淺析商品房買賣中失信問(wèn)題的規(guī)范

1、淺析商品房買賣中失信問(wèn)題的規(guī)范誠(chéng)實(shí)信用原則要求一切民事主體在市場(chǎng)活動(dòng)中都必須恪守諾言、講究信用、誠(chéng)實(shí)不欺，在不損害他人利益、社會(huì)利益、國(guó)家利益的前提下，謀求自己的利益。但在現(xiàn)實(shí)的商品房交易中， 違反法律規(guī)范和道德規(guī)范為特征的誠(chéng)實(shí)信用原則的現(xiàn)象大量發(fā)生，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的合權(quán)法益。因此，必須對(duì)商品房買賣中的失信問(wèn)題加以規(guī)制。一、商品房買賣中的失信問(wèn)題商品房買賣不同于一般的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買賣，它具有以下幾個(gè)特征：1、商品房買賣分為商品房預(yù)售和現(xiàn)樓買賣，而商品房預(yù)售在簽售樓合同時(shí)，房屋尚未建好，是一種期待權(quán)的交易。這種期待權(quán)能否實(shí)現(xiàn)，具有很多不可預(yù)見性，購(gòu)房者甚至無(wú)法知道所購(gòu)樓房能否建成及開發(fā)商會(huì)不

2、會(huì)將同一套房屋賣給第三人。在這個(gè)過(guò)程中，誠(chéng)實(shí)信用是保障權(quán)利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，很難想象，一個(gè)有欺詐意圖的開發(fā)商會(huì)如期地將約定的樓房交付購(gòu)房 者。2、在樓房建好前，購(gòu)房者無(wú)法詳細(xì)了解所購(gòu)房屋的情況，如結(jié)構(gòu)、朝向、實(shí)際面積、配套設(shè)施、周圍環(huán)境等等，完全依賴于售樓者的售樓廣告和售樓書的介紹，而售樓者能否如實(shí)介紹，則只能靠誠(chéng)實(shí)信用了。實(shí)踐表明，售樓者為了吸引顧客，往往利用虛假?gòu)V告和夸大含糊之詞。3、由于商品房開發(fā)銷售須辦理大量行政手續(xù)，如取得土地使用權(quán)證、開工證、竣工驗(yàn)收證、房屋產(chǎn)權(quán)證等等，所以，能否如期交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書，商品房開發(fā)商并不能完全控制，但合同又必須說(shuō)明確定的交房日期，開發(fā)商只能硬著頭皮簽了

3、再說(shuō)，這種情況可稱為被動(dòng)欺詐”。4、對(duì)于商品房質(zhì)量，一般的購(gòu)房者無(wú)法判斷，房屋的缺陷可能要在居住若干年后才能表 露出來(lái)，在交房時(shí)，也只能完全依賴開發(fā)商的誠(chéng)實(shí)信用了。從商品房買賣的以上特征可以看出，相對(duì)于其他的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的買賣而言，商品房的買賣更加依賴誠(chéng)實(shí)信用原則，司法實(shí)踐表明，大部分的商品房買賣合同糾紛都是因?yàn)殚_發(fā)商違背誠(chéng)實(shí)信用原則而引起的。商品房買賣中的失信問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：1、虛假宣傳廣告銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場(chǎng)。目前，90%以上的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人

4、為獲取最大利潤(rùn)， 在進(jìn)行銷售時(shí)往往作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場(chǎng)秩序。 商品房經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳中常利用種種誘人的條件吸引消費(fèi)者，發(fā)布不真實(shí)的信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告中承諾的地理位置、 房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交房日期、物業(yè)管理等內(nèi)容與交付房屋的實(shí) 際情況不一致。例如，全優(yōu)工程”僅為合格工程； 高級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)”卻電視、電話未接通，配套設(shè)施不到位； 花園住宅”見不到花草； 進(jìn)口電梯”變?yōu)閲?guó)產(chǎn)電梯； 封閉式安靜小區(qū)”變 為商居混雜的鬧區(qū)；全方位海景”卻根本看不到海；或住宅附近規(guī)劃了垃圾場(chǎng)和醫(yī)院而不標(biāo)2、定金陷阱商品房買賣中定金的設(shè)定方式主要有兩種：一種是商品房買受人看中了某一套

5、商品房后，先交一定數(shù)額的定金，由出賣人出具收據(jù)，注明定金及商品房的主要情況（往往包括房號(hào)、面積、價(jià)格等，但有的出賣人是省略這部分內(nèi)容的）過(guò)一定時(shí)間后買受人再與出賣人訂立正式的商品房買賣合同（稱立約定金）；另一種方式則是在雙方訂立了正式的商品房買賣合同 后，再交付一定數(shù)額的定金（稱履約定金）。這兩種定金一般都是由買受人向出賣人交付， 兩 者的區(qū)別在于定金的約定與交付是在商品房買賣合同訂立前還是訂立后。對(duì)于履約定金的效力，擔(dān)保法和合同法都有明確規(guī)定，爭(zhēng)議較少。對(duì)于立約定金的效力，學(xué)者有不同 的見解，但最高人民法院發(fā)布的關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋對(duì) 此作了明確規(guī)定，該解釋第 115條

6、規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！奔丛试S當(dāng)事人作出立約定金的約定。當(dāng)事人作出立約定金的約定， 應(yīng)當(dāng)明確約定將來(lái)商品房買賣合同的主要內(nèi)容。如果當(dāng)事人沒(méi)有約定商品房買賣合同的主要內(nèi)容，訂立合同時(shí)又無(wú)法對(duì)合同內(nèi)容達(dá)成一致，則立約定金仍然無(wú)法發(fā)生法律效力。當(dāng)事人最好在交付定金時(shí)明確規(guī)定合同的主要內(nèi)容，如房號(hào)、價(jià)格、 面積、交付方式和時(shí)間、 使用的商品房買賣合同文本等。當(dāng)然，有時(shí)也可以以其他方式證明當(dāng)事人對(duì)合同的主要內(nèi)容已經(jīng)達(dá)成一致。在實(shí)踐中，商品房開發(fā)商往往在收取定金時(shí)故意不寫明合同的主要內(nèi)容，將來(lái)簽訂商品房買賣合同時(shí)， 又單方面增加購(gòu)房者

7、不愿意接受的條款， 然后以購(gòu)房者拒絕訂立合同為由，沒(méi)收定金。3、超期交樓和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書工程拖期，不按合同交付房屋，甚至一房多賣。購(gòu)房者取得所購(gòu)房屋，往往比合同約定 晚一兩年，甚至更長(zhǎng)。有的經(jīng)營(yíng)者在沒(méi)有取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和商品房預(yù)售許可證的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時(shí)又對(duì)購(gòu)房者隱瞞 無(wú)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，購(gòu)房者誤認(rèn)為所購(gòu)房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證， 所購(gòu)房屋只能自己居住，出租、出售受到限制；有的經(jīng)營(yíng)者集體土地上開發(fā)建造商品房，消費(fèi)者購(gòu)買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。更有甚者，經(jīng)營(yíng)者將已設(shè)定抵押擔(dān)保的房屋出售，消費(fèi)者購(gòu)買后被法院強(qiáng)

8、制執(zhí)行。4、樓房面積縮水商品房預(yù)售合同中一般均有實(shí)際交付面積與預(yù)售約定面積不一致時(shí)的處理?xiàng)l款，其中最 常用的處理方式是據(jù)實(shí)結(jié)算，即約定按實(shí)測(cè)面積與約定面積間差，雙方按價(jià)款多退少補(bǔ)的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使消費(fèi)者掉入不法房地產(chǎn)商所設(shè)的面積陷阱。因?yàn)橥ǔＨ藗兝斫獾拿娣e不一致一般是合理誤差范圍內(nèi)的不一致，但是事實(shí)上無(wú)論預(yù)售時(shí)的暫測(cè)面積還是交付時(shí)實(shí)測(cè)面積，由于有共用面積分?jǐn)偂蓖屜M(fèi)者一頭霧水。不法房地產(chǎn)商利用消費(fèi)者缺乏房屋面積計(jì)算知識(shí)而大作文章，或故意小房大賣，或有意提高設(shè)備層的層高而將本不應(yīng)分?jǐn)偟脑O(shè)備層攤?cè)牍灿妹娣e，或?qū)⒈緫?yīng)當(dāng)免費(fèi)提供的物業(yè)管理用房的面積攤?cè)牍灿妹娣e。如此一來(lái)，

9、商品房實(shí)際交付面積大大超出預(yù)售面積，消費(fèi)者卻囿于據(jù)實(shí)結(jié)算條款在先而被迫買下自己本不需要的面積，徒增經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。5、樓房質(zhì)量問(wèn)題房屋質(zhì)量低劣，功能不全，影響使用。房屋質(zhì)量的主要問(wèn)題是：墻體、樓板、過(guò)梁、墻角裂縫；屋頂漏水；門窗變形，到處裂縫，鋁合金門窗開啟困難，地磚斷裂，上下水道堵塞，等等。另外，許多商品房室內(nèi)外配套設(shè)施不到位，生活不方便。例如，路面凹凸不平， 無(wú)車棚，無(wú)路燈，無(wú)煤氣，無(wú)電梯，樓道聲光控?zé)糸_關(guān)失效等等。6、合同中不公平的免責(zé)條款商品房買賣合同一般是格式合同，但允許當(dāng)事人添加條款或?qū)σ延袟l款進(jìn)行修改。開發(fā) 商往往利用購(gòu)房者對(duì)建筑和法律知識(shí)的欠缺，在合同中添加免除或減小自己責(zé)任的條款，

10、如免除延期交房的責(zé)任、擴(kuò)大不可抗力的范圍、縮短房屋的保修期等等。二、對(duì)商品房買賣中失信問(wèn)題的規(guī)范到目前為止，我國(guó)在商品房的買賣方面已經(jīng)有了比較完善的法律制度，盡管有許多新的 問(wèn)題需要不斷探討。 民法通則、合同法、擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法、 商 品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法 都是我們處理商品房買賣案件的法律依 據(jù)，特別是最高人民法院發(fā)布了 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解 釋（以下簡(jiǎn)稱解釋），對(duì)商品房買賣涉及的一些重要法律問(wèn)題作了規(guī)定，對(duì)規(guī)制商品房 買賣的失信問(wèn)題提供了依據(jù)。依據(jù)上述法律法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，商品房買賣中的失信問(wèn)題在以下幾個(gè)方面得到了規(guī)范：1、關(guān)于虛

11、假宣傳廣告問(wèn)題根據(jù)廣告法第37條、第38條的規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買 商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，消費(fèi)者在決定預(yù)購(gòu)商品房前，一定要認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)商提供的售樓書、 廣告等，對(duì)這些材料作必要的調(diào)查核實(shí)后再?zèng)Q定是否預(yù)購(gòu)。決定預(yù)購(gòu)后，要妥善保存房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等材料，以便日后向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任 方賠償損失。合同法第15條第2款規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。 也就是說(shuō)，如果商業(yè)廣告的內(nèi)容具體明確，包括了將來(lái)簽訂合同的主要內(nèi)容的話，應(yīng)當(dāng)視為要約，對(duì)發(fā)布廣告的要約人

12、有法律約束力。解釋第3條對(duì)此進(jìn)一步規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣 人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房的房屋買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。解釋在這個(gè)問(wèn)題上取得了重大的突破，即 該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。因?yàn)榘凑找话愕暮贤ㄔ恚p方當(dāng)事人不管進(jìn)行了什么樣的討價(jià)還價(jià)，如果最后簽訂了正式的合同，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)當(dāng)以最后的合同為準(zhǔn)?？紤]到商品房買

13、賣合同的特殊性，解釋如此規(guī)定很有必要，可以有效地抑制開發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的動(dòng)機(jī)。2、關(guān)于商品房買賣合同的效力問(wèn)題商品房買賣合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系 到商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。解釋根據(jù)合同法的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒(méi)有合同法第52條規(guī)定的合同無(wú)效情形（合同法第52條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意 串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益 ；（三）以合法形式掩蓋非法目的;（四）損害社會(huì)公共 利益;（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。），就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)

14、合同無(wú)效。同時(shí)要求法官應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分司法審判權(quán)和行政管理權(quán)的不同職能，正確行使審判權(quán)。因此，人民法院對(duì)出賣人預(yù)售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預(yù)售許可證明，對(duì)其他預(yù)售條件的審查主要是行政管理部門的權(quán)限。對(duì)商品房買賣合同的登記備案問(wèn)題，筆者認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合理管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。解釋對(duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。另外，考慮到 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的實(shí)際情況，解釋第2條還明確規(guī)定當(dāng)事人在向人民法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可視為其具備預(yù)售資格。這樣，人民法院在適用法律過(guò)程中既能 維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，確保當(dāng)事人合同

15、權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。解釋第5條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的， 該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品 房買賣合同。解釋第 10條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房 買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由， 請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的， 應(yīng)予支持。這兩條規(guī)定都充分體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人意思自治及維護(hù)誠(chéng)實(shí) 信用原則。3、關(guān)于定金問(wèn)題解釋第4條規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立 商品房買賣合同擔(dān)保的， 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按

16、照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。這里所謂的應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理 ”是指按照擔(dān)保法和合同法關(guān)于定金的規(guī)定處理，即給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng) 當(dāng)雙倍返還定金。所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，應(yīng)該指意外事件、不可抗力、情勢(shì)變 更等事由的出現(xiàn)，當(dāng)事人依法不承擔(dān)責(zé)任， 或者當(dāng)事人雙方協(xié)商不簽訂商品房買賣合同，在這種情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。需要強(qiáng)調(diào)的是，買受人在交付定金時(shí)一定要和出賣人約定將來(lái)簽訂合同的主要內(nèi)容，否則容易被出賣人鉆空子。4、對(duì)五種欺詐行為，適用懲罰性賠償懲罰性賠償是指在民事?lián)p害

17、賠償中，惡意加害人除了要賠償受害人的實(shí)際損失外，法律 還強(qiáng)制惡意加害人增加賠償受害人的損失。我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條有懲罰性賠償?shù)姆梢?guī)定：即經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠 償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”應(yīng)該說(shuō)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法這一懲罰性賠償條款的設(shè)立及其廣泛適用對(duì)保護(hù)消費(fèi)者的合法 權(quán)益，打擊商家的欺詐行為， 規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序起了很大的積極作用。但是懲罰性賠償是否適用于商品房欺詐索賠，在理論界有很大爭(zhēng)議。在商品房欺詐索賠司法實(shí)踐中，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法這一懲罰性賠償條款也極少被適用。合同法第113條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者對(duì)

18、消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐的，依照中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。從合同法第114條第2款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò) 分高于實(shí)際損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。這些規(guī)定都已突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的 理念。解釋第8條、第9條對(duì)商品房買賣中的五種情形規(guī)定了懲罰性賠償，具體如下：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（3）訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供

19、虛假商品房預(yù)售許可證明；（4）在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（5）訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。由于這五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)或商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為， 維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。5、關(guān)于面積誤差問(wèn)題解釋第14條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣

20、合同約定面積不符， 合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求 解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出 3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分

21、的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。另外商品房銷售管理辦法第 20條也規(guī)定了面積誤差絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。6、關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題解釋第12條、第13條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋 交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕 修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。7、關(guān)于房屋權(quán)屬證書的辦理問(wèn)題在實(shí)踐中，購(gòu)房人在入住后長(zhǎng)期拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，因而影響購(gòu)房人行使房屋所有權(quán)， 侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益。解釋解決了這個(gè)問(wèn)題，明確規(guī)定了不及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。解釋第 18條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；(2) 商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 日;(3) 商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約