新江灣22號地塊土地價格

1、新江灣城22號地塊估價報告在目前官方評審標準尚未出臺前提下，本案辦公用地價格評估將則采取環(huán)線比較、地塊市場比較及成本預(yù)估法相結(jié)合的方式來評議。1、 環(huán)線比較運用環(huán)線預(yù)判土地價值，了解本案地塊的價值區(qū)間上海環(huán)線辦公土地價格情況數(shù)據(jù)為2009年6月至今1年的辦公類成交土地，數(shù)據(jù)來源cric外郊環(huán)：主力地價：80.0-852.8萬元/畝主力樓板價：3825-8388元/中外環(huán)：主力地價：439-1078萬元/畝主力樓板價：5989-8958元/內(nèi)中環(huán)：主力地價：1641.9-5355.16萬元/畝主力樓板價：9851-15000元/結(jié)論：依據(jù)各環(huán)線的土地價格區(qū)間，本地塊處于中外環(huán)區(qū)域，地塊的樓板價可

2、在6000-9000元/之間。2、土地市場比較1. 求取土地取得費用采用市場比較法測算宗地的價值 選取可比實例，編制比較因素條件說明表在近期發(fā)生交易的土地成交實例中，選擇與待估宗地屬同一供需圈、土地用途相同、在地域上屬于鄰近區(qū)域或類似區(qū)域的三個案例，各實例與估價對象的具體情況見表一比較因素條件說明表：所選實例示意圖：本 案長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)228街坊2、4丘長寧區(qū)221街坊5丘、225街坊3丘閘北區(qū)338街坊北上海物流3-1地塊外環(huán)線中環(huán)線表一比較因素條件說明表估價對象實例a實例b實例c土地名稱新江灣城22#地塊閘北區(qū)338街坊北上海物流3-1地塊長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)228街坊2、4丘長寧區(qū)221街坊5丘、

3、225街坊3丘宗地編號200910702200908004200906003交易日期估價時點2010年2月2009年11月2009年9月交易情況正常正常正常土地剩余使用年限50年辦公：49.67年49.5年辦公：49.3年土地用途辦公辦公、商業(yè)辦公辦公、商業(yè)區(qū)域因素距市區(qū)中心距離10.2千米8.6千米11.8千米11.2千米基礎(chǔ)設(shè)施完善程度環(huán)境質(zhì)量交通便捷度板塊未來成長性目前辦公聚集程度個別因素面積20,33338,310.8 47,482.7 94,052.6 建筑容積率4.02.52.01.81平面形狀規(guī)整規(guī)整規(guī)整規(guī)整臨路情況臨交通性干道臨交通性干道臨交通性干道臨交通性干道地勢條件較平坦較

4、平坦較平坦較平坦地質(zhì)情況較好較好較好較好每畝地價953.61萬元/畝800.01萬元/畝764.12萬元/畝樓板價5,722元/6,000元/6,332元/注：采用評分，1星為最低分，4星為最高分。 環(huán)境質(zhì)量：實例a：1公里內(nèi)有彭浦公園、嶺南公園；實例b、c：3公里內(nèi)有華漕公園、新涇公園等。交通便捷度：實例a：周邊有北郊火車站、芷新長途客運公司彭浦客運站、1號線彭浦新村站；實例b、c：北翟長途汽車站板塊未來成長性: 實例a：隨著北上?，F(xiàn)代物流園區(qū)設(shè)計規(guī)劃的完成，及加快園區(qū)招商引資速度，也將加速形成未來該區(qū)域商務(wù)功能；實例b、c：目前虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)已從工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為商務(wù)園區(qū)，未來為了能更好地承

5、接全球總部經(jīng)濟空間的轉(zhuǎn)移，對接虹橋綜合交通樞紐的輻射功能，融入長三角一體化發(fā)展，已編制完成了上海虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)產(chǎn)業(yè)、功能、形態(tài)一體化規(guī)劃。臨路情況：實例a：西鄰南北高架；實例b、c：西鄰?fù)猸h(huán)線、南接北翟路。 編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待估宗地與三個實例各種因素的具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下： 交易日期修正：由于本市存量建設(shè)用地逐漸減少，土地價格呈現(xiàn)上升的趨勢。根據(jù)可比實例a、b、c 的成交日期距離估價時點的遠近，其價格應(yīng)略作調(diào)整，因而其交易日期修正系數(shù)分別取為101/100、102/100、102/100。 交易情況修正：可比實例a、b、c 均為正常交易，因此其交易

6、情況修正系數(shù)取為100/100。 交易方式修正：可比實例a、b、c 均屬出讓，所以其交易方式修正系數(shù)均取為100/100。 土地使用年限修正：根據(jù)公式k=1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n確定年期修正系數(shù)k。式中r為土地還原利率，采用安全利率加風險值的方法，確定土地還原利率為7%。m為待估宗地的使用年限，本次待估宗地使用年限為50 年。n為可比實例的使用年限，本次估價中可比實例的使用年限分別為49.67、49.5、49.3年。、土地用途修正待估宗地與三個實例的土地用途相同，不須進行修正。、區(qū)域因素條件指數(shù)a、與市區(qū)中心的距離根據(jù)宗地距離市區(qū)中心的距離，分為2km 內(nèi)、2-5km、5-1

7、0km、10km 以上四個等級，以評估宗地為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降4；b 、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況根據(jù)周圍道路、供水、排水、供熱、供電、供氣等狀況，分為完善、較完善、一般完善、不完善四個等級，以評估宗地為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降4；c、環(huán)境質(zhì)量狀況根據(jù)污染排放狀況及治理狀況、距離危險設(shè)施或污染源的遠近程度、自然條件等情況，分為好、較好、一般、較差四個等級，以評估宗地為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降3；d、 交通便捷狀況根據(jù)宗地距離交通主干道、火車站、高速公路、碼頭等的距離及周圍交通情況，分為便捷、較便捷、一般、不便捷四個等級，以評估宗地為100

8、，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降3；e、板塊未來成長性根據(jù)宗地所在板塊的設(shè)計規(guī)劃如：區(qū)域規(guī)劃等，分為良好、較好、一般、無規(guī)劃四個等級，以評估宗地為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降4；f、目前辦公聚集程度根據(jù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、商務(wù)辦公區(qū)的未來發(fā)展趨勢等情況，分為成熟、較成熟、一般、不成熟等四個等級，以評估宗地為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降3；由以上六個區(qū)域因素，編制比較因素條件指數(shù)表（見下頁）。 個別因素條件指數(shù)a、規(guī)劃容積率評估宗地為100，由于目前上海市無容積率修正系數(shù)表可參考，故此次以北京市容積率修正系數(shù)為參考依據(jù)。 b、面積、形狀根據(jù)宗地平面形狀

9、及可利用情況，分為規(guī)整、較規(guī)整、不規(guī)整等三個等級，以評估宗地為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降2；c、臨路狀況根據(jù)宗地臨路狀況，分為臨生活性干道、臨交通性干道、臨小區(qū)道路、不臨路等四個等級，以評估宗地為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降4；d、地勢條件根據(jù)地形、地勢情況，分為平坦、較平坦、不平坦（山坡地）等三個等級，以評估宗地為 100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降2；e、地質(zhì)條件根據(jù)宗地的地質(zhì)條件情況，分為好、較好、一般、差等四個等級，以評估宗地為100，每上升或降低一個等級，指數(shù)上升或下降2；根據(jù)上述比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表：表二 比較因素條

10、件指數(shù)表估價對象實例a實例b實例c區(qū)域因素距市區(qū)中心距離10096100100基礎(chǔ)設(shè)施情況100100100100環(huán)境質(zhì)量100949494交通便捷度1001009797板塊未來成長性10096100100目前辦公聚集程度100103103103個別因素建筑容積率100106.3810096.99面積、形狀100100100100臨路情況100100100100地勢條件100100100100地質(zhì)情況100100100100 編制比較因素修正系數(shù)表，確定估價對象的價格：根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制比較因素修正系數(shù)表：表三 比較因素修正系數(shù)表實例a實例b實例c交易價格5,722元/6,000元/

11、6,332元/交易時間101/100102/100102/100交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地使用年限1.011.011.01土地用途100/100100/100100/100區(qū)域因素距市區(qū)中心距離100/96100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施情況100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/94100/94100/94交通便捷度100/100100/97100/97板塊未來成長性100/96100/100100/100目前辦公聚集程度100/103100/103100/103個別因素建筑容積率100/10

12、6.38100/100100/96.99面積、形狀100/100100/100100/100臨路情況100/100100/100100/100地勢條件100/100100/100100/100地質(zhì)情況100/100100/100100/100比準價格6168.53元/6573.79元/7133.83元/簡單算術(shù)平均值6625.38元/經(jīng)評定估算，最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價值（樓板價）為人民幣6625.38元/3、銷售比例法在辦公土地的樓板價和當年區(qū)域辦公成交價之間的關(guān)系中，推算本案的土地樓板價。1、通過楊浦區(qū)辦公地塊樓板價和區(qū)域辦公成交均價的占比，和行業(yè)一般辦公開發(fā)成本規(guī)律，大致預(yù)

13、測土地成本占當?shù)厥袌龅霓k公開發(fā)成本的比重。表四 、楊浦區(qū)辦公類地塊樓板價與當年區(qū)域辦公成交價占比率表：年度項目名稱樓板價（元/平米）當年項目所在板塊辦公類成交均價（元/平米）按板塊占比率（%）2005年創(chuàng)智天地坊地塊25281081523.37%上海新紀元國際廣場地塊4087.821081537.80%2007年綠地匯創(chuàng)國際廣場地塊4702.611112742.26%2008年2008年32號公告黃興路1700號地塊8,0001603249.90%2009年2009年64號公告上海市楊浦區(qū)31街坊地塊6,0592102128.82%注：數(shù)據(jù)來源：cric由表可知楊浦區(qū)辦公類項目樓板價與當年板塊成交價占比率為23.37-49.9%。而根據(jù)辦公一般開發(fā)規(guī)律，土地開發(fā)成本占銷售價30%進行修正。則可以大致判斷：楊浦區(qū)辦公類項目樓板價大約占當年區(qū)域辦公售價的25%-40%左右2、本案在規(guī)劃上屬于五角場城市副中心區(qū)域內(nèi)，所以將五角場板塊作為本案研究對象五角場板塊在售辦公項目一覽以上成交均價為2010年（1-6月）成交均價易居cric系統(tǒng)得知：2010年（1-6月）五角場板塊辦公均價為20779元/，根據(jù)楊浦區(qū)辦公類項目樓板價大約占當年區(qū)域辦公售價的25%-40%的占比關(guān)系，大致可以得知本案的樓板價可在在