[應(yīng)用文書]二手房交易流程圖

1、1.確定買什么樣的房子價格和面積。根據(jù)自己的資金量，決定可能購買何種區(qū)位多大面積的住房。交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時間和金錢的支出。社區(qū)規(guī)模的大小和住區(qū)配套。按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，購物、子女就學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等等越方便。確定資金來源是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請貸款2.如何找到滿意的二手房源如果您覺得找房源是一件費時費力費錢的事，那么，住在杭州網(wǎng)給您提示的幾種方法去做。一、注冊成為住在杭州網(wǎng)的會員，在服務(wù)區(qū)里登記二手房求購信息，讓賣主竟相與您聯(lián)系。在住在杭州網(wǎng)上登記非常容易，只需把您的購房要求填寫在登記表中，大量希望通過住在杭州網(wǎng)直接

2、出售二手房的賣主就會看到您的求購信息，而且主動跟您聯(lián)系。登記完全免費！二、主動出擊，尋找房源。可以通過住在杭州網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫查找出售信息，無論您是不是會員，都可以查詢到來自賣方的第一手信息。三、您還可以運用其他的方式，如到報紙上登廣告，查詢報紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機構(gòu)、雇請代理人。不過，在現(xiàn)階段二手房代理機制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。挑選房源時注意的四大因素在您挑選房源的過程中，您應(yīng)該注意以下因素：價格：如何在您能夠承受的價格范圍內(nèi)做出一個最合理的投資，您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建

3、議。看看百家雜談(什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等)交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位的物業(yè)才算是物盡其用。目前交通相對方便的地區(qū)是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區(qū)。社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。怎樣看房怎樣選擇現(xiàn)房？選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)

4、生間、書房等，是家人經(jīng)?；顒拥目臻g，直接采光可以避免白天開燈，節(jié)約能源。另外，陽光燦爛會使您的生活更開心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計的重要方面，因為家庭主婦每天有許多時間要在廚房度過?，F(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設(shè)浴盆、坐便器、洗手池三件，其實再小的空間，加裝一個男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風(fēng)問題也要認真考慮。選房時要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙

5、囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對你的居室溫度會有很大影響。購房殺價有哪些竅門？有人說，買房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價的本領(lǐng)了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數(shù)，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價。買賣談判的學(xué)問大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。1、看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應(yīng)表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思

6、同你多談，同時細心觀察房子結(jié)構(gòu)、采光、保養(yǎng)、周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。2、掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數(shù)。愈是多人出價的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強。3、讓賣主知道你購房是自住，非為轉(zhuǎn)賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜歡自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單。二要摸透賣方心理：4、賣方多久內(nèi)必須賣屋，對于在什么時候殺價非常重要，愈接近賣主要賣的期限，賣主愈急切出售，這就是你最有利的殺價時刻。5、了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方所得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時候。6、定金方面。定

7、金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。殺價原理：1、暴露房屋的缺點，對于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。2、拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時間，如謊稱需時間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個階段，給予殺價。3、合伙戰(zhàn)術(shù)。你可以告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商議略施小計殺價。4、欲擒故縱。對于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價。總之，殺價的方法很多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功告成定金經(jīng)紀公司和購房人簽訂合同都無一例外地會簽訂定金條款，而且相當之高。但依據(jù)法律

8、，經(jīng)紀公司根本無權(quán)收取定金，為了交易的繼續(xù)，可以約定房價的2.5%(即中介服務(wù)費，具體定金樹可與中介協(xié)商)為定金七種無效的房屋買賣合同(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進行房屋買賣應(yīng)當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽

9、訂的房屋買賣合同無效。(3)以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。(5)乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)

10、可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。申請個人住房貸款需要辦理的手續(xù)借款人提出申請并提供以下材料：借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表，并提供以下材料：本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；職業(yè)和收入證明；購房合同或意向書等有關(guān)證明材料；占房價款30%的首期付款證明；建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)要求提供的其它材料。辦理手續(xù)調(diào)查 建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對借款人提供的資料進行調(diào)查。審批建行經(jīng)辦機構(gòu)對借款人的申請進行審批。借款人開戶、領(lǐng)儲蓄卡并簽訂借款合同。辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險等有關(guān)擔保手續(xù)。借款合同生效，資金劃入開發(fā)商賬戶。借

11、款人如何償還貸款借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息貸款的條件及要求1、商業(yè)貸款或鐵路公積金貸款 a、首付成數(shù)按銀行政策要求且必須打入保證金帳戶，商定具體工作日轉(zhuǎn)付； b、按揭貸款于購買方的房屋所有權(quán)證、契證過戶完畢后5個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付出讓方。月底不放款，5個工作日順延，鐵路公積金余款支付方式參照省公積金；c、商業(yè)貸款(免交保險費、公證費)a 90(含90)以下30平方以上，具有穩(wěn)定收入，無不良記錄及無其它貸款記錄的優(yōu)質(zhì)客戶可以首付三成，貸款七成；b 90以上，具有穩(wěn)定收入，無不良記錄且無

12、其它貸款記錄的優(yōu)質(zhì)客戶至少首付三成，可貸款七成；2、省、市公積金貸款共同的基本條件(公積金貸款部分交納保險費、公證費)a、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿196.5元，個人或夫妻2人貸款額不超出30萬；b、在杭州連續(xù)繳滿一年，月繳額滿393.0元，個人或夫妻2人貸款額不超出50萬；c、年齡條件為：男60歲；女55歲。3、省公積金貸款或省公積金加商業(yè)組合貸款a、首付款可以三成并按省公積金中心要求打入保證金帳戶，商定具體工作日轉(zhuǎn)付甲方；b、按揭款于購買方的房屋所有權(quán)證、契證過戶完畢5個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付出讓方。每星期指定日期放款，月底不放款，5個工作日順延；c、全部用省公積金貸款只能為成交價的一半；貸款期限

13、+房齡不超過40年d、蕭山、余杭區(qū)的二手房一律不能申請省公積金貸款；4、市公積金貸款或市公積金加商業(yè)組合貸款a 首付款按市公積金中心要求打入保證金帳戶，按銀行工作日要求轉(zhuǎn)付甲方；b 按揭款于購買方的房屋所有權(quán)證、契證、國有土地使用證過戶完畢5個工作日轉(zhuǎn)付出讓方。月底不放款，5個工作日順延；c 95年前的房屋，首付四成；95年后(含95年)的房屋，首付不低于三成。均與面積大小無關(guān)，貸款期限最長不超過30年，貸款期限+房齡不超過40年；d 在余杭、蕭山、臨安、富陽、桐廬、建德、淳安正常交納市公積金的，在杭州購房的可以申請市公積金貸款5、注意：所有貸款額必須為整數(shù)即千位數(shù)以上(首付款允許有百位數(shù))。

14、為什么要進行房地產(chǎn)評估？買房、賣房交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務(wù)所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。繳納房產(chǎn)稅費交易雙方當事人向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時，房地產(chǎn)管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房地產(chǎn)進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。申請銀行貸款向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產(chǎn)進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構(gòu)對自己的房地

15、產(chǎn)價值進行評估。解決房產(chǎn)糾紛發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時，可委托具有權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。如何審核賣方的房產(chǎn)證？除已購商品房外，以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位沒有事先約定的公房也可以直接上市交易。對這類房產(chǎn)的審查包括以下幾點：(1)一看房屋所有權(quán)證第一頁或第二頁有“成本價出售住房”、“成本價出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。(2)二看與原購房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購買

16、權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。另外，以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標準價、優(yōu)惠價購買的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交已購公有住房和經(jīng)濟適用房出售征詢意見表，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。審查內(nèi)容包括： (1)一看房屋所有權(quán)證第一頁有“*私優(yōu)”、“*私標準”、“優(yōu)惠出售”或“標準出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標準價或優(yōu)惠價購買。(2)二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。當然，產(chǎn)權(quán)證一定要看原件，同時應(yīng)到有管轄權(quán)的部門，房屋所在區(qū)縣房地局查檔，以最終確認，該房屋是否具備上市交易的資格。代理、陪同購房人辦理過戶手續(xù)代理、陪同購房人辦理過戶手續(xù)

17、。遞交證件：原房屋所有權(quán)證、出賣人身份證(包括共有人身份證)、買受人身份證；領(lǐng)取申請表并填寫完整；領(lǐng)取房屋買賣合同并填寫完整，雙方當事人簽字，交房管局；領(lǐng)取領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)權(quán)證憑單及繳費單；交納稅費：土地出讓金為：總面積/總樓層*土地等級*年修正系數(shù)，契稅為房價的1.5%，印花稅為房價的0.05%，測繪費(只有平房有)30元。領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；各類證件均應(yīng)留下復(fù)印件。物業(yè)交割審查出賣房屋是否欠繳物業(yè)管理費、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費用之情形。物業(yè)管理費，包括電費、供暖費、衛(wèi)生費、保安費、公共維修基金等，直接與小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系即可；水費記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與自來水公司聯(lián)系；供暖費按

18、年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計四個月，一般由物業(yè)公司收??；天然氣記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話)，必須與天然氣公司聯(lián)系；詢問是否還欠繳電話費、有線電視費、網(wǎng)絡(luò)費；交鑰匙，提示購買人換鎖心；最好留下各種費用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復(fù)印件。杭州農(nóng)稅試行網(wǎng)上繳稅 買二手房可當場拿契證網(wǎng)上銀行的方便快捷，近日應(yīng)用到了中介公司幫客戶繳稅上，這將使得買房人領(lǐng)到契證的時間大大縮短。據(jù)杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局相關(guān)負責人介紹，網(wǎng)上可繳的稅包括契稅、營業(yè)稅等一系列稅費，目前主要在中原地產(chǎn)、盛世管家等4家中介公司開展試點。具體的操作流程是，中介公司在農(nóng)行延慶支行開立一般存款賬戶，辦理網(wǎng)上銀行注冊手續(xù)，并保證存款賬戶有足夠的資金支付每次申報時所需繳納的稅費款項，然后向農(nóng)稅征收大廳“申報受理”窗口一次性提供完整準確的納稅申報資料，并附上應(yīng)納稅費預(yù)算表，經(jīng)稅費核算并確認繳款后，就可通過農(nóng)行網(wǎng)上銀行直接扣款了，等扣款成功后，農(nóng)稅就會根據(jù)農(nóng)行提供的稅款到賬銷號的信息，制作契證，并實現(xiàn)當場發(fā)放。杭州市財政局農(nóng)稅征收管理局管理科副科長吳瑩子說，以前辦證慢主要是因為中介公司一般都通過轉(zhuǎn)賬支票來繳納稅費