江西某市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄前 言1景德鎮(zhèn)市調(diào)說(shuō)明2一、調(diào)研目的2二、調(diào)研時(shí)間2三、信息來(lái)源2四、調(diào)研區(qū)域2五、調(diào)研對(duì)象2第一部分 城市宏觀環(huán)境3一、城市總體概況3二、城市文化背景6三、城市經(jīng)濟(jì)分析7四、城市規(guī)劃發(fā)展12第二部分 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況17一、總體概況17二、城區(qū)住宅產(chǎn)品概況20三、市場(chǎng)板塊對(duì)比分析24四、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析26五、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析29第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析32一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況32二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案分析32三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目類比分析50第四部分 項(xiàng)目二期地塊條件分析56一、地塊基本情況分析56二、項(xiàng)目基本指標(biāo)57三、地塊內(nèi)部分析57四、地塊周邊環(huán)境57五、地

2、塊價(jià)值分析57六、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析58七、swot分析59結(jié)束語(yǔ)60附件：業(yè)界訪談61前 言市場(chǎng)調(diào)查是營(yíng)銷策劃的前提和基礎(chǔ)，也是一切工作的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)?！皼](méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”。市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中扮演著十分重要的角色，調(diào)查結(jié)果的好壞直接關(guān)系著產(chǎn)品定位方向，對(duì)整個(gè)產(chǎn)品營(yíng)銷起著重要作用。為了解景德鎮(zhèn)市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，以及現(xiàn)階段景德鎮(zhèn)居民對(duì)房地產(chǎn)的需求情況，有針對(duì)性地收集更多的有關(guān)居民的居住期望，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的敏感性、傾向性問(wèn)題，我司組織人員針對(duì)景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了全面調(diào)查，此次調(diào)查旨在對(duì)昌南逸墅的下階段營(yíng)銷工作及二期產(chǎn)品規(guī)劃定位提供參考建議。景德鎮(zhèn)市調(diào)

3、說(shuō)明在對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域及產(chǎn)品、銷售現(xiàn)狀有了大致了解的基礎(chǔ)上，我司項(xiàng)目組因地制宜的選擇了市調(diào)方法并進(jìn)行了周密部署，組織了本次市調(diào)?；诖?，市調(diào)最終獲取了較為全面、細(xì)致而客觀的資料數(shù)據(jù)，以供貴司參考。一、調(diào)研目的1、了解本項(xiàng)目的價(jià)值屬性；2、了解本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)；3、了解本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的供應(yīng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)；4、了解本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；5、了解景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷政策形勢(shì)；6、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣。二、調(diào)研時(shí)間2012年2月28日2012年3月2日，為期4天。三、信息來(lái)源實(shí)地考察、深度訪談、業(yè)界咨詢、網(wǎng)絡(luò)收集四、調(diào)研區(qū)域景德鎮(zhèn)

4、各行政區(qū)、地塊周邊五、調(diào)研對(duì)象行業(yè)內(nèi)人士、當(dāng)?shù)馗麟A層居民、本項(xiàng)目地塊、其他同類或非同類房地產(chǎn)項(xiàng)目以及終端消費(fèi)者等。第一部分 城市宏觀環(huán)境一、城市總體概況1、地理位置 ：江西東北部，臨近安徽、福建、浙江三省景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)市是江西省下轄的一個(gè)地級(jí)市，位于江西省東北部。西北與安徽省東至縣交界，東北與祁門(mén)縣、休寧縣相鄰，南與江西省上饒市的萬(wàn)年縣、弋陽(yáng)縣毗鄰，西與鄱陽(yáng)縣接壤，東部及偏南與婺源縣、德興市毗連，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。2、行政區(qū)劃分及人口景德鎮(zhèn)總?cè)丝?60萬(wàn)（2010年統(tǒng)計(jì)），市轄昌江、珠山2區(qū)和浮梁縣，代管樂(lè)平市。共有13個(gè)街道、25個(gè)鎮(zhèn)、13個(gè)鄉(xiāng)，167個(gè)居委會(huì)、472個(gè)行政村；其中市轄區(qū)有1

5、1個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)鄉(xiāng)，113個(gè)行政村、48個(gè)行政村。市人民政府駐珠山區(qū)。景德鎮(zhèn)市轄區(qū)總面積約423萬(wàn)，人口45萬(wàn)人，屬于中小城市。3、交通條件：聯(lián)接浙、蘇、皖、贛的交通樞紐（1）鐵路：皖贛鐵路、九景衢鐵路、安景鐵路景德鎮(zhèn)憑著后發(fā)的鐵路優(yōu)勢(shì)，成為了江西的鐵路樞紐。即將建成的景德鎮(zhèn)新客運(yùn)站溝通了新皖贛，九景衢，阜鷹汕多條線路，成為了江西重要的鐵路樞紐。同時(shí)，新客運(yùn)站正在規(guī)劃中，將成為景德鎮(zhèn)特色客運(yùn)站，新皖贛，九景衢，阜鷹汕在新客站交叉。l 皖贛鐵路：經(jīng)復(fù)線電氣化擴(kuò)能改造后，時(shí)速達(dá)到200-250公里，北接京滬線可達(dá)上海及中國(guó)北方，南連新浙贛“杭南長(zhǎng)高鐵客?！迸c鷹廈線通往浙江和福建。 l 九景衢

6、鐵路：西接九江鐵路樞紐，東接浙江衢州和京福高鐵，復(fù)線電氣化，設(shè)計(jì)時(shí)速達(dá)到200公里，使得景德鎮(zhèn)到上海的時(shí)間縮為4個(gè)小時(shí)，到武漢的也更方便。l 安景鐵路：是一條聯(lián)絡(luò)線，復(fù)線電氣化，時(shí)速200-250公里，但是其連同了安徽的安慶，不僅為江西增加了一個(gè)出省的通道，也連接了一個(gè)新的通往合肥，進(jìn)京的道路。更是未來(lái)阜鷹汕的皖贛連接點(diǎn)。（2）公路：杭瑞高速、濟(jì)廣高速公路、景婺黃（常）高速公路l 杭瑞高速：公路東西向橫貫全境，向西經(jīng)九江可達(dá)武漢、合肥、南京、南昌，向東可抵上海及浙江省的各大中城市。 l 濟(jì)廣高速公路：通車加強(qiáng)了高速的南北交通。l 景婺黃（常）高速公路：作為重要的生態(tài)和旅游線路，地方加密高速，讓

7、景德鎮(zhèn)成為了重要高速樞紐城市。 （3）水路:昌江水路 景德鎮(zhèn)的水運(yùn)主要依于昌江，歷史上曾是景德鎮(zhèn)最重要的貨物運(yùn)輸渠道，昌江經(jīng)鄱陽(yáng)湖可直達(dá)長(zhǎng)江入海，早期景德鎮(zhèn)的瓷器就是這樣銷往世界各地的。但隨著鐵路和公路運(yùn)輸?shù)目焖侔l(fā)展，再加上昌江水位較淺，通航能力所限，水運(yùn)在當(dāng)今景德鎮(zhèn)對(duì)外交通中的作用已大為下降，只是一個(gè)輔助的運(yùn)輸渠道。（4）機(jī)場(chǎng)：景德鎮(zhèn)羅家機(jī)場(chǎng)羅家機(jī)場(chǎng)位于景德鎮(zhèn)市區(qū)西北面浮梁縣洪源鎮(zhèn)羅家村，距市區(qū)約6公里。經(jīng)過(guò)首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)接管正在改造的機(jī)場(chǎng)，吞吐目標(biāo)值將達(dá)到50萬(wàn)，目前年客流量已經(jīng)達(dá)到25萬(wàn)，定期航班已開(kāi)通北京、上海、溫州、深圳、南京、廈門(mén)、廣州等全國(guó)20多個(gè)大中城市的航班，并有經(jīng)深圳飛成都、

8、昆明、西安、?？?、三亞、南寧、北海、湛江等城市的無(wú)縫轉(zhuǎn)機(jī)航班。4、產(chǎn)業(yè)概況（1）農(nóng)業(yè)：環(huán)鄱陽(yáng)湖地區(qū)重要商品糧基地景德鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)主要是水稻種植，是江西省環(huán)鄱陽(yáng)湖水稻種植區(qū)的重要組成部分，屬全國(guó)商品糧基地之一，也是全國(guó)優(yōu)良種豬繁殖基地、江西省重點(diǎn)產(chǎn)棉區(qū)、茶葉生產(chǎn)加工基地。南部的樂(lè)平市是贛東北的重要蔬菜生產(chǎn)基地，其蔬菜產(chǎn)銷量在江西省的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位，2007年蔬菜種植面積1.7萬(wàn)公頃，總產(chǎn)量達(dá)62萬(wàn)噸，還被中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部授予“無(wú)公害”蔬菜生產(chǎn)示范市，中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品采集中心之一，有“江南菜鄉(xiāng)”之稱。（2）工業(yè)：以陶瓷特色產(chǎn)業(yè)著稱景德鎮(zhèn)是江西省東北部地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，歷史上以瓷器產(chǎn)業(yè)為主，且

9、名氣很大。景德鎮(zhèn)雖是“中國(guó)瓷都”，現(xiàn)今瓷器產(chǎn)業(yè)之產(chǎn)值占全市經(jīng)濟(jì)之比重較計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代之前有很大下降，現(xiàn)在景德鎮(zhèn)瓷器的主要提供者是千余家民營(yíng)企業(yè)及瓷器作坊完成，陶瓷產(chǎn)業(yè)在景德鎮(zhèn)財(cái)稅來(lái)源構(gòu)成中不占主要部分，而是陶瓷之外的其他工業(yè)部門(mén)構(gòu)成了景德鎮(zhèn)工業(yè)的主導(dǎo)力量，包括機(jī)械、電子、家用電器制造、飛機(jī)、汽車、能源、食品加工、茶葉加工、制藥等。（3）服務(wù)業(yè)：圍繞陶瓷的商業(yè)、旅游業(yè)蓬勃發(fā)展景德鎮(zhèn)商業(yè)活動(dòng)的活躍是從1995年以后開(kāi)始的，隨著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，景德鎮(zhèn)的各主要商業(yè)區(qū)開(kāi)始展露繁華，在零售上，形成了1+4模式，即沃爾瑪為龍頭，本土的華達(dá)，日新，萬(wàn)客隆，景客隆共同的零售模式。陶瓷交易構(gòu)成了景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的重要

10、內(nèi)容，以昌南大道-珠山路為中心的景德鎮(zhèn)中央商務(wù)區(qū)匯集了全球超過(guò)41%的陶瓷制造與交易，是名副其實(shí)的世界陶瓷核心區(qū)，以陶瓷文化為中心的旅游業(yè)也正在蓬勃發(fā)展。【小結(jié)】u 景德鎮(zhèn)作為中國(guó)瓷都，水路、陸路較為發(fā)達(dá)，與安徽省、福建省、浙江省處于交匯處，在發(fā)展上具有一定依傍優(yōu)勢(shì)。u 作為中國(guó)瓷都，瓷器文化水平高，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,促進(jìn)城市居民愈加富裕u 景德鎮(zhèn)自然景觀資源豐富、古瓷器文化底蘊(yùn)深厚、旅游業(yè)發(fā)達(dá)，為吸引外地投資者提供一定的條件二、城市文化背景中國(guó)瓷都景德鎮(zhèn)景德鎮(zhèn)是千年窯火不斷的產(chǎn)瓷勝地，是世界上唯一的以單一行業(yè)發(fā)展起來(lái)的城市，是中國(guó)古代四大名鎮(zhèn)之一，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城，是國(guó)家

11、批準(zhǔn)甲類對(duì)外開(kāi)放地區(qū)，是中國(guó)出口瓷器的主要生產(chǎn)基地。歷史上景德鎮(zhèn)的陶瓷文化在世界的影響非常深遠(yuǎn)，慕名而來(lái)的各地游客絡(luò)繹不絕，大到獨(dú)一無(wú)二的青花機(jī)場(chǎng)，青花塔，小到遍滿瓷都的各類陶瓷燈柱、雕塑。景德鎮(zhèn)城市歷史發(fā)展，灌注了歷代瓷業(yè)工人的智慧和勞動(dòng)，顯示了景德鎮(zhèn)對(duì)中國(guó)乃至世界陶瓷文化發(fā)展的巨大奉獻(xiàn)。在陶瓷歷史發(fā)展長(zhǎng)河中，景德鎮(zhèn)能工巧匠和藝術(shù)家燦若群星?！帮L(fēng)火仙師”童賓、督陶官唐英、珠山八友等名播四?！，F(xiàn)在全市有中國(guó)工藝美術(shù)大師23人、中國(guó)陶瓷藝術(shù)大師9人、江西省工藝美術(shù)大師73人、專業(yè)陶瓷藝術(shù)類教授38人、副教授56人和一大批省市高級(jí)工藝美術(shù)師,以及街邊巷尾許多默默無(wú)聞的老藝人和民間藝術(shù)家。他們世代傳

12、承，不停地耕耘，積累了極為豐富的駕馭陶瓷材料和工藝的本領(lǐng)，創(chuàng)造了彌足珍貴的具有濃郁東方藝術(shù)風(fēng)范的藝術(shù)珍品。景德鎮(zhèn)手工制瓷技藝和景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)瓷窯作坊營(yíng)造技藝被列為首批中國(guó)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。景德鎮(zhèn)陶瓷文化的歷史積淀是景德鎮(zhèn)作為旅游目的地的重要依據(jù)?！拘〗Y(jié)】總體上，景德鎮(zhèn)的陶瓷文化有著千年積淀的豐富內(nèi)涵，但現(xiàn)代的商品經(jīng)濟(jì)及快速的城市化對(duì)傳統(tǒng)生活的沖擊較大，文化背景對(duì)城市建筑的影響較小，在城市建設(shè)中也較少體現(xiàn)傳統(tǒng)的文化特色。反而因陶瓷產(chǎn)業(yè)發(fā)展而成長(zhǎng)起來(lái)的藝術(shù)大師、手工業(yè)者、私營(yíng)業(yè)主等構(gòu)成了一個(gè)較為廣泛的高端收入階層，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)產(chǎn)生了較大的影響。三、城市經(jīng)濟(jì)分析1、景德鎮(zhèn)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展（1）gdp增

13、長(zhǎng)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但規(guī)模仍較小（2007-2011年景德鎮(zhèn)gdp走勢(shì)）景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于省內(nèi)較低水平2011年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到564.71億元，由2007年的270.1億元已增長(zhǎng)了109百分點(diǎn)。但與省內(nèi)各市相比，景德鎮(zhèn)總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模處在中下水平，與其他市區(qū)相比還存在一定差距。由此可見(jiàn)，景德鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)雖有發(fā)展，但上升空間仍然很大，國(guó)民生產(chǎn)水平與城鎮(zhèn)化水平仍有待提高。（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析：陶瓷相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響較大（景德鎮(zhèn)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化）（2007-2011年景德鎮(zhèn)國(guó)民生產(chǎn)總值和陶瓷總產(chǎn)值走勢(shì)）景德鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成近年來(lái)變化不大，總體上工業(yè)及建筑業(yè)增長(zhǎng)較快，在經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中所占的比重有所提高。陶瓷業(yè)近年

14、來(lái)始終保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，成為景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)支柱，從事相關(guān)工藝美術(shù)、陶瓷繪畫(huà)等與陶瓷相關(guān)聯(lián)上下游企業(yè)眾多，衍生出大量中高收入人群。陶瓷業(yè)總產(chǎn)值連年攀升，年增幅持續(xù)上揚(yáng)，已成為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)。（3）固定資產(chǎn)投資：投資進(jìn)入高速增長(zhǎng)期（2007-2011年景德鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況）近幾年來(lái)，景德鎮(zhèn)的固定資產(chǎn)投資總額連年攀升，增長(zhǎng)速率顯示全市固定資產(chǎn)投資已進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。2008年投資規(guī)模強(qiáng)勁擴(kuò)張，全年完成城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資222.25億元，比上年增長(zhǎng)105.7%，為建國(guó)以來(lái)該市最高水平，凈增113.96億元，增量超過(guò)2007年全年的總和，被評(píng)為江西省三個(gè)固定資產(chǎn)投資先進(jìn)設(shè)區(qū)市之一。2009年到2010年投

15、資增長(zhǎng)基本達(dá)到40%以上，2011年全年增長(zhǎng)18%左右，增速平穩(wěn)，投資結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步優(yōu)化?！拘〗Y(jié)】u 目前景德鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在江西省排名靠后，然而增幅比較大，發(fā)展后勢(shì)強(qiáng)勁。u 近年來(lái)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展軌道，固定投資高速穩(wěn)定增長(zhǎng)，城市基礎(chǔ)建設(shè)日趨完善。u 陶瓷及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的影響因素日益強(qiáng)大，隨著陶瓷產(chǎn)業(yè)規(guī)模及其發(fā)展模式的不斷拓展，景德鎮(zhèn)有望重現(xiàn)千年瓷都的風(fēng)采。2、居民生活狀況（1）居民消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，增長(zhǎng)水平不斷回落（2007-2011年景德鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出情況）景德鎮(zhèn)居民消費(fèi)增長(zhǎng)緩慢，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)以前，消費(fèi)支出增長(zhǎng)率達(dá)到20%以上，但近年來(lái)人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)水平不斷回落，2011年

16、增幅僅1.2%，受全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響嚴(yán)重。值得一提的是，景德鎮(zhèn)人均消費(fèi)總體水平較高，達(dá)到近12000元大關(guān)，表明城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正處于發(fā)展型和享受型的形成階段，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了較大的消費(fèi)潛力。（2）居民收入水平顯示出持續(xù)的快速增長(zhǎng)趨勢(shì)（2007-2011年景德鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民人均支配收入情況）2007年到2011年景德鎮(zhèn)人均可支配收入持續(xù)上漲，增幅歷年有所放緩。與同時(shí)期全國(guó)其他中部省份中小城鎮(zhèn)相比較，景德鎮(zhèn)的收入處于前列，大大高于其他中部城市。（3）居民人均儲(chǔ)蓄居省內(nèi)較高水平 （2011年江西省各地級(jí)市人均儲(chǔ)蓄/元統(tǒng)計(jì)表）隨著近幾年景德鎮(zhèn)人均收入的持續(xù)上漲，加上人均消費(fèi)增速較慢，造成居民人均儲(chǔ)蓄水平

17、普遍較高現(xiàn)象，水平居全省前列。較高的儲(chǔ)蓄水平，表明城市消費(fèi)潛力巨大，對(duì)消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)力能力較強(qiáng)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供較多的客戶基礎(chǔ)?！拘〗Y(jié)】u 目前景德鎮(zhèn)市的年人均可支配收入水平逐步提高，呈現(xiàn)良好的趨勢(shì)。u 收入水平的提高，一定程度上就提高了市民的購(gòu)買(mǎi)力水平，刺激了其購(gòu)買(mǎi)行為。u 城鄉(xiāng)居民收入增加的同時(shí)，生活消費(fèi)支出也穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活水平明顯改善，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將逐漸向滿足更高生活高層及投資性等多元化的方向發(fā)展。u 較高的人均儲(chǔ)蓄水平表明城市居民購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，具備改善性、投資性購(gòu)房的能力，為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了客戶基礎(chǔ)。四、城市規(guī)劃發(fā)展（一）景德鎮(zhèn)城市規(guī)劃1、城市性質(zhì)及職能（1）城市性質(zhì)陶瓷文

18、化旅游城市，中國(guó)古都、瓷都（2）城市職能景德鎮(zhèn)中心城區(qū)建成以陶瓷文化為特色、文化底蘊(yùn)豐厚，自然環(huán)境優(yōu)，產(chǎn)業(yè)實(shí)力強(qiáng)的山水園林城市。打造“文化藝術(shù)職能、生態(tài)旅游職能、產(chǎn)業(yè)基地職能、交通樞紐職能、中心服務(wù)職能”的城市職能體系。l 文化藝術(shù)職能：世界陶瓷藝術(shù)文化展示及交流中心。l 生態(tài)旅游職能：七山三湖地區(qū)區(qū)域旅游中心l 產(chǎn)業(yè)基地職能：省內(nèi)重要工業(yè)生產(chǎn)基地，二級(jí)創(chuàng)新中心。l 交通樞紐職能：贛浙皖三省交通物流樞紐。l 中心服務(wù)職能：鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)重要中心城市，景德鎮(zhèn)市政治文化經(jīng)濟(jì)中心。景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（20092030）中心城區(qū)用地規(guī)劃2、城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)從景德鎮(zhèn)未來(lái)城市發(fā)展空間來(lái)看，大致可以分為一

19、城四片區(qū)。一城：以珠山區(qū)、昌江區(qū)為核心的主城區(qū)，是目前景德鎮(zhèn)商業(yè)、居住及行政中心，隨著向南部及西部新城區(qū)的拓展，主城區(qū)的城市功能將進(jìn)一步趨于完善。四片區(qū)：包括西北部洪源羅家片區(qū)，未來(lái)主要以商貿(mào)、物流、工業(yè)為主；北部浮梁片區(qū)，以居住、商貿(mào)、旅游為主；西南部高新片區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主；東部景東片區(qū)，未來(lái)將是主城區(qū)的主要補(bǔ)充部分，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)、科教、居住等功能。目前景東片區(qū)與主城區(qū)的融合進(jìn)程較快，帶動(dòng)了區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。景德鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃（20092030）中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)3、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平及未來(lái)規(guī)劃根據(jù)2010年的人口普查數(shù)據(jù)，目前全市居住在城鎮(zhèn)的人口為56.31%，而根據(jù)未來(lái)規(guī)劃，景德鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)

20、化發(fā)展水平將進(jìn)一步提高。u 市域人口及城鎮(zhèn)化規(guī)劃市域總?cè)丝?015年市域人口： 170萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率61%；2020年市域人口： 177萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率65%；2030年市域人口： 190萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率72%。 u 中心城區(qū)人口規(guī)?？刂埔?guī)劃2015年60萬(wàn)人、2020年70萬(wàn)人、2030年90萬(wàn)人。4、近期城市發(fā)展方向景德鎮(zhèn)中心城區(qū)主要體現(xiàn)出一江兩岸的建設(shè)現(xiàn)狀，目前城市已初步呈現(xiàn)兩條發(fā)展軸線。（1）東西發(fā)展軸：它是城市建設(shè)發(fā)展的主要軸線。沿此軸線向東西方向擴(kuò)展并跨越昌江，使城市獲得廣闊的發(fā)展空間，規(guī)劃城市新的行政辦公、商業(yè)金融、風(fēng)貌展示等用地，使城市的功能日臻豐富完善。（2）南北歷史軸：此軸線作

21、為景德鎮(zhèn)城市歷史形態(tài)變遷的一條主線，主要沿昌江兩岸展開(kāi)，體現(xiàn)了景德鎮(zhèn)陶瓷文化由北向南的發(fā)展歷程。這條軸線將主要圍繞昌江兩岸的景觀建設(shè)而展開(kāi)，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃對(duì)歷史文脈的繼承與發(fā)揚(yáng)。東西軸展發(fā)南北觀軸景【小結(jié)】u 從目前的景德鎮(zhèn)的城市建設(shè)規(guī)劃來(lái)看，城市發(fā)展的主要方向是東西方向，而南北方向城市擴(kuò)展的空間不夠，發(fā)展受限。u 景東片區(qū)及昌江以西提供了未來(lái)主城區(qū)發(fā)展的主要儲(chǔ)備用地，而河?xùn)|片區(qū)珠山路以北為老城區(qū)，用地有限，珠山路以南形成了以廣場(chǎng)路、浙江路等為主干的城市商業(yè)中心，未來(lái)將以商業(yè)開(kāi)發(fā)以及舊改項(xiàng)目為主。（二）項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃景德鎮(zhèn)未來(lái)行政、商務(wù)、娛樂(lè)、居住、物流現(xiàn)代新區(qū)1、陶瓷文化創(chuàng)意新區(qū)景德鎮(zhèn)陶瓷文

22、化創(chuàng)意新區(qū)位于西山路以西，昌南大道南北兩側(cè)（含206國(guó)道西側(cè)一部分），位于昌南逸墅南部，總用地15平方公里，涵蓋行政中心、中央商務(wù)區(qū)、接待中心、陶瓷文化創(chuàng)意中心、國(guó)際陶瓷產(chǎn)業(yè)總部基地、國(guó)際陶瓷會(huì)展中心、文化傳媒中心、商業(yè)中心、休閑娛樂(lè)中心、醫(yī)療中心等，打造集行政、商務(wù)、接待、文化娛樂(lè)、居住為一體的高品質(zhì)生態(tài)新城。建筑依山就勢(shì)，形成規(guī)劃有序、形態(tài)優(yōu)美、功能完善、產(chǎn)業(yè)聚集、社會(huì)和諧的現(xiàn)代新區(qū)。2、贛東北綜合物流園區(qū)贛東北綜合物流園區(qū)位于九景高速連線北側(cè)，規(guī)劃為集會(huì)展中心、游客集散中心、長(zhǎng)途客運(yùn)中心、公共樞紐中心、汽車城、物流批發(fā)市場(chǎng)、貨物倉(cāng)儲(chǔ)等功能為一體的現(xiàn)代物流區(qū)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展、提升區(qū)域城市品位

23、，形成物流規(guī)模產(chǎn)業(yè)聚集，輻射周邊省市。贛東北綜合物流園區(qū)陶瓷文化創(chuàng)意新區(qū)昌南逸墅【小結(jié)】在陶瓷文化創(chuàng)意新區(qū)和贛東北綜合物流園區(qū)逐漸完善基礎(chǔ)上，河西新城區(qū)將成為城市未來(lái)展示平臺(tái)及宜居住宅區(qū)，因此如果從城市面貌的改變上看，未來(lái)5到8年內(nèi)，區(qū)域的變化將是驚人蛻變，而在區(qū)域發(fā)展的同時(shí)，也將為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)潛力，促進(jìn)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目，周邊也將由城郊結(jié)合部迅速向城市現(xiàn)代新城區(qū)中心轉(zhuǎn)變，環(huán)境將發(fā)生顛覆性的變化。第二部分 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況一、總體概況1、房地產(chǎn)投資額高位持續(xù)增長(zhǎng)（2007-2011年景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資額情況）2007年-2011景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資總額呈上升趨勢(shì)，反映了

24、景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模呈逐漸擴(kuò)大趨勢(shì)。從近幾年來(lái)看，2008年受國(guó)家投資政策的影響，增長(zhǎng)較為顯著，隨后2009年、2010年增長(zhǎng)回落，一方面是因?yàn)?008年基數(shù)較大，另一方面，受宏觀調(diào)控的影響，部分開(kāi)發(fā)商放慢了開(kāi)發(fā)速度，到2011年，房地產(chǎn)投資的規(guī)模重新出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，隨著供應(yīng)量的增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。2、商品房施工面積平穩(wěn)增長(zhǎng)（2007-2010年景德鎮(zhèn)商品房施工面積情況）2007-2010年景德鎮(zhèn)商品房施工面積總體上升，年度漲幅平穩(wěn)。2008年漲幅低于10%，其他年份漲幅維持在15%左右。3、商品房竣工面積波動(dòng)向上 （2007-2011年景德鎮(zhèn)商品房竣工面積情況）景德鎮(zhèn)近幾年商品房

25、竣工面積波動(dòng)頗大。其中2008年竣工面積34.39萬(wàn)平方米，是上年度的一半，跌幅達(dá)56%，2009年有所回升，2010年又呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，2011年再次出現(xiàn)上升。根據(jù)趨勢(shì)預(yù)測(cè)，2013年將是景德鎮(zhèn)商品房竣工的下一個(gè)高峰期。4、商品房銷售規(guī)模逐年擴(kuò)大 （2007-2011年景德鎮(zhèn)商品房銷售面積走勢(shì)）景德鎮(zhèn)近幾年商品房銷售面積處于平穩(wěn)上升，年增長(zhǎng)率為6.48%，隨著景德鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平逐漸提高，商品房市場(chǎng)還有進(jìn)一步的增長(zhǎng)空間。5、商品房銷售價(jià)格低位高速增長(zhǎng) （2007-2011年景德鎮(zhèn)商品房銷售均價(jià)走勢(shì)）景德鎮(zhèn)近幾年銷售均價(jià)處于一個(gè)上升趨勢(shì)，年平均增長(zhǎng)率為18.5%，但景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)目

26、前相當(dāng)于江西其它地區(qū)而言屬于較低水平，房?jī)r(jià)收入比僅為1:5.26，居民對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力處于相對(duì)較高的水平。6、外來(lái)開(kāi)發(fā)商加速進(jìn)入近年來(lái)，外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商加速進(jìn)入景德鎮(zhèn)市場(chǎng)，并迅速建立了影響力，比較知名的外來(lái)開(kāi)發(fā)商包括恒大、長(zhǎng)虹、融科等，外來(lái)開(kāi)發(fā)商的加入，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的程度，同時(shí)，也促使景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體水平跨上新的臺(tái)階?！拘〗Y(jié)】u 景德鎮(zhèn)目前正處于城市化的快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)跟隨城市化的步伐正處于高速發(fā)展階段。u 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)受人口及城市發(fā)展規(guī)模的限制，總體規(guī)模較小，近年來(lái)，隨著外地大型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)將更加激烈。u 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體價(jià)格水平近年來(lái)雖然增長(zhǎng)較快，但由于房地產(chǎn)的

27、培育和發(fā)展相對(duì)處于落后位置，目前相對(duì)仍處于市場(chǎng)合理水平，居民對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)力較高。二、城區(qū)住宅產(chǎn)品概況1、批準(zhǔn)預(yù)售情況從2011年全年城區(qū)住宅產(chǎn)品批準(zhǔn)預(yù)售情況來(lái)看，呈現(xiàn)出明顯的放大趨勢(shì)，特別是8月份之后，恒大名都、金域中央等均有大量的新品上市，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)加劇。2、市場(chǎng)成交情況在成交量方面，8-10月份受市場(chǎng)整體形勢(shì)的影響較大，成交量走低，年底出現(xiàn)翹尾，今年1、2月成交比較清淡，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望勢(shì)頭。2011年下半年開(kāi)始，高品質(zhì)樓盤(pán)的入市導(dǎo)致成交價(jià)格顯著上漲。3、主要在售項(xiàng)目分布銀湖新都3500-3600都市綠洲4000-4300伴山洋房4200-6000香山御園4300昌南逸墅洋房：480

28、0疊加：6000隆基尚城4300玖域壹品洋房：6200聯(lián)排：8700錦繡天成3800港逸豪庭3900-4800天宇綠園4200金鼎國(guó)際4300-4400水岸豪庭4300假日廣場(chǎng)4200四季春暉4000-5000金域中央4900-5000山水瑞園4000恒大名都精裝修：5800尚東國(guó)際多層4100-4900高層：4400-4900聯(lián)排：6500金岸名都4500新都匯3300-4400景德鎮(zhèn)城市建成區(qū)規(guī)模較小，各板塊相互制約，并不構(gòu)成獨(dú)立的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域，但根據(jù)城市建設(shè)空間的劃分，可以初步劃分為四大板塊，及河?xùn)|老城區(qū)、河?xùn)|新城區(qū)、河西新城區(qū)及景東片區(qū)。在售產(chǎn)品情況一覽表：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積戶型商

29、品房均價(jià)優(yōu)惠長(zhǎng)虹金域電梯洋房、高層82-135二房、三房4900-5000元/一次性96折，60%首付98折，30%首付99折恒大名都小高層、高層89-75左右二房、三房、四房5800元/（1600元/精裝）按揭98折，一次性在98折基礎(chǔ)上再96折（春節(jié)期間95折優(yōu)惠，每天前三名再98折）尚東國(guó)際多層、小高層、洋房、聯(lián)排多層67-108，小高層136-143，聯(lián)排230（送半地下車庫(kù)、前后花園約100）單房、二房、三房、聯(lián)排多層4100-4900元/、高層4400-4900元/、聯(lián)排120-150萬(wàn)/套一次性98折，按揭99折，目前搞活動(dòng)額外95折金岸名都高層83-143二房、三房4500元/

30、一次性98折，按揭99折新都匯高層商業(yè)裙樓40-123單房、二房、三房3300-4400元/一次性98折，按揭98折伴山洋房小高層電梯洋房93-151二房、三房、復(fù)式4200-6000元/水岸豪庭高層89-165二房、三房、四房4300元/一次性98折，按揭99折隆基尚城高層88-147二房、三房、四房4300元/，最高價(jià)4700元/一次性98折，按揭無(wú)折扣銀田景苑高層93-147二房、三房、四房4800元/正在認(rèn)籌1萬(wàn)抵2萬(wàn)，預(yù)計(jì)4月開(kāi)盤(pán)山水瑞園多層89-132二房、三房、四房一期4000元/，二期7月30日開(kāi)盤(pán)一次性97折，按揭99折，二期認(rèn)籌1萬(wàn)抵2.5萬(wàn)香山御園高層103-137左右三

31、房4300元/一次性96折，按揭97折四季春暉多層87左右/181二房/四房5000元/（181的h戶型4000元/）假日廣場(chǎng)多層90-122左右三房4200元/按揭97折，一次性96折金鼎國(guó)際高層90-150二房、三房4300-4400元/一次性97折，按揭98折天宇綠園多層+小高層86-130左右二房、三房4600-4800元/一次性95折，按揭98折港逸豪庭高層89-135二房、三房均價(jià)4300元/，最高4800元/，最低3900元/一次性98折，按揭99折。另每平方可優(yōu)惠100潤(rùn)華錦繡天成高層87-141二房、三房、四房均價(jià)3800元/,最低3600元/長(zhǎng)虹銀湖新都高層91.63-13

32、0.2二房、三房均價(jià)3500-3600元/，最低3400元/辦卡2000抵10000，一次性付款94折，首付60%97折，首付30%99折玉蘭寶都高層87-140二房、三房均價(jià)3500元/，最低3400元/都市綠洲高層89-160二房、三房一期均價(jià)4000-4300元/玖域壹品聯(lián)排別墅、電梯洋房150-271三房、四房、聯(lián)排洋房6200元/，聯(lián)排8700元/一次性99折4、主要產(chǎn)品及其特點(diǎn)（1）產(chǎn)品類型目前市場(chǎng)上在售的產(chǎn)品類型比較豐富，包括多層、小高層、高層，以及洋房、別墅等，根據(jù)地段條件不同，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度不同，如多層、洋房及別墅、小高層等多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，而高層主要位于城區(qū)或配套、交通條件

33、較好的城市主干道兩側(cè)，在市中心的商業(yè)地段，則主要開(kāi)發(fā)高層商住項(xiàng)目。從市場(chǎng)接受程度看，對(duì)產(chǎn)品類型并無(wú)明顯的抗性，主要是戶型、品質(zhì)、地段等對(duì)消費(fèi)者的選擇影響較大。（2）戶型從市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品戶型來(lái)看，低端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，主力戶型主要為90-120，為躲開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)，部分開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)發(fā)70-80區(qū)間段的更小戶型；在中高端產(chǎn)品市場(chǎng)上，產(chǎn)品的差異性較大，既有產(chǎn)品類型的差別，也有面積段選擇的差別，目前市場(chǎng)中高端產(chǎn)品主要有恒大名都的精裝修大平層、伴山洋房的高贈(zèng)送率洋房、以及尚東國(guó)際、九域一品的聯(lián)排產(chǎn)品。（3）建筑風(fēng)格目前市場(chǎng)上以中低端產(chǎn)品為主，大部分項(xiàng)目缺乏立面表現(xiàn)特色，同時(shí)在景觀、園林、水景等小區(qū)環(huán)境的打造上

34、缺乏足夠的動(dòng)力。而潛在中高端產(chǎn)品的市場(chǎng)需求也帶動(dòng)了產(chǎn)品品質(zhì)的上升，地中海、西班牙等風(fēng)情建筑被引入到市場(chǎng)中來(lái)，特別是恒大的進(jìn)入，引入了其標(biāo)志性的英國(guó)皇家園林景觀，給市場(chǎng)耳目一新的感覺(jué)?！拘〗Y(jié)】從目前的住宅市場(chǎng)來(lái)看，取得良好口碑及業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為中高端產(chǎn)品，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)住房品質(zhì)的要求越來(lái)越高，同時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)客戶群體的購(gòu)買(mǎi)力尚有挖掘的潛力。隨著消費(fèi)市場(chǎng)的成熟，必然帶來(lái)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的進(jìn)一步要求，未來(lái)市場(chǎng)上個(gè)性化的產(chǎn)品將會(huì)越來(lái)越多，以適應(yīng)不同的消費(fèi)需求及爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、市場(chǎng)板塊對(duì)比分析1、板塊區(qū)域劃分從城市融合來(lái)看，目前景東片區(qū)與主城區(qū)聯(lián)系較為密切，已成為主城區(qū)的重要構(gòu)成部分，其與主城區(qū)共同構(gòu)成了景德鎮(zhèn)

35、的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。根據(jù)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，大致可以將景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域劃分為四大板塊，即河?xùn)|老城區(qū)、河?xùn)|新城區(qū)、河西新城區(qū)、景東片區(qū)。板塊范圍區(qū)域特征代表樓盤(pán)河?xùn)|老城區(qū)東至皖贛鐵路-昌江大道沿線；西至昌江；北至昌江大道，南至珠山路用地缺乏，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要在北部及昌江大道東延線等城市外圍區(qū)域恒大名都、尚東國(guó)際、港逸豪庭河?xùn)|新城區(qū)東至皖贛鐵路；西至昌江；北至珠山路；南至景德東大道目前正在形成城市商業(yè)中心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以高層商住項(xiàng)目為主，片區(qū)舊改項(xiàng)目較多水岸豪庭、金鼎國(guó)際、假日廣場(chǎng)、天宇綠園河西新城區(qū)東至昌江；西至新平路-西山路；北至迎賓大道；南至昌江-瓷都大道沿線配套尚不完善，交通及商業(yè)等生活設(shè)施比較缺

36、乏，但土地儲(chǔ)備豐富，為主城區(qū)提供了未來(lái)的發(fā)展 空間伴山洋房、昌南逸墅、金岸名都、九域一品景東片區(qū)東一、東二路沿線區(qū)域已初步形成區(qū)域完善的市政配套體系，是城市未來(lái)發(fā)展的主要方向之一山水瑞園、金域中央、四季春暉2、板塊對(duì)比分析（1）現(xiàn)狀對(duì)比分析板塊交通、地段景觀資源配套開(kāi)發(fā)強(qiáng)度河?xùn)|老城區(qū)片區(qū)內(nèi)道路狹窄，配套設(shè)施落后，僅在外圍區(qū)域規(guī)劃有市政干道，隨著開(kāi)發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新區(qū)，老城區(qū)的功能被弱化景觀資源較少，只有西側(cè)臨近昌江配套設(shè)施建設(shè)相對(duì)比較落后，整體形象較差。區(qū)域內(nèi)部缺乏用地，目前正沿著昌江大道向東北方向擴(kuò)展，恒大、尚東等大盤(pán)均位于此區(qū)域河?xùn)|新城區(qū)已代替老城成為景德鎮(zhèn)新的商業(yè)中心，目前區(qū)域的商業(yè)價(jià)值最高昌

37、江、陶瓷交易市場(chǎng)配套完善，生活便利片區(qū)項(xiàng)目以商住項(xiàng)目為主，舊城改造項(xiàng)目較多，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較大河西新城區(qū)在景德鎮(zhèn)的城市開(kāi)發(fā)序列中處于落后位置，對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)知度較低自然山體資源較多、國(guó)家4a級(jí)景區(qū)，是目前城區(qū)景觀資源最豐富的區(qū)域配套缺乏，生活不便大部分的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，由于用地儲(chǔ)備豐富，該區(qū)域集中了城區(qū)50%左右的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景東片區(qū)為目前景德鎮(zhèn)城市發(fā)展的主要方向之一，東一、東二路兩條城市干道構(gòu)成的交通體系成為片區(qū)開(kāi)發(fā)的重要推動(dòng)力有部分自然山體資源生活配套設(shè)施特別是教育資源比較成熟開(kāi)發(fā)強(qiáng)度適中，多表現(xiàn)為復(fù)合型的開(kāi)發(fā)方式從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，河?xùn)|主城區(qū)發(fā)展空間受限，河西新區(qū)及景東片區(qū)是未來(lái)城市發(fā)展的主要方

38、向，也將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域。（2）產(chǎn)品對(duì)比分析板塊樓盤(pán)規(guī)模樓盤(pán)檔次產(chǎn)品類別價(jià)格綜述河?xùn)|老城區(qū)以大盤(pán)為主中高檔為主多層、小高層、高層及小部分洋房隨著恒大的入市，片區(qū)的價(jià)格走高，目前普通住宅的均價(jià)大約4500元/左右，恒大的精裝修產(chǎn)品均價(jià)5800元/左右。河?xùn)|新城區(qū)中小型項(xiàng)目中檔高層、商住一體項(xiàng)目均價(jià)大約在4300元/左右，大部分為舊改項(xiàng)目，價(jià)格不高。河西新城區(qū)中型項(xiàng)目為主，部分小型項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的地段條件差別較大，中高低檔均有產(chǎn)品類型比較豐富產(chǎn)品不同而導(dǎo)致價(jià)格差異性較大，普通住宅價(jià)格區(qū)間在4300-5000元/左右，別墅等高端產(chǎn)品價(jià)格在8000-10000元/左右景東片區(qū)中型項(xiàng)目為主中檔多層、

39、高層、小高層?xùn)|一、東二路沿線區(qū)域價(jià)格較高，均價(jià)的達(dá)到5000元/，其他區(qū)域4000元/左右從各片區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)品及價(jià)格來(lái)看，除景東片區(qū)的價(jià)值被市場(chǎng)確認(rèn)外，地段條件對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的主導(dǎo)能力不足，其原因主要在于市場(chǎng)目前的開(kāi)發(fā)水平參差不齊，不能很好把握地段價(jià)值，項(xiàng)目拼的仍是品質(zhì)、產(chǎn)品等后天因素。（3）發(fā)展趨勢(shì)對(duì)比分析板塊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)河?xùn)|老城區(qū)目前無(wú)明確的發(fā)展定位，城市功能將不斷弱化，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿^小河?xùn)|新城區(qū)空間有限，隨著商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，其區(qū)域價(jià)值將得到逐步體現(xiàn)河西新城區(qū)土地儲(chǔ)備豐富，未來(lái)的主要開(kāi)發(fā)方向在西南方向景東片區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅_(kāi)發(fā)將逐漸從東一、東二路主干道擴(kuò)展輻射到周邊區(qū)域，從而形成更加立體

40、的城市空間從目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局來(lái)看，景德鎮(zhèn)的城市建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沿著城市交通線逐漸向外圍區(qū)域擴(kuò)展，但從發(fā)展空間來(lái)看，瓷都大道及東一東二路潛力較大，是未來(lái)城市建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要布局方向。四、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析（一）政策走向1、全國(guó)行業(yè)政策回顧調(diào)控層面手段內(nèi)容政府政策限購(gòu)近42個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令，對(duì)二套房進(jìn)行限購(gòu)限貸二套房首付六成，1.1倍利率，首套三成，利率優(yōu)惠取消限價(jià)出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，督促銷售過(guò)程明碼標(biāo)價(jià)，一房一價(jià)保障房提出1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃，11月底全部動(dòng)工貨幣政策加息三次加息，五年期以上貸款升至7.05上調(diào)準(zhǔn)備金連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已經(jīng)達(dá)到21.5%高位緊縮貸款前三季度住戶貸

41、款增加2.00萬(wàn)億元，創(chuàng)2010年來(lái)新低土地政策招拍掛政策堅(jiān)持完善招拍掛政策，推廣限地價(jià)，限房?jī)r(jià)等出讓方式稅收政策房產(chǎn)稅試點(diǎn)重慶、上海實(shí)行第一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)，或?qū)⑷珖?guó)實(shí)施分析：政府從需求與供給兩方面雙管齊下，出臺(tái)密集性與疊加式的行業(yè)政策，當(dāng)投資需求被抑制，首次置業(yè)需求持幣觀望，將導(dǎo)致市場(chǎng)整體陷入僵持的局面，使得全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)舉步艱難。從政策效果看，2011年全國(guó)市場(chǎng)增速持續(xù)回暖，大中城市量?jī)r(jià)齊跌，新政影響不容忽視。2、行業(yè)政策走向取決政府決心調(diào)控政策堅(jiān)決不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整2011年底，“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”和2012年的政府工作報(bào)告均指出房地產(chǎn)調(diào)控不放松，要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。貨幣政策由“穩(wěn)中

42、偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變，保障房將力度持續(xù)加大，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大，為建立中長(zhǎng)期制度奠定基礎(chǔ)，限購(gòu)、限貸等政策將持續(xù)落實(shí)。四城市樓市松動(dòng)叫停，地方“小動(dòng)作”露頭就打3、樓市政策預(yù)判2、景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策環(huán)境（1）在限購(gòu)名單之外，受調(diào)控的影響較小景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間較晚，目前仍處于擴(kuò)張性發(fā)展時(shí)期，且由于沒(méi)有執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，總體來(lái)說(shuō)受宏觀調(diào)控政策的影響較小。從2011年市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，下半年交易量及價(jià)格雙雙走高，凸顯出市場(chǎng)旺盛的需求。（2）政策環(huán)境較為寬松景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在規(guī)劃審批、報(bào)建等方面的政策比較寬松，使得產(chǎn)品在設(shè)計(jì)尺度上有更大的突破空間，為戶型創(chuàng)新提供了條件?！拘〗Y(jié)】1、本輪

43、的調(diào)控政策在2011年底已開(kāi)始在景德鎮(zhèn)顯示出效果，觀望的情緒開(kāi)始出現(xiàn)，今年1、2月份出現(xiàn)的低成交現(xiàn)象促使部分開(kāi)發(fā)商推遲了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。2、從長(zhǎng)期來(lái)看，景德鎮(zhèn)存在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的有利條件，一是城市化進(jìn)程加速，二是經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，三是房?jī)r(jià)總體水平不高，且存在大量對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品的改善性需求，宏觀環(huán)境對(duì)市場(chǎng)的影響只是暫時(shí)的，只要產(chǎn)品切合市場(chǎng)的需求，仍可能取得較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析1、市場(chǎng)趨勢(shì)：未來(lái)市場(chǎng)潛力巨大，步入快速發(fā)展軌道景德鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展健康，土地供應(yīng)充足，保障了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)；以陶瓷文化為中心的旅游城市打造，有利于整合周邊旅游資源，占據(jù)

44、區(qū)位發(fā)展的先機(jī)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好的發(fā)展空間； 2、價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)：房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)放緩，但仍有上漲空間景德鎮(zhèn)的商品房?jī)r(jià)格自2011年下半年以來(lái)，出現(xiàn)了一輪快速上漲的勢(shì)頭，目前主流產(chǎn)品的交易均價(jià)已突破4000元/，在全國(guó)中小城市中處于較高水平。但從另一方面開(kāi)看，本輪房?jī)r(jià)的上漲，主要是受主流產(chǎn)品的高端化的影響，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化比較快。在房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)快速上漲之后，尤其受宏觀調(diào)控措施的影響，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲速度將會(huì)有所下降。3、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)（1）產(chǎn)品多樣化、品質(zhì)將進(jìn)一步提升景德鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品越來(lái)越趨向于市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，包括建筑風(fēng)格、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在的產(chǎn)品品質(zhì)越來(lái)越多元化，以滿足不同的市場(chǎng)細(xì)分人群。市

45、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，消費(fèi)者選擇面增廣，需求決定產(chǎn)品的形態(tài)，多樣化的人群需求決定了景德鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品向著多元化方向發(fā)展。（2）高層產(chǎn)品將會(huì)增多景德鎮(zhèn)的城市建設(shè)長(zhǎng)期受城市發(fā)展水平的限制，因而高層建筑不多。從推進(jìn)新區(qū)建設(shè)的成果來(lái)看，城市開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度明顯加強(qiáng)，這必將引起高層建筑的開(kāi)發(fā)潮的到來(lái)。隨者城市建設(shè)區(qū)域的擴(kuò)大，在城市的新區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度也必將擺脫城市規(guī)劃的限制，從而為高層建筑的開(kāi)發(fā)提供條件。（3）中低檔產(chǎn)品戶型將趨向于經(jīng)濟(jì)型由于受近期房?jī)r(jià)的影響，景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向于向高端化發(fā)展。但從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模及開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍相對(duì)不足，特別是受高端產(chǎn)品供應(yīng)不足的影響，中產(chǎn)的消費(fèi)需求

46、尚未充分調(diào)動(dòng)。未來(lái)隨著市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，必將出現(xiàn)關(guān)注中產(chǎn)需求的趨勢(shì)，一方面中低檔產(chǎn)品戶型將趨向于經(jīng)濟(jì)型，擺脫與主流產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間，而中高端產(chǎn)品的客戶細(xì)分將會(huì)越來(lái)越明顯。4、客戶發(fā)展趨勢(shì)（1）中高端客戶需求將主導(dǎo)市場(chǎng)在目前產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，市場(chǎng)主流產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，而中高端產(chǎn)品的需求將引起市場(chǎng)的關(guān)注，成為主導(dǎo)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素。（2）自住型和改善型客戶將繼續(xù)增長(zhǎng)景德鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程和人均收入提高，城市居民將尋找更加適合的居住場(chǎng)所，而城市對(duì)外擴(kuò)張，大量城鎮(zhèn)居民納入城市體系，解決基本居住功能的自住型客戶在未來(lái)將繼續(xù)增長(zhǎng)。（3）外來(lái)客戶成市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的重要來(lái)源景德鎮(zhèn)城區(qū)人

47、口規(guī)模較小，商品房的消化能力有限，在文化興市，陶瓷產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)化規(guī)模擴(kuò)大，帶來(lái)的人流物流增加，越來(lái)越多的外來(lái)移民將是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的重要來(lái)源。 5、競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)由于景德鎮(zhèn)良好的投資環(huán)境與走向正軌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，早期的本地開(kāi)發(fā)商都獲得了豐厚的回報(bào)，加上景德鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻相對(duì)較低，將加大外地品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐速度，同時(shí)客戶購(gòu)房逐漸偏向于理性化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸激烈。第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況從本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性來(lái)看，應(yīng)屬于景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中高端產(chǎn)品，但由于一期產(chǎn)品定位（主要是洋房產(chǎn)品）與市場(chǎng)上主流產(chǎn)品的定位差距不大，面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。從景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看

48、，有一定市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目都對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的壓力，本次調(diào)研從項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)形象、產(chǎn)品定位、成交量等因素出發(fā)，選出7個(gè)項(xiàng)目，作為重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析。主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況：項(xiàng)目名稱位置開(kāi)發(fā)商占地面積建筑面積容積率主要產(chǎn)品金域中央朝陽(yáng)路728號(hào)（東二路南）長(zhǎng)虹置業(yè)1951835000002.5高層、小高層、電梯洋房恒大名都景東大道北側(cè)，梨樹(shù)園東行300米恒大地產(chǎn)2000006000002.8高層金岸名都瓷都大道（北臨人民公園）威時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司520002200004高層山水瑞園為宇路南段山水置業(yè)有限公司877602500002.1多層、高層、小高層金鼎國(guó)際廣場(chǎng)南路金鼎商業(yè)廣場(chǎng)沃爾瑪入口開(kāi)門(mén)子

49、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司515701912912.75高層商住樓伴山洋房昌南大道555號(hào)江西益伍實(shí)業(yè)有限公司1461001461001.0洋房、小高層九域一品西山路東側(cè)融科置地1500002400001.6別墅、疊拼、洋房二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案分析1、金域中央n 項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址朝陽(yáng)路728號(hào)（東二路南）銷售電話0798- 8659999開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)虹置業(yè)物業(yè)管理公司長(zhǎng)虹物業(yè)占地面積（萬(wàn)）195183建筑面積（萬(wàn)）500000容積率2.5綠化率32%建筑類別高層、小高層、電梯洋房建筑風(fēng)格現(xiàn)代價(jià)格2011年主力成交區(qū)間在3700-4000元/之間，目前折后均價(jià)大約為4800元/左右n 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目為總建面積

50、50萬(wàn)的居住社區(qū)，產(chǎn)品包括多層、花園洋房、小高層、高層以及臨街商業(yè)，目前正在開(kāi)發(fā)第三期。n 規(guī)劃解讀解析：項(xiàng)目摒棄傳統(tǒng)小區(qū)封閉的設(shè)計(jì)理念，采用國(guó)際風(fēng)行的block開(kāi)放式設(shè)計(jì)，以兩條中心主路橫穿社區(qū)，連接城市主干道朝陽(yáng)路和新廠路，社區(qū)景觀支路與主路連接，共同形成開(kāi)放式社區(qū)結(jié)構(gòu)。居住區(qū)組團(tuán)式圍合，出口與社區(qū)主路連接，融入整個(gè)城市道路系統(tǒng)，同時(shí)圍繞小區(qū)形成一個(gè)集多元功能于一體的國(guó)際化城市綜合體。n 建筑解讀解析：整體建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主，外立面以白色為主色調(diào)，以面磚鋪成，并通過(guò)裝飾及立面表現(xiàn)，具有很強(qiáng)的品質(zhì)感及現(xiàn)代氣息。n 園林解讀項(xiàng)目保留原址華意老廠區(qū)的原生態(tài)山體，創(chuàng)造性的形成了20000平米原生態(tài)

51、山體公園，與6000水塔原生態(tài)山體公園，共同形成小區(qū)景觀。n 戶型解讀三期戶型配比：戶型面積（）套數(shù)比例二房82-9223847.6%三房123-13526252.4%合計(jì)500100% 解析： 多層電梯洋房、小高層電梯直接入戶 得房率高，贈(zèng)送入戶花園 挑空露臺(tái)n 配套解讀 小區(qū)內(nèi)部配套：原生態(tài)山體公園、吉的堡長(zhǎng)虹國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、8萬(wàn)東區(qū)核心商業(yè)圈 周邊配套：一中、十七小、超市、菜市場(chǎng)、三院 、昌江廣場(chǎng)2、恒大名都n 項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址景東大道北側(cè)，梨樹(shù)園東行300米銷售電發(fā)商恒大地產(chǎn)物業(yè)管理公司金碧物業(yè)占地面積（萬(wàn)）200000建筑面積（萬(wàn)）600000容積率2

52、.8綠化率35%建筑類別高層建筑風(fēng)格歐式古典主義價(jià)格（精裝修）2011年主力成交區(qū)間在5000-5500元/，目前價(jià)格調(diào)整至5800元/n 項(xiàng)目簡(jiǎn)介恒大名都項(xiàng)目坐落于景德鎮(zhèn)東部板塊，臨近景東大道，總占地面積約為300畝，是一個(gè)集居住、商業(yè)、文化等為一體的大型高尚住宅建筑群落。項(xiàng)目2011年3月首次開(kāi)盤(pán)，居2011年景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成交首位。n 規(guī)劃解讀解析：整個(gè)項(xiàng)目由22棟錯(cuò)落有致的高層建筑構(gòu)成，中央為大型水景，超寬樓間距及樓間園林景觀為使小區(qū)所有住戶能欣賞高品質(zhì)的小區(qū)綠化園林景觀。n 建筑解讀解析：建筑采用歐陸新古典主義風(fēng)格，凸顯出項(xiàng)目高貴、典雅的產(chǎn)品屬性。n 園林解讀邀請(qǐng)國(guó)際大師規(guī)劃建造世

53、界級(jí)的皇家園林，內(nèi)置16000中央人工大湖，引進(jìn)珍貴稀有的高大植被，創(chuàng)造了優(yōu)異的小區(qū)環(huán)境。n 戶型解讀戶型配比：戶型面積（）套數(shù)比例二房9078449.4%三房120-13451632.5%四房158-17528818.1%合計(jì)1588100% 解析： 戶型方正，配備大開(kāi)間客廳 陽(yáng)臺(tái)及凸窗設(shè)計(jì)擴(kuò)大室內(nèi)景觀視線 所有產(chǎn)品按恒大9a精裝標(biāo)準(zhǔn)交付nn 配套解讀 小區(qū)內(nèi)部配套：18000恒大劇場(chǎng)，10000名品商業(yè)街，5000皇家會(huì)所，2000幼兒園 周邊配套：萬(wàn)客隆源東超市、朝陽(yáng)福利醫(yī)院、景德鎮(zhèn)第二人民醫(yī)院、第十九小學(xué)、電大景德鎮(zhèn)分校、景德鎮(zhèn)第十二小學(xué)3、金岸名都n 項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址瓷都大道（北臨人民公園）銷售電發(fā)商威時(shí)房地產(chǎn)