物業(yè)管理前期工作

1、蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆

2、蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆

3、芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄

4、莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅

5、莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞

6、莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅

7、蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄

8、蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞

9、薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅

10、薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇芁蕿羀袃芀螞螃膁艿莁薅肇羋蒄螁羃莇薆薄衿莆芆蝿螅蒞莈薂膄蒞薀袈肀莄蚃蝕羆莃莂袆袂莂蒅蠆膀莁薇襖肆蒀蠆蚇羂葿荿袂袈肆蒁蚅襖肅蚃羈膃肄莃螄聿肅蒅罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃羂腿薄螈羈膈莄薁襖膇蒆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁芁蕆螄羇袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀

11、膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈

12、芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆

13、芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀

14、袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀

15、羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈

16、羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿

17、肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿

18、肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇

19、聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈

20、膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈

21、膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆

22、膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇

23、艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃芃螞袀袂葿薈衿肅節(jié)薄袈膇薇蒀袇艿莀蝿袆罿膃蚅裊肁莈薁羄膃膁蕆羄袃莇莃羃羅腿蟻羂膈蒞蚇羈芀羋薃羀羀蒃葿罿肂芆螈羈膄蒁蚄肈芇芄薀肇羆蒀蒆蚃聿芃莂螞芁蒈螀螞羀莁蚆蟻肅薆薂蝕膅荿蒈蠆芇膂螇蚈羇莇蚃螇聿膀蕿螆膂莆蒅螆羈腿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃羋蒂薂螂羈芅蕆袁肀蒁莃袀膃 物業(yè)管理前期工作一、物業(yè)前期管理的觀點(diǎn)對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)經(jīng)營管理三個(gè)階段，從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用

24、管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此簡(jiǎn)單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整

25、體布局上的缺陷，既使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的居住水平提高的需要，要有一定

26、的超前性，要從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對(duì)物業(yè)運(yùn)行主體的管理。但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法,因此，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對(duì)

27、于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的吸引力度；然而對(duì)于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。在物業(yè)開發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配

28、的管理人員，開展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利利益的需要。二、物業(yè)前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先

29、天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥。(二)物業(yè)前期管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理

30、企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。(三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘

31、用、培訓(xùn)等工作。這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。物業(yè)前期管理的內(nèi)容一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來接洽業(yè)務(wù)。(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證

32、，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。以免管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤(rùn)但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)。(2)具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。(3)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系

33、，聽取意見。(1)聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。(2)了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備

34、、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。(2)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。(3)在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。(4)參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。四、設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。(1)籌建業(yè)主管理委員會(huì)。(2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。(3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住

35、戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。(4)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。五、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。(1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部分進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。(3)建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。六、辦理移交接管事宜物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。(1)擬訂移交接管辦法。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。入伙手續(xù)文件范本一、入伙手續(xù) (一)入伙

36、及入伙手續(xù)入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，它標(biāo)志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件(以下詳述)；業(yè)主按要求進(jìn)行驗(yàn)樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)以方便業(yè)主為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持集中辦理與分散辦理相結(jié)合，主動(dòng)向業(yè)主介紹物業(yè)情況。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進(jìn)行房屋裝修提供指導(dǎo)；業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司，盡量按時(shí)辦理收樓手續(xù)，及時(shí)付清有關(guān)費(fèi)用、認(rèn)真簽訂管理公約，遵守各項(xiàng)管理規(guī)定。下面的例子，足以說明業(yè)主及時(shí)辦理收樓手續(xù)的重要性。某業(yè)主購買了一套商品

37、房，已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。那么，延遲收樓的法律后果是什么呢?按規(guī)定，當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會(huì)適時(shí)向購房人發(fā)出入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。通常，購房人應(yīng)在約定期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù)。如一時(shí)因特殊原因無法收樓，必須及時(shí)征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。購房者擅自延遲收樓的行為，在法律上移之為受領(lǐng)延遲，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買受方的協(xié)助義務(wù)相應(yīng)規(guī)定的一種違反。其法律后果，反而使對(duì)方當(dāng)事人(開發(fā)商)在房屋買賣合同關(guān)系上的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任得以減免，又在房屋管理、維護(hù)等關(guān)系方面產(chǎn)生出新的權(quán)利、義務(wù)問題，這使購房者可能承擔(dān)賠償他方損失的責(zé)任。具體而言，約定

38、期限內(nèi)無正當(dāng)理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰匙交物業(yè)管理公司。此時(shí)即視為房屋已經(jīng)交付，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。其后，如發(fā)生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責(zé)，而由購房者承擔(dān)后果。如因管理、維護(hù)導(dǎo)致?lián)p失，也應(yīng)由購房者負(fù)責(zé)賠償。在實(shí)際操作中，有的業(yè)主會(huì)提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應(yīng)由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范?據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應(yīng)由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。但由物業(yè)管理公司直接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關(guān)系。由于物業(yè)管理公司直接參與了物業(yè)的工程驗(yàn)收，使

39、物業(yè)管理公司對(duì)將要管理的物業(yè)的施工質(zhì)量有了清楚的了解，物業(yè)管理公司在全面驗(yàn)收接管的基礎(chǔ)上，完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進(jìn)行單元房屋移交。應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時(shí)雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。上述情況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。(二)入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。在實(shí)際操作中，有些物業(yè)管

40、理公司還準(zhǔn)備了驗(yàn)樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗(yàn)樓時(shí)使用。1入伙通知書入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入伙通知書時(shí)應(yīng)注意下面幾個(gè)問題：(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時(shí)間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時(shí)間，分期分批辦理。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時(shí)間以后，留有機(jī)動(dòng)時(shí)間予以補(bǔ)辦。(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機(jī)動(dòng)時(shí)間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書上注明處理的辦法。2入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入

41、伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面蓋章證明。3收樓須知收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。4繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該繳納的款項(xiàng)及具體金額的文件。5驗(yàn)樓情況一覽表驗(yàn)樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，監(jiān)促開發(fā)商及時(shí)整改問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時(shí)解決而制定的文件。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購

42、的大廈層室已于年月經(jīng)省/市驗(yàn)收部門和房地產(chǎn)公司、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。(1)請(qǐng)您接到本通知后按附表規(guī)定的時(shí)間前來辦理入伙手續(xù)。地點(diǎn)在 ，在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公(私)章和本人的身份證件。(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時(shí)間前來辦理手續(xù)，可以在 月 日后到 房地產(chǎn)公司(地點(diǎn) )先辦理財(cái)務(wù)及收樓手續(xù)，再到 物業(yè)管理公司(地點(diǎn) )辦理入伙手續(xù)。在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請(qǐng)仔

43、細(xì)閱讀入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。特此通知!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日三、入伙手續(xù)書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請(qǐng)閱讀收樓須知、繳款通知書，按如下順序辦理入伙手續(xù)。(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部繳付購房余款。 地產(chǎn)部審核入伙資格。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業(yè)主!我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而引致不便。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。1您應(yīng)在接到入伙通知書之日(以郵戳為準(zhǔn))起三個(gè)月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元

44、的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)。將由本大樓物業(yè)管理公司代管。代管期間的管理費(fèi)用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。超過三年不來辦理手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。2您來辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)；(2)業(yè)主身份證或護(hù)照及圖章；(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；(4)入伙通知書；(5)入伙手續(xù)書；(6)已繳款項(xiàng)的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：(1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師簽證；(2)您(業(yè)主)的身份證或護(hù)照的影印件；(3)代理人的身份證或護(hù)照。3您辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按以下程序進(jìn)行：(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部

45、繳付購房余款，并繳上原預(yù)繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財(cái)務(wù)部將在您的入伙手續(xù)書上蓋章。(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗(yàn)各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的入伙手續(xù)書上蓋章。(3)至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳付物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用，費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將在入伙手續(xù)書上蓋章。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗(yàn)收房屋、簽訂管理公約、領(lǐng)取住戶手冊(cè)、領(lǐng)取鑰匙等。當(dāng)以上事項(xiàng)辦好后，您(業(yè)主)在入伙手續(xù)書上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。4您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解

46、決。5根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單位將為業(yè)主免費(fèi)修理。但是，如果使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費(fèi)用。6您(業(yè)主)可以對(duì)所購的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費(fèi)。祝您順利入伙!房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司年 月 日五、繳款通知書公司/女士/先生：您好!您所購買的大廈層室房屋已經(jīng)竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時(shí)，請(qǐng)同時(shí)繳清以下款項(xiàng)：1購房余款，計(jì)人民幣 元。2預(yù)收個(gè)月管理費(fèi)，計(jì)人民幣 元。3水電管理備用金，用于供水、供電、機(jī)電

47、、電梯、消防等重要設(shè)備的更新及突發(fā)事故搶修時(shí)的儲(chǔ)備資金，計(jì)人民幣 元。4裝修管理費(fèi)，裝修完畢按規(guī)定退還，計(jì)人民幣 元。5建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，用于清理業(yè)主入住裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)收的管理費(fèi)，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計(jì)人民幣 元。6其它費(fèi)用(具體列出項(xiàng)目及金額供業(yè)主選擇)。房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司年 月 日六、驗(yàn)樓情況一覽表小區(qū) 層 室業(yè)主 于 年 月在物業(yè)管理公司 部 的陪同下入樓驗(yàn)收，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為：1無任何異議；2發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：(1)(2)(3)請(qǐng)開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字 物業(yè)管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方： 開發(fā)商乙方： 業(yè)主鑒于甲

48、方所開發(fā)的物業(yè)“ 小區(qū)”已竣工，并且經(jīng) 市 （縣）有關(guān)部門鑒定合格。業(yè)主購買的 樓 層 室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。現(xiàn)業(yè)主已檢查了該單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認(rèn)為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書、并確認(rèn)下列條款：1雙方確認(rèn)，自 年 月 日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；2業(yè)主在此確認(rèn)，確已收到該單元鑰匙；3開發(fā)商確認(rèn)，盡管該單元已交付給業(yè)主，但其仍負(fù)有“樓宇銷售(預(yù)售)合同”中規(guī)定的保修義務(wù)；4業(yè)主同時(shí)確認(rèn)，該單元的建筑質(zhì)量和初裝修質(zhì)量符合雙方所

49、簽的“樓宇銷售(預(yù)售)合同”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；5雙方一致同意，有關(guān)業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權(quán)登記事宜，均委托 律師事務(wù)所辦理，開發(fā)商予以協(xié)助。有關(guān)稅費(fèi)按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔(dān)。6本交接書自雙方簽字之日起生效。7本交接書一式兩份，雙方各持一份。開發(fā)商(代表)簽字： 業(yè)主簽字：年 月 日物業(yè)管理的接管驗(yàn)收 與合同的訂立驗(yàn)收原則及分類一、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則物業(yè)的接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉及到許多法規(guī)，常常出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗(yàn)收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結(jié)合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，

50、要堅(jiān)持實(shí)事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個(gè)人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。對(duì)于大規(guī)模的物業(yè)，難免會(huì)出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對(duì)不同情況分別采取措施。不能把接管驗(yàn)收雙方置于對(duì)立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭(zhēng)合理圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。2細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。工程質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時(shí)間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在

51、進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常；細(xì)微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當(dāng)；電梯、空間、發(fā)電機(jī)等大型設(shè)備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須是在其負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)間以后進(jìn)行。整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項(xiàng)目將標(biāo)示該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。?duì)住宅小區(qū)，因?yàn)榕c千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)

52、施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。二、物業(yè)接管驗(yàn)收的分類建筑工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收可以分為隱蔽工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、全部工程驗(yàn)收。1隱蔽工程驗(yàn)收各項(xiàng)隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗(yàn)收資料。2分期驗(yàn)收分期驗(yàn)收，是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目，或單元工程在達(dá)到使用條件、需要提前使用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。例如住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊螅纯蛇M(jìn)行驗(yàn)收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時(shí)投入使用，發(fā)揮其投資效益。3單項(xiàng)工程驗(yàn)收工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足

53、投產(chǎn)要求時(shí)。承建單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。開發(fā)單位應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設(shè)計(jì)、承建等單位組織驗(yàn)收小組，共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。4全部工程驗(yàn)收整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部建成，并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。大型建設(shè)項(xiàng)目的全部工程驗(yàn)收工作，應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗(yàn)收、正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。預(yù)驗(yàn)收必須由開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、承建單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗(yàn)收工作組。經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)，應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的所有技術(shù)資料。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序一、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)工程項(xiàng)目竣工之后，驗(yàn)收機(jī)構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書、

54、設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備的合同文件和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料，作為驗(yàn)收的依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收。由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗(yàn)收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下：(1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。(2)所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動(dòng)、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動(dòng)。(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動(dòng)力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便

55、，有過載和短路防護(hù)裝置。衛(wèi)生設(shè)備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場(chǎng)地平整，由于本項(xiàng)目施工所造成的障礙物均已清除。(5)整個(gè)工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)的所有技術(shù)資料。二、驗(yàn)收程序1原有房屋接管驗(yàn)收程序(1)移交人書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收；(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；(3)接管驗(yàn)收單位同移交人對(duì)原有房屋的質(zhì)量與使用問題進(jìn)行檢驗(yàn)；(4)對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險(xiǎn)和損

56、壞問題的處理辦法處理；(5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況；(6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。2新建房屋接管驗(yàn)收程序。(1)建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收；(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；(3)接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；(4)對(duì)驗(yàn)收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；(5)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。3住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收程序住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評(píng)價(jià)，提出