關于房地產開發(fā)工程造價控制

1、 關于房地產開發(fā)工程造價控制 摘要:工程的造價控制是房地產工程建設管理工作的重要組成部分，如何合理確定和有效控制工程投資，是工程項目建設的一大難題。本文針對房地產工程造價控制的重要性，指出房地產工程造價控制應貫穿于項目的全過程，并分階段的工程造價控制進行了探討，以實現預期投資目標，充分發(fā)揮投資效益。關鍵詞:房地產工程；造價控制；造價管理；全過程；經濟效益工程造價的確定是一個非常復雜的過程，尤其在房地產工程上，其產品的多樣性和復雜性，決定了計價方法的多樣性和復雜性。特別是對于政府財政投資的項目來說，對工程造價的控制顯得尤為重要，既要保證好房地產工程項目的建筑物高質量要求，又要采取嚴格及有效的措施

2、合理控制工程造價。工程造價控制貫穿于項目的全過程，即項目決策階段、項目設計階段、項目工程招標階段、項目實施階段和項目竣工結算階段都關系到建設項目的造價控制。下面就水利工程各階段的造價控制與管理做一簡要分析。一、決策階段的工程造價控制與管理建設項目決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證、對不同建設方案進行技術經濟比較選擇及做出判斷和決定的過程。項目決策對工程造價以及項目建成后的經濟效益有著決定性的影響。建設項目決策階段工程造價的控制涉及的行業(yè)較多，且包括諸多經驗數據，工作量大，具體操作時參加的人員應由經濟專家、市場分析專家、工程技術人員、水利工程師、企業(yè)

3、管理人員、造價工程師、財會人員等組成，且必須具備一定的專業(yè)實踐經驗；必須保證數據的真實性、科學性、可靠性，從而保證造價的準確性和客觀性。 二、設計階段的工程造價控制與管理（一）建立必要的設計競爭機制，控制造價改進和完善現行的設計方案招標辦法，在方案評選時要求設計者提供方案設計概算，明確概算控制經濟指標，將技術指標與經濟指標有機地結合起來，將經濟指標的權重適當提高，改變過去只重技術指標，忽視經濟指標的評標辦法。改革現行的設計取費標準，按造價計算設計取費的基數不超過限額設計的基數。在具體實施中可針對不同情況，制定相應的獎罰措施。（二）加快推廣設計監(jiān)理制度，控制造價主管部門應在搞好政府監(jiān)管的同時，一

4、方面應盡快建立設計監(jiān)理單位資質的審批條件，加強設計監(jiān)理人才的引進、培訓、考核和注冊工作，制定設計監(jiān)理工作的職責、收費標準等；另一方面通過行政手段來保證設計監(jiān)理的推廣力度，為設計監(jiān)理的社會化、市場化提供有利條件。（三）優(yōu)化設計方案，有效控制工程造價通過優(yōu)化設計方案來控制投資是一個綜合性問題，進行投資控制并非一味地減少投資，而是要依據項目的具體情況進行平衡和調節(jié)，既要鼓勵采用先進工藝和技術，又要防止投資擴大和超出。最好的方案不一定是造價最低的方案，不能片面強調節(jié)約投資，好的設計方案不僅應該技術先進、功能優(yōu)越，而且其投資要有最優(yōu)的性能價格比。（四）盡可能減少設計變更首先，應嚴禁通過設計變更擅自擴大建

5、設規(guī)模、提高設計標準、增加建設內容，一般情況下不允許設計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮；其次，認真對待必須發(fā)生的設計變更，及時核算有關設計變更的造價，對于有問題或者費用偏高的項目可重新考慮，進行多方案比較，不能一味求快，而應求精。 三、招標階段的工程造價控制與管理 （一）科學合理地編制標底標底是建設單位擬建工程投資的底數。單位沒有條件，應請有資格的咨詢單位代編；有條件的單位盡量自行編制。編制標底時要與市場的實際變化相吻合，要實事求是、切合實際，保證標底編制質量，把工程標底控制在合理造價的下限。（二）確定適合的發(fā)包方式業(yè)主可根據工程的規(guī)模、性質、特點，確定合適的發(fā)包方式來控制工程造價。

6、當然，不管采用哪種發(fā)包方式都應該進行招標，引進競爭機制，使各施工方在保證最低的企業(yè)利潤情況下，報出非常優(yōu)惠的價格，杜絕議標或變相議標。實踐證明，凡是先開工后定價的工程多半造價偏高。（三）制定嚴密的招標文件，公平競爭，合理招投標實行公平合理的招投標，可使承擔的工程造價更加合理，并可有效地控制工程造價。所以在招投標過程中，要有明確的透明度，使招投標單位思想明確，對招投標工作放心，真正體現市場經濟的公平競爭。（四）慎重地選擇施工隊伍必須根據工程規(guī)模、技術要求，認真挑選施工單位。對于一些較大而又復雜的重要工程，應選擇技術、資金、施工力量雄厚的施工企業(yè)，對一些中小型項目則可選擇小的施工企業(yè)，這樣可避免大

7、的公司報價高、搞小型項目在工程質量上不被重視的情況。 四、項目實施階段的工程造價控制與管理 （一）施工中設計變更的控制建設單位、設計單位和施工單位在開工前認真審核設計圖紙，嚴格遵守設計規(guī)范，把可能在施工中出現的問題，在圖紙會審階段進行解決，避免在施工過程中影響工程進度和質量，或發(fā)生返工等現象，造成不必要的人力、物力和財力的浪費。（二）確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生為了確保工程簽證的客觀、準確，首先，強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，

8、并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生。（三）認真對待索賠與反索賠索賠是指在合同履行過程中對于并非自己的過錯，而應由對方承擔責任的情況造成的實際損失向對方提出經濟補償的要求，它是工程施工中發(fā)生的正?，F象。建設單位反索賠的主要內容有：工期延誤、施工缺陷、業(yè)主合理終止合同或承包商不正當放棄施工等。（四）工程進度款的支付工程進度款的支付也是施工階段造價管理的一個重要內容，我國現行支付方法常見的有：按月支付、分

9、段支付、竣工后一次支付等。無論實行何種支付方式，結算的條件都應該是質量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全，特別是要實行質量一票否決權制度，不合格的工程決不付款。五、竣工結算階段的工程造價控制與管理竣工決算這最后一道關口的主要目的就是促進建設單位強化管理意識、完善管理制度、改進管理方法等，使工程建設投資達到最佳的經濟性、效率性、效果性。審計人員必須秉公辦事，堅持原則，從嚴把關。工作中應堅持深入施工現場，了解工程變更內容的具體做法，熟悉工程變更、增減工程量情況，為決算審計打下基礎，同時要建立嚴格的審計制度。只有堅持嚴格的辦法和程序，才能保證決算的真實性、嚴肅性。 六、結語 由此可見，工程造價的控制與管理是一個從投資決策到竣工決算的全過程管理，任何環(huán)節(jié)都缺一不可。為了實現預期投資目標，充分發(fā)揮投資效益，只