淺析逾期交房違約金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)

1、淺析逾期交房違約金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)掩要:適期交房違約金的性質(zhì)認(rèn)定正確界定和認(rèn)識(shí)違約金的性質(zhì).是確癥調(diào)整規(guī)則的前提和基陽(yáng),酬關(guān)細(xì)約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的扭曲,并進(jìn)一步導(dǎo)致對(duì)違約金性質(zhì)的惜朗斷和認(rèn)識(shí),違約金分為補(bǔ)償性違約金和懲罰性違約金,違紹 金的性質(zhì)可以宙當(dāng)事人約定,也可以稱定,豐M樂(lè)違約金與懲罰沁約金燧本質(zhì)的區(qū)別袈現(xiàn)為：懲若性違約金與實(shí)際損失 沒(méi)有有無(wú)均不影蕊砂支付輙金.而押3金與失密切相關(guān)淺析逾期交房違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)一、案例簡(jiǎn)介2010年10月8日，何某與廣州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司簽訂商品房買賣合同（預(yù)售），依照合同約走，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于2011年12 月31日前將房屋交付使用，但在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)交房時(shí)

2、間增加了一項(xiàng)約走，如何某要求房屋交 付時(shí)已取得政府相關(guān)部門出具的認(rèn)可和證明性文件,則交房時(shí)間可順延一年。此后,何某依約 交納了全部的購(gòu)房款。而涉案房屋取得政府部門出具的備案證的時(shí)間顯示為2012年12月27 日,備案證明確此時(shí)已具備了所有的認(rèn)可和證明性文件。2013年3月1B ,何某以涉案房屋 未能在2011年12月31日滿足全部交樓條件存在逾期交樓違約向廣州仲裁委員會(huì)提起仲裁, 并主張合同中約走按每日以總房款萬(wàn)分之二計(jì)算違約金及違約金上限為房屋總價(jià)款的3%為限 低于其實(shí)際損失為由,申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。2013年8月26日,廣州市仲裁委就該案作 出裁決。裁決書(shū)的其中一項(xiàng)記載：關(guān)于違約損失賠償

3、額的認(rèn)定，由于1可某作為其實(shí)際損失舉證 的證據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,其評(píng)估機(jī)構(gòu)未能證明具有合法的評(píng)估資質(zhì),因此仲裁庭不能將此 作為認(rèn)走損失的具體標(biāo)準(zhǔn)。但仲裁庭認(rèn)為違約金標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)低于申請(qǐng)人何某遭受的實(shí)際損失，裁 決調(diào)整為按照中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約損失賠償金。二、 問(wèn)題的提出本案中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有兩個(gè)：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是否存在逾期交房；第二, 合同中對(duì)逾期違約金的約走是否存在需要調(diào)整的情形。第一個(gè)焦點(diǎn)與雙方在整個(gè)履約過(guò)程中證 據(jù)的存留和采集息息相關(guān)，筆者在此不做螯述。本文旨在圍繞第二個(gè)焦點(diǎn)逾期交房違約金的調(diào) 整標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的梳理與探討?，F(xiàn)代民事活動(dòng)有兩個(gè)重要規(guī)則:第

4、一，參與民事活動(dòng)的當(dāng)事人 意思自治，不違反法律規(guī)走是意思自治規(guī)則的題中應(yīng)有之義，因此，關(guān)于違約金的性質(zhì)，既可 以約走，也可以不約定。第二，合同自由不是絕對(duì)的，民事主體的權(quán)利應(yīng)受到必要的限制，因此才可能存在違約金數(shù)額的調(diào)覘則，否則便沒(méi)有其存在的理由。但是，這種限制不應(yīng)成為常 態(tài),否則便違背意思自治這一根本的民法規(guī)則，有舍本逐末之嫌。合同法第一百一|四條 規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約 走的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少該 條規(guī)走確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則。然而，對(duì)合同中的違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，顯然是不顧當(dāng)

5、事人明確約定的內(nèi)容而作的一種變更r實(shí)質(zhì)是對(duì)意思自治的突破。那么，這種變更與突破則必然尋求依據(jù),以使其正當(dāng)化。在裁判實(shí)踐中,如何把握對(duì)約定違約金逬行司法干預(yù)的度是一個(gè) 難點(diǎn)，從違約金調(diào)整權(quán)的啟動(dòng)到違約金調(diào)整的數(shù)額,都是對(duì)度的一個(gè)把控。因此，筆者希望通 過(guò)對(duì)本案的法律分析,從具體的個(gè)案出發(fā),對(duì)法院或仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)整逾期交房違約金的方式和限 度作出一些法律思考。三、逾期交房違約金的性質(zhì)認(rèn)走正確界走和認(rèn)識(shí)違約金的性質(zhì),是確立 違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的前提和基礎(chǔ)，否則才各導(dǎo)致違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的扭曲,并進(jìn)一步導(dǎo)致對(duì) 違約金性質(zhì)的錯(cuò)誤判斷和認(rèn)識(shí)。違約金分為補(bǔ)償性違約金和懲罰性違約金，違約金的性質(zhì)可以 由當(dāng)事人約走

6、，也可以不約走。在當(dāng)事人沒(méi)有約走違約金性質(zhì)的場(chǎng)合,關(guān)于違約金性質(zhì)的認(rèn)走, 應(yīng)當(dāng)視違約金的具體功能而走。合同的價(jià)值取向決定了違約金的功能側(cè)重。在大陸法系,合同 的穩(wěn)走性更被人們所追求，所以大陸法系注重合同的實(shí)際履行,反映到違約金中就是強(qiáng)調(diào)懲罰 性違約金的制裁手段,我國(guó)法律則基本沿襲了大陸法系傳統(tǒng)。補(bǔ)償性違約金與懲罰性違約金最 本質(zhì)的區(qū)別表現(xiàn)為：懲罰性違約金與實(shí)際損失沒(méi)有必然聯(lián)系,有無(wú)實(shí)際損失均不影響依約支付 懲罰性違約金，而補(bǔ)償性違約金與實(shí)際損失密切相關(guān)。商品房買賣合同糾紛中，逾期交房屬于 種遲延履行行為,而依據(jù)合同法第一百一十四條第三款規(guī)走：當(dāng)事人就遲延履行約定 違約金的，違約方支付違約金后,

7、還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”既然支付違約金還應(yīng)履行債勢(shì),表明違 約金是專為對(duì)遲延履行行為予以懲罰而設(shè)定的，這就有懲罰作用。由于法律已經(jīng)對(duì)遲延履行的 違約金的性質(zhì)作出了規(guī)走,因此,只要當(dāng)事人在合同中沒(méi)有改變法律的規(guī)走,則不管當(dāng)事人是 否約走了遲延履行違約金的性質(zhì),旦發(fā)生遲延,違約金就具有懲罰性。此外，本案中逾期交 房違約金按照每日一走百分比的計(jì)算方式也沒(méi)有與實(shí)際損失相掛鉤。由此可見(jiàn),逾期交房違約 金屬于一種懲罰性違約金。從理論上來(lái)說(shuō),懲罰性違約金本身應(yīng)當(dāng)不存在低于實(shí)際損失的情況, 僅可能出現(xiàn)約定過(guò)高的情形，違約金條款只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定即過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)，便仍屬 有效，不再屬于法律可以強(qiáng)行干預(yù)的范疇。但在

8、司法實(shí)踐中卻往往會(huì)采取一種推定的方式來(lái)計(jì) 算法律意義上的實(shí)際損失，基于該前提,逾期交房違約金的約走就可能會(huì)存在偏彳氐或偏高兩種 情形。四、逾期交房違約金調(diào)整的法律分析針對(duì)合同法第一百一十四條確定的違約金調(diào)整 規(guī)則,通常理解該規(guī)則的內(nèi)容包括：1、違約金的調(diào)整以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，法官或仲裁員 不得依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。2、違約金的調(diào)整是對(duì)數(shù)額的調(diào)整,而不是對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。3、 對(duì)于增加違約金問(wèn)題,只要當(dāng)事人約走的違約金氐于造成扌員失的,就應(yīng)予以增加，法官或仲裁 員無(wú)需審查是否過(guò)分低于造成的損失。4、對(duì)于減少違約金問(wèn)題，應(yīng)以違約金是否過(guò)分高于實(shí) 際損失作為是否減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。1.關(guān)于違約金調(diào)整的舉

9、證責(zé)任分配當(dāng)事人因違約金低于實(shí) 際損失或過(guò)高而請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào)整的，法院或仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行 調(diào)整。而要確走損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問(wèn)題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉 證責(zé)任？ ”誰(shuí)主張,誰(shuí)舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則,除非法律有特別規(guī)定,否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約走的違約金逬行調(diào)整的情況下，仍應(yīng) 當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。值得注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任 的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約走的違約金是否過(guò)分高于或低于實(shí)際造成的損失， 損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。本案中，購(gòu)房者何某主張

10、按每日以總房款萬(wàn)分 之二計(jì)算違約金及違約金上限為房屋總價(jià)款的3%為限低于其實(shí)際損失,請(qǐng)求仲裁機(jī)構(gòu)予以調(diào) 整，理應(yīng)承擔(dān)其實(shí)際損失大小和高于約走的違約金限額的舉證責(zé)任。反之，若開(kāi)發(fā)商在逾期交 房糾紛中提出違約金過(guò)高的主張,則實(shí)際損失的舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。2.逾期交房給購(gòu) 房者造成扌員失的認(rèn)走在商品房預(yù)售合同糾紛中，違約金可以根據(jù)合同約定逬行確走。而對(duì)購(gòu)房 者逾期交房實(shí)際損失的計(jì)算則通常需要考慮購(gòu)房的用途、房?jī)r(jià)的漲跌、房屋所處位置給購(gòu)房者 帶來(lái)生活上的便利程度等多種因素影響，也因此確走逾期交房造成扌員失的大小很難形成一個(gè)客 觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。如何認(rèn)走開(kāi)發(fā)商逾期交房對(duì)購(gòu)房者造成的損失則成為一個(gè)司法難

11、題。根據(jù)最 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十七條，如果合同 中對(duì)逾期交房違約金未作約走，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有 關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)走的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確走。但本案中, 合同已對(duì)逾期交房違約金作出約走,嚴(yán)格意義上講,并不適用該條司法解釋的規(guī)定。而最高人 民法院明確將同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為了確走逾期交房給購(gòu)房者造成的損失賠償額的依據(jù)， 是由于同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者可能遭受的損失存在很大程度上的相似性。但通過(guò)這 種方法計(jì)算的損失與購(gòu)房者實(shí)際遭受的扌員失并不完全等同，最多只能算是對(duì)損失的一種推走

12、， 在訴訟或仲裁中,如果購(gòu)房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小，或者可以舉示其除了租金 損失外還存在其他損失,那么這種推走便不再具有合理性。3.法院或仲裁機(jī)構(gòu)作出調(diào)整的自由 裁量界限合同法雖未限制約走違約金的上限，但對(duì)違約金上限的限制條款在相關(guān)的司法解 釋中均有體現(xiàn)。具中，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的 解釋第十六條規(guī)走:當(dāng)事人以約定違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損 失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約走的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違 約造成的損失確走違約金數(shù)額。也就是說(shuō),對(duì)于違約金過(guò)高的情況，法院或仲裁機(jī)構(gòu)是在超過(guò) 損失30%的幅

13、度以內(nèi)予以適當(dāng)減少,并未強(qiáng)制要求降低至與損失持平,此時(shí),裁判者具有一 走的自由裁呈權(quán)限；而對(duì)于違約金低于造成損失的情況,則應(yīng)當(dāng)以確走的實(shí)際損失（起碼也應(yīng) 當(dāng)是法律推走造成的損失）額作為調(diào)整增加的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),實(shí)際上杜絕了裁判者可以自由 裁星的權(quán)限。因此，本案仲裁庭是否需要對(duì)逾期違約金予以調(diào)整，則必須建立在逾期交房所造 成的損失已經(jīng)能夠完全確走的前提下，比較其中的差額，從而作出相應(yīng)的裁決。五、結(jié)論回到 本案，既然仲裁庭已經(jīng)認(rèn)走何某所舉證的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告未能證明由具有合法評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)作出，顯然r何某理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，即并沒(méi)有證明約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)低于具 實(shí)際損失，其申i青調(diào)整的請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。但該份裁決書(shū)在未對(duì)證據(jù)不予認(rèn)定的基礎(chǔ)上,筆 鋒一轉(zhuǎn)f在缺乏任何事實(shí)建構(gòu)的基礎(chǔ)上，隨意的判斷出合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)低于實(shí)際損失,應(yīng)當(dāng)調(diào)整為按照中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算較為合理的認(rèn) 走，并基于此作出了一項(xiàng)任意性的最終裁決。而依據(jù)最高人