十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)之凝結(jié)楊衛(wèi)國(guó)38頁(yè)

1、楊衛(wèi)國(guó)數(shù)十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)之凝結(jié)發(fā)布時(shí)間：2005-6-28 一、商業(yè)地產(chǎn)之衛(wèi)國(guó)模式1、商業(yè)地產(chǎn)之開(kāi)發(fā)模式 衛(wèi)國(guó)控股集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式主要依托15家國(guó)際策略聯(lián)盟、15家國(guó)際商會(huì)組織的龐大資源和10余年本人對(duì)毛澤東軍事思想、孫子兵法、三國(guó)文化和沃爾瑪、通用、埃索、可口可樂(lè)、麥當(dāng)勞、花旗銀行、日本九大商社的經(jīng)營(yíng)之道以及保險(xiǎn)、期貨的運(yùn)作模式同戴爾卡內(nèi)基的成功學(xué)研究和總結(jié)， 結(jié)合自身豐富的經(jīng)歷和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、企業(yè)領(lǐng)域的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 融會(huì)貫通、提練升華；歷時(shí)五年與50余家主要的零售企業(yè)和品牌商家簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中有12家是跨國(guó)零售企業(yè)，8家是世界500強(qiáng)企業(yè)，30余家各產(chǎn)業(yè)主力品牌商戶。 在開(kāi)

2、發(fā)操作程序上注重以下四點(diǎn)： 第一是共同選址。先和零售企業(yè)、品牌合作商戶討論后再找地，制定初步的方案，并談妥租金，將中國(guó)的城市劃分三等，每一等城市的租金是多少，然后簽訂合同，交納保證金。 第二是準(zhǔn)確定位。做好項(xiàng)目定位、客戶定位、租售比例等。衛(wèi)國(guó)多年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)是，商業(yè)地產(chǎn)最好以租為主，嚴(yán)格地說(shuō)就是只租不售。 第三是定規(guī)模。規(guī)模多大合適，不是越大越好，也不是越小越好。比如建設(shè)10萬(wàn)平方米，每平方米收50元，20萬(wàn)平方米每平方米收20元，那就不如建兩個(gè)10萬(wàn)平方米的，中國(guó)面臨的問(wèn)題是求大求全。 第四是招商在前。主力店一般有二三個(gè)就好，還要注意次主力店的招商。衛(wèi)國(guó)的主力店有15家，次主力店有10余家，其他

3、品牌商戶就更多，基本上在招商方面不存在太大問(wèn)題。 2、商業(yè)地產(chǎn)之融資模式 通過(guò)10余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作與經(jīng)驗(yàn)，衛(wèi)國(guó)已逐步形成自己獨(dú)特的兩套融資模式： 大型商業(yè)項(xiàng)目融資模式： 一是看中地塊之后，我們會(huì)進(jìn)行前期詳細(xì)的研究，并根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇合適的戰(zhàn)略合作伙伴，在成立項(xiàng)目公司之后我們會(huì)與主力店商戶，次主力店商戶及品牌商戶進(jìn)行依次談判簽約，交納保證金，這是我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)之前強(qiáng)有力的融資渠道之一。 第二條融資渠道是我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要與否，決定是否與海外房產(chǎn)信托基金合作開(kāi)發(fā)。 第三條融資渠道是商鋪按揭或抵押套現(xiàn)，將自己的資金或項(xiàng)目抵押貸款，套現(xiàn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)或開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。 第四條融資渠道是商業(yè)抵

4、押貸款和定期抵押貸款。這是提供給房地產(chǎn)項(xiàng)目的，區(qū)別在于還款方式有區(qū)別，比如先還利息，有寬限期后，開(kāi)始還本金，這樣可以減低還款壓力。 第五條融資渠道是建筑貸款和開(kāi)發(fā)貸款。這是新推行的模式。產(chǎn)權(quán)方面，目前外資銀行對(duì)于長(zhǎng)期的貸款需要物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證，但是建筑貸款只需要初級(jí)證就可以。在房地產(chǎn)公司與信托公司結(jié)合問(wèn)題上，首要是“安全性”，拿出什么作為擔(dān)保，讓投資者感覺(jué)安全，信托公司是穩(wěn)健的，安全是第一位的。其次是“收益性”，項(xiàng)目的可行性、發(fā)展空間、市場(chǎng)前景等，都關(guān)系到項(xiàng)目的盈利性。最后是“流動(dòng)性”，這完美地體現(xiàn)了金融產(chǎn)品的特點(diǎn)。買(mǎi)賣(mài)是雙方自愿的，投資者可以獲得多少盈利，關(guān)系到融資是否成功。 特大型商業(yè)項(xiàng)目融資

5、模式： 針對(duì)特大型商業(yè)項(xiàng)目的融資，除采用上述融資渠道外，我們會(huì)進(jìn)一步視項(xiàng)目的實(shí)際情況采取特殊渠道的融資模式，具體操作為：第一步是我們首先在資本市場(chǎng)上尋找一些陷入虧損的上市公司，然后通過(guò)我們衛(wèi)國(guó)控股集團(tuán)下屬公司控制上市公司。當(dāng)找到合適的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的控制下，與共同出資成立地產(chǎn)項(xiàng)目公司。項(xiàng)目啟動(dòng)初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。一般的方法是，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，上市公司持有的絕大部分股權(quán)；僅占小股。接下來(lái)，公司預(yù)付土地出讓金、獲得“四證“（國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證），成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。按照年央行出臺(tái)的號(hào)文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金

6、必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司預(yù)付的土地出讓金通常來(lái)自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。而通常只需先期投入總投資額的，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，滾動(dòng)發(fā)展。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會(huì)占到總投資額的。在預(yù)付了土地出讓金，取得“四證“后，公司即可申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸款，用于設(shè)計(jì)規(guī)劃等項(xiàng)目費(fèi)用，一般由其母公司或上市公司提供擔(dān)保。同時(shí)，建筑施工企業(yè)進(jìn)入并墊資施工費(fèi)用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。其中，建筑安裝企業(yè)墊資數(shù)量視施工進(jìn)度而異，一般，在項(xiàng)目完成時(shí)，墊資數(shù)量可能占到建筑安裝成本的。由于上市公司對(duì)公司絕對(duì)控股并成為資金的主要來(lái)源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。而這部分風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)又由銀行來(lái)承

7、擔(dān)。第二步，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。按照原政策規(guī)定，必須在住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成后才能進(jìn)入銷(xiāo)售階段，對(duì)購(gòu)房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開(kāi)始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等（但會(huì)計(jì)上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中反映不出來(lái)這一塊）。在預(yù)售后不久，公司即開(kāi)始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即以其他資金（大多是銀行貸款）追加投資，取得對(duì)公司的絕對(duì)控股地位。增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司；被控制的上市公司卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋?zhuān)荒塬@得投資收益。第三步，項(xiàng)目竣工，公司享有大部分收益。項(xiàng)目竣工后，公司以項(xiàng)目總投資額的投入

8、，獲得總銷(xiāo)售額的毛利或者的凈利潤(rùn)。按照對(duì)公司的股權(quán)比例進(jìn)行利潤(rùn)分成，獲得大部分利潤(rùn)，上市公司承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn)（實(shí)際上這部分風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行來(lái)承擔(dān)），最終卻獲得了小部分利潤(rùn)。 3、商業(yè)地產(chǎn)之招商模式第一步先招商，后規(guī)劃。首先將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目納入政府重點(diǎn)工程，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，確定項(xiàng)目發(fā)展主題及主力商戶名單，然后與政府、國(guó)際商會(huì)、新聞媒體進(jìn)行聯(lián)合招商，采取座談會(huì)、高級(jí)研討會(huì)之方式對(duì)主力商戶進(jìn)行初步接洽和溝通，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)，同時(shí)進(jìn)行新聞炒作。第二步先造勢(shì)，再做市。先做招商指引、現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板工程，然后對(duì)主力商戶和次主力商戶進(jìn)行路演并簽定意向書(shū)，繳納保證金。并進(jìn)行新聞發(fā)布和炒作造勢(shì)。

9、第三步是對(duì)目標(biāo)商戶實(shí)施“南打、北打、海外打”策略進(jìn)行項(xiàng)目巡回路演和宣傳造勢(shì)推介。第四步采取“組裝拼盤(pán)”、“大項(xiàng)目帶動(dòng)小項(xiàng)目”、“內(nèi)引外聯(lián)”、“大中小項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)”之招商引資策略，先以較大優(yōu)惠之方式吸引，配以地產(chǎn)+品牌商戶之捆綁發(fā)展模式和強(qiáng)有力的造勢(shì)活動(dòng)，以期達(dá)到“趕羊入圈”之目的。 4、商業(yè)地產(chǎn)之經(jīng)營(yíng)管理模式 第一步是對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的定位，商戶、消費(fèi)群及對(duì)商圈的輻射力進(jìn)行研究，以確定經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)、盈利能力及經(jīng)營(yíng)管理范疇等相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，了解商戶及消費(fèi)群體真實(shí)想法和狀況。第二步是在進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上確定經(jīng)營(yíng)管理范圍并與商戶和相關(guān)消費(fèi)群體進(jìn)行溝通，洽談和商討，并對(duì)制定相關(guān)經(jīng)營(yíng)的主題促銷(xiāo)活動(dòng)，以征得商

10、戶的支持。第三步是根據(jù)實(shí)際需要確定專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)及機(jī)構(gòu)設(shè)置，并對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行服務(wù)培訓(xùn)。第四步是制定相關(guān)計(jì)劃及管理手冊(cè)，按不同階段實(shí)施相應(yīng)不同的方略和管理手段。二、 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之“楊氏定律”總則： 第一、不做先烈。開(kāi)發(fā)商輕易不要花大錢(qián)去做新理念的“先驅(qū)”，不用再去從頭艱難地培育它，而是要在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上幫它升級(jí)；第二，尊重市場(chǎng)規(guī)律。不要大包大攬，事事一肩挑，要專(zhuān)業(yè)分工合作。當(dāng)初，巨庫(kù)銷(xiāo)售時(shí)就是“太自信”，沒(méi)有想清楚事后統(tǒng)一管理的難度；第三，要用專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；第四，價(jià)格制定必須合理，不能讓投資者對(duì)回報(bào)的預(yù)期過(guò)高。當(dāng)初巨庫(kù)的銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高，售價(jià)高產(chǎn)權(quán)人定出的租賃價(jià)格必然也高，上述兩者均超出了

11、市場(chǎng)的承受范圍；第五，旺鋪是需要培育期的，投資者必須有承受能力。每一個(gè)市場(chǎng)都需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的培育期。在初期，投資者很可能無(wú)利可圖甚至是賠本，這在銷(xiāo)售期間必須講明。操作商業(yè)地產(chǎn)六大成功秘訣其一，商業(yè)地產(chǎn)要遵循商脈淵源例如廣州的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)不具有深厚歷史淵源和商業(yè)人脈。越秀區(qū)是2000多年城市中軸線，從古代便繁衍出清明上河圖式的商業(yè)文明；荔灣區(qū)是西關(guān)故里人家，十三行則是海上絲綢之路通商口岸區(qū)；馬路夜市及以后的入室經(jīng)營(yíng)時(shí)裝商鋪，大都地處繁華的傳統(tǒng)商業(yè)街；流花服裝城、皮具城深受廣州商品交易會(huì)浸淫，車(chē)站商圈南來(lái)北往，車(chē)水馬龍，歷來(lái)是通商寶地。沒(méi)有廣州人數(shù)千年的經(jīng)商底蘊(yùn)與靈氣，沒(méi)有地處華南門(mén)戶、毗鄰港澳的地

12、緣優(yōu)勢(shì)，不可能產(chǎn)生出生生不息的廣州商家，也不可能有廣州商業(yè)地產(chǎn)界的從容、平和、成熟與自信。其二，商業(yè)地產(chǎn)要天時(shí)地利人和商業(yè)地產(chǎn)的要義是：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)打基礎(chǔ)，物業(yè)營(yíng)運(yùn)建平臺(tái)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)是關(guān)鍵，地商和諧謀共贏。天時(shí)、地利、人和，不僅對(duì)階段性甚至短線的房地產(chǎn)至為重要，對(duì)長(zhǎng)期甚至永續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)更為寶貴。上述廣州商業(yè)地產(chǎn)的家史，是最好的例證。其三，商業(yè)地產(chǎn)要將“房”轉(zhuǎn)“鋪”住宅地產(chǎn)的產(chǎn)品主要是最終消費(fèi)品，少量具特定區(qū)位、人文優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品，若要成為投資品、中間產(chǎn)品，也必須遵循商業(yè)地產(chǎn)的基本規(guī)律-將“房”變?yōu)椤颁仭?，即將消費(fèi)功能為主的“房”，通過(guò)主觀努力，變?yōu)榻?jīng)營(yíng)功能為主的商鋪，實(shí)現(xiàn)一次投資，長(zhǎng)期回報(bào)，成倍回報(bào)

13、，長(zhǎng)期保值升值。改革開(kāi)放之初，廣州人用祖?zhèn)鞯纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)智慧，率先實(shí)現(xiàn)從“房”向“鋪”的驚險(xiǎn)一跳，許多商界大亨當(dāng)初的“龍門(mén)一躍”，至今仍為大眾津津樂(lè)道。其四，商業(yè)地產(chǎn)要謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)利益廣州20多年前的街鋪、夜市街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如今地價(jià)、鋪?zhàn)夂沃股仙俦?，?guī)模大、地段旺、口碑好的商廈、市場(chǎng)、路段，租金和物業(yè)升值收益遠(yuǎn)高于一次性售賣(mài)的收益，成為鐵的事實(shí)。80年代中后期漸次開(kāi)業(yè)的海印電器城、流行前線等海印集團(tuán)的主題商城，越秀城建集團(tuán)開(kāi)發(fā)的白馬服裝城、江南西商業(yè)街鋪、天河南小區(qū)街鋪與市場(chǎng)，珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的世貿(mào)新天地、淘金華樂(lè)路商鋪，以及90年代中后期的天河城、中華廣場(chǎng)，絕大多數(shù)是出租物業(yè)，如今一年的營(yíng)業(yè)收入甚

14、至是租金收入，就相當(dāng)于當(dāng)初項(xiàng)目的物業(yè)投資總額。其五，商業(yè)地產(chǎn)要“一鋪養(yǎng)三代”“一鋪養(yǎng)三代”，近年流行全國(guó)，成為商業(yè)地產(chǎn)商叫得最響的廣告語(yǔ)之一，但不知他們有否研究前輩們的真經(jīng)。市場(chǎng)上真正能“一鋪養(yǎng)三代”的商用物業(yè)，先是具有選址優(yōu)良、建筑結(jié)構(gòu)好的硬件條件，后有商圈資源互動(dòng)、物業(yè)發(fā)展商或所屬、外聘經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)、推廣、服務(wù)的軟性條件。早年的一些商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商城現(xiàn)在走向衰敗的原因，不外乎外部營(yíng)商環(huán)境的轉(zhuǎn)移，或是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的缺失、不力，導(dǎo)致市場(chǎng)、商戶自生自滅。其六，招商人和經(jīng)理人更重要商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商很多是不大懂商業(yè)的，雖然自認(rèn)為經(jīng)常出入高級(jí)食肆、豪華娛樂(lè)酒店場(chǎng)所，名牌服飾出手不凡，而商業(yè)絕對(duì)比

15、不上房地產(chǎn)“水深”。誰(shuí)知“淺水淹死人”，開(kāi)發(fā)住宅賺的錢(qián)全丟進(jìn)開(kāi)發(fā)大型商用物業(yè)的無(wú)底洞中者，不乏有人。因此，現(xiàn)階段中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)不僅要有能說(shuō)會(huì)道、懂分商戶和投資客的賣(mài)樓人，能撮合買(mǎi)賣(mài)雙方，能對(duì)發(fā)展商投資負(fù)責(zé)的經(jīng)紀(jì)人，更要有懂得營(yíng)商之道和良好商戶關(guān)系的招商人，有長(zhǎng)期踏實(shí)經(jīng)營(yíng)物業(yè)、經(jīng)營(yíng)商戶、管理服務(wù)、細(xì)節(jié)執(zhí)行能力的經(jīng)理人。三、商業(yè)地產(chǎn)之衛(wèi)國(guó)實(shí)戰(zhàn)解碼 1、打動(dòng)商鋪投資消費(fèi)者六大創(chuàng)新戰(zhàn)略戰(zhàn)略一：撞擊心門(mén)：別具特色的廣告對(duì)消費(fèi)者有一定的撞擊的作用，面對(duì)房地產(chǎn)界各種各樣的廣告，投資者眼花繚亂，沒(méi)能從中選到自己心儀的對(duì)象。但現(xiàn)在的消費(fèi)新一代是一群比較理性的消費(fèi)群體，品牌效應(yīng)是他們投資的一大關(guān)鍵。所以，要想得到

16、投資者的青睞，就要樹(shù)立品牌效應(yīng)去深入投資者的心靈深處。戰(zhàn)略二：理念創(chuàng)新：創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力，也是商業(yè)永遠(yuǎn)的主題。在新的投資環(huán)境下成長(zhǎng)并開(kāi)始成熟的投資新生代，他們對(duì)市場(chǎng)的敏感度都很強(qiáng)，有著敏銳的市場(chǎng)目光。商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，開(kāi)發(fā)商必須要使商鋪有特殊的主題，引入新的經(jīng)營(yíng)模式，讓投資者感到物有所值，機(jī)不可失。戰(zhàn)略三：提升性?xún)r(jià)比：價(jià)格一向是投資者最關(guān)心的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商鋪不但要讓投資者感到物有所值，還有讓他感到機(jī)不可失，時(shí)不再來(lái)。提升性?xún)r(jià)比是發(fā)展商爭(zhēng)取投資者的一大殺手锏，成本控制對(duì)開(kāi)發(fā)商是至關(guān)重要，因?yàn)楫吘归_(kāi)發(fā)商是要盈利的。戰(zhàn)略四：洞悉投資者心理：利潤(rùn)回報(bào)一直都是投資者最關(guān)心的問(wèn)題，

17、不少開(kāi)發(fā)商抓住了投資者的這一心理特點(diǎn)。購(gòu)鋪送閣樓，這是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)商鋪的一大秘密武器，無(wú)形中提高了商鋪的投資價(jià)值。戰(zhàn)略五：坐收租金，穩(wěn)當(dāng)老板的銷(xiāo)售方式：投資買(mǎi)商鋪，不用自己去經(jīng)營(yíng)，只授權(quán)給開(kāi)發(fā)商，繳納一定的管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商就可以讓投資者高枕無(wú)憂地收租和每年按照合同中約定的比例收回投資額，可以穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)禺?dāng)老板。這一新的銷(xiāo)售方式不但可以吸引二次置業(yè)者，也可以將那些想做生意而又沒(méi)有時(shí)間去打理的投資者招攬麾下。戰(zhàn)略六：強(qiáng)調(diào)保值增值：商鋪是投機(jī)市場(chǎng)中一種不可多得的優(yōu)良品種，它具有較高的保值增值功能，以實(shí)物形態(tài)存在，所附著的土地具有永久性的特征，投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小于其他投資品種，商鋪的投資價(jià)值“風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)高”

18、，符合大部分投資者的投資取向。因此更要強(qiáng)調(diào)商鋪的保值增值效果。2、商場(chǎng)頂層招商致勝四大招式商場(chǎng)的招商輸贏在頂層，一直都是商場(chǎng)招商的一大瓶頸。其實(shí)成敗跟樓層沒(méi)有直接的關(guān)系，關(guān)鍵在于商場(chǎng)提供的商品類(lèi)型，業(yè)種的搭配。頂層的招商成敗會(huì)影響到整座商場(chǎng)的人流量回流效應(yīng)。招式一：形成互補(bǔ)效應(yīng)：商場(chǎng)的最頂層與其他樓層一定要有互補(bǔ)的作用，提供的商品或服務(wù)必須與其他樓層產(chǎn)生錯(cuò)位效應(yīng)，才能更好地引導(dǎo)消費(fèi)者的循環(huán)消費(fèi)。如果一個(gè)專(zhuān)業(yè)的商品在4樓、3樓就能買(mǎi)到，那以上樓層再提供一樣的產(chǎn)品，就會(huì)產(chǎn)生類(lèi)同效應(yīng)，影響消費(fèi)者的循環(huán)效應(yīng)。而且，也要對(duì)周邊的商場(chǎng)的業(yè)種提供進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查研究，相互之間要形成一種互補(bǔ)供應(yīng)。招式二：運(yùn)用專(zhuān)業(yè)

19、化：商場(chǎng)頂層的業(yè)種搭配，關(guān)鍵在于怎么樣去發(fā)現(xiàn)，去配合一個(gè)新的市場(chǎng)、新的需求點(diǎn)。樓層肯定是有高有低，只有真正賦予樓層專(zhuān)業(yè)化的東西，而且這種專(zhuān)業(yè)化跟整個(gè)商場(chǎng)的零售業(yè)態(tài)是配套的，有足夠的效應(yīng)、足夠的特色，就一定會(huì)有很好的整體收益。頂層業(yè)態(tài)的目的是給進(jìn)商場(chǎng)的消費(fèi)者提供其他需要，是給整個(gè)商場(chǎng)做配套的，同時(shí)它又是專(zhuān)業(yè)化的，它自身不但能生存，而且能給其他樓層帶來(lái)人流。有的樓層往往是這樣，甚至6樓比5樓效益要好。招式三：競(jìng)爭(zhēng)差異化：其實(shí)一棟商業(yè)城本身就是一個(gè)小商圈，本身存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。那么在商圈里面能否生存的原因很簡(jiǎn)單，就是要做得跟別人不一樣。比如選擇一些競(jìng)爭(zhēng)比較弱的區(qū)域開(kāi)店，就是為了避開(kāi)這個(gè)商圈的競(jìng)爭(zhēng)，從而脫

20、穎而出。在韓國(guó)，最高的百貨公司可以開(kāi)到11樓，這在國(guó)內(nèi)難以想象。再如無(wú)錫八佰伴的a樓做得很好，而b樓怎么都做不起來(lái)，直到宏圖三胞進(jìn)駐，b樓才紅火起來(lái)。其實(shí)這跟做頂層一樣，有的客人到了5樓之后不愿意上6樓，有的到了4樓不愿意上5樓，就是同一個(gè)道理。招式四：強(qiáng)調(diào)品牌店：從對(duì)一個(gè)品牌的認(rèn)識(shí)、認(rèn)知、認(rèn)可到接受這個(gè)過(guò)程，就象慢慢對(duì)一種媒體認(rèn)可的過(guò)程。品牌店一般都有自己獨(dú)特的特色，就是在商品的擺設(shè)和布局上，也就是商品與商品之間應(yīng)該怎么搭配，它都有統(tǒng)一的模式，就是由于它統(tǒng)一的模式而影響著消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為。市場(chǎng)定位是滿足不同的消費(fèi)層次，就是白領(lǐng)階層，也有不同的消費(fèi)層次的。比如中央商場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩次大調(diào)整，主要以商品

21、結(jié)構(gòu)、品牌、市場(chǎng)需求來(lái)決定的?，F(xiàn)在中央商場(chǎng)里的企業(yè)品牌銷(xiāo)售已達(dá)70%左右，這種強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)力就逐步顯示出來(lái)了。3、保障商業(yè)物業(yè)興旺的五要點(diǎn)要點(diǎn)一：成熟的商業(yè)環(huán)境、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展前景一個(gè)成熟的商業(yè)環(huán)境是集全社會(huì)的力量并且經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的積累逐步形成的，無(wú)論是興與衰都不是朝夕之間就可以改變的。而一個(gè)成熟的商業(yè)環(huán)境同時(shí)又具有非常明顯的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，那么毫無(wú)疑問(wèn)這個(gè)商業(yè)環(huán)境就是人們通常所說(shuō)的“黃金商業(yè)圈”?！包S金商業(yè)圈”具有三大鮮明特征：一是她經(jīng)過(guò)了相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的社會(huì)積累，蘊(yùn)涵著豐富的歷史文化精華；二是她的商業(yè)功能的互補(bǔ)性已達(dá)到了水乳交融的程度；三是她具備了長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。“黃金商業(yè)圈”須具備的基本條件：1

22、、四通八達(dá)的交通條件；2、相對(duì)高密度的常住人口和流動(dòng)人口；3、密集的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以及完善成熟的功能互補(bǔ)性；4、豐厚的歷史文化積淀；5、長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃發(fā)展前景。要點(diǎn)二：情景主題體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)用現(xiàn)代情景主題的商業(yè)項(xiàng)目是目前國(guó)際上非常流行的一種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，它與傳統(tǒng)百貨綜合商場(chǎng)的區(qū)別在于，情景主題的出現(xiàn)改善了人們的購(gòu)物環(huán)境，改變了人們的消費(fèi)行為，她帶給人的是多姿多彩的生活體驗(yàn)?，F(xiàn)代情景主題商業(yè)項(xiàng)目賣(mài)的是好感覺(jué)、好體驗(yàn)、好心情。由于情景主題商業(yè)項(xiàng)目更具有豐富的文化內(nèi)涵，更具有情趣性，她能夠在更大范圍內(nèi)滿足人們的多元化需求，實(shí)際上是將客戶的層面和層次最大化，因此，情景主題是現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目人流的保障，是商業(yè)項(xiàng)目興旺的

23、重要因素。要點(diǎn)三：鮮明的經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)特色是現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目整體形象識(shí)別的核心本質(zhì)。在日益激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，只有那些形象鮮明、具有強(qiáng)烈人格魅力的商業(yè)項(xiàng)目才能脫穎而出，成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。經(jīng)營(yíng)特色是商業(yè)項(xiàng)目培育、穩(wěn)定和擴(kuò)大市場(chǎng)資源的堅(jiān)強(qiáng)保障，也是商業(yè)項(xiàng)目租金增值和商品附加值提升的支持基礎(chǔ)。要點(diǎn)四：商業(yè)項(xiàng)目定位要與商圈功能互補(bǔ)商業(yè)圈內(nèi)各個(gè)行業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之間、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與整個(gè)商業(yè)圈的內(nèi)在關(guān)系，是互為支持的生物鏈關(guān)系，是一榮俱榮、一損俱損的共同體關(guān)系。作為個(gè)體的商業(yè)項(xiàng)目，她首先是依托于商圈，沒(méi)有商圈的支持她就沒(méi)有了生存的基礎(chǔ)，而商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)功能定位對(duì)商圈而言也必須是補(bǔ)充、完善和促進(jìn)。只有這樣，作為整體的商業(yè)圈才

24、能夠不斷興旺發(fā)達(dá)。要點(diǎn)五：科學(xué)合理的鋪位劃分和“人流動(dòng)線”設(shè)計(jì)現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上就是商業(yè)街區(qū)的濃縮，因此其基本要素也與商業(yè)街區(qū)雷同。商業(yè)項(xiàng)目的鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商業(yè)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。科學(xué)合理的鋪位劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分體現(xiàn)，使商業(yè)項(xiàng)目的形象更鮮明、層次更豐富，同時(shí)也將會(huì)使得消費(fèi)者的消費(fèi)行為過(guò)程顯得更加自然和輕松愉快。商業(yè)項(xiàng)目的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不僅僅是商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的人流交通與疏散問(wèn)題，它更注重的是商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系，其根本目的就是要最大限度地避免商

25、業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)盲區(qū)和商業(yè)死角問(wèn)題，同時(shí)更加考慮到消費(fèi)者在商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)瀏覽、購(gòu)物的自然、舒適、輕松的行為過(guò)程和心理感受?？茖W(xué)合理的鋪位劃分和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)是消費(fèi)者在商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)自然、舒適、輕松愉快地瀏覽消費(fèi)的有力保障，是經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)合理化的有力保障。 4、保持大型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)旺不衰黃金法則黃金法則1：獨(dú)一無(wú)二核心攻擊體系：主題是大型商場(chǎng)的核心靈魂，如何構(gòu)架最具攻擊性特色主題價(jià)值體系，并配合商場(chǎng)主題舉辦連綿不絕造市活動(dòng)，無(wú)疑是大型商場(chǎng)激活經(jīng)營(yíng)的核心法則。黃金法則2：擁抱巨人，借力造市：與著名品牌商業(yè)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以最優(yōu)惠甚至免費(fèi)為品牌公司促銷(xiāo)提供場(chǎng)地及相關(guān)服務(wù)，借勢(shì)引導(dǎo)人流與提升商場(chǎng)檔次品牌是諸多大型商

26、場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)的不二法門(mén)。黃金法則3：政企聯(lián)合的雙贏模式：與政府、國(guó)際商會(huì)組織、行業(yè)協(xié)會(huì)、新聞媒體共同舉行系列公益活動(dòng)，對(duì)政府而言是出政績(jī)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目而言是出形象、出品牌、出效益，政企聯(lián)合也是大型商業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的重要法則之一。黃金法則4：磁場(chǎng)式配套循環(huán)消費(fèi)：合理的功能分區(qū)，流線型的規(guī)劃設(shè)計(jì)，齊全的配套，是構(gòu)筑循環(huán)式消費(fèi)平臺(tái)的三大要素。黃金法則5：商圈攻略：最大范圍內(nèi)激活商圈的消費(fèi)體系，提升商業(yè)大板塊以整體激活個(gè)體，實(shí)現(xiàn)多贏局面是大型商業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)不可忽視的重要法則。 5、商用物業(yè)管理模式的五個(gè)第一性一：經(jīng)營(yíng)管理整合第一原則：物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的相輔相成，可使物業(yè)保值、增值并提高使用壽命，最大限度地

27、獲得物業(yè)管理所帶來(lái)的各種邊緣利潤(rùn)與經(jīng)濟(jì)效益。二：商用物業(yè)整體形象第一性原則：三：檔次定位第一性原則：除了考慮安全及使用外，較多考慮環(huán)境及檔次與自身的形象是否匹配，其經(jīng)濟(jì)收益是否有保障。當(dāng)費(fèi)用與形象矛盾時(shí)，我們要更注意選擇檔次，以此提高自身的信譽(yù)及社會(huì)影響力。四：主體管理第一性原則：重點(diǎn)主要是設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)和如何配合好物業(yè)的經(jīng)營(yíng)工作。五：消防安全第一性原則：商用物業(yè)的火災(zāi)一旦發(fā)生，基本上只能靠自身消防設(shè)備的自救，因此商用物業(yè)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料，以及消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和合理利用。6、商場(chǎng)內(nèi)部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)黃金法則法則一：規(guī)劃最佳使用率：商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過(guò)

28、科學(xué)論證和西方國(guó)家長(zhǎng)期的實(shí)踐證明，除去消防、消費(fèi)者活動(dòng)空間等外，使用率在50%左右，為商鋪?zhàn)罴褷顟B(tài)。法則二：打造進(jìn)深與門(mén)面的黃金分割點(diǎn)：商鋪進(jìn)深與門(mén)面比例適中不僅利于投資經(jīng)營(yíng)，而且有利于商場(chǎng)整體規(guī)劃及日后經(jīng)營(yíng)管理。經(jīng)過(guò)500多個(gè)案例調(diào)查與深入研究得出：商鋪的進(jìn)深與門(mén)面的最佳比例為2：1，高3：1。法則三：突顯商場(chǎng)空間：商鋪是商場(chǎng)內(nèi)部的主要部分，如何使商鋪在緊湊中突顯商場(chǎng)空間，是商鋪布局設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。比如采用“穿透式”設(shè)計(jì)，商鋪與商鋪通過(guò)透明玻璃墻體間隔，以通透效果，突顯空間。法則四：遵循人流消費(fèi)習(xí)慣：按中國(guó)消費(fèi)習(xí)慣從左至右的全場(chǎng)回環(huán)原則，商場(chǎng)的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)宜采取縱向規(guī)劃蝸牛式步步引誘的原則。法則

29、五：強(qiáng)調(diào)第三功能輔助：現(xiàn)代人已從目標(biāo)購(gòu)物向隨意購(gòu)物轉(zhuǎn)變，商場(chǎng)在規(guī)劃時(shí)要注意兼顧休閑、娛樂(lè)甚至健康運(yùn)動(dòng)等元素功能的規(guī)劃。法則六：適度規(guī)模：根據(jù)調(diào)查，消費(fèi)者在出現(xiàn)疲勞的時(shí)間指數(shù)為大于3小時(shí)，路程指數(shù)大于7500米。商場(chǎng)的規(guī)模設(shè)計(jì)要適度，太小不足形成賣(mài)場(chǎng)，太大也會(huì)出現(xiàn)空殼現(xiàn)象。7、熱銷(xiāo)商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)5大組合元素元素1：朝向：南向和東向的立面光照充足，墻面宜采用淡雅的淺色調(diào)；北向或光照不足的外墻，墻面應(yīng)以暖色為主，如奶黃、橙、咖啡色等，不宜用過(guò)深顏色。元素2：表現(xiàn)主題風(fēng)格：在外立面設(shè)計(jì)中，表現(xiàn)風(fēng)格是中心。外立面色調(diào)的選用，造型的確立等都以此為出發(fā)點(diǎn)。元素3：外部環(huán)境營(yíng)造：外部環(huán)境的營(yíng)造要注重自然環(huán)境，

30、如地形、氣候、花木等與人造環(huán)境，如廣場(chǎng)、噴泉、假山、雕塑等的結(jié)合。元素4：色彩：顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動(dòng)人的情感方式等方面它具有重要作用。一方面，色彩可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然機(jī)理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通過(guò)抽象手法，直接表達(dá)出一種風(fēng)格。元素5：造型：商場(chǎng)外立面造型，可以突現(xiàn)商場(chǎng)風(fēng)格。新穎的造型，可以吸引人們的目光。造型通常與色調(diào)緊密結(jié)合設(shè)計(jì)。8、商業(yè)項(xiàng)目最佳定價(jià)三大法則法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大1、商業(yè)的負(fù)一層與一層的租金相差2-3倍：到商場(chǎng)地下一層消費(fèi)暫時(shí)還不是我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣主流，按市場(chǎng)規(guī)律，一般情況下，負(fù)一層租售金額與一層相差2-3倍。2、一層

31、、二層價(jià)格相差2-5倍：一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其他樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直都以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。3、二、三樓的租金要相差1.5倍左右：按照商場(chǎng)的功能分區(qū)可知，一般商場(chǎng)的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場(chǎng)二、三樓的人流相差并不大，所以租金的定位就可以以一樓的作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定。法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)降低，甚至要成倍下降。樓層越高，人流量就相應(yīng)地越少，就會(huì)影響到營(yíng)業(yè)狀況。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬?。法則三：商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金

32、要比其他位置的高商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場(chǎng)里的商鋪就象一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過(guò)，當(dāng)然商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其他位置的高。四、mall項(xiàng)目衛(wèi)國(guó)操作實(shí)務(wù)1、解讀“mall商用物業(yè)”開(kāi)發(fā)關(guān)鍵要點(diǎn)關(guān)鍵要點(diǎn)一：沖出區(qū)域局限性第一代購(gòu)物中心大多選址在市中心，面積多在15萬(wàn)平方米以下。而新上馬的購(gòu)物中心，已有幾家沖出鬧市商圈，安營(yíng)于市郊外圍的交通樞紐地帶。奧林匹克購(gòu)物中心選點(diǎn)廣州東郊黃村廣深高速、東環(huán)高速和廣園快速干線交匯處；東莞萬(wàn)江的華南mall選址廣深高速公路和107國(guó)道之間；萬(wàn)博中心選址番禺迎賓大道華南快速干線南端入口。這種選址降低了用地成本，使購(gòu)物中心的規(guī)模成倍放大，奧林匹克

33、購(gòu)物中心建筑面積35萬(wàn)平方米，東莞華南mall商業(yè)面積50萬(wàn)平方米。如果這些巨無(wú)霸能成功依托珠三角的城際快速交通網(wǎng)展開(kāi)大商圈輻射，那么未來(lái)購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)，將由目前同一城市內(nèi)的同城競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大為跨區(qū)域的城際競(jìng)爭(zhēng)。城市間的這種客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，是購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模的一次升級(jí)。關(guān)鍵要點(diǎn)二：避免同質(zhì)化危機(jī)中國(guó)的第一代大型購(gòu)物中心致命硬傷有兩處：一是功能缺陷，購(gòu)物功能“一股獨(dú)大”，占據(jù)了60%-70%的比例，造成休閑、娛樂(lè)場(chǎng)地短缺，使多種功能的配套受到?jīng)_擊。二是主題缺陷，由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個(gè)性的主題設(shè)計(jì)，各購(gòu)物中心從內(nèi)容設(shè)置到品牌引進(jìn)都大同小異，由此引發(fā)日益嚴(yán)重的同質(zhì)化危機(jī)。在廣州，天河城曾創(chuàng)造了

34、第一代購(gòu)物中心的財(cái)富神話，如一臺(tái)高速收銀機(jī)達(dá)到了第一代購(gòu)物中心所能達(dá)到的成功極點(diǎn)。但由于同樣未能避免上述的兩大硬傷，所以隨著市場(chǎng)環(huán)境的變遷，它最終難以擺脫第一代購(gòu)物中心的某種宿命。它努力想進(jìn)行內(nèi)部改造，但受硬件條件的限制，調(diào)整的空間很有限。關(guān)鍵要點(diǎn)三：走差異化競(jìng)爭(zhēng)主題設(shè)計(jì)蓬勃興起。缺乏主題和個(gè)性化的第一代購(gòu)物中心再也孕育不出第二個(gè)天河城神話。新入市的大型購(gòu)物中心必須樹(shù)立鮮明的主題定位，走差異化競(jìng)爭(zhēng)之路。廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)打出了“報(bào)業(yè)文化”的大旗，將報(bào)社辦公樓、大型圖書(shū)館、公眾藝術(shù)館與開(kāi)放式廣場(chǎng)結(jié)合一體；東莞華南mall打造“水鄉(xiāng)風(fēng)情”主題，利用珠三角的河叉水網(wǎng)營(yíng)造供游客泛舟觀光的水道景觀；奧林匹

35、克購(gòu)物中心也樹(shù)立了“體育公園”的主題。主題策劃強(qiáng)調(diào)打造文化品牌，給顧客以全新的消費(fèi)體驗(yàn)，造就特色賣(mài)點(diǎn)，從于避免重蹈第一代購(gòu)物中心的同質(zhì)化覆轍。關(guān)鍵要點(diǎn)四：進(jìn)行資源共享主題特色的營(yíng)造、體驗(yàn)式消費(fèi)的興起，將強(qiáng)化大型購(gòu)物中心對(duì)旅游客源的吸引力。深圳銅鑼灣廣場(chǎng)選址于華僑城主題公園群落、奧林匹克購(gòu)物中心靠近“世界大觀”和“航天奇觀”，都考慮了與旅游景區(qū)的客源共享。新一代購(gòu)物中心與旅游業(yè)的互動(dòng)和融合將成為潮流。關(guān)鍵要點(diǎn)五：建立“立體式”步行街當(dāng)年天河城一句“把北京路豎起來(lái)”的口號(hào)，使得立體多層建筑的設(shè)計(jì)理念在早期的mall中廣泛傳播?，F(xiàn)在，幾家新開(kāi)的mall，如深圳華僑城的銅鑼灣廣場(chǎng)、東莞華南mall、番

36、禺萬(wàn)博中心等、都轉(zhuǎn)而采用平面型的低層設(shè)計(jì)，東莞華南mall的平面建筑群據(jù)稱(chēng)占地達(dá)60萬(wàn)平方米。平面型設(shè)計(jì)是以市郊大面積的廉價(jià)用地為基礎(chǔ)，它有利于擺脫早期購(gòu)物中心在地價(jià)成本壓力下采取的一些短期利益取向的設(shè)計(jì)，有利于充分展開(kāi)休閑、娛樂(lè)功能的配置，從于根治第一代購(gòu)物中心的功能先天缺陷。關(guān)鍵要點(diǎn)六：滿足“一站式”消費(fèi)需求作為時(shí)髦男女流連的場(chǎng)所，沒(méi)有美發(fā)美容院和游樂(lè)中心的購(gòu)物廣場(chǎng)令人驚訝，沒(méi)有美食街和健身中心的購(gòu)物廣場(chǎng)令人無(wú)所適從。郵局、銀行、書(shū)城、游樂(lè)中心、診所等等包羅萬(wàn)象，甚至兒童課程班都紛紛加入購(gòu)物廣場(chǎng)，“一站式”概念喊得夠響，購(gòu)物廣場(chǎng)就在不知不覺(jué)間成為了都市的巨型便利店，更成為了城市生活快樂(lè)的重

37、要組成部分。關(guān)鍵要點(diǎn)七：打造本地化“mall”由于我國(guó)目前的國(guó)情和人們的消費(fèi)習(xí)慣與國(guó)外不同，完全照搬的shoppingmall模式會(huì)水土不服，那么把之本土化，以適應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)和消費(fèi)者是非常必要的。mall在國(guó)外一般都是建在郊區(qū)，人們周末開(kāi)車(chē)去那里來(lái)一次大采購(gòu)。但要把這種模式和購(gòu)物方式搬到中國(guó)，目前不完全行得通，但把其內(nèi)涵嫁接到市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目中就可以適應(yīng)廣州市場(chǎng)或中國(guó)城市一級(jí)市場(chǎng)。比如在策劃光明廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)就大膽提出了“都市mall”的商業(yè)形式。其特點(diǎn)是更加依賴(lài)都市環(huán)境，在都市的商業(yè)旺地成長(zhǎng)，強(qiáng)化的是都市的一面，消費(fèi)者在這里不象在郊區(qū)mall那種大批量采購(gòu)帶來(lái)的物質(zhì)方面的滿足，而是生活質(zhì)量的滿足。目前

38、我國(guó)與國(guó)外商業(yè)環(huán)境建立的不同點(diǎn)：一是mall在國(guó)外建立的原因是政府為了啟動(dòng)一個(gè)新區(qū)而要先行建立一定的商業(yè)投資環(huán)境，以商業(yè)帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展與人流。二是在中國(guó)恰恰相反，一般都是在人們到哪個(gè)新區(qū)居住后，作為該區(qū)域人們生活所需的一項(xiàng)生活配套才考慮建商業(yè)設(shè)施，政府一般不介入，由發(fā)展商自行建設(shè)。除了吸引周邊消費(fèi)群外，一個(gè)大型mall還必須覆蓋到整個(gè)市區(qū)，甚至更遠(yuǎn)。 2、購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的程序購(gòu)物中心的建設(shè)既屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，又是零售商業(yè)的一種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)既要遵從商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的規(guī)律，又要兼顧商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)效益。購(gòu)物中心的商業(yè)地產(chǎn)是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的物質(zhì)載體，購(gòu)物中心的成功運(yùn)營(yíng)是購(gòu)物中心投資建設(shè)的

39、根本目的；因此，購(gòu)物中心的選址、建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、裝修環(huán)境等均需要圍繞有利于購(gòu)物中心的不同服務(wù)功能的實(shí)際需要進(jìn)行展開(kāi)。購(gòu)物中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序：購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首先要對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行詳盡的論證，論證的依據(jù)是對(duì)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、城市規(guī)劃、交通系統(tǒng)等進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，以次確定項(xiàng)目位置、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位等關(guān)系項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成敗的全局性戰(zhàn)略決策；其次再進(jìn)行項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，其流程是：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)、服務(wù)功能設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃布局設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理設(shè)計(jì)項(xiàng)目招商租賃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)推廣設(shè)計(jì)項(xiàng)目對(duì)外營(yíng)業(yè)。從目前國(guó)內(nèi)新近開(kāi)發(fā)的mall項(xiàng)目情況來(lái)看，多半

40、是先有一處大型商業(yè)物業(yè)，再進(jìn)行mall經(jīng)營(yíng)概念的移植，導(dǎo)致項(xiàng)目投資周期拖延和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的被動(dòng)；在專(zhuān)業(yè)化商業(yè)運(yùn)作方面，更是這樣，往往在招商進(jìn)行過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，需要向?qū)I(yè)商業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行咨詢(xún)，造成許多不必要的經(jīng)濟(jì)損失，失去許多商機(jī)。 mall項(xiàng)目可以根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和mall項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位的確定，基本上可以從以下幾個(gè)方面考慮： 1）、業(yè)態(tài)定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、飲食等多功能服務(wù)于一體的一站式大型購(gòu)物中心 2）、目標(biāo)市場(chǎng)定位：滿足地區(qū)全客層消費(fèi)者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標(biāo)志性企業(yè)； 3）、主題特色：符合當(dāng)?shù)厝巳旱慕?jīng)營(yíng)主題設(shè)計(jì)； 4）、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)：吃、穿、用、玩

41、、樂(lè)、賞、游等項(xiàng)目的合理配置； 從深圳已經(jīng)在國(guó)內(nèi)率先成功經(jīng)營(yíng)一年多的兩家mall項(xiàng)目銅鑼灣廣場(chǎng)、中信城市廣場(chǎng)可以看出，兩家mall項(xiàng)目在目標(biāo)市場(chǎng)定位方面存在一定程度的區(qū)別，兩家mall經(jīng)營(yíng)規(guī)模接近，都在7萬(wàn)平方米以上，屬于中等偏小規(guī)模mall項(xiàng)目，但兩家mall項(xiàng)目的位置是各有千秋，銅鑼灣廣場(chǎng)在華僑城，是深圳高尚住宅區(qū)和著名的旅游區(qū)，中信城市廣場(chǎng)則坐落于深圳市中心，是典型的商務(wù)區(qū)，從兩家mall項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模方面無(wú)法容納太多經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，因此，滿足地區(qū)全客層消費(fèi)者需要的可能性不大，所以，銅鑼灣廣場(chǎng)突出滿足城市白領(lǐng)與旅游人群消費(fèi)，商品組合時(shí)尚、突出銅鑼灣百貨，服務(wù)組合突出酒吧一條街等項(xiàng)目；中信

42、城市廣場(chǎng)則以城市中高層消費(fèi)為中心，商品服務(wù)組合較為高端，如引進(jìn)日本的西武百貨，兩家mall各有所長(zhǎng)，都取得了很好的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。3、購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)：1）、購(gòu)物功能為主導(dǎo)，購(gòu)物中心是以購(gòu)物功能為主要賣(mài)點(diǎn)來(lái)吸引消費(fèi)人群的，在經(jīng)營(yíng)布局的設(shè)計(jì)上首先要滿足購(gòu)物功能，一般來(lái)說(shuō)購(gòu)物區(qū)營(yíng)業(yè)面積至少要占購(gòu)物中心60%以上；2）、調(diào)動(dòng)人流為核心，購(gòu)物中心中等規(guī)模面積一般來(lái)說(shuō)要10萬(wàn)以上，且一般建筑層面多數(shù)在35層，單層面積較大，顧客漫步其中容易有疲勞、失去方向的感覺(jué)導(dǎo)致不愿繼續(xù)流動(dòng)，在項(xiàng)目布局設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少由此帶來(lái)的商業(yè)死角；3）、客流、貨流、車(chē)流分離，由于購(gòu)物中心強(qiáng)大的聚集人流、商品集散能量，每日人、貨

43、、車(chē)的流動(dòng)巨大，提前合理規(guī)劃避免營(yíng)業(yè)后出現(xiàn)混亂；4）、配套服務(wù)項(xiàng)目互相促進(jìn)的原則，購(gòu)物中心內(nèi)各種不同類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有不同營(yíng)業(yè)特點(diǎn)，營(yíng)業(yè)時(shí)間也不盡相同，在布局時(shí)要充分考慮其營(yíng)業(yè)特點(diǎn)、需要，做到相互依存、相互促進(jìn)；4、購(gòu)物中心的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格： 理想的購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)首先要突出商業(yè)空間步行化的特點(diǎn)，營(yíng)造圍繞人性的需要設(shè)計(jì)流動(dòng)（人）與固定（商店或商品）之間的比例關(guān)系，使顧客便于進(jìn)出、便于識(shí)別方位、便于融入，創(chuàng)造安全舒適的商業(yè)環(huán)境； 購(gòu)物中心的商業(yè)活動(dòng)均是在室內(nèi)完成的，因此，商業(yè)空間的設(shè)計(jì)必須通過(guò)人工控制，減少惡劣的自然環(huán)境對(duì)商業(yè)活動(dòng)的影響，注意引進(jìn)自然的、環(huán)保的、節(jié)能的最新技術(shù)和材料，使室內(nèi)商業(yè)活動(dòng)置

44、于人性化、自然化、情景化的商業(yè)環(huán)境中； 購(gòu)物中心的商業(yè)空間公共化，購(gòu)物中心不同于大型超級(jí)市場(chǎng)、百貨，購(gòu)物中心提供給大眾的不只是購(gòu)物的場(chǎng)所，還是休閑、聚會(huì)的中心，因此，公共商業(yè)空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該成為購(gòu)物中心一道亮麗的風(fēng)景線。 購(gòu)物中心的主題形象化，mall雖然可以容納眾多不同層次、不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，但它決不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，mall同樣是一個(gè)可以擁有巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)，因此，mall項(xiàng)目在允許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目個(gè)性化的同時(shí)，要保持mall項(xiàng)目本身的內(nèi)、外形象，并注意與經(jīng)營(yíng)定位、目標(biāo)市場(chǎng)多數(shù)顧客群體保持吻合協(xié)調(diào)。5、購(gòu)物中心的管理模式：目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)購(gòu)物中心的管理方式有以下幾種： 地產(chǎn)投資商自行設(shè)立商

45、業(yè)公司管理； 專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)管理機(jī)構(gòu)參與合作管理； 委托物業(yè)公司管理；委托商業(yè)顧問(wèn)公司咨詢(xún)； 主要投資商承租經(jīng)營(yíng)；購(gòu)物中心的管理不論以何種方式管理，都要因地制宜、遵照商業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律運(yùn)營(yíng)，成功的把眾多經(jīng)營(yíng)者（商戶）組織協(xié)調(diào)到一起，為廣大消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)，讓消費(fèi)者滿意都是成功的好方式。切忌盲目照搬和相信“洋水解渴”，或簡(jiǎn)單化認(rèn)為只要能夠copy就萬(wàn)事大吉，應(yīng)該多從企業(yè)自身資源狀況出發(fā)，選擇適合的管理模式。6、購(gòu)物中心的招商管理：招商工作是購(gòu)物中心順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的中心任務(wù)，能否按照項(xiàng)目預(yù)期保質(zhì)保量的順利完成招商工作，關(guān)系到購(gòu)物中心shopping mall項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗。招商計(jì)劃的制定是保證

46、招商工作有序開(kāi)展的指導(dǎo)性文件，包括： mall項(xiàng)目招商策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則；放水養(yǎng)魚(yú)的原則；先做人氣，再做生意的原則。 購(gòu)物中心項(xiàng)目招商目標(biāo)分布計(jì)劃：零售設(shè)施：核心主力店：百貨、綜合超市等；輔助主力店：時(shí)裝、電器、家居、書(shū)店等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店；配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；文化娛樂(lè)設(shè)施：核心主力店：動(dòng)感影院等；輔助主力店：兒童樂(lè)園等；配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社等；餐飲設(shè)施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)、酒吧等；輔助主力店：快餐類(lèi)、風(fēng)味小吃類(lèi)等； 配套服務(wù)設(shè)施：賓館、寫(xiě)字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車(chē)場(chǎng)等； 購(gòu)物中心項(xiàng)目招商招租

47、條件：依據(jù)購(gòu)物中心的投資計(jì)劃計(jì)算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)管理成本，參考當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商業(yè)物業(yè)租金水平，并綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略制定切實(shí)可行的招商招租條件。按照慣例招商招租條件可以分為a、b、c類(lèi)，用以區(qū)別不同情況下對(duì)分類(lèi)項(xiàng)目的招商招租。招商招租條件對(duì)同一項(xiàng)目要穩(wěn)定，對(duì)薄利配套項(xiàng)目要有一定程度的靈活性。 mall項(xiàng)目的招商推廣策劃：mall項(xiàng)目面對(duì)的合作商是國(guó)內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌，推廣策劃面對(duì)的市場(chǎng)是國(guó)際性水準(zhǔn)的眾多招商機(jī)會(huì)的篩選，因此，范圍上要廣，重點(diǎn)介紹mall項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位、mall項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題，使合作商對(duì)mall項(xiàng)目有

48、全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。招商推廣策劃的程序發(fā)達(dá)地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進(jìn)一步吸引外地合作項(xiàng)目；如東部沿海開(kāi)放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項(xiàng)目。招商推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會(huì)等靈活多樣的方式。mall項(xiàng)目的招商管理控制： 招商人員質(zhì)素管理，針對(duì)招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)；招商分類(lèi)分級(jí)等管理手段都是有效的方式； 招商項(xiàng)目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合mall項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位的合作商；招商項(xiàng)目

49、的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)有意向的合作商經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的經(jīng)營(yíng)商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來(lái)的隱形風(fēng)險(xiǎn)；招商項(xiàng)目的進(jìn)度控制，mall項(xiàng)目籌備階段招商工作有別于營(yíng)業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時(shí)間段內(nèi)完成全部招商項(xiàng)目的80%以上，mall才能順利開(kāi)張營(yíng)業(yè)，因此，招商過(guò)程中須按照不同類(lèi)型的合作項(xiàng)目及時(shí)在限定時(shí)間段內(nèi)明確合作關(guān)系。7、mall項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)管理1、開(kāi)業(yè)前階段管理： 招商工作完成，合作商裝修完畢，mall項(xiàng)目即將迎來(lái)送往開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，在mall正式開(kāi)業(yè)前，要充分做好開(kāi)業(yè)宣傳推廣策劃工作；此階段的宣傳推廣重點(diǎn)是面對(duì)廣大消費(fèi)者，要讓商圈輻射范圍內(nèi)的大多數(shù)人

50、知道m(xù)all項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間，在哪里，怎樣到達(dá)，有什么好東西，為什么值得去等等問(wèn)題，達(dá)到開(kāi)門(mén)旺市的目的，使合作商信心倍增，來(lái)光顧的顧客乘興而來(lái)，開(kāi)心而去，進(jìn)一步展開(kāi)深度口碑宣傳，帶動(dòng)其他消費(fèi)人群，迅速成為地區(qū)消費(fèi)熱點(diǎn)。 落實(shí)合作商商品進(jìn)場(chǎng)、商品上柜工作，確保開(kāi)業(yè)率達(dá)到百分之百，保證產(chǎn)生良好的第一印象。 做好所有合作商員工、mall項(xiàng)目員工崗前消防、管理等培訓(xùn)工作，確保所有在mall項(xiàng)目工作的員工對(duì)mall項(xiàng)目的全面了解，做好服務(wù)與引導(dǎo)顧客工作。 做好開(kāi)業(yè)的組織工作，進(jìn)行必要的模擬開(kāi)業(yè)預(yù)演，防止各種突發(fā)性事件發(fā)生。落實(shí)mall及各經(jīng)營(yíng)單位促銷(xiāo)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證各項(xiàng)大型促銷(xiāo)活動(dòng)安全順利進(jìn)行。檢查ma

51、ll項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施、停車(chē)場(chǎng)、清潔衛(wèi)生等后勤保障工作。做好開(kāi)業(yè)典禮活動(dòng)的組織等工作。 2、開(kāi)業(yè)后營(yíng)業(yè)管理：mall項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，成千上萬(wàn)的顧客前來(lái)觀光、購(gòu)物，對(duì)mall項(xiàng)目的各項(xiàng)工作是否符合顧客所需會(huì)提出新的問(wèn)題，mall項(xiàng)目管理者應(yīng)及時(shí)匯總各類(lèi)存在的不足，分別安排各職能部門(mén)進(jìn)行研究處理。具體地說(shuō)，包括營(yíng)業(yè)管理，營(yíng)銷(xiāo)推廣管理，招商管理，物業(yè)管理等。 五、商業(yè)地產(chǎn)之衛(wèi)國(guó)觀點(diǎn)摘編 1、wto后過(guò)渡期與商業(yè)地產(chǎn) 中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2004年又是如火如荼、熱鬧繁雜的一年。以北京金源mall、上海百聯(lián)購(gòu)物中心、廣州正佳廣場(chǎng)、深圳萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)等都會(huì)mall為代表的一批優(yōu)質(zhì)地段上的超大規(guī)模商用物業(yè)（20萬(wàn)m

52、2以上）浮出水面，全國(guó)各大中城市的近百個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（建面10萬(wàn)m2左右）正在日以繼夜開(kāi)發(fā)建設(shè)，還有無(wú)數(shù)的中小城市、大城市的中小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、中心商業(yè)街、地方風(fēng)情餐飲街、社區(qū)商業(yè)街等在建或擬建，一場(chǎng)類(lèi)似于20世紀(jì)90年代初全民經(jīng)商熱的全國(guó)商鋪開(kāi)發(fā)投資熱正在席卷大江南北。 然而，與地產(chǎn)商盲目樂(lè)觀、甚至有些埋頭拉車(chē)不看路形成鮮明反差的是，中國(guó)的零售商們?cè)诮晁撂帞U(kuò)張、跑馬圈地后，普遍困頓乏力，遇到發(fā)展瓶頸，甚至在下半年接連傳來(lái)本土連鎖零售商倒閉或被重組并購(gòu)的壞消息。 商業(yè)地產(chǎn)的靈魂和動(dòng)力是商業(yè)，作為商用物業(yè)主要需求方的零售商業(yè)，2005年開(kāi)始在中國(guó)展開(kāi)真正經(jīng)濟(jì)全球化的全面競(jìng)爭(zhēng)。作為

53、供給方的地產(chǎn)商們，面臨零售商業(yè)復(fù)雜乃至大洗牌的格局，同時(shí)還面臨商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自身的過(guò)熱、盲目開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品嚴(yán)重偏差問(wèn)題，必須要冷靜下來(lái)，看清方向，才能正確行動(dòng)，可持續(xù)生存和發(fā)展。 （一） 、分析2005年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)，我們可首先從宏觀面把握： 從中長(zhǎng)期趨勢(shì)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)內(nèi)持續(xù)旺盛需求和全球開(kāi)放生產(chǎn)要素、消費(fèi)資源大流動(dòng)大融合的背景下，已步入長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)周期，7-9的中高速年增長(zhǎng)將持續(xù)10-20年，已是經(jīng)濟(jì)學(xué)界的主流看法；而城市化又是中國(guó)伴隨經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化進(jìn)程的必然產(chǎn)物，03-04年37的城市化率，今后每年有1-2個(gè)百分點(diǎn)的提升。商業(yè)地產(chǎn)作為同時(shí)具有滿足城市居民日常物質(zhì)、精神生活需求，滿足城市產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈配

54、套增值、創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)、服務(wù)商品流通，滿足城市形象塑造、強(qiáng)化綜合競(jìng)爭(zhēng)力三大功能的產(chǎn)業(yè)，是中國(guó)各大中城市優(yōu)先支持、不需政府直接投資的骨干產(chǎn)業(yè)之一。05年不會(huì)改變這種趨勢(shì)。 從年度經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，中央宏觀調(diào)控政策仍以結(jié)構(gòu)性微調(diào)、點(diǎn)剎車(chē)為基調(diào)，實(shí)行溫和的中性財(cái)政與金融政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的適度偏緊政策將持續(xù)，預(yù)測(cè)全年gdp增長(zhǎng)稍放慢為8.0-8.5，社會(huì)商品零售總額將維持13左右或略高的水平，老百姓的升級(jí)換代消費(fèi)、投資工具的不動(dòng)產(chǎn)化（住宅、商鋪、產(chǎn)權(quán)式公寓及酒店等）仍是主流需求。因此，無(wú)論中長(zhǎng)期還是短期年度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)將獲得宏觀面上的諸多利好因素，其發(fā)展前景十分看好。 （二） 、其次，我們從行業(yè)政策

55、、商業(yè)需求、自身競(jìng)爭(zhēng)及企業(yè)內(nèi)部條件分析，有5大因素將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)運(yùn)產(chǎn)生較大影響或制約： （1）、土地出讓與資金信貸從嚴(yán)控制的政策持續(xù)，使正在開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目原本脆弱的資金鏈百上加斤，備受考驗(yàn)，而嚴(yán)格的拿地門(mén)檻將擊退實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，因此“雙緊”政策將進(jìn)一步收窄實(shí)力、能力弱小開(kāi)發(fā)商的生存空間，也逼使實(shí)力開(kāi)發(fā)商在成本大幅上漲的形勢(shì)下，精心、準(zhǔn)確地開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路商用物業(yè)產(chǎn)品。 （2）、05年商務(wù)部將頒布實(shí)施大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例和大店開(kāi)業(yè)聽(tīng)證制度。這將直接規(guī)范大中城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，抬高大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)入門(mén)檻，放慢零售商的開(kāi)店速度和物業(yè)需求“賽跑”速度。 （3）、wto后過(guò)渡期的零售業(yè)洗

56、牌運(yùn)動(dòng)。04年12月10日以后外資零售企業(yè)在股權(quán)、地域、開(kāi)店數(shù)量及特許經(jīng)營(yíng)、商品維修服務(wù)的準(zhǔn)入限制開(kāi)禁，將對(duì)中國(guó)零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)、深刻影響。05年雖不可能有普遍、直接反應(yīng)，但將對(duì)地產(chǎn)業(yè)發(fā)出強(qiáng)烈、明確的信號(hào)，我們將在后面稍展開(kāi)分析。 （4）04年下半年至05年初，各地將出現(xiàn)一批超級(jí)mall開(kāi)業(yè)和大型商廈、超大規(guī)模專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。這些物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)量，大多是所在城市或區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的歷年供應(yīng)量總和，無(wú)論是商鋪投資者，還是經(jīng)營(yíng)商家，都不可能有一年超十年的吸納量，市場(chǎng)零售消費(fèi)水平10多一點(diǎn)的增幅怎能填補(bǔ)如此巨大的空間。巨量的供應(yīng)和供求失衡局面，將使在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度，或拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期或開(kāi)

57、發(fā)批次；而已竣工項(xiàng)目將爭(zhēng)奪為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)商家客戶資源，或不加選擇，極力將商場(chǎng)填滿，將大功告成，一場(chǎng)同質(zhì)化的mall戰(zhàn)、街鋪戰(zhàn)、商圈戰(zhàn)造成更險(xiǎn)惡的零售經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最終危害地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 （5）、近些年零售商敗走麥城的案子，不斷曝光，商用物業(yè)項(xiàng)目盡管有火爆發(fā)售場(chǎng)面，但經(jīng)營(yíng)失敗、積壓的物業(yè)更多，空置率明顯上升，全國(guó)平均25，一些城市高達(dá)40-50，而同期住宅空置率已下降至10左右。只售不租的項(xiàng)目，大部分營(yíng)運(yùn)困難，甚至遲遲難以開(kāi)業(yè)，一些城市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、北京第五大道、巨庫(kù)等項(xiàng)目的小業(yè)主受損、業(yè)主法律糾紛和商業(yè)運(yùn)營(yíng)硬傷逐步暴露出來(lái)，華南mall、正佳廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)等遲遲不能開(kāi)業(yè)，進(jìn)度一拖再拖，都令目光聚焦的地產(chǎn)商警惕起來(lái)。而特愛(ài)學(xué)習(xí)、好學(xué)生般的地產(chǎn)商們?cè)?4年，參加各種商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇，參觀各地成功失敗項(xiàng)目，學(xué)習(xí)大量國(guó)內(nèi)外案例，似乎覺(jué)醒過(guò)來(lái)：原來(lái)商業(yè)地產(chǎn)這么