商務(wù)公寓物業(yè)管理方案

1、 中國 商務(wù)公寓物業(yè)管理方案 中國 管理中心2011-12-20商務(wù)公寓物業(yè)管理方案（草案）根據(jù) 商品城“商務(wù)公寓”的特點(diǎn)，現(xiàn)擬定”物業(yè)管理方案”。我們真誠希望通過我們的努力能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“商務(wù)公寓”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨生活和工作環(huán)境，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、管理中心和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。一、“商務(wù)公寓”物業(yè)概況“商務(wù)公寓”是 商品城的附屬建筑，位于 交匯處，毗鄰城東客運(yùn)站和 鐵路 站，雄踞 核心商圈，地理位置優(yōu)越。總建筑面積約52萬平方米，其中商務(wù)公寓建筑面積19000平方米，規(guī)劃容積率： 建筑設(shè)

2、計新穎，布局和諧。配有服裝商貿(mào)城、大型超市、時尚商業(yè)步行街、3d數(shù)碼影院、娛樂城等生活娛樂設(shè)施，占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)去用心呵護(hù)。二、接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)“商務(wù)公寓”的實(shí)況，我管理中心確定商務(wù)公寓物業(yè)為高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并做好回訪記錄。（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時采納。使住戶滿意率達(dá)90%以上。（三）建立落實(shí)保修承諾制，零修、急修及時率9

3、5%，返修率不高于1%。（四）每年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。（六）常規(guī)性公共服務(wù)。1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)（1） 樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。 （2） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。 （3） 空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護(hù)網(wǎng)安裝統(tǒng)一。2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。（1）供電系統(tǒng)：保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。（2）弱電系統(tǒng)：保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。 （3）消防系統(tǒng)：設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱

4、患。 （4）給排水系統(tǒng)：停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。3、共用設(shè)施管理：共用配套服務(wù)設(shè)施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。4、安保及車輛管理。（1）專業(yè)安保隊伍，24小時值班及巡邏，安保文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。（4）停車位停放整齊，場地整潔。（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。（7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安綜合管理。 5、

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。（2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人們的清潔衛(wèi)生意識。6、綠化管理（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。 7、室內(nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。（2）所有裝修人員到管理中心辦理出入證。8

6、、房屋租售管理（1）督促外來人員在三天內(nèi)辦理暫住證手續(xù)。（2）配合派出所對公寓內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保公寓樓內(nèi)居民的生活安全。9、社區(qū)文化（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。（2）制定“居民精神文明建設(shè)公約”。（3）配合街道辦事處、派出所開展各項工作。（4）業(yè)主滿意率95%以上。（七）針對性的專項服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。3、代訂報刊以及郵件報刊的代收代發(fā)。4、提供維修服務(wù)并做到急修不過夜，中修三天完成。5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品6、代住戶疏通維修戶內(nèi)下水管道。三、擬采取的管理方式“對

7、物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本管理中心的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)客服的信譽(yù)與形象。（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)管理方與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物業(yè)管理中心從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)

8、格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽(yù)度不斷提高。（二）溝通服務(wù)至上組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是客服的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化了；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)被投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本中心專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)接待中心(前臺)，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“管理中心貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實(shí)行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求

9、，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應(yīng)，有問必答，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與建筑設(shè)計裝修有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報上級。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部

10、門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為社區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。四、為開展商務(wù)公寓物業(yè)管理需配置的人力、物力資源1、人員配置根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積1.9萬平方米計算, 商務(wù)公寓擬設(shè)置工作人員 11人。2、職位、人數(shù)及負(fù)責(zé)內(nèi)容：客服主任1人：負(fù)責(zé)總體工作協(xié)調(diào)，包括水、電（弱電）、門窗、土建、設(shè)備、設(shè)施及其它維修、保養(yǎng)等具體工作的落實(shí)?？头?人：負(fù)責(zé)裝修監(jiān)管；接待和處理投訴。 工程人員 2人：負(fù)責(zé)維修項目的協(xié)調(diào)與處理、樓宇設(shè)備設(shè)施的維護(hù)以及裝

11、修監(jiān)管和水電查抄。保潔員：2人。安保人員4人:崗?fù)?、巡邏；西一街崗?fù)?人，流動巡查人員1人。 五、商務(wù)公寓物業(yè)管理的具體操作貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。(一)前期準(zhǔn)備對承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項目特點(diǎn)制定

12、各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制（略）2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)開展管理工作前1個月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念、緊急應(yīng)變的處置、業(yè)主及用戶投訴的處理。 3.規(guī)章制度制定（1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定、消防安全責(zé)任書、用戶手冊并在入伙時發(fā)放。 （2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規(guī)定、各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。(二)物業(yè)管理的啟動1.物業(yè)

13、的接管驗收（1）、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照復(fù)印件）。（2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等）2.入伙管理（1）、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。發(fā)放入住通知書、業(yè)主手冊，明確入伙驗收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽定商務(wù)公寓業(yè)主公約、商務(wù)公寓業(yè)主裝修管理規(guī)定；禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問等；通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶發(fā)放住戶須知和房屋使用說明書，協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)安保人員值班、巡邏，適當(dāng)增加安保力量。（2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界

14、定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。3.二次裝修施工全過程監(jiān)控二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依物業(yè)管理條例、建設(shè)部第46號令建筑裝飾裝修管理規(guī)定、家庭居室裝飾裝修管理試行辦法等有關(guān)法規(guī)以及前期物業(yè)管理協(xié)議、用戶手冊、業(yè)主公約執(zhí)行管理。 作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理中心將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。安全防范管理 二次裝修施工人員須按規(guī)定辦理證件，接受管理中心管理，留宿施工人員由業(yè)主或代

15、理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、天然氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理 規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。共用設(shè)備設(shè)施管理 確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。外二次裝修管理 嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式

16、的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及公告牌。土建二次裝修管理 不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。水電設(shè)施二次裝修管理 嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；提醒住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時預(yù)留檢查口。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理中心工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相

17、關(guān)手續(xù)。(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)1、安全保衛(wèi)系統(tǒng)（1）、總體安全環(huán)境管理在公寓四周、各出入口、樓宇間設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進(jìn)行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患。在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防大風(fēng)暴雨、防地震方案等。

18、（2）、對出租戶管理租戶在公寓樓的角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我們將從提倡親和社區(qū)文化入手，對租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會對社區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際關(guān)系和諧。（3）、車輛交通及道路管理樓宇停車位有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記；非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。(4)、科學(xué)管理記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。2、設(shè)

19、備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)(1)、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立2個閱報欄形式的告示、宣傳欄，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項。（2）、共用設(shè)備管理設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、

20、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。a、給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。供水設(shè)備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。排水管理 每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外

21、溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每半年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。b、供電設(shè)備管理供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)、避雷針等）。建立24小時運(yùn)行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源。配電房管理 由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無

22、關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每天巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣

23、是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。c、弱電設(shè)備管理每天對門禁對講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保無故障。d、消防管理消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識完整，可隨時起用；在

24、明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人（與業(yè)主簽訂消防安全責(zé)任書）；建立義務(wù)消防隊，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識。（3）、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我中心對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；

25、房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。a、日常保潔擦公共防盜門 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/半年 無灰塵、蜘蛛絲 擦消火栓 1次/月 無灰塵 擦窗戶 1次/周 無灰塵 道路路面 循環(huán)清掃 無雜物 路燈柱 1次/周 無灰塵 b、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺剡M(jìn)行消毒處理。c、綠化維護(hù)系統(tǒng)制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途

26、和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。項目措施標(biāo)準(zhǔn)綠化澆水（依氣候變化） 澆足澆透草皮 修剪（按季節(jié)進(jìn)行） 草皮美觀平整雜草 清除（按季節(jié)） 確保基本無雜草防蟲 病蟲害防治（一年2次） 無病蟲害養(yǎng)護(hù) 施肥（一年4次） 綠化生長旺盛 d、共用設(shè)施管理系統(tǒng)制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主的共用設(shè)施：乒乓球臺、羽毛球場等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；開發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值，為業(yè)主及公司獲取收益的同時也為良好的物業(yè)管理注入動力。e

27、、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)社區(qū)文化建設(shè)創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理中心騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感；各項活動事先計劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。便民服務(wù)“不出小區(qū)門，照樣過日子”是我們服務(wù)的一項重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對時，全體員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。日常服務(wù)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本管理中心溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求員工必須熱情相待，及時處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求；