1季度廣東佛山市祖廟商圈分析報告

1、2011年1季度佛山市祖廟商圈分析報告 發(fā)布時間：2011-6-1 一、片區(qū)概況（一）片區(qū)界定及現(xiàn)狀概述祖廟商圈位于佛山市禪城區(qū)，東起普君北路文慶路，西至汾江中路，南臨衛(wèi)國路，北接汾江河，是佛山中心組團的核心區(qū)域。祖廟商圈位于佛山市禪城區(qū)的老城區(qū)，擁有祖廟、梁園、東華里古建筑群等得天獨厚的旅游資源，是佛山文化旅游中心，每年吸引大批的中外游客。片區(qū)內(nèi)的祖廟路、升平路、錦華路等傳統(tǒng)老街區(qū)，不僅有深厚的歷史文化沉淀，更具有濃郁的商業(yè)文化氛圍。自上世紀(jì)90年代中期起，隨著圖書館、影劇院、百花廣場等新的文化、娛樂、商業(yè)設(shè)施落戶祖廟路，祖廟商圈開始奠定佛山商業(yè)的中心地位，成為佛山商業(yè)形態(tài)最豐富、商鋪種類最

2、多、范圍輻射面最廣、發(fā)展最成熟的大型商業(yè)圈?，F(xiàn)商圈內(nèi)商鋪眾多、人氣鼎盛，云集了興華商場、百花廣場、順聯(lián)百花總匯等眾多百貨商場，有蘇寧電器、屈臣氏、佛羅倫、nike等名店進駐，消費市場繁榮活躍。圖：祖廟商圈區(qū)域位置（二）交通狀況及公共配套祖廟商圈是佛山的文化旅游和商業(yè)的中心，同時也是交通的樞紐。這里有衛(wèi)國路、汾江中路、祖廟路、市東下路等交通干道，四通八達(dá)。這里不僅公交線路匯聚，涵括了佛山市的南莊、樂從、陳村、大瀝、鹽步等18個鎮(zhèn)區(qū)，更配套祖廟汽車站，腳踏廣佛地鐵，囊括祖廟及普君北路兩個地鐵站。公共交通發(fā)達(dá)，客流物流順暢。而作為禪城區(qū)目前的城市中心，祖廟商圈擁有佛山最高檔的賓館、酒店，完善的教育、

3、文化等配套設(shè)施，如佛山皇冠假日酒店、瓊花大劇院、佛山圖書館等、佛山第二人民醫(yī)院、佛山第一小學(xué)等。（三）片區(qū)功能定位及規(guī)劃發(fā)展根據(jù)佛山市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20052020），祖廟商圈以祖廟路、福賢路、升平路、錦華路、松風(fēng)路為主體，結(jié)合歷史文化、民俗工藝、酒店服務(wù)、休閑娛樂和汾江河兩岸自然景觀等優(yōu)勢資源的綜合開發(fā)，發(fā)展時尚、休閑、觀光、傳統(tǒng)特色商業(yè)和主題商業(yè)街，加強多元消費服務(wù)的組合效應(yīng)；改造街區(qū)商業(yè)環(huán)境、網(wǎng)點結(jié)構(gòu)與服務(wù)環(huán)境，調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮大型商業(yè)網(wǎng)點的帶動作用；配套休憩和停車設(shè)施，打造泛珠三角地區(qū)的商業(yè)名街。祖廟商圈的改造提升以佛山新廣場為中心，預(yù)計耗費7 億元資金，是2007 年禪城區(qū)60

4、 項重點工作中的重要一項。當(dāng)下，祖廟東華里片區(qū)改造正進行得如火如荼，嶺南新天地沿街商鋪已經(jīng)投入運營，廣州友誼商店也即將進駐佛山國際商業(yè)中心，這對祖廟商圈是一個豐富和完善，使整個祖廟商圈的經(jīng)營更加多元化。然而，以季華商圈為代表的新興商業(yè)區(qū)迅速崛起，分流了祖廟商圈相當(dāng)一部分的資源和市場。同時，佛山五區(qū)整合效應(yīng)逐漸凸顯，五區(qū)間的融合和交流加強。南海、順德等地的商業(yè)也與祖廟商圈競爭態(tài)勢越來越明顯，而祖廟商圈內(nèi)商家競爭異常激烈。與此同時，隨著普君南舊城改造項目的深入推進，普君新城項目已具雛形，新的商業(yè)街區(qū)也已經(jīng)開始招商，這對祖廟商圈也將是一個巨大的沖擊。二、商業(yè)市場分析祖廟商圈商業(yè)布局大致是從祖廟路連接

5、到人民路，再由福祿路延伸到錦華路。以下分三個路段進行分析。（一）祖廟路段祖廟路位于佛山市禪城區(qū)老城區(qū)的中心地段，而其中的人民路至建新路段更是位于祖廟商圈的核心位置，北可通過人民路與東方廣場商圈相連接， 南可通過建新路與南海桂城相通， 總長度約500 m。祖廟路現(xiàn)階段主要為單邊的商鋪，經(jīng)營服飾為主，沿街商鋪租金三四百不等，售價一般3萬元/以上。總體來說，以祖廟為界，中高檔商鋪集中在南段，中低檔商鋪集中在北段。相對來說，南段的人氣略高于北段。值得一提的是，在佛山圖書館與佛山新廣場之間的有一條內(nèi)街形式的步行街飛鴻天地步行街，連通了祖廟路與祖廟大街，使祖廟路與祖廟博物片區(qū)連為一體。街內(nèi)的建筑體現(xiàn)了中國

6、古代尤其是嶺南古建筑的傳統(tǒng)，是祖廟商圈少有的有本土特色的街道。但目前人流量較少，一些商鋪已經(jīng)結(jié)業(yè)，只有幾間商鋪繼續(xù)經(jīng)營，以飲料店和古玩店為主。路段物業(yè)名稱類型商鋪月租金 元/經(jīng)營內(nèi)容、特色經(jīng)營模式祖廟路段百花廣場商場300-400化妝品、服飾、手表、運動館個體式經(jīng)營順聯(lián)百花總匯商場180-250服飾、手表、鞋統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀興華商場產(chǎn)權(quán)式商鋪300-350服飾、鞋、電器、數(shù)碼產(chǎn)品統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀祖廟路商業(yè)街街鋪350-450服飾為主個體式經(jīng)營飛鴻天地步行街街鋪180-200飲料店、古玩店個體式經(jīng)營麗園廣場商場-首層：國美電器、老人頭等3樓：游藝場4樓：桌球城個體式經(jīng)營 （二）人民路段人民路

7、人流較大，經(jīng)營商業(yè)種類繁多，以服飾、鞋類為主，消費群體主要是普通大眾。佛山嶺南天地項目延續(xù)了上海新天地的作風(fēng)，由定位高檔商業(yè)，現(xiàn)已進駐李寧、耐克等名店。商鋪只租不售，租戶裝潢、營運、服務(wù)，都要統(tǒng)一管理，有很嚴(yán)格的監(jiān)管，形式上也是走商業(yè)與文化相結(jié)合的方式。路段物業(yè)名稱類型商鋪月租金 元/經(jīng)營內(nèi)容、特色經(jīng)營模式人民路段人民路商鋪街鋪230-300服飾、鞋、果汁店個體式經(jīng)營嶺南新天地街鋪約400各種專賣店統(tǒng)一管理、個體經(jīng)營（三）福祿路錦華路段福祿路擁有佛山最成熟的商業(yè)街銀花商業(yè)街，商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚，經(jīng)營業(yè)態(tài)品種繁多，包括服裝、餐飲等，主要面向普通大眾。東方廣場占地面積 25 萬平方米，總建筑面積 8

8、0 萬平方米，其中商業(yè)面積超過 23 萬平方米，投資 20 億。以全新的“國際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū)”理念，成為佛山的商業(yè)航母和華南地區(qū)屈指可數(shù)的超級巨mall 。東方廣場內(nèi)部分為不同的功能區(qū)，不同的位置的租金與售價差異較大。位置較好的商鋪售價可達(dá)8萬元/以上，一般臨街鋪位為5-6萬元/。路段物業(yè)名稱類型商鋪月租金 元/經(jīng)營內(nèi)容、特色經(jīng)營模式福祿路錦華路段福祿路商鋪街鋪300-400服飾、鞋、餐飲個體式經(jīng)營東方廣場銀州城商場首層約500， 其他層數(shù)300多底層：國美電器、數(shù)碼產(chǎn)品百貨 ；1-4層：吉之島百貨底層：個體經(jīng)營14層：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收費東方廣場明珠城商場服飾、鞋、化妝品個體式經(jīng)營東方廣場藍(lán)寶石

9、城商場各種專賣店個體式經(jīng)營東方廣場鉆石城商場1-2層：家具3-4層：餐飲個體式經(jīng)營東方廣場德勝樓商場餐飲個體式經(jīng)營三、商圈swot分析及結(jié)論優(yōu)勢（s）：? 歷史文化悠久，知名度高? 具有獨特的文化功能及商業(yè)氛圍濃厚? 佛山中心商業(yè)組團重要核心，在城市商業(yè)網(wǎng)點體系中處于主導(dǎo)地位? 佛山人對祖廟商圈情有獨鐘，政府和民眾大力支持發(fā)展? 臨近祖廟路、普君北路地鐵站，多路公交從中穿過，交通便利。? 商業(yè)配套成熟劣勢（w）：? 目前缺乏高檔百貨，購物環(huán)境欠理想? 地方特色不夠明顯? 目前業(yè)態(tài)業(yè)種較為單一化，多為小型店鋪， 以單體商鋪為主機會（o）：? 祖廟商圈改造提升進行中? 嶺南新天地的崛起及廣州友誼商店的開業(yè)? 廣佛同城帶來機遇威脅（t）：? 普君新城商業(yè)步行街開始招商引資? 季華商圈為代表的新興商業(yè)區(qū)迅速崛起，分流了祖廟商圈相當(dāng)一部分的資源和市場? 南海、順德等地的商業(yè)也與祖廟商圈競爭態(tài)勢越來越明顯? 祖廟商圈大量增加大