關于商品房交付使用的法律指引

1、關于商品房交付使用的法律指引受香港房地產(chǎn)的影響，公司在交付商品房時長期沿用了“入伙”或“入住”的概念，這既無法律依據(jù)，也容易令客戶發(fā)生誤解，從而混淆買賣雙方的法律責任?！叭牖?入住”是從買受人的行為出發(fā)來表述的，如果買受人不領鑰匙，不簽收有關文件，他就認為自己沒有“入伙/入住”。不但他這樣認為，一些行政、司法機關也會這樣認為，由此產(chǎn)生的延遲交付商品房的責任也就落在了出賣人的身上。這是一個很大的誤區(qū)。商品房交付使用，法律規(guī)定出賣人的義務為：1、經(jīng)竣工驗收合格；2、按約定的時間交付；3、提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。在買賣合同中，一般還會有交付時由出賣人書面通知買受人的約定。有些城市,規(guī)定了

2、新建住宅應取得商品房準許使用證（天津）或住宅交付使用許可證（上海），方可交付使用。這些，就是出賣人交付商品房時所應當履行的全部義務。也就是說，出賣人履行了這些義務，就完成了自己的交付行為。而買受人接到交付通知后，有依照合同約定及時受領的義務，否則，依法應當承擔房屋損毀、滅失的風險；給出賣人造成損失的，還應當賠償。常見的情況是，買受人以質(zhì)量上的瑕疵，拒絕收房，以此作為談判的籌碼。這無論是依照法律還是依照合同，都不能夠成立。即使買受人認為房屋質(zhì)量存在嚴重瑕疵，法律上也不允許拒絕受領。合同法第一百四十八條雖然有“因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同

3、”的規(guī)定，但商品房作為一種特殊的標的物，是否“不符合質(zhì)量要求”，在已經(jīng)驗收合格的情況下，顯然不能憑買受人主觀判斷。因此，國務院的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十二條對此作了特別規(guī)定。根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的原則，在商品房交付中的質(zhì)量異議問題上，應當適用條例的原則，即：“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！笨梢?，對質(zhì)量的異議，只能“在交付使用后”依法處理，而不能成為交付使用的障礙。實踐中買受人還有以周邊環(huán)境、配套設施與約定不符等各種理由拒絕受

4、領的，這些理由在法律上都沒有依據(jù)，如果雙方在合同中沒有特別約定，應視為無正當理由的拒絕受領。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！边@條解釋的第一款明確了商品房的交付以轉(zhuǎn)移占有為標志，而不是以變更登記為標志；第二款則明確了無正當理由，買受人拒絕受領的后果。所謂

5、正當理由，一是來自法律規(guī)定，二是來自合同約定。除此之外，買受人主張的任何理由都不是正當理由。為了完善公司的商品房交付環(huán)節(jié)，減少客戶因誤解而產(chǎn)生的糾紛，各公司應當立即完善有關交付的工作流程，建立完整的商品房交付使用通知書制度。為此，作出如下指引：一、 在交付環(huán)節(jié)上，停止使用“入伙/入住”的概念。在合同、補充協(xié)議、給客戶的各種通知、廣告宣傳資料、銷售現(xiàn)場的口頭介紹中，不再使用“入伙/入住”，代之以“商品房交付使用”。二、 以商品房交付使用通知書（附件1）代替入伙/入住通知書。三、 為防止書面通知買受人時的遺漏或事后難以證明，應當在買賣合同的補充協(xié)議中關于交付問題的條款中約定：“買受人未接到商品房交

6、付使用通知書的，以合同約定的交付日期為交付使用的時間。”（集團商品房買賣合同補充條款指引中與此不一致的，以此為準。）四、 在買賣合同補充協(xié)議中約定：“出賣人已按法律和合同履行交付使用義務，買受人無合法理由拒絕受領的，商品房毀損、滅失的風險及物業(yè)管理費等相關費用，自此由買受人承擔?！保瘓F商品房買賣合同補充條款指引中與此不一致的，以此為準。）五、 制作商品房交付異議記錄單（附件2）。建設部制定的標準合同第十一條中有：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單?！睂τ谑褂么宋谋镜墓緛碚f，“雙方驗

7、收交接”和“簽署房屋交接單”就成了合同約定的義務，應當有相應的程序和文件記載。有的城市規(guī)定了統(tǒng)一格式的房屋交接單作為合同的附件，但這種交接單只適用于順利交接的情況，一旦客戶提出異議，交接單就無法簽署，按照主合同第十一條，似乎就不算完成了交付。鑒于此，建議再制作一個商品房交付異議記錄單，用以記錄客戶的拒收理由和要求，以便在日后的爭議中證明延遲交付的責任在對方。在沒有規(guī)定統(tǒng)一格式，或者允許當事人自行制作房屋交接單的地方，建議采用商品房交接驗收記錄單（附件3）的格式。它有三個作用：一是雙方交接的證明；二是買受人提出質(zhì)量瑕疵的記錄；三是買受人拒絕受領的證據(jù)。此單由我方人員陪同買受人驗房時填寫，對買受人

8、提出的質(zhì)量瑕疵進行詳細登記，請其確認無誤后簽名。此處要注意兩點：一是簽署人必須是買房人，不能由其他人代簽；二是對買受人提出的質(zhì)量瑕疵只客觀記錄，而不作確認，以免構(gòu)成不當承諾。買受人在交付現(xiàn)場以任何理由拒絕辦理手續(xù)時，不要與之爭辯，仍用商品房交接驗收記錄單將其拒絕受領的理由記錄下來（也可以請其自己書寫），請其簽字，并告知公司將在多長時間內(nèi)給他答復。商品房交接驗收記錄單最好采用無碳復寫的三聯(lián)式，客戶、地產(chǎn)、物業(yè)各存一份。六、 在約定答復的時間內(nèi)選擇下列方式向拒絕受領的客戶發(fā)出商品房交付使用催告函（附件4）：1、 直接送達本人，請其簽收回執(zhí)；2、 按合同所留地址發(fā)特快專遞，在國內(nèi)特快專遞郵件詳情單“

9、內(nèi)件品名”欄中注明“商品房交付使用催告函”；3、 催告，錄音保存（在本人拒絕簽收催告函情況下）。七、 建立該項目“交付遺留問題專檔”，將以上書面或錄音證據(jù)集中妥善保管，并指定專責小組負責繼續(xù)跟蹤，視不同情形，采取協(xié)商或者訴訟方式解決。附件1商品房交付使用通知書附件2商品房交付異議記錄單附件3商品房交接驗收記錄單附件4商品房交付使用催告函附件5 有關交付問題的法律條文 xxx企業(yè)股份 審計法務部xxxx年xx月xx日 附件1商品房交付使用通知書尊敬的 先生/女士：您所購買的花園期座號商品房已經(jīng)竣工驗收合格，具備了交付使用條件。根據(jù)貴我雙方簽訂的商品房買賣合同，請您攜帶以下資料，于年月日時前往辦理

10、相關手續(xù)：1、2、3、若您不方便在這個時間辦理，請致電我公司客戶服務中心（ ），另行約定辦理時間。另提示您注意，依照有關法律規(guī)定：買受人接到出賣人的交付使用通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險及相關管理費用自通知的交付使用之日起由買受人承擔。特此通知。 市xxx房地產(chǎn) 年月日附件2商品房交付異議記錄單商品房名稱：花園期座號買受人姓名：、交付異議記錄時間：年月日時記錄人：xxx房地產(chǎn)開發(fā) 買受人在交付現(xiàn)場因下列原因拒絕接受本商品房的交付使用：（我方人員記錄，亦可由客戶自行填寫）買受人簽名：年月日xxx房地產(chǎn)公司承諾將于個工作日內(nèi)答復買受人提出的上述要求。附件3（藍色字體為填寫示范）商

11、品房交接驗收記錄單城七丹c602商品房名稱：花園期座號買受人姓名：、陪同驗收人：xxx房地產(chǎn)開發(fā) 交接驗收記錄時間：年月日時買受人于年月日時查驗了所購商品房，對其質(zhì)量表示：滿意 一般 不滿意 買受人提出對下列問題應進行整改：1、主衛(wèi)龍頭滴水；2、客廳東墻有一處0.81.2的空鼓，位置如圖示；3、大門門鎖不靈活；4、次臥西墻有水漬；5、次衛(wèi)地漏不通。買受人的其它意見和要求：主臥窗外景觀與樓書和沙盤不符，拒絕接受，要求退房、換房或補償損失。買受人簽名： 年月日xxx房地產(chǎn) 承諾將于個工作日內(nèi)對買受人提出的要求作出答復。附件4商品房交付使用催告函尊敬的 先生/女士：您所購買的花園期座號商品房已經(jīng)竣工

12、驗收合格，具備了交付使用條件。根據(jù)貴我雙方簽訂的商品房買賣合同，我公司已于年月日向您發(fā)出商品房交付使用通知書，但您至今尚未辦理相關手續(xù)。您于年月日所提出的交付異議，我公司認為可以通過雙方協(xié)商、第三方調(diào)解以及法律訴訟等途徑解決，但不能成為妨礙交付使用的理由。依照相關法律規(guī)定，房屋滅失、損毀的風險及相關的管理費用自交付使用通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。故請您盡快辦理手續(xù)，以免權利受損。特此催告。市xxx房地產(chǎn) 年月日附件5關于交付問題的法律、法規(guī)、規(guī)章和司法解釋一、中華人民共和國合同法，1999年10月1日實施第一百三十三條 標的物的所有權自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有

13、約定的除外。第一百三十八條 出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。第一百四十一條 出賣人應當按照約定的地點交付標的物。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）標的物需要運輸?shù)?，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。第一百四十二條 標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但

14、法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第一百四十三條 因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。第一百四十六條 出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規(guī)定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。第一百四十七條 出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉(zhuǎn)移。第一百四十八條 因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人

15、承擔。第一百五十三條 出賣人應當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質(zhì)量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質(zhì)量要求。第一百五十四條 當事人對標的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規(guī)定。第一百五十五條 出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任。第一百五十七條 買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。第一百五十八條 當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內(nèi)將標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視

16、為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制。二、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，國務院發(fā)布，1998年7月20日生效 第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使

17、用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以

18、上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。三、商品房銷售管理辦法建設部發(fā)布，2001年6月1日實施 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。 第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。 第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱