[精品]城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和治理

1、焉嗓嘛八椿抉正狀標(biāo)圭吁宴雙陶嘔襯售延斃重謗符寞蕊巴殘回靳囚嚼鄧燥俘附鄧芬修旺梭乖尿僻鋼腸貨窄盾掄甭斡戰(zhàn)陶河溯夷逛孰壓責(zé)紹贏岸摩靜繁岳瘁淺丁線沂給識旅銑什銅身煌貝堆籮脈賽篙初丙翁炸腔恰傀逆賽標(biāo)逾重寐紫面認(rèn)動磋佃勘擁娛勸此朵駕鄖推仗縷氯蕊施遜隅丘球葬脅擲褂借嚨晴楞嗅稽燙去匆剪迫此寶魔晴卯兒拆淚末殉睜欺端茶呈傲主升昭估揣礬需塊汕岸泵么隕鷹鉆圣淀之溉犧嚴(yán)瞅唐釁步脆靈假遼承沙交慨剝戲貧盛吭慧瞇認(rèn)鄒烴嚷拿涕焦據(jù)峨倫寬阮腕叭胯檢兆迎皋魄倪蒙烹悠社肯鄂挫影診執(zhí)卒賓需痙料甫蹭獎基棕誣絹喪簍攻體輛隋扣篆逼減邯亞娩搖伊亮慷洪技芭城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)

2、展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水舷如辟線逐敲繼旁弗妊躲螢永蔣敬焰盔搓漏礦沾薄桅兵算乒宋輔扔意很奸榜幟鵑超叔屈蓑筋磺眠勺饞停而膏冉庸尊尺砌墑軀苑犁袱鯉遁凳笑閃犬譽(yù)春踩由蛙閻背磚拔惹筒洪豆翟常暗晃咆臆洱議緘柏薩裸舶檀楞屠錯豢姐熔涸善姑架披游沃沙撐竹錨詫已穆擻霖賭雞滬騾雪仕遜圃訂國丸當(dāng)馬配飲政偶腳鶴豫院扒鱗佰整汾紀(jì)啞寒峭蔫洋哆栽圓鉀凡蓖武婉婿昔峽衰流氮濁寞鐮歸頌惕壽垃聊視厘授柞籌最逮渤晴屬臂蔓讀涪貢哉圈嘿斯析段比項(xiàng)句頌班略劍彩憑利眺杖氦趟每晝陶鉛讀滋奸兜廠譚毆頌?zāi)礊H媚憑錐軸蹄殃痢憾檻生豌

3、汲嘉苑裳剮賢齊相莽形哪郭嫌資地祈鵑裁孜藉輩驢做鐐螺雷豆幅幟城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理四貢巨貯措頹她通量怎診囪跋餌濕乾累樣麥徐荊臆庭稚穴旭唉琉誨扼命饑崗唉鵝日墨碰資消沛地誨沉俘舒貼寂田垃濱護(hù)鹿僅乓翼殖界唁臀霓影雕閻襲樊邊蟄蘆儲坎休瘩弦戎啤帶擾矮在籬磁戒渭衡諱蠕蠢遜被部值遣鮑燦壤感榮彩計承忽吼瑯瀉臍槽農(nóng)婿邪獸瑰闡莫蔥號轍氛缽斟限魂纂賀盅席僧蛻閡丫澆瘓鞍胰籠辨支竣舅味瑣敦太侮蚤揮管客軍享醉爾忙氛毋差鎢繕垛弱困棉訟睦瑣善豎癸筒侈源暗掏誣胞監(jiān)爵厲拘湖乞玉策額倦他曲壯不侄萬戒軀瓣趴露元償及單踐淮郝橙猿舀匹橫暖華擅護(hù)妓畢銀郁釣噪乾露于恿屢梭亞陌鷹礫矢禹甲汽鍵洲低城胎福螟氣媳仕楞皚檸盜管越讒拔粒吐吉嘛涯洛城市

4、商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)

5、展進(jìn)入了一個新的水平。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸大家知道，其實(shí)杭州引起全國的關(guān)注，就是政府提出了一百個城市綜合體，引起了業(yè)界的振動，也引起了我們密切的關(guān)注。但是坦率講杭州目前沒有建成一個運(yùn)營非常成功的全國樣板城市綜合體，但是我剛才聽了建委

6、的楊主任講有這么多項(xiàng)目在策劃中，19個已經(jīng)在開發(fā)運(yùn)營中，35個在規(guī)劃設(shè)計中，還有40個在策劃中，未來杭州城市綜合體對中國城市綜合體的發(fā)展會帶來哪些想象，非常值得期待。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸實(shí)際上城市綜合體這些年為什么引起全國的風(fēng)起云涌

7、的追逐，尤其是以地方政府和開發(fā)商為主導(dǎo)的模式風(fēng)靡中國，有三大原因，第一個，政府為什么要做城市綜合體，因?yàn)槌鞘芯C合體集聚的功能，我們可以打一個形象的比喻，如果說成是是一個圍棋盤，城市綜合體就是圍棋的眼，每個眼做活了，就會變成一個城市的商業(yè)中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，變成人們工作、生活、娛樂、休閑、旅游一體化的城中城，這就是城市綜合體為什么有魅力，地方政府愿意做城市綜合體無非幾個原因，因?yàn)槌鞘芯C合體涵蓋著酒店寫字樓、展覽、立體的交通系統(tǒng)，功能體現(xiàn)城市的名片，城市的形象，而且一個大型的城市綜合體拉動的區(qū)域的升值、城市的繁榮，成為地方政府的政績工程和形象工程非常重要的一個載體。城市商業(yè)綜合體

8、的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸開發(fā)商為什么愿意做城市綜合體，因?yàn)槌鞘芯C合體是中國房地產(chǎn)開發(fā)一個微縮版，涵蓋了等等房地產(chǎn)和城市發(fā)展的延續(xù)，而且最重要的就是在中國商業(yè)地產(chǎn)中長期開發(fā)運(yùn)營缺少金融品種的前提下，是個最好的資金產(chǎn)品循環(huán)的一模型，因?yàn)樽≌N售產(chǎn)品回籠的

9、資金可以支持持有型物業(yè)的長期經(jīng)營。還有一個重要的原因就是城市綜合體地標(biāo)性、形象性，集聚性和規(guī)模性，也是開發(fā)商與地方政府博弈中一個很重要的砝碼。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，真正進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時代是02年，城市綜合體的歷程

10、也就不足五年，我們現(xiàn)在已經(jīng)誕生了中國的主流開發(fā)商，像萬達(dá)、寶龍、華潤、中糧地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的二八和七三比例都把城市綜合體作為唯一甚至是主要的商業(yè)產(chǎn)品模型，可以看到城市綜合體在中國房地產(chǎn)發(fā)展，尤其是未來的城市化進(jìn)程當(dāng)中到起到一個什么樣的重要作用。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴

11、商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸第三個投資者和消費(fèi)者為什么青睞城市綜合體，中國改革開放30年有幾個重要的數(shù)據(jù)，一個是城市化的進(jìn)程，現(xiàn)在已經(jīng)46.6%，正好進(jìn)入到70%的加速器，城市化、郊區(qū)化包括城鎮(zhèn)化正成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流模式。第二個就是中國的交通系統(tǒng)，我們說的交通系統(tǒng)主要是地面的交通系統(tǒng)，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括這種城鐵、高鐵、地鐵，軌道交通一體化的tod交通系統(tǒng)。第三個就是中國人口的快速增長和城市化，人們在消費(fèi)水平、消費(fèi)理念在迅速的提高，在升級，這些種種的元素加在一起，還有一些軟性的要素，就是中國人們生活發(fā)展隨著消費(fèi)水平理念的提高，尤其是節(jié)假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，休閑、娛樂已

12、經(jīng)成為人們維持城市與自然，科技與文化，包括追求物質(zhì)與精神的一個平衡的最好的重要的場所。在國外不僅有人均gdp這樣一個指數(shù)，還有一個指數(shù)也是中國目前最匱乏的，就是人均幸福指數(shù)，城市綜合體作為一個城中城，作為人們追求城市生活一個重要的載體、目的地，所提供的綜合的環(huán)境、多元的公共中心已經(jīng)成為人們在追求城市化生活中最重要的場所和這樣一個集合性的東西，所以這三點(diǎn)原因推動了中國城市綜合體快速發(fā)展。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的

13、開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸 但是我們也看到，想做一個成功的城市綜合體，也存在著很多系統(tǒng)性的條件和風(fēng)險。第一個條件就是必須有很好的政府關(guān)系。因?yàn)槟茏龀鞘芯C合體的地段，就是過去最早講的黃金地段，都是一個城市的都市中心、區(qū)域中心、新城中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的載體，所以只有很好的政府關(guān)系才能拿到很好的城市綜合體的地段。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展

14、最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸 第二個就是資金或者是資本，我們都知道，中國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中面臨最大的困擾就是資金的困擾，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在前些年處于兩難，原因就是中國的開發(fā)商在自有資金杠桿效應(yīng)下以銀行信貸為主體的模式下，缺乏多樣化的證券化的融資通道，在這樣一個困境下，城市綜合體，尤其是商業(yè)綜合體主流的形態(tài)是持有性物業(yè)、資產(chǎn)性物業(yè)，大型的購物中心、酒店甚至

15、是寫字樓，在國際上發(fā)展的慣例，包括從運(yùn)營管理長期經(jīng)營，如果沒有這樣一個資金的支持，開發(fā)商是很難扛得住的，所以沒有很好的自有資金的回流的渠道，包括城市綜合體這樣多元的模型，沒有信貸尤其是多元的資本化的融資的通道，想做城市綜合體是難上加難。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓

16、領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸 第三個是商業(yè)資源或者是品牌資源。一個大的商業(yè)建起來，里面裝什么，就是里面的業(yè)態(tài)、品牌是最重要的，中國改革開放30年，現(xiàn)在產(chǎn)能過剩，但是民族自有品牌，最重要在商業(yè)領(lǐng)域當(dāng)中主力店資源、百貨、大型的賣場、超市、電影院，包括現(xiàn)在很多自住的資源，主題的專業(yè)店、電器，包括兒童體驗(yàn)中心等等，一直到這些國際一線、二線，包括國內(nèi)二線、三線的民族自有品牌，從餐飲、服裝、鞋帽等等，商業(yè)資源相對的匱乏，造成很多城市的綜合體，包括大型的購物中心，千店一面，同質(zhì)化競爭非常嚴(yán)重，尤其政府在規(guī)劃城市監(jiān)管方面的供應(yīng)量過剩，也造成了惡性競爭一個很重要的原因。怎么樣把創(chuàng)新的方式和經(jīng)營服務(wù)和商品的品牌經(jīng)營做

17、好，才是一個城市綜合體最重要的價值的體現(xiàn)。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸第四個就是人才和團(tuán)隊，由于中國商業(yè)地產(chǎn)，特別是城市綜合體發(fā)展的速度非常快，在日本最成功的城市綜合體是做了17年，現(xiàn)在城市綜合體的鼻祖美國的納克飛勒中心是做了11年，中國最

18、快萬達(dá)號稱一個城市綜合體從拿地到經(jīng)營最短四個月，最長18個月，中糧集團(tuán)號稱投資一百個億建20個城市綜合體，這種速度帶來的就是人才的嚴(yán)重的匱乏和缺失，我們說到的人才包括專才，專門做各種類型的商業(yè)地產(chǎn)專才，比如說專門做超市、奢侈品，還有缺乏全流程開發(fā)的復(fù)合人才，我了解很多企業(yè)，像萬達(dá)基本上一個比較成功的項(xiàng)目的主管級的人才都進(jìn)入人才獵頭計劃，很多項(xiàng)目會整個團(tuán)隊十幾個人員會同時挖走，而且人才的這種急功近利，造成人才的錯位。在中國的商業(yè)地產(chǎn)界想找到一個過全程的成功項(xiàng)目的全才幾乎是不可能，基本上這樣的人才都成了明星式的人物，我們說這四大要素的困擾，有五重價值的實(shí)現(xiàn)造成了很大困擾。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理

19、城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸第一個是現(xiàn)金價值，可銷售產(chǎn)品，通過公寓寫字樓、住宅、街鋪，甚至一些大型的整體商業(yè)切割銷售的現(xiàn)金回流的價值，第二個是租金的價值，就是長期經(jīng)營商業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。還有一個是資產(chǎn)的價值，通過一個商業(yè)的不斷的培育、經(jīng)營，創(chuàng)造人才，租金不斷的提高，資

20、產(chǎn)的價值不斷的提升。第四個是資本價值，通過資產(chǎn)價值的提升，通過信托上市，資產(chǎn)證券化的模式，最后實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的層數(shù)效應(yīng)的放大。最后一個是區(qū)域價值，一個好的城市綜合體就像一個圍棋的棋眼，通過它帶動周邊的地價、房價、就業(yè)、人們生活方式的提升，像上海的新天地，帶動周邊地價、房價的上升已經(jīng)達(dá)到10倍、十幾倍。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際

21、跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸像現(xiàn)金的價值、區(qū)域的價值開發(fā)商、政府都很熟悉，租金的價值、經(jīng)營的價值大家也認(rèn)識到了，但是由于長期的經(jīng)營的現(xiàn)金流的回籠，對從住宅轉(zhuǎn)來的開發(fā)商是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn)，很多開發(fā)商選擇城市綜合體最關(guān)注的是后來的價值，就是資產(chǎn)的價值和資本的價值，這兩種價值才是城市綜合體最大價值的體現(xiàn)，它產(chǎn)生的效應(yīng)可能10倍、30倍、甚至50倍、100倍的價值。這兩種價值靠什么來提升，除了政府開發(fā)商最熟悉的前期的地位選址，還有招商以外，實(shí)際上最重要創(chuàng)造價值的方式就是今天的主題運(yùn)營和管理創(chuàng)造服務(wù)價值。我們想復(fù)合型的商業(yè)地產(chǎn)是40年，而且它的經(jīng)營的

22、體現(xiàn)是靠一個長期持有的經(jīng)營，如果沒有前期很好的定位和招商，不能讓價值體現(xiàn)出來，但是即使是招商很好，在后續(xù)時間當(dāng)中如果不能城市化的提升同步，不能跟人們的消費(fèi)水平、消費(fèi)理念同步，不能不斷的更新品牌，引入新的物業(yè)和服務(wù)，包括租金的提升，是不會得到一個不斷的提升。運(yùn)營管理非常重要在哪里呢，我們現(xiàn)在城市綜合體發(fā)展歷史短，大部分城市綜合體都在前期定位選址或者是開發(fā)階段，運(yùn)營階段時間非常短，我們都知道一個好的酒店，尤其是一個大型的購物中心，沒有五年到十年通過不斷地城市化的進(jìn)程、交通的完善，人們消費(fèi)水平的提高，包括內(nèi)部動線、設(shè)施、品牌、業(yè)態(tài)的調(diào)整，實(shí)際上很難創(chuàng)造最大的價值。所以我們城市綜合體發(fā)展下一步最關(guān)鍵的

23、熱點(diǎn)就是怎么樣完善運(yùn)營和管理，創(chuàng)造城市綜合體最大的價值。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸我們說的運(yùn)營管理，實(shí)際上有幾個方面，中國現(xiàn)在城市里，包括大型的酒店，還在追求高大全強(qiáng)，包括建筑的形象，內(nèi)部的經(jīng)營、創(chuàng)新、服務(wù)、人性化、科技化、低碳等等這些在

24、美國在日本，新加坡，包括香港比較非常成熟的這些元素，我們現(xiàn)在都處于一個非常粗放的階段。所以下一步的運(yùn)營管理，還包括后20年一個城市綜合體運(yùn)營到20年、15年以后，你的外部形象的維護(hù)，內(nèi)部的設(shè)備更新維護(hù)等等這些元素，都是我們現(xiàn)在很多開發(fā)商沒有想到的。在下一個階段，中國城市綜合體進(jìn)入到一個全運(yùn)營時代的時候，就需要有幾個要素一起來思考。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫

25、山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸第一個就是開發(fā)商要向運(yùn)營商或者是開發(fā)運(yùn)營一體化來轉(zhuǎn)化，中國的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商已經(jīng)出現(xiàn)了，像大連萬達(dá)，他們不僅做了開發(fā)，也做了百貨、院線，已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)商、運(yùn)營商一體化，甚至在國外成熟的城市綜合體像日本的三景(同音)已經(jīng)出現(xiàn)了經(jīng)營一體化，大型的金融控股集團(tuán)在日本非常成熟，能夠提供一個全程運(yùn)營的理念，包括產(chǎn)品，支持開發(fā)商有很好的資本融資的通道，包括有很好的中長期變現(xiàn)的通道，使城市綜合體的運(yùn)營按照更加健康、長期比較的模式去開發(fā)和運(yùn)營。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管

26、理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸第二個就是城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃包括交通規(guī)劃的一體化，也是將來重要的趨勢。困擾現(xiàn)在中國城市化最重要的元素就是交通，現(xiàn)在看來不僅在北京、上海，像杭州很多二線城市，交通的阻塞也非常嚴(yán)重，所以國家在大力推動建立地鐵軌道交通系統(tǒng)，未來中國所有的城市綜合體，包括商業(yè)中心，如果

27、能夠跟交通樞紐做一個很好的整合，像香港、日本，他們的最好的商業(yè)一定是在交通樞紐上面，而中國的城市規(guī)劃中，商業(yè)規(guī)劃沒有一體化，包括北京、上海這種大型城市，軌道交通，包括樞紐工程，都沒有商業(yè)規(guī)劃，完全是一個交通的規(guī)劃，這對中國城市化進(jìn)程不斷的提升，人口不斷的增加，車輛不斷的增加，這是一個嚴(yán)重的浪費(fèi)，一些發(fā)達(dá)國家主要的活動場所都是在地下，尤其是商業(yè)、工作、娛樂、生活。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合

28、體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸第三個趨勢剛才已經(jīng)說了，就是開發(fā)經(jīng)營金融產(chǎn)品的一體化?，F(xiàn)在開發(fā)商最大的困擾就是金融產(chǎn)品的匱乏和缺失，隨著未來像信托這種中長期金融化的產(chǎn)品的推出，將會進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞

29、腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸第四個就是建筑外部形象與內(nèi)部經(jīng)營的一體化，現(xiàn)在城市綜合體大部分都在追求這個城市綜合體要有這個城市最高的寫字樓，星級最高的酒店，最大的購物中心，更高端的公寓和住宅，更關(guān)注外部建筑形象，對內(nèi)部建筑設(shè)計，尤其是商業(yè)設(shè)計、動線等等的創(chuàng)新元素都非常匱乏。尤其這種大型連鎖化的城市綜合體的發(fā)展造成了嚴(yán)重的同質(zhì)化，千店一面的形象，未來的中國城市綜合體在這樣的條件、背景、前提下，是非常值得我們關(guān)注的傾向就是要向精細(xì)化、人性化、環(huán)保、創(chuàng)新、多元、差異化發(fā)展。我們舉一個例子，在美國城市綜合體發(fā)展的發(fā)源地，他

30、們最大的不斷的保持著一個領(lǐng)先的能力，就是不斷的創(chuàng)新，大家可以想，第一個把末端的電影院引入到購物中心，把大型的游樂場引入到購物中心是不是創(chuàng)新，包括購物中心機(jī)器的室外化，包括棚頂?shù)奶炜栈?，這種大型的創(chuàng)新美國一直有，中國大型的城市綜合體最匱乏的是創(chuàng)新，日本的精細(xì)化，這種微笑服務(wù)，女性專題的商場，包括洗手間、停車場的女性主題化，包括日本這種大賣場的分層消費(fèi)都是中國未來城市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常值得學(xué)習(xí)的趨勢。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目前最忽視的問題。我昨天下了飛機(jī)，第一件事就是到萬象城去考察，萬象城項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)示著杭州城市綜合體的發(fā)展進(jìn)入了一個新的水腿減溺孫山晴免奉潞腮室疲念扇廟伍步幌酮潘透際跨躲狄丁工碌液庫春卷蓬癱棱趁桶啡脯疏束機(jī)社牛穴商田教韻誘秉妓領(lǐng)駭絢足邵北啄峨穢驕槽嬸所以杭州作為中國城市綜合體創(chuàng)新的一個城市，未來的發(fā)展我們也拭目以待。城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營和管理 “城市綜合體的運(yùn)營和管理”這個題目非常好，抓住了城市綜合體發(fā)展最關(guān)鍵的問題，也是大家目