潼南項目市調報告XB

1、第一部分、潼南宏觀市場一、潼南概述潼南地處重慶市西北部最前沿，距重慶主城區(qū)92公里，東鄰重慶合川區(qū)，西靠四川安岳，南連重慶銅梁縣，北接四川遂寧縣，幅員面 積1594平方公里，轄兩個街道、20個鎮(zhèn)鄉(xiāng)，283個行政村19個居委 會，總人口 92萬。境內以淺丘陵為主，海拔高度300-450米，是重慶市規(guī)劃建設“一小時經(jīng)濟圈”的重要板塊，成渝經(jīng)濟區(qū)的橋頭堡。根據(jù)未來規(guī)劃，潼南未來經(jīng)濟將注重現(xiàn)代商業(yè)、教育、醫(yī)療、金 融等區(qū)域性中心城市要素構建；統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供 充足空間；同時，大力推進新型農村建設，促進農村土地流轉和集約 發(fā)展，科學引導產(chǎn)業(yè)布局和人口集中居住，系統(tǒng)規(guī)劃新型農村社區(qū)， 統(tǒng)籌

2、農村社會服務設施和基礎設施。隨著兩高的開通，渝遂二線的建設，潼南的交通得到了很大的改 善，也讓潼南進入了重慶一小時經(jīng)濟圈，發(fā)展空間無限廣闊，作為連 接四川的橋頭堡，潼南未來的工作主要是帶動地方經(jīng)濟，解決就業(yè)吸 引外來人口，為地產(chǎn)發(fā)展帶來機遇。二、潼南區(qū)域近年來的發(fā)展1、綜合情況2009年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp 95.59億元，比上年增長14.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 23.73億元，增長6.3%;第二產(chǎn)業(yè)增 加值30.40億元，增長24.2%,第三產(chǎn)業(yè)增加值41.45億元，增長13.0%c 人均gdpfe到13321元，比上年增加 1218元，增長10.1% 1、人口增長時間2005年

3、2006年2007年2008年2009年人口總量（萬人）90.6091.3092.5393.2693.28城鎮(zhèn)人口（萬人）10.8811.1911.6511.9912.43近年來潼南地區(qū)人口整體增長速度呈平穩(wěn)態(tài)勢，人口增長幅度約為 0.7%根據(jù)2005-2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出，5年間城鎮(zhèn)人口增長僅1.55萬人，增幅較低;根據(jù)潼南的經(jīng)濟規(guī)劃，潼南城市化進程的加快，將會涌入更多的城市人口，這將刺激房地產(chǎn)市場的需求；潼南經(jīng)濟增速的加快和人均gdp的提高，居民的收入將會得到增加，隨著居民上收入、購買力的增加，其對生活環(huán)境的要求也將提高，屆時，對物業(yè)的要求自然會提高。2、生產(chǎn)總值時間2005年2006

4、年2007年2008年2009年2010年金額（億元）6163.673.386.395.6116.82005年至2010年期間，潼南地區(qū)生產(chǎn)總值逐年呈上升趨勢，至少,每年都保持了至少10%勺增長;2009年至2010年，潼南縣生產(chǎn)總值漲幅達到了22%是上一年漲幅的兩倍左右，這說明隨著潼南城市化進程的速度在逐漸加快o3、人均生產(chǎn)總值20052006200720082009時間年年年年年金額（元）856789501033212103133212005年至2009年期間，潼南地區(qū)人均生產(chǎn)總值逐年呈上升趨勢，每年都保持了至少15%勺增長；增長勢頭良好，而未來隨著城鎮(zhèn)化 進程的繼續(xù)發(fā)展，其人均收入還將持

5、續(xù)走高。4、房地產(chǎn)開發(fā)時間2005年2006年2007年2008年2009年房屋建筑施工卸積240.6256.5234.5355.5（萬平方米）1233245房屋建筑竣工面積（萬平方米）167.36182.7085.86151251.23除2007年外，近年來潼南地區(qū)的房屋建筑施工面積/竣工面積都在逐年上漲，2005年至2009年，潼南地產(chǎn)施工面積漲幅達到了47.78%,竣工面積漲幅也達到了 50.11%。2009年一2010年期間，由于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，預計 2010-2011年潼南的地產(chǎn)開工和竣工面積也將達到新的峰值。5、城鄉(xiāng)居民儲蓄金額05年到09年5年間潼南城鄉(xiāng)居民儲蓄金額呈逐步上

6、漲趨勢，其中07年到09年為快速上漲期，平均漲幅達到 21.6%;由于城市進程化的快速發(fā)展，導致近年來潼南區(qū)域人均收入的不斷提升，同時也整體拉動了居民儲蓄金額的上升。6、固定資產(chǎn)投資時間2005年2006年2007年2008年2009年金額（億元）24.821.934.647.772.5房地廣開發(fā)（億元）1.92.74.74.18.905年到09年間，潼南地區(qū)固定資產(chǎn)投資呈上升趨勢，其中 08年 到09年為快速上升期，平均漲幅達到了 38.46%;由于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得 2009年潼南地產(chǎn)市場開發(fā)投資 環(huán)比2008年上漲了 117%而由于目前國家cpi的持續(xù)走高，越來越多的客戶需求貨幣

7、保值， 預計固定資產(chǎn)投資漲幅將會越來越高。7、收入與支出人均財產(chǎn)性收入大幅增長，成為增收亮點。分析：從潼南縣居民收入支付的對比來看，潼南居民消費潛力巨大，“有錢人”逐漸增多。另外，潼南外出打工人員較多，勞動力轉移及工價的雙重增長帶動了勞務經(jīng)濟的快速增長，使得很多農村居民的消費能力得到提升，潼南近年經(jīng)濟消費顯示，主要拉動經(jīng)濟增長的主要 還是為批發(fā)和零售業(yè)，其房地產(chǎn)的領軍業(yè)尚未顯現(xiàn)，這對潼南房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展極為有利，隨著城市一小時經(jīng)濟圈的落實建設，潼南以其特 的自身優(yōu)勢，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然巨大，其房地產(chǎn)業(yè)的領軍效應將 會逐步顯現(xiàn)。8、潼南宏觀市場小結8.1、 有利因素分析：1）、在重慶經(jīng)濟快速增

8、長的大環(huán)境帶動下，潼南縣經(jīng)濟也搭上了 高速發(fā)展的列車，潼南縣經(jīng)濟的發(fā)展直接影響到房地產(chǎn)市場的興旺， 因此，可以說潼南縣經(jīng)濟的高速發(fā)展成為本項目的首要有利因素；2）、由于主城土地供給減少，二級區(qū)縣市場逐漸成為房地產(chǎn)市場 有意開發(fā)熱點，未來隨著不少有實力的開發(fā)商進駐潼南縣，潼南縣的 房地產(chǎn)市場又成為一大焦點，因此潼南縣房地產(chǎn)市場的火爆成為本項 目的又一有利因素3）、2008年以后，由于重慶的城鎮(zhèn)化進程的正式啟動，潼南縣等區(qū)縣市場開始進入一個高速發(fā)展的新階段，無論從gdpo地產(chǎn)開發(fā)量都有較大幅度的增幅，居民的收入水平也開始有了大幅上漲，同時， 由于地產(chǎn)市場的火爆，潼南縣的地產(chǎn)開工建設量和放量也開始持

9、續(xù)走 高4）、重慶cpi的持續(xù)走高，居民開始尋求資金保值，而隨著房價 的不斷攀升，房地產(chǎn)的保值、升值潛力被無限的放大化，消費者也不 斷將資金投入到房地產(chǎn)市場中，而目前隨著潼南具名的收入水平逐漸提高，其對于投資的需求也會越來越高，未來房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走 高。8.2、 不利因素分析1）、潼南縣老城區(qū)相對滯后的配套設施和住房氛圍是一個不利因 素，雖然潼南縣政府大力打造濱江路段和改善老城區(qū)居住區(qū)，但相對 較長的建設周期將成為限制消費者選擇在老城區(qū)置業(yè)的一個不利因 素2）、隨著潼南縣房地產(chǎn)市場成為新開發(fā)熱點，一些非常具有實力 的開發(fā)商進駐潼南縣，在豐富潼南縣房地產(chǎn)市場的同時，競爭態(tài)勢也 日趨激烈，激烈

10、的市場競爭和潼南縣相對較弱的消費能力將成為本項 目的又一不利因素第二部分、潼南縣整體規(guī)劃一、潼南區(qū)域的未來規(guī)劃1、總體規(guī)劃潼南縣城按其地理位置和結構形態(tài)的不同可以分為梓潼組團和雙江組團。其中，梓潼組團用地結構由“一環(huán)、一帶、三片區(qū)”組成?！耙画h(huán)”即外圍生態(tài)保護區(qū)；“一帶”即以涪江及兩岸濕地及防護綠 化為主的綠色生態(tài)走廊；由“一環(huán)”、“一帶”將城市界定為三個片區(qū)， 即舊城片區(qū)、江北片區(qū)、涼風婭 -哨樓片區(qū)。2、舊城片區(qū)規(guī)劃舊城片區(qū)規(guī)劃建設區(qū)面積約 3.9km2,人口 5.5萬人。該片區(qū)是潼 南縣的商業(yè)中心，城市建設以舊城改造為主，不宜進行大拆大建，并 嚴格控制城市向舊城區(qū)以南的發(fā)展規(guī)模。舊城片區(qū)

11、為潼南縣城的商業(yè)中心，商業(yè)用地主要沿老街兩側布置， 并在條件允許的情況下，向南開辟商業(yè)內街，減輕老街的交通壓力。在舊城西部臨大佛寺景區(qū)規(guī)劃旅游商品市場，將其建設成為潼南最大的旅游商品交易中心。3、江北片區(qū)規(guī)劃（新城）江北片區(qū)規(guī)劃建設區(qū)面積約 8.83k 人口 7.2萬人，是潼南縣 新的政治、文化中心及商業(yè)副中心，是城市的重要發(fā)展方向。江北片區(qū)為潼南縣城的金融中心和商業(yè)副中心，位于江北城區(qū)行 政中心以北，采取商業(yè)街與格柵式地塊結合的方式，沿32m次干道兩側呈“l(fā)”形布置，該區(qū)應大力發(fā)展金融、保險等事業(yè)，并注意滿足 該組團居民的日常生活需求。 在城區(qū)北部建設大型無公害蔬菜批發(fā)市場，面積30公頃。二

12、、小結從潼南的現(xiàn)狀和未來規(guī)劃來看，老城由于道路較為狹窄，住宅陳舊，進行大面積的拆遷和改造困難較大，同樣舊城道路較為狹窄，交 通不便，對于居住有較大的要求的消費者來說，在老城購買物業(yè)主要 是因為購物消費較為方便，所以潼南在規(guī)劃老城時，也主要以打造商 業(yè)為主，老城未來將會成為潼南的商業(yè)中心。潼南江北新城的崛起為潼南的發(fā)展帶來了更多的機會。新城由于地域較為寬廣，交通道路便于打造，同時新增的交通也為城區(qū)內、外 的潛在客戶提供了便捷的交通， 不少年輕的購房消費者都將購房方向 放在了新城區(qū)，同時，由于潼南政府部門都已集體搬遷至了新城區(qū)， 所以新城未來發(fā)展主要以行政為主。第三部分、潼南房地產(chǎn)市場分析一、潼南

13、區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況（數(shù)據(jù)來源于潼南縣房管局）1、整體市場情況潼南的房地產(chǎn)市場總體情況可概括為供需兩旺，市場交易活躍, 呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。潼南樓市總體現(xiàn)狀，2010年年底潼南房地產(chǎn)指標：項目單位2010年累計同比增減房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元8563276.7%其中：商品住宅開發(fā)投資萬元7121374.7%額90 hi,以下住房開發(fā)投資額萬元10729122.1%140 nf以上住房開發(fā)投資額萬元4554-15.5%商業(yè)營業(yè)用房投資額萬元840662.2%房屋施工面積萬平方米153.645.9%其中：住宅施工面積萬平方米134.152%新開工面積萬平方米65.433.8%90m2以下住房新開工面積

14、萬平方米9.113.8140nf以上住房新開工面積萬平方米0.7-76.7%房屋竣工面積萬平方米34.9170.5%其中：商品住宅竣工面積萬平方米27.7166.3%商業(yè)營業(yè)用房竣工面積萬平方米5.4125%商品房銷售面積萬平方米48.882.1%其中：商品住宅銷售面積萬平方米45.991.3%90m2以下住房銷售面積萬平方米8.286.4%140 nf以上住房銷售面積萬平方米0.25-79.2%商品房銷售均價元226930%分析：1、新建商品房開工數(shù)據(jù)項目單位2010年累計同比增減新開工面積萬平方米65.433.8%90 m2以下住房新開工面積萬平方米9.113.8%140 m以上住房新開工

15、面積萬平方米0.7-76.7%從數(shù)據(jù)中可以看出，2010年新開工建設的住宅項目中，90140行之間的戶型所占比重最大，達到了 55.6萬方，占到了整體比重的 85.02%,而90 m2以下的戶型在2010年新開工建設中，有較大幅度的 增長，而140 m2以上的住房目前來看，已經(jīng)呈大幅下降的趨勢，可以 預見，未來很長一段時間內，90- 140k左右的三房仍然會是潼南市 場的主力戶型，但是潼南市場向90 nf以下的小戶型轉向的趨勢也開始逐漸顯現(xiàn)。2、新建商品房銷售數(shù)據(jù)項目單位2010年累計同比增減其中：商品住宅銷售面積萬平方米45.991.3%90 m2以下住房銷售面積萬平方米8.286.4%14

16、0 nf以上住房銷售面積萬平方米0.25-79.2%從2010年潼南房地產(chǎn)市場銷售統(tǒng)計來看，90140 nf左右的三房，是目前潼南出貨的主力戶型，出貨量為37.45萬nf,占到了比例的81.59%, 90 irf以下的戶型雖然在 2010年開工建設中，只有 9.1 萬方，但是其出貨量卻高達 8.2萬方，同比增長達到了 86.4%,這雖 然有市場供貨較少的原因，但是也從另一個方面反映了由于目前潼南房地產(chǎn)價格開始持續(xù)走高，消費者對于 90 nf以下的住房消費的需求 開始逐漸增加。3、新建商品房投資數(shù)據(jù)項目單位2010年累計同比增減其中：商品住宅開發(fā)投資額萬元7121374.7%90 m2以下住房開

17、發(fā)投資額萬元10729122.1%140k以上住房開發(fā)投資額萬元4554-15.5%90k以下住房開發(fā)投資額達到了122.1%,同比超過了整個商品房的開發(fā)投資額，潼南市場未來向90k以下戶型的轉變已經(jīng)十分明顯，在如今價格持續(xù)上漲的階段，市場上 90k以下的戶型消費額以 及需求開始持續(xù)走高，所以不少開發(fā)商也將后續(xù)物業(yè)向90 nf以下的中等戶型開始轉變。而對于 140 m2以上的戶型，由于總價過高，其投 資額已經(jīng)開始大幅縮減。4、小結從目前市場數(shù)據(jù)來看，90140k左右的三房，仍然是目前潼南市場的主力戶型，但這部分戶型多為2009年規(guī)劃設計的戶型，當時潼南房地產(chǎn)價格還處于較低水平，但是隨著目前潼南

18、價格開始上漲，至2011年初，潼南市場均價已經(jīng)上漲到 3500元/在快速上漲的價格影響下，90 nf以下的戶型開始逐漸為潼南消費者所接受，市場需求開始逐漸增加，而開發(fā)商后續(xù)的開工投資建設也逐漸向90k以下戶型過度，所以我司認為未來潼南市場，二房和小三房戶型，面積在 70-100左右的戶型開始逐漸成為市場的主力戶型。二、潼南房地產(chǎn)市場的情況1、土地出讓情況：時間2006 年2007 年2008 年2009 年土地出讓宗數(shù)41151610出讓面積（公頃）46.669418.114139.261692.04每宗土地平均面積（公頃）1.13831.20762.45399.204分析：由于2008年的地

19、產(chǎn)冰凍期，導致潼南的土地出讓情況在2007年和2008年陷入谷底，但是從2009年開始出現(xiàn)反彈，出讓宗數(shù)不多,但面積非常之大?？梢灶A見，2010年之后，潼南的地產(chǎn)放量將會逐漸增加。2、開發(fā)投資情況2.1、近4年房地產(chǎn)開發(fā)投資時間2007年2008年2009年2010年住宅投資（萬元）36569334904076871213商業(yè)營業(yè)用房投資（萬元）4655493351848406分析：潼南商品房投資呈快速上升的趨勢。2008年由于地產(chǎn)市場受阻導致房地產(chǎn)開發(fā)投資略減，但是從2009年開始，潼南房地產(chǎn)開始進入到高速增長期，特別是2010年，投資漲幅達到74.68%,達到峰值。3、近年來商品房成交情況

20、3.1、 近4年來商品房成交面積時間2007年2008年2009年2010年商品房成交面積（萬平方米）32.2525.7132.248.8分析：商品房成交面積在 2008年受到地產(chǎn)冰凍期的影響，有較為明顯的下降，降幅為25.44%,進入2009年之后，在樓市逐漸復蘇的情況下開始重新增長，在 2010年增幅更是達到了 82.1%。3.2、 近4年來商品房成交金額時間2007年2008年2009年2010年商品房成交金額（萬元）28311.0138768.8961457110727.2分析：從近4年的商品房成交金額來看，2008年以后，每年銷售額都 有90%z上的增長，即使在成交量下降的2008年

21、，成交金額漲幅依然 達到了 37%也從另一個方面說明了潼南的成交價格仍然在持續(xù)上漲，而2010年。成交金額漲幅高達到 80.17%,成交單價也突破了 3500 元/行（建面），已經(jīng)進入到中級城市的房價水平。4、小結：從潼南房地產(chǎn)市場走勢可以看出，潼南市場和重慶主城市場的走向比較一致，及重慶主城地產(chǎn)形勢較好，潼南地產(chǎn)形勢也呈現(xiàn)較高的 成交幅度，但是一旦主城地產(chǎn)受阻，對于潼南市場的沖擊也較大，同 時，潼南目前正處于城市化進程高速發(fā)展階段，其房地產(chǎn)價格在二、 三線城市中處于中等水平，未來仍然有較高的上漲空間。第四部分、競爭市場分析一、競爭市場綜述：目前潼南的房地產(chǎn)供給集中區(qū)域主要分三大塊：第一塊是江

22、北新城，現(xiàn)縣政府所在地；第二塊是涼風婭梓潼鎮(zhèn)政府及一中地塊；第三塊是老城片區(qū)，原潼南老街及規(guī)劃中的濱江片區(qū)；由于老城區(qū)目前的配套設施比較齊全（醫(yī)院、學校、購物） ，所以現(xiàn)在老城區(qū)目前還是潼南消費者居住的中心區(qū)域；江北新城未來將 會打造成為是縣府行政中心，但目前由于新城樓盤多數(shù)還在建設之中，同時在購物和其他配套商不及老城，所以在新城工作的多數(shù)消費 者目前還居住在老城；涼風婭雖然有一中和比較好的樓盤做引領，但 項目自身配套設施卻跟不上，雖然規(guī)劃汽車站，但是醫(yī)院、銀行等相 關生活配套不夠完善。二、各片區(qū)地產(chǎn)市場分析：1、江北片區(qū)江北是潼南的新城區(qū)，現(xiàn)目前從區(qū)域成熟度、人氣等來看，還沒有老城旺，但是其

23、前景非?？捎^，其被規(guī)劃為“政治中心、物流中心和居住聚集地”。從市調情況來看，目前江北片區(qū)集中了不少品質較高的樓盤，這 些樓盤都以花園洋房和別墅為主，少量高層，戶型偏重 90-100k左 右的三房。從其他置業(yè)顧問處得知，目前潼南 80年代出生的年輕人都偏愛在 江北片區(qū)購房，因為新城區(qū)的交通，規(guī)劃更吸引年輕人。2、涼風婭片區(qū)涼風婭片區(qū)雖然有一綜合比較好的樓盤做引領，但項目自身配套設施卻跟不上，雖然規(guī)劃汽車站，但是醫(yī)院、銀行等相關生活配套不 夠完善。從市調情況來看，該片區(qū)主要以多層，小高層和花園洋房為主，戶型偏重70-90 nf的中等戶型。從其他置業(yè)顧問處得知，目前在涼風婭片區(qū)購房者多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 的

24、居民，為改善居住環(huán)境而購房。3、老城片區(qū)老城片區(qū)是潼南的老城板塊，具發(fā)展比其他區(qū)域都更好，購物、 學校、醫(yī)院、商場等都更加成熟，但是狹窄的正興街成為其發(fā)展的主 要障礙。從市調情況來看，該片區(qū)主要以5年前修筑的小高層為主，原有住房戶型偏重 90-120 irf的三房，最小有 80 最大有150 m%從其他置業(yè)顧問處得知，目前在老城片區(qū)購房者大多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 的居民，以及潼南本地的 50歲以上人士，為改善居住環(huán)境而購房， 而他們在老城區(qū)住了幾十年，不愿意去新城區(qū)居住，所以老城片區(qū)的 新建商品房銷量還是非常樂觀的。從二手房代理公司處了解得知，目前老城區(qū)的二手房面積區(qū)間為 90-120平米，大多是5-1

25、0年房齡的老房，房價為2800-2900元/平米, 如果是近幾年較新的房源，房價為3200-3300元/平米，其中電力新村附近的二手房房價最高，為 3800元/平米。三、參考案例我司在潼南進行了較為深入的調研，通過區(qū)域、開發(fā)量、產(chǎn)品品類、配套、定位等因素的綜合比較分析，選取了老、新城比較有代表性的樓盤作為項目的參考對象，而涼風婭鎮(zhèn)的唯一項目由于缺乏競爭性，暫不作為參考案例。1、老城片區(qū)1.1、 豪庭華苑開發(fā)公重慶民熹房地產(chǎn)開發(fā)扃限物業(yè)類型高層司公司所在位置潼南縣城鹽關婭口代理公司暫無占地面積約35畝建筑面積87000 m2容積率約4.0總戶數(shù)約800余戶銷售均價a棟：3400元/平米b棟：38

26、00元/平米樓層戶數(shù)地上33層，底卜3層每層8戶主力房型三室兩廳，占比例的 80%以上面積區(qū)間a棟：69-116平米b棟:89-131平米目前銷售情況2011年2月推出b棟，已售80%預定價格預定首付5萬房款， 訂房、定價項目簡評優(yōu)勢1、地處老城區(qū)中心商業(yè)區(qū)， 老城區(qū)難得的商品房，資源緊缺2、緊鄰潼南一中，周邊平配套實施齊全3、位于濱江路，江景資源豐富劣勢1、周邊交通環(huán)境不是很暢通2、目前項目推出戶型主要以三房為主，隨著房價的上漲，二房由于總價過高可能會導致后期房源銷售不力戶型分析:三室兩廳兩衛(wèi)，110.1 m2雙陽臺，舒適的品質生活餐廳客廳相互獨立而又一體設計，自由隨意的布局兩室兩廳一衛(wèi)，8

27、2.0 m2空間布局方正，動靜分明景觀陽臺，采光和通風俱佳，奢華的陽光享受。具體銷售情況：該項目a棟于2010年5月開始銷售，推出戶型為 70-110 二房、三房推出比例為1:1 ,目前已經(jīng)銷售完畢，價格為 29003600 元/ 均價3400元/ m2；項目b棟于2011年2月開始銷售，推出89 -131 irf戶型，推出所有戶型均為三房，均價 3800元/ nf,目前已經(jīng) 銷售80%僅剩余約21套房源。1.2、 外灘.國際城開發(fā)公司重慶馳華億立地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)類型高層，小高層所在位置潼南縣梓潼街道辦事處濱江路片區(qū)代理公司筑榮置業(yè)顧問有限公司占地面積173014 m2建筑面積618229

28、.98 m2容積率約3.0總戶數(shù)4782 戶銷售均價3700-4200 元/ 平米最高單價4500元/ m2樓層戶數(shù)高層32f/8戶小高層17f/6戶主力房型二期推出4、5號樓，約204套，其中一室約34套，占比例的10%左右，二室越136套，占85% 三室占5%左右面積區(qū)間目前推出戶型為69-119平米目前銷售情況已預訂60溢右，53 m?左 右的一室小戶剩余較多。預定價格預定費用為首付款的20%訂房同時定價項目簡評優(yōu)勢1、位靠濱江公園，黃金水岸，江景資源豐富2、項目將打造及酒店、購物廣場、影院為一體的新興城市綜合體3、目前老城最大的項目，知名度較高劣勢1、單價較高，客戶有一定的抗性2、位于

29、老城與新城交界處，周邊交通環(huán)境不是很暢通3、目前工程還處于平場階段，訂房客戶對于工期有較大意見戶型分析:三室兩廳一衛(wèi)，114.31 m26米開間景觀陽臺，盡享美麗風光主臥次臥超大飄窗設計，彰顯高貴生活品質兩室兩廳一衛(wèi)多陽臺設計，空中院館自由轉換超大主臥，盡享舒適生活具體銷售情況：該項目于2010年10月開始面世，一期推出了 1 8#b1400 套，已基本售罄，目前在售二期 4、5#樓，約204套房源，面積區(qū)間 為73119 nf,其中一室約 34套，二室約136套，三室約34套，目 前推出房源已經(jīng)預定60%其中建面80-90 irf的二房去化最多，占推 出房源的70減上，三房已經(jīng)預定推出量的

30、80溢右，一房剩余最多， 預定量僅為推出量的30%2、新城片區(qū)：2.1、科藝福江名城開發(fā)公司重慶科藝房地產(chǎn)開發(fā)扃限公司物業(yè)類型高層、花園洋房所在位置潼南縣江北新城東風大道80號代理公司暫無占地面積54716 m2建筑面積112086 m2容積率1.94總戶數(shù)926戶銷售均價未je樓層戶數(shù)高層28f/6戶花園洋房5f/2戶主力房型高層以二房為主，占75%三房占25%面積區(qū)間高層：80-130平米花園洋房：95-150洋房全部以三房為主。平米目前銷售情況二期122-150平米的4+1及5+1式花園洋房預計4月中旬推出。預定價格未采用預定方式項目簡評優(yōu)勢1、目前潼南縣最高檔小區(qū)，預計二期銷售均價在4

31、500兀/k左右2、新城明星項目，人氣、關注度最高，廣告推廣 為目前潼南最好3、小區(qū)為純正北歐建筑風格，示范景區(qū)打造較為 突出4、置業(yè)顧問素質較高，其目標客戶皆為高收入人 群5、潼南目前唯一正規(guī)操作的樓盤劣勢1、單價、總價較高，客戶有一定的抗性2、目前項目周邊還屬于開發(fā)階段，配套較為欠缺戶型分析:三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積 124.73 m套內面積103.85 m29 m2超大開間連貫景觀陽臺，采光通風良好全明亮、科學設計，雙衛(wèi)設置，干濕分區(qū)合理兩室兩廳一衛(wèi)，建筑面積 87.41套內面積72.95 m2戶型方正，結構緊湊，無浪費空間臥室、客廳均為3.6以上大開間、空間利用率高具體銷售情況：目前項目

32、推出二期高層17棟，共計336套戶型，建筑面積為87.41 124.72 其中二房面積87.41 m2 ,共計推出224套，占推出比例 的67%三房面積為124.72 共計推出112套，占比例的33%目 前已經(jīng)全部預定完畢。下期預計4月中旬推出，全部為花園洋房，面積為122150 in2,戶型為三室兩廳雙衛(wèi)和四室兩廳雙衛(wèi)。2.2、北城麗都開發(fā)公司重慶潼南縣辰龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型局層、小局層所在位置潼南縣江北新城巴渝大道（縣政府對面）代理公司重慶鈞天房地產(chǎn)營銷策劃有限公司占地面積約150畝建筑面積20 萬 m,容積率約2.0總戶數(shù)1800余戶銷售均價4000-4100 元/ 平米單層戶數(shù)

33、6戶主力房型三室兩廳占35%二室二廳占65%面積區(qū)間70-110平米目前銷售情況二期共計推出400套房源，目前已經(jīng)預定80%fc右預定價格預定首付6萬房款， 一次性付全款優(yōu)惠60元/ m2,按揭優(yōu)惠30 元 / m2項目簡評優(yōu)勢1、 緊靠縣政府，未來發(fā)展非常有利2、 項目定位高檔小區(qū)，已成功吸引大量政府人士購房3、 目前江北新區(qū)最大的小區(qū)項目，知名度較高劣勢1、 周邊同類型競爭樓盤過多2、 目前剩余100平米左右的二房為主，未來房價上漲后會因為總價高而銷售不力3、 周邊配套暫時較為欠缺戶型分析：三室兩廳兩衛(wèi)，105.33 m21.8米進深，6.9米開間連貫景觀陽臺主臥飄窗設計，彰顯高貴住宅品質

34、兩室兩廳兩衛(wèi)，80.09 m2戶型方正實用，動靜分明餐廳客廳一體設計，自由隨意的生活具體銷售情況：二期共計推出400套房源，其中二房比例為 33% z1 132套，三 房所占比例為67% 2勺268套，目前已經(jīng)銷售了 80溢右，其中三房 基本售罄，二房剩余比例較大，據(jù)該項目售樓小姐講述，由于該項目 目標客戶以周邊政府機關單位工作人員為主，不差錢，所以對于三房 的需求量較大，所以三房的去化量較高。3、市場上其余物業(yè)比較樓盤華城明都方海籃灣華泰明珠北城天驕銅新花園所在區(qū)域老城新城新城新城新城占地面積13389 m290428 m260畝50畝88畝建筑面積135351.66m212 萬 irf17

35、萬方容積率101.32.9戶數(shù)1280 戶2000 戶800戶1429 套1392 套新推出戶型面積44-120 m278-125 m284-117 m269110m290-130 m2戶型比例推出4、5號樓約448套， 其中一房約64套，占15%其余二房、三房各占 42.5%目前已經(jīng)售罄二房占8%三房占92%二房占30%三房占70%新推出2號樓房源，全部為三房產(chǎn)品類型電梯、普通小高層高層高層、洋房小高層、高層銷售價39004200420024803800-3800格3900小區(qū)配套30000 m,主題商業(yè)配套游泳池、會所無無10000 nf 商業(yè)街4、市場調查小結：1、價格上漲，新推出物業(yè)面積開始縮水：在2010年之前的老盤，其最大戶型面積均有超過 140 nf左右的三房，但是 2009年潼南房價在 25002900元/ nf左右，大戶型總價最高不會超過 40萬，所以戶型面 積比較大，但是進入 2010年下半年之后，隨著潼南房地產(chǎn)市場房地 產(chǎn)價格的猛漲，導致新開盤物業(yè)的面積開始縮水，除去以前未銷售