成都應(yīng)龍灣別墅項目可行性分析報告

1、應(yīng)龍灣別墅項目可行性研究報告目錄一、總論3二、項目概況4（一）地理位置4（二）區(qū)域環(huán)境4（三）項目參數(shù)5（四）設(shè)計理念5（五）總體布局方案6（六）社區(qū)配套規(guī)劃6三、成都別墅和高檔住宅市場8（一）成都別墅市場的形成8（二）本項目在成都高檔物業(yè)市場的有力競爭10（三）高檔物業(yè)銷售分析14（四）城東、外東房產(chǎn)分析（五）華陽房產(chǎn)分析四、經(jīng)濟(jì)分析和財務(wù)評定19（一）建設(shè)總投資19（二）建設(shè)規(guī)模19（三）項目建設(shè)進(jìn)度計劃20（四）資金來源及籌措計劃20（五）項目銷售計劃及銷售收入預(yù)測20（六）項目盈虧計劃分析21（七）項目現(xiàn)金流量分析和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)計算21五、結(jié)論22六、附件23（一）項目分年銷售收入23

2、（二）項目分年投資計劃表24（三）項目損益預(yù)測表25（四）項目現(xiàn)金流量表26一總論改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的經(jīng)濟(jì)行業(yè)得到迅猛的恢復(fù)和發(fā)展。就成都而言，2001年房地產(chǎn)開發(fā)累積投資170.76億元，較2000年同比增長32.3%，商品房銷售面積701.21萬平方米，同比增長61.7%。在入世、西部大開發(fā)及成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和“五路一橋”工程的完工，并順應(yīng)“成都一個特大城市”的戰(zhàn)略背景下，配之以成都十四個郊 區(qū)（縣）的環(huán)狀綠化走廊，使得2001年成都郊區(qū)（縣）的城市建設(shè)及房地產(chǎn)的發(fā)展達(dá)到了前所未有的高度。尤以華陽的“親水”住宅，都江堰的“旅游地產(chǎn)”， 龍泉的“山水桃

3、花”別墅，溫江的“生態(tài)居家”等為代表。房地產(chǎn)項目的開發(fā)隨著郊區(qū)（縣）城市化進(jìn)程的加快而得到飛速發(fā)展。優(yōu)秀別墅及高檔住宅（即：高檔物業(yè)）既是開發(fā)商的形象代言，也是強(qiáng)勢群體的身份體現(xiàn)，更是“出城”生活概念內(nèi)涵的擴(kuò)大和市郊物業(yè)在市場的呼喚。在市場細(xì)分 的理論指導(dǎo)下，“路途不是距離，關(guān)鍵在于交通”，使都市人的購房觀也在發(fā)生深刻的變化，由單純強(qiáng)調(diào)居住面積逐漸轉(zhuǎn)向追求更加舒適、清悠、融自然山水為一體 的環(huán)保型和生態(tài)型社區(qū)環(huán)境，具有此社區(qū)環(huán)境的別墅和高檔住宅，將是理性投資者的必然選擇。成都市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，經(jīng)歷了從無序到規(guī)范，由惡性的炒作到健康投資行為的轉(zhuǎn)型。注重市場調(diào)研，強(qiáng)調(diào)細(xì)分市場，追求自然人本，使房地

4、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展著力于“生 態(tài)環(huán)?！迸c“人文環(huán)境”相結(jié)合。本報告將立足于成都市的房地產(chǎn)市場環(huán)境，對本項目以務(wù)實、認(rèn)真的科學(xué)工作態(tài)度進(jìn)行論證分析。二項目概況（一）地理位置本項目位于成都市外東中和鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)東臨雙流縣新興鄉(xiāng)，南接華陽鎮(zhèn)，西與成都市高新區(qū)桂溪鄉(xiāng)相望，北接成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)；距成都市人南延線起點1.5公 里；雙流國際機(jī)場12公里；成都市外環(huán)路、成仁路等高等級公路橫穿該鎮(zhèn)，成都平原的母親河府河繞鎮(zhèn)而過。該鎮(zhèn)是成都市發(fā)展重心向東南移首當(dāng)其沖的重 鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢突出。（二）區(qū)域環(huán)境本項目所在的中和鎮(zhèn)正加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：已實現(xiàn)村村通水泥路，主要道路、河渠已全面綠化；已建成占地面積5972平方米的府河街；

5、已修筑占地面積14畝的府河專業(yè)市場；已建成日供水能力5000噸的自來水廠一座；已建成年供電能力達(dá)5億千瓦/小時的35kv變電站一座；已建成日供氣量達(dá)6萬立方米的配氣站一座；已裝程控電話裝機(jī)達(dá)3566門，光纖電視用戶達(dá)2000戶。完善的基礎(chǔ)設(shè)施為本項目的開發(fā)提供了可靠的保障。中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開發(fā)，銷售業(yè)績十分喜人。本項目所在地應(yīng)龍灣，在該鎮(zhèn)的地理位置十分優(yōu)越，人南延線建成通車后，距人南立交橋僅10公 里。同時，本項目擬投入1000萬人民幣，接通人南路至應(yīng)龍灣的快速通道，屆時，市中心到應(yīng)龍灣僅20分鐘的車程，交通十分便利；成都市化工市場遷入中和 鎮(zhèn)后，又為應(yīng)龍灣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來無

6、限商機(jī)。社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民收入的增加，對高品質(zhì)生活的追求是現(xiàn)代人的心聲。本項目的開發(fā)順應(yīng)了人們的愿望與時代的消費潮流，將是成功人士的美好家園。（三）項目參數(shù)項目名稱：暫定“應(yīng)龍灣山水麗景”性質(zhì)：別墅及高檔住宅區(qū)（即：高檔物業(yè)）總占地面積：580畝總建筑面積：20萬平方米容積率：0.52綠化率：70%總投資：2.2億元人民幣建設(shè)工期：4年（四）設(shè)計理念追求人居、建筑、自然、山水渾然天成，和諧完美。1、結(jié)合山地坡度，地面高差，結(jié)合平面和立體綠化，設(shè)計出高低錯落的立體輪廓，打破常規(guī)設(shè)計的單調(diào)形象。2、半私密性陽臺和落地景觀窗設(shè)計產(chǎn)生虛實對比，剛?cè)嵯酀?jì)，富有陰影變化的立面效果。3、每戶均靠水山而

7、居，推窗即見優(yōu)美的山景、水景，并呼吸清新潔凈的空氣，充分利用渾然天成的自然條件，造就天然氧吧的居住環(huán)境。4、設(shè)計充分挖掘“蘇杭名居”特色，成都本地文化特色，結(jié)合立面上的三段式處理，色彩明快，加上規(guī)劃設(shè)計的橫跨湖面、連接南北半島的曲徑“廊橋”，水邊的柳樹依依，整個小區(qū)將具有濃郁的江南水鄉(xiāng)情調(diào)。（五）總體布局方案在規(guī)劃思想的指導(dǎo)下，根據(jù)用地指標(biāo)要求，初步擬定三個方案（即三種格調(diào)），基本分為單體豪華別墅、聯(lián)體別墅及高檔住宅。單體豪華別墅：擬建24套，每套320平方米左右（建筑面積），擬建二層；聯(lián)體別墅：擬建296套，每套200平方米左右（建筑面積），擬建四層；高檔住宅：擬建1060套，每套132平方

8、米左右（建筑面積），擬建五層；布置原則按功能分區(qū)法，采取高級與一般級住宅之間由配套公共建筑及服務(wù)設(shè)施分割，豪華級與高級住宅以公共綠地分割。（六）社區(qū)配套規(guī)劃1、停車場：社區(qū)內(nèi)修建專用停車場。以保障居住區(qū)內(nèi)無汽車的噪音和廢氣污染，社區(qū)內(nèi)的交通將由大量的電瓶車完成。2、高級會所：使業(yè)主享受社區(qū)內(nèi)的綜合服務(wù)，體味貴族人生。社交會所：設(shè)置茶房、休閑、咖啡廳、賓館，適合于業(yè)主與親朋好友傾談、聊天，聯(lián)絡(luò)友誼；商業(yè)會所：設(shè)置會議室、餐廳等，適合于業(yè)主進(jìn)行各類商務(wù)活動；康體會所：健身中心、乒乓球室、臺球室、桑拿室、游泳池等，為業(yè)主提供一個強(qiáng)身健體的場所；家庭休閑娛樂會所：設(shè)置棋牌室、書吧、小超市等，適合業(yè)主全

9、家娛樂休閑；自由會所：擬設(shè)置為影音室、形體課室、大型party、講座等，適合于業(yè)主自由租用和社區(qū)小型活動；泛會所：設(shè)羽毛球場、健身中心、網(wǎng)球場、老年晨練場、兒童游戲場等；3、醫(yī)療保?。簲M與四川省石油總醫(yī)院合作，開設(shè)綠色健康通道，建立醫(yī)療健康服務(wù)中心，組織專家定期詢診、檢查、常規(guī)化驗等保健服務(wù)。4、電子保安：擬建中央電視監(jiān)控中心，紅外線周界報警系統(tǒng)，電子巡邏系統(tǒng)、設(shè)置緊急求救按鈕，與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)等等。5、超市：擬引進(jìn)知名超市大戶，徹底解決小區(qū)購物問題。6、公交專線：擬開通成都市區(qū)至本社區(qū)的公交專線，進(jìn)一步縮短本項目與市區(qū)的距離。7、學(xué)校：本項目教育配套齊備。中和鎮(zhèn)現(xiàn)有省級重點中學(xué)中和中學(xué)一所；設(shè)

10、施齊全的重點實驗小學(xué)中和實驗小學(xué)一所；有全封閉的高級幼兒園佳佳幼兒園一所、這些將徹底解決未來業(yè)主的后顧之憂。8、晨練跑道：擬在整個小區(qū)外圍修建一個曲形晨練跑道，進(jìn)一步提升小區(qū)的健康社區(qū)形象。9、擬在晨練跑道的外側(cè)建花墻。透綠化設(shè)計，將進(jìn)一步改善小區(qū)空氣質(zhì)量，社區(qū)環(huán)境，提升樓盤的品質(zhì)。三成都別墅和高檔住宅市場（一）成都別墅市場的形成1、發(fā)展中的成都別墅市場成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到2001年，市場已經(jīng)成熟。別墅及高檔住宅小區(qū)已不再是針對“金字塔”尖的極少數(shù)人群，特別是源于歐美，流行于京滬等地的townshouse，在成都大量涌現(xiàn)后，高檔物業(yè)進(jìn)入大面積的白領(lǐng)家庭，消費大眾化，標(biāo)志成都高檔物業(yè)市場的成熟。2

11、、成都別墅市場成都市內(nèi)別墅2001年，成都市內(nèi)的別墅大量涌現(xiàn)，但就目前的情況而言，大多數(shù)并不能稱為真正的別墅。自身特點不鮮明，沒有出現(xiàn)符合未來建筑發(fā)展趨勢的個性化特色，只能算是“大房”。首先，就環(huán)境來講，在市內(nèi)建別墅對開發(fā)商有許多現(xiàn)實的問題。市內(nèi)的土地非常珍貴，土地的成本因素不允許讓開發(fā)商開發(fā)低密度、低容積率、大面積綠地的社區(qū)， 為保證回報，必然就會犧牲社區(qū)環(huán)境，別墅社區(qū)的私密性、間距、綠化等指標(biāo)將受到限制。而對于買方市場，花費買別墅的金錢，卻不能享受別墅業(yè)主應(yīng)該擁有的環(huán) 境，購買意愿就大打折扣了。第二是人為因素，別墅建在市區(qū)內(nèi)，雖然交通較方便，但環(huán)境嘈雜。而對于別墅的業(yè)主來講，安靜、清幽是他

12、們的第一要求。第三，市內(nèi)的許多別墅，并非一個單獨的別墅群，而是與電梯公寓、多層等交叉混雜，這嚴(yán)重影響了別墅的定位和文化品味。成都別墅郊區(qū)化趨勢明顯2001年，成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新特點別墅項目郊區(qū)化。一方面是價值規(guī)律起作用。成都郊縣房產(chǎn)開發(fā)以起點低、發(fā)展空間大、售價相對較低的前提下，利潤 高而吸引大批開發(fā)商；另一方面也更加符合別墅這一高檔物業(yè)的基本特征，遠(yuǎn)離城市的喧嘩，較大規(guī)模的開發(fā)和實現(xiàn)配備完善的生活配套，低密度、低容積率等等， 要實現(xiàn)這些相對市內(nèi)就容易得多。而對于買方市場，價格較市內(nèi)低，環(huán)境遠(yuǎn)比市內(nèi)好，車程也不遠(yuǎn)，考慮入住就在情理之中了?？偟膩碚f，郊縣別墅市場進(jìn)入2002年，前景一片光明，買

13、方市場出現(xiàn)積極變化。隨著投資及人居環(huán)境的改善，政府宏觀政策的進(jìn)一步落實，將使本地經(jīng)濟(jì)增長良 性、持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。在強(qiáng)勢群體對高品質(zhì)生活的追求驅(qū)使下，郊縣別墅的潛能會逐漸釋放，特別是加入wto后，吸引更多的外來資金注入成都本地，拉動經(jīng)濟(jì) 持續(xù)增長，從而使郊縣別墅市場更加活躍。3、成都市高檔住宅市場及本項目在市場競爭中的優(yōu)勢有個性的高檔住宅，市場積極響應(yīng)：有特色、性價比突出、把新材料和新技術(shù)用于創(chuàng)造精品的高檔住宅的銷售一路看好，本項目本著“造精品，創(chuàng)精品，品精品”的思路打造新時代精品住宅。價格戰(zhàn)不可避免：2002年，成都市樓市局部供應(yīng)量大；開發(fā)商整體開發(fā)水平明顯提高；規(guī)模化的大盤越來越多；房產(chǎn)營

14、銷促銷手段日新月異；本項目提出先進(jìn)的營銷理念，擁有級差地租優(yōu)勢，不懼、不畏價格戰(zhàn)。對于高檔住宅，既要有品牌，更要有好的性價比。在新一輪的市場競爭中，只有真正有利消費者的樓盤才會受到市場的歡迎。本項目走品牌經(jīng)營之路，充分考慮消費者的利益，必將贏得市場的青睞。購房者目光投向成都的東面。本項目借勢、造勢，營造外東樓盤新亮點。（二）本項目在成都高檔物業(yè)市場的有力競爭1、從技術(shù)指標(biāo)看本項目的優(yōu)勢現(xiàn)代都市高節(jié)奏的生活帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報，都市人有了成熟的購房觀，開始用指標(biāo)衡量高檔物業(yè)的檔次。空間：有意識的空間“浪費”和“留白”能顯示高檔物業(yè)的品位，也能為業(yè)主保守私人秘密。本項目占地合理，優(yōu)美的自然景觀讓業(yè)主

15、“悠閑山水間，易茗水云深”。陽光：充足的陽光，清新的空氣，是業(yè)主擁有“應(yīng)龍富雅至、陶冶情操趣”的無形財富，本項目地處應(yīng)龍灣度假村，享盡天時地利之便。綠化率：成都別墅物業(yè)綠化率一般在34%-80%之間，本項目依山環(huán)水，規(guī)劃設(shè)計綠化率70%，這將是未來業(yè)主享有的一份難得的資產(chǎn)。車程：市郊的別墅，車程會直接影響到購房者的購買意愿。成都市郊的別墅車程一般在幾十分鐘到一個小時，本項目的車程大約20分鐘，充分體現(xiàn)現(xiàn)代都市人辦公、居家觀念，也符合城市中心“空殼化”的國際趨向，這對于未來的市場競爭，必將占據(jù)在市場的有利方。配套：購物、娛樂、休閑、維修設(shè)備是否完備，直接反映別墅物業(yè)的檔次。本項目定位高檔樓盤，規(guī)

16、劃設(shè)計科學(xué)合理、設(shè)施完備，業(yè)主將充分享受貴族式的生活。2、從環(huán)域分析本項目的優(yōu)勢市民購買高檔住宅地域分布的調(diào)查統(tǒng)計表.范圍時間一環(huán)路內(nèi)（%）一、二環(huán)路間（%）二、三環(huán)路間（%）三環(huán)路外（%）2000年22.4841.9735.460.092001年19.837.4637.25.45分析中不難發(fā)現(xiàn)，在一環(huán)路內(nèi)，一、二環(huán)路之間購置高檔住宅居家的業(yè)主，2001年的統(tǒng)計比例正在下降，而在二、三環(huán)路之間，三環(huán)路以外購置高檔住宅的業(yè)主 統(tǒng)計比例正逐漸上升，特別是三環(huán)路外的，上升比例幾乎達(dá)到5.5%。高檔住宅尚且如此，別墅因其建造特點，自身的品質(zhì)特性，這種向市外擴(kuò)展的趨勢更是明 顯。依山環(huán)水、清新的空氣、遠(yuǎn)

17、離市區(qū)的嘈雜，“腳踏自己的土地，頭頂一方藍(lán)天”，業(yè)主們在市郊別墅擁有一切，自然不必在城市的喧嘩中苦苦尋求片刻的寧靜。 郊縣別墅，是他們的選擇。本項目給予業(yè)主的更多，近乎完美，一旦起動，自然掀起“完美風(fēng)暴”。3、從水文化分析本項目的優(yōu)勢對2001年的別墅業(yè)主在選擇“如果您選擇住家，您選擇擇水而居？遠(yuǎn)離水？無所謂”一問中，78%的別墅業(yè)主及高檔住宅小區(qū)的業(yè)主選擇擇水而居。為什么水 對于業(yè)主門有如此吸引力？水滋潤廣闊大地，調(diào)劑干燥的空氣，讓生命充滿活力、讓萬物滋生養(yǎng)息本項目水域的水面超過200畝，進(jìn)一步將水景、園林、配套 融為一體；應(yīng)龍灣的水，是本項目的重要源頭；應(yīng)龍灣的水，是臨水而居的秀麗風(fēng)景。建

18、成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚兒自由游暢。炎炎夏日，應(yīng)龍灣是避暑之地；周末假日，應(yīng)龍灣是離市區(qū)最近的度假勝地；應(yīng)龍灣的水，在業(yè)主煩心的時候，用她的柔潤撫慰業(yè)主的心靈；應(yīng)龍灣的水，是對城市的喧囂最好的“心理減壓器”；應(yīng)龍灣的水，是應(yīng)龍灣空氣濕度和溫度的最大“調(diào)節(jié)器”總之，清澈的湖水洗去業(yè)主一身的疲憊，這里的水，將成為未來業(yè)主的最愛。4、從地理方位分析高檔物業(yè)購買人群2000年統(tǒng)計數(shù)據(jù)2001年統(tǒng)計數(shù)據(jù)在對2000年及2001年市民已購買住宅（32人），有購買意愿（68人）的問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，自成都市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，沙河整改工程起動，四川成都 教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃出臺，城東房地產(chǎn)的升溫，城

19、南房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，成都外東房地產(chǎn)的開發(fā)，高檔物業(yè)購買群體已發(fā)生變化。東面住家意向性明顯加強(qiáng)，南面基本 維持。畢竟南面是成都傳統(tǒng)高檔物業(yè)的聚集地，但現(xiàn)在南面可供開發(fā)的土地減少，高檔物業(yè)用于作環(huán)境的土地就更少，業(yè)主們都非常清楚這一點，于是紛紛把目光投 向了城東、外東。而本項目地處外東，到成都車程不過二十分鐘，將來會受到置業(yè)者的青睞。（三）高檔物業(yè)銷售分析1、成都別墅銷售市場與本項目的比較1992年“錦繡花園”以超前的設(shè)計理念迎合了市場需求，以當(dāng)時4000元/平方米8000元/平方米的天價創(chuàng)造了一搶而空的銷售佳績，初次展現(xiàn)了成都人強(qiáng)烈的購買欲望和潛在的巨大經(jīng)濟(jì)實力。從此，也引發(fā)了別墅物業(yè)市場銷售的

20、火種。進(jìn)入2000年，特別是2001年，縱觀成都別墅項目的銷售。高檔豪宅不再是唯一的訴求：青城白鷺州“旅游地產(chǎn)”令別墅市場耳目一新；本項目將充分挖掘旅游休閑概念，體現(xiàn)應(yīng)龍灣的休閑優(yōu)勢。華陽綠水康城“親水”呼聲；本項目水資源優(yōu)勢更是明顯，“應(yīng)龍在天，行云在水”。萬科城市花園提出“都市平原的坡地生活”；本項目建在緩坡地上，規(guī)劃修建的別墅高低錯落有致，形成的自然景觀別有情趣。置信更不惜余力打造川西特色民居“芙蓉古城”等等。本項目擬聘請國內(nèi)外著名的環(huán)境設(shè)計師，根據(jù)應(yīng)龍灣的場地、文化，結(jié)合成都市人的生活、消費習(xí)慣及審美觀，建現(xiàn)代別墅生活居住區(qū)，打造都市住宅精品。提出“概念營銷”，倡導(dǎo)一種生活方式，引領(lǐng)一

21、種消費潮流是他們銷售成功的秘訣。目前市場熱銷的幾個城郊別墅項目：錦麗園熱銷超過70%；青城白鷺州熱銷超過50%；麗山別墅熱銷超過50%；中國青城（一期）完成100%；綠水康城開盤不久也銷售了超過40%；參數(shù)項目位置占地面積(畝)建筑面積()容積率綠化率(%)入住戶數(shù)(戶)類型價格(元)戶型面積()青城白鷺州青城山腳下430850000.3575%700獨立、聯(lián)排2700130-399麗水別墅龍泉驛40110000.438獨立、聯(lián)排、復(fù)式2400-2600175-400錦麗園成都航空港一期140187000.271%65獨立、聯(lián)排2200-4000202-322綠水康城成都華陽河濱森林廣場旁14

22、1660000.762%308聯(lián)排2180-2650147-252郊縣別墅的熱銷，不僅有市場環(huán)境因素，還有物業(yè)本身。以綠水康城為例：、物業(yè)本身地處華陽，擁有良好的郊縣口岸；銷售目標(biāo)定位主要是在市內(nèi)買得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層；面積在147-252戶/平方米，戶型面積合理，適合市場的需求；銷售總價范圍在32萬66萬之間，符合項目定位的目標(biāo)市場消費；價格范圍2180元/平方米2650元/平方米，主推戶型為單價2500元/平方米左右，面積大小為200平方米/戶左右，總價在50萬元/戶左右，針對目標(biāo)市場，銷售狀況證明，價格合理。、市場因素別墅市場郊區(qū)化；都市的許多白領(lǐng)的購房需求，已不局限于追求良好的戶

23、內(nèi)結(jié)構(gòu)和小區(qū)環(huán)境，而開始轉(zhuǎn)向?qū)魞?nèi)環(huán)境的追求，郊縣別墅的配套又做到了成都市區(qū)內(nèi)別墅無法達(dá)到的細(xì)節(jié)，擁有私家花園，有大面積的綠地等，這就極大的迎合了市場的需求。這樣，郊縣別墅就熱銷，甚至脫銷了。2、成都高檔住宅小區(qū)銷售市場與本項目的比較高檔住宅小區(qū)購買重心向城東偏移受政府宏觀政策的影響，城東工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沙河整改工程啟動，“萬科城市花園”登陸東郊后，城東房市逐漸火爆，市民開始看好城東商品房。本項目搭上市場的快車，銷售前景一片看好。小康戶型受寵根據(jù)成都市房管局統(tǒng)計，本市購房者對于住房面積的選擇，更趨向于120150平方米/戶（57.36%），本項目規(guī)劃修建的高檔住宅為132平方米/戶左右，一旦推

24、出，將擁有自己的市場空間。從總價范圍看成都房市及本項目優(yōu)勢成都市購房者對于房屋總價的選擇，多層在1535萬/套的總價最受市場歡迎，本項目充分考慮了這一市場因素，推出的高檔住宅價格合理、合市，將極大的滿足市場的需求。3、本項目在高檔物業(yè)銷售中的優(yōu)勢：水域優(yōu)勢突出：在成都近郊，本項目有超過60000平方米的水域面積，這是其他樓盤無以比擬的；文化底蘊深厚：應(yīng)龍，是上古傳說中的神物，是龍族中修煉三千年以上達(dá)最高境界的族類，應(yīng)龍驍勇善戰(zhàn)，履建奇功本項目正趕上別墅及高檔住宅市場大氣候，郊縣別墅及高檔住宅開發(fā)的小氣候；本項目環(huán)境優(yōu)勢明顯，“依山環(huán)水，翠湖擁抱，鳥語花香，果香悠悠”：追求環(huán)境的綠色、環(huán)保、健康

25、是現(xiàn)代住宅環(huán)境生態(tài)化的一個顯著型。本項目的業(yè)主將遠(yuǎn)離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進(jìn)綠草茵茵。鳥語花香、林木蔥蔥，有山有水的住房將成為業(yè)主們健康居家的時尚要求，使居住環(huán)境生態(tài)化成為現(xiàn)實；詮釋了一種“應(yīng)龍富雅至，易茗水云深”的悠閑山水的生活理念：回歸自然是都市人的夢想，躺在草地上，呼吸帶有山野氣息的芳香，感受微風(fēng)拂面的舒適。自然的生動，生命的靈動都在田野中得到釋放。本項目所在地空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，能夠滿足回歸自然、休閑放松的需求；詮釋一種現(xiàn)代都市的全新的“有錢，更要有閑”的生活觀念；項目打造別墅“第一居家”的概念：用城里買一套房子的錢，在本項目不僅可以買到一套環(huán)境優(yōu)越的住宅，節(jié)約的錢足夠買一輛中檔

26、的轎車，也就是說，換一種置業(yè)方式，房子、車子都有，過上一種高品質(zhì)的生活；居家休閑養(yǎng)生兼得：本項目處于大自然之中，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，在這里每一套房，實際上還買了一個好環(huán)境，一個悠閑的好心情。勞累疲憊的身心會得到全面的放松和療養(yǎng)，尤其是老年人更是如此。本項目能夠讓居家休閑養(yǎng)生兼而得之；本項目成片開發(fā)，整體優(yōu)勢明顯：本項目開發(fā)規(guī)模大，相對城內(nèi)的住房低密度、低容積率、高綠化率、戶型面積合理，配套設(shè)施完善；升值空間大：現(xiàn)在許多業(yè)主注重于價值增值空間，本項目離市區(qū)近，但價格相對較低，隨著城市的加速發(fā)展，本項目的房屋價值將全面飚升；項目通過市場調(diào)研，準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶群：、高學(xué)歷且有穩(wěn)定收入的高級白領(lǐng)；、城

27、市新貴、新產(chǎn)業(yè)工人；、商界縱橫的成功人士；、在成都投資的外商；、長期在成都工作的外地高收入階級；、職業(yè)經(jīng)理；、國內(nèi)的諸多成功人士（四）城東、外東房產(chǎn)分析1、城東房地產(chǎn)市場特點（1）各區(qū)域發(fā)展不平衡一環(huán)路內(nèi)，因距市中心較近，市政配套相對完善，住宅小區(qū)也較為完善；一、二環(huán)路之間，房地產(chǎn)狀況呈南北較差，中間（建設(shè)路一帶）較好的態(tài)勢；二環(huán)路外，集中了大量的國有機(jī)械，化工企業(yè)，居住環(huán)境較差；三環(huán)路外，即外東，近年房地產(chǎn)開發(fā)熱度持續(xù)上升，地價穩(wěn)步增長。特別是中和場一帶，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸火爆/（2）商品房空置率低由于土地價格相對便宜，早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目以經(jīng)濟(jì)適用房為主，房地產(chǎn)價格較低，規(guī)模不大，開發(fā)商無須做

28、大量的廣告宣傳活動就可以取得較好的銷售業(yè)績，商品房空置率很低。2、目前在售樓盤情況城東目前在售樓盤總開發(fā)規(guī)模約92萬平方米，低于城西、城南總開發(fā)規(guī)模。價格主要在17003000元/平方米之間，低于城西、城南的平均價格水平。戶型多以經(jīng)濟(jì)實用型的二室二廳、三室二廳，70120平方米為主。去年10月中旬舉行的“新城東、新居住成都房地產(chǎn)高層論壇城東主題會”及東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方案出臺，將一個嶄新的城東展現(xiàn)出來，提高了城東的社會形象，展示了美好未來。城東在售樓盤情況項目名稱占地面積建筑面積建筑覆蓋率（%容積率綠化率（%）新鴻家園700201448340富臨大廈700048266536.930景泰電梯公

29、寓336016550624.910景碧園920829468373.230景泰公寓540034092536.320華西苑319011420513.620桃蹊苑（3）716015330342.130泰怡花園1249023000341.838萬科城市花園（1）100000112000271.151蜀都花園（1）33300158000234.754東景麗苑（1）948019912352.140香木林花園（1）186583813037237新龍苑1534141987412.730東南苑40751040241.42.630天然局公寓（1）40008865342.230華房苑1068028370382.73

30、0東泰苑932419496342.130田園160003540035.42.235藍(lán)色港灣48002882127.5650新城俊園1370043280293.247新港灣410010625382.130海棠名居4535670000301.5445東方明珠4613780659271.7541晨光春華1440032240362.235河濱印象163331983580.7254（1）縱向比較樓盤品質(zhì)高檔化城東前期的樓盤多以磚混結(jié)構(gòu)為主，而且車庫少。近期開發(fā)餓樓盤項目，出現(xiàn)大量框架結(jié)構(gòu)的多層和中高層住宅小區(qū)的部分別墅，且多帶有適量地下或地上停車庫。開發(fā)規(guī)?；缙陧椖恳驗榭砷_發(fā)地小而分散，沒有形成規(guī)模開

31、發(fā)。新開樓盤如萬科城市花園，建筑面積較大，形成一定的規(guī)模效應(yīng)。價格呈上升趨勢通過目前城東部分在售樓盤的平均價格，可以看出近幾年城東項目的價格逐漸走高。城東部分樓盤售價項目名稱總建筑面積（）項目均價（元/平方米）新鴻家園20143084富臨大廈482664143景泰電梯公寓165513449景碧園294682597錦泰公寓340922558華西苑114211953桃蹊苑（3）153312082泰怡花園229831910萬科城市花園（1）1120873062蜀都花園（1）1579802492東景麗苑（1）199122415香木林花園（1）381302167新龍苑419862578蜀都花園15798

32、02492東南苑104022403天然居公寓（2）88651731華房苑283711729東泰苑194862226田園354192281藍(lán)色港灣270213815新城俊園427752993城東商品住宅價格趨勢（單位：元/平方米）土地升值潛力大隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺，城東的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無幾時，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。戶型趨向經(jīng)濟(jì)合理城東早期開發(fā)了不少的經(jīng)濟(jì)適用房，多是以小戶型為主。在住房制度改革的初期，一些盲目追求“豪華”戶型設(shè)計大而不當(dāng)，新近開發(fā)的項目在充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)之上，設(shè)計的戶型更加趨于經(jīng)濟(jì)合理。（2）橫向比較與城西、城

33、南的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較：綜合均價橫向比較單位：元/平方米城東、外東房地產(chǎn)項目，其誘人的前景和后發(fā)優(yōu)勢，是城西、城南所不具備的。東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通條件的改善、沙河的治理、新規(guī)劃的出臺，給城東、外東勾畫出一副美好的藍(lán)圖。3、城東、外東房地產(chǎn)市場前景分析（1）“向東、向南發(fā)展”的戰(zhàn)略，為城東、外東房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的政策環(huán)境市政府早在1995年就提出了“向東、向南發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，并加緊制定和實施各項具體政策措施。最近出臺的東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重大舉措，使城市東擴(kuò)有了實質(zhì)性的動作。難得的歷史機(jī)遇和良好的政策環(huán)境，是城東、外東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。（2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動房

34、地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進(jìn)程，東郊改造城市建設(shè)用地107平方公里，居住用地38平方公里，人口規(guī)模139萬，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。（3）物業(yè)類型趨向多元化發(fā)展城東、外東的土地面積占成都版圖近1/3，萬科城市花園、東方明珠、海棠名居等樓盤成功開發(fā)后，這片土地便成了開發(fā)的熱土。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項目的開發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。（五）華陽房產(chǎn)分析1、華陽目前的樓盤索引項目名稱占地畝建筑面積容積率綠化%價格元/平方米備注府河音樂花園5604000001.16512502180錯、躍向陽名居1

35、08650001.26613081688標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍綠水康城141660000.76221802600聯(lián)排黃金海岸2071275160.92681500起多層、單體別墅、聯(lián)排翠擁天地305近2000001307341318標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍觀景苑3府河怡豐花園140一期560001.3158.412081520標(biāo)準(zhǔn)、錯、躍2、華陽樓市概況從房地產(chǎn)市場發(fā)育程度來看，華陽是成都市周邊開發(fā)較早的版塊，華陽房地產(chǎn)正逐漸升溫。2002年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴(kuò)張，并已延伸至華陽?，F(xiàn)在開發(fā)的新項目大多以多層、聯(lián)排別墅以及少許單棟別墅為主。華

36、陽境內(nèi)長長的府河沿線和沿岸的房地產(chǎn)項目使“親水”概 念成為華陽房地產(chǎn)的顯著特征。府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城等都因“水”而成為眾多消費者關(guān)注的對象。隨著華陽房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽的房價也逐漸上升。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及大盤的操作，使華陽的可開發(fā)用地逐漸減少，而應(yīng)龍灣所在的中和鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項目也逐漸被市民所看好。四、經(jīng)濟(jì)分析和財務(wù)評定（一）建設(shè)總投資項目建設(shè)總投資22285萬元，具體項目投資估算詳見“項目投資估算表”。項目投資估算表項目名稱數(shù)目單位造價合計（萬元）土地費332（畝）3201設(shè)計費20萬/15元/300報建規(guī)費20萬/15元/300地勘100配套費1852建安費豪華級別墅7680650元/460高級別墅592005