鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告（82頁）

1、專業(yè)服務(wù)價(jià)值鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告第一部分part one項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江新區(qū)，距離鎮(zhèn)江市區(qū)24公里，是鎮(zhèn)江重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。項(xiàng)目位于大港新區(qū)南部，緊鄰338省道，五峰山路與煙墩山路之間，周邊新建45萬方“萬頃良田”安置區(qū)為項(xiàng)目商業(yè)提供強(qiáng)有力的人口支撐。隨著新區(qū)城市中心南移，金港大道以南至港南路、沿江公路規(guī)劃為新區(qū)的cbd。利基點(diǎn)：1.所處區(qū)域?qū)儆诖蟾坌屡d板塊，發(fā)展?jié)摿Υ螅?.緊鄰沿江大道，地塊通達(dá)性良好。障礙點(diǎn)：1.偏離大港中心，配套不足；2.緊鄰安置小區(qū)，對(duì)項(xiàng)目形象造成一定影響區(qū)位地位國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，鎮(zhèn)江市物流基地之首,最優(yōu)化物流業(yè)配套設(shè)施服務(wù)。區(qū)域

2、交通地塊周邊交通通達(dá)性良好，往鎮(zhèn)江、丹陽、常州方向皆可通達(dá)，是新區(qū)的南門戶。二、項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目指標(biāo)占地43.5萬方，總建約71.5萬方，區(qū)域較大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)兼住宅的綜合性項(xiàng)目。項(xiàng)目整體分為a、b、c、d、e、f六個(gè)區(qū)域地塊，各地塊規(guī)劃物業(yè)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：本項(xiàng)目一期先行啟動(dòng)地塊a農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、地塊b農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、地塊f花鳥市場(chǎng)、地塊e沿街商業(yè)，故本報(bào)告主要針對(duì)上述地塊進(jìn)行闡釋。項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品為打造農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品交易基地量身定做，規(guī)劃目標(biāo)為一站式現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品交易大市場(chǎng)。規(guī)劃亮點(diǎn)：1、倉儲(chǔ)交易分離，使得貨流與客流、倉儲(chǔ)加工與交易有效隔離開互不干擾；2、規(guī)劃物業(yè)功能齊全，包括交易商鋪、辦公、綜合服務(wù)、居住、加

3、工、倉庫和露天堆場(chǎng)等；3、交通組織合理，道路均根據(jù)貨運(yùn)專業(yè)設(shè)計(jì)，人車、客運(yùn)貨運(yùn)分流；4、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格， 沉穩(wěn)大氣；5、注重綠色生態(tài)、人文景觀的融入，品質(zhì)較高。規(guī)劃不足：1、各區(qū)域地塊規(guī)模一般，如若單獨(dú)上市缺少規(guī)模效應(yīng)，各區(qū)域難以單獨(dú)形成專業(yè)市場(chǎng)氣候；2、沿街商鋪“1拖3”，“1拖4”設(shè)計(jì)，導(dǎo)致大量商鋪面積過大，商業(yè)價(jià)值明顯降低，商鋪的均好性差?？紤]一二樓相連，三四樓單獨(dú)樓層，通過增加連廊和公共樓道實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。swot分析優(yōu)勢(shì)strength：區(qū)位優(yōu)勢(shì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是鎮(zhèn)江重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?新區(qū)城市中心南移，市場(chǎng)建設(shè)與新區(qū)建設(shè)相輔相成，互相帶動(dòng)。市區(qū)主干道從地塊穿越而過，便捷

4、的交通、全新的規(guī)劃，為項(xiàng)目預(yù)留了充足的發(fā)展空間。交通優(yōu)勢(shì)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)交通資源的依賴性非常強(qiáng)。要做到農(nóng)產(chǎn)品流通的航母，需要結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)鏈的連結(jié)?！八?、鐵、公、空”綜合性貨運(yùn)交通樞紐位置， 便利的交通，是項(xiàng)目成功的必要條件，為項(xiàng)目做大，做強(qiáng)奠定了基礎(chǔ)。政府支持作為新區(qū)重點(diǎn)民生項(xiàng)目，新區(qū)政府從一開始就對(duì)本項(xiàng)目給予了很高的期望和極大的支持。項(xiàng)目總體戰(zhàn)略思想的提出和項(xiàng)目立項(xiàng)過程和運(yùn)做過程中，傾注極大的努力，在后期運(yùn)營(yíng)時(shí)可提供各種相應(yīng)的優(yōu)惠政策，政企協(xié)作，資源整合，共同打造農(nóng)產(chǎn)品流通的航空母艦創(chuàng)造了良好的環(huán)境。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)集合物流、加工、倉儲(chǔ)、交易等功能齊全的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。建筑規(guī)劃均以農(nóng)

5、貿(mào)產(chǎn)品交易規(guī)劃為目標(biāo)的一站式現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)專業(yè)大市場(chǎng)。建筑品質(zhì)較高，用材精良，均為首屈一指。劣勢(shì)分析weakness：配套服務(wù)地塊距傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)有一段距離，周邊商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)尚待時(shí)日。因此，今后市場(chǎng)所需的配套服務(wù)在前期基本尚需要靠?jī)?nèi)部配套來解決，相關(guān)市場(chǎng)的培育工作比較艱巨。而且，本項(xiàng)目規(guī)劃了較大比重的配套商業(yè)物業(yè)，目前周邊的配套現(xiàn)狀將無法滿足項(xiàng)目的需求。開發(fā)經(jīng)驗(yàn)雖然項(xiàng)目得到政府的支持，但對(duì)于開發(fā)商和整個(gè)社會(huì)，都還是一個(gè)全新的領(lǐng)域，要求開發(fā)者對(duì)農(nóng)產(chǎn)品流通、現(xiàn)代物流、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作等多個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的都有較深的理解，對(duì)于開發(fā)公司的管理團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)模式、管理隊(duì)伍、資源整合能力都將是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。機(jī)會(huì)opp

6、ortunity：大環(huán)境隨著國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加快，完善各級(jí)市場(chǎng)的任務(wù)也越加急迫，來自周圍環(huán)境的有利影響基本來自兩個(gè)方面：一、政府的政策支持；二、農(nóng)產(chǎn)品流通逐漸受到重視。區(qū)域發(fā)展新區(qū)處于快速城市化的大建設(shè)時(shí)期，商業(yè)配套發(fā)展處于擴(kuò)容期。新區(qū)商業(yè)配套發(fā)展大方向?yàn)閷I(yè)大市場(chǎng)的規(guī)劃趨勢(shì)。威脅threat：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未來還有規(guī)劃其他市場(chǎng)的可能性，存在隱性競(jìng)爭(zhēng)威脅。同樣，各地近兩年都在加大了農(nóng)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，規(guī)模和檔次也都逐漸走高，因此，來自同類產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈。執(zhí)行項(xiàng)目現(xiàn)在還只停留在規(guī)劃藍(lán)圖階段。任何策略和規(guī)劃的實(shí)施，離不開專業(yè)、科學(xué)合理的有效執(zhí)行。這一過程會(huì)有太多的不確定因素，都有可能

7、產(chǎn)生偏差，需要整合、協(xié)調(diào)、調(diào)動(dòng)各方面的資源。三、核心問題界定本項(xiàng)目將樹立鎮(zhèn)江乃至華東及長(zhǎng)三角農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)標(biāo)桿形象；未來將具有極強(qiáng)的市場(chǎng)輻射力。因此，我們需要解決以下核心問題核心問題一：我們面對(duì)怎樣的市場(chǎng)，怎樣的環(huán)境？ 核心問題二：如何進(jìn)行項(xiàng)目定位，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益并舉？核心問題三：如何銷售招商，吸引客戶進(jìn)駐？核心問題四：如何經(jīng)營(yíng)達(dá)到旺場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目后期持續(xù)性發(fā)展？第二部分part two市場(chǎng)分析第一部分 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)專題分析中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)20多年來從無到有，迅猛發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。2010年全國(guó)億元以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量為1497家，比2009年增加了234

8、家。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在滿足城鄉(xiāng)消費(fèi)、擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品流通范圍、促進(jìn)農(nóng)民增收、推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方面發(fā)揮了積極的作用，已成為解決“三農(nóng)”問題的一個(gè)重要突破口。從全國(guó)范圍來看，農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng)成交額的年復(fù)合增長(zhǎng)率約在15%左右。中國(guó)成交額億元農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)對(duì)比分析2010年全國(guó)商品交易市場(chǎng)10強(qiáng)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)序號(hào)市場(chǎng)名稱交易額（億元）1深圳布吉2562北京新發(fā)地2133廣州江南蔬菜1844常州凌家塘1155重慶觀音橋1126南京農(nóng)副產(chǎn)品物流中心1057商丘農(nóng)產(chǎn)品1018蘇州市南環(huán)橋農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)949青島城陽7010浙江農(nóng)都 農(nóng)產(chǎn)品65中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展前景生產(chǎn)：中國(guó)面積近1000萬平方公里，氣候類型復(fù)

9、雜多樣，北為暖溫帶、溫帶、寒溫帶，南為亞熱帶和熱帶，農(nóng)產(chǎn)品品種上千種；中國(guó)有2.3億農(nóng)戶，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小且分散。消費(fèi)：中國(guó)是一個(gè)消費(fèi)大國(guó)，擁有13億人口，每天要吃掉160多萬頭豬、2400多萬只雞。中國(guó)人飲食多樣，有十大菜系，每個(gè)菜系都有上千個(gè)品種，從而，農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)呈現(xiàn)分散化、多樣化、個(gè)性化特征。政府支持：中國(guó)是典型的“小生產(chǎn)、大流通”，需要批發(fā)市場(chǎng)發(fā)揮集散功能。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的未來發(fā)展?jié)摿薮?。?guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)各類商品交易市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)可以看出農(nóng)業(yè)品綜合市場(chǎng)保持著年15%的增長(zhǎng)速度。對(duì)于關(guān)系國(guó)計(jì)民生的菜籃子工程，商務(wù)部最近也出臺(tái)了一系列政策，加大扶持重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)的力度，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品未來的發(fā)展有

10、積極的推動(dòng)作用。把農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)作為流通設(shè)施加以規(guī)范和發(fā)展；并鼓勵(lì)國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)自20世紀(jì)80年代初出現(xiàn)后，在政府的引導(dǎo)和政策扶持下，從零起步，從無到有，迅猛發(fā)展，迅速成為我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通的主渠道。多年來的實(shí)踐證明，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在保障城市安全食品供應(yīng)、搞活農(nóng)產(chǎn)品流通、推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、帶動(dòng)農(nóng)民增收等諸多方面發(fā)揮了極大的積極作用，已經(jīng)成為解決“三農(nóng)”問題的有效途徑。但是，在中國(guó)現(xiàn)代化、城市化、全球貿(mào)易一體化的進(jìn)程中，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)也面臨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)者食品衛(wèi)生質(zhì)量方面逐步提升的要求和農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際貿(mào)易的壓力，亟需全面升級(jí)改造。當(dāng)

11、前，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)： 一是向規(guī)?；较虬l(fā)展。我國(guó)億元以上投資規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量逐年增加，市場(chǎng)單體規(guī)模迅速擴(kuò)大，涌現(xiàn)出一批輻射能力強(qiáng)，社會(huì)知名度高的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。二是專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展迅速。據(jù)一份并不完整的調(diào)查數(shù)據(jù)，列入調(diào)查對(duì)象的家億元以上的農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)數(shù)據(jù)中，專業(yè)市場(chǎng)有家，比上年增加家；綜合市場(chǎng)家，卻比上年減少家；調(diào)查說明，近年來我國(guó)專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)新建數(shù)量出現(xiàn)了較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 三是經(jīng)營(yíng)環(huán)境有了改觀，各地市場(chǎng)普遍進(jìn)入新一輪升級(jí)改造期。根據(jù)全國(guó)城市農(nóng)貿(mào)中心聯(lián)合會(huì)行業(yè)組織的調(diào)查，2005年我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的交易廳（棚）面積比2004年增長(zhǎng)了，內(nèi)設(shè)的檢測(cè)

12、室增加了。 四是配送功能正在逐步加強(qiáng)。目前，一些規(guī)模較大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)配合新型的電子設(shè)備，正在積極拓展面向零售終端的配送業(yè)務(wù)，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)超市、配送中心超市等嶄新的業(yè)態(tài)、模式得到了快速發(fā)展。 各地多家頗具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)承擔(dān)了我國(guó)億萬家庭的餐桌食品供應(yīng)，他們已經(jīng)成為連接農(nóng)村與城市間、政府與家庭間、生產(chǎn)與消費(fèi)間的重要紐帶與橋梁。一些經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為，經(jīng)歷多年的成長(zhǎng)期，國(guó)內(nèi)各地4000多家成熟的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)本身也是一種稀有的市場(chǎng)資源，是朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著國(guó)家對(duì)各類農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資管理政策的調(diào)整和市場(chǎng)改造機(jī)遇的出現(xiàn)，4000多家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的投資價(jià)值、投資空間、投資回報(bào)等問題有望成為吸引國(guó)內(nèi)外新一

13、輪投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。江蘇省農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀江蘇既是現(xiàn)代化大省也是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大省，毗鄰?fù)睢⒄?、滬、魯，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，改革開放以來，全省先后建成各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)112家，2010年全省50家省級(jí)重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)交易額1325.2億元，同比增幅18.6%。目前，全省有省級(jí)重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)50家、農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)30家，其中年交易額突破100億元的2家、超50億元的10家、超30億元的13家、超20億元的19家，國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)6家?？焖侔l(fā)展的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)一定程度上促進(jìn)了當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的流通。江蘇省農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展主要呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是市場(chǎng)交易額迅速增長(zhǎng)。二是市場(chǎng)帶動(dòng)能力逐

14、步增強(qiáng)。三是市場(chǎng)品牌建設(shè)成效顯著，市場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合效益顯現(xiàn)。各市場(chǎng)在發(fā)展的同時(shí)，注重發(fā)展“市場(chǎng)帶基地”經(jīng)營(yíng)模式。徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)已建立農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地200余個(gè)，帶動(dòng)農(nóng)戶20余萬戶。常州武進(jìn)夏溪花木市場(chǎng)帶動(dòng)形成22萬畝的規(guī)?；痉N植基地、45個(gè)特色花木專業(yè)村。此外，各市場(chǎng)在發(fā)展過程中注重品牌建設(shè)，充分發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品品牌效益，同時(shí)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。但同時(shí)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)也存在市場(chǎng)規(guī)模小，輻射能力弱；冷藏和廢污處理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套；農(nóng)產(chǎn)品供求、預(yù)測(cè)分析、產(chǎn)銷動(dòng)態(tài)等信息服務(wù)滯后，信息資源缺乏整合等問題。相對(duì)于眾多的農(nóng)村人口和豐富的農(nóng)產(chǎn)品品種和產(chǎn)量，農(nóng)產(chǎn)品“賣難”問題仍然十分突出。江蘇省主要農(nóng)產(chǎn)品批

15、發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀總體表 市場(chǎng)數(shù)量 市場(chǎng)類型總數(shù)量（個(gè)）其中2010年交易額（億元）產(chǎn)地市場(chǎng)銷地市場(chǎng)現(xiàn)有合計(jì)112565614831631其中綜合522230880248蔬菜7348705干鮮果品9183823水產(chǎn)品1512314923肉禽蛋7434614糧油945103869茶葉211456261花卉98111287其他211192鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀鎮(zhèn)江目前擁有農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)近100家，基本形成以大型農(nóng)產(chǎn)品集散中心為龍頭、生鮮超市為主導(dǎo)、社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為補(bǔ)充的農(nóng)產(chǎn)品基本流通網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)江大型農(nóng)產(chǎn)品集散中心目前僅有位于官塘的鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和句容農(nóng)博園2家，在建的有新區(qū)鎮(zhèn)江食品商城、丹陽中國(guó)供銷華東農(nóng)

16、副產(chǎn)品物流園以及本項(xiàng)目，鎮(zhèn)江農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展起步晚，普遍存在以下問題和現(xiàn)象： 目前多數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)類市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和模式不太適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。 環(huán)境改善和經(jīng)營(yíng)成本的增加，尚未能有效提升銷售額增加，使得商戶利潤(rùn)在逐漸降低。 多數(shù)市場(chǎng)內(nèi)存在產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)分區(qū)不明確，交叉現(xiàn)象嚴(yán)重，不能集中化、規(guī)?；?、規(guī)范化。 中小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的配套機(jī)構(gòu)和一些基礎(chǔ)設(shè)施不完善，影響市場(chǎng)整體的形象和經(jīng)營(yíng)。 除鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)外，其它農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)缺少統(tǒng)一規(guī)劃、管理水平較低。 中小型市場(chǎng)的農(nóng)產(chǎn)品檔次低、技術(shù)含量低，經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)為“自給自足”的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。 超市深加工蔬菜的出現(xiàn)，使農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)人群細(xì)分化，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)格局正發(fā)

17、生變化。 多數(shù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)部的通道設(shè)計(jì)和分區(qū)布置不合理，人車不分流，使得交通比較擁擠。由于鎮(zhèn)江大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)較少，其他社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目并不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，本項(xiàng)目未來主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來源于鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、鎮(zhèn)江食品商城以及丹陽中國(guó)供銷華東農(nóng)副產(chǎn)品物流園項(xiàng)目。典型案例一：鎮(zhèn)江市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位：鎮(zhèn)江市官塘橋項(xiàng)目規(guī)模：總體規(guī)劃用地1000畝，第一階段用地310畝，首期用地151畝經(jīng)營(yíng)范圍：農(nóng)副產(chǎn)品（蔬菜、果品、糧油、種子、農(nóng)貿(mào)、飼料、化肥、苗木、花卉、茶葉、藥材、畜禽蛋）的購(gòu)銷加工；副食品（食用油、南北貨、山地貨等|的批發(fā)；各類定型包裝食品的批發(fā)；散裝食品（干鮮蔬菜、干鮮果品、調(diào)味品）

18、的批發(fā)；日用百貨、勞保用品、廚房用品、針紡織品、鋼材、建筑材料、五金交電、化工產(chǎn)品（危險(xiǎn)品除外）、煤炭、汽車及配件的批發(fā)零售以及為市場(chǎng)配套的物流、倉儲(chǔ)、汽一修理；餐飲、娛樂；技術(shù)、信息中介服務(wù)；室內(nèi)外裝潢及物業(yè)管理。經(jīng)營(yíng)布局：1.糧油區(qū)10.水產(chǎn)區(qū)2.干貨區(qū) 11.12蔬菜區(qū)3.4.5蔬菜區(qū)13.干貨區(qū)6.7.家禽區(qū)15.糧油區(qū)8.9.水果區(qū) 市場(chǎng)未來發(fā)展區(qū)域如上圖所示：16 檢測(cè)中心、辦公大樓17 宿舍樓、食堂18 水產(chǎn)區(qū)19 海鮮區(qū)20 家禽區(qū)21 冷鮮肉商家來源：廣東、福建、山東、安徽、河南、河北、內(nèi)蒙古、四川、浙江、上海、蘇北等地區(qū)管理模式：市場(chǎng)管理公司統(tǒng)一管理價(jià)格：銷售價(jià)格8000元

19、/平米 租賃價(jià)格500-1200元/月推廣模式：每年一屆年貨展銷會(huì)經(jīng)營(yíng)情況：目前一期租賃在80%左右，經(jīng)營(yíng)狀況一般，只占整個(gè)鎮(zhèn)江批發(fā)市場(chǎng)占有率30%左右。項(xiàng)目總結(jié)：本項(xiàng)目成功借鑒點(diǎn)由專業(yè)的招商管理公司統(tǒng)一管理；招商先行；政府資源整合，引進(jìn)鎮(zhèn)江糧油交易中心。本項(xiàng)目不足與原產(chǎn)地對(duì)接不夠，導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格成本高，品種單一，與周邊常州凌家塘等市場(chǎng)相比無任何競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；推廣渠道單一，推廣頻率不足；功能布局一般，缺少深加工等新興業(yè)態(tài)的布局；物流、倉儲(chǔ)、冷庫等配套缺乏。典型案例二：鎮(zhèn)江食品商城項(xiàng)目區(qū)位：鎮(zhèn)江市丁卯谷陽南路18號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積4.9萬方，建筑面積7.7萬方經(jīng)營(yíng)范圍：集食品批發(fā)、餐飲、娛樂為一體的

20、全新“一站式”生活模式集散地，經(jīng)營(yíng)布局：項(xiàng)目設(shè)有“食品大賣場(chǎng)”和“優(yōu)盛廣場(chǎng)”兩大板塊，退臺(tái)式商業(yè)設(shè)計(jì)，食品商城一樓：水產(chǎn)品 、二樓：煙酒茶葉 、三樓：休閑進(jìn)口產(chǎn)品、保健品 商家來源：福建、浙江等管理模式：商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣價(jià)格：租售結(jié)合，售后返租，一樓13996元/ 二樓12996元/ 三樓8998元/。包租合同10年一簽，前5年穩(wěn)定收益每年7%，前3年一次性返還，第4年至第5年我們保底7%的回報(bào)率，第6年至第10年的回報(bào)率按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情的遞增開發(fā)商20%，業(yè)主80%。推廣模式：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外、分銷等多種渠道，贊助鎮(zhèn)江金婚慶典等多個(gè)大型活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)情況：一期銷

21、售銷售率95%，目前招商中項(xiàng)目總結(jié)：本項(xiàng)目成功借鑒點(diǎn)注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃布局，獨(dú)有的退臺(tái)式設(shè)計(jì)極大的提升了商業(yè)價(jià)值；注重以龍頭業(yè)態(tài)帶動(dòng)市場(chǎng)，選擇了以水產(chǎn)業(yè)等特色業(yè)態(tài)；注重體驗(yàn)式商業(yè)打造，形成吃、喝、玩樂的一站式商業(yè)城；注重多渠道推廣和品牌形象塑造，保證了項(xiàng)目銷售和招商的順利進(jìn)行。典型案例三：丹陽中國(guó)供銷華東農(nóng)副產(chǎn)品物流園中國(guó)供銷華東農(nóng)副產(chǎn)品物流園占地310畝，總建筑面積30萬平方米。功能區(qū)劃分為展覽展示綜合服務(wù)大樓、交易區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)、配套設(shè)施區(qū)。整個(gè)園區(qū)分為兩期建設(shè)：一期建設(shè)展覽展示綜合服務(wù)大樓、農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)、日雜百貨交易區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)、配送區(qū)。二期建設(shè)水果蔬菜交易區(qū)，農(nóng)資交易區(qū)。預(yù)計(jì)2013年

22、整體建設(shè)完畢，初期實(shí)現(xiàn)年交易額50億元以上，全面運(yùn)營(yíng)后達(dá)到上百億元。與中國(guó)供銷集團(tuán)一起，共同打造國(guó)內(nèi)一流的農(nóng)副產(chǎn)品展示中心、交易中心和物流配售中心。該項(xiàng)目屬于政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目，也是江蘇省重點(diǎn)農(nóng)副產(chǎn)品項(xiàng)目，與央企中國(guó)供銷農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)控股有限公司合作，模式成熟，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等均有所保證。同時(shí)該項(xiàng)目由于與本項(xiàng)目距離較近，對(duì)于本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)專題分析總結(jié)1.對(duì)于關(guān)系國(guó)計(jì)民生的菜籃子工程農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，無論是從國(guó)家還是地方都持支持政策，為農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展和成長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)；2.做為農(nóng)業(yè)大省江蘇,目前現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)數(shù)量和檔次規(guī)模遠(yuǎn)不能滿足農(nóng)副產(chǎn)品流通需要，農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展和提檔升級(jí)勢(shì)在必行；3

23、鎮(zhèn)江市農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，目前基本還是小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)零售為主，大型批發(fā)依然主要依賴周邊城市，鎮(zhèn)江切實(shí)需要大型功能齊全、產(chǎn)品豐富、價(jià)格實(shí)惠的綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的出現(xiàn)。4成功典型項(xiàng)目越來越注重產(chǎn)品規(guī)劃、配套、渠道建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的提升。第二部分 花卉市場(chǎng)專題分析花卉可以反映出一個(gè)國(guó)家的文化、科學(xué)和藝術(shù)水平的一個(gè)側(cè)面。這不但表現(xiàn)在花卉品種的豐富新奇和栽培技術(shù)的科學(xué)先進(jìn)上，同時(shí)也表現(xiàn)在藝術(shù)布局和設(shè)計(jì)上。在某種意義上，它還象征著一個(gè)國(guó)家興旺發(fā)達(dá)、生活豐富多彩的美好景象。改革開放以來，隨著人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)花卉的需求日益擴(kuò)大，有效促進(jìn)了花卉生產(chǎn)的發(fā)展。目前，花卉已發(fā)展成為一個(gè)大型產(chǎn)業(yè)，成為人

24、們生活中的重要組成部分。一、市場(chǎng)分析花卉作為商品大規(guī)模生產(chǎn)，是在第二次世界大戰(zhàn)之后。伴隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，花卉產(chǎn)業(yè)以其獨(dú)特的魅力，保持著旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，成為世界上最具有活力的產(chǎn)業(yè)之一?；ɑ墚a(chǎn)品成為國(guó)際貿(mào)易的大宗商品，消費(fèi)量逐年穩(wěn)步上升中國(guó)花卉市場(chǎng)的現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界花卉栽培面積已達(dá)223萬公頃。其中亞太地區(qū)花卉栽培面積最大，而其中又以中國(guó)的栽培面積最廣，目前中國(guó)已成為世界最大的花卉生產(chǎn)基地。自1984年到現(xiàn)在這20多年間，中國(guó)花卉種植面積增長(zhǎng)44倍，產(chǎn)值增長(zhǎng)70倍，出口創(chuàng)匯增長(zhǎng)71倍。雖然我國(guó)的花卉栽培面積最大，但花卉產(chǎn)業(yè)卻不十分發(fā)達(dá)，也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展等原因，我國(guó)的花卉的消費(fèi)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的

25、水平。在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的三個(gè)地區(qū)：歐盟、美國(guó)、日本形成了三個(gè)花卉消費(fèi)中心。這三個(gè)消費(fèi)中心進(jìn)口的花卉占世界花卉貿(mào)易的99，其中歐共體占主導(dǎo)地位達(dá)80；美國(guó)占13；日本占6。我國(guó)花卉產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀具體表現(xiàn)：1面積、產(chǎn)值繼續(xù)增長(zhǎng)由于人們生活水平的提高和環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)，各地興起綠化美化的熱潮，草坪發(fā)展較快，達(dá)l億m2?；ɑ苊娣e增長(zhǎng)較快的地區(qū)有江蘇、河北、云南、河南、福建等地?；ɑ墚a(chǎn)品的整體質(zhì)量有所提高，產(chǎn)品呈多樣化，目前已由盆景和小盆花發(fā)展到鮮切花、盆花、觀賞植物、草坪和傳統(tǒng)盆景等五大類，初步滿足了不同消費(fèi)者對(duì)花卉產(chǎn)品的需求。2區(qū)域布局明顯優(yōu)化各地按照花卉產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求，把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為商品優(yōu)勢(shì)，由個(gè)體生產(chǎn)

26、向商品化、規(guī)?；蛯I(yè)化方向轉(zhuǎn)變，由大田向大田和溫室相結(jié)合的栽培方式轉(zhuǎn)變，由分散經(jīng)營(yíng)向集約化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)產(chǎn)區(qū)繼續(xù)擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，新區(qū)發(fā)展注意集中連片，有力促進(jìn)了區(qū)域布局的調(diào)整和優(yōu)化。目前，基本形成了以云南、北京、上海、廣東、四川、河北為主的切花生產(chǎn)區(qū)域；以江蘇、浙江、四川、廣東、福建、海南為主的苗木和觀葉植物生產(chǎn)區(qū)域；以江蘇、廣東、浙江、福建、四川為主的盆景生產(chǎn)區(qū)域；以四川、云南、上海、遼寧、陜西、甘肅為主的種球(種苗)生產(chǎn)區(qū)域。3新品種和技術(shù)得到廣泛應(yīng)用與推廣各地根據(jù)市場(chǎng)需求，加大新品種選育、引進(jìn)和推廣力度，如引進(jìn)的國(guó)外優(yōu)良品種有多頭小菊、美女櫻、郁金香等，自育成的新品種 旱小菊，抗逆性強(qiáng)，有利

27、于園林綠化。一些優(yōu)良品種應(yīng)用于生產(chǎn)，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。與此同時(shí)，各地注重提高花卉產(chǎn)品的科技含量，加大技術(shù)培訓(xùn)力度，提高花農(nóng)的整體素質(zhì)。花卉的技術(shù)研究有了新的進(jìn)展。如針對(duì)南北不同氣候，對(duì)生態(tài)優(yōu)質(zhì)盆花和種苗生產(chǎn)技術(shù)研究，保證“南花北調(diào)”和“北花南調(diào)”。另外，無土栽培、組培快繁及苗木脫毒技術(shù)也在花卉生產(chǎn)中得到應(yīng)用。江蘇花卉市場(chǎng)的現(xiàn)狀江蘇作為我國(guó)最大的花木主產(chǎn)地之一，目前已擁有6個(gè)國(guó)家級(jí)、11個(gè)省級(jí)“花木之鄉(xiāng)”，全省花木面積接近70萬畝，居全國(guó)第二。近幾年來，隨著人民生活水平的提高，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的全面展開以及人們對(duì)環(huán)境建設(shè)的日益重視，花卉消費(fèi)市場(chǎng)迅速升溫。江蘇省花卉行業(yè)抓住機(jī)遇，得

28、到快速發(fā)展，并呈現(xiàn)出下列趨勢(shì)： 1生產(chǎn)總量迅速擴(kuò)大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。1990年至1993年，江蘇省花卉種植面積一直穩(wěn)定在10萬畝左右，銷售產(chǎn)值近2億元。九十年代中期以后，花卉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開始駛?cè)肟燔嚨馈?999至2001年，全省花卉種植面積連續(xù)跨上20萬畝、30萬畝、40萬畝的臺(tái)階，實(shí)現(xiàn)了三年三大步。至2002年，全省花卉種植面積達(dá)54萬畝，目前是70萬畝，是1990年面積的7倍多，使花卉業(yè)成為種植業(yè)內(nèi)增幅最大、最具活力的朝陽產(chǎn)業(yè)。 在生產(chǎn)面積大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，花卉業(yè)內(nèi)部及時(shí)進(jìn)行了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，積極發(fā)展適銷對(duì)路的產(chǎn)品，打破了以觀賞苗木尤其是以“廣、雪、龍”唱主角的傳統(tǒng)種植模式，形成了觀賞苗木

29、、盆景、盆栽花卉、鮮切花和草坪共同發(fā)展的新格局。 2區(qū)域化布局日趨合理，規(guī)?；潭让黠@提高。通過近幾年農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，目前，江蘇省已逐漸形成了蘇南設(shè)施盆花苗木區(qū)、蘇中苗木盆景花卉區(qū)、淮北苗木花卉區(qū)，連云港反季節(jié)切花花卉區(qū)、寧鎮(zhèn)丘陵名花草坪花卉區(qū)等五大產(chǎn)區(qū)，面積達(dá)38萬畝，占全省花卉縱面積的90左右。全省有花并種植在萬畝以上的大縣(市)10個(gè)，3000畝以上的專業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)36個(gè)，500畝以上的專業(yè)村80個(gè)全省從事花木生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶已超過30萬戶，其中經(jīng)營(yíng)面積20畝以上的大戶有2600戶，50畝以上的大戶有1100戶，100畝以上的大戶370戶，農(nóng)民和社會(huì)各界投資開發(fā)花卉生產(chǎn)領(lǐng)域的熱情日漸高漲。在

30、產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，全省形成了一批各具特色的生產(chǎn)基地。在揚(yáng)州、甫通等沿江地區(qū)建立了商品盆景基地，在無錫、蘇州等城市近郊建立了盆栽花卉生產(chǎn)基地，在連云港市建立了以球根花卉為主的反季節(jié)切花生產(chǎn)基地，在常州、江都、沭陽、句容等廣大農(nóng)區(qū)建立了觀賞苗木和草坪草生產(chǎn)基地，區(qū)域化經(jīng)濟(jì)特征日趨明顯。 3龍頭企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)。江蘇省在發(fā)展花卉生產(chǎn)的同時(shí)，積極培育一批龍頭企業(yè)，實(shí)施龍頭帶動(dòng)戰(zhàn)略，發(fā)揮企業(yè)集團(tuán)在技術(shù)、資金、信息、人才等方面的優(yōu)勢(shì)。 1992年，武進(jìn)夏溪鎮(zhèn)成立了華夏花木園林集團(tuán)公司，該公司發(fā)揮龍頭作用，對(duì)外承接各類園林綠化工程，以過硬的技術(shù)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了信譽(yù)，樹立了良好的企業(yè)形象，獲得“全國(guó)花木優(yōu)

31、秀企業(yè)”和“江蘇省花卉優(yōu)秀企業(yè)”稱號(hào)。集團(tuán)公司還圍繞產(chǎn)業(yè)化這一主題，做好公司基地農(nóng)戶這篇文章，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以基地為依托，帶動(dòng)農(nóng)戶發(fā)展生產(chǎn)。目前武進(jìn)市已有各類花木公司50余個(gè)，花卉種植面積10萬畝，從業(yè)農(nóng)戶37萬余戶，龍頭企業(yè)的規(guī)模和帶動(dòng)效應(yīng)得到了充分發(fā)揮。 如皋綠園自1984年創(chuàng)辦以來，不斷開拓進(jìn)取，積極利用外資，成立了兩個(gè)合資企業(yè)，開展盆景出口、綠化苗木生產(chǎn)、承接園林工程等項(xiàng)業(yè)務(wù)。該公司在注重自我發(fā)展的同時(shí)，還發(fā)揮示范輻射作用，把原來分散的、自發(fā)性生產(chǎn)的農(nóng)戶、苗圃組織起來，形成群體優(yōu)勢(shì)，公司自身也得到了發(fā)展，資產(chǎn)由原來6000元貸款增加到自有資產(chǎn)4千多萬元，成為集生產(chǎn)、科研、銷售、服務(wù)于一

32、體的花卉盆景專業(yè)化生產(chǎn)和園林工程建設(shè)相結(jié)合的集團(tuán)公司。近幾年來，江蘇省還涌現(xiàn)出一批上規(guī)模、上檔次的花卉外資企業(yè)和民營(yíng)科技型花卉企業(yè)，成為發(fā)展高效花卉業(yè)的典型。 4流通網(wǎng)絡(luò)逐步形成。目前，江蘇全省已有各類花卉市場(chǎng)112個(gè)，其中面積超過1000平米的市場(chǎng)有61個(gè)。如花木重點(diǎn)產(chǎn)區(qū)武進(jìn)市夏溪鎮(zhèn)投資1500萬元，建立了15000平米的花木交易市場(chǎng)，年交易額達(dá)5000萬元。“如皋江蘇花木城”，經(jīng)營(yíng)攤位不斷擴(kuò)大，目前已達(dá)300多個(gè)。素有“花木之鄉(xiāng)”美譽(yù)的江都，從1992年開始，市政府及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)先后投資幾百萬元建立花木市場(chǎng)。目前，如皋、江都、沭陽、武進(jìn)等花木主產(chǎn)區(qū)普遍采取政府引導(dǎo)、花農(nóng)投資的辦法，沿路建起了“

33、十里花市”、“花卉走廊”等吸引客戶。在市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，配套設(shè)施和服務(wù)不斷完善，通過“筑巢引鳳”吸引眾多的花卉生產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)場(chǎng)交易。目前全省有花卉經(jīng)紀(jì)人3萬多人，并形成了龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)。他們跑遍全國(guó)各地，不僅將產(chǎn)地的花木銷出去，更重要的是他們帶回了準(zhǔn)確及時(shí)的市場(chǎng)信息，發(fā)揮了產(chǎn)銷之間的橋梁作用。 5科技水平不斷提高。江蘇省花卉教學(xué)、科研、生產(chǎn)等有關(guān)部門實(shí)施科技興花戰(zhàn)略，在花卉基礎(chǔ)理論研究和生產(chǎn)技術(shù)推廣應(yīng)用等方面深入探討，取得了一批實(shí)用性強(qiáng)、有推廣價(jià)值的科研成果?；ɑ芰挤N的引進(jìn)和選育豐富了栽培種類；無土草毯種植技術(shù)已大面積推廣應(yīng)用了鮮切花栽培、貯藏、保鮮技術(shù)的研究已有所突破;設(shè)施栽培技術(shù)的運(yùn)用

34、有效地保證了節(jié)慶花卉的供應(yīng)；商品盆景標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)的研究和推廣應(yīng)用已取得明顯的經(jīng)濟(jì)效益；另外，在無土栽培、生物工程、無毒種苗繁育等方面都取得了一批新成果。在全國(guó)性花卉博覽會(huì)上，江蘇省參評(píng)的科技項(xiàng)目累計(jì)達(dá)100余項(xiàng)。1998年，江蘇省啟動(dòng)了農(nóng)業(yè)品種、技術(shù)、知識(shí)三項(xiàng)更新工程，全面推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程。科技興花戰(zhàn)略的實(shí)施，加快了新技術(shù)、新品種的推廣和應(yīng)用，提高了產(chǎn)品的科技含量，為今后江蘇省花卉業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。鎮(zhèn)江花卉市場(chǎng)的現(xiàn)狀鎮(zhèn)江市花卉市場(chǎng)發(fā)展較晚，發(fā)育成熟程度低，長(zhǎng)期以來處于一種自發(fā)的，松散的的經(jīng)營(yíng)管理模式，無法形成有效的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，阻礙了鎮(zhèn)江市的花卉，綠化行業(yè)的發(fā)展步伐。在花卉產(chǎn)品消費(fèi)持續(xù)

35、增長(zhǎng)的過程中，市內(nèi)各區(qū)不時(shí)出現(xiàn)小型花市，多為分散型自主形成的市場(chǎng)，沒有統(tǒng)一的管理規(guī)劃與宣傳定位。雖然為居民提供了部分便利，但隨著市政設(shè)施的建設(shè)和改造，以及城市的發(fā)展，使得該類型的小型市場(chǎng)始終不能成長(zhǎng)為花卉供應(yīng)中心。近年來，鎮(zhèn)江市居民對(duì)綠化美化環(huán)境的需求越來越強(qiáng)，加之城市各項(xiàng)會(huì)議、節(jié)日用花及市民居室美化、綠化消費(fèi)量日增，花卉苗木市場(chǎng)前景廣闊。但鎮(zhèn)江市該類市場(chǎng)目前品種不多，品級(jí)不高，還處于低投入、低成本、低技術(shù)式的生產(chǎn)狀態(tài)，遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需要。2004年，作為鎮(zhèn)江市今年兩大農(nóng)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)工程之一的市花卉苗木市場(chǎng)，在江蘇省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地京口種苗繁育區(qū)開始建設(shè)。該市場(chǎng)建成后，項(xiàng)目占地面積250畝

36、，建成后將形成盆花、鮮花、盆景、樹樁等500多種類、6000多種花卉苗木的規(guī)模，成為鎮(zhèn)江市同類市場(chǎng)的狀元。該市場(chǎng)由來自全國(guó)十大花卉苗木基地之一的常州夏溪鎮(zhèn)的客商，與省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地京口種苗繁育區(qū)聯(lián)手，前期投資400萬元，將以對(duì)接夏溪的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，以超市式零售，倉儲(chǔ)式批發(fā)，建成集批零貿(mào)易、展示觀賞、租賃服務(wù)為一體的多功能市場(chǎng)，同時(shí)吸引魚、鳥、寵物、古玩等文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)場(chǎng)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成城市東區(qū)特色文化交流中心。該市場(chǎng)的建設(shè)，是京口區(qū)高投入、高產(chǎn)出的新型農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷模式的嘗試。該市場(chǎng)通過引進(jìn)花卉苗木品種、技術(shù)，開展特色盆花的種苗繁育，實(shí)行“市場(chǎng)+龍頭企業(yè)+農(nóng)戶”的生產(chǎn)模式，即由種苗工廠提供種

37、苗、技術(shù)，由農(nóng)民出地、出力，在統(tǒng)一的技術(shù)指導(dǎo)下進(jìn)行盆花栽培，進(jìn)入市場(chǎng)統(tǒng)一銷售，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化育苗、集約化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，從而開辟農(nóng)民增收新途徑。目前該市場(chǎng)一期已于2010年6月開業(yè)，一期工程建成盆景展示廳1200平方米、鮮花展示廳2000平方米、花卉超市2000平方米、露天交易區(qū)2000平方米、盆景交易區(qū)1200平方米及花卉一條街。 典型案例分析一：常州夏溪花木市場(chǎng)夏溪花木市場(chǎng)隸屬于常州市武進(jìn)夏溪花木市場(chǎng)發(fā)展有限公司，位于中國(guó)花木之鄉(xiāng)嘉澤鎮(zhèn)，地域 寬廣，環(huán)境優(yōu)雅，水陸空交通便捷，是一個(gè)集生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、科研、推廣、服務(wù)、旅游、觀光于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。2000年以來，先后被上級(jí)政府及有關(guān)部門授予：

38、“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”、“全國(guó)重點(diǎn)花卉市場(chǎng)”、“國(guó)家農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)”、“全國(guó)花卉生產(chǎn)示范基地”、“國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目”、 “江蘇省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)”、“江蘇省重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)。按照“立足夏溪、面向全國(guó)、匯集信息、搞活流通、促進(jìn)發(fā)展”的總體思路，現(xiàn)已逐步建成了設(shè)施齊全、服務(wù)配套、交易量大、輻射面廣、調(diào)節(jié)功能強(qiáng)、省內(nèi)獨(dú)一、全國(guó)聞名的大型花卉苗木專業(yè)化批發(fā)交易市場(chǎng)，形成了內(nèi)聯(lián)22.5萬畝花木生產(chǎn)基地、5萬多花農(nóng)，外聯(lián)全國(guó)20多個(gè)省市、一大批城市市場(chǎng)產(chǎn)供銷一條龍的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)新格局。目前，已成為江蘇、浙江、福建、廣東、安徽、江西、遼寧、湖南、山東、上海等十省市

39、及常州地區(qū)30多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的花木集散交易中心?；ɑ苁袌?chǎng)專題分析總結(jié)1. 我國(guó)有著世界級(jí)的花卉栽培面積，但花卉產(chǎn)業(yè)還很落后，正逐步由個(gè)體生產(chǎn)向商品化、規(guī)模化和專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變;2. 江蘇作為我國(guó)最大的花木主產(chǎn)地之一,無論在區(qū)域布局、產(chǎn)業(yè)化、技術(shù)和管理水平均走在全國(guó)前列；3. 鎮(zhèn)江市花卉市場(chǎng)發(fā)展較晚，發(fā)育成熟程度低，已不能滿足當(dāng)前消費(fèi)需求，雖然有市場(chǎng)空白急需填補(bǔ)。第三部分part three項(xiàng)目定位商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位（主題特色）是項(xiàng)目運(yùn)作的根本，它關(guān)系到關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目銷售、招商的難易程度，直接決定項(xiàng)目的整體營(yíng)銷和宣傳推廣策略。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的基本原則：錯(cuò)位原則、市場(chǎng)盲點(diǎn)、全新商業(yè)改變的開創(chuàng)。根據(jù)我們對(duì)

40、項(xiàng)目理解及其它同類項(xiàng)目的綜合調(diào)研，建議項(xiàng)目定位進(jìn)一步明確如下：形象定位主題定位農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)主題城形象定位說明：本項(xiàng)目是傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的“升級(jí)換代”經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣；本項(xiàng)目將打造成為特色農(nóng)產(chǎn)品的“綜合展示窗口和交易中心” 以及產(chǎn)業(yè)資源聚集地；本項(xiàng)目未來發(fā)展配套鎮(zhèn)江、面向長(zhǎng)三角；本項(xiàng)目的行業(yè)規(guī)?；?yīng)，以區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目案名建議鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)貿(mào)城原有項(xiàng)目名“鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”并不能涵蓋項(xiàng)目所有物業(yè)業(yè)態(tài)，且缺少氣勢(shì)；以“農(nóng)貿(mào)城”命名，突出本項(xiàng)目高端定勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)，定位農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)標(biāo)桿之氣魄；項(xiàng)目形象定位 江蘇農(nóng)批的先鋒航標(biāo)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的示范基地藉由沿海開發(fā)的大勢(shì)，發(fā)揮本案獨(dú)特優(yōu)勢(shì)

41、，有效吸引鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，并充分依托長(zhǎng)三角強(qiáng)勁消費(fèi)力，強(qiáng)力輻射全中國(guó)；江蘇現(xiàn)代化程度最高、獨(dú)一無二的農(nóng)副產(chǎn)品品牌孵化基地。推廣語建議展農(nóng)貿(mào)盛宴 創(chuàng)產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿 致力于打造“行業(yè)”的標(biāo)桿示范；致力于為客商提供更廣闊的貿(mào)易發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。業(yè)態(tài)定位農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1、龍頭業(yè)態(tài)（土特產(chǎn)和調(diào)味品），建議臨街商業(yè)3、4層單獨(dú)樓層，通過公共通道和連廊實(shí)現(xiàn)，定位特產(chǎn)和調(diào)味品區(qū)2、海鮮水產(chǎn)、蔬菜批發(fā)、果品、葷食干貨、農(nóng)資農(nóng)種等功能區(qū)3、展銷區(qū)（定期組織農(nóng)產(chǎn)品展銷）4、物流配載區(qū)5、加工配送區(qū)6、冷藏7、停車區(qū)8、露天交易區(qū)9、倉儲(chǔ)區(qū)10、交易管理中心定位說明1關(guān)于特產(chǎn)區(qū)在去年的第十二屆江蘇農(nóng)業(yè)國(guó)際合作洽談會(huì)上，鎮(zhèn)江1

42、5家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)120多個(gè)品種的農(nóng)副產(chǎn)品，恒順調(diào)味品、恒馨稻鴨大米、金蓮麻油、丹陽黃酒、三葉咸秧草、捧花蜂蜜、特色蔬果等優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品，深受消費(fèi)者喜愛 ，具有一定的品牌資源，本項(xiàng)目特產(chǎn)區(qū)不僅匯集鎮(zhèn)江名優(yōu)特產(chǎn)，也引進(jìn)外部特產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品，為鎮(zhèn)江的名優(yōu)特產(chǎn)提供了更大的市場(chǎng)平臺(tái)，也為鎮(zhèn)江及周邊城市的個(gè)人及商家提供了更便捷的采購(gòu)場(chǎng)所；特產(chǎn)區(qū)的定位經(jīng)營(yíng)，是鎮(zhèn)江面向華東市場(chǎng)的窗口，對(duì)促進(jìn)大港特產(chǎn)農(nóng)業(yè)，乃至整個(gè)城市特產(chǎn)農(nóng)業(yè)，有著深遠(yuǎn)的意義，可以很好的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)對(duì)接和當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)深加工發(fā)展。鎮(zhèn)江特產(chǎn)中，鍋蓋面的面條、水晶肴蹄、香醋、蟹黃湯包、金剛臍已具備了較高的知名度。2關(guān)于展銷區(qū)展銷區(qū)：1f，面積500-1000，提供

43、農(nóng)產(chǎn)品展銷的功能區(qū)，分為展示區(qū)和展銷區(qū)，展示區(qū)用于企業(yè)產(chǎn)品展示，裝修設(shè)計(jì)較為新穎，展銷區(qū)用于定期舉辦展銷活動(dòng)；展銷區(qū)的運(yùn)營(yíng)： 每個(gè)月組織一次農(nóng)副產(chǎn)品展銷會(huì)； 集中展示展銷，產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng) ； 產(chǎn)品直銷，價(jià)格低于超市，聚集人氣。定期的展銷活動(dòng)，不僅為鎮(zhèn)江及周邊城市農(nóng)產(chǎn)品或名優(yōu)特產(chǎn)提供對(duì)外窗口，更能整合城市農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)或農(nóng)作物大戶，（例如新區(qū)萬頃良田產(chǎn)業(yè)戶）開拓銷售渠道及市場(chǎng)占有率，如邀請(qǐng)省市級(jí)零售、批發(fā)、餐飲、食品加工等相關(guān)協(xié)會(huì)，組織企業(yè)采購(gòu)（重百、新世紀(jì)、永輝、家樂福、小天鵝等），與江蘇農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)合作社、規(guī)模種植大戶進(jìn)行廣泛對(duì)接，通過各大商家四通八達(dá)的物流配送體系和遍布各地的網(wǎng)絡(luò)終端，快

44、速進(jìn)入主城大市場(chǎng) 。展銷會(huì)每月定期舉辦，在當(dāng)?shù)刂饾u形成良性循環(huán)，由于價(jià)格低于超市，易于制造大批量人流進(jìn)場(chǎng)，為項(xiàng)目其他產(chǎn)品及業(yè)態(tài)帶來促進(jìn)作用。展銷區(qū)更容易讓農(nóng)民直接面對(duì)市場(chǎng)及采購(gòu)商，對(duì)于優(yōu)質(zhì)農(nóng)作物，不僅賣的快，更能賣上價(jià)，是切切實(shí)實(shí)的利民平臺(tái)。展銷區(qū)可作為商業(yè)持有部分，以收取租金獲得長(zhǎng)期收益。收益雖有限，但帶來的社會(huì)效益和商業(yè)連帶效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自身收益?；B市場(chǎng)1、花卉交易區(qū)2、苗木交易區(qū)3、盆景園4、工藝品5、水族區(qū)6、鳴禽區(qū)7、運(yùn)輸配送中心 8、辦公區(qū) 9、停車場(chǎng)定位說明花卉市場(chǎng)和苗木市場(chǎng)：考慮目前隨著鎮(zhèn)江城市化進(jìn)程加快，應(yīng)多考慮家居和園林景觀裝飾需求，所以花卉市場(chǎng)應(yīng)主要觀葉植物、中高檔盆花、

45、四季草花、花卉工藝、盆栽資財(cái)、會(huì)場(chǎng)布置、家居軟裝、開業(yè)慶典、時(shí)尚租擺、園林設(shè)計(jì)、園林施工、維護(hù)等業(yè)態(tài)為主水族區(qū)：觀賞魚及資材鳴禽區(qū)：寵物鳥及資材商業(yè)步行街1、餐飲娛樂休閑（3-4樓）2、社區(qū)服務(wù)（1-2樓）3、零售、特色商業(yè)（1-2樓）定位說明商業(yè)步行街是作為整個(gè)市場(chǎng)和周邊社區(qū)配套存在，所以業(yè)態(tài)以餐飲休閑和生活服務(wù)類為主餐飲娛樂休閑:大型餐飲、ktv、足療店、美容院、會(huì)所、網(wǎng)吧、健身房、快捷酒店等；社區(qū)服務(wù)：銀行、電信、移動(dòng)、郵局、門診、便利店、家裝、攝影等；零售、特色商業(yè)：服裝、汽車美容、小型家電、快餐店、家紡、藥店等?？蛻舳ㄎ?.農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)客戶購(gòu)買商鋪純投資的目標(biāo)客戶群定位 鎮(zhèn)江、大港、揚(yáng)中

46、三地的投資型人群為主，其他地區(qū)人群為輔。購(gòu)買自用和租賃經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)客戶群定位 鎮(zhèn)江市及周邊地區(qū)現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)商戶； 鎮(zhèn)江及周邊地區(qū)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的種菜、種果大戶； 在此基礎(chǔ)上，深度挖掘與農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、交易相關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的經(jīng)銷商戶。消費(fèi)農(nóng)副產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位 鎮(zhèn)江及周邊酒店餐飲行業(yè)、市民的日常消費(fèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市的批發(fā)零售商戶； 特色果蔬及其他農(nóng)產(chǎn)品主要面向外地批發(fā)商戶、旅游客源； 農(nóng)資和其它商品主要滿足果蔬生產(chǎn)農(nóng)戶、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的生活及交易配套需求。2.花鳥市場(chǎng)客戶租賃經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)客戶群定位常州夏溪鎮(zhèn)是中國(guó)花卉苗木基地，市場(chǎng)發(fā)展成熟，離本案區(qū)域50公里左右，可借鑒鎮(zhèn)江京口花卉市場(chǎng)的招商經(jīng)驗(yàn)，挖掘外地客商資

47、源進(jìn)駐；區(qū)域中小花卉經(jīng)營(yíng)戶：大港及周邊的花卉經(jīng)營(yíng)戶；區(qū)域花卉配套行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶：大港及周邊的配套行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶；區(qū)域產(chǎn)業(yè)戶：區(qū)域花農(nóng)、苗木種植戶等消費(fèi)花鳥市場(chǎng)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位 鎮(zhèn)江及周邊批發(fā)零售商戶； 鎮(zhèn)江及周邊市民的日常消費(fèi)； 園林景觀工程需求的企業(yè)消費(fèi)。3.商業(yè)步行街客戶購(gòu)買商鋪純投資的目標(biāo)客戶群定位 鎮(zhèn)江、大港、揚(yáng)中三地的投資型人群為主，其他地區(qū)人群為輔。購(gòu)買自用和租賃經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)客戶群定位 鎮(zhèn)江市及周邊地區(qū)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)商戶；消費(fèi)商業(yè)步行街的目標(biāo)客戶群各市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商和工作者的商務(wù)、日常消費(fèi)需求；周邊社區(qū)及大港區(qū)域的日常消費(fèi)。價(jià)值提升 基于項(xiàng)目高定位下的市場(chǎng)升級(jí)和增值建議。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系

48、的中心環(huán)節(jié)，如何提升市場(chǎng)硬件檔次，加快農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設(shè)，這既是市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新所在，也是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)升級(jí)和獲取投資回報(bào)的必由之路；建議從以下幾個(gè)方面重點(diǎn)提升，為本項(xiàng)目的高定位、差異化實(shí)現(xiàn)條件支撐，打造長(zhǎng)三角最專業(yè)和先進(jìn)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。1、市場(chǎng)內(nèi)鋪位均采取普通硬化裝修，通風(fēng)良好，水磨地面，安裝好水電、洗手間、樓梯護(hù)欄，每個(gè)攤位都有單獨(dú)燈光，達(dá)到可使用狀態(tài)；蔬菜、肉類、花木、鳥魚等各種鋪位，都用不同顏色區(qū)分開來；商品擺賣部位的設(shè)施，均使用不銹鋼或高效抗菌功能的新型材料建造；每個(gè)攤位，設(shè)計(jì)為半封閉式格子間，檔口內(nèi)放置檔主的物品，檔內(nèi)地面設(shè)有濾水槽，污水直接流入下水道中，“明渠”與“暗管”相結(jié)合

49、等。2、利用大量先進(jìn)的技術(shù)和管理技能，使農(nóng)產(chǎn)品交易流通市場(chǎng)的功能更完備多樣：如采取電子商務(wù)和現(xiàn)代管理實(shí)現(xiàn)商品標(biāo)準(zhǔn)化、代理儲(chǔ)運(yùn)、價(jià)格維護(hù)、信譽(yù)擔(dān)保、結(jié)算服務(wù)、無公害檢測(cè)等功能；同時(shí)采用先進(jìn)的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，例如發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)、拍賣經(jīng)營(yíng)、展會(huì)經(jīng)營(yíng)等，并開辟超市型零售專區(qū)及配套特色餐飲，這些都將變成一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力從而挑戰(zhàn)老牌市場(chǎng)的市場(chǎng)地位。3、打造儲(chǔ)藏保鮮設(shè)施：農(nóng)產(chǎn)品在市場(chǎng)交易前后，因產(chǎn)品特點(diǎn)不同，都有一定的存儲(chǔ)期，少則幾小時(shí)，多則數(shù)天、半月甚至更長(zhǎng)，很多農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏還有特殊的保鮮要求。因此，建議本項(xiàng)目建立必要的農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏保鮮設(shè)施，設(shè)置商品短期周轉(zhuǎn)用房，配置冷庫，其中包括有干貨儲(chǔ)存?zhèn)}庫、氣調(diào)保鮮

50、庫、恒溫庫、冷凍庫，其中專用保鮮庫和低溫庫，主要對(duì)蔬菜和水產(chǎn)品進(jìn)行保鮮和快速冷凍、低溫冷藏。同時(shí)市場(chǎng)在鋪位設(shè)計(jì)上充分考慮經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)需求和市場(chǎng)衛(wèi)生管理要求，不同的商品要有不同的鋪位設(shè)計(jì)，配置相應(yīng)的坡度貨架和專用水產(chǎn)、肉類柜臺(tái)。 4、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測(cè)系統(tǒng)：批發(fā)市場(chǎng)是農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道，是控制上市農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，市場(chǎng)要有相對(duì)完善的質(zhì)量檢測(cè)系統(tǒng)，如成立檢驗(yàn)檢測(cè)中心，包括樣品處理室和儀器檢測(cè)室，購(gòu)置快速檢測(cè)儀器，農(nóng)產(chǎn)品有毒有害物質(zhì)殘留分析儀器。檢測(cè)農(nóng)藥殘毒，并且在市場(chǎng)明顯位置設(shè)立檢測(cè)結(jié)果公示牌，體現(xiàn)市場(chǎng)的規(guī)范化、現(xiàn)代化。5、市場(chǎng)現(xiàn)代管理信息化系統(tǒng)：主要包括電電子統(tǒng)一結(jié)算系統(tǒng)、市場(chǎng)交易安全電視

51、監(jiān)控系統(tǒng)、交易客戶信息管理系統(tǒng)、市場(chǎng)物業(yè)、財(cái)務(wù)與人事管理系統(tǒng)等。同時(shí)建立電子商務(wù)系統(tǒng)，嘗試開展網(wǎng)上交易。增加led顯示屏與觸摸屏信息發(fā)布系統(tǒng)。及時(shí)將信息發(fā)布給市場(chǎng)相關(guān)的涉農(nóng)企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者，方便不同階層的用戶了解市場(chǎng)政策、行情。6、設(shè)置物流配送中心。面向全省招標(biāo)，選擇有實(shí)力、服務(wù)水平一流的品牌物業(yè)機(jī)構(gòu)加入。市場(chǎng)物流配送中心將使經(jīng)營(yíng)戶不用再投入大量資金用于購(gòu)買、租賃車輛配送，從而運(yùn)營(yíng)成本大大降低，也節(jié)省了很多精力。7、設(shè)置市場(chǎng)綜合服務(wù)樓：成立市場(chǎng)的治安管理、工商管理、衛(wèi)生管理、物業(yè)管理、水電服務(wù)、銀行服務(wù)、通訊服務(wù)、生活服務(wù)機(jī)構(gòu)等，設(shè)置投訴處理點(diǎn)，并配置稱重設(shè)施和復(fù)秤設(shè)施,供市場(chǎng)

52、各管理、服務(wù)部門開展工作所用。8、衛(wèi)生保潔輔助設(shè)施：健全的公共衛(wèi)生設(shè)施、完備的通風(fēng)系統(tǒng)，設(shè)置公共廁所、垃圾分類收集和處理站、衛(wèi)生消毒間，每個(gè)商鋪配備有必要的衛(wèi)生保潔設(shè)施，消毒洗手設(shè)施，針對(duì)禽類銷售商家提供防治動(dòng)物疫病傳播用的消毒隔離設(shè)施。9、軟性管理：實(shí)行商品準(zhǔn)入監(jiān)管制度、經(jīng)營(yíng)者的教育培訓(xùn)制度，設(shè)立總導(dǎo)購(gòu)臺(tái)，給購(gòu)物者和經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)清新優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境和“買得放心”的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。通過以上產(chǎn)品升級(jí)、配套的完善和打造，將使農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，真正接軌現(xiàn)代商業(yè)市場(chǎng)；打造長(zhǎng)三角最具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品集散中心、價(jià)格形成中心、和農(nóng)貿(mào)信息傳遞中心。第四部分part four營(yíng)銷策略一、 核心思路u 整體形象出

53、擊，細(xì)分3類市場(chǎng)u 線上高舉高打，線下精準(zhǔn)營(yíng)銷u 做深鎮(zhèn)江本地，做大城市外圍u 租售政策并舉，熱銷旺場(chǎng)同步解析：前期以通過報(bào)紙、電視、戶外等主流媒體及大型活動(dòng)，將項(xiàng)目作為一個(gè)整體對(duì)外進(jìn)行推廣，建立項(xiàng)目的整體形象和市場(chǎng)品牌，樹立項(xiàng)目的高度和影響。即：塑造項(xiàng)目的“五化”規(guī)?；?、特色化、專業(yè)化、形象化、現(xiàn)代化。由于一期的3類不同市場(chǎng)的客源（經(jīng)營(yíng)戶）基本不一致，線下的渠道營(yíng)銷和小眾媒體，要針對(duì)3類市場(chǎng)做精準(zhǔn)打擊?；陧?xiàng)目面向長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略定位，除了要提高在鎮(zhèn)江的市場(chǎng)占有率，必然要求“走出去”、外拓客源與客商，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)輻射力，開拓更廣闊的的市場(chǎng)，奠定江蘇農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)集群的地位。在銷售的同時(shí)啟動(dòng)招商工作

54、，在項(xiàng)目前期運(yùn)作中，通過招商引進(jìn)部分知名企業(yè)和商家，營(yíng)造農(nóng)貿(mào)城項(xiàng)目的商業(yè)氛圍與前景，給予目標(biāo)客戶強(qiáng)有力的投資信心，同時(shí)為后期帶租約出售打好基礎(chǔ)。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，做到熱銷和旺市。二、營(yíng)銷推廣策略1】品牌推動(dòng) 造勢(shì)宣傳在項(xiàng)目入市初期、品牌塑造期中要不斷的推出號(hào)召力強(qiáng)、影響力大的活動(dòng)，以整個(gè)大市場(chǎng)的整體形象宣傳造勢(shì)，建立項(xiàng)目高度。事件一：“江蘇農(nóng)批的先鋒航標(biāo)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的示范基地” 鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)貿(mào)城項(xiàng)目啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：項(xiàng)目入市前期活動(dòng)目的： 作為引爆事件將項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)，啟動(dòng)市場(chǎng)的入市推廣； 作為政府重點(diǎn)打造和扶持項(xiàng)目，高調(diào)亮相，體現(xiàn)背后強(qiáng)大的背景與實(shí)力； 通過海量的新聞報(bào)道，借媒體

55、之力，讓項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)廣泛聚焦?；顒?dòng)形式： 政府、農(nóng)貿(mào)協(xié)會(huì)、商會(huì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席并發(fā)表重要講話；談項(xiàng)目對(duì)于鎮(zhèn)江農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的影響以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)意義； 本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和高管出席；介紹項(xiàng)目定位、市場(chǎng)品類、優(yōu)勢(shì)政策、品牌理念等； 邀請(qǐng)省內(nèi)、鎮(zhèn)江本地的主流媒體（電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等），做活動(dòng)前后的新聞炒作。事件二：“江蘇農(nóng)副產(chǎn)品基地，投資興業(yè)聚寶盆”鎮(zhèn)江新區(qū)農(nóng)貿(mào)城商業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)價(jià)值分析報(bào)告會(huì)暨首期登記客戶交流會(huì)活動(dòng)時(shí)間：項(xiàng)目蓄客期 活動(dòng)目的： 與意向客戶強(qiáng)化溝通，加深客戶對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知，提升購(gòu)買信心； 借分析報(bào)告會(huì)全面闡釋商業(yè) 街規(guī)劃特色及投資經(jīng)營(yíng)回報(bào)； 以專家的口吻對(duì)項(xiàng)目作專項(xiàng)推介，增強(qiáng)權(quán)威性及可信性； 通過現(xiàn)場(chǎng)熱烈的氣氛，促進(jìn)客戶預(yù)訂?；顒?dòng)內(nèi)容： 邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)講話并參與座談； 邀請(qǐng)對(duì)商業(yè)有豐富經(jīng)驗(yàn)的講師本市場(chǎng)商業(yè)街投資及經(jīng)營(yíng)價(jià)值進(jìn)行分析；