145；王秀娟；上海房地產市場的現狀調研和發(fā)展建議[精選]

1、上海房地產的現狀調研以及發(fā)展趨勢摘要：近年來，隨著房地產在我國國民經濟中支柱產業(yè)地位的確定，房地產的健康發(fā)展對我國國民經濟的影響日益顯著。而上海作為我國經濟發(fā)展中心之一，房地產的實際發(fā)展雖然持續(xù)有效，但也存在著許多的問題。發(fā)展不平衡、績效不高、結構不合理等問題一一存在。認識這些問題把握發(fā)展趨向并未房地產的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展提出寶貴的建議對上海經濟的發(fā)展有著至關重要的意義。同時，住房是民生之本，是關系國計民生的大事，房地差的發(fā)展對于政治穩(wěn)定和國泰民安都有著不容忽視的重要意義。關鍵詞：上海房地產；現狀分析；優(yōu)化對策；發(fā)展趨勢 一、引言房產建筑作為城市實體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空間直接決定于所在城

2、市發(fā)展的潛力與空間。而上海作為未來的國際大都市，國際經濟、貿易、金融等中心發(fā)展中心。不僅是我國經濟發(fā)展中心之一，也是外商最看好的投資場所和居民消費增長迅速的城市，無論是舊城的改造、城市的擴建、新城的建設以及郊縣的開發(fā)等各個方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀環(huán)境上為上海房地產經濟的發(fā)展提供了根本性條件。房地產經濟的長期看好，并不意味其在發(fā)展中能夠一帆風順。為了上海房地產經濟快速平穩(wěn)發(fā)展，為上海的國際都市的強大提供有利的硬件支援。對于上海房產經濟發(fā)展現狀以及存在的問題進行探討研究并且對發(fā)展趨勢的把握，以及對于進一步的發(fā)展提出相應的對策和建議有著十分重要的現實意義。上海的整體發(fā)展有賴于持續(xù)、穩(wěn)定、

3、健康發(fā)展的房地產經濟支持，只有這樣，房地產經濟的發(fā)展才能同廣大人民消費水平的提高一級全面建設小康社會保持一致。2、 上海房地產市場結構分析市場結構是指廠商之間市場關系的表現和形式，主要包括買賣雙方之間在交易、利益之間的存在的關系。上海的房地產市場有著十分明顯的結構特征：（1） 集中度分析。市場集中度是指各行業(yè)中若干最大的企業(yè)產銷量占行業(yè)總產銷量的百分比，是刻畫產業(yè)市場結構形狀和大企業(yè)市場控制力的一個概念。一般來說，行業(yè)集中度反映著市場的壟斷程度和市場權力。調查研究表明上海房地產行業(yè)還沒有形成規(guī)模效應，更談不上壟斷。企業(yè)數量眾多、集中度低，這種市場結構不利于產業(yè)的運行與競爭。意大利經濟學者帕累托

4、80/20規(guī)律中指出：一個成熟、理性、規(guī)范的產業(yè)，20%的企業(yè)占領80%的市場份額形成形成有序競爭局面，促進良心的循環(huán)與發(fā)展。像一些發(fā)達國家都能達到，而上海卻遠遠低于這個比例。（2） 經濟規(guī)模分析。所謂經濟規(guī)模是指生產產量增加導致企業(yè)成本的遞減和收益的增加，一般表現為“長期平均成本下降”，即長期平均成本曲線呈下降趨勢，下降的最低點就是萊昂斯的企業(yè)生產最小有效規(guī)模效應了。但規(guī)模和收益并不是呈正比的。也有企業(yè)規(guī)模過大導致平均成本高、經營效率下降，變成“超大規(guī)模不經濟”。在我國宏觀調控政策下，上海房地產發(fā)展態(tài)勢逐漸健康化，但是還遠遠無法實現規(guī)模經濟發(fā)展的需求。上文中提到集中度較低，雖然施工面積、竣工

5、面積和銷售額都比較大，但是基數也大，遠遠達不到要求。而且過多的施工、稀缺的資源的浪費都阻礙了房地產未來的良性發(fā)展之路。（3） 產品差異化分析。所謂產品的差異化是指同類產品生產中，不同產商提供的產品所具有的不同。差異化的目的是為了降低產品的價格敏感性，使客戶在進行購買時減少對價格因素的考慮。實現這一目的的手段是使得該產品的非價格產出特征與其他產品有所差別。形成差別的因素很多，差異類型也很多樣。上海的房產差異化也比較明顯，差異化主要表現在產品本身與產品的服務質量上。上海的房地產開發(fā)數量大，質量更是良莠不齊。上海的房產在差異化上存在著很大的問題。企業(yè)產品尤其是商品房的戶型設計以及裝修等都有很大程度的

6、類似，差異化并不明顯。有些房子的銷售更是因為價格或者位置的優(yōu)勢處在“皇帝的女兒不愁嫁”的狀態(tài)中，產品自身的優(yōu)勢以及服務質量體現在上海市的房產中并不十分明顯。產品的差異化程度較低，為未來的發(fā)展提供了很大的發(fā)展空間。（4） 市場壁壘分析。進入壁壘，是指進入廠商必須承擔而在位廠商不必承擔的成本，它是不完全競爭市場存在的成本，它是不完全競爭市場存在的根本條件。市場壁壘的存在對于市場的競爭有著積極有利的影響。而上海房地產的進入壁壘只有產品差別優(yōu)勢和資本要求。首先，產品差別在前文中我們已經分析了，通過品牌構建的產品差別優(yōu)勢卻沒有能夠形成真正的市場進入壁壘，不能有效構筑起消費者的選擇偏好。其次，房地產行業(yè)是

7、一個資金密集型產業(yè)，它的順利發(fā)展需要主體有一定的資金實力，沒有強大的資金作為后盾，一個開發(fā)項目是很難運行的。但從實際情況看，由于高利潤的吸引行業(yè)壁壘并未形成。上海的房地產市場上仍然存在著一些實力弱、效益低下的企業(yè)參加這個行業(yè)的競爭，導致社會資源的分散利用，這樣既造成了嚴重的浪費，不利于上海房地產企業(yè)整體的可持續(xù)發(fā)展。3、 上海房地產市場中存在的問題 上海房產經濟發(fā)展中存在的問題：上海房地產發(fā)展的總體態(tài)勢是好的，在上海gdp中的比重不斷增大，現在已經占到6.9%，已經成為推動上海經濟發(fā)展的六大支柱產業(yè)之一。但是上海房地產經濟發(fā)展中也存在著一些不容忽視的問題，只要有以下幾個方面： （一）商品房價格

8、偏高。根據世界銀行的研究發(fā)現，發(fā)達國家的房價與收入比一般在1.8：15.5:1之間，發(fā)展中國家則一般在4:16:1之間。因此，在通常情況下，當房價與收入比在3:16:1之間時，居民對市場上的商品住宅普遍具有支付能力。而我國房價房價收入比卻在7.9:1，上海則到了9.2:1.房價收入比偏高，表明目前上海住宅價格大大高出城鎮(zhèn)居民消費承受能力，并且已經成為阻礙城鎮(zhèn)居民潛在住宅消費需求轉化現實需求的重要因素。 （二）上海的經濟適用房沒有真正發(fā)揮作用。經濟適用房的內涵是政府為解決大多數城鎮(zhèn)中低收入者住房問題而實施的一項德政、民心工程。而在上海的實施過程中卻出現了偏差。住宅標準越來越高，建設豪華，界定模糊

9、，房型大，對購房對象界定也不清楚。在這些原因之下，購買經濟適用房的不再是中低收入者，真正的經濟適用房少，而且真正能夠為中低收入者提供住宅之便的經濟適用房更是不足。 （三）上海房地產開發(fā)商的利潤過高。當前我國商品住宅投資的利潤率在20%30%，遠遠大于國際上房地產開發(fā)商6%10%的一般利潤率水平，也遠遠高于我國其他行業(yè)5%10%的利潤率水平。房地產投資開發(fā)利潤率過高，使得大量資金涌入房地產開發(fā)領域，哄抬房價的因素也隨之出現。（四）房地產泡沫已顯端倪。房地產業(yè)余其他產業(yè)的一大不同點便是產品用途多樣化。房產既可以做家庭消費又可以用于投資，還可以用于投機。不同用途導致了不同的后果。尤其是房產投機為了在

10、短期內獲取暴利，短期炒作之后極容易引起需求及價格的大幅波動，也極容易引起房地產泡沫。尤其是近年來外地與境外人士購房者的介入，使上海住宅的供求格局發(fā)生了變化，房價攀升速度加快，并帶來了房價的大幅波動，為房地產經濟的健康發(fā)展帶來不利影響，并且出現泡沫端倪。四、上海房地產市場管理方式上文中，我們提到了上海房地產市場中存在的發(fā)展不平衡的問題，這些問題的存在既有在面對快速發(fā)展的市場、政府調控經驗不足，調控能力有待提高的因素，也與市場的自我調節(jié)、自我完善機制并未建立健全有著密切聯系。為了保證上海市房地產管理市場的穩(wěn)定發(fā)展，必須從宏觀調控、市場管理等多方面進行管理。（1） 利用金融政策，維持房地產市場的穩(wěn)定

11、發(fā)展。外部因素是調控房地產市場的重要手段，金融政策的介入，可以很好地調整上海市房地產市場的發(fā)展步伐。從資金的來源上看，房地產的投資資金主要來自貸款、外資、預付款和銀行按揭。當前，房地產市場需求下降，需求量的下降必然帶來預付款與按揭的減少。同時，銀行對房地產行業(yè)的波動性開始有所顧慮，使其進一步減縮了對房地產市場的貸款，以規(guī)避市場衰退帶來的風險。從源頭上抑制了房地產市場的盲目發(fā)展。為了規(guī)避房地產市場上可能出現的動蕩不安，一方面，政府部門和銀行機構可以出臺一系列有利于房地產企業(yè)增強信心的政策，適當放寬房地產建設項目資金比例的規(guī)定；另一方面，房地產開發(fā)企業(yè)也要將自身發(fā)展目標和開發(fā)戰(zhàn)略在這個大局中加以調

12、整，應該更加注重開發(fā)產品的品質，提供差異化產品，增強房產的性價比，以在市場競爭正占據優(yōu)勢地位，加快資金回籠速度。（2） 利用稅收杠桿進行合理調節(jié)。健全和完善的房地產稅收機制能夠在經濟波動中發(fā)揮財政政策的自動穩(wěn)定作用。在房產過熱時，完善稅收政策的調節(jié)效果是顯而易見的。但是，在稅收杠桿的使用時要注意對以往實施的政策效果進行驗證和數據分析，同時也要對政策實施以后可能出現的實施效果就需要進行驗證和數據的分析之后在進行真正的執(zhí)行。同時要分析房價上漲的實際原因，考慮買方市場和賣方市場雙方的考量。政府在實行稅收杠桿時要細化貸款政策，對不同的購房者進行區(qū)別對待，比如首次置業(yè)者和二次置業(yè)者，要鼓勵并幫助首次置業(yè)

13、者購房，同時，在目前的發(fā)展情形下，應當降低對房屋對房屋流通的稅收，提高對閑置房屋的稅收，從而通過稅收盤活住房，降低購房者的成本，促進住房的實際利用率。（3） 改革并完善土地供應機制。在房地產市場中，要保證房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，最有效的方法之一是土地供給的計劃性，同時合理控制土地交易價格的增長幅度。對于土地的調控，應該按照控制增量，力求平衡，盤活存量的要求，合理規(guī)劃土地的供給量，優(yōu)化土地的供給結構，嚴格土地招標制度，保持適度的房地產投資規(guī)模。主要要從如下幾個方面入手，首先應當積極盤活存量建設用地，加大閑置土地的清理力度。其次，要加大政府對房地產開發(fā)中閑置土地的處理力度。通過對閑置土地的合理處理，

14、加快房地產開發(fā)進度，增加適銷對路的商品房的有效供給能力。另外，要加快地價監(jiān)測系統(tǒng)的建設。對市場價格進行監(jiān)測吧，為政府決策提供準確信息，為市場提供合理的價格導向。再次，改變房地產市場土地供應結構。政府應把土地收入的相當部分拿來做經濟適用房與廉租房的投入或補貼，以緩解住宅供求關系緊張問題，特別是為廣大中低收入群體提供住房保障。（4） 加快建立健全房產供給體系。繼續(xù)加強住宅建設，特別是加強對經濟適用房的管理和建設，搞好普通商品房建設并且完善廉租房住房制度。合理控制商業(yè)營業(yè)用房建設，特鄙視對于高檔寫字樓、別墅和高檔公寓的建設。搞活住宅二級市場，規(guī)范并且發(fā)展房屋租賃市場和市場服務，調整并優(yōu)化房產企業(yè)的組

15、織結構：首先，加大經濟適用房的建設力度，并且保證經濟適用房真正做到“濟貧”。其次，要大力發(fā)展中低檔普通商品房，同時還要逐步調整普通商品房與中低收入家庭消費水平的平衡點。另外，完善廉租房的供應體系，進一步擴大廉租房的社會保障面。同時還應當適度發(fā)展高檔商品房并控制非住宅類用房的建設。（5） 嚴格控制個人貸款不良記錄，規(guī)范房地產交易市場。近年來金融危機和次貸危機的爆發(fā)，帶動了全球性的金融動蕩。雖然我國銀行沒有類似于美國次貸類型的金融產品。但是也提醒著我們要做好和個人住房貸款的房貸和不良率的監(jiān)控。掌控個人貸款客戶的信用度與對個人貸款不良率的監(jiān)控加強。另外，還要規(guī)范房地產交易行為，消除信息的不對稱性，使

16、得整體房地產市場真正公開，公正、公平，讓購房者能夠在透明的交易環(huán)境中進行房產交易，減少人為推動房價上漲的因素。從政策、法規(guī)上確認虛假詐騙行為，對于房產市場上的不良不利行為進行量化管理，加強對房產投機的管理，保證來自人為價格攀升的管理。（6） 完善房地產市場預警系統(tǒng) 對于市場的把握離不開建立健全房地產市場信息監(jiān)控和預警體系。準確及時的證據采集以及全面的分析，為各級政府在市場監(jiān)測時能夠從最客觀、全面的方向出發(fā)，為市場的調控提供合理的科學依據。主要應當做好以下兩項工作：首先，強化數據的采集，和已采集資源的整合。在開發(fā)項目預售許可前，要依托房地產開發(fā)管理業(yè)務系統(tǒng)，進行統(tǒng)一的信息平臺構建，準確合理的采集

17、信息，同時還要加強對于所采集信息進行積極的整合。其次，要加強信息分析，完善信息的及時發(fā)布。信息的采集是為政策法規(guī)的制定發(fā)布提供依據和為消費者提供透明的信息狀況。因此信息采集之后應當做好信息的分析并且及時做好信息的發(fā)布。5、 優(yōu)化上海市房地產市場結構的建議市場結構是否合理有效是決定能否產生規(guī)范的市場行為與良好的經濟績效的基礎性因素。要想保持市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，優(yōu)化市場結構是必然的選擇。針對上文中提到的上海市房地產市場目前的現狀，主要有如下幾點建議：（1） 發(fā)展房地產集團，支持并購與重組。面對著目前上海市房地產市場的分散和凌亂現狀，產業(yè)的重組勢在必行。而發(fā)展產業(yè)聯合是一個必然的選擇，產業(yè)的

18、強強聯合可以促進企業(yè)內部和外部同時得到良性發(fā)展，使企業(yè)發(fā)揮更多的綜合優(yōu)勢，通過聯合與兼并和收購來實現產業(yè)的并購與重組。首先，房地產企業(yè)通過兼并與收購擴大自身規(guī)模，可以提高企業(yè)自身控制成本、價格和資金籌措的綜合能力，同時可以降低產品的生產和銷售成本，迅速擴大市場份額，形成更加有利的競爭地位。其次，房地產通過并購戰(zhàn)略的實施，使企業(yè)能夠迅速完成自己的籌集，擴大新市場的運籌。上文中，我們提到企業(yè)集中度問題，與20/80理論。顯然房地產行業(yè)的整合與重組有利于這一理論在上海房地產行業(yè)的應用于發(fā)展，有利于提高房地產市場的集中度，增強良性有利競爭機制的形成。（2） 大力支持房地產企業(yè)品牌化建設，合力開展產品差

19、別化競爭。當今社會，人們越來越重視品牌化，品牌已經成為企業(yè)的無形資產，它不僅提升著企業(yè)形象同時也會為企業(yè)獲得許多額外收益。如今，房地產市場良莠不齊，各種房地產信息如潮水般翻涌。房地產品牌的建立勢必能夠為盲目選擇的消費者提供一個良好的選擇空間。品牌的構建過程中，不僅要注重各個相關企業(yè)的強強聯合、良好的媒介宣傳之外，還要從根本上注重產品自身差異化的構建。品牌的個性特色，看準市場空缺與需求，準確把握消費者心理，只有從市場出發(fā)，從消費者出發(fā)，想消費者所想，急市場所急，供現實所需才能在市場中立于不敗之地。強化品牌意識、提升品牌形象，增加品牌知名度是競爭中十分重要的籌碼。因此，開發(fā)商和投資商一定要注重產品

20、自身的創(chuàng)新，使其形成獨特、新穎而且能盡可能多的滿足消費者需求的產品。如上文提到的加強對房產的差異化建設，具體到房地產開發(fā)本身，應該注重塑造品牌的綜合品質，不僅加強工程質量的把握，這是品牌構造的基礎，還要注重房型的合理設計，這是房產品牌提高的含金量所在以及功能的合理化分配，這是房產品牌構建的科技含量。這是從產品特征維度方面進行品牌建設。另外，上文中也提到過兩個維度之間共同的重要作用。因此，在注重產品特征維度的加強的同時也要顧及到服務支持維度的把握。當今的房產市場上，房產本身的差異化并不是十分明顯，可替代性也比較強，服務質量在很多時候開始成為消費者考慮的一個十分重要的因素。加強售前、售中以及售后的

21、服務，強化服務質量是品牌構建中一個不可或缺的因素。差異化戰(zhàn)略能夠不斷擴大市場份額，淘汰弱小企業(yè)，不斷優(yōu)化市場結構同時促進整個上海房產市場的良性競爭與發(fā)展。（3） 提高壁壘盡量避免過度競爭。進入壁壘偏低勢必導致競爭的過度化，不僅造成資源的浪費也不利于房地產市場長期有序的發(fā)展。因此提高房地產進入門檻，加強政府對房地產行業(yè)的宏觀調控，對于新注冊的開發(fā)企業(yè)進行嚴格審查，適當提高注冊資金。同時加強對已注冊企業(yè)的監(jiān)管和把握，在資金規(guī)模、技術實力、抗風險能力和從業(yè)者素質等各個方面實行準入控制和已入調節(jié)。上海市房地產市場發(fā)展不平衡，房地產企業(yè)良莠不齊，提高準入壁壘的同時加強對已經加入的企業(yè)進行優(yōu)化管理和適時淘汰和管理是避免過度競爭形成健康合理有序房產市場的不二選擇。 六、結語上海市作為我國經濟發(fā)展中心，同時作為國際大都市，它的房產市場平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展關系到整個上海市經濟發(fā)展。本文主要針對上海房產市場結構進行了細致分析，探討了上海房產市場中存在的問題和房地產管理模式。同時，提出了對上海市房產市場優(yōu)化發(fā)展建議。隨著房地產在國民經濟中支柱產業(yè)地位的確定，房地產業(yè)的健康發(fā)