淺談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范

1、_淺談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范 【摘要】房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國(guó)家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面提供了有益的借鑒。 【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè) 房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)

2、的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。 一、銀行房地產(chǎn)信貸過(guò)程分析 1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)商,這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開(kāi)發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入

3、并用該資金開(kāi)發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開(kāi)發(fā)。 3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過(guò)回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。 二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示 結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過(guò)程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下。 1、項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)階段和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)

4、發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。 3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng),在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來(lái)相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。 4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)

5、濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),例如原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本,甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,給市場(chǎng)帶來(lái)許多不確定性。此外,國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。 5、政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。 三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施 1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫

6、的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),建立健全全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。 其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過(guò)度投機(jī)。比如對(duì)土地空(閑)置征稅,以鼓勵(lì)持有人積極投資開(kāi)發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會(huì)引起的土

7、地增值通過(guò)增值稅的形式部分返還給社會(huì),體現(xiàn)了社會(huì)公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。 2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴性過(guò)大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來(lái)源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級(jí)市場(chǎng)以外,還應(yīng)存

8、在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。 3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開(kāi)發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營(yíng)銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房

9、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 4、銀監(jiān)會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。 5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況

10、,提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹(shù)立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí),在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。一是分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策;二是分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來(lái)源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來(lái)源是否可行等;三是分析項(xiàng)目總投資的合理性,如建安成本是否過(guò)高等;四是分析項(xiàng)目的

11、合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無(wú)超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力,要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。 【參考文獻(xiàn)】 1 孫永玲:中國(guó)房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實(shí)施m.機(jī)械工業(yè)出版社,2005. 2 吳念魯:論現(xiàn)代商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的發(fā)展趨勢(shì)j.國(guó)際金融實(shí)施,2004(7). 3 肖崎:新經(jīng)濟(jì)下商業(yè)銀行營(yíng)銷策略的思考j.新金融,2003(8). 其他參考文獻(xiàn)：1.趙慧芝.加強(qiáng)高?？蒲薪?jīng)費(fèi)管理的幾點(diǎn)思考j.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2010(12).2.付林,李冬葉.高校科研經(jīng)費(fèi)的使用監(jiān)