濱江海岸地產(chǎn)開盤總結(jié)

1、 廣物濱江海岸開盤總結(jié)廣物濱江海岸開盤總結(jié)深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司海南事業(yè)部二零一零年十二月廣物濱江海岸開盤總結(jié)一、項(xiàng)目概況（一）基本資料 1、基本數(shù)據(jù) 廣物濱江海岸位于?？谑泻５閸u和平橋東側(cè)，靠海甸島純熟社區(qū)，面朝?？谥行某菂^(qū),西接海南大學(xué)，東為新埠島，兩面環(huán)水，與濱海大道隔江相對(duì)，交通便利。 推廣名稱：廣物濱江海岸推廣語：百億時(shí)代巨作，心在這里陶醉開發(fā)商：海南德坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南匯都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南永業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：廣東廣物房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司：廣州晟匯物業(yè)管理有限公司景觀設(shè)計(jì)單位：廣州山水比德景觀設(shè)計(jì)有限公司建筑類別：高層住宅+五星級(jí)酒店+國(guó)際化寫字

2、樓物業(yè)地址：?？谑泻５閸u和平橋東側(cè)物業(yè)現(xiàn)狀：一期建到第三層總占地面積：17.6萬平方米總建筑面積：60萬平方米總規(guī)劃：項(xiàng)目分三期開發(fā)總戶數(shù)：1672戶停車位：1838個(gè)2、設(shè)備裝修n 外墻：外墻磚及部分花崗巖。n 內(nèi)墻：廳、房?jī)?nèi)墻均為混合砂漿批蕩，廚房、衛(wèi)生間為水泥砂漿批蕩。n 天花：廳、房?jī)?nèi)墻均為混合砂漿批蕩，廚房、衛(wèi)生間為結(jié)構(gòu)板面。n 地面：結(jié)構(gòu)板面。n 門窗：鋼制防火門，配智能指紋門鎖；窗為鋁合金窗。n 廚房：預(yù)留專用排煙口、污水管接駁口位。n 衛(wèi)生間：沉箱做防水處理，上鋪水泥砂漿保護(hù)層，預(yù)留排污管接駁口位。n 陽臺(tái)、露臺(tái)：墻身為外墻磚，天花刷白色涂料，預(yù)留污水管接駁口位。n 電梯：每棟

3、配廣州日立電梯。n 智能化設(shè)備：住戶大堂入口及電梯大堂、電梯轎箱內(nèi)設(shè)有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，入口處安裝訪客對(duì)講機(jī)、智能卡及密碼門鎖，每戶配樓宇可視對(duì)講機(jī)。n 其它：每戶預(yù)留燃?xì)夤艿澜涌?，空調(diào)、排水管接駁口，每戶配吸頂燈，專用信箱。3、配套n 小區(qū)內(nèi)部配套: 大型購物中心、五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫字樓n 大中小學(xué)：海南大學(xué)、海南師范大學(xué)北校區(qū)、景山學(xué)校海甸分校、海口實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部、?？阱緧u實(shí)驗(yàn)小學(xué)、第二十五小學(xué)海甸校區(qū)、海南海臺(tái)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。幼稚園：海大幼兒園、家家樂幼兒園、甸花幼兒園、英才幼兒園、博愛幼兒園、萬福新村幼兒園。n 綜合商場(chǎng): 南國(guó)超市、旺佳旺超市、鵬泰興超市、惠生超市、國(guó)美電器。n 銀行: 中國(guó)

4、銀行、深圳發(fā)展銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄。n 醫(yī)院：?？谑嗅t(yī)院、海南大學(xué)醫(yī)院、海南司法醫(yī)院。4、交通項(xiàng)目東臨和平大道，北接環(huán)島路，距?？诨疖囌局本€距離20公里，距美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)直線距離14公里，距秀英港直線距離8公里，距海南省人民政府直線距離3.5公里。附近有11、15、18、19、24、35、44等多路公交車，交通發(fā)達(dá)便捷。（二）基本資料分析1、規(guī)模上：為海口市少有的都市綜合體，是海甸島目前最大的社區(qū)。2、檔次上：該盤設(shè)備、裝修、材質(zhì)比較常規(guī)，在此基礎(chǔ)上，通過增加超大陽臺(tái)、入戶花園等附加價(jià)值與同區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異；3、屬性上：該項(xiàng)目為城市綜合體，是一個(gè)集中高端住宅、特

5、色商業(yè)街、大型購物中心、超五星級(jí)酒店與國(guó)際化寫字樓于一體的大型綜合社區(qū)，項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)明顯。二、一期一批推售情況及分析（一）推售基本情況1、開盤時(shí)間地點(diǎn)開盤時(shí)間: 2010-12-26 開盤地點(diǎn)：廣物濱江海岸銷售現(xiàn)場(chǎng)2、一期一批推售情況一期產(chǎn)品：12棟高層公寓，共714套。一批產(chǎn)品：推出6 、9 、 10棟高層單位，位于項(xiàng)目西南角，共170套，均為18層，6棟為一梯四戶，9、10棟為一梯三戶。3、一期位置與推出棟數(shù)、戶型示意（1）一期一批位置6棟9棟10棟從整個(gè)平面圖上可以看出，一期12棟中9、10、11、12棟，可覽海甸溪風(fēng)光，永久性江景無遮無擋。1棟、6棟的西側(cè)有一定的江景資

6、源，其它棟數(shù)具有園林景觀資源。（2）推售戶型布局6棟9棟10棟此次推出樓棟為一梯三戶和一梯四戶產(chǎn)品，在整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來說，該三棟為戶型比較緊湊的產(chǎn)品，后續(xù)產(chǎn)品戶均面積將更大，項(xiàng)目推售檔次將采取中中高的推售步驟。（3）推售戶型分析6棟戶型6棟-01 3室2廳2衛(wèi)127.73 6棟-02 3室2廳2衛(wèi)125.43 戶型點(diǎn)評(píng)：南北朝向，通風(fēng)良好、無西曬；動(dòng)靜、干濕功能分區(qū)明確；4.5米超寬客廳，功能布局合理；偶數(shù)層贈(zèng)送6米挑空超大露臺(tái)，性價(jià)比突出。戶型分析：該戶型具備突出的性價(jià)比，為居家型產(chǎn)品，功能布局更為接近內(nèi)地發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)品水平。6棟-03 3室2廳1衛(wèi)111.85 6棟-04 3室2廳2衛(wèi)

7、123.76 戶型點(diǎn)評(píng)：戶型方正實(shí)用，客廳、餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間均具有較好的采光條件；動(dòng)靜、干濕功能分區(qū)明確； 贈(zèng)送6米挑空超大露臺(tái)，具有優(yōu)越性的價(jià)比。戶型分析：該戶型為正常的居家戶型，6米挑空超大露臺(tái)，性價(jià)比優(yōu)越。 9、10棟 戶型相同9、10棟-01 4室2廳2衛(wèi)149.69 9、10棟-02 3室2廳2衛(wèi)124.08 9、10棟-03 4室2廳2衛(wèi)149.69戶型點(diǎn)評(píng)：功能空間分布完善，減少了通道空間；動(dòng)靜、干濕功能分區(qū)明確；4.8米超寬客廳開間，8.8米超大觀景陽臺(tái)；轉(zhuǎn)角飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)，270度觀景；戶型分析：9、10棟戶型強(qiáng)調(diào)舒適度，為度假、自住產(chǎn)品。（4）樣板房展示：在樣板房的選取

8、上，開發(fā)商選擇了此次推出的6棟的02戶型和9、10棟的01戶型，分別作了兩套樣板房進(jìn)行展示。6棟的02戶型： 9、10棟的01戶型：樣板房分析該項(xiàng)目推出的兩套樣板房均為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，6棟的02戶型的樣板房在布局上顯得過于擁擠，在色彩的選擇上過于暗淡；9、10棟的01戶型的樣板房在設(shè)計(jì)上以明亮的色彩為主，整個(gè)空間給人予寬闊、輕松的感覺。（二）產(chǎn)品推售策略1、一期產(chǎn)品分析一期推出的12棟，其景觀價(jià)值以9、10、11、12棟為首，具有極佳的景觀資源；7、8棟為次，位于小區(qū)中央，環(huán)境較安靜，周邊為全景觀園林，01和02戶型具有江景資源；1、6棟西側(cè)具有一定的江景資源，其它棟數(shù)的景觀價(jià)值相對(duì)較差。2、

9、一批產(chǎn)品分析（1） 價(jià)值分析：一批推出的6、9、10棟，其景觀價(jià)值以10棟為首，是一批產(chǎn)品中的樓王，三個(gè)戶型都具有無遮擋江景資源；9棟為次，雖然該樓的01、02、03戶型都具有江景資源，但是該樓01戶型西側(cè)為市區(qū)通往海甸島的必經(jīng)途徑之一和平橋，交通的喧鬧使其價(jià)值較10棟有所下降；6棟只有西側(cè)的02、03戶型具有一定的江景資源，但是受交通喧鬧的影響，加上01、04戶型不具有江景資源，因此，是本次推出的三棟樓中，價(jià)值最低的產(chǎn)品。（2）戶型占比分析：戶型面積比例套數(shù)比例三房?jī)蓮d兩衛(wèi)111.85-127.7351.17%102套60%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)149.6944.83%68套40%一批產(chǎn)品中，推出產(chǎn)品

10、戶型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和四房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩種戶型，其中三房總套數(shù)102套，占一期總套數(shù)的60%，四房總套數(shù)為68套，占總套數(shù)的40%。高附加值、空間實(shí)用、面積段接受度最高的產(chǎn)品為該批主力，但功能劃分比較狹窄。可見該批產(chǎn)品主打自住性能，以滿足市場(chǎng)中端度假、自住需求為主。2、 產(chǎn)品推售策略本次開盤，通過推出6、9、10棟組合產(chǎn)品來試探市場(chǎng)，辨別去化阻力和障礙，以小步快跑的保險(xiǎn)方式，達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。（三）價(jià)格和折扣策略1、海甸島在售同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比分析海甸島目前在售的產(chǎn)品多以10000-12000元/平方米起價(jià)，如：田德海泉灣起價(jià)11800元/平方米，國(guó)瑞花園起價(jià)11500元/平方米，海岸郁金香花園起價(jià)

11、10680元/平米。廣物濱江海岸以13500元/平米起價(jià)，均價(jià)16000元/平方米的標(biāo)桿價(jià)入市，主要是其無論從規(guī)模、規(guī)劃的發(fā)展、擁有的景觀資源、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都具有無可比擬的優(yōu)勢(shì)，使其與其它同類項(xiàng)目形成了價(jià)格差距。2、項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析（1）銷售價(jià)格（起價(jià)）6棟 起價(jià)13500元/平方米；9棟 起價(jià)15000元/平方米；10棟 起價(jià)17000元/平方米；n 起價(jià)13500元/平方米，層差100-200元，均價(jià)16000元/平方米。n 10棟作為本次推出的樓王，因其具有一級(jí)江景資源，價(jià)格相對(duì)于其它兩棟分別高出3500元/平方米、2000元/平方米；9棟因受到西側(cè)的和平橋交通要道的影響，區(qū)位價(jià)值低于10

12、棟；而6棟，因江景資源不完整、交通要道的影響、點(diǎn)式的布局，其價(jià)值是三棟之中最低的。（2）銷售折扣開盤當(dāng)天前期認(rèn)購客戶全款9.5折， 其它客戶全款9.8折，按揭9.9折。（3）總體分析 開發(fā)商以16000元/平方米的標(biāo)桿均價(jià)入市，可見其對(duì)?？谑袌?chǎng)的發(fā)展前景十分樂觀，但同時(shí)又以組合產(chǎn)品、組合價(jià)格入市，說明其對(duì)市場(chǎng)樂觀的同時(shí)又持謹(jǐn)慎態(tài)度。（四）、推售成果分析1、銷售情況：開盤當(dāng)天成交約45套，占總推出套數(shù)的26.47%。2、成交戶型開盤當(dāng)天主要成交戶型是位于9、10棟02的124.08平方米、占總銷售的56%。其次是6棟02的125.43平方米，占總銷售的34%。這兩種戶型因面積適中、戶型合理，性價(jià)

13、比高，成為開盤的熱銷產(chǎn)品。其中：6棟的02產(chǎn)品具有一定江景資源，性價(jià)比高，為自住型產(chǎn)品，因此受到島內(nèi)客戶的青睞；而9、10棟02戶型具有極佳的一線江景資源，為舒適性產(chǎn)品，成為度假、自住客戶的熱捧。6棟9棟10棟3、客戶分析此次推出170套，開盤前期誠(chéng)意金認(rèn)購客戶約60批客戶。開盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)約1000批客戶，但是大部分客戶是來看明星表演，誠(chéng)意客戶少，約200批。就其客戶到訪量來看，整體市場(chǎng)的觀望氣氛、限購、限貸等因素對(duì)客戶還是有一定影響，到場(chǎng)客戶雖多，但是誠(chéng)意客戶少。從成交客戶的區(qū)域分布情況來看，成交客戶島內(nèi)島外五五分，島內(nèi)以新移民為主，島外主要以東北、北京客戶居多。三、開盤現(xiàn)場(chǎng)組織分析（一）流程

14、布置 1、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示： 2、現(xiàn)場(chǎng)布局銷售中心內(nèi)一樓設(shè)有產(chǎn)品演繹廳、沙盤、一個(gè)洽談區(qū)，一個(gè)休息區(qū)，二樓為貴賓室。n 銷售中心入口n 銷售中心接待處n 五證、價(jià)格、建筑節(jié)能公示 n 休息區(qū) n 洽談區(qū) n 購房前咨詢 （二）開盤亮點(diǎn)1、廣物濱江海岸本次開盤通過大規(guī)模的宣傳，邀請(qǐng)影視界明星蔡卓妍、歌唱家戴玉強(qiáng)等捧場(chǎng)出席造勢(shì)。2、開盤當(dāng)天，并沒有采取傳統(tǒng)的憑選房卡排號(hào)來進(jìn)行選房，而是客戶憑著戶型單張，挑中滿意的戶型，然后由銷售員指引辦理相關(guān)手續(xù)，省略了客戶因排號(hào)等待選房的繁瑣環(huán)節(jié)。四、前期營(yíng)銷推廣思路分析（一）戶外通路組織濱江海岸adadadadadadadadadadadad（二）網(wǎng)絡(luò)推廣廣物濱江海岸

15、主要通過海南搜房網(wǎng)、海南在線、新浪樂居進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣：（3） 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)回顧n 2010-11-02 廣物濱江海岸開始接受咨詢；n 2010-11-16 廣物濱江海岸開始超大優(yōu)惠登記；n 2010-12-15 廣物濱江海岸售樓中心和濱江生活體驗(yàn)區(qū)正式對(duì)外開放；n 2010-12-17 廣物濱江海岸9、10、11、12棟取得預(yù)售證；n 2010-12-24 廣物濱江海岸1、6棟取得預(yù)售證；n 2010-12-26 廣物濱江海岸盛大開盤，起價(jià)13500元/平方米。（四）營(yíng)銷推廣思路分析廣物濱江海岸在營(yíng)銷開始，通過海南日?qǐng)?bào)、海口晚報(bào)整版報(bào)紙以及搜房網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)專題將廣物濱江海岸的景觀資源和地段價(jià)值進(jìn)行大量宣傳，從而樹立了項(xiàng)目的區(qū)域形象“城市半島，擁江望?！薄Ｔ诤罄m(xù)推廣中，其進(jìn)一步通過對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的導(dǎo)入，引領(lǐng)了?？谌碌纳罘绞?，打出了“成就?？谧铐敿獾膰?guó)際生活圈”的尺度生活旗號(hào)，確立了項(xiàng)目 “濱江豪宅、高端度假生活標(biāo)桿”的市場(chǎng)地位。五、廣物濱江海岸開盤售賣總結(jié)綜上所述，廣物濱江海岸是?？谏儆械拇笮途C合社區(qū)，該項(xiàng)目前期蓄客兩個(gè)月，線上推廣有海南搜房網(wǎng)、海南在線、新浪樂居，以16000元/平方米的標(biāo)桿均價(jià)入市，這說明品牌發(fā)展商對(duì)