試論商品房預售合同備案登記和預告登記

1、試論商品房預售合同備案登記和預告登記 一、商品房預售合同備案登記效力與立法意義 (一)商品房預售合同備案登記的效力 自1995年城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了商品房預售合同登記備案以來,從國家到各個地方,相關的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正城市房地產(chǎn)管理法第四十五條第二款確立了商品房預售合同登記備案制度:“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥?1998年國務院頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例、1994年建設部頒布并于2004年修訂的城市商品房預售管理辦法中,都有關于商品房預售合同登記備案的條款,規(guī)定了預售方進行合同備案

2、登記的義務、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機關。但是對于預售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。 僅從商品房預售合同登記相關規(guī)定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力,學界對此也有爭議。豍因此,這些規(guī)定并不能明確該登記備案對合同效力的影響,能否對抗第三人等問題。由此也導致了對其效力及性質(zhì)的爭議。 2003年6月1日起施行的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持?！庇纱吮砻?預售合同登記

3、備案不影響買賣合同的效力。對未經(jīng)登記的商品房預售合同,只要符合法律的生效要件,同樣可以認定為有效。但對于經(jīng)過登記的商品房預售合同,是否能夠?qū)沟谌?仍存在的爭議。 直至2011年全國全國民事審判工作會議紀要第16條規(guī)定:“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的,應按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。確定買賣合同成立時間,應綜合考慮合同在主管機關備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等?！边@一會議紀要明確了司法部門對商品房預售合同備案登記效力的態(tài)度,即其不具有物權(quán)性質(zhì),不能夠?qū)股埔獾谌?。?jīng)過登記的合同效

4、力甚至不及對房屋的合法占有。 (二)商品發(fā)預售合同備案登記制度設立的意義 從法律規(guī)定看,預售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據(jù)法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞,可以推斷進行預售合同登記的是要便于主管部門將預售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的,但在一些相應的政策法規(guī)中有所提及,例如海口市住房和城鄉(xiāng)建設局關于實行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案確認管理工作的通知就明確了進行商品房買賣合同備案確認的目的是“為進一步規(guī)范商品房銷售行為,維護商品房買賣雙方的合法權(quán)益,提高商品房交易信息的透明度、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。 結(jié)合相關的法律法規(guī)關于預售合同登記備案制度的

5、效力,我們可以看出,對商品房預售合同進行登記備案的制度設立目的主要是出于行政機關對商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過設立該制度,讓政府了解掌握商品房預售的相關情況。 綜合分析關于預售合同登記備案的相關法律法規(guī)及有些地方的立法、政策,該制度在一定程度上可以阻止預售方一房二賣,保護買受方的合同權(quán)益。例如?？谑械南嚓P政策要求,“簽訂商品房買賣合同的房屋,要憑已經(jīng)備案確認的?？谑猩唐贩抠I賣合同辦理預告登記、房屋抵押權(quán)登記、房屋權(quán)屬登記等業(yè)務”。同時海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知也要求,“房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的買受人不一致的,房屋登記機構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！边@在一定程度上就可以保護簽約人的利益。根據(jù)這些政策,如果預售方將房屋賣給備案合同以外的第三人,第三人將無法辦理房屋權(quán)屬登記,從而無法真正取得房屋的產(chǎn)權(quán)。 但事實上,受到這一制度自身效力的限制,預售合同登記備案制度在保護預售合同當事人的權(quán)利這一問題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實務中,就存在預售方與甲簽訂了商品房預售合同并進行登記備案,之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下,根據(jù)相關規(guī)定,特別是最高院的會議紀要,首先應保護乙的權(quán)利,則此時甲只能向預售方主張違約責任。對于甲而言,預售合同登記基本上起不到保護其權(quán)