房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)商與政府、消費(fèi)者之間的博弈

1、房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)商與政府、消費(fèi)者之間的博弈摘 要房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展有著極其重要的影響。然而，房價(jià)的過快上漲也產(chǎn)生了一系列的問題。從宏觀角度看，過快的房價(jià)上漲使得我國的房價(jià)收入比已經(jīng)超出了國際公認(rèn)的警戒線，房地產(chǎn)業(yè)存在著巨大的泡沫已成為不爭的事實(shí)。借鑒國外發(fā)達(dá)國家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，20世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)和引發(fā)本次全球金融危機(jī)的美國次貸危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破裂會(huì)給經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊。從微觀角度看，2010年全國房價(jià)上漲速度和幅度都是空前的。房價(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力，使得工薪階層收入者無法承擔(dān)購房、租房壓力。我國政府針對房價(jià)過快上

2、漲的現(xiàn)狀已經(jīng)采取了一系列調(diào)控房價(jià)的政策，然而全國各地房價(jià)卻出現(xiàn)了不降反漲的局面。這一切都與中央政府、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商等不同的利益主體有著密切的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)價(jià)格問題的實(shí)質(zhì)是多方利益相關(guān)者進(jìn)行博弈的一個(gè)過程和結(jié)果。本文基于博弈論角度對房地產(chǎn)市場的利益相關(guān)者進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)市場參與者的博弈過程，得出相關(guān)結(jié)論，為政府制定政策導(dǎo)向和實(shí)施政府管制提供依據(jù)。一、 房地產(chǎn)市場的利益鏈條分析作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。但是目前在我國房地產(chǎn)市場上，由于產(chǎn)權(quán)不夠明確、法律不夠完善、有效的監(jiān)

3、督機(jī)制缺乏等多方面的原因，存在一些不正常的博弈關(guān)系。究其原因在于這個(gè)市場上復(fù)雜的利益鏈條。這個(gè)鏈條上充斥著多個(gè)利益主體，每個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人都追求自身的利益最大化。包括地方政府、銀行、開發(fā)商、腐敗官員、房地產(chǎn)中介、炒房者、普通房地產(chǎn)投資人、消費(fèi)者等。當(dāng)然最重要的利益主體為開發(fā)商、政府和消費(fèi)者，三者之間的利益紛爭增加了房市的復(fù)雜性。在中國房地產(chǎn)業(yè)的利益鏈條中，地方政府靠土地財(cái)政維持已經(jīng)是公開的秘密。就房地產(chǎn)市場的短期發(fā)展來看，政府手中最大的資源是土地，土地是不要投入的。把土地拍賣出去，使地價(jià)得到升高，是個(gè)政府?dāng)U大財(cái)政收入最容易也最直接方式。地價(jià)當(dāng)然會(huì)轉(zhuǎn)加到房價(jià)里面來，在提高房價(jià)以后，作為政府還可以從

4、中分到營業(yè)稅，所得稅。所以地方政府作為社會(huì)的管理者，必然會(huì)默許、甚至公開支持當(dāng)?shù)胤績r(jià)的高漲。開發(fā)商是另一個(gè)重要的利益鏈條，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目除去各種成本至少還有20%30%的利潤。房地產(chǎn)業(yè)涉及政府和銀行，因此資金規(guī)模要求高。我國開發(fā)商融資渠道單一，主要靠銀行信貸，高負(fù)債是開發(fā)商的普遍狀況。當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率較高，不僅增加了企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2009年，房地產(chǎn)開發(fā)商手中與信貸相關(guān)資金占34.5%，2010年兩個(gè)月，這一比例已達(dá)到37.6%。對于真正的消費(fèi)人群，他們希望房價(jià)能夠合理，讓他們買得起。在所有的利益主體當(dāng)中，只有他們希望房價(jià)是下跌的。而對于炒房者同樣是推動(dòng)

5、房價(jià)上漲的利益鏈條之一。炒房的收入比辛苦工作得來的收入要輕松和高許多。坐等房價(jià)上漲，幾乎是一件毫無風(fēng)險(xiǎn)的事?？梢?，在這混亂的利益鏈條中，住房已成為各方追逐利益的工具，卻喪失了它的本質(zhì)屬性-居住。二、房地產(chǎn)市場中的博弈主體房地產(chǎn)市場中的利益相關(guān)者是指參與房地產(chǎn)市場并對其產(chǎn)生影響的各個(gè)群體，是房地產(chǎn)市場中博弈的重要參與者。主要分析以下三者之間的博弈。1. 政府 這里又可細(xì)分為中央政府和地方政府。政府肩負(fù)有使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)持續(xù)健康繁榮、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展、保障居民住房等責(zé)任。其在博弈中的地位也是凌駕于其他參與者之上的,通過制定一定的博弈規(guī)則,規(guī)范參與者行為,實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利最大化目標(biāo)。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)

6、商房地產(chǎn)開發(fā)商通過支付一定的貨幣獲得土地開發(fā)權(quán),在博弈規(guī)則許可的前提下,自主經(jīng)營,追求利潤最大化來實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。值得一提的是,在我國現(xiàn)階段,開發(fā)商群體具有一定的壟斷地位。主要是因?yàn)殚_發(fā)商幾乎是商品房的唯一提供者,在保障性住房缺位和相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下,開發(fā)商擁有商品房定價(jià)權(quán)。 3. 房地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)者在房地產(chǎn)博弈中處于信息劣勢地位,如對房地產(chǎn)開發(fā)成本、樓盤質(zhì)量、真實(shí)的市場狀況等擁有不完全的信息。而且房地產(chǎn)作為生活必需品,消費(fèi)者的價(jià)格需求彈性較小,房地產(chǎn)產(chǎn)品沒有替代品,因此消費(fèi)者在一定的消費(fèi)承受范圍內(nèi)會(huì)參與博弈,如果超出這個(gè)范圍,就有可能退出博弈。三、房地產(chǎn)市場各利益主體間的博弈分析1房地產(chǎn)

7、商之間的博弈與合謀在我國房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商之間最典型的博弈就是基于土地招標(biāo)和拍賣過程中的博弈。在房地產(chǎn)招標(biāo)過程中，房地產(chǎn)商同時(shí)向政府給出報(bào)價(jià)且價(jià)高者得。為了獲得土地的開發(fā)權(quán)，房地產(chǎn)商總是以接近甚至高于自己保留價(jià)格出價(jià)，這樣他們的利潤空間就會(huì)非常小甚至為負(fù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)商都是追逐利益的理性人，且由于房地產(chǎn)市場的壟斷性，為了避免競爭導(dǎo)致的利潤減少很可能在私下進(jìn)行合謀。合謀主要有房地產(chǎn)商之間的合謀和房價(jià)合謀兩種形式。(1)房地產(chǎn)商的合謀假設(shè)市場中存在兩個(gè)房地產(chǎn)商a和b，他們合謀以低價(jià)獲得土地的開發(fā)權(quán)，例如a先報(bào)個(gè)較低價(jià)格且不加價(jià)，b則可以用個(gè)相對較高但遠(yuǎn)低于兩者共同競爭獲得該土地的保留價(jià)格

8、的價(jià)格獲得土地，從而兩者達(dá)成協(xié)議上的共同開發(fā)。假設(shè)兩者不合作則收益為o，而合作可以達(dá)到3的收益，如果一方選擇破壞協(xié)議可以獲得5的收益，而另一方由于機(jī)會(huì)成本的存在導(dǎo)致的損失為1，得出如下博弈矩陣。從短期來看，房地產(chǎn)商a和b都有破壞協(xié)議獲取高額利潤的動(dòng)機(jī)，然而這樣做的后果會(huì)導(dǎo)致對方的不信任且在今后的博弈中都會(huì)采取不合作的策略而導(dǎo)致收益為o，所以從長遠(yuǎn)利益考慮，房地產(chǎn)商都會(huì)選擇合作的策略。表1 博弈矩陣ab合作不合作合作3 3-1 5不合作5 -10 0所以盡管政府出臺了一系列土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的政策，然而在執(zhí)行時(shí)房地產(chǎn)商在私下極易形成合謀，導(dǎo)致政策得不到落實(shí)和公共利益的損失。(2)房地產(chǎn)

9、商之間關(guān)于房價(jià)的博弈與合謀首先，房地產(chǎn)商都是理性人，并追求各自利潤最大化；其次，該地區(qū)只有兩個(gè)房地產(chǎn)商a和b，且出售同質(zhì)房產(chǎn)，都不降價(jià)時(shí)所得收益為5；一方降價(jià)而另一方不降價(jià)時(shí)。則降價(jià)方因?yàn)槎噘u出房屋獲得收益為10，另一方則會(huì)導(dǎo)致無法出售而虧損，記為一1，如果都降價(jià)則收益減少為3，可得如下博弈矩陣與上一種分析相同，任何一個(gè)房地產(chǎn)商都不會(huì)選擇降價(jià)來獲得更多的收益，可以說他們的不降價(jià)是某種程度上的合謀。由于在某一地區(qū)性的房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)商的數(shù)量是有限的，他們往往通過價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)來確定自己的價(jià)格，在這種壟斷性的市場中，房地產(chǎn)商通過比較定價(jià)的這種默契，以實(shí)現(xiàn)一種非正式的價(jià)格合謀來維持房價(jià)只升不降

10、的價(jià)格剛性。表2 博弈矩陣ab降價(jià)不降價(jià)降價(jià)3 310 -1不降價(jià)-1 105 52房地產(chǎn)商和地方政府的博弈與合謀在房地產(chǎn)市場中，地方政府與房地產(chǎn)商之間的博弈較多的體現(xiàn)在是否切實(shí)貫徹中央政府所制定的政策，對高且過快上漲的房價(jià)進(jìn)行調(diào)控和管制。在房地產(chǎn)市場上，地方政府對城市一級的土地進(jìn)行壟斷經(jīng)營，一些地方政府為了追求經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和提高政績往往通過提高地價(jià)來獲得更多的財(cái)政收入和提高gdp。而對于房地產(chǎn)商而言，其目標(biāo)是盡可能降低開發(fā)成本以提高利潤率，土地價(jià)格就是房地產(chǎn)商在開發(fā)成本中最重要的一項(xiàng)。因此，房地產(chǎn)商如何獲得土地，以怎樣的價(jià)格獲得土地等都對房價(jià)有著重要的影響。從實(shí)際上來看，地方政府和房地產(chǎn)商會(huì)在一

11、定程度上謀求個(gè)共同的利益點(diǎn)以尋求共同利益最大化。雖然，中央政府已經(jīng)明令要求對房地產(chǎn)用地實(shí)施招標(biāo)、拍賣和掛牌出售政策，但是目前，招標(biāo)、拍賣和掛牌出售的土地占比例較小，而較大部分土地都以協(xié)議出讓的形式售予房地產(chǎn)商。而這種協(xié)議出讓就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商的尋租行為，和地方政府達(dá)成協(xié)議或者私下的默契，大量囤積土地。由于大量土地得不到開發(fā)，就在供求關(guān)系上導(dǎo)致了房價(jià)的不合理上漲；且這些囤積的土地在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)成本時(shí)往往采用重置成本計(jì)算，使得房產(chǎn)成本虛高，并最終以房價(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上。此外，地方政府為了從房地產(chǎn)市場中獲得更多地價(jià)的回報(bào)，往往會(huì)向房地產(chǎn)商提供許多政策上的優(yōu)惠和扶持，例如減免各種稅費(fèi)、增加補(bǔ)貼和

12、為房地產(chǎn)業(yè)宣傳造勢等，這些都對房價(jià)的虛高起到了推波助瀾的作用。3房地產(chǎn)商與消費(fèi)者的博弈房地產(chǎn)市場是一個(gè)信息不對稱具有壟斷性質(zhì)的市場，作為普通購房者對房地產(chǎn)商品的各方面信息知道的較少，例如房價(jià)構(gòu)成、房產(chǎn)成本、利潤率和市場對其的需求情況等，他們只能明確自身需求和購買能力。在做出購買決策前。消費(fèi)者只能根據(jù)周圍人的行動(dòng)來判斷，一旦由于某些原因造成先行者采取行動(dòng)，就會(huì)有大批追隨者跟風(fēng)，這就是典型的羊群效應(yīng)。而房地產(chǎn)商經(jīng)常利用這一點(diǎn)，通過媒體宣傳、信息披露等手段來締造聲勢，使得大量消費(fèi)者被動(dòng)的產(chǎn)生購房需求，從而推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲。并且，房地產(chǎn)商可以結(jié)成聯(lián)盟，獲得各種市場信息，占據(jù)市場主導(dǎo)地位并進(jìn)行價(jià)格合謀

13、。而廣大的消費(fèi)者卻無法結(jié)成統(tǒng)一、有效的聯(lián)盟，因此不具備和房地產(chǎn)商討價(jià)還價(jià)的能力，只能作為價(jià)格的接受者。因此，在房地產(chǎn)商和消費(fèi)者的博弈中，兩者地位并非對等的，而是相差懸殊，消費(fèi)者處于不利地位。經(jīng)濟(jì)交易中的雙方遵循雙方交易原則，一方在決策時(shí)，要正確預(yù)見對方的反應(yīng)。在房地產(chǎn)商與消費(fèi)者的買賣博弈中，雙方?jīng)Q策如何獲得各自利益最大化，下面構(gòu)建一個(gè)買賣博弈模型來分析這種對峙局面，分析房地產(chǎn)商與購房者他們各自的利益與現(xiàn)階段的行動(dòng)策略。在賣主甲和買主乙之間的“買-賣”博弈中，假定通過討價(jià)還價(jià)后確定了一價(jià)格。在此價(jià)格下，賣者賣成后獲得的效用為6，賣不成的效用為0；買者買成的效用為4，買不成的效用為0。而如果他們之

14、間的交易不成功，無論是買主還是賣主都要等待和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，假定等待和討價(jià)還價(jià)的成本均為1，則支付矩陣為：賣主甲買主乙買不成買成賣成5 06 4賣不成0 00 3在上面的買賣博弈中，(賣成，買成)是納什均衡，這個(gè)博弈可以解釋為什么在現(xiàn)實(shí)中討價(jià)還價(jià)后買賣能做成，因?yàn)檫@對雙方來說都是最優(yōu)選擇。同時(shí)在“買一賣”博弈中，其均衡對雙方來說是全局最優(yōu)的。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)商與購房者的交易博弈中，房地產(chǎn)商能夠采取的三種策略是：降價(jià)、不降價(jià)、提價(jià)?；诂F(xiàn)在市場形勢及國家政策方面的分析，提高房價(jià)在同一水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目中是不可行的策略。所以我們假定房地產(chǎn)商的策略是降價(jià)及不降價(jià)。有意購房者的策略只可能是觀望或者購買。房地

15、產(chǎn)商賣出房屋后，達(dá)到資金回流及快速清貨的目的，效用為5，賣不成的效用為o；購房者買成的效用為3，買不成的效用為0。房地產(chǎn)商不降價(jià)時(shí)，消費(fèi)者觀望，則整個(gè)市場的交易氛圍變差，雙方對交易的期望降到最低，市場的損害造成的是交易雙方的利益損失，各自效用為-2；房地產(chǎn)商降價(jià)時(shí)，購房者隨著價(jià)格達(dá)到心理預(yù)期價(jià)格漸漸進(jìn)入市場買房，市場好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商也相當(dāng)于轉(zhuǎn)移了一些效用給消費(fèi)者，各自收益都為4。則支付矩陣為：房地產(chǎn)商購房者觀望購買降價(jià)-1 14 4不降價(jià)-2 -21 -1這個(gè)博弈中有一個(gè)納什均衡，即(降價(jià)，購買)，為什么(降價(jià)，購買)是納什均衡?因?yàn)榻o定房地產(chǎn)商不降價(jià)，購房者購買時(shí)得-l，不購買時(shí)效用為-2，所

16、以購買是最優(yōu)戰(zhàn)略。給定購房者購買，房地產(chǎn)商不降價(jià)得1單位利潤，選擇降價(jià)得4單位利潤，房地產(chǎn)商的最優(yōu)戰(zhàn)略是不降價(jià)。因此，理智的開發(fā)商和消費(fèi)者之間博弈的結(jié)果應(yīng)該是降價(jià)和購買。買賣博弈中雙方交易原則最重要的表現(xiàn)是“零和博弈”。就是說“我所得即你所失”，總體來說利潤歸零?！傲愫筒┺摹碑a(chǎn)生的根源是信息不對稱，無論是在正式的商業(yè)交易中，還是在日常的買賣中，信息不對稱都作為一個(gè)隱含條件存在。一般來說，都是買方信息不對稱，由此導(dǎo)致買方經(jīng)常是虧損的那一方。但在現(xiàn)實(shí)生活中，如果我們作為買方，我們可能不甘心付出較高的價(jià)格買一件并不值那么多的商品。如果我們作為賣方，我們可能不甘心商品賣不出個(gè)好價(jià)錢，那么我們就會(huì)想到要

17、有所改進(jìn)。如果大家都這么想，那么就可以通過各經(jīng)濟(jì)主體的共同努力達(dá)到目標(biāo)，這其實(shí)是對“零和博弈”的改進(jìn)。在“零和博弈”的大前提下，我們不可能達(dá)到完全競爭市場假說所描述的那種狀態(tài)，即雙方既無虧損，又無利潤，0+0=0。但是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，賣方一般對所售商品有一個(gè)“價(jià)格底線”的估計(jì)，買方有一種“期望價(jià)格”的心理預(yù)期。只要成交的價(jià)格位于這兩種價(jià)位之間，那么就可以說雙方的交易是成功的，“零和博弈”的狀況得到了改進(jìn)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，改進(jìn)“零和博弈”的狀況要從房地產(chǎn)商與消費(fèi)者兩方面來分析：建造房屋需要土地，而土地是一種稀缺資源，在任何一個(gè)區(qū)域內(nèi)，土地面積是固定的。用一句簡單的話說，房子是買一套就少一套，

18、特別是在一些周邊環(huán)境及配套設(shè)施成熟的城中心，因?yàn)楸旧淼母叩貎r(jià)，房價(jià)有一定的高度，再加上稀缺性，部分的房價(jià)甚至可能繼續(xù)上升。剛性房屋需求?！俺源┳⌒小笔亲鳛槿说囊粋€(gè)基本需求，房屋的需求有其剛性的一部分。房價(jià)的下跌在清出一些炒房者后，對于一般的需要購房的自住型消費(fèi)者來說，就算他們開始采取觀望態(tài)度，但是在兩三個(gè)月后還是會(huì)人市購買。房地產(chǎn)商掌握這些剛性需求后，主動(dòng)降價(jià)的可能性不是特別大。而且按照中國很多傳統(tǒng)的理財(cái)思想，一般會(huì)有一些備用金和風(fēng)險(xiǎn)金，所以在短期內(nèi)房屋價(jià)格不會(huì)有明顯下降。四、博弈結(jié)論及啟示基于房地產(chǎn)市場的博弈是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的博弈過程，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，居民能夠承受房價(jià)負(fù)擔(dān)，必須

19、針對房地產(chǎn)市場中各方參與者的行為進(jìn)行合理的規(guī)制和監(jiān)管。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)有著重大影響，不能單純從價(jià)格和供求關(guān)系是否合理上來考慮，必須在不造成巨大經(jīng)濟(jì)沖擊的前提下使房價(jià)趨于理性。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵在于完善激勵(lì)機(jī)制和博弈規(guī)則，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場各方參與者的利益均衡。種種原因造成房價(jià)的高漲，房地產(chǎn)商必定不肯主動(dòng)降價(jià)，使得房價(jià)成為一個(gè)社會(huì)民生問題，損害了社會(huì)公共利益。這時(shí)政府的介入是必要的。出臺一些速效性政策的同時(shí)，政府應(yīng)該建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，房地產(chǎn)行業(yè)的職能管理部門即各級政府直屬的建設(shè)管理局，可以通過指定相關(guān)的行業(yè)管理政策來調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費(fèi)者和社會(huì)的利益。對于“限價(jià)

20、房”這一類發(fā)揮長期效用的政策，對最直接房價(jià)上漲起限制作用且直接給與消費(fèi)者利益的政策，要加大實(shí)施的范圍和力度。消費(fèi)者要保持理性。媒體、政府等等各種因素是消費(fèi)者是否在現(xiàn)階段購房的參考。消費(fèi)者對于房價(jià)要有個(gè)期望價(jià)格，沒有任何商品的價(jià)格會(huì)無止境的跌，消費(fèi)者需要做的是：在房價(jià)跌的時(shí)候，理智的等待房價(jià)回歸到自己心目中的期望價(jià)格，這時(shí)就可以入市了。低房價(jià)是否真的有益于消費(fèi)者?按照“零和博弈”，一方所獲得的利潤正好是對方的虧損。房地產(chǎn)商要在低房價(jià)時(shí)獲得利潤，就要壓縮成本，壓縮成本就會(huì)降低房屋的質(zhì)量，劣質(zhì)的房屋最終反而損害消費(fèi)者的利益。在房地產(chǎn)商方面，房地產(chǎn)商是選擇低價(jià)的劣質(zhì)房屋還是價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)房屋?低的價(jià)格

21、可能會(huì)吸引一些急需購房而購買能力有限的消費(fèi)者，但經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，更多的消費(fèi)者反而會(huì)選擇價(jià)格較高、質(zhì)量優(yōu)良的房屋，結(jié)果減少了客源帶來直接經(jīng)濟(jì)損失；而且一旦房地產(chǎn)消費(fèi)者投訴或房地產(chǎn)業(yè)職能管理部門檢查出來就要受到處罰，這就是房地產(chǎn)企業(yè)降低商品房產(chǎn)品質(zhì)量的成本。如果房地產(chǎn)商認(rèn)為銷售劣質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本可能大于優(yōu)質(zhì)商品房產(chǎn)品的成本的話，他自然會(huì)選擇銷售價(jià)格較高的優(yōu)質(zhì)房屋。而且如果有房地產(chǎn)商一直采取降價(jià)的策略，在激烈競爭的房地產(chǎn)行業(yè)，其它的房地產(chǎn)商為了生存，也會(huì)迫于降價(jià)，由此引起價(jià)格戰(zhàn)，這不是一個(gè)良性的房地產(chǎn)市場，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。觸動(dòng)市場，激發(fā)市場不是只有降價(jià)這一個(gè)策略，鑒于公司的長期發(fā)展，更多的是要靠產(chǎn)品本身的質(zhì)量打動(dòng)消費(fèi)者。房價(jià)在回歸理性的同時(shí)，隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，房價(jià)的上漲是一個(gè)必然的趨勢。政府更多的是應(yīng)