房地產開發(fā)項目詳細流程

1、芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃

2、肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀

3、羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄

4、膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈

5、羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂

6、芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇

7、肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻

8、袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅

9、膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂

10、羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆

11、節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁

12、肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅

13、襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆

14、膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃

15、罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀

16、膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅

17、肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿

18、裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃

19、腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈

20、羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞

21、膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿

22、肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃

23、袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿螁螂芁荿蒁蚅膇莈薃袁肅莇蚆蚃罿莆蒞衿裊蒅蒈螞膄蒄薀袇肀蒃螞蝕肆蒃蒂羆羂蒂薄螈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈膆薁螅襖膅蚃羀膃膄莃螃腿膃薅聿肅膂蚇袂羈膁螀蚄艿膀葿袀膅膀薂蚃肁艿蚄袈羇羋莄蟻袃芇蒆袆節(jié)芆蚈蠆膈芅螁羅肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膄莂蒞羈肀莁蕆螄羆莀蕿羀羂荿 房地產開發(fā)詳細流程一、 甲方在開發(fā)前期的工作（以*

24、市為例）一、 確定投資建設工程項目 對項目從前期開發(fā)角度入手，進行合理分析和有效測算，為公司決策提供重要依據(jù)。 二、建設項目用地計劃辦理 1.所需資料 a.地形圖（劃示用地范圍，標明大約面積） b.與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議 2. 辦理程序 a.備齊資料 b.到地塊所在地土地部門辦理 三、建設工程項目建議書的編制與報批 1.編制及所需資料 a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b. 開發(fā)資質證書 c 用地計劃審核意見 d. 建筑設計方案（總平面圖等） e. 其他相關資料 2.報批程序與報批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項目建議書 b.準備關于項目建議書報批申請報告 c.將項目建議書與

25、申請報告送計委報批 注：投資3000萬元以下項目由區(qū)計委立項；超過3000萬元以下項目由區(qū)計委轉報有關部門審批 四a、建設工程項目選址意見申辦 1. 所需資料 a.批準的項目建議書或其他計劃文件（復印件一份） b.地形圖（均應劃示用地范圍） 4份 c.土地權屬證（復印件1份） d.聯(lián)建協(xié)議書（復印件1份） e.選址論證 f.*市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領?。?2. 申辦程序 a.準備數(shù)份項目建議書批復及數(shù)份地形圖 b.將上述資料分送有關部門簽署選址意見并加蓋公章 c.將有關部門的意見備齊，同時備齊（1）項所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 四b、建設用地規(guī)劃許可證申辦 1. 所需資料

26、a.建設工程的計劃批準文件（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份） b.地形圖（均應劃示用地范圍） 6份 （其中一份應有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章） c.國有土地使用權出讓合同文件及副圖（1份） d.*市建設項目選址意見書申請表（到區(qū)規(guī)劃局領?。?e.申請報告（紅頭文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料 b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 五、建設工程項目地名報批 1. 所需資料 a.項目批文（批準的項目建議書或其他計劃文件）（復印件一份） b.地形圖（均應劃示用地2份 c.總平面圖（3份） d.建設用地規(guī)劃許可證及批文 e.申請報告（紅頭

27、文件） f.其他需說明的圖紙或文件 2. 申辦程序 a.備齊上述所有資料及1500元支票 b.送區(qū)地名辦辦理 六、建設工程項目報建 1. 所需資料 a.*市建設工程報建表（到市報建處領?。?b.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及有關證明原件和復印件 c.項目建議書批文原件及復印件 d.銀行出具的建設資金落實證明（驗資報告） e.*市建設單位工程技術人員和管理人員核定申報表（到市報建處領取） f.專業(yè)技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件 g.住宅項目配套建設審核申請表 h.住宅新開工審核通知單 七、工程項目設計招標辦理 1. 所需資料 a.報建工程項目ic卡 b.*市建設工程設計招標項目登記表 c.*市建

28、設工程設計招標文件報批表（到市招標辦領?。?d.*市建設工程設計評標小組報批表（到市招標辦領?。?e.工程設計任務書 f.建設用地規(guī)劃許可證 g.工程項目選址意見批文 2.辦理程序 a.備齊上述資料 b.到市設計招標辦辦理 八、設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 1. 所需資料 a.項目設計方案、建設用地規(guī)劃許可證、項目選址意見書、設計任務書、項目建議書批文等若干份 b.會議通知書 2. 辦理程序 a.備齊上述資料 b.提前三天分送各評委 c.到市招標辦召開評標會（會務費300元） 中標辦理a.設計方案評標會會議紀要b.評委評標意見書 九建設工程規(guī)劃設計要求申辦 1. 所需資料 a.*市建設

29、工程規(guī)劃設計要求申請表（到區(qū)規(guī)劃局領?。?份 b.計劃批準文件 1份 c.土地使用權屬證件 1份 d.房屋權屬證 1份 e.危房鑒定報告 f.地形圖（劃示用地范圍） 2份 辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十工程項目設計方案深化修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設計方案 二、 基本建設工程預算審計咨詢及其流程一、基本建設工程預算審計咨詢及其流程基本建設工程預算是在施工圖設計完成之后編制的工程造價文件，稱為施工圖預算，亦稱“設計預算”，簡稱“預算”。因為是在施工之前編制的，所以它反映的只是基本建設工程的預計造價、計劃價格?；窘ㄔO工程預算審計咨詢業(yè)務內容，可以是編制預算，也可以是對已編

30、制的預算進行審核。1預算的編制的一般程序。(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，主要是國家和當?shù)卣C發(fā)的有關法律、法規(guī)和政策文件、相關的定額、取費標準、材料、設備價格等，以及施工圖紙、設計說明、施工方案、水文地質資料等；(2)制訂編制方案和計劃，主要是人員、時間的安排和編制步驟與要求；(3)計算工程量；(4)確定分部分項工程的單價；(5)計算合價并匯總；(6)計算各項取費；(7)計算該基本建設工程的預算總價，即預算造價。由于施工圖預算是實行工程包干，進行工程結算，實行經(jīng)濟核算和考核工程成本的依據(jù)，其編制是一項技術性和政策性要求很高的工作，特別是工程量的計算非常繁瑣。如果編制者不具獨立性，或業(yè)務水平

31、不夠，或責任心不強，都很難保證其準確性。因此，加強對施工圖預算的審計，對于保證基本建設工程的順利完成，維護甲乙雙方經(jīng)濟利益，控制造價，節(jié)約建設成本，具有重大的意義。2施工圖預算審計的一般程序。(1)熟悉和掌握資料和現(xiàn)場條件，與編制不同的是，還要熟悉和了解送審預算及其工程量計算底稿；(2)制訂審核方案和計劃，重點是選擇審查方法、人員和時間(包括核對時間)的安排，以及審查步驟和要求；(3)審查工程量是否準確，按照施工圖紙和送審預算的工程量計算底稿進行審查，如工程量計算底稿，則須自行計算后再與送審預算的工程量比較；(4)審查分部分項工程的單價是否正確合理，注意有無錯套、高套、重復選套定額的情況；(5

32、)審查設備、材料價格是否合理、符合規(guī)定；(6)審查有無計算錯誤；(7)審查各項取費是否符合規(guī)定；(8)綜合整理審查資料，形成初步成果；(9)與原編制單位交換意見、核對、簽章確認定案后形成最終成果。二、基本建設工程結算審計咨詢及其流程基本建設工程結算是在工程竣工后編制的工程造價文件，稱為竣工結算，簡稱“結算”。因為結算是在施工完成已經(jīng)竣工后編制的，所以它反映的是基本建設工程的實際造價。結算一般是由施工單位編制，提交建設單位審核批準。結算審計的一般程序：(1)熟悉和掌握資料及現(xiàn)場情況，與預算審計相比，還要著重熟悉和掌握施工合同(包括補充合同、補充協(xié)議等)關于結算的有關約定、工程施工過程中的變化(包

33、括設計變更和現(xiàn)場簽證、材料和設備價格的改變、國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定的變化等)、送審結算書及其工程量計算底稿、工程款的支付、質量驗收等資料。(2)步驟與預算審計基本相同，不同的是應根據(jù)竣工圖紙和設計變更來進行審查，特別要注意增加的是否多計、減少的是否未計或少計。(3)審查各項取費是否符合規(guī)定，要注意取費規(guī)定如果在施工期間發(fā)生變化，要嚴格按照規(guī)定以及合同的約定進行處理。(4)審查簽證費用，主要注意下列問題：簽證手續(xù)是否完備；簽證的原因是否合理，是否應計人工程造價；簽證的內容是否屬實；簽證的數(shù)量是否準確；簽證的價格是否合理；是否有重復現(xiàn)象。(5)審查索賠費用，包括乙方向甲方的索賠和甲方向乙方的索賠

34、，注意下列問題：索賠的手續(xù)是否符合合同的規(guī)定；索賠的原因是否成立；索賠的證據(jù)是否充分；索賠的計算是否準確合理。(6)綜合整理審查資料，形成初步成果。(7)與建設單位、施工單位交換意見，進行核對，并三方簽章確認后定案，形成最終成果。三、基本建設工程決算審計咨詢及其流程基本建設工程決算是竣工驗收交付使用階段，由建設單位編制的基本建設工程項目從籌建到竣工投入使用過程中總體實際成本的文件，是建設單位向國家報告基本建設工程總體實際造價和投資效果的重要文件，稱為竣工決算，簡稱“決算”?？⒐Q算要正確核定新增固定資產價值，考核投資效果。竣工決算由竣工決算報表、竣工決算報告說明書、竣工工程平面示意圖、工程造價

35、比較分析四部分組成。大中型基本建設工程項目竣工決算報表一般包括竣工工程概況表、竣工財務決算表、建設項目交付使用財產總表及明細表、建設項目建成交付使用后的投資效益表等，小型項目竣工決算報表則只由竣工決算總表和交付使用財產明細表組成?？⒐Q算應由建設單位編制，但由于某些原因，很多基本建設工程沒有編制竣工決算，有些竣工決算的編制質量不高，因此，也可由建設單位委托具有資質的社會中介咨詢機構幫助建設單位編制。1審核竣工決算的編制依據(jù)，包括竣工決算編制工作有無專門組織，各項清理工作是否全面、徹底，編制依據(jù)是否符合國家有關規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備，對遺留問題處理是否合理。2審核工程造價，這部分審計與

36、竣工決算的審計一樣；但還應增加對設備費、土地費、管理費等的審查。3審核基本建設工程的建設和概算執(zhí)行情況，包括是否按批準的初步設計進行，是否嚴格按批準的概算內容執(zhí)行，有無概算外項目和提高建設標準、擴大建設規(guī)模的情況，有無重大質量事故和經(jīng)濟損失。4審核竣工財務決算表，核實基本建設工程的資金的來源、支出及結余等財務情況。5審核基本建設工程合同工期執(zhí)行情況和合同質量等級控制情況。6審核交付使用資產情況，包括固定資產、無形資產、遞延資產確定得是否正確、真實，有關手續(xù)是否辦理、流動資產及其移交等內容，特別要注意待攤投資及其確定和分配是否合規(guī)、正確、尾工工程和結余資金是否真實、合規(guī)，建設收入是否合規(guī)，賬務處

37、理是否正確、分配是否合規(guī)，包干指標的完成情況，結余的核算和賬務處理是否合法、合規(guī)、真實、正確等。7綜合整理審核資料，形成初步成果。8與建設單位交換意見、核對后形成最終成果并提出對原竣工決算進行調整的意見。邁克?e?米勒斯房地產開發(fā)原理與程序中的房地產開發(fā)八階段模型 邁克米勒斯認為，開發(fā)商自有投資開發(fā)意向，到項目規(guī)劃設計、施工建設、營銷租賃、物業(yè)管理都有一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。雖然因具體條件的變化會導致保修環(huán)節(jié)的作為有所變化，但一般來說，各程序的的具體步驟不會有太大變化。他說“開發(fā)過程至少需要包括這樣一些階段：提出投資設想、細化這個設想、檢驗其可行性、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、項目開工建

38、設、竣工與投入使用、項目建成后的運營管理”。但是，米氏同時強調如下三個要點：實際的開發(fā)過程很難沿直線一步一步地向前進行，但我們歸納出來的開過不可能完全模擬開發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導致的工作步驟變化。開發(fā)是一種藝術，它是一種非常復雜且具有創(chuàng)造性的活動，開發(fā)中的有些做法不會合合乎邏輯，有許多決策要靠直覺做出判斷。在第一個階段，開發(fā)商都要考慮開發(fā)程序中所有還沒完成的階段，即每一個決策不僅要考慮對本階段的影響，更要考慮其對后續(xù)階段尤其是對項目整個生命周期的影響。其著名的八階段模型分為如下八個階段：一：提出投資設想開發(fā)商在對當?shù)胤康禺a市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資

39、可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。二：投資設想細化開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設想的開發(fā)用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。三：可行性研究開發(fā)商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據(jù)預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發(fā)計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。四：合同談判開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求牲確定最終設計方案，開發(fā)合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租住方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。五：簽署正式委托協(xié)議簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸

40、款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。六：工程建設開發(fā)商根據(jù)預算進行成本管理，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。七：竣工投入使用開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設施，租客入住，償還建設貸款，長期融資到位。八：房地產資產管理業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進行物業(yè)管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業(yè)的經(jīng)濟壽命、提高資產運行質量；非房地產企業(yè)將其作為固定資產，進入其投資組合中。三、 申請改變住宅建筑使用功能的工作程序1所需要的資料。 1)關于改變房屋使用功能申請書一式兩份。2) 房地

41、產證等房產證明（復印件）2份。3)建設工程規(guī)劃許可證或相關圖紙（復印件）。4)消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、交通管理、市政園林局、房屋結構安全鑒定。（復印件）（由商用的性質決定所需要的文件）5)工商營業(yè)執(zhí)照（復印件）。6)申請人身份證（復印件）。以上資料需要帶上正本。2到區(qū)規(guī)劃局送案的工作的步驟。1)先寫關于改變房屋使用功能申請書，一式兩份：2)準備所有的證件及復印件。3)到所屬區(qū)規(guī)劃局的監(jiān)檢科蓋章核對，然后由監(jiān)檢科呈上去。經(jīng)審批通過的可以改，不通過的退案：3關于報告的寫作要求： 1)說明住宅建筑的地點。2)改變使用功能的理由原因。3)業(yè)主的基本情況，公司或店鋪的經(jīng)營范圍，經(jīng)營期限。4)提出改變使用性

42、質的陳述及要求。4到區(qū)國土、房管局辦理步驟1)規(guī)劃局審批通過后，交案（證件和區(qū)城市規(guī)劃局審批、處理文件）到登記所入案，補辦土地有償使用手續(xù)、補交地價：辦理房地產變更登記。2)費用到計財處交。5主要費用1)一般違章罰款，80800元平方米。2)補交地價（見xx市國有土地使用權出讓金標準）3)測繪費 （見房地產測繪收費）。4)行政費用約100元左右。6備注 違章罰款，各個區(qū)有所不同，這是根據(jù)不同年限所決定的。但總的來說，94年后的比94年前稍貴。四、 房地產開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)所需要的文件材料一、立項審批1、項目立項申請報告書（原件一份）2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3、建設用地的權屬文件

43、或建設項目用地預審意見書（一份）4、項目建設投資概算（一份）5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）7、項目地形圖（一份）8、有關職能部門的意見。二、規(guī)劃設計1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設計紅線，提供規(guī)劃設計條件。2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。3、市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。三、建設工程報建（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1、計劃部門核發(fā)的固定資產投資許可證或主管部門批準的計劃任務書；2、規(guī)劃部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程

44、規(guī)劃許可證；3、國土部門核發(fā)的國有土地使用證；4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；5、人防辦核發(fā)的人民防空工程建設許可證；6、消防部門核發(fā)的建筑工程消防設計審核意見書；7、防雷設施檢測所核發(fā)的防雷設施設計審核書；8、地震辦公室核發(fā)的抗震設防審核意見書；9、建設資金證明；10、工程預算書和造價部門核發(fā)的建設工程類別核定書；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設工程施工公開招標申請表；3、建設工程監(jiān)理公開招標申請表。（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到

45、招標辦辦理手續(xù)。1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設工程施工邀請招標審批表；3、建設工程監(jiān)理邀請招標審批表；4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；5、法人營業(yè)執(zhí)照；6、其他申請邀請招標理由證明。（四）直接發(fā)包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；3、建設單位申請安排建設工程監(jiān)理單位報告；4、工商部門簽發(fā)的私營企業(yè)證明；5、法人營業(yè)執(zhí)照；6、建設工程直接發(fā)包審批表。（五）辦理建設工程質量監(jiān)督，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。1、規(guī)劃許可證；2、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；3、

46、工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；4、施工合同及其單位資質證書復印件；5、監(jiān)理合同及其單位資質證書復印件；6、施工圖設計文件審查批準書；7、建設工程質量監(jiān)督申請表；8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（六）辦理建設工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。1、建設單位提供的資料：（）工程施工安全監(jiān)督報告；（）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（）工程監(jiān)理中標通知書或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（）工程預算書（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價）；2、施工單位提供的資料：（）安全生產、文明施工責任制；（）安全生產、文明施

47、工管理目標；（）施工組織設計方案和專項技術方案；（）安全生產、文明施工檢查制度；（）安全生產、文明施工教育制度；（）項目經(jīng)理資質證書復印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復印件；（）現(xiàn)場設施、安全標志等總平面布置圖；（）購買安全網(wǎng)的合格證、準用證發(fā)票原件和復印件；（）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監(jiān)申請表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（七）領取施工許可證，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續(xù)。1、工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；2、工程監(jiān)理中標通知書和工程監(jiān)理合同；3、施工單位項目經(jīng)理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發(fā)的

48、樁機管理手冊）；4、使用商品混凝土購銷合同或經(jīng)建設行政主管部門批準現(xiàn)場攪拌的批文；5、質量監(jiān)督申請安排表；6、安全監(jiān)督申請安排表；7、建設工程質量監(jiān)督書；8、建設工程施工安全受監(jiān)證；9、施工許可申請表；四、建設工程竣工驗收（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監(jiān)站審核，質監(jiān)站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監(jiān)站派員現(xiàn)場監(jiān)督。1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；2、工程竣工驗收申請表；3、工程質量評估報告；4、勘察、設計文件質量檢查報告；5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；7、地基與基礎、主體

49、砼結構及重要部位檢驗報告；8、建設單位已按合同約定支付工程款；9、施工單位簽署的工程質量保修書；10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；11、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃驗收合格證；12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；13、質監(jiān)站責令整改的問題已全部整改好；14、造價站出具的工程竣工結算書。（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評價書。（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監(jiān)站辦理手續(xù)。1、工程竣工驗收報告；2、施工許可證；3、竣工驗收備案表；4、工程質量監(jiān)督報告；5、工程竣工驗收申請

50、表；6、工程質量評估報告；7、工程施工安全評價書；8、工程質量保修書；9、工程竣工結算書；10、商品住宅要提供住宅質量保證書和住宅使用說明書；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續(xù)。1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；（3）工程施工中標通知書或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現(xiàn)場簽證資料

51、；（13）竣工圖。2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。五、辦理預售許可證l、預售人已取得房地產開發(fā)證書、營業(yè)執(zhí)照。2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。3、持有建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證。4、計劃部門簽發(fā)的項目投資許可證。5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。6、已簽房屋施工合同。7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。8、建設銀行審核開發(fā)建設資金要達

52、到工程總投資25以上資金的驗資證明。9、已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶。10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。12、項目規(guī)劃平面圖(由核發(fā)預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。13、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 五、 房地產開發(fā)過程中涉及到的工作房地產開發(fā)企業(yè)設立準備、程序、管理、終止建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包

53、括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。申報規(guī)劃要點取得規(guī)劃要點通知書、建設項目選址地形圖項目建議書申報選址定點 申報規(guī)劃設計條件得到規(guī)劃設計條件通知書委托單位設計方案申報選址定點取得選址規(guī)劃意見通知書落實市政公用設施咨詢方案落實環(huán)保、節(jié)能、消防等措施環(huán)境影響評價報告書、地質勘察報告書、資金籌措可行性研究報告（可委托有資質的咨詢機構編制）申報得到，建設用地規(guī)劃許可證土地使用權取得一是取得城市規(guī)劃區(qū)國有土地，可參與國有土地使用權出讓的招標或者拍賣

54、或者在市場得到。國有土地使用權出讓程序：辦理建設用地委托釘樁辦理國有土地使用權出讓申請主管部門實地勘察土地估計報告的預審委托地價評估辦理核定地價手續(xù)辦理土地出讓審批簽訂國有土地使用權出讓合同領取臨時國有土地使用證領取正式國有土地使用證國有土地劃撥的程序國有土地使用權劃撥申請主管部門現(xiàn)場勘察劃撥用地申請的審核、批準取得劃撥用地的批準。二是征用集體土地其程序為：審查報批發(fā)布征地公告辦理補償?shù)怯浿贫ㄑa償安置方案市政府下文征地交納稅費辦理安置工作結案拆遷安置的法律程序：委托進行拆遷工作辦理拆遷申請審批、領取拆遷許可證辦理拆遷公告與通知辦理戶口凍結暫停辦理相關事項確定拆遷安置方案簽訂拆遷補償書面協(xié)議召開

55、拆遷動員會，進行拆遷安置發(fā)運作作拆遷補償款拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理移交拆遷檔案資料房屋拆遷糾紛的裁決強制拆遷規(guī)劃與市政配套建設單位對擬建項目意圖或方案說明。擬建工程方案示意圖。初步選址。取得市測繪院繪制的1/2000或1/500地形藍圖2份；地形圖包括擬建工程的用地范圍以內及周圍相鄰單位或建筑。取得供水（自來水公司）、供電（供電局）、供熱（熱力公司）、供氣（燃氣總公司）、雨污水排放（市政總公司）、電信（電信局）等市政公用設施書面咨詢意見。申請規(guī)劃要點規(guī)劃要點通知書（提交項目建議書以前）申報選址定點（取得選址規(guī)劃意見通知書）、申報規(guī)劃設計條件（取得規(guī)劃設計條件通知書）按照規(guī)劃設計條件委托有資質的

56、單位設計方案、落實市政公用設施咨詢方案、落實環(huán)保、節(jié)能、消防措施，環(huán)境影響評價報告書、地質勘察報告書，資金籌措。報審設計方案審定設計方案通知書（可研報告批準后）持項目選址意見書、批準的項目建議書、可研報告、設計方案批復等申領建設用地規(guī)劃許可證，經(jīng)人防國進行人防工程建設布局審查，國土資源局辦理土地預審，公安消防去除、公安交警支隊、教育局、水利局城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)范圍進行審查，最后由規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證并確定建設工程規(guī)劃設計條件。委托進行初步設計申報初步設計編制施工圖和年度投資計劃轉入正式計劃（方案批準、圖紙出齊、出讓金交納）到規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證開工前的準備辦理招標登記、招標準備、招標通告、編制招標文件并備案、編制招標工程標底、投標單位資格審批、召開招標會，勘察現(xiàn)場、投標、召開開標會議，進行開標、評標、決標