物業(yè)管理法規(guī)講稿(2)完整版

1、 第第四章、物業(yè)管理法律責(zé)任四章、物業(yè)管理法律責(zé)任 第一部分：物業(yè)管理法規(guī)概述第一部分：物業(yè)管理法規(guī)概述 第一章第一章 物業(yè)管理法規(guī)概論物業(yè)管理法規(guī)概論 主要講四個(gè)知識(shí)點(diǎn)主要講四個(gè)知識(shí)點(diǎn) 二、作用二、作用 2、保證了物業(yè)管理權(quán)利人的合、保證了物業(yè)管理權(quán)利人的合 法權(quán)利法權(quán)利 1、規(guī)范了物業(yè)管理行為、規(guī)范了物業(yè)管理行為 3、推動(dòng)了居住環(huán)境的建設(shè)和人民、推動(dòng)了居住環(huán)境的建設(shè)和人民 生活質(zhì)量的提高。生活質(zhì)量的提高。 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)的性質(zhì)及淵源物業(yè)管理法規(guī)的性質(zhì)及淵源 一、物業(yè)管理法規(guī)的性質(zhì)一、物業(yè)管理法規(guī)的性質(zhì) 它具有民事性質(zhì)的規(guī)范和行政它具有民事性質(zhì)的規(guī)范和行政 性質(zhì)的規(guī)范性質(zhì)的規(guī)范

2、物業(yè)管理法規(guī)體現(xiàn)民法的性質(zhì)：物物業(yè)管理法規(guī)體現(xiàn)民法的性質(zhì)：物 業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主的地位平等。業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主的地位平等。 如物業(yè)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵 押等。 物業(yè)公司的產(chǎn)生通過(guò)招標(biāo)方 式來(lái)選擇合適的物業(yè)公司。 物業(yè)管理法規(guī)體現(xiàn)行政法的性質(zhì)：物業(yè)管理法規(guī)體現(xiàn)行政法的性質(zhì)： 地位不平等。地位不平等。 如物業(yè)合同的備案、物 業(yè)公司資質(zhì)的審批 物業(yè)權(quán)屬的登記 物業(yè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系物業(yè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系 物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系物業(yè)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系 物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系 物業(yè)管理中的行政管理關(guān)系物業(yè)管理中的行政管理關(guān)系 平等原則平等原則 保障物業(yè)合理使用原則保障物業(yè)合理使用原則 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)管理法規(guī)的基本原則物業(yè)管理法

3、規(guī)的基本原則 保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則 有利于物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展原則有利于物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展原則 三、物業(yè)權(quán)屬登三、物業(yè)權(quán)屬登 記記 1 1、定義、定義 指物業(yè)權(quán)利人在主體上的歸屬指物業(yè)權(quán)利人在主體上的歸屬 狀態(tài)。狀態(tài)。 2 2、分類(lèi)、分類(lèi) 分為土地權(quán)屬狀況、房屋權(quán)屬分為土地權(quán)屬狀況、房屋權(quán)屬 狀況、物業(yè)相鄰權(quán)狀況、物業(yè)相鄰權(quán) （一）、土地權(quán)屬狀況（一）、土地權(quán)屬狀況 包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。 土地所有權(quán)指土地所有人依法可以對(duì)土土地所有權(quán)指土地所有人依法可以對(duì)土 地進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利地進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利 土

4、地使用權(quán)土地使用權(quán)指土地所有人或使用人指土地所有人或使用人 依法對(duì)土地開(kāi)發(fā)、滿(mǎn)足自己需要的依法對(duì)土地開(kāi)發(fā)、滿(mǎn)足自己需要的 權(quán)利。其獲得的方式：出讓和劃撥權(quán)利。其獲得的方式：出讓和劃撥 （二）、房屋權(quán)屬狀況（二）、房屋權(quán)屬狀況 包括房屋所有權(quán)和房屋使用權(quán)。包括房屋所有權(quán)和房屋使用權(quán)。 房屋所有權(quán)指房屋所有人依法對(duì)房屋房屋所有權(quán)指房屋所有人依法對(duì)房屋 進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 房屋使用權(quán)指依法對(duì)房屋利用、滿(mǎn)足房屋使用權(quán)指依法對(duì)房屋利用、滿(mǎn)足 自己需要的權(quán)利。自己需要的權(quán)利。 （三）、物業(yè)相鄰權(quán)（三）、物業(yè)相鄰權(quán) 指兩個(gè)或兩個(gè)以上相鄰的物業(yè)所有人指兩個(gè)或兩

5、個(gè)以上相鄰的物業(yè)所有人 或使用人在行使其相應(yīng)物業(yè)權(quán)利時(shí)，相或使用人在行使其相應(yīng)物業(yè)權(quán)利時(shí)，相 互間依法要求對(duì)方提供方便或接受限制互間依法要求對(duì)方提供方便或接受限制 而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 有土地相鄰權(quán)和建筑物相鄰權(quán)兩種。有土地相鄰權(quán)和建筑物相鄰權(quán)兩種。 1 1、定義、定義 指物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)權(quán)屬進(jìn)行指物業(yè)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)權(quán)屬進(jìn)行 持續(xù)的記錄，反映物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)持續(xù)的記錄，反映物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán) 及其他物業(yè)權(quán)利的狀況，依法確認(rèn)物業(yè)及其他物業(yè)權(quán)利的狀況，依法確認(rèn)物業(yè) 權(quán)屬關(guān)系，并向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)權(quán)利證權(quán)屬關(guān)系，并向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)權(quán)利證 書(shū)的行為。書(shū)的行為。 2 2

6、、類(lèi)型、類(lèi)型 土地權(quán)屬登記土地權(quán)屬登記 房屋權(quán)屬登記房屋權(quán)屬登記 3 3、程序：、程序： 申請(qǐng)申請(qǐng) 調(diào)查調(diào)查 審核審核 注冊(cè)登記注冊(cè)登記 頒發(fā)證書(shū)頒發(fā)證書(shū) 三、物業(yè)管理法三、物業(yè)管理法 律關(guān)系的內(nèi)容律關(guān)系的內(nèi)容 1、業(yè)主、業(yè)主 2、非業(yè)主使用人、非業(yè)主使用人 3、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 4、開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商 5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 6、物業(yè)管理協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì) 7、行政管理部門(mén)、行政管理部門(mén) 8、其他相關(guān)機(jī)構(gòu)、其他相關(guān)機(jī)構(gòu) 三、物業(yè)管理法三、物業(yè)管理法 律責(zé)任的免責(zé)律責(zé)任的免責(zé) 主主 體體 過(guò)過(guò) 錯(cuò)錯(cuò) 違違 法法 行行 為為 損損 害害 事事 實(shí)實(shí) 世世 界界 貨貨

7、 幣幣 因因 果果 關(guān)關(guān) 系系 經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)濟(jì)體制 實(shí)行單一的實(shí)行單一的 公有制公有制 排斥市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)排斥市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 形成過(guò)度集中形成過(guò)度集中 的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式 民事責(zé)任民事責(zé)任 行政責(zé)任行政責(zé)任 刑事責(zé)任刑事責(zé)任 二、物業(yè)管理法律責(zé)任的種類(lèi)二、物業(yè)管理法律責(zé)任的種類(lèi) （一）、民事責(zé)任（一）、民事責(zé)任 2、種類(lèi)、種類(lèi) 物業(yè)管理中常見(jiàn)的侵權(quán)行為物業(yè)管理中常見(jiàn)的侵權(quán)行為 （3）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見(jiàn)的侵權(quán)行為）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見(jiàn)的侵權(quán)行為 第一、小區(qū)濫設(shè)廣告濫行張貼，影響觀瞻第一、小區(qū)濫設(shè)廣告濫行張貼，影響觀瞻 第二、損毀共用設(shè)施及設(shè)備第二、損毀共用設(shè)施及設(shè)備 第三、亂搭建、改變房屋用途和共用設(shè)

8、施設(shè)第三、亂搭建、改變房屋用途和共用設(shè)施設(shè) 備用途備用途 第四、管理的公共設(shè)備及設(shè)施造成他人損害第四、管理的公共設(shè)備及設(shè)施造成他人損害 第五、在修繕、拆毀、挪動(dòng)建筑物及設(shè)施的第五、在修繕、拆毀、挪動(dòng)建筑物及設(shè)施的 管理行為中致人損害管理行為中致人損害 第六、其他第六、其他 （一）、民事責(zé)任（一）、民事責(zé)任 1、定義、定義 指物業(yè)管理民事主體因違反合同義務(wù)指物業(yè)管理民事主體因違反合同義務(wù) 或法定民事義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律后果?；蚍ǘ袷铝x務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律后果。 2、種類(lèi)、種類(lèi) 分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 違約責(zé)任是指違反合同的規(guī)定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任是指違反合同的規(guī)定應(yīng)承擔(dān) 的法律后果。

9、的法律后果。 侵權(quán)責(zé)任指物業(yè)管理民事主體實(shí)施一侵權(quán)責(zé)任指物業(yè)管理民事主體實(shí)施一 定侵權(quán)行為所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。定侵權(quán)行為所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。 （一）、民事責(zé)任（一）、民事責(zé)任 2、種類(lèi)、種類(lèi) 物業(yè)管理中常見(jiàn)的侵權(quán)行為物業(yè)管理中常見(jiàn)的侵權(quán)行為 （1）、業(yè)主常見(jiàn)的侵權(quán)行為）、業(yè)主常見(jiàn)的侵權(quán)行為 第一、改變房屋用途第一、改變房屋用途 第二、搭建自用設(shè)施、侵占共用場(chǎng)地和設(shè)施第二、搭建自用設(shè)施、侵占共用場(chǎng)地和設(shè)施 第三、破壞環(huán)境衛(wèi)生第三、破壞環(huán)境衛(wèi)生 第四、踐踏、破壞共用部分的綠地第四、踐踏、破壞共用部分的綠地 第五、隨意開(kāi)放和停放車(chē)輛第五、隨意開(kāi)放和停放車(chē)輛 第六、排放和存放易燃、易爆、劇毒或含有

10、第六、排放和存放易燃、易爆、劇毒或含有 放射性物質(zhì)的物品放射性物質(zhì)的物品 第七、損毀小區(qū)的共用第七、損毀小區(qū)的共用 第八、安裝影響周?chē)h(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備第八、安裝影響周?chē)h(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備 第九、飼養(yǎng)動(dòng)物危及人員安全第九、飼養(yǎng)動(dòng)物危及人員安全 第十、發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音第十、發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音 第十一、挪動(dòng)共用場(chǎng)地中的設(shè)施第十一、挪動(dòng)共用場(chǎng)地中的設(shè)施 第十二、行人通行處放障礙物或移動(dòng)指示標(biāo)志，影響通行安全第十二、行人通行處放障礙物或移動(dòng)指示標(biāo)志，影響通行安全 第十三、違反禁令和違反消防安全規(guī)定第十三、違反禁令和違反消防安全規(guī)定 第十四、發(fā)生消防事故時(shí)，影響滅火救災(zāi)第十四、發(fā)生

11、消防事故時(shí)，影響滅火救災(zāi) 第十五、室外吊掛物品，砸傷人員第十五、室外吊掛物品，砸傷人員 第十六、私拉電線，私設(shè)管道，亂挖土壤及地下管線光纜安全第十六、私拉電線，私設(shè)管道，亂挖土壤及地下管線光纜安全 第十七、從事法律、法規(guī)所禁止的活動(dòng)。第十七、從事法律、法規(guī)所禁止的活動(dòng)。 （1）、業(yè)主常見(jiàn)的侵權(quán)行為）、業(yè)主常見(jiàn)的侵權(quán)行為 （一）、民事責(zé)任（一）、民事責(zé)任 2、種類(lèi)、種類(lèi) 物業(yè)管理中常見(jiàn)的侵權(quán)行為物業(yè)管理中常見(jiàn)的侵權(quán)行為 （2）、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的侵權(quán)行為）、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的侵權(quán)行為 業(yè)主自治機(jī)構(gòu)在代表業(yè)主管理的過(guò)程中，對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)在代表業(yè)主管理的過(guò)程中，對(duì) 業(yè)主或其他人員造成損害的行為業(yè)主或其他人員

12、造成損害的行為 （一）、民事責(zé)任（一）、民事責(zé)任 2、種類(lèi)、種類(lèi) 物業(yè)管理中常見(jiàn)的侵權(quán)行為物業(yè)管理中常見(jiàn)的侵權(quán)行為 （3）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見(jiàn)的侵權(quán)行為）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見(jiàn)的侵權(quán)行為 第一、小區(qū)濫設(shè)廣告濫行張貼，影響觀瞻第一、小區(qū)濫設(shè)廣告濫行張貼，影響觀瞻 第二、損毀共用設(shè)施及設(shè)備第二、損毀共用設(shè)施及設(shè)備 第三、亂搭建、改變房屋用途和共用設(shè)施設(shè)第三、亂搭建、改變房屋用途和共用設(shè)施設(shè) 備用途備用途 第四、管理的公共設(shè)備及設(shè)施造成他人損害第四、管理的公共設(shè)備及設(shè)施造成他人損害 第五、在修繕、拆毀、挪動(dòng)建筑物及設(shè)施的第五、在修繕、拆毀、挪動(dòng)建筑物及設(shè)施的 管理行為中致人損害管理行為中致人損害 第六、其

13、他第六、其他 （一）、民事責(zé)任（一）、民事責(zé)任 3、民事責(zé)任的承擔(dān)方式、民事責(zé)任的承擔(dān)方式 （1）、停止侵害）、停止侵害 （2）、排除妨礙）、排除妨礙 （3）、消除危害）、消除危害 （4）、返還原物）、返還原物 （5）、恢復(fù)原狀）、恢復(fù)原狀 （6）、修理、重作、更換）、修理、重作、更換 （7）、賠償損失）、賠償損失 （8）、支付違約金）、支付違約金 （9）、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)）、消除影響、恢復(fù)名譽(yù) （10）、賠禮道歉）、賠禮道歉 （二）、行政責(zé)任（二）、行政責(zé)任 1、定義、定義 指物業(yè)管理行政主體或相對(duì)人的行為違反指物業(yè)管理行政主體或相對(duì)人的行為違反 行政法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的法律后果。行政法律

14、法規(guī)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的法律后果。 2、承擔(dān)行政責(zé)任方式：行政處罰和行政、承擔(dān)行政責(zé)任方式：行政處罰和行政 處分。其中行政處罰有處分。其中行政處罰有： （1）、警告）、警告 （2）、罰款）、罰款 （3）、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)物）、沒(méi)收違法所得和非法財(cái)物 （4）、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)）、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè) （5）、暫扣或吊銷(xiāo)許可證、執(zhí)照）、暫扣或吊銷(xiāo)許可證、執(zhí)照 （6）、行政拘留）、行政拘留 （7）、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰）、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰 （三）、刑事責(zé)任（三）、刑事責(zé)任 1、定義、定義 指物業(yè)管理法律關(guān)系主體違反刑事法律的指物業(yè)管理法律關(guān)系主體違反刑事法律的 規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的法律后果。規(guī)定

15、應(yīng)承擔(dān)的法律后果。 2、承擔(dān)刑事責(zé)任方式：、承擔(dān)刑事責(zé)任方式： 分為主刑和附加刑兩種分為主刑和附加刑兩種 主刑：管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑主刑：管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑 和死刑和死刑 附加刑：罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利附加刑：罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利 1、定義、定義 指行為人實(shí)施了違法行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律指行為人實(shí)施了違法行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律 責(zé)任，但由于法律特別規(guī)定，可以免除部分責(zé)任，但由于法律特別規(guī)定，可以免除部分 或全部的法律責(zé)任?；蛉康姆韶?zé)任。 2、免責(zé)的條件：、免責(zé)的條件： 第一、時(shí)效免責(zé)第一、時(shí)效免責(zé) 第二、不訴免責(zé)第二、不訴免責(zé) 第三、自首、立功免責(zé)第三、自首、立

16、功免責(zé) 第四、有效補(bǔ)救免責(zé)第四、有效補(bǔ)救免責(zé) 第五、協(xié)議免責(zé)或意定免責(zé)第五、協(xié)議免責(zé)或意定免責(zé) 第六、自助免責(zé)任第六、自助免責(zé)任 第七、人道主義免責(zé)第七、人道主義免責(zé) 三、業(yè)主委員會(huì)三、業(yè)主委員會(huì) （一）、權(quán)利（一）、權(quán)利 1、接受服務(wù)的權(quán)利、接受服務(wù)的權(quán)利 2、對(duì)物業(yè)管理行使建議權(quán)、投票權(quán)、對(duì)物業(yè)管理行使建議權(quán)、投票權(quán) 3、對(duì)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督的權(quán)利、對(duì)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督的權(quán)利 4、對(duì)物業(yè)管理享有知情權(quán)。、對(duì)物業(yè)管理享有知情權(quán)。 5、法律、法規(guī)規(guī)定的其權(quán)利。、法律、法規(guī)規(guī)定的其權(quán)利。 （二）、義務(wù)（二）、義務(wù) 1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 2、遵守物業(yè)管

17、理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè) 施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方 面的規(guī)章制度。面的規(guī)章制度。 3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委 員會(huì)作出的決定。員會(huì)作出的決定。 4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修基金。、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修基金。 5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 1、業(yè)主大會(huì)的概念、業(yè)主大會(huì)的概念 全體業(yè)主組成的大會(huì)全體業(yè)主組成的大會(huì) 2、首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件、首次召

18、開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交 付使用的建筑面積達(dá)付使用的建筑面積達(dá)50%以上和房屋交以上和房屋交 付已滿(mǎn)兩年付已滿(mǎn)兩年 3、業(yè)主大會(huì)的職權(quán)、業(yè)主大會(huì)的職權(quán) （）、（）、 選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員 （）、（）、 審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和 業(yè)主公約；業(yè)主公約； （）、（）、 聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)工聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)工 作報(bào)告；作報(bào)告； （）、（）、 決定物業(yè)管理的其他重大事決定物業(yè)管理的其他重大事 項(xiàng)。項(xiàng)。 4、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)、業(yè)主大會(huì)的職責(zé) （）、（）、 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告召開(kāi)

19、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告 物業(yè)管理的物業(yè)管理的 實(shí)施情況實(shí)施情況 （）、（）、 選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物 業(yè)管理企業(yè)訂立業(yè)管理企業(yè)訂立 、變更或者、變更或者 解除物業(yè)管理服務(wù)合同；解除物業(yè)管理服務(wù)合同； （）（） 、設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和、設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和 管理；管理； （）、（）、 審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、 財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；財(cái)務(wù)預(yù)算和決算； （）、（）、 聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理

20、 企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)； （）、（）、 監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用； （）、（）、 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé) 1、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利 （）、（）、 召集和主持業(yè)主大會(huì)召集和主持業(yè)主大會(huì) （）、（）、 修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主大修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主大 會(huì)議事規(guī)則會(huì)議事規(guī)則 （）（） 、決定聘用物業(yè)服企業(yè)、決定聘用物業(yè)服企業(yè) （）、（）、 審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法 （）、（）、 審議年度管理計(jì)劃，年度費(fèi)

21、用概預(yù)算審議年度管理計(jì)劃，年度費(fèi)用概預(yù)算 （）、（）、 檢查、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作檢查、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作 （7 7）、 監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù) 責(zé)物業(yè)維修資金的籌集、使用和管理。責(zé)物業(yè)維修資金的籌集、使用和管理。 （8 8）、 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé) 2、業(yè)主委員的義務(wù)、業(yè)主委員的義務(wù) （）、（）、 遵紀(jì)守法遵紀(jì)守法 （）、（）、 支持配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作支持配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作 （）、（）、 做業(yè)主的宣傳、教育、說(shuō)明做業(yè)主的宣傳、教育、說(shuō)明 及督促工作及督促工作 三

22、、權(quán)利和義務(wù)三、權(quán)利和義務(wù) 1、辦公室、辦公室 2、財(cái)務(wù)部、財(cái)務(wù)部 3、工程部、工程部 4、綜合管理部、綜合管理部 5、保安部、保安部 6、保潔綠化部、保潔綠化部 7、經(jīng)營(yíng)發(fā)展部、經(jīng)營(yíng)發(fā)展部 （一）、設(shè)立（一）、設(shè)立 1、企業(yè)名稱(chēng)、企業(yè)名稱(chēng) 2、公司地址、公司地址 3、注冊(cè)資本（屬于服務(wù)性公司，最低、注冊(cè)資本（屬于服務(wù)性公司，最低 10萬(wàn)元）萬(wàn)元） 4、股東人數(shù)（有限為、股東人數(shù)（有限為2人以上人以上50人以人以 下，股份公司發(fā)起人為下，股份公司發(fā)起人為5人以上）人以上） 5、公司人員、公司人員 6、公司章程、公司章程 （二）、資質(zhì)（二）、資質(zhì) 1、一級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì) （1）、注冊(cè)資本）、注冊(cè)

23、資本500萬(wàn)以上萬(wàn)以上 （2）、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員不少于）、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員不少于 30人，其中中級(jí)職稱(chēng)不少于人，其中中級(jí)職稱(chēng)不少于20人人 （3）、專(zhuān)業(yè)人員按規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)）、專(zhuān)業(yè)人員按規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū) （4）、多層住宅）、多層住宅200萬(wàn)平方米；高層住宅萬(wàn)平方米；高層住宅100 萬(wàn)平方米；獨(dú)立（住宅）別墅萬(wàn)平方米；獨(dú)立（住宅）別墅15萬(wàn)平方米；辦萬(wàn)平方米；辦 公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 （5）、建立并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)）、建立并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) （二）、資質(zhì)（二）、資質(zhì) 2、二級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì) （1）、注冊(cè)資本）、注冊(cè)資本

24、300萬(wàn)以上萬(wàn)以上 （2）、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員不少于）、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員不少于20人，其人，其 中中級(jí)職稱(chēng)不少于中中級(jí)職稱(chēng)不少于10人人 （3）、專(zhuān)業(yè)人員按規(guī)定取得職業(yè)資）、專(zhuān)業(yè)人員按規(guī)定取得職業(yè)資 格證格證 （4）、多層住宅）、多層住宅100萬(wàn)平方米；高層住宅萬(wàn)平方米；高層住宅50 萬(wàn)平方米；獨(dú)立（住宅）別墅萬(wàn)平方米；獨(dú)立（住宅）別墅8萬(wàn)平方米；辦萬(wàn)平方米；辦 公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 （5）、建立并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)）、建立并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) （二）、資質(zhì)（二）、資質(zhì) 3、三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì) （1）、注冊(cè)資本）、注冊(cè)資本50萬(wàn)以上

25、萬(wàn)以上 （2）、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員不少于）、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員不少于10人，其人，其 中中級(jí)職稱(chēng)不少于中中級(jí)職稱(chēng)不少于5人人 （3）、專(zhuān)業(yè)人員按規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)）、專(zhuān)業(yè)人員按規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū) （4）、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目）、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目 （5）、建立并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)）、建立并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) （一）、權(quán)利（一）、權(quán)利 1、制定物業(yè)管理辦法、制定物業(yè)管理辦法 2、對(duì)物業(yè)實(shí)施管理、對(duì)物業(yè)實(shí)施管理 3、收取管理費(fèi)、維修基金及相關(guān)費(fèi)用等、收取管理費(fèi)、維修基金及相關(guān)費(fèi)用等 4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為 5、有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理、有權(quán)要

26、求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理 6、有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)、有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù) 7、多種經(jīng)營(yíng)，補(bǔ)充管理收費(fèi)、多種經(jīng)營(yíng)，補(bǔ)充管理收費(fèi) 8、提請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、提請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì) 9、其他權(quán)利、其他權(quán)利 （二）、義務(wù)（二）、義務(wù) 1、履行物業(yè)服務(wù)合同、依法經(jīng)營(yíng)、履行物業(yè)服務(wù)合同、依法經(jīng)營(yíng) 2、接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督、接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督 3、重大管理措施提交業(yè)主委會(huì)審議批準(zhǔn)、重大管理措施提交業(yè)主委會(huì)審議批準(zhǔn) 4、接受行政主管單門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)、接受行政主管單門(mén)監(jiān)督指導(dǎo) 5、至少每六個(gè)月向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用、至少每六個(gè)月向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用 收支項(xiàng)目收支項(xiàng)目

27、 6、發(fā)現(xiàn)違法行為及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告、發(fā)現(xiàn)違法行為及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告 7、提供優(yōu)良的生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化、提供優(yōu)良的生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化 8、合同終止時(shí)，提交全部資料及物業(yè)的公共財(cái)、合同終止時(shí)，提交全部資料及物業(yè)的公共財(cái) 產(chǎn)，同時(shí)若有需要接受審計(jì)產(chǎn)，同時(shí)若有需要接受審計(jì) 三、招投標(biāo)的程三、招投標(biāo)的程 序序 （一）、定義（一）、定義 1、招標(biāo)、招標(biāo) 指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主管理委員會(huì)，為即將竣工指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主管理委員會(huì)，為即將竣工 使用或正在使用的物業(yè)尋求物業(yè)服務(wù)企業(yè)而使用或正在使用的物業(yè)尋求物業(yè)服務(wù)企業(yè)而 制定出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文制定出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文

28、件，向社會(huì)公開(kāi)招聘，并采取科學(xué)的方法進(jìn)件，向社會(huì)公開(kāi)招聘，并采取科學(xué)的方法進(jìn) 行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理公司的過(guò)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理公司的過(guò) 程。程。 2、投標(biāo)、投標(biāo) 指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通 知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo) 人的行為。人的行為。 （二）、原則（二）、原則 1、招標(biāo)的原則、招標(biāo)的原則 第一、公平原則第一、公平原則 第二、公正原則第二、公正原則 第三、合理原則第三、合理原則 2、投標(biāo)的原則、投標(biāo)的原則 第一、真實(shí)性原則第一、真實(shí)性原則 第二、合理競(jìng)爭(zhēng)原則第二、合理競(jìng)爭(zhēng)原則

29、（一）、范圍（一）、范圍 1、招標(biāo)的范圍、招標(biāo)的范圍 必須實(shí)行招標(biāo)的項(xiàng)目：必須實(shí)行招標(biāo)的項(xiàng)目： 第一、政府投資融資建設(shè)的項(xiàng)目，尤其公用物業(yè)項(xiàng)目第一、政府投資融資建設(shè)的項(xiàng)目，尤其公用物業(yè)項(xiàng)目 第二、具有強(qiáng)烈的政府政策導(dǎo)向規(guī)定的項(xiàng)目第二、具有強(qiáng)烈的政府政策導(dǎo)向規(guī)定的項(xiàng)目 第三、超大型或大型物業(yè)項(xiàng)目第三、超大型或大型物業(yè)項(xiàng)目 第四、大型基礎(chǔ)設(shè)施和一些公用物業(yè)第四、大型基礎(chǔ)設(shè)施和一些公用物業(yè) 不適宜招標(biāo)的項(xiàng)目：不適宜招標(biāo)的項(xiàng)目： 第一、國(guó)家興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)；第一、國(guó)家興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)； 涉及國(guó)家機(jī)涉及國(guó)家機(jī) 密的物業(yè)項(xiàng)目密的物業(yè)項(xiàng)目 第二、物業(yè)規(guī)模過(guò)小的項(xiàng)目第二、物業(yè)規(guī)模過(guò)

30、小的項(xiàng)目 第三、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用的項(xiàng)目第三、物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用的項(xiàng)目 可以實(shí)行也可不實(shí)行招標(biāo)的項(xiàng)目可以實(shí)行也可不實(shí)行招標(biāo)的項(xiàng)目 除這兩款之外的其他項(xiàng)目除這兩款之外的其他項(xiàng)目 （二）、方式（二）、方式 1、公開(kāi)招標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo) 2、邀請(qǐng)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo) 3、議標(biāo)、議標(biāo) （一）、招標(biāo)的程序（一）、招標(biāo)的程序 1、發(fā)布招標(biāo)公告、發(fā)布招標(biāo)公告 2、組織資格審查、組織資格審查 3、召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議、召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議 4、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo) 5、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)與簽訂合同、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)與簽訂合同 （二）、投標(biāo)的程序（二）、投標(biāo)的程序 1、投標(biāo)可行性分析、投標(biāo)可行性分析 2、遞送投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并申請(qǐng)資

31、格預(yù)審、遞送投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并申請(qǐng)資格預(yù)審 3、購(gòu)買(mǎi)、閱讀招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、購(gòu)買(mǎi)、閱讀招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) 4、列出管理服務(wù)方法和工作量、列出管理服務(wù)方法和工作量 5、確定單價(jià)并進(jìn)行投標(biāo)決策、確定單價(jià)并進(jìn)行投標(biāo)決策 6、編制和投送標(biāo)書(shū)、編制和投送標(biāo)書(shū) 7、參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議及招標(biāo)答辯、參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議及招標(biāo)答辯 8、中標(biāo)后簽訂合同，未中標(biāo)的總結(jié)投標(biāo)、中標(biāo)后簽訂合同，未中標(biāo)的總結(jié)投標(biāo) 9、資料整理與歸檔、資料整理與歸檔 三、違約責(zé)任三、違約責(zé)任 （一）、定義（一）、定義 指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委 員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服

32、務(wù)，業(yè)主支付 服務(wù)費(fèi)的書(shū)面協(xié)議。服務(wù)費(fèi)的書(shū)面協(xié)議。 （二）、種類(lèi)（二）、種類(lèi) 1、前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)合同 2、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同 （三）、物業(yè)服務(wù)合同的主體及內(nèi)容（三）、物業(yè)服務(wù)合同的主體及內(nèi)容 1、主體、主體 第一、選聘簽約者第一、選聘簽約者 第二、提供服務(wù)者第二、提供服務(wù)者 第三、接受服務(wù)者第三、接受服務(wù)者 2、內(nèi)容、內(nèi)容 第一、物業(yè)管理事項(xiàng)第一、物業(yè)管理事項(xiàng) 第二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量第二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 第三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用第三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 第四、雙方的權(quán)利義務(wù)第四、雙方的權(quán)利義務(wù) 第五、專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理與使用第五、專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理與使用 第六、物業(yè)管理用房第六、物業(yè)管理

33、用房 第七、合同期限第七、合同期限 第八、違約責(zé)任第八、違約責(zé)任 （一）、物業(yè)服務(wù)合同的效力（一）、物業(yè)服務(wù)合同的效力 1、物業(yè)服務(wù)合同合法有效的要件、物業(yè)服務(wù)合同合法有效的要件 第一、主體合格第一、主體合格 第二、雙方意思表示真實(shí)第二、雙方意思表示真實(shí) 第三、內(nèi)容合法第三、內(nèi)容合法 第四、形式合乎要求第四、形式合乎要求 2、物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效（要件）、物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效（要件） 第一、損害國(guó)家利益的欺詐、脅迫第一、損害國(guó)家利益的欺詐、脅迫 第二、惡意串通、損害國(guó)家、集體或第三人利益第二、惡意串通、損害國(guó)家、集體或第三人利益 第三、以合法形式掩蓋非法目的第三、以合法形式掩蓋非法目的 第四、損害社會(huì)

34、公共利益第四、損害社會(huì)公共利益 第五、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定第五、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定 （一）、物業(yè)服務(wù)合同的效力（一）、物業(yè)服務(wù)合同的效力 2、物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效（處理）、物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效（處理） 第一、返還財(cái)產(chǎn)第一、返還財(cái)產(chǎn) 第二、賠償損失第二、賠償損失 第三、追繳財(cái)產(chǎn)第三、追繳財(cái)產(chǎn) 3、可撤銷(xiāo)的物業(yè)服務(wù)合同、可撤銷(xiāo)的物業(yè)服務(wù)合同 第一、重大誤解訂立的合同第一、重大誤解訂立的合同 第二、顯示公平訂立的合同第二、顯示公平訂立的合同 第三、乘人之危訂立的合同第三、乘人之危訂立的合同 第四、不損害國(guó)家利益的一般欺詐和脅迫第四、不損害國(guó)家利益的一般欺詐和脅迫 （一）、物業(yè)服務(wù)合同的

35、效力（一）、物業(yè)服務(wù)合同的效力 4、效力待定的物業(yè)服務(wù)合同、效力待定的物業(yè)服務(wù)合同 第一、限制行為能力人訂立的合同第一、限制行為能力人訂立的合同 第二、代理權(quán)有瑕疵的人訂立的合同第二、代理權(quán)有瑕疵的人訂立的合同 第三、法定代表人、負(fù)責(zé)人越權(quán)訂立的合同第三、法定代表人、負(fù)責(zé)人越權(quán)訂立的合同 第四、無(wú)權(quán)處分人訂立的合同第四、無(wú)權(quán)處分人訂立的合同 （二）、物業(yè)服務(wù)合同的履行（二）、物業(yè)服務(wù)合同的履行 1、物業(yè)服務(wù)合同履行的定義、物業(yè)服務(wù)合同履行的定義 指?jìng)鶆?wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿杉s定的義務(wù)，指?jìng)鶆?wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿杉s定的義務(wù)， 以使債權(quán)人的債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。以使債權(quán)人的債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。 2、物業(yè)服

36、務(wù)合同履行的原則、物業(yè)服務(wù)合同履行的原則 第一、實(shí)際履行原則第一、實(shí)際履行原則 第二、全面履行原則第二、全面履行原則 3、履行中當(dāng)事人的附隨義務(wù)、履行中當(dāng)事人的附隨義務(wù) 第一、通知義務(wù)第一、通知義務(wù) 第二、協(xié)助義務(wù)第二、協(xié)助義務(wù) 第三、保密義務(wù)第三、保密義務(wù) （三）、物業(yè)服務(wù)合同的變更（三）、物業(yè)服務(wù)合同的變更 1、物業(yè)服務(wù)合同變更的定義、物業(yè)服務(wù)合同變更的定義 指物業(yè)合同當(dāng)事人不變，合同內(nèi)容予以改變。指物業(yè)合同當(dāng)事人不變，合同內(nèi)容予以改變。 2、物業(yè)服務(wù)合同變更的程序及后果、物業(yè)服務(wù)合同變更的程序及后果 程序分為協(xié)議變更和裁決變更。程序分為協(xié)議變更和裁決變更。 協(xié)議變更中，未達(dá)成一致意見(jiàn)或?qū)?/p>

37、變更內(nèi)協(xié)議變更中，未達(dá)成一致意見(jiàn)或?qū)ψ兏鼉?nèi) 容約定不明確，不發(fā)生變更的效力容約定不明確，不發(fā)生變更的效力 裁決變理更中，只有存在重大誤解、顯示裁決變理更中，只有存在重大誤解、顯示 公平及當(dāng)事人意思表示不真實(shí)的情況下，才可以公平及當(dāng)事人意思表示不真實(shí)的情況下，才可以 向法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)裁決變更向法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)裁決變更 （四）、物業(yè)服務(wù)合同的終止（四）、物業(yè)服務(wù)合同的終止 1、債務(wù)已按照約定履行、債務(wù)已按照約定履行 2、物業(yè)服務(wù)合同解除、物業(yè)服務(wù)合同解除 解除分為約定解除和法定解除。解除分為約定解除和法定解除。 其中法定解除的情形有：其中法定解除的情形有： 第一、不可抗力使合同不能實(shí)現(xiàn)第一、不可抗力使合同不能實(shí)現(xiàn) 第二、履行期限界滿(mǎn)之前，一方明確或以自第二、履行期限界滿(mǎn)之前，一方明確或以自 己的行為表明不履行主要債務(wù)己的行為表明不履行主要債務(wù)