安業(yè)清水河項(xiàng)目營銷策劃方案

1、安業(yè)清水河項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告安業(yè)清水河項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第一章第一章市場調(diào)研與分析市場調(diào)研與分析一、深圳宏觀市場分析一、深圳宏觀市場分析（一）深圳經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）深圳經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1 1、gdpgdp 指標(biāo)指標(biāo) ：2004 年深圳全市完成國民生產(chǎn)總值（gdp）3422.80 億元，同比增長 17.3%；按常住人口計(jì)算的人均 gdp 59271 元，同比增長 7.8，比上年有較大漲幅。2 2、固定資產(chǎn)投資：、固定資產(chǎn)投資：2004 年，深圳全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 1090.14 億元，同比增長 14.9，全年整體走勢平穩(wěn)。其中，基本建設(shè)投資 458.96 億元，增長 27.5，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資

2、比重為 42.1，投資比重年略有提高；房地產(chǎn)開發(fā)投資 432.01 億元，增長 4.7，占 39.6，投資比重略有下降。3 3、消費(fèi)指數(shù)：、消費(fèi)指數(shù)：全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 915.45 億元，同比增長 14.2。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 758.87 億元，增長 14.7，餐飲業(yè)零售額156.58 億元，增長 16.9。 4 4、生活水平：、生活水平：在崗職工年平均工資 31928 元，按可比口徑及扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長 4.2。城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。2004 年深圳城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 31.6%，按聯(lián)合國糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)處在“富?！彼健Ｐ⌒?結(jié)：結(jié)： 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，深圳總體

3、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持良好的態(tài)勢；各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，深圳總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持良好的態(tài)勢； 社會(huì)固定投資穩(wěn)步增長，城市建設(shè)步伐加快，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步社會(huì)固定投資穩(wěn)步增長，城市建設(shè)步伐加快，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；優(yōu)化； 居民收入水平及消費(fèi)能力均得到進(jìn)一步提高；居民收入水平及消費(fèi)能力均得到進(jìn)一步提高； 消費(fèi)升級加快，對經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)不斷增強(qiáng)，但消費(fèi)的拉動(dòng)作用尚有很大消費(fèi)升級加快，對經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)不斷增強(qiáng)，但消費(fèi)的拉動(dòng)作用尚有很大的挖掘潛力。的挖掘潛力。（二）（二）20052005 年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展總體形勢年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展總體形勢1 1、開發(fā)情況：、開發(fā)情況：05 年上半年，深圳房地產(chǎn)完

4、成投資 196.46 億元，同去年同期下降 14.80；商品房施工面積 2216.87 萬，比去年同期下降 1.41；商品房竣工面積 214.91 萬平方米，比去年同期下降 23.93。房地產(chǎn)投資及建設(shè)規(guī)模逐漸減少。2 2、供應(yīng)情況：、供應(yīng)情況：05 年上半年，新增盤量為 63 個(gè)，比去年同期減少 11 個(gè)；上半年新批售面積 336.39 萬，同比下降 9.10%，其中關(guān)外新批售量占到總量的57.51%；新盤供應(yīng)以住宅供應(yīng)為主，占預(yù)售面積的 84.4%。3 3、銷售情況：、銷售情況：全市上半年商品房銷售面積 488.68 萬平方米，同比增長12.26，其中，住宅銷售面積 434.32 萬平方米

5、，同比增長 11.03。從住宅銷售的戶型結(jié)構(gòu)來看，三房以下戶型占 75，別墅僅占 1，普通商品住宅需求仍為市場主體需求。從住宅銷售面積各行政區(qū)分布來看，特區(qū)外置業(yè)已漸成主流，寶安區(qū)已居首位占全市銷售量的 28；龍崗、福田、南山三區(qū)銷售量占全市的比例均接近 20，居其次。2005年上半年各區(qū)銷售面積比例圖福田區(qū), 20%南山區(qū), 29%龍崗區(qū), 29%寶安區(qū), 22%羅湖區(qū), 12%鹽田區(qū), 2%羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)龍崗區(qū)寶安區(qū)此外，上半年各區(qū)住宅銷售面積變化較大，住宅銷售量在 3、4 月份達(dá)到高峰后，6 月份在國家調(diào)控措施作用下有所回落，除寶安區(qū)銷售量環(huán)比增加29.8%，其他各個(gè)區(qū)均有所下

6、降，當(dāng)月全市住宅銷售量同比下降 13.2。051015202530351月2月3月4月5月6月2005年上半年各區(qū)每月住宅銷售面積圖羅湖福田南山鹽田寶安龍崗4 4、空置情況：、空置情況：截至今年 6 月底，商品房空置面積為 142.78 萬平方米，同比減少 38.57，在商品房需求保持 10%左右平穩(wěn)增長、建設(shè)規(guī)模減少的同時(shí)，商品房空置量得到了不斷消化。5 5、價(jià)格水平：、價(jià)格水平：今年上半年，我市住宅價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上升勢頭，全市商品住宅均價(jià)為 6547.89 元/平方米，同比上漲 12.05。但從不同月份的銷售價(jià)格來看，由于政策因素的影響，各月份的銷售價(jià)格出現(xiàn)了小幅的波動(dòng)（如下圖） ，但整體來

7、看，走勢基本平穩(wěn)。2005年上半年住宅銷售價(jià)格運(yùn)行圖58006000620064006600680070001月2月3月4月5月6月月份6 月環(huán)比5 月環(huán)比4 月環(huán)比3 月環(huán)比2 月環(huán)比1 月價(jià)格6717.392.19%6867.325.59%6503.980.31%65242.79%6711.358.76%6171從各區(qū)的價(jià)格走勢來看，特區(qū)內(nèi)房價(jià)基本保持平穩(wěn)變動(dòng)。南山區(qū)由于豪宅供應(yīng)量較大，上漲幅度較大，較去年同期上升 28.61%。鹽田區(qū)同比上升7.55。特區(qū)外兩區(qū)房價(jià)增長明顯較快。其中寶安同比上漲 27.89，龍崗區(qū)同比上漲 28.83%。6、住宅銷售面積價(jià)位結(jié)構(gòu)：、住宅銷售面積價(jià)位結(jié)構(gòu)：

8、 20052005 年上半年（住宅部分按照戶型分類）年上半年（住宅部分按照戶型分類）144144 平米以下平米以下戶形套數(shù)建筑面積金額均價(jià)(建筑面積)均價(jià)(套內(nèi)面積)別墅1142.21863726.00 6073.5953876717.421060單身公寓2528105073177846.95448610373.933436單身宿舍13711091.9876470757.006894.2386308610.282131商務(wù)公寓53036162.55282816311.007820.6960239947.476659一房住宅7812326077.832568580364

9、.427877.20025110273.083756二房住695425862834.665829.8749777222.771141三房住宅159151655047.42 9190121439.345552.7843666706.820925四房住宅1916245919.871354062024.005506.1106856542.507847四房以上10013214.7768508657.005184.2489126137.459663復(fù)式住宅50052416.47300151400.925726.2803266772.786340 20052005 年上半年（住宅

10、部分按照戶型分類）年上半年（住宅部分按照戶型分類）144144 平米以上平米以上戶形套數(shù)建筑面積金額均價(jià)(建筑面積)均價(jià)(套內(nèi)面積)別墅8128040.85791810702.0028237.75677228409.760296單身公寓1164.36410933.002500.2007783286.149540商務(wù)公寓14423049.79214418486.009302.40518411420.346277一房住宅91453.239725527.006692.3522088093.342598二房住宅2310.041985684.006404.6058577982.970169三房住宅103

11、1163920.851283695471.917831.1909189321.304487四房住宅2482426901.913313811674.557762.4662649292.987457四房以上542102945.65768343676.007463.5856498927.437709復(fù)式住宅1068220600.801962904559.008897.99383710473.772404據(jù)上表，今年 16 月，深圳市住宅銷售總量中，單套建筑面積 144 平方米以內(nèi)的普通商品住宅銷售套數(shù)占全市總套數(shù) 88.83%，但實(shí)際均價(jià)僅比去年同期上漲 8.57；144 平方米以上的非普通商品住宅

12、銷售量僅占全部住宅銷量的 11.17%，但價(jià)格同比增長 17.82，增長幅度較快。此外，16 月全市 8000 元以下的中低價(jià)位住宅占市場比例 78左右，10000 元以上的高價(jià)位住宅僅占 7，低、中、高三個(gè)價(jià)位區(qū)間的比例基本合理，以大眾市場為主（見下圖） 。2005年上半年住宅銷售面積價(jià)位結(jié)構(gòu)11%41%26%15%7%4000元以下4000-60006000-80008000-1000010000以上小結(jié)：小結(jié)： 房地產(chǎn)投資增速減緩，商品房建設(shè)規(guī)模逐漸減小，空置房不斷消化房地產(chǎn)投資增速減緩，商品房建設(shè)規(guī)模逐漸減小，空置房不斷消化 住宅需求持續(xù)旺盛并保持較高增長速度住宅需求持續(xù)旺盛并保持較高

13、增長速度 住宅價(jià)格總體呈上升勢頭，但走勢基本平穩(wěn)住宅價(jià)格總體呈上升勢頭，但走勢基本平穩(wěn) 特區(qū)內(nèi)房價(jià)基本保持平穩(wěn)波動(dòng)；特區(qū)外房價(jià)在城市化加速作用下增長較特區(qū)內(nèi)房價(jià)基本保持平穩(wěn)波動(dòng)；特區(qū)外房價(jià)在城市化加速作用下增長較快快 滿足大眾需求的普通商品住宅仍占主導(dǎo)地位，且價(jià)格上升幅度基本合理滿足大眾需求的普通商品住宅仍占主導(dǎo)地位，且價(jià)格上升幅度基本合理（三）深圳房地產(chǎn)宏觀調(diào)控地方措施及其實(shí)施效果（三）深圳房地產(chǎn)宏觀調(diào)控地方措施及其實(shí)施效果為了落實(shí)中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列指示精神，深圳市政府結(jié)合實(shí)際，以規(guī)范市場、穩(wěn)定房價(jià)為目標(biāo)，陸續(xù)出臺了一系列措施，進(jìn)一步在深圳市范圍內(nèi)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。從系列調(diào)控措施

14、的實(shí)施效果看，全市房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)一步得到規(guī)范，住房價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)，市場供求雙方進(jìn)一步趨于理性。這些措施及其作用具體反映在以下幾方面：1、整頓房地產(chǎn)虛假廣告，打擊市場非法炒作行為、整頓房地產(chǎn)虛假廣告，打擊市場非法炒作行為（1）出臺了深圳市房地產(chǎn)廣告專項(xiàng)整頓方案 ，全面開展房地產(chǎn)廣告專項(xiàng)整治，規(guī)定凡未取得商品房預(yù)售許可證的樓盤一律不允許發(fā)布任何形式的銷售廣告，對無證發(fā)布銷售廣告、廣告內(nèi)容缺失、廣告中含有虛假陳述、不良文化、亂評比、非法融資、不正當(dāng)競爭等方面的內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)肅查處。 （2）出臺了關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序嚴(yán)禁非法炒賣房地產(chǎn)的通告 ，從 4 月 1 日起禁止一切未取得預(yù)售許可證的開發(fā)企

15、業(yè)以“內(nèi)部認(rèn)購” 、 “內(nèi)部認(rèn)籌” 、 “內(nèi)部登記”等任何形式變相開展銷售活動(dòng)。以上措施有效遏制了市場炒作問題，對規(guī)范市場、穩(wěn)定房價(jià)起到積極的作用，并獲得了廣大消費(fèi)者和眾多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的好評與積極響應(yīng)。2、加強(qiáng)房地產(chǎn)信息建設(shè)，為市民購房提供全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的市場信息、加強(qiáng)房地產(chǎn)信息建設(shè)，為市民購房提供全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的市場信息充分利用房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的強(qiáng)大功能，及時(shí)發(fā)布全面的市場信息，為市民購房提供方便。（1） 商品房房源信息公示系統(tǒng) ，將 2001 年以來批準(zhǔn)銷售的全市近千個(gè)商品樓盤、總面積近 4000 萬平方米、總套數(shù)近 45 萬套的房源，通過網(wǎng)站（）向市民公示。（2） 商品房成交信息

16、公示系統(tǒng) ，包括了全市及各區(qū)前日成交商品房的總套數(shù)、總面積、總金額、成交均價(jià)及成交前十名的項(xiàng)目名稱。（3） 網(wǎng)上曝光系統(tǒng) ，采用該系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為一經(jīng)查實(shí)，一律在網(wǎng)上曝光，有利于保證消費(fèi)者利益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。以上系統(tǒng)，為我市民購房提供了全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的市場信息，對我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。3 3、積極盤活存量房產(chǎn)及土地資源，促進(jìn)市場供應(yīng)，滿足市場需求、積極盤活存量房產(chǎn)及土地資源，促進(jìn)市場供應(yīng)，滿足市場需求 通過爛尾樓整治和城中村改造，促進(jìn)城市存量房產(chǎn)及土地資源的盤活與利用，不僅有利于改善城市環(huán)境，也能夠在特區(qū)內(nèi)建設(shè)用地匱乏而人

17、口持續(xù)增長的前提下，有效地增加房地產(chǎn)供應(yīng)，滿足全市居民不斷增長的居住需求。4 4、積極落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、積極落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序（1）制定并公布深圳市普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。即：容積率 1.0 以上、單套建筑面積 144 平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房均價(jià) 1.2 倍以下。此外，還于 6 月份向社會(huì)公布了全市各區(qū)普通商品住宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中鹽田區(qū)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是 10000 元/以下。（2）出臺房地產(chǎn)稅收征管政策關(guān)于加強(qiáng)我市房地產(chǎn)稅收管理的通告 ，制定了個(gè)人銷售住房的營業(yè)稅征管辦法，嚴(yán)控投機(jī)性購房。（3）進(jìn)一步

18、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)。計(jì)劃將年度經(jīng)營性房地產(chǎn)用地中的 80用于普通商品住房項(xiàng)目的建設(shè)。（4）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，完善廉租住房制度。此外，鑒于商品房預(yù)售中產(chǎn)生的“貨不對板” 、 “期房炒賣” 、 “爛尾樓” 、“一房多賣” 、 “重復(fù)抵押”等種種弊端，有關(guān)部門正在抓緊研究房地產(chǎn)銷售管理機(jī)制的改進(jìn)措施，在合適的時(shí)機(jī)推進(jìn)現(xiàn)樓買賣，以進(jìn)一步規(guī)范市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的制度性跨越。小結(jié)：小結(jié)： 在深圳市土地資源緊張而人口持續(xù)增長的前提下，系列政策出臺，將有在深圳市土地資源緊張而人口持續(xù)增長的前提下，系列政策出臺，將有利于保證市場供應(yīng)總量，形成合理的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場持續(xù)

19、健康利于保證市場供應(yīng)總量，形成合理的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；發(fā)展； 宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范，房地產(chǎn)市場開發(fā)機(jī)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場日益規(guī)范，房地產(chǎn)市場開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存；會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存； 普通住宅建設(shè)力度加大會(huì)抑制高端住宅的大量開發(fā)和需求，未來高端住普通住宅建設(shè)力度加大會(huì)抑制高端住宅的大量開發(fā)和需求，未來高端住宅市場供應(yīng)將進(jìn)一步趨于合理，這對減少本項(xiàng)目面臨的市場競爭十分有利；宅市場供應(yīng)將進(jìn)一步趨于合理，這對減少本項(xiàng)目面臨的市場競爭十分有利； 考慮有關(guān)部門推進(jìn)現(xiàn)樓買賣政策的風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目加快建設(shè)節(jié)奏，創(chuàng)考慮有關(guān)部門推進(jìn)現(xiàn)樓買賣政策的風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)

20、目加快建設(shè)節(jié)奏，創(chuàng)造及早入市的條件。造及早入市的條件。深圳市房地產(chǎn)市場總結(jié)：深圳市房地產(chǎn)市場總結(jié)：深圳整體經(jīng)濟(jì)保持飛速發(fā)展，城市投資環(huán)境逐年改善；深圳整體經(jīng)濟(jì)保持飛速發(fā)展，城市投資環(huán)境逐年改善；整體房地產(chǎn)市場在一定時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，受整體房地產(chǎn)市場在一定時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，受政策影響在供求和價(jià)格方面可能會(huì)有小幅波動(dòng)，但整體來看房價(jià)將政策影響在供求和價(jià)格方面可能會(huì)有小幅波動(dòng)，但整體來看房價(jià)將保持持續(xù)小幅上升；保持持續(xù)小幅上升；住宅商品房需求保持平穩(wěn)增長，人民生活水平進(jìn)一步提高，同時(shí)政住宅商品房需求保持平穩(wěn)增長，人民生活水平進(jìn)一步提高，同時(shí)政府加大普通住宅建設(shè)供應(yīng)

21、比例；府加大普通住宅建設(shè)供應(yīng)比例；小戶型市場供求基本持平，市場需求趨于旺盛，市場價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，小戶型市場供求基本持平，市場需求趨于旺盛，市場價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，市場前景較為看好；市場前景較為看好；由于宏觀政策的打壓，投資性物業(yè)的銷售會(huì)受到一定的影響。由于宏觀政策的打壓，投資性物業(yè)的銷售會(huì)受到一定的影響。 二、清水河區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、清水河區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）區(qū)域環(huán)境概況（一）區(qū)域環(huán)境概況根據(jù)政府規(guī)劃，清水河片區(qū)是指泥崗路以北， “二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西?？傄?guī)劃用地面積為 2.37 平方公里。片區(qū)功能定位為： 1、以福田、羅湖區(qū)為主要服務(wù)范圍的城市商業(yè)倉庫為生活性物資的貯存運(yùn)

22、輸基礎(chǔ)。2、城市綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地。3、特區(qū)東北部重要的城市客、貨交通樞紐和換乘中心。1984 年清水河物流園區(qū)動(dòng)工，清水河片區(qū)定位亦是以物流、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)等為主。目前，區(qū)域內(nèi)雖然也建成了不少物流設(shè)施，擁有一定的物流功能，但由于園區(qū)內(nèi)沒有市政道路及交通體系不完善，又受廣深鐵路及山體限制，致使與外界交通聯(lián)系不暢，加之管理和環(huán)境治理沒跟上，從而導(dǎo)致大片土地、大量物流設(shè)施和設(shè)備閑置浪費(fèi)，使用效率低下。同時(shí)，由于市政環(huán)境差，基礎(chǔ)配套設(shè)施不足，轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套以及金融、郵電、醫(yī)療、文化等基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，分布不夠合理，給轄區(qū)居民的工作、生活帶來很多不便，也使得新的物流需求商和物流企業(yè)不愿到清水河物流園區(qū)

23、發(fā)展，導(dǎo)致片區(qū)發(fā)展大大落后于羅湖其他片區(qū)。近期，隨著清水河片區(qū)法定圖則的確定、片區(qū)功能的合理定位、筍崗物流園區(qū)的輻射效應(yīng)、清水河聯(lián)檢站的啟用、清平快速干線的開通及舊城改造工作的進(jìn)展等有利因素的促進(jìn)，清水河片區(qū)又將迎來發(fā)展的契機(jī)，為重塑片區(qū)形象提供了良好的機(jī)會(huì)。同時(shí)，對區(qū)內(nèi)閑置土地的開發(fā)建設(shè)亦將活躍區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場。（二）片區(qū)市場狀況（二）片區(qū)市場狀況由于清水河片區(qū)的功能定位為物流中心，加之區(qū)內(nèi)市政環(huán)境差、交通體系不完善、配套設(shè)施不足、存在有安全隱患的油氣庫等因素，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)供應(yīng)以工業(yè)廠房為主，住宅的供應(yīng)量及需求量均較少。近兩年的住宅項(xiàng)目主要為：龍園山莊、龍園龍鳳雅居（龍園山莊二期）等。項(xiàng)目項(xiàng)

24、目位置位置占地面積占地面積（萬（萬）建筑面積建筑面積（萬（萬）建筑類型建筑類型主力戶型主力戶型主力戶型面積主力戶型面積（）交樓標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)均價(jià)（元（元/ /平米）平米）入市時(shí)間入市時(shí)間龍園山莊德興路9.1617.4多層、小高層二房/三房65-110毛坯500097.8龍園龍鳳雅居德興路1.89.5高層一房/二房40-70毛坯預(yù)計(jì) 6000尚未面市1 1、市場特點(diǎn)、市場特點(diǎn)房地產(chǎn)市場不活躍，供應(yīng)量及需求量較少。項(xiàng)目多為中小型規(guī)模，檔次以中低檔為主。建筑類型以多層、小高層為主。2 2、主力戶型、主力戶型戶型以中小戶型為主，面積集中在 40-100 平方米之間，其中一房面積在40 平方米左右，二

25、房面積在 65 平方米左右，三房面積在 90 平方米左右。3 3、價(jià)格區(qū)間、價(jià)格區(qū)間價(jià)格普遍較低，在 4000-6500 元/平方米之間，均價(jià)主要集中在 4800-5200 元/平方米之間。4 4、營銷手段、營銷手段片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場區(qū)域性較為明顯，市場推力不大，營銷手法也較為普通。各樓盤基本采用戶外廣告宣傳、周邊區(qū)域及關(guān)口附近派單、銷售折扣等務(wù)實(shí)的營銷手法。5 5、主要客戶群、主要客戶群片區(qū)樓市區(qū)域性消費(fèi)特征明顯，住宅商品房消費(fèi)群主要是區(qū)域內(nèi)居民、在區(qū)域工作的白領(lǐng)及在區(qū)域有頻繁生意往來的商人，同時(shí)還有部分羅湖區(qū)域的白領(lǐng)等。置業(yè)目的以一次置業(yè)及自住為主。小結(jié)：小結(jié)：片區(qū)市政配套、交通體系、形象

26、等較差，對置業(yè)者的吸引力弱；片區(qū)市政配套、交通體系、形象等較差，對置業(yè)者的吸引力弱；近年來較多的利好因素，將促進(jìn)片區(qū)的發(fā)展和形象的改善；近年來較多的利好因素，將促進(jìn)片區(qū)的發(fā)展和形象的改善；片區(qū)房地產(chǎn)市場不活躍，市場供供應(yīng)量及需求量均較少；片區(qū)房地產(chǎn)市場不活躍，市場供供應(yīng)量及需求量均較少；片區(qū)以中小規(guī)模的中小戶型樓盤供應(yīng)為主，市場需求區(qū)域性較為明顯，營片區(qū)以中小規(guī)模的中小戶型樓盤供應(yīng)為主，市場需求區(qū)域性較為明顯，營銷推廣以區(qū)域推廣為主；銷推廣以區(qū)域推廣為主；片區(qū)住宅市場均價(jià)水平基本處于片區(qū)住宅市場均價(jià)水平基本處于 4800-52004800-5200 元元/之間；之間；三、競爭片區(qū)房地產(chǎn)市場分析

27、三、競爭片區(qū)房地產(chǎn)市場分析根據(jù)清水河片區(qū)的房地產(chǎn)市場特征、樓盤檔次、價(jià)格及客戶群體等，競爭片區(qū)主要為周邊的布吉片區(qū)和洪湖片區(qū)。（一）布吉片區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）布吉片區(qū)房地產(chǎn)市場分析布吉鎮(zhèn)位于深圳市中北部，與特區(qū)接壤。作為“羅湖后花園”的布吉鎮(zhèn)是深圳市重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多，號稱“深圳第一鎮(zhèn)” 。同時(shí)，由于該片區(qū)的地緣優(yōu)勢及相對特區(qū)內(nèi)的價(jià)格優(yōu)勢，使得區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，供需兩旺。主要競爭樓盤如下表：項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置占地面積占地面積（萬（萬）建筑面積建筑面積（萬（萬）建筑類型建筑類型主力戶型主力戶型主力戶型面積主力戶型面積（）交樓標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)均價(jià)元元/ /平米平米入市時(shí)間入市

28、時(shí)間德?；▓@布吉環(huán)城西路6850016427小高層、高層3 室 2 廳91毛坯350020013青湖山莊泥崗路105900116500高層3 室 2 廳3 室 1 廳12070-80毛坯390020054理想新城羅湖布心金稻田路60299150750多層、小高層4 室 2 廳105-134毛坯410020042陽光花園龍崗布吉下水徑路130000320000多層、小高層2 室 2 廳3 室 2 廳70-100毛坯3800200212布吉中心花園布吉鎮(zhèn)政府東北層5 室 2 廳160毛坯450020048峰之畔布吉沃爾瑪旁邊2039154205小高層2 室 2 廳70-9

29、0毛坯3800200404桂芳園七期布沙路與中翠路1800047800小高層、高層4 室 2 廳3 室 2 廳2 室 2 廳90-12080-9069-72毛坯4300200412桂芳園八期布沙路與中翠路2670077125小高層、高層3 室 2 廳2 室 2 廳90-10070-80毛坯預(yù)計(jì)450020058可園二期布沙路大芬油畫村1600044000小高層3 室 2 廳2 室 2 廳89-9470-80毛坯4300200502信和愛琴居布吉深惠公路356550736高層1 室 2 廳30-40毛坯3800200501信義假日名城5 期布吉羅崗村8500074065小高層2 房-4 房68-

30、140毛坯50002005061 1、市場特點(diǎn)、市場特點(diǎn)房地產(chǎn)市場活躍、成熟，供應(yīng)量及需求量均較大。項(xiàng)目多為大中型規(guī)模，檔次以中低檔為主。建筑類型以高層、小高層為主。2 2、主力戶型、主力戶型戶型以中等戶型為主，面積集中在 60-110 平方米之間，其中二房面積在60-80 平方米左右，三房面積在 90-110 平方米左右。的價(jià)格優(yōu)勢等 3、價(jià)格區(qū)間、價(jià)格區(qū)間由于是關(guān)外價(jià)格普遍較低，在 3000-5500 元/平方米之間，均價(jià)主要集中在3500-4500 元/平方米之間。4 4、營銷手段、營銷手段區(qū)域市場的特點(diǎn)較為明顯，營銷手法也呈多面化、立體化及差異化。各樓盤從樓體包裝、戶外廣告牌、報(bào)紙廣告

31、、參加大型展銷會(huì)等到“明星”活動(dòng)、輔助媒體的廣告、外銷推廣、周邊區(qū)域及關(guān)口附近派單、銷售折扣吸引等，營銷手段多樣，實(shí)效性強(qiáng)。5 5、主要客戶群、主要客戶群商品房消費(fèi)群主要是羅湖及福田區(qū)的白領(lǐng)、片區(qū)內(nèi)的原居民、白領(lǐng)及在區(qū)域有頻繁生意往來的商人，同時(shí)還有相當(dāng)部分的外銷市場，主要是港銷；小部分的投資人士。置業(yè)目的以一次置業(yè)及自住為主。6 6、對清水河片區(qū)的競爭分析、對清水河片區(qū)的競爭分析總體來看，布吉片區(qū)對清水河片區(qū)的競爭較大，并處于優(yōu)勢地位。盡管布吉片區(qū)處于特區(qū)外，但憑借其地緣優(yōu)勢、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場、成熟的生活配套、良好的生活氛圍、便利的交通體系及較大，吸引置業(yè)者前來置業(yè)。近期開通的清平快速干線較

32、大程度的緩解了布吉關(guān)的交通壓力，給布吉片區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來利好，也加強(qiáng)片區(qū)意向置業(yè)者的置業(yè)信心。清水河片區(qū)由于配套、交通體系、居住氛圍、交通體系、安全隱患等自身的劣勢一時(shí)難以改觀，短期內(nèi)，難以扭轉(zhuǎn)片區(qū)的競爭劣勢地位。（二）洪湖片區(qū)房地產(chǎn)市場分析（二）洪湖片區(qū)房地產(chǎn)市場分析洪湖片區(qū)主要是指洪湖及洪湖公園兩側(cè)的水貝、田貝、筍崗、田心及泥崗等區(qū)域，該片區(qū)原功能定位是以工業(yè)廠房、倉庫、物流等為主。隨著深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，片區(qū)定位逐步的改善和加強(qiáng)，近年來片區(qū)房地產(chǎn)市場活躍。主要競爭樓盤如下表；項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域建筑面建筑面積（積（）建筑類型建筑類型總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）主力戶型主力戶型裝修狀況裝修狀況均價(jià)（元均價(jià)（元/ /平米）平米）入市時(shí)間入市時(shí)間銀暉名居泥崗22000小高層502一房/二房精裝修58002005.4.16星湖花園3期泥崗48000高層705一房/二房精裝修64002005.3.5嘉寶田上城世家筍崗82350高層628二房/三房毛坯800004.10.12虹橋星座筍崗18181高層378一房/二房菜單式630004.8.15虹橋金岸筍崗37300高層432二房/三房毛坯630003.3.8祥福雅居筍崗58000高層867二房精裝修600003.4.26合正星園水貝69518高層492三房毛坯70000