貴陽(yáng)臣功物業(yè)公司前期工作計(jì)劃表

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 貴陽(yáng)臣功物業(yè)公司前期工作計(jì)劃表（2008.112009.11）項(xiàng)目任 務(wù)2009年2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月項(xiàng)目熟悉1項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的全面熟悉。為測(cè)算、物業(yè)定位、銷(xiāo)售口經(jīng)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、工程建議提供依據(jù)。銷(xiāo)售配合1物業(yè)銷(xiāo)售統(tǒng)一口經(jīng)的制定。明確物業(yè)管理定位。配套功能、管理形式、物業(yè)檔次2房屋銷(xiāo)售日常物業(yè)專(zhuān)業(yè)配合與現(xiàn)場(chǎng)配合。房屋銷(xiāo)售活動(dòng)（如展銷(xiāo)會(huì)、vip客戶選購(gòu)活動(dòng)、及其他銷(xiāo)售活動(dòng)）物業(yè)專(zhuān)業(yè)配合與現(xiàn)場(chǎng)配合。3配合銷(xiāo)售對(duì)市場(chǎng)房屋價(jià)格進(jìn)行采盤(pán)。為房屋定價(jià)提供依據(jù)。4樣板房的清潔實(shí)施管理與接待管理 （根據(jù)裝修完工情況進(jìn)度進(jìn)行）5物業(yè)公司與房屋銷(xiāo)

2、售有關(guān)軟件擬定對(duì)接（房屋銷(xiāo)售補(bǔ)充合同擬定）6物業(yè)有關(guān)常識(shí)。法律法規(guī)及客戶提出需要解答的物業(yè)問(wèn)題對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行培訓(xùn)工程跟進(jìn)1項(xiàng)目分項(xiàng)工程：設(shè)計(jì)階段及施工隊(duì)階段（網(wǎng)絡(luò)工程、監(jiān)控工程、消防工程、智能化工程系統(tǒng)等與建設(shè)單位及設(shè)工方現(xiàn)場(chǎng)對(duì)接）2項(xiàng)目工程管線管路及設(shè)備安裝階段物業(yè)維修的現(xiàn)場(chǎng)對(duì)接。防水隱蔽工程分級(jí)驗(yàn)收物業(yè)參與。有關(guān)供電、供水、供氣、網(wǎng)絡(luò)、消防等部門(mén)的對(duì)接。（此階段物業(yè)維修主管或人員一個(gè)到崗。）3房屋工程驗(yàn)收遺留問(wèn)題匯總報(bào)承建商督促施工方限期內(nèi)返修。4工程接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的擬定。參照國(guó)家有關(guān)規(guī)定）公司引進(jìn)對(duì)接1辦理預(yù)售許可證兩個(gè)月前物業(yè)公司的注冊(cè)。物業(yè)公司資質(zhì)申報(bào)。2前期物業(yè)委托合同與開(kāi)發(fā)商的的對(duì)

3、接。（辦理房屋預(yù)售許可證的前提和條件之一）3物業(yè)的招投標(biāo)法律程序工作的完善。辦理預(yù)售許可證前完成。4物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算與物價(jià)的申報(bào)。物業(yè)組織設(shè)計(jì)方案的編制：1定位2目標(biāo)3機(jī)構(gòu)4任職5培訓(xùn)6小區(qū)管理性標(biāo)識(shí)預(yù)算7物資裝備8投入產(chǎn)出分析9制度建設(shè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算1項(xiàng)目收支經(jīng)營(yíng)預(yù)算（公共性服務(wù)）2項(xiàng)目收支經(jīng)營(yíng)預(yù)算（特約性服務(wù)）3開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)歸屬經(jīng)營(yíng)預(yù)算（行業(yè)慣利。物業(yè)公司提取管理費(fèi)）物業(yè)市場(chǎng)考察a考察地區(qū)1對(duì)貴陽(yáng)市烏當(dāng)區(qū)中高檔以上物業(yè)小區(qū)進(jìn)行考察。2對(duì)貴陽(yáng)市南明區(qū)中高檔以上物業(yè)小區(qū)進(jìn)行考察。3對(duì)貴陽(yáng)市云巖區(qū)中高檔以上物業(yè)小區(qū)進(jìn)行考察。4對(duì)貴陽(yáng)市花溪區(qū)中高檔以上物業(yè)小區(qū)進(jìn)行考察。（為銷(xiāo)售宣傳提供依據(jù)）。b物業(yè)

4、會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)調(diào)查及方案擬定并于入伙后實(shí)施外聯(lián)各部門(mén)對(duì)接與溝通1物價(jià)部門(mén)對(duì)接2物業(yè)行政主管部門(mén)（物業(yè)管理處的對(duì)接）3市公安局車(chē)輛停放管理處及供水，供電，供氣部門(mén)對(duì)接4派出所的對(duì)接5辦事處的對(duì)接6工商部門(mén)的對(duì)接7居委會(huì)的對(duì)接8消防部門(mén)的對(duì)接制度建設(shè)a物業(yè)公眾制度擬定1業(yè)主規(guī)約、業(yè)主手冊(cè)2二次裝修管理規(guī)定與協(xié)議3治安管理規(guī)定/出入物品管理規(guī)定/消防管理規(guī)定/安全管理規(guī)定等4樓寧使用維修管理規(guī)定5消防管理規(guī)定6園藝綠化管理規(guī)定7停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定等b崗位職責(zé)（分項(xiàng)略）c運(yùn)作管理制度1（員工手冊(cè)、員工培訓(xùn)制度、培訓(xùn)手冊(cè)、員工管理辦法等）2（物業(yè)驗(yàn)收/接管、入伙辦理/裝修、護(hù)衛(wèi)管理、保潔管理、綠化供方管理

5、、客戶服務(wù)/特約服務(wù)、物業(yè)收費(fèi)/財(cái)務(wù)管理、3專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)d設(shè)備/公建設(shè)施管理。1公建設(shè)施管理辦法2各類(lèi)設(shè)備（電梯、供配電、供水、智能化系統(tǒng)等）系統(tǒng)管理辦法e品質(zhì)管理/后勤/行政1物業(yè)管理組織設(shè)計(jì)/物業(yè)租賃管理/月檢管理/質(zhì)量控制/服務(wù)質(zhì)量檢查；2質(zhì)量記錄填寫(xiě)細(xì)則/庫(kù)房管理辦法/公務(wù)車(chē)管理辦法/食堂管理辦法）上墻文件1各項(xiàng)崗位職責(zé)（行政主管部門(mén)慣例要求上墻并納入物業(yè)主管部門(mén)檢查的）2設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程及管理規(guī)定（按有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作為驗(yàn)收的基本條件（行政主管部門(mén)慣例要求上墻并納入物業(yè)主管部門(mén)檢查的）特約服務(wù)1家政服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理方案2考察市場(chǎng)會(huì)所有關(guān)經(jīng)營(yíng)管理并擬定方案3飲用水銷(xiāo)售管理方案及與水廠對(duì)接4鮮

6、奶銷(xiāo)售代送方案及與奶廠對(duì)接5電信收費(fèi)對(duì)接方案物業(yè)樓案建立管理1技術(shù)性資料2業(yè)主資料3合同資料4驗(yàn)收資料5人事資料等辦公1物業(yè)辦公室，裝修2辦公設(shè)備的配置及用品的安排3各工種人員服裝定位與制作4各工種工具購(gòu)置（維修工具/保潔工具/綠化工具/保安宿舍床，用品購(gòu)置等）5物業(yè)有關(guān)常用資料印刷（業(yè)主規(guī)約、值斑記錄、員工手冊(cè)、客戶投訴/需求/處理等）資料環(huán)境1物業(yè)環(huán)境標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的方案擬定與制作。文字工作的編寫(xiě)。與制作廠家的對(duì)接。2垃圾桶的定位與購(gòu)置。人員招聘1管理人員的入職2基層人員的入職3各工種人員的招聘收集人員培訓(xùn)1管理人員的培訓(xùn)（物業(yè)概論、法規(guī)、常識(shí)、各工種操作規(guī)程、管理流程、管理觀念、質(zhì)量體系等）2

7、一線員工的培訓(xùn)（員工考核，工作標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程、管理要求、物業(yè)概論、服務(wù)用語(yǔ)、服務(wù)意識(shí)、軍事急訓(xùn)等）各崗物業(yè)管理實(shí)操現(xiàn)場(chǎng)模擬物業(yè)驗(yàn)收1驗(yàn)收計(jì)劃2驗(yàn)收小組成立3驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)4驗(yàn)收接管實(shí)施5設(shè)備運(yùn)行與操作規(guī)程與廠家對(duì)接的培訓(xùn)物業(yè)開(kāi)茺1潔凈衛(wèi)生2設(shè)備水、電、氣、表戶頭編號(hào)、標(biāo)識(shí)及管線分布分區(qū)標(biāo)識(shí)確認(rèn)。并建立電子檔檔案物業(yè)入伙1入伙合動(dòng)方案擬定與實(shí)施2入伙的通知3入伙與房開(kāi)的對(duì)接4入伙接待與辦理5入伙的二次裝修管理特約服務(wù)1飲用水銷(xiāo)售2鮮奶代送3家政接單開(kāi)展各崗正式進(jìn)入日常管理1客戶服務(wù)管理2品質(zhì)管理3保安、保潔、保修管理4車(chē)輛管理5后勤/人事/培訓(xùn)管理6特約服務(wù)管理等7其它略注：以上計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃及有關(guān)工作進(jìn)度擬定，計(jì)劃2009年7月辦理預(yù)售許可證。驗(yàn)收按2009年11月計(jì)劃，入伙時(shí)間按2010年2月入伙計(jì)劃。有關(guān)工作根據(jù)工程進(jìn)度。預(yù)