對(duì)房貸提前還款利息變動(dòng)分析論文

1、對(duì)房貸提前還款利息變動(dòng)分析論文 今年，央行再次調(diào)高個(gè)人住房貸款利率，由此更多市民打算提前還貸。根據(jù)銀行人士預(yù)計(jì)，由于新利率要在明年1月1日才正式執(zhí)行，所以年底將掀起一股提前還貸的高潮。為制止提前還貸的勢(shì)頭，廣東多家銀行已準(zhǔn)備出臺(tái)措施，市民提前還貸所帶來(lái)的利息損失，收取違約金成為正在考慮的主要措施。據(jù)了解，中行已規(guī)定按還款額的月利息作為違約金，而農(nóng)行、建行、工行則在緊急商討中，估計(jì)會(huì)在12月內(nèi)出臺(tái)具體措方案。 那么，市民提前還貸給銀行所帶來(lái)的利息損失是否屬于違約金，提前還貸是否應(yīng)該支付利息損失呢?筆者將就以上問(wèn)題從三個(gè)方面加以分析。 (一)什么是違約金違約金是指當(dāng)事人在合同中約定的或法律所規(guī)定的

2、，一方違約時(shí)應(yīng)支付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金可分為以下三種： 第一，法定違約金。法定違約金是指由法律直接規(guī)定違約金的數(shù)額、固定比率，或者由法律直接規(guī)定違約金的比例幅度，具體比率由當(dāng)事人在此幅度內(nèi)商定，但當(dāng)事人并未具體商定或商定無(wú)效的違約金，法定違約金是法律預(yù)先規(guī)定的，不得由當(dāng)事人協(xié)商而改變，也不管當(dāng)事人是否把法定違約金條款寫進(jìn)合同，違約方都應(yīng)支付違約金。 第二、約定違約金。約定違約金是指數(shù)額和支付條件都是由當(dāng)事人雙方約定的違約金。從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，約定違約金主要有兩種情況：1、法律、法規(guī)對(duì)違約金未作具體規(guī)定，完全允許當(dāng)事人約定的違約金。2、法律、法規(guī)雖規(guī)定了違約金的數(shù)額、比率或幅度，

3、但是又允許當(dāng)事人自行協(xié)商，或規(guī)定當(dāng)事人的約定優(yōu)于法定的違約金。合同法第114條對(duì)這個(gè)問(wèn)題作了明確規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！?第三、混合違約金。混合違約金是指法律規(guī)定了違約金的比率幅度，當(dāng)事人在該幅度內(nèi)商定具體比率或幅度的違約金。這種違約金是法定和約定相結(jié)合的違約金，也稱混合違約金。 (二)提前還貸中“違約金”的性質(zhì)分析。 按揭購(gòu)房，消費(fèi)者與銀行之間

4、構(gòu)成的是借款合同，這一點(diǎn)是毫無(wú)異議的，問(wèn)題的關(guān)鍵分歧是對(duì)“提前還貸利息”性質(zhì)的認(rèn)定。支持銀行收取違約金的直接依據(jù)來(lái)自合同法第71條：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！辟J款人的提前還貸行為打亂了銀行的資金安排，對(duì)商業(yè)銀行可能形成三種不利影響：一是直接減少利息收入，二是影響銀行資本成本和資本結(jié)構(gòu)，打亂銀行資本運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，三是增加再投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，只要提前還貸行為的確造成銀行的合理利益損失，作為債權(quán)人的銀行有權(quán)拒絕債務(wù)人無(wú)條件提前還款的要求。銀行在安排貸款資金是需要人力、物力各方面成本的，事實(shí)上，無(wú)論是在美國(guó)、英

5、國(guó)還是中國(guó)香港，銀行收取提前還貸違約金都是一種市場(chǎng)常態(tài)，即所謂的國(guó)際慣例。因此如果消費(fèi)者提前還貸就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)銀行的損失。 但是法律適用的一般原則是，在總則和分則都規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用分則。換句話說(shuō)，執(zhí)行合同法首先要遵從第208條規(guī)定的“借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息”。根據(jù)該規(guī)定，借款人可以選擇提前償還借款，且應(yīng)按照實(shí)際借款的期間向銀行繳納較少的銀行利息。盡管我國(guó)法律原則上賦予債權(quán)人在提前履行的問(wèn)題上有拒絕受領(lǐng)權(quán)，但該條的規(guī)定，實(shí)際上體現(xiàn)了我國(guó)法律鼓勵(lì)借款人提前還款的立法政策。所以提前還款是受法律保護(hù)的選擇權(quán)，而銀行提供的含違約條款的合同剝奪了

6、消費(fèi)者的選擇權(quán)。由此，借款人提前償還借款是為法律所允許的。銀行在接受了當(dāng)事人提前還貸后收取違約金沒(méi)有法律依據(jù)的。 因此，違約金是否合理首先要看合同是否約定，如果合同事先約定了，就按照約定，如果原借款合同中有關(guān)于提前還貸收取相應(yīng)費(fèi)用的約定，但約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照合同法第六十一條的規(guī)定“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”而目前，國(guó)內(nèi)購(gòu)房按揭借款基本上都是不收提前還貸的利息和“違約金”的，這點(diǎn)已經(jīng)成為事實(shí)上的商業(yè)慣例。銀行對(duì)提前還貸收取違約金，必須在消費(fèi)者同意的前提下先更改合同，否則

7、消費(fèi)者有權(quán)利拒絕支付。因此，如果借款合同中沒(méi)有另行約定，銀行無(wú)權(quán)收取“提前還貸利息”或所謂“違約金”，以單方聲明、告示等形式公布的應(yīng)屬無(wú)效。 其實(shí)，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，提前還款存在著潛在的積極影響：既降低了銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)，讓銀行免于承擔(dān)因貸款人無(wú)力及時(shí)還本付息的風(fēng)險(xiǎn)，還讓流動(dòng)性差的長(zhǎng)期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資產(chǎn)，大大緩解了商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。相反收取違約金極可能讓銀行失去市場(chǎng)份額。不良貸款率僅為百分之二三的住房貸款市場(chǎng)無(wú)疑是眾多商業(yè)銀行激烈爭(zhēng)奪的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下，各家商業(yè)銀行的利率、服務(wù)自然趨同，此時(shí)誰(shuí)先提出收取違約金，誰(shuí)就越容易被客戶拋棄，辛苦爭(zhēng)來(lái)的市場(chǎng)份額就會(huì)奉送他人。因此，對(duì)于那些

8、充滿雄心壯志的銀行來(lái)說(shuō)，收取違約金無(wú)異于幫助自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戰(zhàn)勝自己民生銀行、廣大銀行等股份制商業(yè)銀行率先表示不會(huì)收取提前還款違約金，恰恰是最好的證明。 因此，對(duì)于提前還款是否收取利息或者違約金的問(wèn)題，要按照合同法、消法、銀行法等規(guī)定，由各銀行在法律許可的范圍內(nèi)自主確定，各商業(yè)銀行也不能通過(guò)“價(jià)格聯(lián)盟”的形式統(tǒng)一制定條款而限制競(jìng)爭(zhēng)。個(gè)別商業(yè)銀行所采取的收取提前還貸利息或“違約金”的做法，從法律的角度講缺乏合同條款方面的法律支持，從金融管理和競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境講，反映了我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)意識(shí)和能力不足，當(dāng)市場(chǎng)變化后，出現(xiàn)寄希望于單方面強(qiáng)行變更、解釋合同以解決問(wèn)題的被動(dòng)局面。 (三)筆者觀點(diǎn)隨著我

9、國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，信貸消費(fèi)的范圍還會(huì)增大，比例也可能會(huì)有大幅度提高。 這次房貸市場(chǎng)利率變化產(chǎn)生的影響，實(shí)際上是給商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)服務(wù)提了一個(gè)醒“是著眼于眼前的蠅頭小利還是著眼于市場(chǎng)信任”。在現(xiàn)有的市場(chǎng)格局下，收取違約金的代價(jià)就是放棄低風(fēng)險(xiǎn)與喪失市場(chǎng)份額，有報(bào)道稱四大國(guó)有銀行已表態(tài)不收提前還貸的利息或“違約金”，在某種程度上，體現(xiàn)了這些銀行對(duì)前述規(guī)定的理解和遵守。從現(xiàn)實(shí)情況看，目前一般的借貸合同均未對(duì)借款人提前償還借款應(yīng)支付違約金作出專門約定，按照“法無(wú)禁止即為許可”的法學(xué)原理，在法律和合同未對(duì)借款人提前償還借款作出約定的情況下，不得將該行為解釋成違法或違約行為，不應(yīng)向借款人收取額外費(fèi)用，更不得以收取

10、違約金方式要求借款方承擔(dān)過(guò)度責(zé)任。每一個(gè)購(gòu)買房子的消費(fèi)者所簽署的貸款合同都是銀行單方面提供的，在合同訂立及利益保障方面，銀行無(wú)疑處于強(qiáng)勢(shì)地位。當(dāng)合同履行過(guò)程中出現(xiàn)了利率上漲這種重大的變更情形時(shí)，貸款者為了自己生活的需要和更好的條件選擇提前還貸是完全可以理解的，在合乎法律規(guī)定的條件下應(yīng)該得到保障和社會(huì)的支持。 總之，從法理上講應(yīng)該尊重合同的約定，當(dāng)合同約定不清楚時(shí)，提前還貸能否收取違約金，現(xiàn)行法律中沒(méi)有規(guī)定，按照一般合同原理可能會(huì)有違約金，但作為特殊的合同，借款合同還應(yīng)該從交易習(xí)慣來(lái)做出解釋。通常在中國(guó)的商業(yè)交易中是鼓勵(lì)提前還款的，所以銀行收取違約金理由并不充分。商業(yè)銀行的資金來(lái)自儲(chǔ)戶，股份制商業(yè)銀行如果也采取收違約