中國現(xiàn)行土地制度

1、土地是人類賴以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動過程得以實現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)基礎，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場所。 我國總土地面積為960萬平方公里，其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。 應當說我國國土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠遠低于世界人均耕地4.8畝的水平。 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟社會化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動人口增加導致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場發(fā)展較快。 土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設用地流轉(zhuǎn)越來越普遍，隨著體制改

2、革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓，依靠資本市場來進行的。 本文先后闡述了我國土地管理法中土地的所有權(quán)和使用權(quán)制度；我國集體土地的五項征用原則；國有土地有償使用的使用權(quán)出讓、出租、作價入股和劃撥的形式。 并著重介紹了國有土地使用權(quán)出讓的四種形式：一.以協(xié)議方式出讓土地；二.以招標方式出讓土地；三.以拍賣方式出讓土地；四.以協(xié)議方式出讓土地。 在最后介紹了目前我國閑置土地的認定方法及國家對其處置的方案。 集體土地國有土地土地使用權(quán)一中國現(xiàn)行土地制度的內(nèi)容 我國土地目前的利用現(xiàn)狀 土地是人類賴以生存和發(fā)展的最珍貴的自然資源，是一切勞動過程得以實現(xiàn)的必要條件和物質(zhì)

3、基礎，是農(nóng)業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也是工業(yè)生產(chǎn)的場所。 我國總土地面積為960萬平方公里，其中有耕地14.9億畝、草地42.9億畝、林地18.3億畝，其它面積為67.9億畝。 應當說我國國土遼闊，土地資源是豐富的，但是人口眾多，人均耕地僅有1.2畝左右，遠遠低于世界人均耕地4.8畝的水平。 再加上長期以來，人們無法使用土地，對科學開發(fā)和利用土地問題重視不夠，亂占濫用等現(xiàn)象很普遍，土地資源遭到破壞，耕地面積逐年減少，土地問題的矛盾將日益尖銳。 為了管好和用好土地，必須制定和完善土地管理法規(guī)，以便更好地用法律手段調(diào)整土地關(guān)系，保護土地資源。 為了適應土地管理和全面建設小康社會的需要，提高土地的集中節(jié)約

4、利用水平，緩解建設用地指標不足的壓力，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展對土地資源的需求，近年來開封市政府按照河南省政府常務會議關(guān)于開展磚瓦窯場、工礦廢棄地整治工作的指示精神，依據(jù)國務院加強耕地保護的要求和法律、法規(guī)的規(guī)定，在全市范圍內(nèi)開展磚瓦窯場、工礦廢棄地的整治工作，并取得可喜成績，這樣，不僅提高了土地的集中節(jié)約利用效率，減少耕地占用，降低用地成本，減少閑置浪費，更能促進小康社會的建設。 土地的所有權(quán)制度 土地的所有權(quán)，是指土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分土地，并從土地上獲得利益的權(quán)利。 土地所有權(quán)制度是保護土地所有制的法律工具我國憲法和土地管理法都明確規(guī)定我國土地所有制為社會主義公有制，即全民

5、所有制和勞動群眾集體所有制。 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務院代表國家行使。 集體所有，即農(nóng)民群眾集體經(jīng)濟組織的土地的所有權(quán)。 目前我國存在兩種土地所有制形式，即土地的國家所有制和土地的農(nóng)村集體所有制。 中華人民共和國憲法第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 ”同時，中華人民共和國土地管理法第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 ”顯然，我國現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度與國家推行的社會制度即公有制是相適應的。 土地的使用權(quán)制度 土地的使

6、用權(quán)，是指土地使用人依照法律的規(guī)定，對占有的土地進行合理利用的權(quán)利。 所有權(quán)的內(nèi)容是由占有、使用、收益和處分的權(quán)能組成的。 我國土地管理法規(guī)定，國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。 使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。 單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權(quán)。 我國的土地使用權(quán)制度，應視使用者使用土地的所有權(quán)性質(zhì)而定。 一般情況下，農(nóng)民使用本集體所有的土地是無償?shù)摹?不僅如此，由于歷史原因引起的非農(nóng)業(yè)人口使用的農(nóng)村

7、集體所有的土地也是無償?shù)?，比如宅基地，對于國有土地來說，除了法律規(guī)定的無償使用者外，就連中國公民住宅使用的國有土地都是有償?shù)摹?中華人民共和國土地管理法第二條第五款規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。 但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥土地使用權(quán)的除外。 ” 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部都成為經(jīng)濟社會化和土地利用變化最為頻繁和快速的地區(qū)，流動人口增加導致的房屋、土地租賃為主要形式的土地市場發(fā)展較快。 土地利用非農(nóng)化速度加快，集體建設用地流轉(zhuǎn)越來越普遍，隨著體制改革，結(jié)構(gòu)的調(diào)整與資產(chǎn)的重組，現(xiàn)在進行的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是通過產(chǎn)權(quán)的交易、轉(zhuǎn)讓，依靠資本市場來進行的。 二我國集體

8、土地的征用原則 我國將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地，在征用土地時，土地管理部 門和用地單位必須嚴格遵守以下原則： 珍惜耕地、合理利用土地的原則 土地是人類賴以生存和生活的基礎，我國耕地具有明顯的特點：人均占有耕地少、耕地總體質(zhì)量差、生產(chǎn)水平低、退化嚴重、后備資源不足。 但是，隨著城市建設的發(fā)展和建立社會主義市場經(jīng)濟的需要以及人民生活水平的不斷提高，必然還要占用一部分耕地，因此，在征用地時必須要堅持“一要吃飯、二要建設”的方針，必須堅持精打細算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，堅決反對征而不用、多征少用、浪費土地的做法。 保證國家建設用地原則 在征用土地時應反對兩個極端：一是以

9、節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。 因此，既要貫徹節(jié)約用地的原則，又要保證國家建設項目所必須的土地。 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 由于中國土地遼闊，各地情況差異較大，補償、補助標準很難確定，更不易統(tǒng)一，但補償、補助要求適度。 所謂適度，是既不要因為征用土地而降低被征地生產(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或超過當?shù)氐纳钏健?有償使用土地的原則 有償使用土地，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高經(jīng)濟效益的經(jīng)濟手段。 在一個相當長的時期內(nèi)，土地使用制度將實行雙軌制，既土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)

10、劃撥兩種制度長期并存。 依法征地的原則 建設單位征用土地，必須依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或縣級以上人民政府批準的證書和文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。 凡無征地手續(xù)或無權(quán)批準使用土地的單位批準使用的土地或超權(quán)限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。 三國有土地有償使用的形式 國有土地有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人 使用，而土地使用者一次或分年度向國家繳納土地使用費的行為。 目前，國有土地有償使用的形式如下： 國有土地使用權(quán)出讓 國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由

11、土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 國有土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，可以采取招標、拍賣、協(xié)議、掛牌交易的方式。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 出讓的最高年限是由國務院規(guī)定，應當簽定書面合同，合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽定；使用者要改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃主管部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán) 金。 國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的年限屆

12、滿前不得收回。 國有土地使用權(quán)出租 國有土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 在我國土地使用者如果未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)土地的，不得出租土地使用權(quán)；在土地使用權(quán)出租時，出租人與承租人應當簽定租賃合同，其內(nèi)容不得違反國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，出租人必須履行土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的義務；土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租時，出租人必須依法辦理登記手續(xù)。 國有土地使用權(quán)作價入股 對于省級以上人民政府批準實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作

13、價出資方式配置土地。 經(jīng)國務院改制的企業(yè)，土地資產(chǎn)處置方案應報國土資源部審批；其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應報土地所在的省級土地行政主管部門審批。 國有土地使用權(quán)劃撥 國有土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用者依法繳納了土地補償、安置等費用后，國家將該幅土地交付給土地使用者使用，或國家將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。 我國下列幾種建設用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關(guān)用地和軍事用地。 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他特殊用地。 在這里需要說明，對國家重點扶

14、持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。 但是對于以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目的，應當以有償使用方式提供土地使用權(quán)。 四土地取得的程序及有關(guān)規(guī)定 集體土地征用的程序 嚴密可行的工作程序，對于提高工作效率、防止失誤、保證工作質(zhì)量有著重要的作用。 征用集體土地一般按照下列工作程序辦理：先申請用地，建設單位持經(jīng)批準的設計任務書或初步設計、年度基本建設計劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應材料、證明。 凡土地所在地的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設用地，縣級以上人民政府土地行政管理部門負責建設用地的申請、審查、報批工作，對應受理的建設項

15、目在30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查，經(jīng)批準的建設用地，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施。 建設用地批準后直至頒發(fā)土地使用證書之前，應進行跟蹤和管理。 建設項目竣工驗收后，用地單位向當?shù)赝恋毓芾聿块T提出土地登記申請，經(jīng)測繪部門測繪，核定用地面積，確認土地權(quán)屬界限，地籍管理部門注冊登記后由人民政府頒發(fā)土地使用證，作為使用土地的法律憑證。 國有土地使用權(quán)出讓的形式 為了進一步對國有土地的管理，體現(xiàn)市場經(jīng)濟中的公開、公平、公正原則，在我國除涉及國家安全和保密外，都必須向社會公開。 招標

16、、拍賣出讓國有土地使用權(quán)不僅集中體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則，同時可以實現(xiàn)政府按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地，以供應引導和制約需求，實現(xiàn)土地優(yōu)化配置，還可以有效防止土地出讓中的不正之風和腐敗行為，保障依法行政。 1.以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)主要適用于：高科技項目用地；福利住宅用地；國家機關(guān)、部隊、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公共設施等非營利性用地；政府批準的其他用地。 土地使用者需要按協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)時，可向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件，并于規(guī)定的時間內(nèi)提交包括土地開發(fā)建設方案、出讓金數(shù)額及付款方式等內(nèi)容的文件。 出讓方在收到上述有關(guān)文件后，應于規(guī)定期限內(nèi)給予答復。 如果

17、雙方均有意向，就可進一步協(xié)商，直至達成協(xié)議。 土地使用者可與土地管理部門簽定合同并支付定金。 土地使用者支付出讓金后，可向土地管理局或房地產(chǎn)管理部門辦理使用登記，領取國有土地使用證。 2.以招標方式出讓土地使用權(quán)是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面的形式投標，競投某一地塊的使用權(quán)，由招標人經(jīng)過開標、評標，最后擇優(yōu)中標者的出讓方式。 其程序是依據(jù)市、縣人民政府土地行政主管機關(guān)根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃等擬訂招標公告，包括出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間等內(nèi)容，邀請有意向的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)招標。 招標分為公開招標和定向招標。 投標人提出申

18、請后，招標人對其資格能力等方面進行審查，然后向符合條件的投標人發(fā)出招標文件，投標人在拖表結(jié)束前將標書投入標箱，并交納保證金，標書投入標箱后不可撤回，如果撤回投標書，則投標人喪失保證金，但在投標截止日期前如果需要修改標書可另投修改好的標書，原標書歸于無效。 招標人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，推選代表檢查標箱的密封情況，應當開啟標箱，宣布招標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容最后由評標小組進行評標，中標者保證金可轉(zhuǎn)為定金，亦有地方規(guī)定可抵作出讓金，未中標者可退還保證金，中標者在拿到中標通知書之后，在一定時間內(nèi)和招標人簽定國有土地使用權(quán)出讓合同并支付規(guī)定數(shù)額的定金，在簽約后60日內(nèi)支付全部土

19、地使用權(quán)出讓金，過期不全部支付的，招標人有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。 3.以拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 國有土地使用權(quán)作為一種財產(chǎn)權(quán)利，可以通過拍賣這種競爭性交易方式得到較為充分的對價。 其程序是拍賣出讓國有土地使用權(quán)是指出讓發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策確定底價，在拍賣前七日，拍賣人應通過報紙和其他新聞媒體發(fā)布拍賣公告。 公告內(nèi)容包括：拍賣時間、地點、出讓地點的編號、位置、

20、面積、用途、使用條件、出讓年限；競拍人應當具備條件，并辦理相關(guān)手續(xù)。拍賣當天，由主持人介紹有關(guān)拍賣的情況，宣布起叫價，競買人競價，最高應價者為競得人，應當注意競買人不足三人，或競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。拍賣成交后，雙方應當簽署成交確認書，買方應當持拍賣出具的成交證明和有關(guān)材料向土地管理部門辦理證照變更手續(xù)。 4.國有土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓給土地使用者。在我國只有除法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或掛牌方式外才可采取。出讓金不得低于新 增建設用地的土地有償使用費、征地補償費用以及按照國家規(guī)定應當交納的有關(guān)稅費之和；有基準地價的土地協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊

21、所在級別基準地價的70%。實行授權(quán)經(jīng)營、作價出資方式取得應按政府收取出讓金額計作國家資本金或股金。以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 五.我國閑置土地的處置辦法 閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。 在我國國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工