福建省福州市櫻桂山莊項目可行性報告

1、福建省福州市櫻桂山莊項目可行性報告福建省福州市櫻桂山莊項目可行性報告福建省福州市長青植物培育有限公司二一二年五月二十八日目 錄第一節(jié) 項目說明2第二節(jié) 項目背景2一、 地理位置 2二、 自然與人文環(huán)境 2三、 休閑度假及農(nóng)業(yè)旅游市場概述 3第三節(jié) 市場分析及項目定位4一、 農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展趨勢分析 4二、 農(nóng)業(yè)旅游市場分析 5三、 項目定位 7四、 產(chǎn)品和服務(wù)設(shè)計 7第四節(jié) 市場策略及趨勢預測 8一、 市場策略 8二、 趨勢預測 8第五節(jié) 財務(wù)指標分析 9第六節(jié) 風險分析及控制 10一、 政府政策風險 10二、 經(jīng)營運作風險 10三、 市場風險 10第七節(jié) 可行性研究結(jié)論 10福州櫻桂山莊項目可行

2、性報告第一節(jié) 項目說明一、項目名稱：福州櫻桂山莊。二、項目地點：福州市北峰嶺。三、開發(fā)占地面積：136畝。四、項目估算總投資: 人民幣五仟叄佰伍拾萬元。五、投資公司：福建福州長青植物培育有限公司六、開發(fā)時間：2009年6月。七、項目組成：（一）珍稀植物培育（二）旅游觀光1、生態(tài)觀光區(qū)；2、奇花異草區(qū)；3、鄉(xiāng)土美食區(qū)；4、游客服務(wù)中心。（三）休閑度假；第二節(jié) 項目背景一、地理位置本項目位于福州市北峰嶺，風景秀麗、交通便利，距福州市中心僅25公里。兩個小時內(nèi)可到達的城市鎮(zhèn)有8個：長樂市、福清市、連江縣、閩侯縣、羅源縣、閩清縣、羅源縣、永泰縣，且一小時內(nèi)可到達福州國家森林公園、雪峰山、皇帝洞、臥龍谷

3、、壽山、桃源溪等著名旅游景點。二、自然與人文環(huán)境福州北峰近郊優(yōu)勢及豐富的森林景觀資源為其發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)提供了良好的條件，以山、水、森林為主要景觀要素，以森林色彩變化突出其美感，以水體奇特性、對比度、整體組合、植被種類、地形變化等形成綜合風景要素。北峰森林景觀資源開發(fā)過程中，突出森林景觀色彩，營造特色風景林來提高森林景觀資源的美景度；在旅游產(chǎn)品的開發(fā)過程中，突出山水的奇特性和綠色保健，緊緊圍繞當?shù)厝宋木坝^資源，充分體現(xiàn)自然資源和人文資源的真實和原始。北峰森林景觀資源開發(fā)利用現(xiàn)狀，結(jié)合目前福建省、福州市生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展方向，北峰的生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展充分利用森林、野生動物、少數(shù)民族風情和壽山石文化四大特

4、色旅游資源；突出森林觀賞與游憩，森林保健與療養(yǎng)和野生動植物保護與利用；在保護自然景觀、人文景觀的前提下，充分利用眾多的風景林資源，輔以必要的旅游設(shè)施和景觀建設(shè)，旅游區(qū)建成特色突出，集“觀光游覽、休閑健身、療養(yǎng)度假、科普修學”于一體的多元化旅游景區(qū)，滿足不同年齡層次，不同文化層次游客的需求。樹立福州“后花園”的品牌，北峰建設(shè)成為“一心、二線、四區(qū)、八精品”的綜合型生態(tài)旅游區(qū)。即以嶺頭鄉(xiāng)為綜合服務(wù)中心，向南、北擴散形成兩條旅游主線； 逐步形成“生態(tài)尋幽旅游區(qū)、“風情文化旅游區(qū)”、“名勝風光旅游區(qū)”和“休閑度假旅游區(qū)”共四個功能區(qū);“水上游樂”、舊溪生態(tài)尋幽”、“舍族風情”、“壽山石文化”、“北斗洋

5、文化”“修學朝圣”、“鼓嶺度假會務(wù)”、“嶺頭生態(tài)觀光”八大旅游精品項目，北峰的生態(tài)旅游業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展的道路。三、休閑度假及農(nóng)業(yè)旅游市場概述隨著國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人們生活水平不斷提高，人們消費觀念的不斷更新，我國正處于從觀光旅游為主向觀光與休閑度假旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，追求生活質(zhì)量、精神愉悅與身心健康成為大眾時尚，休閑度假旅游已經(jīng)成為我國的主導旅游產(chǎn)品之一，休閑度假旅游區(qū)因此將迎來一個快速發(fā)展的階段。生態(tài)旅游被看作是傳統(tǒng)大眾旅游(mass-tourism)的替代品，是當代世界旅游業(yè)的轉(zhuǎn)折點，代表了二十一世紀旅游發(fā)展的方向。在農(nóng)業(yè)旅游方面，近幾年來，各地農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展很快。2004年7月國家旅

6、游局正式命名306個全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點，其中，農(nóng)業(yè)示范點達203個。農(nóng)家休閑旅游，以綠色消費為內(nèi)容，模式因地制宜，種類較多，有觀光性、參與性、知識性、趣味性、娛樂性、休養(yǎng)性等；有農(nóng)家樂、采摘園、觀光園、民俗文化村、農(nóng)業(yè)科技示范園，山區(qū)、漁區(qū)、森林、生態(tài)草原、珍稀動物養(yǎng)殖場、特種作物園、休閑度假、特產(chǎn)節(jié)慶、選購新鮮農(nóng)副產(chǎn)品、特色餐飲等，各有特色，吸引不同需求的游客，提升旅游文化含量，使游客“行得安心，玩得開心，住得舒心，吃得順心，購得稱心”。農(nóng)村旅游業(yè)集中在體驗農(nóng)村風光、農(nóng)舍民情、農(nóng)家飯菜等農(nóng)事活動，主要以春季賞花、秋季品果為主，集體閑、觀光、品嘗、垂釣、體驗、玩樂、購物等于一體，以身心放松的

7、體驗為目的。因此，體驗式農(nóng)業(yè)旅游具有良好的發(fā)展前景。第三節(jié) 市場分析及項目定位一、農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展趨勢分析目前鄉(xiāng)村旅游呈現(xiàn)兩個趨勢，一是農(nóng)家樂呈現(xiàn)集聚分布，二是旅游內(nèi)容更關(guān)注文化內(nèi)涵。農(nóng)家樂呈現(xiàn)集聚分布，形成專業(yè)村或依托特色農(nóng)業(yè)帶、主要旅游線路形成農(nóng)家樂帶狀分布。這種趨勢有助于新農(nóng)村建設(shè)和規(guī)范化管理。天津薊縣從上世紀90年代中葉在市縣兩級政府扶持下，建立15個別具風格的旅游專業(yè)村，在2005年“十一”黃金周，這些專業(yè)村日平均接待游客達4000多人次，平均收入3萬元，還發(fā)展了皮影、草編、根雕、泥塑、刺繡、石藝等具有民俗風情的參與性旅游項目。這些專業(yè)村栽樹、種花，美化村容村貌，建沼氣池、改廁所、改進衛(wèi)

8、生條件。這些正是新農(nóng)村建設(shè)中所要求的。有的專業(yè)村家家通電話，有電腦，方便信息傳遞。薊縣的農(nóng)業(yè)旅游由“一家一戶、零星分布”轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍俅鍎?chuàng)業(yè)、千戶發(fā)展、萬人參與”的大格局。農(nóng)家樂的另一個分布是沿農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶或沿旅游線路呈帶狀分布。如浙江嘉善形成三條農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，南京江心洲形成五個公園和兩個景觀綠化帶，農(nóng)家樂將依附這些產(chǎn)業(yè)帶而分布，既便于特色農(nóng)業(yè)旅游，又有利于當?shù)孛?、特、?yōu)農(nóng)產(chǎn)品擴散，促進特色農(nóng)業(yè)發(fā)展。北京大興區(qū)龐各莊，東部以發(fā)展西甜瓜為主，西部以梨和甘薯產(chǎn)業(yè)為主，還建立西瓜博物館，利用這些資源舉辦節(jié)慶活動，推介風景、文化、特產(chǎn)，吸引大批游客。該鎮(zhèn)200多家農(nóng)戶辦起農(nóng)家樂，2005年該鎮(zhèn)接待中外游客22

9、萬人次，旅游餐飲收入達2900萬元。第二個發(fā)展趨勢是旅游內(nèi)容充實民俗風情和人文內(nèi)涵。參與富有民俗風情的農(nóng)業(yè)游，即可了解當?shù)亓曀酌袂?，以可豐富知識。體驗“行萬里路，讀萬卷書”的真意。游客親手參加磨豆腐、編草鞋、打年糕、烤紅薯，體驗農(nóng)家簡樸辛勞的生活，陜西鳳翔民間工藝如泥塑、木板畫、剪紙、草編，成為鄉(xiāng)村游的亮點，形成民俗產(chǎn)業(yè)。少數(shù)民族的刺繡、服飾更具有悠久歷史、鄉(xiāng)土氣息、民族特色和傳統(tǒng)工藝。它凝結(jié)著過去的生活方式和審美標準，通過這些，游客可以在差異中獲得新知。民間節(jié)日更具有傳統(tǒng)的歷史意義，如春節(jié)是親情、美好、團圓、和善的象征。端午節(jié)包棕子、插菖蒲、喝雄黃酒、掛五彩粽等，反映文化的流傳，是文化遺產(chǎn)。

10、浙江嘉興市“中國文化粽子節(jié)”，發(fā)布粽子生產(chǎn)行業(yè)標準，使具有五千年歷史的傳統(tǒng)生產(chǎn)和現(xiàn)代化、標準化相結(jié)合，使傳統(tǒng)文化傳播開并發(fā)揚光大。在屈原的故里湖北秭歸，“峽江船工號子”已成為鄉(xiāng)村游不可缺少的一曲。 四、項目定位以珍稀植物培育為基礎(chǔ)、以生態(tài)旅游為平臺、以休閑度假為補充，建成福州地區(qū)最大的以珍稀植物觀賞為特點的綜合生態(tài)旅游景點。 五、產(chǎn)品和服務(wù)設(shè)計（一）珍稀植物培育以珍稀名貴植物培育為主，并結(jié)合種植觀賞性花卉、緊缺藥材、速生植物等。目前已種植國家二級保護植物、北京奧運會指定綠化樹鵝掌楸10000株、名貴品種桂花樹1000株。近期將完成與國家“863”星火項目對接，引入“柚木快繁”項目，并規(guī)劃開展國

11、家緊缺名貴藥材西紅花、天冬、沉香的培育。 （二）旅游觀光1、生態(tài)觀光區(qū)：以露天珍稀名貴植物觀賞為主，結(jié)合健身鍛煉。2、奇花異草區(qū)：開放暖房、實驗室供游客參觀，展示瀕危植物活體及標本，介紹植物克隆技術(shù)，并向游客出售珍稀植物種苗、盆景花卉、趣味植物（捕蠅草、豬籠草等）、凈化空氣植物（波斯頓蕨、黃金葛等）3、鄉(xiāng)土美食區(qū)：向游客提供純天然土雞、土鴨、野兔、野生菌等與名貴藥材一同烹制養(yǎng)生美食。4、游客服務(wù)中心。設(shè)置游客服務(wù)中心，包括團體和個人接待處、休息區(qū)、投訴處等等，以方便游客更好地游覽。（三）休閑度假 建成19棟別墅，景色秀美、環(huán)境安靜，可提供私人度假、朋友聚會、小型會議、企業(yè)培訓等服務(wù)。 第四節(jié)

12、市場策略及趨勢預測一、市場策略珍稀植物培育方面。目前已種植的國家二級保護植物、北京奧運會指定綠化樹10000株鵝掌楸、在未來5年內(nèi)可以陸續(xù)達到成品標準（米徑18厘米的鵝掌楸市場價格為1500元/株）。采用滾動種植銷售模式，僅鵝掌楸品種每年可實現(xiàn)銷售收入300萬元。綜合考慮鵝掌楸、柚木、桂花、名貴藥材等，預計珍稀植物培育部分，每年可實現(xiàn)銷售收入500萬元以上。旅游觀光方面?？蛻粲袃深惾后w，一是單次游客，一是重復性游客。單次游客一般是為了了解珍稀植物培育只是因為新奇到此一游的，而重復性游客則是為了通過生態(tài)旅游獲得休閑的感覺和購買珍稀植物或品嘗養(yǎng)生美食后留下美好體驗?？梢灶A測，單次游客在初期將占據(jù)絕

13、大部分，重復性游客群體將隨著櫻桂山莊的知名度和消費者的認可逐步擴大規(guī)模。單次游客的營銷成本比較高，品牌忠誠度較低，消費能力較弱，而重復性游客營銷成本低，品牌忠誠度高，同時又可以通過口碑宣傳提升櫻桂山莊的知名度和美譽度，消費能力較強。所以，我們初期的市場策略將以單次游客為主要目標，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍χ貜托杂慰偷氖袌霾呗浴Ｒ虼?，初期必須通過大規(guī)模的廣告宣傳和活動策劃，在短時間內(nèi)建立和提高櫻桂山莊的形象和知名度。一方面通過大規(guī)模的廣告投入讓市場知道櫻桂山莊，另一方面通過旅行社等渠道協(xié)同推廣。與此同時，我們可以逐步豐富我們的產(chǎn)品設(shè)計，除了已有的項目外，還可以開發(fā)出能夠吸引游客重復消費的項目，比如認領(lǐng)珍稀植

14、物，在不同的季節(jié)體驗不同的生活方式，比如春天賞花、夏天避暑、秋天聞香、冬天進補等，讓大家在都市生活之外還有另一片更加淳樸自然的天空。我們還可以針對一些團體，比如學校、企事業(yè)單位進行直接銷售，開發(fā)團體旅游市場，包括學生春游、夏令營、企業(yè)福利旅游等等。休閑度假方面。19棟別墅，每年按出租150天計算，每天500元，則年收入142萬。二、趨勢預測 借助開業(yè)初期的大規(guī)模宣傳推廣以及周邊良好的市場，預計第一個完整經(jīng)營年度將達到36萬人，隨著知名度的提高和新市場的不斷開拓，客流量將不斷增大，預計5年后將達到一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)，到第五年預計達到60萬人，如下圖所示。 1352345經(jīng)營時間（年）接待人數(shù)（萬

15、）1 第五節(jié) 財務(wù)指標分析按照門票10元一張，人均花卉特產(chǎn)采購支出30元，餐飲娛樂人均消費30元，共計人均消費70元計算，第一年至第五年收益分別為350萬、490萬、630萬、770萬、910萬。按照40的成本費用率，5.2的營業(yè)稅率，33的企業(yè)所得稅率，各年的最終利潤如下表所示：年份苗木收入旅游收入別墅收入營業(yè)稅成本所得稅利潤1500350142 2500490142 3500630142 4500770142 5500910142 單位：萬元內(nèi)部收益率IRR8.92。以40年經(jīng)營期，5的貼現(xiàn)率計算，凈現(xiàn)值NPV7068萬元。靜態(tài)回收期為11年。第六節(jié) 風險分析一、政府政策風險 本項目的土地以及房屋均已獲得國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，政府對高新農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游項目長期都是大力扶持的，在可預計的未來，該項目的政府政策風險很小。二、市場風險當社會、經(jīng)濟等宏觀環(huán)境或政府相關(guān)政策發(fā)生重大變化時，市場將產(chǎn)生較大風險。但從目前情況及未來預期來看，經(jīng)濟快速發(fā)展，社會保持穩(wěn)定，人們生活水平日益提高，對健康休閑生活方式的需求將保持一個比較穩(wěn)定的增長態(tài)勢，而且鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游是國家大力推廣的一種旅游方式，其未來發(fā)展比較樂觀。另一方面，珍稀植物培育屬于高科技行業(yè)，進入門檻高、投資周期長、產(chǎn)品價格波動小、