上半年投資市場(chǎng)研究報(bào)告

1、2011上半年投資市場(chǎng)研究報(bào)告新聞發(fā)布會(huì)商業(yè)投資市場(chǎng)即將迎來(lái)“拐點(diǎn)”“從2009年開(kāi)始，我們就提醒投資者，商業(yè)投資市場(chǎng)已經(jīng)存在泡沫了，入市須謹(jǐn)慎。可是兩年多過(guò)去了，成都商鋪、寫字樓的價(jià)格是芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高，漲幅何止是一倍兩倍，所有的警示似乎都成了玩笑話。可是現(xiàn)在，雖然整個(gè)投資市場(chǎng)依然需求旺盛，價(jià)格高漲，但是我們還是要再一次提醒投資者，成都市商業(yè)物業(yè)投資泡沫更盛了，入市要特別謹(jǐn)慎小心”。7月15日，本報(bào)聯(lián)合中成房業(yè)、健鷹策劃聯(lián)合發(fā)布2011上半年成都商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)研究報(bào)告，包括保利、藍(lán)光、綠地、金科等十余家開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表，以及新港地產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、高路瑪房產(chǎn)等近十家機(jī)構(gòu)的代表和十余位財(cái)富123的會(huì)

2、員共計(jì)60多人參加了此次新聞發(fā)布會(huì)。翔實(shí)的市場(chǎng)報(bào)告對(duì)成都上半年投資市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及未來(lái)的走勢(shì)進(jìn)行了全面分析，權(quán)威的市場(chǎng)解讀、生動(dòng)的商業(yè)案例，深深地折服了與會(huì)的六十多位代表。大量的數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)案例顯示，成都商業(yè)物業(yè)價(jià)格經(jīng)過(guò)2009年之后的高速攀升之后，在未來(lái)一段時(shí)間將迎來(lái)一次較大的調(diào)整，“也算是對(duì)這三年快速發(fā)展的一個(gè)消化，至于調(diào)整過(guò)后，市場(chǎng)到底是會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，還是會(huì)像2003年一樣，進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)五年的滯漲，還需要進(jìn)一步看整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)”。中成房業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)“滯漲期”據(jù)統(tǒng)計(jì)：2011年上半年成都市累計(jì)新增商業(yè)8723套，規(guī)模為110萬(wàn)，新增套數(shù)環(huán)比下降23.40%，同比下降8.82%，規(guī)模環(huán)

3、比下降21.79%；2011年上半年成都市累計(jì)新增寫字樓9598套，規(guī)模為86萬(wàn)，新增套數(shù)環(huán)比下降35.49%，規(guī)模環(huán)比下降44.37%；2011年上半年成都市累計(jì)成交商業(yè)8563套，規(guī)模為87萬(wàn)，成交套數(shù)環(huán)比下降44.53%，規(guī)模環(huán)比下降39.09%。于此同時(shí)，2011年上半年成都市累計(jì)成交寫字樓9276套，規(guī)模為79萬(wàn)，成交套數(shù)環(huán)比下降21.42%，規(guī)模環(huán)比下降12.74%；截至2011年6月底，成都市商業(yè)存量為39944套，規(guī)模為458萬(wàn)，存量套數(shù)環(huán)比上升8.15%，同比上升13.31%，規(guī)模環(huán)比上升9.36%，同比上升20.27%；截至2011年6月底，成都市寫字樓存量為24471套，

4、規(guī)模為245萬(wàn)，存量套數(shù)環(huán)比上升2.30%，同比上升45.14%，規(guī)模環(huán)比上升2.10%，同比上升67.50%。中成房業(yè)市場(chǎng)研究中心主任李代琪表示，住宅市場(chǎng)調(diào)控是此輪商業(yè)地產(chǎn)投資熱的外在刺激之一，但是從數(shù)據(jù)情況看，這種刺激造成的市場(chǎng)沖擊正在降溫，“住宅市場(chǎng)持續(xù)不斷的調(diào)控舉措，在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)市場(chǎng)的加速發(fā)展，特別是限購(gòu)、限貸后，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始成為投資者關(guān)心的主題，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人投資者，均表示看好未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，并逐步加大投入。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，商業(yè)地產(chǎn)租金穩(wěn)步上漲及高租金回報(bào)率是他們一致看好商業(yè)地產(chǎn)的理由。在宏觀調(diào)控大背景下，住宅市場(chǎng)遇冷，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把目光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，一方

5、面商業(yè)能夠充分散整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面商業(yè)地產(chǎn)的租金能夠在未來(lái)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，例如保利、藍(lán)光、綠地等企業(yè)6月分別舉行了商業(yè)地產(chǎn)房交會(huì)，均取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。商業(yè)地產(chǎn)目前尤為火熱，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還將延續(xù)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)有遭遇滯漲的風(fēng)向?！薄皬恼w趨勢(shì)上看，2009年以來(lái)的商業(yè)投資市場(chǎng)與2000年前后的市場(chǎng)特別相像，2000年，成都的商業(yè)物業(yè)投資突然火爆起來(lái)，價(jià)格從幾千塊飛速的竄到一兩萬(wàn)的水平，接著租金也出現(xiàn)了大幅的上揚(yáng)，然后到了2003年，整個(gè)投資市場(chǎng)一下子就沉寂下來(lái)，價(jià)格、租金走勢(shì)趨穩(wěn)，隨后就進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)的平靜期，這個(gè)平靜期持續(xù)了差不多五六年的時(shí)間，直到2009年”，中成房業(yè)市場(chǎng)部

6、總監(jiān)沈文星表示，他非常擔(dān)心成都商業(yè)市場(chǎng)會(huì)重蹈2003年的覆轍，進(jìn)入長(zhǎng)期的“滯漲期”?！安煌谧≌袌?chǎng)，有政策控制在里面約束它，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)相對(duì)比較市場(chǎng)化的行業(yè)，這樣它就必然要接受市場(chǎng)規(guī)律的影響，我們知道，旺盛的市場(chǎng)需求是持續(xù)不了太久的，它有周期性限制，有興有衰，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律性，盛極必衰，現(xiàn)在的市場(chǎng)明顯已經(jīng)處于過(guò)熱狀態(tài)，如果不能進(jìn)行有效地市場(chǎng)引導(dǎo)，很可能會(huì)遭遇又一次的滯漲，讓商業(yè)地產(chǎn)被動(dòng)的陷入到相對(duì)低迷的市場(chǎng)氛圍里”。健鷹策劃：成都的商業(yè)開(kāi)發(fā)要有“道”“記得有一位朋友曾跟我開(kāi)玩笑說(shuō)，我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，簡(jiǎn)直比賣白粉還賺錢，當(dāng)時(shí)我就覺(jué)得，他進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)了，我相信有不少商業(yè)地產(chǎn)人都多

7、多少少對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有一些誤解。其實(shí)，我們的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該更用心，更應(yīng)該注意商業(yè)之道，畢竟，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，它的要求更高、風(fēng)險(xiǎn)更高，同時(shí)，它有必須要遵循的商道”，健鷹策劃總經(jīng)理?xiàng)罱→棻硎荆m然商業(yè)地產(chǎn)的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，但是也最容易導(dǎo)致失敗，如果抱著浮躁的態(tài)度，如果不能很好的遵循商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“道”，要想成功就只能靠運(yùn)氣。“成都的商業(yè)開(kāi)發(fā)是越來(lái)越密集了，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈，我覺(jué)得商業(yè)成功之道首先是要符合城市的個(gè)性之道，要充分的理解地域文化之道，因?yàn)闆](méi)有任何一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目能脫離城市的個(gè)性而存在，這也算是我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一點(diǎn)點(diǎn)建議吧”。楊健鷹表示，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該注意四個(gè)利益點(diǎn)：

8、“首先是，滿足消費(fèi)者的需求，一個(gè)成功的商業(yè)首先要滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求，這是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目得以立足的基礎(chǔ)；其次，滿足商家的經(jīng)營(yíng)需求，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的正是你這個(gè)商業(yè)的商業(yè)價(jià)值，而你項(xiàng)目的價(jià)值也最終通過(guò)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)得以實(shí)現(xiàn)；第三，投資者的利益，你要滿足投資者的投資收益，這也是大家認(rèn)可你項(xiàng)目的首要條件，也是你獲利的成功點(diǎn)；最后，要符合開(kāi)發(fā)商的利益?？梢哉f(shuō)，成功的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)多贏的局面”。財(cái)富123上半年投資報(bào)告：投資市場(chǎng)迎來(lái)“大洗牌”“如果說(shuō)，2010年投資商業(yè)物業(yè)還要算一下投資回報(bào)的話，那么2011年，大家投資商業(yè)物業(yè)，只會(huì)考慮一件事，那就是：這個(gè)鋪?zhàn)舆€有沒(méi)有上漲空間了”這是財(cái)富123里的資深投資高

9、手，對(duì)成都商業(yè)投資市場(chǎng)變遷很形象的總結(jié)，自從成都商業(yè)投資市場(chǎng)進(jìn)入到“買得起就買”時(shí)代之后，成都商業(yè)地產(chǎn)投資就在發(fā)生越來(lái)越“深刻”的變化，而2011年這過(guò)去的半年時(shí)間，則完成了對(duì)整個(gè)成都投資市場(chǎng)新格局的劃分，關(guān)注成都商業(yè)地產(chǎn)的朋友們，也一定會(huì)記住2011年的這上半年光陰。2011年上半年，成都商業(yè)投資市場(chǎng)完成了幾件大事：首先，在商鋪板塊，將中小投資者徹底趕出主城區(qū)；其次，讓成都寫字樓的投資收益進(jìn)一步逼近商鋪和和宅；第三，中小投資者開(kāi)始向商務(wù)酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商務(wù)小戶型云集，邊緣系投資產(chǎn)品開(kāi)始走俏；第四，近郊商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始密集出現(xiàn)，中小投資者集體“下二線”；最后，商業(yè)物業(yè)價(jià)格持續(xù)升溫導(dǎo)致投資者投資熱情

10、銳減，觀望情緒明顯。商鋪：投資進(jìn)入細(xì)分時(shí)代主城區(qū)總價(jià)超500萬(wàn)可以說(shuō)，2011年上半年，“最傷”投資者的就是商鋪。僅以主城區(qū)為例，今年上半年，財(cái)富123會(huì)員投資的底商均價(jià)已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)元/，其中，最低的為城南世紀(jì)城板塊的英郡底商，成交價(jià)格3.5萬(wàn)元，最高紀(jì)錄是位于蜀都大道雙橋子段的蜀都惠園安置房底商，成交價(jià)格超過(guò)8萬(wàn)元/，上半年多數(shù)底商的成交價(jià)格都在5萬(wàn)元左右，單價(jià)的飆升直接推高了商鋪的投資門檻，最終導(dǎo)致中小投資者失去“出牌”資格。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上半年，財(cái)富123會(huì)員在中心城區(qū)的商鋪成交額主要集中在500-800萬(wàn)/套之間，占到中心城區(qū)成交量的近六成，300萬(wàn)左右的投資總價(jià)占大不足三成

11、的比重，在2010年上半年，總價(jià)300萬(wàn)左右的商鋪成交量還接近成交總量的近五成，而100萬(wàn)以下的底商成交紀(jì)錄，已經(jīng)完全從中心城區(qū)消失了。于此同時(shí)，財(cái)富123會(huì)員在中心城區(qū)的商鋪成交總量，也出現(xiàn)了明顯的下滑，2010年全年，財(cái)富123會(huì)員在主城區(qū)共購(gòu)買各類商鋪接近100間，平均成交總價(jià)不到300余萬(wàn)，投資的最低門檻在200萬(wàn)左右；而在今年上半年，財(cái)富123會(huì)員在主城區(qū)投資的商鋪縮減到30余間，成交均價(jià)卻高達(dá)500多萬(wàn)，投資門檻已經(jīng)提高到300萬(wàn)以上，中小投資者已經(jīng)完全“出局”。近郊商業(yè)承接投資需求“我不是不想在主城區(qū)投資鋪面，主要是價(jià)格太離譜了，與其去搶個(gè)巴巴掌大的鋪?zhàn)?，還不如在郊縣選個(gè)像樣子的

12、鋪面呢”，4月份，守望了有半年時(shí)間的劉小姐在天回鎮(zhèn)投資了一處近200的社區(qū)底商，總價(jià)還不到200萬(wàn)，而她看好的龍湖北城天街底商，則以10萬(wàn)元的均價(jià)“拋棄”了她，“我不知道一個(gè)實(shí)際使用面積十來(lái)平米的鋪?zhàn)雍米錾叮雭?lái)想去，算了，所以就下二線”。備受中小投資者青睞的投資區(qū)域涵蓋了新都、龍泉、溫江以及郫縣等諸多熱點(diǎn)二圈層，從財(cái)富123的關(guān)注情況看，最受投資者關(guān)注的區(qū)域是新都，其次是郫縣、新都和溫江，而近郊底商的成交總價(jià)主要集中在200-300萬(wàn)之間，占到整個(gè)成交量的近六成，200萬(wàn)左右的成交量則占到了兩成左右，超過(guò)400萬(wàn)的投資需求還不足一成。從成交套數(shù)上看，2011年上半年，郊縣共成交各類商鋪近50

13、間，遠(yuǎn)超主城區(qū)成交量，但是郊縣的成交均價(jià)只有220萬(wàn)左右，遠(yuǎn)低于主城區(qū)。上半年商鋪四大熱詞高鋪價(jià)、小鋪化、鋪?zhàn)觢oft、商交會(huì)，這是成都上半年商鋪投資市場(chǎng)的四大熱詞。先說(shuō)高鋪價(jià)，如果說(shuō)2010年的銀石廣場(chǎng)創(chuàng)造了地鐵商業(yè)的峰值，龍湖三千城創(chuàng)造了社區(qū)商業(yè)的峰值，地一大道創(chuàng)造了地下商業(yè)的峰值，那么2011上半年，峰值已經(jīng)常規(guī)化，龍湖北城天街的10萬(wàn)均價(jià)剛閃亮登場(chǎng)，中海國(guó)際社區(qū)的6萬(wàn)單價(jià)再次讓財(cái)富123會(huì)員很驚訝，接著，中大君悅金沙、蜀都惠園、金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2010的單點(diǎn)突破，迅速演化成了全線突破，高鋪價(jià)已成廣泛共識(shí)。再說(shuō)小鋪化，這個(gè)其實(shí)沒(méi)多少可以解釋的，當(dāng)一個(gè)100的鋪?zhàn)訄?bào)價(jià)達(dá)到1000萬(wàn)的時(shí)候，一個(gè)

14、精明的開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)將三個(gè)30的鋪?zhàn)淤I到300多萬(wàn)，這就是“商情”。還有就是loft商鋪，如果你覺(jué)得loft是寫字樓，那你絕對(duì)“out”了，因?yàn)樘舾叩纳啼伕芴魬?zhàn)高鋪價(jià)，所以，商鋪挑高也成為財(cái)富123會(huì)員感興趣的話題，貴是貴了點(diǎn)，畢竟，咱買的是兩層啊。最后再說(shuō)一說(shuō)商交會(huì)，從藍(lán)光、合力達(dá)，到綠地、保利，僅僅六月份，大家就迎來(lái)了一場(chǎng)又一場(chǎng)的商業(yè)投資交易會(huì)，不管怎么說(shuō)，鋪?zhàn)佣嗔?，選擇的機(jī)會(huì)總是要多一些，可是越來(lái)越多的財(cái)富123會(huì)員抱怨，“為啥現(xiàn)在值得投資的鋪?zhàn)釉絹?lái)越少了？到底是開(kāi)發(fā)商的預(yù)期高了，還是我的預(yù)期高了？”預(yù)測(cè)：主城區(qū)商鋪價(jià)格將趨緩從今年上半年財(cái)富123會(huì)員總的成交價(jià)格看，目前，城南高新區(qū)板塊

15、商鋪成交價(jià)格基本上穩(wěn)定在4萬(wàn)元左右，與2010年第四季度的3.5萬(wàn)元左右相比，上浮12.5%，而在2010年第一季度，城南高新區(qū)核心板塊的商鋪價(jià)格只有2.5萬(wàn)元左右，從未來(lái)的放量情況看，城南板塊的底商單價(jià)會(huì)在第三季度突破5萬(wàn)，隨即進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段，短期內(nèi)全線突破6萬(wàn)的可能性不大。值得關(guān)注的是，關(guān)注度相對(duì)較弱的中和片區(qū)，在第三季度會(huì)有一個(gè)不小的放量，成交價(jià)格可能會(huì)有所突破，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)還是一個(gè)價(jià)值洼地。城西金沙板塊、光華大道板塊核心地段的底商成交價(jià)格已經(jīng)基本上維持在5萬(wàn)元左右，部分商業(yè)物業(yè)的成交價(jià)格達(dá)到6萬(wàn)元左右，與2010年第四季度相比的3.5萬(wàn)元左右相比，漲幅明顯；城東的主要成交區(qū)域在三圣鄉(xiāng)

16、以及東部新城板塊，目前三圣鄉(xiāng)板塊的商鋪主流價(jià)格在3萬(wàn)元上下，而東部新城板塊成交價(jià)格則集中在4萬(wàn)元左右，基本與2010年第四季度持平，短期內(nèi)大幅上揚(yáng)的可能性不大，就目前該區(qū)域比較活躍的優(yōu)品紅街、陽(yáng)光100項(xiàng)目情況看，成交均價(jià)應(yīng)該在4-5萬(wàn)元之間?？偟膩?lái)說(shuō)，隨著商鋪單價(jià)的持續(xù)走高，商鋪投資回報(bào)繼續(xù)走低，投資者觀望情緒有所上升，短期內(nèi)，成都商鋪市場(chǎng)漲勢(shì)將趨于放緩，但是高位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化。寫字樓：投資需求趨于平穩(wěn) 寫字樓成交價(jià)格趨穩(wěn)可以說(shuō)，2010年第四季度是近幾年來(lái)成都寫字樓投資的高峰，無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量，都達(dá)到了一個(gè)峰值，財(cái)富123會(huì)員的關(guān)注熱情也是空前高漲，但是這個(gè)峰值并沒(méi)有持續(xù)多久

17、，春節(jié)之后，供需總量就開(kāi)始出現(xiàn)較大幅度的下滑，成交價(jià)格的上漲幅度也開(kāi)始趨緩，進(jìn)入今年的二季度，寫字樓投資市場(chǎng)已經(jīng)全線回落到2010年上半年的水平。從價(jià)格角度來(lái)講，2011年第一季度寫字樓物業(yè)的漲幅要明顯高于商鋪物業(yè)，但是在第二季度，寫字樓價(jià)格上漲幅度迅速收窄，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)小幅度的降價(jià)清貨?？偟脕?lái)說(shuō)，寫字樓成交價(jià)格從2010年第三季度開(kāi)始發(fā)力，從2010年第四季度開(kāi)始漲幅全面超越商鋪。以南延線為例，2010年第三季度，該區(qū)域新增寫字樓價(jià)格基本上在9000元左右/，而到了2010年第四季度，則調(diào)整為1.2萬(wàn)元/，到今年的第一季度，成交價(jià)格則基本上穩(wěn)定在了1.5萬(wàn)元左右/，再到五六月份，價(jià)格基本

18、上還維持在1.5萬(wàn)元左右/，而財(cái)富123的成交價(jià)格，甚至出現(xiàn)了小幅度的下降。數(shù)據(jù)顯示，2010年第四季度，財(cái)富123會(huì)員在南延線的寫字樓成交均價(jià)在1.2萬(wàn)元左右/，到2011年第一季度，則為1.4萬(wàn)元左右/，而到了六月份，最近的一宗成交單價(jià)僅為1.2萬(wàn)元/。需求回落供應(yīng)量減少進(jìn)入到5月份以后，財(cái)富123會(huì)員對(duì)寫字樓的關(guān)注度開(kāi)始出現(xiàn)明顯的回落，關(guān)注度甚至不足2010年第四季度平均水平的三成，成交量也出現(xiàn)較大幅度的下滑，特別是大家對(duì)南延線寫字樓市場(chǎng)的關(guān)注，更是降幅明顯，這也與市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)供應(yīng)量銳減有一定的關(guān)系。總得來(lái)說(shuō)，今年上半年的寫字樓關(guān)注度較去年下半年降幅明顯，而且成交面積也出現(xiàn)小幅度下滑

19、，今年上半年寫字樓平均成交面積為120，低于2010年第四季度的140，成交總量則下滑近五成?！半m然說(shuō)寫字樓的收益率要高于商鋪，可是大家更關(guān)心的是寫字樓好不好出手，而且現(xiàn)在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商傾向于整層或者半層半層銷售，所以選擇面其實(shí)并不寬，而且去年下半年漲的太兇了，寫字樓咋個(gè)能跟商鋪拼價(jià)格嘛”，就財(cái)富123會(huì)員反應(yīng)的情況看，寫字樓物業(yè)更青睞企業(yè)客戶與大額投資客戶，這也就造成了寫字樓投資關(guān)注度的下降，而整售也直接拉低了寫字樓的成交單價(jià)。預(yù)計(jì)在未來(lái)三到六個(gè)月時(shí)間，成都寫字樓的價(jià)格走勢(shì)依然會(huì)比較平穩(wěn)，漲幅并不會(huì)很大，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)兩到三年，成都寫字樓的供應(yīng)量還非常大，而且隨著一批城市綜合體的出現(xiàn)，

20、寫字樓投資也會(huì)成為新的熱點(diǎn)，畢竟，無(wú)論是投資收益，還是成交總價(jià)，寫字樓都要比商鋪溫柔許多，而且，綜合體寫字樓較傳統(tǒng)的寫字樓來(lái)說(shuō)更具投資優(yōu)勢(shì)，也更受投資者關(guān)注。寫字樓市場(chǎng)三大熱詞今年上半年，寫字樓市場(chǎng)最受關(guān)注的三大熱詞是：整售，自持，降溫。如果說(shuō)2010年的寫字樓拆零銷售是主流，那么今年上半年，選擇整層或者半層為銷售單位的寫字樓則開(kāi)始增多，包括中大君悅廣場(chǎng)、康普雷斯在內(nèi)的一批寫字樓物業(yè)，都選擇了全部或者部分樓層整售，而這樣的項(xiàng)目也開(kāi)始越來(lái)越多。自持也開(kāi)始成為成都寫字樓的常態(tài)，從仁恒置地廣場(chǎng)、航天科技大廈、摩根中心、來(lái)福士廣場(chǎng)，到萬(wàn)象城、四川航空大廈、環(huán)球貿(mào)易中心等等，越來(lái)越多的甲級(jí)或者超甲級(jí)寫字

21、樓選擇了自持，自持開(kāi)始成為成都寫字樓的新亮點(diǎn)。降溫，在經(jīng)歷了2010年的爆發(fā)式放量之后，從今年第一季度開(kāi)始，成都寫字樓供需出現(xiàn)疲態(tài)，而到第二季度，放量以及成交量更是降溫明顯，包括價(jià)格方面也出現(xiàn)全面放緩，除了主城區(qū)部分寫字樓項(xiàng)目依然保持了10%左右的漲幅以外，南延線寫字樓物業(yè)的成交價(jià)格漲幅均在5%左右，甚至更低，而短期內(nèi)，寫字樓市場(chǎng)再次被點(diǎn)燃的可能性也并不大。熱點(diǎn)：“邊緣系”投資產(chǎn)品走俏商務(wù)小戶型走俏僅6月份最后兩周時(shí)間，財(cái)富123會(huì)員在南延線投資的商務(wù)小戶型就突破10套，一位姓張的會(huì)員更是一口氣吃下6套，用他的話說(shuō)，“200萬(wàn)在主城區(qū)不過(guò)買到40不到的小鋪?zhàn)?，但?0的精裝小戶型，我可以買上6

22、套，而且我相信收益率并不比商鋪差”。單價(jià)30-50萬(wàn)之間的商務(wù)小戶型，可以說(shuō)是上半年的投資明星產(chǎn)品，備受中小投資者青睞。南延線的蜀都中心和復(fù)地雍湖灣，新都的繽紛新天地，這幾個(gè)項(xiàng)目是商務(wù)小戶型的代表，其中，蜀都中心由于臨近地鐵站點(diǎn)，其30余平米的商務(wù)小戶型自然是供不應(yīng)求。而復(fù)地雍湖灣的精裝商務(wù)小戶型則以品質(zhì)感強(qiáng)，品牌優(yōu)勢(shì)，吸引了不少財(cái)富123的會(huì)員，繽紛新天地則以其多變空間以及高性價(jià)比“捕獲”投資者，上半年，財(cái)富123會(huì)員共吃進(jìn)各類商務(wù)小戶型接近70套，可謂戰(zhàn)果輝煌。專業(yè)市場(chǎng)趨于邊緣化與社區(qū)商業(yè)的持續(xù)供應(yīng)相比，專業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)缺乏持續(xù)性，而且相對(duì)來(lái)說(shuō)還有比較高的行業(yè)門檻，這都在一定程度上影響了投資

23、者的全面進(jìn)入，從本輪旺盛的投資需求看，專業(yè)市場(chǎng)或者產(chǎn)業(yè)商鋪并沒(méi)有搭上“順風(fēng)車”，整體市場(chǎng)關(guān)注率并沒(méi)有明顯的增加，而且相對(duì)于2010年第三季度，更是有了較大的萎縮，2011年第一季度新增的專業(yè)市場(chǎng)投資會(huì)員尚不足2010年全年需求的一成，而截至第二季度，雖然總體來(lái)說(shuō)，關(guān)注度依然不低，但是由于投資周期長(zhǎng)、口岸相對(duì)生僻，專業(yè)市場(chǎng)依然沒(méi)有走出“候補(bǔ)投資產(chǎn)品”的命運(yùn)，并且出現(xiàn)進(jìn)一步的邊緣化傾向。還有一點(diǎn)不能不提，就是投資者對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的投資期望開(kāi)始出現(xiàn)明顯下滑，不少財(cái)富123會(huì)員更是出現(xiàn)對(duì)專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)的質(zhì)疑，一位姓白的會(huì)員就明確的告訴記者，雖然專業(yè)市場(chǎng)越炒越熱，但是跟大家的心理距離卻越來(lái)越遠(yuǎn)，“因?yàn)榭床灰?jiàn)啊，媒體整體都在鼓吹專業(yè)市場(chǎng)有多流金淌銀，可到現(xiàn)在大家還是看不到任何的成功案例啊，這個(gè)好笑人嘛”。邊緣系產(chǎn)品不邊緣除了專業(yè)市場(chǎng)、商務(wù)小戶型，包括酒店公寓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等等其它“邊緣系”商業(yè)投資產(chǎn)品也在今年上半年大放異彩，上半年出現(xiàn)的幾個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)紛紛創(chuàng)造了“日光效應(yīng)”，位于三環(huán)路龍?zhí)读⒔煌鈧?cè)的芙蓉生活廣場(chǎng)，更是創(chuàng)下了三環(huán)外農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位單價(jià)破3萬(wàn)的記錄，而大家對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的需求依然非常旺盛，截止6月底，登記農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)需求的會(huì)員超過(guò)十五