商業(yè)地產(chǎn)中的餐飲招商詳解

1、商業(yè)地產(chǎn)中的餐飲招商詳解說到餐飲的招商，因為有很多的不確定性因素，導(dǎo)致餐飲招商給人難度大的印象。與百貨超市相比，大部分餐飲企業(yè)特別是中餐的產(chǎn)品標準化程度、從業(yè)人員的整體文化素質(zhì)都相差很遠。加上地域因素帶來的飲食習慣和文化差異，導(dǎo)致餐飲企業(yè)除了快速餐飲外，店鋪的標準化和復(fù)制都相對較難。下面就商業(yè)地產(chǎn)項目中的餐飲招商問題簡單談一談我的理解。一、餐飲業(yè)的分類和常見商家資源按照對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃影響和餐飲商家自身的特點，我們可以把餐飲分為快速餐飲和正餐，而快速餐飲又可以分為洋快餐、中式快餐和快速飲品店；正餐又可以分為中餐、異國餐飲、咖啡/茶館/酒吧。洋快餐的整體品牌影響力比中式快餐大很多，在中國很多地區(qū)

2、，快餐行業(yè)的標準化和連鎖化經(jīng)營就是受洋快餐進駐的影響開始的，如肯德基、麥當勞已經(jīng)根深蒂固的影響了和正在繼續(xù)的影響著中國的青少年一代，有些甚至把到洋快餐里吃一個漢堡和喝一穎衫值背墑槍諶盞慕鄙汀嗽縉誚脛泄目系祿吐蟮崩屯猓渙僥昀矗罌觳突褂斜厥停彼停郊勸住可鐘、味千拉面、棒約翰等，他們的店鋪數(shù)量也在飛速發(fā)展。截止06年初，肯德基從1987年進入中國共約開出了1400家門店，麥當勞從1990年進入中國共約有700家門店，永和大王從1995進入大陸約開出了100家門店。中式快餐相對洋快餐發(fā)展較慢，而且在傳統(tǒng)印象中不如洋快餐高檔、時尚，而且大部分中式快餐的全國化的連鎖網(wǎng)絡(luò)并不完善，主要以區(qū)域發(fā)展為主，不過近

3、幾年來也有突破的趨勢，比如廣東的真功夫從1997年的雙種子發(fā)展到今天，除了廣東省的約100家門店外，還在上海、浙江和江蘇開出了8家門店，并在杭州建立了大型的配送中心，開始了華東的拓展步伐。除此外，還有面點王、大娘水餃、7+7、藍與白等也在逐步開始全國化的連鎖歷程?？焖亠嬈返杲昱d起，成為小資一族的鐘情去處，不論是簡單的商務(wù)會見，還是工作休閑，一取桓鲅饣蛘呃戀孟敫紗嗬匆弧拉叫隨便的雜果飲料，就可以換來一個好心情。星巴克、哈根達斯成為高檔商業(yè)項目的象征和標準配備。除此外，臺灣的仙蹤林、香港的福記甜品、街客、dq、還有深圳寫字樓底商的aodescaf等。正餐商家的分類相對較為復(fù)雜，而且各個類別之間的

4、界定也相對較難，只能簡單的分成中餐（包括中國八大菜系在內(nèi)的各個地方特色的餐廳）、異國餐廳（包括各國風情餐廳、日韓料理、港澳臺餐廳等）和咖啡/茶館/酒巴。中餐的連鎖在慢慢的走向規(guī)模和成熟，出現(xiàn)了一個個的大型餐飲集團企業(yè)，中式商務(wù)正餐有廣東的麥廣帆集團、北京的俏江南、重慶的陶然居、杭州的西湖春天等等，地方特色餐飲有小尾羊、小肥羊、毛家飯店、菜根香、譚魚頭、華神食府等等；而且以俏江南為首的一批餐飲企業(yè)正在走出國門，開到國外，并在積極的籌劃上市。異國餐廳只是出現(xiàn)在各個不同的地區(qū)或者城市，真正形成全國連鎖或者大規(guī)模發(fā)展的還很少，像蕉葉餐廳（香港/廣州）、亞馬遜巴西烤肉等，目前異國餐廳主要以日韓料理為主。

5、而另一類餐飲咖啡/茶館近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展得到了長足發(fā)展，出現(xiàn)了一大批連鎖企業(yè)，像上島、兩岸、真鍋、名典、老樹、迪歐等等二、餐飲業(yè)拓展的基本物業(yè)要求雖然每個餐飲企業(yè)的模式和發(fā)展策略不一樣，但對物業(yè)的要求中的一部分內(nèi)容是大致相同的，我們通過對一批餐飲企業(yè)的訪談和招商實踐，就以上所提及到的幾類餐飲企業(yè)的拓展物業(yè)要求進行了一個歸納和整理，以及對餐飲招商起到一定的指導(dǎo)作用1、品牌快餐品牌快餐選址一般為商務(wù)區(qū)、繁華商業(yè)街區(qū)、車站碼頭和一些購物中心，最好是臨近大型賣場（百貨/超市/家電/家居等）出入口位置和十字街口，下面以真功夫為例：（見表1）以上僅為一般要求，但每個品牌的策略不完全相同如麥當勞的店面面積

6、要求實用面積400平方米左右，且由于其配送中心設(shè)立和服務(wù)半徑的限制，拓展的區(qū)域也受到一定限制。另外一般有一個特別的要求，店門口附近要求能停放一部40呎貨柜車以方便配送?？系禄望湲攧诘囊话氵x址建筑要求是：1）樓板到梁底高度，不得低于3米；2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負荷為450kg/，餐廳區(qū)活荷載為250kg/；3）供電：甲方提供空調(diào)及200kw的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位置，乙方自設(shè)配電盤，并獨立安裝電表；4）供水：甲方提供25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0英寸，水壓不小于2.5/cm2，并具有相應(yīng)的用水指標；5）排水：甲方提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑

7、不小于6英寸；6）隔油池：在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導(dǎo)致爭議或影響相鄰關(guān)系；7）化糞池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域；8）排煙：提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。排煙管道的截面積為500mm700mm；9）招牌：在門臉上方提供招牌安裝位置；10）空調(diào)：甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房應(yīng)不小于450卡/m2/小時，用餐區(qū)應(yīng)不小于350卡/m2/小時。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間。（如kfc自設(shè)甲方提供室外機位置）；11）設(shè)備總重：冷庫、排油煙機

8、、汽水機、制冰機的室外機全部放置樓頂，設(shè)備總重3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力；12）卸貨車位：甲方提供臨時卸貨車位；13）乙方按照肯德基統(tǒng)一標準對餐廳內(nèi)部及外部進行裝修。14）消防系統(tǒng)：乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通；15）電話：甲方提供兩條電話線路。2、快速飲品店快速飲品店選取址一般為繁華商業(yè)街區(qū)或者特色餐飲街區(qū)的1樓，面積要求相差較大，小到幾平方，大到二三百平方不等，一般對人流量的要求較高，對物業(yè)的要求相對較低，一般以外賣為主，只需要基本的用電，部分不需要給排水，不需要排油排煙等，因為大部分的餐具為一次性的，飲品用水也是桶裝純凈水。下面以街客為例說說快速飲品店的選取址要求：（

9、見表2）3、中餐商務(wù)正餐中餐商務(wù)正餐一般選擇在高檔的酒店、寫字樓等商務(wù)區(qū)或者少數(shù)高檔社區(qū)，一般消費為商務(wù)宴請或者宴客，每客單消費較高在100元以上甚至上千元，以高收入人群和商務(wù)消費人群為主要消費對象。因此普遍裝修豪華、層高要求較高，凈高一般在4.5米以上，單層面積都要求比較大。普遍在2000平方米以上。中式特色餐飲與商務(wù)正餐不同的是，一般店面規(guī)模不算太大，面積從200平方到2000平方不等。4、異國風情餐廳異國風情餐廳在很多方面與中餐的物業(yè)要求比較相近，一部分的國外餐廳就是中國人開的，而且在出品和口味上作了改良，不僅僅針對特定的外國客人，很多的時尚和白領(lǐng)階層也開始進入異國餐廳，聽聽音樂、看看表

10、演，嘗嘗鮮，領(lǐng)略一番異國文化和情調(diào)。這類餐廳的選取址上會選取外國人比較集中的商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或者口岸區(qū)以及其他一些外國人聚集的區(qū)域或者主題街區(qū)。5、咖啡/茶館/酒吧一般咖啡/茶館/酒吧選址的地方主要有：1）集中點，也就是所謂的咖啡/茶館/酒吧一條街，或者是附近的地方。因為這里有群體的優(yōu)勢和氛圍，是咖啡/茶館/酒吧最繁榮的地方，這里顧客云集，吞吐量很大。但此類地方存在競爭太強的弱點，因此小型咖啡/茶館/酒吧在這種情況下一定要經(jīng)營有特色，產(chǎn)品有個性。只有這樣，才能在咖啡/茶館/酒吧的集中群有立足之地，還可以借上有利的東風。2）文化層次較高，居民又較為集中的地段，可經(jīng)營一些大眾化的咖啡/茶館/酒吧等

11、休閑場所，消費不宜太高。3）臨近旅游及商務(wù)往來頻繁的賓館附近，客源穩(wěn)定，并且方便住店客人選擇。4）高檔住宅區(qū)及通往商業(yè)區(qū)的路段。此種地段較為理想，每當夜幕降臨，這些區(qū)域便呈現(xiàn)出無限生機。5）外事機構(gòu)較為集中的地段，最好是大使館附近。此類地區(qū)是開酒吧的最理想位置，因為這里往往是那些外國人款待朋友的最佳地方。另外還應(yīng)考慮：1）避免與其他咖啡/茶館/酒吧門對門地經(jīng)營，這會對銷售造成不利的影響。2）咖啡/茶館/酒吧選址在可能的情況下，要選擇距商業(yè)中心、購物中心、文化中心、交通終點、旅游景點等較近的地點。三、餐飲招商的策略和方法按照餐飲商家出現(xiàn)的地方，我們且把它分成三大類：食街或者特色街區(qū)、大型賣場或者

12、購物中心、一般住宅底商或者寫字樓底商。每個地方針對不同類別的商家，也有不同的顧客群體，從招商策略來講，也是不一樣的。食街或者特色街區(qū)餐飲招商的對象最為復(fù)雜和零亂，商家檔次的差距較大，一般為中低檔，以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主，消費對象以普通大眾和外來人員為主。因為經(jīng)營者多為初次創(chuàng)業(yè)或者小投資為主，所以才扎堆選擇食街，看中的是旺場和人氣，跟在別人身后賺錢或者看著別人賺了錢去搶一份額的心理突出。所以這類物業(yè)的招商，講的是突破，就是要先招一兩家有一定知名度和實力的商家，哪怕是條件低一點，也給后面再談和想進的商家一個定心丸，大的商家有一定的帶動作用，同時也是這條街的標桿企業(yè)，是檔次和顧客定位的象

13、征。目標商家的選擇以同類食街為主，因為一般中低檔食街的招商目標幾乎可以是所有社區(qū)和其他食街的現(xiàn)有商家和從業(yè)人員，所以一面要出擊同類項目和街區(qū)，另一方面要配合一定的廣告宣傳，以期覆蓋初次投資創(chuàng)業(yè)的人群，給招商工作帶來便利。大型賣場或者購物中心的餐飲商家招商的任務(wù)量比較大，特別是購物中心中，餐飲娛樂的比例一般在35%左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能夠帶動商場的人氣和消費，這類招商一般以中西快速餐飲商家和特色餐飲商家為主，并配以一兩家檔次和形象較好的大型酒樓?？系禄?、麥當勞、必勝客、星巴克、永和大王、哈根達斯是快餐類商戶的標準配備，一茶一座、塔可鐘、仙蹤林、棒約翰、巴西烤肉、日本料理等加以補

14、充，再加上一些地方特色的商家進駐。在招商的過程中，最主要的是如何規(guī)劃這些商家的位置，使他們愿意進駐并能對項目起到一定的帶動作用，而且他們是貫穿于整個項目的各個樓層和角落，盡量是人流分布達到平衡，一般是在人流主動線的起止和拐點，起到人氣中心的作用。這類招商一般以當?shù)刂碳覟橹?，再挑選一些進駐國內(nèi)、但未完全鋪開的國際品牌商家，進行攻關(guān)，使其進駐成為一個亮點并提升商場檔次。同樣，對于商家，進駐一個位置、檔次都很好的購物中心對商家本身也是一個檔次和實力的體現(xiàn)，他們也是很樂意接受你的招商邀請的，有時條件高一點他們也能接受，關(guān)鍵是購物中心自身的規(guī)劃及其他零售大商家的進駐情況，要讓商家感受到品牌扎堆以及商

15、場長期繁榮的景象。相對前面兩者來講，寫字樓和裙樓底商的餐飲招商難度最大，特別是新建小區(qū)的底商，一是商家沒有太多的想象空間，顧客群體基本是可以確定的，就是本物業(yè)小區(qū)的住戶和租戶；二是商家菜系和價格定位難，再加上各種物業(yè)條件的制約，交通和停車不便利的更不敢輕易在社區(qū)開店。這類物業(yè)的招商，要先做一下顧客群體的分析，找準定位，然后再找相應(yīng)檔次的目標商家，一般情況下，這些底商的餐飲招商承租戶會要求較長的免租培育期。說回來，所有招商的前提都是商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位，也包括建筑的規(guī)劃和設(shè)計等，餐飲也不例外，甚至是這些工作變得比在其他業(yè)態(tài)的招商中更為重要。下面是一般的餐飲店在規(guī)劃中的硬件要求，得事前充分考慮，才有

16、可能使餐飲招商順利進行。（見表4）1、給排水：一般應(yīng)按餐廳面積配備合理的進水管徑大小，并保證供水水壓；2、電源：一般中等以上餐廳要求必須配有380v三相動力電源，主要是招牌和照明、廚房設(shè)備和空調(diào)等用電；一般要求約在每平方200瓦左右；3、管道煤氣：一般大型餐廳都要求接通商業(yè)管道煤氣；4、排煙煙道：一般餐飲要求設(shè)立專用的煙道，以符合環(huán)保局對餐飲企業(yè)排煙的硬性規(guī)定；5、排污設(shè)施：一般要求有專用的隔油池和化糞池；6、隔熱和隔音設(shè)施：一般與住宅或者寫字樓相鄰的樓層不得經(jīng)營餐飲和娛樂設(shè)施，主要是要考慮噪音和熱量污染，通常在餐飲娛樂項目相鄰的樓層要求設(shè)置架空層，實在無法設(shè)置的，要在樓頂和煙道內(nèi)作隔音隔熱防

17、護；7、停車場、卸貨場和專用電梯：為了保證顧客用餐方便必須配備專用的停車場和電梯，此外針對大型餐飲商家還得配備專用的貨物通道、卸貨場和貨梯；8、層高：餐飲一般要求層高4.5米以上或者凈空3米以上；要想餐飲的招商順利，一般應(yīng)該先按照以上的基本要求來規(guī)劃和建設(shè)，才會在后期的商務(wù)談判中加快進度，減少不必要的工程改動帶來的投入增加和避免談判周期的延長。未成熟區(qū)域的商業(yè)綜合體分期開發(fā)策略以長春南部新城鼎盛中心商業(yè)綜合體項目為例深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司楊寶民2011年11月21-12月18日從2004年開始深圳新摩爾公司已經(jīng)投資150萬元了解長春總體規(guī)劃和商業(yè)現(xiàn)狀，根據(jù)前期市場調(diào)查結(jié)果，與甲方共同研討

18、提出項目商業(yè)地產(chǎn)項目總體經(jīng)營工作思路和可持續(xù)發(fā)展目標。2011年8月楊寶民先生帶領(lǐng)深圳新摩爾團隊系統(tǒng)研究了長春南部新城鉅城商業(yè)綜合體，根據(jù)市場需要確定傳奇地塊商業(yè)綜合體可能的項目物業(yè)比例與位置，根據(jù)項目地塊和區(qū)位特點,確定產(chǎn)品定位和物業(yè)組合開發(fā)計劃，對于未來五年才能成熟的區(qū)域，我們建議采用合理的分期開發(fā)策略，降低項目開發(fā)的系統(tǒng)風險;對于未成熟區(qū)域的綜合體，我們認為需要將策劃工作和概念設(shè)計工作以及招商摸底工作同步，有效利用前期的準備時間，找到最優(yōu)的盈利模式方向。結(jié)合長春實際情況，我們提出項目開發(fā)的進度表和前期預(yù)算建議。一、 長春南部新城城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃特點北起衛(wèi)星路、南至繞城高速公路、東起伊通

19、河南關(guān)區(qū)域、西至永春河，區(qū)域面積38平方公里(即南部都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域范圍)。其中長春市南部新城控制性詳細規(guī)劃明確的范圍為本次規(guī)劃的重點區(qū)域，即北起南環(huán)路，南至繞城高速公路、東起伊通河南關(guān)區(qū)域、西至永春河，規(guī)劃用地面積21.87平方公里;核心區(qū)域為規(guī)劃cbd地區(qū)，用地面積1.93平方公里。圖 1 南部新城規(guī)劃范圍圖 2 南部新城核心區(qū)域cbd規(guī)劃范圍長春南部新城產(chǎn)業(yè)定位(一)產(chǎn)業(yè)總體定位南部新城產(chǎn)業(yè)的總體定位是：以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特色，集中一切優(yōu)勢資源打造“大商務(wù)、大商業(yè)、大文化”1為特征的產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)服務(wù)全市、全省乃至全東北、東北亞的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心區(qū)。(二)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)長春南部新城的三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是

20、大商務(wù)產(chǎn)業(yè)、大商業(yè)和大文化產(chǎn)業(yè)。大商務(wù)產(chǎn)業(yè)以金融業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主體，全力打造東北區(qū)域性金融中心、中介服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚中心、國際性會展產(chǎn)業(yè)集群。大商業(yè)以現(xiàn)代零售業(yè)為主體，打造現(xiàn)代高檔商業(yè)中心。大文化產(chǎn)業(yè)以工業(yè)設(shè)計、文化藝術(shù)、軟件設(shè)計等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體，培育文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，帶動其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(三)重點產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)業(yè)為重要載體，重點發(fā)展金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)四大產(chǎn)業(yè)。建設(shè)時序整個新城區(qū)按照引導(dǎo)區(qū)、核心區(qū)和拓展區(qū)三個分區(qū)有序推進(見圖3)。1“大商務(wù)、大商業(yè)和大文化”分別是商務(wù)服務(wù)業(yè)、商業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)外延的擴大化。將金融業(yè)視為廣義的商務(wù)服務(wù)業(yè)，形成以金融、會展、中介服務(wù)為

21、主的“大商務(wù)”。這是南部新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的品牌價值部分。將酒店、餐飲等視為廣義的商業(yè)，形成以現(xiàn)代零售、高級酒店、商務(wù)酒店、高檔特色品牌餐飲為主的“大商業(yè)”。這是南部新城發(fā)展的基礎(chǔ)服務(wù)部分。將工業(yè)設(shè)計等視為廣義的文化產(chǎn)業(yè)，形成以文化娛樂休閑、工業(yè)設(shè)計為主的“大文化”。這是南部新城發(fā)展的增值服務(wù)部分。圖 3 南部新城分區(qū)建設(shè)導(dǎo)向示意圖引導(dǎo)區(qū)主要位于102國道以北，衛(wèi)星路以南，伊通河以西。主要任務(wù)是引入首批居住人群、人才和部分龍頭企業(yè)，成為區(qū)域發(fā)展的先鋒和核心區(qū)的鋪墊。突出高端政務(wù)辦公和配套，兼具中端商業(yè)居住、聚集部分商務(wù)辦公業(yè)態(tài)。引導(dǎo)區(qū)主要功能是集聚人氣，形成商住辦公區(qū)。核心區(qū)主要指中央cbd區(qū)域，位

22、于102國道以南的人民大街兩側(cè)，主要任務(wù)是形成高端商務(wù)、高端商業(yè)集聚的cbd區(qū)域，經(jīng)濟活力與對外交流集中區(qū)域，國際知名品牌聚集區(qū)域，長春知名度和影響力的重要載體區(qū)域。其核心功能是南部新城產(chǎn)業(yè)功能的全面集聚，服務(wù)群體面向長春的商務(wù)人群和高端旅游人群，提供高端商務(wù)和高檔消費的環(huán)境。商務(wù)和商業(yè)相輔相成，商務(wù)發(fā)展為商業(yè)帶來更多的高端消費人群，商業(yè)發(fā)展促成商務(wù)的成熟配套，增加商務(wù)的吸引力。核心區(qū)要優(yōu)先啟動，快速構(gòu)建金融中心框架。拓展區(qū)指核心區(qū)和啟動區(qū)以外的南關(guān)區(qū)其他區(qū)域。南部新城內(nèi)部區(qū)域主要功能是新城居住人群集聚地，南部新城外部區(qū)域(指新城南部周邊區(qū)域，如繞城高速以外的隸屬于南關(guān)區(qū)的18平方公里空間就是

23、重點之一)主要功能是承接南部新城建設(shè)中經(jīng)濟社會發(fā)展的溢出。拓展區(qū)重點要承接cbd發(fā)展后期的溢出，其核心功能是cbd發(fā)展的直接腹地，對cbd初期開發(fā)提供人氣支撐，cbd發(fā)展成熟后承接cbd商務(wù)功能的外溢和輻射，形成新商務(wù)商業(yè)圈。拓展區(qū)是cbd的輻射區(qū)，填充和提升南部新城的規(guī)模和影響。二、產(chǎn)品定位和物業(yè)組合比例本項目位于南部新城cbd核心，人民大街高速公路收費站西側(cè)。鉅城項目建筑面積占地面積22.6457萬平方米 傳奇地塊紅線位置118萬平方米綜合體 地上88萬平方米 地下接近30萬平方米地上26萬平方米住宅 62萬平方米綜合體41萬平方米綜合體 ，紅星美凱龍21萬平方米41萬平方米綜合體物業(yè)組合

24、建議方案1方案2方案2 增加可銷售的公寓面積，減少購物中心面積，短期現(xiàn)金流會更好。26萬平方米住宅將藍色框內(nèi)作為購物中心和五星酒店綜合體整體設(shè)計，從二樓相連，形成整體的綜合體。傳奇地產(chǎn)地塊規(guī)劃條件初步分析a地塊產(chǎn)品定位與投資估算b地塊產(chǎn)品定位與投資估算方案1說明：酒店公寓和精品酒店在統(tǒng)一塔樓，酒店公司在低層，總高度突破100米。以上成本包含策劃和設(shè)計以及銷售代理費用預(yù)計策劃和概念設(shè)計費用200萬元 國內(nèi)公司進行功能性設(shè)計和招商摸底， 爾后正式國際招標設(shè)計預(yù)計成本在每平方米100元設(shè)計費用，項目設(shè)計費用預(yù)計在3000萬元。酒店建議按照華爾道夫精品五星酒店標準打造，客房劃分為兩種ceo和隨員區(qū)共計

25、打造60套ceo客房和總統(tǒng)套房(起價2000元)。100套隨員房(起價800元)精品酒店要具有鮮明的文化主題，建議通過長白山主題等關(guān)東文化相關(guān)的名家字畫表現(xiàn)主題，可以借鑒山東大廈的文化產(chǎn)品經(jīng)營和酒店經(jīng)營結(jié)合的成功經(jīng)驗，發(fā)揮傳奇房地產(chǎn)擁有吉林省字畫交易平臺的優(yōu)勢。長白山刀畫關(guān)于ceo會所可以引進上海麗池等ceo會所經(jīng)驗，同時與紅酒公司合作引進紅酒文化體驗空間和古巴雪茄吧以及高端管理音樂圖書館。具體古巴雪茄品類：豐塞卡高希霸 cohiba 蒙特 montecristo羅密歐&朱麗葉 romeo y julieta波利瓦爾 bolivar帕塔加斯 partagas庫阿巴 cuaba外交家 diplo

26、maticos烏普曼 h.upmann蟠趣 punch好友.蒙特雷 hoyo雷蒙阿龍 ramon allones桑丘潘沙 sancho panza特立尼達 trinidad方案2 不做精品酒店 將3萬平方米精品酒店改做soho全部對外銷售?？偼顿Y10.4-1.8億元=8.6億元五星酒店和購物中心以及商業(yè)街區(qū)的參考標桿設(shè)計思想：1.消費目的地 2 .可參與性 3.滿足顧客好奇心國內(nèi)的類似模型二、確定項目商業(yè)綜合體初步業(yè)態(tài)方案考慮綜合體業(yè)態(tài)設(shè)計和商業(yè)設(shè)施規(guī)劃的總體意見，確定基本的出租和銷售比例，計算年經(jīng)營租金收入，確定初步的總體經(jīng)營策略。鉅城綜合體項目21萬平方米為紅星家居mall.12萬購物中心

27、和商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)設(shè)計思路在18萬購物中心基礎(chǔ)上減少百貨3萬平方米，減少購物中心內(nèi)品牌街區(qū)2萬平方米和娛樂場1萬平方米。18萬購物中心和商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)設(shè)計思路傳奇地塊5萬平方米購物中心業(yè)態(tài)設(shè)計初步建議方案2 引進類似青島海信廣場、王府井百貨等公司整體租賃4萬平方米。建議在城市設(shè)計基礎(chǔ)上，根據(jù)招商實際要求，幫助確定項目客流動線與貨流動線，優(yōu)化建筑設(shè)計方案工作，指導(dǎo)招商手冊要點，啟動招商摸底工作。配合甲方邀請的設(shè)計院同步進行概念設(shè)計深化工作。講授商業(yè)街區(qū)與超市、百貨的視覺營銷體系及其與商業(yè)建筑裝修銜接方法，講解主力店和步行街項目招商知識和實際操作，專題研討項目與對手的競爭策略。講授現(xiàn)代綜合體、購物中心的

28、招商與經(jīng)營體系，確定項目主要招商目標，幫助判斷最佳開業(yè)時間，指導(dǎo)開業(yè)綜合方案。a) 與發(fā)展商共同確定長春南部新城商業(yè)綜合體經(jīng)營策略包含購物中心運營管理體系三、長春南部新城商業(yè)綜合體項目投入產(chǎn)出分析鉅城地塊總的土地價格8.94億元 總的建筑面積41+26=67萬平方米，樓面地價1334元/平方米。傳奇地塊價格總地價22158萬元。傳奇項目總投資為a地塊7.75億元+b地塊10.85億元=18.6億元總投資接近20.8億元采用第一物業(yè)組合方案，可以銷售的b地塊物業(yè)計算如果減少酒店面積3萬轉(zhuǎn)為公寓，將會增加銷售額3億元左右，實際可以達到11億元銷售額。關(guān)于a地塊14平方米住宅計算可銷售住宅物業(yè)計算合

29、計可以銷售的a8億元+b15.2億元=23.2億元項目毛利潤為23.2-20.8=2.4億元銷售毛利潤 項目利潤預(yù)計為1.44億元。通過銷售物業(yè)，基本收回綜合體投資，保留5萬平方米購物中心(價值7.5億元)和五星酒店以及ceo會所3萬平方米(價值4.5億元)，價值12億元.總計理論利潤13.44億元，如果調(diào)整規(guī)劃條件，可能達到13.78億元以上。第一 cbd內(nèi)的消費人群主要為白領(lǐng)人群，對地鐵小戶型消化能力較強。第二 周邊吉林大學等青年教師群體大部分需要小戶型第三 大戶型豪宅擁有替代品凈月別墅 當我們的大戶型總價超越別墅時候，投資者選擇凈月別墅會更多。我們的真正優(yōu)勢是商住soho產(chǎn)品。第四 周邊

30、2公里半徑的住宅，例如，綠地.中央墅、保利.林語都有小戶型，大戶型消化速度慢。第五 萬達紅旗街區(qū)項目公寓大部分都是40-60平方米戶型，單價最高沖到1.3萬元/平方米。2012年預(yù)算編制方法和內(nèi)容長春傳奇地塊鼎盛中心項目的預(yù)算需要由總經(jīng)理委托財務(wù)部門牽頭，各個部門重點參與的原則，組成預(yù)算編制小組。首先要把前期策劃和設(shè)計部門把費用預(yù)算好，概念設(shè)計方案完成后，請工程部門進行初步估算，在招商摸底和詳細設(shè)計方案完成后，正式編制工程預(yù)算。1.前期費用預(yù)算充足，保證項目方案的高質(zhì)量，特別是注意招商摸底和設(shè)計方案優(yōu)化結(jié)合，優(yōu)先保證專家組商業(yè)管理和施工管理專家以及建筑設(shè)計專家的費用;策劃和設(shè)計費用一般在綜合體項目總成本中占比例為2%,一般對成本波動的影響超過20%，因此，策劃和設(shè)計成本優(yōu)先保證的同時，盡量爭取占據(jù)到3-4%，對建筑設(shè)計方案中的節(jié)能設(shè)計和經(jīng)濟優(yōu)化分析費用預(yù)算在100萬元以上。2.材料預(yù)算 一般要保證材料費用和質(zhì)量，鋼材和水泥和衛(wèi)生設(shè)備以及低壓電器設(shè)備等由傳奇房地產(chǎn)公司統(tǒng)一采購，和大型材料供應(yīng)商建立長期關(guān)系并嚴格執(zhí)行預(yù)算。3.施工預(yù)算 優(yōu)先保證一線工人的工資發(fā)放，即使選擇墊資的施工單位，也要選擇資金雄厚的施工單位。關(guān)心施工