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文檔簡介

1、上海綠城成本研究報(bào)告南京萬科2007年8月1概況31.1.選取項(xiàng)目地理位置31.2.選取項(xiàng)目總體規(guī)劃31.3.選取項(xiàng)目布局概述32成本分析52.1總體分析52.2 分類分析52.2.1軟景52.2.2硬景72.2.3 特色鋪裝、雕塑、涼亭等構(gòu)件92.2.4圍墻102.2.5網(wǎng)球場102.3主要景觀成本分配比例102.3.1 主入口部分景觀分析114.3.1會(huì)所周邊景觀部分:124.3.1宅間景觀部分:133小結(jié)143.1上海綠城項(xiàng)目綠化的特點(diǎn):143.2在綠化工程中應(yīng)注意的問題:144成本分配建議164.1苗木選擇164.2養(yǎng)護(hù)費(fèi)用161 概況根據(jù)綠化小組選取的上海綠城標(biāo)桿進(jìn)行測算研究,對(duì)其成

2、功之處進(jìn)行分析歸納,融合并結(jié)合南京當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,形成景觀g系列600的分級(jí)。1.1. 選取項(xiàng)目地理位置上海綠城位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi),楊高路與浦建路交界處,距浦東世紀(jì)公園約1000米,項(xiàng)目占地約18萬平方米,地塊為梯形。小區(qū)東鄰東繡路;西鄰楊高南路(為城市交通主干道)及楊高南路立交橋;南鄰錦和路;北鄰浦建路(為城市交通次主干道)。1.2. 選取項(xiàng)目總體規(guī)劃小區(qū)占地面積為18萬平方米,總建筑面積約47萬平方米,園區(qū)綠化率約50%,由32幢10層 28層的小高層、高層住宅樓組成。開發(fā)建設(shè)分三期,其中:一期(西南塊)建筑面積約18.87萬平方米,1079戶,于2004年10月交付;二期(東南塊)

3、建筑面積約13.7萬平方米,737戶,于2005年11月交付;三期(北塊)建筑面積約14.7萬平方米,815戶,于2007年8月交付。每期帶一地下車庫,車位比例一期較低,約為50%,二、三期較高,約為100%,統(tǒng)算車位比例約為70%。1.3. 選取項(xiàng)目布局概述整個(gè)小區(qū)圍繞中心廣場(含會(huì)所、游泳池),共分為5個(gè)獨(dú)立組團(tuán),即:風(fēng)荷苑、海棠苑、百合苑、丹桂苑、玉蘭苑。組團(tuán)高出地坪約1.7米,錯(cuò)落出3個(gè)層次、功能用途不同的立體自然空間。組團(tuán)四周由瀝青車道、景觀消防車道與主入口、次入口及地下車庫入口(共10個(gè)出入口)相連,車輛進(jìn)出便利暢通。每幢住宅均設(shè)2個(gè)自行車庫入口,入口做法與汽車庫基本類似,只是尺寸

4、略小??紤]到車輛可能隨時(shí)經(jīng)過住宅樓時(shí),帶來躁音、尾氣污染等問題,開發(fā)商在設(shè)計(jì)上采取三個(gè)措施: 住宅樓高出道路約1.7米; 與道路之間用喬木、灌木、綠地相隔約3米; 車庫入口架設(shè)鋼化玻璃頂,四周及頂面用可伸展的灌木、植物覆蓋,增加美觀、隔離效果。組團(tuán)各自的中心位置布置有或大或小的中心景觀休息區(qū),如水景、雕塑小品、休息桌椅板凳、游樂健身器材組成,方便住戶使用。中心廣場經(jīng)新月形坡面和隱形軸圍繞串聯(lián),整個(gè)小區(qū)的中心景觀廣場低于地面約5米,會(huì)所、花園、游泳池、網(wǎng)球場掩映于綠林水景之中,為全體住戶提供一個(gè)交流、休憩、娛樂健身的理想場所,而且周圍的業(yè)主在家里即可欣賞其景。2 成本分析2.1 總體分析上海綠城

5、園林景觀工程分為硬景和軟景兩個(gè)部分,硬景(含園林土建、水景、水電及附屬設(shè)施)面積約為35000平方米;軟景(苗木綠化)面積約為60000平方米。經(jīng)估算造價(jià)為5467萬元??偩坝^面積約為95000平方米,折合575元/m2。由附件一:測算分析表可知,造價(jià)比例相對(duì)較高的為:綠化費(fèi)37%,道路建造費(fèi)19%,特色鋪裝、小品、涼亭等其他構(gòu)件11%,水景8%,室外照明水電6%,此五項(xiàng)合計(jì)占造價(jià)的81%。是成本控制中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注部分??傮w分析表詳見表1。項(xiàng)目名稱景觀面積(m2)景觀造價(jià)(萬元)施工單價(jià)所占面積比例(%)所占造價(jià)比例(%)(元/m2)上海綠城950005467575100100其中硬景35000

6、343598136.863軟景60000203233963.237表1:總體景觀成本分析2.2 分類分析2.2.1 軟景軟景部分造價(jià)為2032萬元,其中:成本投入量最大的為中等喬木,占綠化部分投入成本的35,第二的為大喬木及名貴樹種費(fèi)用,占總成本的15,第三的為小灌木,投入比例為16.03,以上三個(gè)部分總投入比例合計(jì)為66,占成本的一半以上。也是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。從面積分配比例來看,灌木面積:草坪(含地被)面積比例為1:1,喬木:灌木、草坪面積比為1.3:1:1.2,成本投入比為6:2:1。軟景綠化部分詳見表2、表3、表4。表2:綠化匯總比較序號(hào)名稱合價(jià)(萬元)占綠化費(fèi)比 (%)占總費(fèi)用比(%)單

7、價(jià)備注1綠化總面積(6000m2)/2大喬木及名貴樹費(fèi)用31515.49 5.76 73373中等喬木費(fèi)用70934.89 12.97 23094小喬木費(fèi)用884.32 1.60 6695大灌木費(fèi)用241.18 0.44 2016中等灌木費(fèi)用160.79 0.30 257小灌木費(fèi)用32616.03 5.96 988地被費(fèi)用361.76 0.66 609草坪費(fèi)用1215.93 2.21 4010綠化土方費(fèi)用22210.91 4.06 3213綠化設(shè)計(jì)變更費(fèi)用1768.68 3.22 29占苗木及綠化土方費(fèi)用的9.5%14綠化總費(fèi)用占綠化面積均價(jià)為338.7元/m2;綠化總費(fèi)用占園林總面積均價(jià)為2

8、18.5元/m2;15費(fèi)用比:(大喬木及名貴樹:中等喬木:小喬木:大灌木:中等灌木:小灌木:地被:草坪=20:47:6:2:1:23:3:8)17數(shù)量比:(大喬木:中等喬木:小喬木=1:7:3)18數(shù)量比:(大灌木:中等灌木:小灌木:地被=1:5:360:32)19數(shù)量比:(喬木:灌木(不含地被)=1:2)20數(shù)量比:(大喬木:中等喬木:小喬木:大灌木:中灌木=1:7:3:3:16)表3:軟景綠化分析項(xiàng)目名稱景觀面積(m2)景觀造價(jià)(萬元)單方指標(biāo)(元/m2)所占面積比例(%)所占造價(jià)比例(%)上海綠城950005467575100.軟景600002032339100其中大喬木以及貴樹4623

9、3156817.715.5中等喬木2309070930738.534.9小喬木75908811612.74.3大灌木399424606.71.2中等灌木1049161531.70.8小灌木332033269835.716地被596835.8606.421.8草坪276471214446.16綠化土方69300 m32213210.8綠化變更60000176298.7表4:前十類大量苗木品種成本投入分析序號(hào)苗木名稱苗木數(shù)量苗木單價(jià)苗木總價(jià)占綠化造價(jià)(萬元)分配比例%1香樟6322450154.847.62%2叢生金桂2385600133.286.56%3柑橘樹2893780109.2425.38

10、%4銀杏b267350093.454.60%5重瓣櫻花171420071.823.53%6銀杏a70878061.463.02%7樂昌含笑462130060.062.96%8海棗3150000452.21%9垂絲海棠267168044.8562.21%10西府海棠125345043.1252.12%合計(jì)2524817.13340.21%此項(xiàng)目樹木的品種多樣,營造出不同的效果。值得注意的是,以上苗木、種植土價(jià)格為南京本地價(jià)格,上海地區(qū)價(jià)格約高20%30%。2.2.2 硬景 硬景部分造價(jià)為3435萬元,面積約為35000平方米。占總造價(jià)的63%,按景觀總面積計(jì)算,折合361元/m2。按硬景部分面積

11、計(jì)算,折合981元/m2。硬景分析詳見表5、表6。表5:硬景分析項(xiàng)目名稱圖片景觀面積(m2)景觀造價(jià)(萬元)單價(jià)(元/m2)所占面積比例(%)所占造價(jià)比例(%)上海綠城950005467575100100.硬景350003435981100100其中水景300046215408.68.5道路30000107535885.719.2特色鋪裝見分析表373397室外照明及水電30832.45.6大門見分析表242.50.4網(wǎng)球場2000707.45.71.3其他構(gòu)件25326.64.6游樂設(shè)施97101.8圍墻18719.73.4零星設(shè)施39241.37.2變更費(fèi)用19420.43.6表6:道路分

12、析名稱施工單價(jià)總金額(萬元)成本投入比例覆蓋面積覆蓋面積比例瀝青道路408449.8241.91100036.7消防車道468274.3225.5586019.5花崗巖人行道268105.139.8392213.1水刷石人行便道238145.1413.5609020.3地上停車場32895.848.929229.7汀步2204.540.42060.7合計(jì)1074.79100%30000100%2.2.3 特色鋪裝、雕塑、涼亭等構(gòu)件特色鋪裝種類較多,有廊架、木地臺(tái)、水景墻、旱景墻、臺(tái)階等內(nèi)容,其做法多樣,結(jié)合所處的環(huán)境及功能使用要求而為。特色鋪裝結(jié)合小品、涼亭等其他構(gòu)件對(duì)整個(gè)景觀綠化環(huán)境起到了“

13、集中點(diǎn)題”、提升整體檔次的作用。特色鋪裝造價(jià)折合景觀總面積為39元/m2。此部分可依不同的地形、設(shè)計(jì)理念予以增減。詳見表7、表8、表9。表7:特色鋪裝分析名稱施工單價(jià)總金額(萬元)成本投入比例覆蓋面積覆蓋面積比例廊架1000308.130010木地臺(tái)85055.2614.865021.7水景墻7000071.91個(gè)旱景墻5000051.31個(gè)自行車入口擋墻550028.057.551個(gè)汽車入口擋墻6008121.71350側(cè)墻入口鋪裝58015.664.22709圓形鋪裝68062.8916.9924.8430.9臺(tái)階(游泳池旁)480246.450016.7臺(tái)階(單元入口)56019.65.

14、335011.7樹池,花壇85044.211.9520米合計(jì)372.66100%2994.84100%表8:建筑小品分析名稱施工單價(jià)總金額(萬元)成本投入比例覆蓋面積備注雕塑16000060.91個(gè)雕塑2150000152.31個(gè)涼亭1480000487.31個(gè)涼亭2630000639.61個(gè)涼亭3450000456.91個(gè)水景(大)130049.47.5380水景(?。?005.40.860水景鋪貼500558.41100游泳池1600303.646.21897.5噴泉及設(shè)備110048.47.4440小品280017.922.764個(gè)合計(jì)656.72100%3877.52.2.4 圍墻圍墻

15、造價(jià)折合景觀總面積為20元/m2。2.2.5 網(wǎng)球場網(wǎng)球場造價(jià)折合景觀總面積為7.3元/m2。2.3 主要景觀成本分配比例表9:主要景觀成本分配項(xiàng)目名稱圖片面積(m2)硬景(萬元)所占造價(jià)比例(%)軟景(萬元)所占造價(jià)比例(%)所占面積比例(%)合計(jì)占造價(jià)比例(%)主入口部分4000430817234.211會(huì)所周邊景觀部分60008201518236.318宅間景觀部分5300012092216743155.853小計(jì)6300024594520283766.382本部分造價(jià)占整個(gè)景觀造價(jià)的82%,其中主入口及會(huì)所周邊景觀所占面積僅為總面積的11%,但造價(jià)比例卻占總造價(jià)的29%,此部分為整個(gè)小

16、區(qū)景觀的重點(diǎn),設(shè)計(jì)及布局方案要能突出,使人見到眼前一亮,增加小區(qū)賣點(diǎn)。2.3.1 主入口部分景觀分析 表10:入口部分景觀成本分析名稱面積面積比例成本單價(jià)成本投入比例硬景370092.5430116271.4軟景3007.5172573328.6其中大喬木3007.5157523326.1變更費(fèi)用300155002.5此部分景觀面積約為4000m2,硬景包括涼亭、水景、水景墻、圓形鋪裝、景石、水電、雕塑、標(biāo)志系統(tǒng)、大門等,軟景包括行道樹(銀杏、香樟、橘子樹、廣玉蘭等);主入口造價(jià)約為602萬元,占總造價(jià)比例為11%,折合主入口面積為1505元/m2,折合景觀總面積為63元/m2;其中硬景約為4

17、30萬元,折合主入口面積為1075元/m2,折合景觀總面積為45元/m2,其中軟景約為172萬元,折合主入口面積為430元/m2,折合景觀總面積為18元/m2。4.3.1 會(huì)所周邊景觀部分:此部分景觀面積約為6000m2,硬景包括水景、水系、圓形鋪裝、景石、水電、假山、游泳池、木平臺(tái)、臺(tái)階、人行便道等,軟景包括行道樹(特大海棗、香樟、橘子樹、櫻花、桂花、合歡、馬褂木等);會(huì)所周邊景觀造價(jià)約為1002萬元,占總造價(jià)比例為18%,折合會(huì)所周邊景觀面積為1670元/m2,折合景觀總面積為105元/m2,其中硬景約為820萬元,折合會(huì)所周邊景觀面積為1367元/m2,折合景觀總面積為86元/m2,其中

18、軟景約為182萬元,折合會(huì)所周邊景觀面積為303元/m2,折合景觀總面積為19元/m2。表11:會(huì)所周邊景觀成本分析名 稱面積面積比例成本單價(jià)成本投入比例硬景500083820164081.8軟景100017182182018.2中小喬木3005112373311.2灌木400782000.8草坪地被3005165331.6土方造型1000303003變更費(fèi)用1000161601.64.3.1 宅間景觀部分:此部分景觀面積約為53000m2,硬景包括水景、廊架、自行車庫入口、汽車入口、圓形鋪裝、景石、水電、背景音樂、臺(tái)階、汀步、人行道、人行便道、游樂設(shè)施、健身器材等,軟景包括行道樹(櫸樹、香樟

19、、銀杏、橘子樹、櫻花、桂花、合歡、樂昌含笑、紅葉李、西府海棠、垂絲海棠、廣玉蘭、馬褂木等);宅間景觀造價(jià)約為2883萬元,占總造價(jià)比例為53%,折合宅間景觀面積為544元/m2,折合景觀總面積為310元/m2,其中硬景約為1209萬元,折合宅間景觀面積為230元/m2,折合景觀總面積為130元/m2,其中軟景約為1674萬元,折合宅間景觀面積為315元/m2,折合景觀總面積為180元/m2。表12:宅間景觀成本分析名稱面積面積比例成本單價(jià)成本投入比例硬景30005.71209403041.9軟景5000094.3167433558.1大喬木 1585.5中小喬木68523.8灌木50009.4

20、30601草坪地被4500084.946710416.2土方造型50000191386.6變更費(fèi)用500001432953 小結(jié)3.1 上海綠城項(xiàng)目綠化的特點(diǎn):1、在沒有坡地的條件下人工造出坡地,給人渾似天成。同時(shí),土方需要量自然變大,引起成本提高。2、綠化占地面積達(dá)到項(xiàng)目總用地的50%,極大滿足了人們對(duì)環(huán)境的美好追求。3、按照綠化效果的優(yōu)化植物配置有5-6個(gè)層次,高大喬木、中等喬木、小喬木、大灌木、地被、花卉、藤本交錯(cuò)搭配。4、充分利用植物的優(yōu)點(diǎn)軟化硬質(zhì)的構(gòu)筑物,如在擋墻邊種植大量的垂掛植物迎春、紫藤、凌宵、扶芳藤、藤本月季等。5、利用景石配置在綠地中充分營造回歸自然的感覺。6、在施工過程中

21、嚴(yán)格要求必須全冠苗木,充分保留苗木的原有的形態(tài),在選用苗木時(shí),有專業(yè)工程師挑選優(yōu)質(zhì)苗木。7、細(xì)節(jié)體現(xiàn)項(xiàng)目的高水平管理,在細(xì)節(jié)中達(dá)到景觀效果的最大化,如在自行車庫入口大量栽植迎春、云南黃素馨、凌宵、紫藤等植物,給人以山窮水盡疑無路,柳暗花明又一村的感覺。8、人性化配置植物,落葉與常綠交錯(cuò)搭配,四季鮮花綻放,樓房邊種植大量高低錯(cuò)落的植物,增加人的私秘性,同時(shí)弱化樓房構(gòu)筑物的硬度。9、常言道“三分種,七分養(yǎng)”,對(duì)于綠化工程而言,上海綠城項(xiàng)目能取得如此佳的綠化效果,很大部分取決于它有一個(gè)高養(yǎng)護(hù)水平的隊(duì)伍。3.2 在綠化工程中應(yīng)注意的問題:1、質(zhì)量第一、綠化效果第一的方針,在增加綠化工程造價(jià)有限的條件下

22、,綠化效果最大的優(yōu)化,能快速提升一個(gè)項(xiàng)目的贏利。在項(xiàng)目最初整體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí),就要考慮到綠化景觀工程的布局問題,如出入口的設(shè)置、道路的布置、分期開發(fā)等問題。2、盡量選擇鄉(xiāng)土及適合本地的植物,那些熱帶植物如海棗并不能在南京生長的很好,一副病泱泱的形態(tài),綠化效果能好到哪去呢?所以在南京地區(qū)的項(xiàng)目不能完全照搬上海模式,要根據(jù)南京地區(qū)的氣候、土質(zhì)條件等因素選擇適合本地的苗木,否則,花高價(jià)引入的苗木在小區(qū)存續(xù)的幾十年間無法長期存活、繁茂,達(dá)不到預(yù)期的效果。上面成本分析中已說了,三棵特大海棗的費(fèi)用占了大喬木總費(fèi)用的14%,而數(shù)量上只占大喬木總棵數(shù)的0.7%。樹種選擇正確,會(huì)起到畫龍點(diǎn)睛的效果,相反則會(huì)得不償失??梢該Q用胸徑63-65厘米、高7-8米、冠徑7-8米的單干金桂(嫁接銀杏、古香樟、石楠、紅繼木古樁)或胸徑18-20厘米、高5-6米、冠徑7-8米的單干紫薇;4、施工過程必須按照先后順序進(jìn)行,道路、管網(wǎng)、構(gòu)筑物沒有完成時(shí)就進(jìn)行綠化施工,綠化效果出來時(shí)又進(jìn)行開腸破肚,綠化效果就根本無法保證,這也象本末倒置的做法。這要求組織好施工工序,協(xié)調(diào)各工種的配

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