加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理

1、 加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理的思考摘要：本文簡(jiǎn)要闡述了住宅小區(qū)綜合管理的重要性，分析了當(dāng)前住宅小區(qū)綜合管理中存在的主要問題，提出了強(qiáng)化住宅小區(qū)建設(shè)管理措施。關(guān)鍵詞：加強(qiáng) 住宅小區(qū) 綜合管理住宅小區(qū)綜合管理是城市管理和社會(huì)管理的重要組成部分，既是關(guān)注民生和提高市民居住生活質(zhì)量的需要，更是促進(jìn)和諧社會(huì)、和諧社區(qū)建設(shè)的需要。近年來，各地在加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理方面進(jìn)行了有益地探索，做了很多工作，花了很多精力，取得了積極的成效，但離群眾的要求還有很大的差距。因此，如何研究解決住宅小區(qū)綜合管理中的突出問題，成為一個(gè)迫切而重要的現(xiàn)實(shí)課題。一、住宅小區(qū)綜合管理中存在的主要問題隨著城市化進(jìn)程的不斷加快、社會(huì)管理力度的

2、不斷加大和人民群眾對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量要求的不斷提高，住宅小區(qū)綜合管理仍存在一些與現(xiàn)實(shí)需求不相適應(yīng)的問題，主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是住宅小區(qū)建設(shè)“先天不足”，滿足居民基本生活需求的配套設(shè)施前期建設(shè)不到位、不完善。特別是取消了住宅建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收后，導(dǎo)致分期開發(fā)的樓盤配套監(jiān)管缺失，形成了大量的遺留問題，影響住宅小區(qū)投入使用后居民生活居住，難以實(shí)施有效的綜合管理和服務(wù)。二是住宅小區(qū)綜合管理體系還沒有很好地形成。住宅小區(qū)綜合管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到社會(huì)的方方面面，需要各級(jí)政府、各相關(guān)行政主管部門、各有關(guān)單位的通力協(xié)作，并明確責(zé)任，但實(shí)際工作中合力不夠、職責(zé)不清，經(jīng)常發(fā)生推諉扯皮等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響住宅小區(qū)

3、綜合管理工作的開展。三是舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理措施跟不上。目前，主要受地方政府財(cái)力的影響，特別是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，舊住宅小區(qū)整治力度不大、步伐不快，甚至有的地方還沒有啟動(dòng)整治工作，使舊住宅小區(qū)無法具備物業(yè)管理?xiàng)l件，大量舊住宅小區(qū)基本處于管理“真空”。四是住宅小區(qū)綜合管理長(zhǎng)效機(jī)制不健全。作為住宅小區(qū)綜合管理中的主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間缺乏互信，物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體素質(zhì)不高，業(yè)主“花錢買服務(wù)”的觀念不強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低與物業(yè)服務(wù)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展、提升整體服務(wù)層次還有較大的差距等。二、細(xì)化環(huán)節(jié)管理，提升住宅小區(qū)建設(shè)管理水平一是細(xì)化規(guī)劃管理。在審批新建住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家居住區(qū)相關(guān)

4、規(guī)范，將開發(fā)建設(shè)單位提出的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)方案（以下簡(jiǎn)稱建設(shè)方案）作為辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可的要件之一。建設(shè)方案主要包括住宅小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程進(jìn)度安排及其保障措施。二是細(xì)化建設(shè)管理。在施工建設(shè)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位必須按照建設(shè)方案統(tǒng)籌安排住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。建設(shè)行政主管部門對(duì)住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等工程項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督管理，并將實(shí)施情況納入質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。未按建設(shè)方案實(shí)施的住宅小區(qū)項(xiàng)目，房產(chǎn)行政主管部門不予辦理前期物業(yè)管理招投標(biāo)，不予辦理商品房預(yù)售許可。三是細(xì)化驗(yàn)收管理

5、。在項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，分期建設(shè)的住宅小區(qū)，實(shí)行分期驗(yàn)收。由建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)牽頭成立驗(yàn)收小組，依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分工驗(yàn)收，并各負(fù)其職。建設(shè)行政主管部門驗(yàn)收住宅小區(qū)道路建設(shè)、土建、綠化工程以及供水、供電、供氣、供暖設(shè)備設(shè)施等配套；規(guī)劃行政主管部門驗(yàn)收住宅小區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)許可建設(shè)情況；房產(chǎn)行政部門驗(yàn)收住宅小區(qū)物業(yè)管理用房、社區(qū)用房配置落實(shí)情況和住宅小區(qū)是否具備入住條件；消防部門驗(yàn)收住宅小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備。四是細(xì)化保修管理。保修期內(nèi)發(fā)生維修情況時(shí)，由開發(fā)建設(shè)單位履行建設(shè)質(zhì)量保修責(zé)任，并在新建住宅小區(qū)辦理房屋權(quán)屬初始登記前，足額向房產(chǎn)行政主管部門繳納質(zhì)量保修金，?？顚Ｓ?。保修期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位不履行或怠于履行

6、保修義務(wù)的，所發(fā)生的維修費(fèi)用經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審核后，從該建設(shè)單位繳納的質(zhì)量保修金中支付，保修期限相應(yīng)順延。五是細(xì)化舊住宅小區(qū)管理。在舊住宅小區(qū)整治改造時(shí)，縣區(qū)政府應(yīng)承擔(dān)實(shí)施主體的責(zé)任，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)舊住宅小區(qū)改造整治的組織實(shí)施工作。改造整治任務(wù)逐級(jí)按年統(tǒng)一安排。舊住宅小區(qū)改造整治費(fèi)用以縣、區(qū)財(cái)政為主、相關(guān)部門為輔、受益群眾合理承擔(dān)。三、重抓“四位一體”，建立職責(zé)明確的管理體系一是建立推行“四位一體”管理模式。建立并完善“條塊結(jié)合，以塊為主”的管理體制，依托各級(jí)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，充分發(fā)揮縣區(qū)政府、相關(guān)行政主管部門的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用，落實(shí)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)（黨支部）

7、、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)責(zé)任，切實(shí)增強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理工作實(shí)效。實(shí)行縣區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭，建立起以社區(qū)黨組織為核心，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或其他服務(wù)主體）各司其職、充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，共同協(xié)商處理住宅小區(qū)事務(wù)、共同開展服務(wù)，共創(chuàng)和諧社區(qū)的“四位一體”管理模式。通過召開聯(lián)席會(huì)議，定期研究住宅小區(qū)管理中的各項(xiàng)事務(wù)，協(xié)調(diào)處理各種焦點(diǎn)、難點(diǎn)問題。二是因地制宜選擇物業(yè)管理服務(wù)形式。在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)（黨支部）組織業(yè)主做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選等工作，并對(duì)其日常運(yùn)作予以指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)

8、，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案并通過政府統(tǒng)一建立的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)組織實(shí)施，對(duì)不完全具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由屬地政府負(fù)責(zé)落實(shí)“準(zhǔn)物業(yè)管理”或社區(qū)直接托管，也可依法采取業(yè)主自治管理。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)（黨支部）代為行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定認(rèn)真做好小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)工作，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，接受全體業(yè)主監(jiān)督，對(duì)自身無法解決或不屬于本企業(yè)職責(zé)的問題，要及時(shí)向?qū)俚卣拖嚓P(guān)行政主管部門報(bào)告，并做好配合工作。三是結(jié)合實(shí)際落實(shí)相關(guān)部門職責(zé)。政府相關(guān)部門和有關(guān)單位應(yīng)依據(jù)各自職責(zé)，分工協(xié)作，共同指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、落實(shí)住宅小區(qū)管理工作?？h區(qū)政府牽頭組織開

9、展本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作；規(guī)劃部門審核住宅小區(qū)規(guī)劃方案，查處違反規(guī)劃許可行為；建設(shè)部門理順住宅小區(qū)供水、供氣、供暖管理體制，落實(shí)相關(guān)管線維修、養(yǎng)護(hù)、改造責(zé)任，以及協(xié)調(diào)處理建設(shè)工程質(zhì)量、查處違規(guī)裝飾裝修和擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等行為；房產(chǎn)部門牽頭制定物業(yè)管理規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管，以及組織實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)等工作；城管部門查處和治理住宅小區(qū)占道經(jīng)營(yíng)、違法搭建、侵占綠地、毀壞綠化等違法行為；環(huán)保部門查處住宅小區(qū)噪聲、油煙、廢氣、排污等擾民行為；公安部門監(jiān)督落實(shí)住宅小區(qū)治安防范措施，指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)停車管理，以及查處違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規(guī)停放大型客貨車和油罐車等行為；消防部門監(jiān)督檢查住宅小區(qū)消防工作，查處破壞消防設(shè)施行為；物價(jià)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)情況制定完善住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住宅小區(qū)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)管；工商部門查處住宅小區(qū)非法廣告和無證經(jīng)營(yíng)行為；民防部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)民防設(shè)施監(jiān)管，以及查處違規(guī)使用、毀壞民防設(shè)施行為；民政部門負(fù)責(zé)將住宅小區(qū)管理工作納入社區(qū)建設(shè)，落實(shí)社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理；