辦公、停車及公寓一體綜合樓項(xiàng)目建議書

1、陜西延長(zhǎng)石油工貿(mào)有限公司延煉綜合服務(wù)公司辦公、停車及公寓一體綜合樓項(xiàng)目建議書 - 16 - 目 錄一總論- 3 -1.承辦單位簡(jiǎn)介- 3 -2.項(xiàng)目概況- 3 -二項(xiàng)目建設(shè)的必要性- 5 -1. 建設(shè)的必要性- 6 -三建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)立意- 6 -1.建設(shè)規(guī)模- 6 -2.設(shè)計(jì)立意及總體指導(dǎo)思想- 6 -四總體、單體及環(huán)境景觀設(shè)計(jì)- 7 -1.總體布局- 7 -2.建筑單體- 7 -3.環(huán)境景觀- 13 -五投資估算及資金籌措- 13 -1.投資估算- 14 -2.資金籌措- 15 -六效益分析- 15-七結(jié)論- 16-附件- 17-一總論1.承辦單位簡(jiǎn)介工貿(mào)延煉綜合服務(wù)公司（集體企業(yè)）成立于

2、一九八七年，（原隸屬于延安煉油廠），1999年延長(zhǎng)石油集體重組，將服務(wù)公司劃歸延長(zhǎng)石油工貿(mào)公司管理。二十余年來(lái)，在公司不斷發(fā)展壯大中，服務(wù)項(xiàng)目也隨著延煉的需要由原來(lái)的單一服務(wù)延煉拓寬到煉化公司所屬交口河區(qū)域幾家單位的多項(xiàng)服務(wù)。目前僅公司就擁有員工1194名，有十七個(gè)所屬部門，主要經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)：延煉機(jī)械化施工隊(duì)（二級(jí)資質(zhì)）、加油站、環(huán)衛(wèi)部延煉交口區(qū)域35萬(wàn)平方米的衛(wèi)生清潔清運(yùn)、養(yǎng)殖場(chǎng)的蛋奶供應(yīng)、干洗店、廣告服務(wù)部、安全服務(wù)部的消防器具配備服務(wù)、延安石化廠服務(wù)部硫磺生產(chǎn)包裝和延安煉油廠成品油汽的裝卸業(yè)務(wù)等經(jīng)營(yíng)收入。成績(jī)顯著。在工貿(mào)公司實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略向“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)體型”轉(zhuǎn)變中，先后在交口河區(qū)域成功

3、創(chuàng)辦了1200萬(wàn)條/年包裝袋企業(yè)和油品調(diào)運(yùn)分公司,員工也增加至300余人。集團(tuán)新建1億條/年編織袋項(xiàng)目，也確定在交口區(qū)域由工貿(mào)公司建設(shè)，目前籌建工作正在進(jìn)行中。2.項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱陜西延長(zhǎng)石油工貿(mào)有限公司延煉綜合服務(wù)公司辦公、停車、公寓一體化綜合樓（2）擬建地點(diǎn)該項(xiàng)目位于延安煉油廠廠區(qū)，桐樹底（即現(xiàn)在的環(huán)衛(wèi)部，所在的辦公地點(diǎn)），南面為洛河，北面為原210國(guó)道及煉油廠廠區(qū)。詳見附件“用地圖”。（3）建設(shè)內(nèi)容 擬建項(xiàng)目為一棟集辦公、停車、公寓一體化的民用建筑及室外配套項(xiàng)目。（4）建設(shè)計(jì)劃2012.32012.6 申請(qǐng)立項(xiàng)批復(fù)2012.62012.10 確定設(shè)計(jì)方案2012.112013.1

4、方案調(diào)整2013.12013.3 施工圖設(shè)計(jì)2013.6 項(xiàng)目開工2013.62013.7 完成拆遷2013.72014.5 完成主體施工及配套設(shè)施的建設(shè)2014.52014.11 完成內(nèi)部裝修工程，同時(shí)進(jìn)行設(shè)備的采購(gòu) 、安裝、調(diào)試2014.122015.3 完成收尾工程并組織竣工驗(yàn)收（5）投資估算本投資標(biāo)準(zhǔn)為紅線內(nèi)建筑、安裝工程、室外工程、景觀工程等全部綜合造價(jià)，不包括土地費(fèi)用、辦公設(shè)備、家具和建設(shè)單位發(fā)生的各類費(fèi)用，基本建安造價(jià)約為3382萬(wàn)元。二項(xiàng)目建設(shè)的必要性延煉綜合服務(wù)公司從成立至今無(wú)自己的辦公場(chǎng)所，現(xiàn)僅有一棟四層辦公樓（產(chǎn)權(quán)屬延安煉油廠），也擠出一層給油品調(diào)運(yùn)分公司辦公，致使辦公場(chǎng)

5、所無(wú)法滿足需要，機(jī)械化施工隊(duì)（屬二級(jí)資質(zhì)）長(zhǎng)期無(wú)固定場(chǎng)所，還在環(huán)衛(wèi)部院內(nèi)臨時(shí)辦公，僅環(huán)衛(wèi)部和機(jī)械化施工隊(duì)機(jī)械設(shè)備車輛80余臺(tái)，員工360余名，辦公與工作環(huán)境十分狹小，嚴(yán)重影響環(huán)境保潔與工作效率。公寓方面，服務(wù)公司至今有百余名集體工，集體工都是在上世紀(jì)八十年代末，由于國(guó)有企業(yè)招工有指標(biāo)限制，在需要用工卻沒有指標(biāo)的情況下，通過(guò)地方政府部門招收“集體工”成為企業(yè)工人。二十多年來(lái)身處集體企業(yè)的集體工，不計(jì)個(gè)人得失，勤勤懇懇，任勞任怨，始終工作在臟、苦、累崗位，為集團(tuán)公司的壯大、生存、健康發(fā)展做出了不遺余力的奉獻(xiàn)，將自己美好的青春年華獻(xiàn)給了延長(zhǎng)石油集團(tuán)。即使這樣，二十多年來(lái)仍沒有住房， 住房問(wèn)題也一直未

6、納入集團(tuán)統(tǒng)一的區(qū)域分房，靠租賃民房維持，為此職工多次上訪，給公司維穩(wěn)工作帶來(lái)嚴(yán)重困難，為緩解這一矛盾，公司曾于2002年自籌資金修建兩棟公寓樓，在集團(tuán)公司二次重組時(shí)，為支持新成立的煉化公司，將兩棟自建公寓樓轉(zhuǎn)讓給煉化公司作辦公場(chǎng)所，后被煉化公司使用。目前工貿(mào)公司在交口區(qū)域已有四個(gè)部門（延煉綜合服務(wù)公司、延煉機(jī)械化施工隊(duì)、石化制品廠、油品調(diào)運(yùn)分公司），新建1億條/年編織袋項(xiàng)目也在該區(qū)域正在籌建中，隨著企業(yè)的發(fā)展，員工人數(shù)的不斷增加，住房矛盾十分尖銳，延煉從建廠至今也一直未將集體工列入分房范圍，為了從根本上緩解公司住房矛盾，保障職工的切身利益和公司辦公緊張的現(xiàn)狀，服務(wù)公司征得集煉化公司的同意，擬在

7、環(huán)衛(wèi)部院內(nèi)自籌資金建一棟集辦公、公寓一體的綜合樓，以徹底解決職工的后顧之憂，為廣大職工提供一個(gè)舒適的辦公生活環(huán)境，更好地服務(wù)主業(yè)發(fā)展。三建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)立意1.建設(shè)規(guī)模用地由一棟集辦公、停車、公寓一體化綜合樓組成，其中地下1層為停車場(chǎng)，地上13層為辦公樓，420層為公寓樓。其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：1500平方米，總建筑面積為12936平方米，其中地上總建筑面積：12320平方米；地下總建筑面積：616平方米。地塊容積率為7.15%，綠化率為38%，建筑高度為65.2米。2.設(shè)計(jì)立意及總體指導(dǎo)思想（1）、總體指導(dǎo)思想1、遵循科學(xué)發(fā)觀展觀為指導(dǎo)，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展；堅(jiān)持合理布局，集約發(fā)展；加強(qiáng)

8、環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)。2、遵循延煉廠總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)的原則，突出本項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)，充分體現(xiàn)本區(qū)建設(shè)，規(guī)劃和服務(wù)水平。3、以“實(shí)用、適用”為主，在滿足集體工低收入家庭的住房需求。以小戶型為主。充分考慮廠區(qū)集體工的收入水平，以解決廠區(qū)低收入家庭的住房問(wèn)題。（2）、設(shè)計(jì)立意在充分分析用地自身特性的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)周邊環(huán)境與用地位置的特性，確立綜合樓與廠區(qū)和諧關(guān)系。營(yíng)造自身的自然景觀和健康的人居環(huán)境。讓每戶居民都能很好地享受陽(yáng)光、綠化，努力達(dá)到人居環(huán)境的健康性和自然環(huán)境的親和性。充分考慮建筑及規(guī)劃環(huán)境的獨(dú)立性，運(yùn)用新的建筑技術(shù)。規(guī)劃方案因地制宜，既要考慮朝向，又要布局合理，既要舒展，又要緊湊集中，力爭(zhēng)做到社

9、會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。四總體、單體及環(huán)境景觀設(shè)計(jì)1.總體布局（1）區(qū)位環(huán)境該項(xiàng)目位于延煉廠區(qū)內(nèi)，桐樹底（即現(xiàn)在的環(huán)衛(wèi)公司及機(jī)械化施工隊(duì)所在辦公的地點(diǎn)），南面為洛河，北面為210國(guó)道及延煉廠區(qū)?；貎?nèi)地勢(shì)北側(cè)略高于南側(cè)，本地塊規(guī)劃用途為辦公、公寓使用。（2）功能分區(qū)在平面分區(qū)上，本地塊南側(cè)布置一棟20層集停車、辦公、公寓一體化綜合樓，其中地下1層為停車場(chǎng)，地上13層為辦公樓，420層為公寓樓。在北側(cè)設(shè)有環(huán)形消防車道，地下1層為停車庫(kù)，主要停放環(huán)衛(wèi)隊(duì)80余臺(tái)新型環(huán)保衛(wèi)生清潔車和公司所有車輛。2.建筑單體（1）建筑本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)滿足中華人民共和國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求。建

10、筑類型及定位：辦公、停車、公寓綜合樓。耐久年限：一級(jí)。建筑防火及防水等級(jí)：均為一級(jí)。無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求：建筑設(shè)計(jì)要滿足無(wú)障礙建筑設(shè)計(jì)要求。建筑材料的選用：應(yīng)滿足綠色環(huán)保的要求。本設(shè)計(jì)考慮用地時(shí)，綜合比較單體設(shè)計(jì)合理性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性等多方面因素。辦公、公寓綜合樓為地下一層，地上二十層辦公、公寓樓，在結(jié)構(gòu)的合理性及經(jīng)濟(jì)造價(jià)上都很好，并很好滿足各戶型的日照條件，而不對(duì)其它原有公寓受影響。（2）結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。建筑抗震設(shè)防類別為丙類。本工程所在地抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.2g。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮延煉地區(qū)建筑物抗震設(shè)防的特點(diǎn)，選擇對(duì)抗震有利的結(jié)構(gòu)體系

11、，力求受力合理、安全可靠、環(huán)保、節(jié)能、美觀、經(jīng)濟(jì)耐用。結(jié)構(gòu)材料的選用應(yīng)特別考慮使用特點(diǎn)。基礎(chǔ)方案要考慮濕陷性黃土的特點(diǎn)。（3）給排水一設(shè)計(jì)范圍1.給水、熱水、污水和屋面雨水排水系統(tǒng)。2.消火栓給水系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)和建筑滅火器配置。二給水系統(tǒng)1.水源：由廠區(qū)給水管網(wǎng)接出引入，以滿足生活、消防要求。2.給水系統(tǒng)：（1） 辦公、公寓部分地下室生活用水均采用廠區(qū)管網(wǎng)直接供水，公寓地上部分設(shè)置變頻泵供水，1-11層為低區(qū)，1218層為中區(qū)，1820層為高區(qū)，供水設(shè)備設(shè)于地下室泵房?jī)?nèi)。（2） 公寓水表設(shè)于公共管井內(nèi)。三熱水系統(tǒng)采用廠區(qū)管網(wǎng)供應(yīng)衛(wèi)生熱水。四、污水系統(tǒng)規(guī)劃及污水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：1

12、排水體制：室內(nèi)外均為污、廢水合流，雨污分流。2污水系統(tǒng)規(guī)劃： （1）室內(nèi)生活污水經(jīng)排入廠區(qū)污水管。五、雨水系統(tǒng)規(guī)劃及雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：1. 建筑雨水外排，屋面雨水匯合后排入雨水井；道路設(shè)若干雨水口，匯集地表水，最后接入雨水井。七、消防系統(tǒng)1根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范執(zhí)行。2水源：為廠區(qū)給水管網(wǎng)。3地下消防水池水泵房設(shè)于地下。（4）暖通一、 供熱熱源部分1、本小區(qū)冬季采暖采用集中供暖方式。（1）采暖熱源由延煉廠區(qū)提供，采暖熱交換站分高、低區(qū)通過(guò)熱力管網(wǎng)為各采暖系統(tǒng)提供熱水。2、供熱管網(wǎng)采用直埋的敷設(shè)方式接至單體。熱力系統(tǒng)在各單體入口設(shè)置自動(dòng)平衡和計(jì)量裝置。二、 采暖部分1、公寓樓采暖方式：采用散熱器采暖。散熱器采

13、暖熱媒參數(shù)80/55 熱水。分高、低區(qū)劃分系統(tǒng)。2、采暖系統(tǒng)入口均設(shè)能量計(jì)費(fèi)裝置，便于各單體建筑的物業(yè)計(jì)費(fèi)管理。3、每組散熱器具有自動(dòng)調(diào)溫功能。三、 通風(fēng)及消防部分1、通風(fēng)按現(xiàn)行相關(guān)的規(guī)范、規(guī)程、技術(shù)措施進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、依照高規(guī)的要求對(duì)不滿足要求的防煙樓梯、消防電梯合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè)排煙和補(bǔ)風(fēng)設(shè)施。四、 節(jié)能與環(huán)保部分：1、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和內(nèi)部系統(tǒng)設(shè)計(jì)均嚴(yán)格依照相關(guān)節(jié)能設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。2、采暖系統(tǒng)滿足分戶計(jì)量及分室調(diào)節(jié)的要求。3、采用滿足國(guó)家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的高效低噪聲冷機(jī)、風(fēng)機(jī)、水泵等動(dòng)力設(shè)備。4、采用滿足國(guó)家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求的熱泵空調(diào)。（5）電氣一、 負(fù)荷估算及變配電系統(tǒng)：1. 負(fù)荷等級(jí)1）

14、公寓樓為二類高層建筑，應(yīng)急照明、公共照明、客梯等為二級(jí)負(fù)荷。2）公寓用電、一般動(dòng)力、辦公樓正常照明、景觀照明等為三級(jí)負(fù)荷。2. 用電負(fù)荷估算按單位面積容量法估算，見下表：負(fù)荷估算序號(hào)名稱建筑面積(m2)用電指標(biāo)（va/m2）合計(jì)（kva）1公寓樓10472303142辦公樓184880148合計(jì)123204623. 變配電所設(shè)置在地下室設(shè)10/0.4kv變配電所1座，變壓器裝機(jī)容量約500kva。4.高壓配電：由外網(wǎng)引入1路10kv電源。5備用電源設(shè)一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)組作為二級(jí)負(fù)荷的備用電源。應(yīng)急照明除采用兩路電源供電外，另設(shè)蓄電池作為應(yīng)急電源。二、380/220v配電系統(tǒng)1. 消防設(shè)備均為兩路電

15、源供電，在最末一級(jí)配電箱處自動(dòng)切換。2. 公共照明、客梯、生活水泵、排水泵等二級(jí)負(fù)荷非消防設(shè)備均采用兩路電源供電。3.普通照明、公寓、辦公樓等三級(jí)負(fù)荷由變電所單電源供電，采用分區(qū)樹干式與放射式相結(jié)合方式配電。三、計(jì)費(fèi)方式采用高供高計(jì)，公寓內(nèi)采用預(yù)付費(fèi)ic卡電度表。四、弱電系統(tǒng)弱電總機(jī)房設(shè)于一層專用控制間，電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視信號(hào)均由外網(wǎng)引入，公寓樓設(shè)電話、網(wǎng)絡(luò)及有線電視及可視對(duì)講系統(tǒng)。五、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，按二級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)防，采用集中報(bào)警系統(tǒng)。六、建筑物防雷保護(hù)按三類防雷建筑設(shè)置防雷保護(hù)，在跨雷電防護(hù)分區(qū)處設(shè)浪涌保護(hù)。七、接地和漏電保護(hù)接地形式采用tn-s系統(tǒng)，工作零線和保護(hù)

16、接地線分開。設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)，供移動(dòng)用電設(shè)備用電的插座線路裝設(shè)漏電保護(hù)開關(guān)，設(shè)有洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間設(shè)輔助等電位聯(lián)結(jié)。（5）其他為降低能耗，應(yīng)根據(jù)功能需求充分利用自然采光、通風(fēng)，并結(jié)合先進(jìn)的能源供應(yīng)系統(tǒng)和智能控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)最佳的節(jié)能效果。3.環(huán)境景觀景觀設(shè)計(jì)應(yīng)符合整個(gè)區(qū)域總體環(huán)境規(guī)劃要求，能夠突出建筑的總體特征。景觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮氣候條件變化帶來(lái)的影響。設(shè)計(jì)的鋪地、植被和附屬小品等，應(yīng)考慮其外觀堅(jiān)固性、耐久性、安全性以及易于維護(hù)等因素。所有的坡道應(yīng)該具有合適的坡度，既方便地面排水又適于行走。要根據(jù)對(duì)冰和積雪堆積與清除的安全考慮來(lái)設(shè)計(jì)鋪裝。對(duì)于建筑外部，我們確保總平面的整體綠化率達(dá)到政府規(guī)定要求。五投資估

17、算及資金籌措1.投資估算編制依據(jù)1、國(guó)家關(guān)于可行性研究階段投資估算的編制辦法。2、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)3、建安工程費(fèi)用參照延安市近期類似工程的預(yù)、決算資料并結(jié)合本項(xiàng)目所在地的原材料、人工、成品材料、機(jī)械臺(tái)班價(jià)等實(shí)際情況綜合確定。4、其他費(fèi)用按照陜西省工程建設(shè)其他費(fèi)用有關(guān)規(guī)定計(jì)算，并參照現(xiàn)階段工程建筑市場(chǎng)實(shí)際情況，綜合確定了各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)費(fèi)率。2.投資估算本項(xiàng)目投資估算如下所示：（以下均為平方米造價(jià)）一. 建安工程費(fèi)用2365元a).土建工程 1850元（其中：土建工程：1550元；裝修工程：300元）b).采暖 65元c).給排水工程 125元d).消防（水）工程 45元e).照明動(dòng)力工程

18、 110元f).火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)45元g). 安全監(jiān)控系統(tǒng) 10元h). 弱電系統(tǒng)（其他）15元i). 變配電工程 70元j). 電梯工程 30元二. 工程建設(shè)其他費(fèi)用100元三. 不可預(yù)見費(fèi) 150元四投資估算費(fèi)用單方造價(jià)2615元/平方米五投資估算費(fèi)用總造價(jià)3382萬(wàn)元（注：擬建項(xiàng)目建筑面積為12936平方米）3.資金籌措本項(xiàng)目資金來(lái)源由職工集資籌措和陜西延長(zhǎng)石油工貿(mào)有限公司延煉綜合服務(wù)公司自籌。六效益分析本項(xiàng)目建成后，可提升陜西延長(zhǎng)石油工貿(mào)公司延煉綜合服務(wù)公司整體形象，可以切實(shí)解決延煉綜合服務(wù)公司各部門多年來(lái)一直無(wú)辦公場(chǎng)所的實(shí)際狀況，解決環(huán)衛(wèi)部和機(jī)械化施工隊(duì)車輛80余臺(tái)機(jī)械設(shè)備停放問(wèn)題，提高環(huán)境保潔與工作效率。同時(shí)本項(xiàng)目建成后，可以大大緩解了延煉區(qū)域的住房