國有土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則

1、國有土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則第一章 總 則 制訂依據(jù)： 第一條 制訂依據(jù)：為了規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估工作，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，根據(jù)中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法 國務(wù)院 、 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 、 住建部國有土地上房屋征收評估辦法、海安市國有土地上 房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法，參照房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn) 土地估價規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，制定本技術(shù)細(xì)則。 適用范圍： 第二條 適用范圍：評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán) 調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以及 對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本技術(shù)細(xì)則。 評估機(jī)構(gòu)： 第三條 評估機(jī)構(gòu)：從事國有土地上房屋征

2、收評估的單位， 應(yīng)當(dāng)是具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上（包含三 級）房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）， 并已列入向社會公布的房屋征收評估機(jī)構(gòu)名錄。 評估人員： 第四條 評估人員：從事國有土地上房屋征收評估活動的工 作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證，負(fù)責(zé)征收評估工作的專業(yè)人 員，應(yīng)當(dāng)是評估機(jī)構(gòu)中的專職注冊房地產(chǎn)估價師。 評估對象： 第五條 評估對象：為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被征 收合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn) （以下簡稱被征收房屋）以及除政府對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特 別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期 限的臨時建筑。

3、評估目的： 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為 “為 第六條 評估目的： 房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)， 評估被征收房屋的價值”。 1 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部 門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差 價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值” 。 評估時點 第七條 評估時點：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決 定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估 時點一致。 評估假設(shè) 第八條 評估假設(shè)： 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收 房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié) 構(gòu)等相同或者相

4、似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房 地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的 市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。 評估方法： 第九條 評估方法： 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法 等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被 征收房屋價值進(jìn)行評估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估； 被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評 估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉儲用房的，如市場交易量較少， 無法選用市場法的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評估；被征收房屋是在

5、建工 程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上 評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分 析后，合理確定評估結(jié)果。 價值標(biāo)準(zhǔn)： 第十條 價值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場價值，不考慮被征收房屋在 估價時點所受抵押、租賃、查封等因素的影響。 價值構(gòu)成： 第十一條 價值構(gòu)成：為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格，不 包含搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時安置補(bǔ)償費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、 2 停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)以及獎勵。住宅和商業(yè)經(jīng)營性房屋合法土地使用 面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價值已在房屋評估時 體現(xiàn)，不再單獨估價。 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)

6、償，由 征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評估被征收房屋 價值的同一評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。 評估程序： 第十二條 評估程序：1.接受評估委托，明確評估基本事項 并簽訂征收評估委托合同；2.驗收委托方提供的有關(guān)資料，擬訂 征收評估作業(yè)方案；3.到征收地點進(jìn)行現(xiàn)場勘查、拍攝影像，做 好記錄；4.根據(jù)現(xiàn)場查驗產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析； 5.確定 估價方法，進(jìn)行測算；6.出具分戶初評結(jié)果；7.交由征收部門公 示，征求意見； 8.公示期間負(fù)責(zé)評估項目的注冊估價師進(jìn)行現(xiàn)場 說明解釋；9.對確屬錯估的部分現(xiàn)場予以記錄后進(jìn)行修改和完善 報告；10.修正后出具分戶報告和整體報告提交房屋征收部門，并 由

7、征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告；11.評估報告及相關(guān)資 料立卷、歸檔保管。 評估結(jié)果表達(dá)形式： 第十三條 評估結(jié)果表達(dá)形式：一是在征收實施之前由征收 部門委托評估機(jī)構(gòu)開展前期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提 交項目征收補(bǔ)償資金總額概算報告；二是在征收實施時由選定的 評估機(jī)構(gòu)評估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告及被 征收人分戶補(bǔ)償評估報告，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。 評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。 第二章 第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 房屋性質(zhì)認(rèn)定： 房屋性質(zhì)認(rèn)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、 用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)； 房屋權(quán)屬證書

8、與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋 登記簿確有錯誤外，應(yīng)以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑， 3 應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)職能部門認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估 第十五條 房屋分類： 房屋分類：被征收房屋一般分為住宅房屋、非住 宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房（詳見附件 1） 。 第三章 住宅房屋征收評估 住宅房屋征收評估方法： 第十六條 住宅房屋征收評估方法：被征收住宅房屋適用市 場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其征收評估價格測算的技術(shù) 路線為： 1.確立評估基準(zhǔn)。在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 作為評估基準(zhǔn)（ “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見附件 3） ； 2.測算基準(zhǔn)價格。按房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的

9、方式，采用 市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比 準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定（測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇要求 詳見附件 3） 。其計算公式為： 1 n 基準(zhǔn)價格 v0 = vs第二章 住宅房屋征收評估 住宅房屋征收評估方法： 第十六條 住宅房屋征收評估方法：被征收住宅房屋適用市 場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其征收評估價格測算的技術(shù) 路線為： 1.確立評估基準(zhǔn)。在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 作為評估基準(zhǔn)（ “標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見附件 3） ； 2.測算基準(zhǔn)價格。按房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的方式，采用 市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比 準(zhǔn)價格

10、的算術(shù)平均值確定（測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇要求 詳見附件 3） 。其計算公式為： 1 n 基準(zhǔn)價格 v0 = vs 100 k 2 100 100 n s =1 k1 100 k 31 k 32 vs 可比實例價格，n 為可比實例的個數(shù)； k 1 交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可 比實例，因此該系數(shù)取 100； k 2 交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場 情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價格 指數(shù)進(jìn)行確定； k 31 可比實例實體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情 況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見附件 4） ； k 32 可比實例區(qū)位因素情況修

11、正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情 況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見附件 5） 。 3.確定評估價格。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本 住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)實體、區(qū)位因素比較， 4 按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。 其計算公式為： （1） 被征收成套住宅評估價格 vc= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價 格 v0 k 31i k 32i 100 100 （2） 被征收獨門院落住宅評估價格 vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基 準(zhǔn)價格 v0 k 31i k 32i kd 100 100 （3） 被征收非成套住宅評估價格 vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn) 價格 v0 k 31i k 32i

12、kf 100 100 k31i 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況修正為被征收房屋實體因 素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件 4)。 k32i 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因 素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件 5)。 kd 獨門院落調(diào)整系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件 3)。 kf 非成套綜合修正系數(shù)，取值為 0.98。 第三章 非住宅非營業(yè)用房征收評估 非住宅非營業(yè)用房征收評估 征收 因案例收集等具 第十七條 非 住 宅 非 營 業(yè) 用 房 評 估 方 法 ： 體原因無法適用市場比較法時，可選用成本法評估（應(yīng)用說明詳 見附件 6） 。 成本法評估技術(shù)路線： 第十八條 成本法評估技術(shù)路線： 1. 測

13、算地價： 根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成 本法、基準(zhǔn)地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重 新取得價格 pd； 2. 確定房價：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附 件 6 所示重置價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格 pj； 5 3估測折舊：現(xiàn)場勘察并對照房屋成新因素確定表 （詳 見附件 7） ，估計測算確定建筑物的折舊額 c； 4.補(bǔ) 償 價 格 評 估 ：根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 估 價 規(guī) 范 ，考 慮 到 房 屋征收補(bǔ)償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被 征 收 非 營 業(yè) 用 房 的 征 收 補(bǔ) 償 價 格 vi 為 ： i pd pj c 第五章 第十九

14、條 非住宅營業(yè)用房征收評估 非住宅營業(yè)用房征收評估 征收 非住宅營業(yè)用房評估方法： 非住宅營業(yè)用房評估方法：因案例收集等具體原 因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基 準(zhǔn)價格修正方式評估。但其中高檔賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù) 樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或單純收 益法方式。 第二十條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格: 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格 :設(shè)定典型商鋪類 營業(yè)用房為樣本房（詳見附件 8） 。采用收益法評估被征收營業(yè)用 房樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收 評估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下 公式計算： 1 a

15、vo = 1 ? r (1 + r ) n o 為基準(zhǔn)價格，a 為設(shè)定樣本房的年純收益，r 為資本化率， n 為收益年期（相關(guān)系數(shù)的確定詳見附件 8） 。 第二十一條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估：被征 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估： 收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較修正方式，其征收補(bǔ) 償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實體因素修正后 得到，其評估測算公式為： 被征收房屋評估價格 vi = v0 v0 商 業(yè) 街區(qū)基準(zhǔn)價格； 6 fm f 3i 100 100 100 f xy fxy商業(yè)用途修正系數(shù)（ 詳 見 附 件 8） ； fm商業(yè)街道路線修正系數(shù)（ 詳 見 附

16、 件 8） ； f3i被征收房屋實體因素修正系數(shù)（ 詳 見 附 件 8） 。 第六章 其他征收評估問題處理 地大于房”的評估：對被征收住宅合法土地 第二十二條 “地大于房”的評估 使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的，合法土地使用權(quán)面積大于房屋 建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計算公式為： 1.“地大于房”面積 s合法土地使用權(quán)面積合法房屋建筑 面積 2.“地大于房”土地單價 w = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地 基準(zhǔn)地價l 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國有劃撥性質(zhì)時，l 取 0.6； 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國有出讓性質(zhì)時，l 取 1。征收原 為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國有土地上房屋評估時，參照國有 劃

17、撥性質(zhì) l 取 0.6。 基準(zhǔn)地價由評估機(jī)構(gòu)依據(jù)市國土資源部門公布的在用基準(zhǔn)地 價結(jié)合有關(guān)情況評估確定，同一個項目和區(qū)域執(zhí)行同一價格。 3.“地大于房”土地總價dws 4.國有直管住宅房屋不享有“地大于房”補(bǔ)償。 國有直管住宅房屋的評估： 第二十三條 國有直管住宅房屋的評估：對國有直管住宅房 屋，其重置價結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給房屋承租 人，計算方法如下： 1.用市場比較法求出被征收住宅房的價格 vi 2.補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分： vi = pi g s pi被征收住宅建筑的建安單價（詳見附件 4） ； g被征收住宅建筑成新率（詳見附件 7） ； s 被征收住宅合法建筑面積。 7 3.

18、補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分： vi= vi vi 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估： 第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的, 對待調(diào)換房屋的評估應(yīng)采用與被征收房屋相同的評估方法進(jìn)行。 劃撥土地非住宅房屋評估：征收評估時涉及被 非住宅房屋評估 第二十五條 劃撥土地非住宅房屋評估 征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，非住宅房屋補(bǔ)償價格 計算公式如下： vi = v ? 0.4v jo s vi被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評估價格； v被征收非住宅房屋參照出讓土地性質(zhì)評估價格； vjo海安市土地基準(zhǔn)樓面地價，v jo = 標(biāo)準(zhǔn)容積率; s被征收非住宅房屋合法建筑面積。 裝飾裝修及附屬物評估：房

19、屋征收評估中，裝 第二十六條 裝飾裝修及附屬物評估 飾裝修及附屬物等部分為獨立的專項評估（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附件 10） 。 第二十七 其它評估：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成 第二十七 條 其它評估 本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估，工程 建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程 土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為 依據(jù)。 第七章 第二十八條 第二十九條 征收評估報告 vj m ，vj 為基準(zhǔn)地價，m 為 出具報告要求：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價規(guī) 出具報告要求 簽名蓋章：評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告應(yīng)當(dāng)由專 簽名蓋章 范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則（試行）

20、的要求出具評估報告。 職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。在評估報告上 簽字的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機(jī)構(gòu)，對評估報告的 內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。 8 第三十條 報告裝幀：評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、 報告裝幀 封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 第八章 征收評估工作準(zhǔn)則 評估委托：被選定的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽 評估委托 第三十一條 訂評估委托合同。委托合同中應(yīng)約定評估操作程序及時間安排等。 評估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)確定受委托評估 第三十二條 評估技術(shù)負(fù)責(zé)人 項目的評估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案， 并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé) 任。 現(xiàn)場

21、勘察：評估項目均須開展現(xiàn)場勘察工作， 第三十三條 現(xiàn)場勘察 承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有評估資格的專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場 勘察?，F(xiàn)場勘察記錄資料是評估測算和撰寫評估報告必備的基礎(chǔ) 資料。 評估到戶：評估人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項評 第三十四條 評估到戶 估，做到實地勘測準(zhǔn)確、影像資料全面、評估到戶到項。 內(nèi)部審核評議：評估結(jié)果須經(jīng)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審 第三十五條 內(nèi)部審核評議 核評議，評估機(jī)構(gòu)在提交正式評估報告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核 評估報告的技術(shù)責(zé)任。 報告提交：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評估委托協(xié)議約定的 第三十六條 報告提交 時間內(nèi)，向房屋征收部門提交正式的分戶評估報告，并由房屋征 收部門安排征收實施單位將分戶評

22、估報告送達(dá)被征收人。分戶評 估報告需經(jīng)含項目評估技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊房地產(chǎn) 估價師簽字認(rèn)可。 第三十七 報告解釋與答疑： 第三十七 條 報告解釋與答疑：評估機(jī)構(gòu)評估技術(shù)負(fù)責(zé)人及 其他評估專業(yè)人員負(fù)有解釋評估報告技術(shù)問題，接受征收當(dāng)事人 就評估報告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向征收評估專家 委員會報告情況和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。 9 第九章 第三十八條 評估資料存檔 整理存檔內(nèi)容： 整理存檔內(nèi)容：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原 件或復(fù)印件）與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔。 1.評估委托合同； 2.征收決定公告； 3.評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材 料； 4.評估對

23、象的實地查勘記錄、照片等資料； 5.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋、可比實例的實地查勘記錄、照片等資料； 6.確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料； 7.與評估項目有關(guān)的其他資料。 第三十九條 年。 第十章 第四十條 成部分。 第四十一條 特種業(yè)務(wù)：征收評估中涉及原始成本測算、機(jī) 特種業(yè)務(wù) 電設(shè)備搬遷、工程造價分析等特殊專業(yè)技術(shù)工作的，評估機(jī)構(gòu)可 委托有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。 第四十二條 處理。 第四十三條 部門負(fù)責(zé)解釋。 第四十四 第四十四條 實施時間： 實施時間：本技術(shù)細(xì)則（試行）自公布之日起 10 保存期限： 保存期限：評估報告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留十 期限 附 則 細(xì)則附件：附件系本技術(shù)細(xì)則（試行）的

24、必要組 細(xì)則附件 其它情況處理： 其它情況處理：本技術(shù)細(xì)則（試行）未能涵蓋 的其它征收評估情況，按房屋征收部門會同有關(guān)部門提出的意見 細(xì)則解釋： 細(xì)則解釋：本技術(shù)細(xì)則（試行）由市房屋征收 執(zhí)行。國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例施行前已依法 取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評估。 附件： 1.被征收房屋分類及其說明 2.可比實例選擇要求及說明 3.標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實例選擇的具體要求 4.住宅房屋實體因素（k31、k31i）修正說明表 5.住宅房屋區(qū)位因素（k32、k32i）修正說明表 6.非營業(yè)用房及其成本法評估說明 7.房 屋 成 新 因 素 確 定 表 8.營業(yè)用房收

25、益法評估應(yīng)用說明 9.商業(yè)經(jīng)營性用房依據(jù)納稅情況一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 10.裝 飾 裝 修 附 屬 物 補(bǔ) 償 指 導(dǎo) 價 及 其 它 補(bǔ) 償 標(biāo) 準(zhǔn) 11 附件 1： 被征收房屋分類及其說明 一、住宅房屋分類 成套住宅 指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布 局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 指辦理合法手續(xù)后建造的獨門獨院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨 家使用（獨立產(chǎn)權(quán)） ，房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 以上兩類房屋以外的房屋。 住宅 房屋 獨門院落 非成套住宅 二、非住宅營業(yè)用房分類 商場類建筑 商鋪類建筑 以百貨商場、大型超市為典型建筑。

26、通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大 跨度的廳堂作為營業(yè)場所， 一般都配有附房作為倉庫、 辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、 磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街 鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和 2、3 層等低層部分為大廳形 式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較 高。 各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和 混合結(jié)構(gòu)， 通常有娛樂用途大廳和包間， 設(shè)有公共衛(wèi)生間。 電照設(shè)施較復(fù)雜。 分為普通旅館、招待所和

27、準(zhǔn)星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典型建 筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊， 水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi) 生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等 級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù) 等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪 華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備 設(shè)施系統(tǒng)。 各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混 合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐

28、飲 類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。 上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。 商務(wù)類建筑 營 業(yè) 性 用 房 娛樂類建筑 旅館類建筑 餐飲類建筑 其他類建筑 三、非住宅非營業(yè)用房分類 以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼 工業(yè)性建筑 屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體， 水泥地面，木門或鐵皮門。 非營 以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊 業(yè)性 辦公性建筑 （內(nèi)廊或外廊） ，磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi) 普通裝修。 用房 公共性建筑 以圖書館、博物

29、館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造 型，一般為鋼混或磚混房屋。 12 附件 2： 可比實例選擇要求及說明 以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方 式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。 一、可比實例應(yīng)與估價對象處于相同地段或鄰近地段。 二、可比實例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必 須用途相同，非住宅房屋的可比實例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評估對象的類別 相同。 三、可比實例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建 筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚 混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。 四、可比實例的交

30、易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實例，其交易 價格應(yīng)是正常市場交易價格。 五、可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，一般不超過十二個月， 近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。 六、采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量 應(yīng)為 3 個及以上數(shù)量。 七、可比實例為成套房屋的，其價格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價格， 標(biāo)準(zhǔn)價格為可比實例所處單元各樓層房屋的平均價格。 八、每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20，綜合系 數(shù)調(diào)整不得超過 30。 九、 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過 20%, 在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過 30%。

31、13 附件 3： 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實例選擇的具體要求 一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求 采用基準(zhǔn)價格修正方式對住宅房屋進(jìn)行評估時，首先應(yīng)在征收項目范 圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根 據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型 特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅” 。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件： 1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備 使用條件。 2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。 3.一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。 4.成套住

32、宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表 是否成套 成套 套型 二室半一廳 坐落位置 征收范圍相對中央位置 建筑面積 結(jié)構(gòu) 混合 5 層 小區(qū)配套 所在層次 1-5 已使用年限 10 年左右 朝向 一室朝南 其他條件 室內(nèi)水電及裝修 同 征 收 范 圍 內(nèi) 的 配 普通室內(nèi)裝修，采光、通風(fēng)、日照、 套情況 普通廚衛(wèi)設(shè)施 休息等條件中等 70100m2 分?jǐn)傉嫉?權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 5. 獨門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表 是否獨門院落 獨門院落 坐落位置 征收范圍相對中央位置 建筑面積 套型 一層三間 結(jié)構(gòu) 混合一等或二等 已使用年限 10 年左右 朝向 一間朝南 其他條件 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝

33、修 同征收范圍內(nèi)的配 普通室內(nèi)裝修， 采光、 通風(fēng)、 日照、 套情況 普通廚衛(wèi)設(shè)施 休息等條件中等 140-220 m2 分?jǐn)傉嫉?權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 6.非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高 2.8m3.0m，一等或二 等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 14 二、住宅房屋評估中可比實例選擇要求 1.可比實例應(yīng)是與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 2.可比實例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。 3.可比實例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近。 4.可比實例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格 類型。 5.可比實例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新

34、開發(fā)上市的成套商 品房交易實例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。 6.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近，一般不超過十二個月，近 期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。 7.采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng) 為 3 個及以上數(shù)量。 8.每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20，綜合系數(shù) 調(diào)整不得超過 30。 9.選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過 20%, 在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過 30%。 三、獨門院落調(diào)整系數(shù) 合法院落 面積 s（） 調(diào)整系數(shù)d s10 106 10s20 108 20s30 110 s30

35、 112 合法院落面積=合法建設(shè)用地面積-建筑占地面積 15 附件 4： 住宅房屋實體因素（ 住宅房屋實體因素（k31、k31i）修正說明表 一、成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)表 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) p1 表 鋼混結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)類型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) p2 表 房屋成新 系數(shù)取值 三成以

36、下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù) 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù) p3 表 臥室朝向 修正系數(shù) 北 97 西 98 東 99 一間朝南 100 兩間朝南 101 三間及以上朝南 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作0.5 的浮動。 4.住宅房屋層次因素修正系數(shù) 4.住宅房屋層次因素修正系數(shù) p4 表 住宅房屋層次因 樓層數(shù) 樓層系數(shù)(%) 所在樓層 一 二 三 四 五 六 七 16 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 100

37、100 100 100 110 90 100 105 110 85 100 105 110 105 80 100 105 115 110 100 70 100 105 115 115 105 95 65 說明：a.底層為車庫的，底層系數(shù)增加 0.5，頂層系數(shù)減少 0.5。 b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加 2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可 利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的 綜合價格由評估機(jī)構(gòu)評估確定。 c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少 0.5。 上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作0.5 的浮動。 二、獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表 1.住宅房

38、屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) p1 表 鋼混結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)類型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) p2 表 房屋成新 系數(shù)取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系數(shù) 3.住宅房屋朝向因素修

39、正系數(shù) p3 表 臥室朝向 修正系數(shù) 北 96 西 98 東 99 一間朝南 100 兩間朝南 101 三間及以上朝南 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作0.5 的浮動。 4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù) 4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù) p4 表 住宅房屋套型及平面布 套型等級 系數(shù)取值 一等 100110 二等 96100 三等 9496 四等 9294 五等 9092 17 住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 設(shè)計合理， 內(nèi)部功能 布局得當(dāng)， 獨立廚衛(wèi) 設(shè)計較為

40、合理， 內(nèi)部功能布局 內(nèi)部功能布局 明確， 有獨立的 廚衛(wèi)設(shè)施， 露天 較為凌亂，設(shè) 施不全，搭建 廚衛(wèi)，院落凌 內(nèi)部功能布 局凌亂，房間 比較分散。 不滿足上 述要求的 獨 門 院 落。 說明 設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大 臥明廳， 露天院落整 潔。 院落較為整潔。 亂。 三、非成套住宅房屋實體因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) 1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) p1 表 鋼混結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)類型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 系數(shù)取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-9

41、1 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) 2.住宅房屋成新因素修正系數(shù) p2 表 房屋成新 系數(shù)取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋檐高因素修正系數(shù) 3.住宅房屋檐高因素修正系數(shù) p3 表 檐高 2.6 系數(shù)取值 94 2.6-2.8 2.8-2.9 97 100 2.9-3.1 102 3.1-3.3 104 3.3-3.5 106 3.5-3.7 108 3.7-4.0 110 4.0 113-115 4.住宅房屋功能因素修正系數(shù) 4.住宅房屋功能因素

42、修正系數(shù) p4 表 住宅功能因素按實際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。 功能等級 系數(shù)取值 一等 101103 二等 99101 三等 9799 四等 9597 五等 9395 18 住宅功能因素等級說明表如下： 住宅功能因素等級說明表如下 等級 內(nèi)容 一等 通行方便，二 室朝南，陽光 二等 通行較為方 三等 設(shè)施不全，無 四等 內(nèi)部功能布局 凌亂，房間大 小不一，通行 不變。 五等 不滿足上述要 求的非成套住 宅房屋。 便， 一室朝南。 朝南房間。 說明 充沛，空氣流 暢，房間大小 合適。 四、有關(guān)說明 1.k31i 的取值范圍應(yīng)該界于 80120 之間。 2.可比實例修正方式的房屋個

43、體實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測 算辦法進(jìn)行。 3.實體因素修正系數(shù)采用計算方式為： ps、po、pb 0.3 p1 + 0.2 p 2 + 0.25 p3 + 0.25 p 4 可比實例實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 ps，標(biāo)準(zhǔn)樣本實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 po， 被征收房屋實體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 pb。 可比實例實體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實體因素修正系數(shù) k31=ps/po100 標(biāo)準(zhǔn)樣本實體因素修正為被征收房屋實體因素修正系數(shù) k31i=pb/po 100 4.成套住宅層高超過 2.8m、獨門院落住宅房屋層高超過 3.0m、三層及 以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過 3.6m、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過相應(yīng)等級基本層 高的，每

44、增加 10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級建安價結(jié)合成新的 2%增加補(bǔ)償。 19 五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級及建安成本價說明表 房屋建筑結(jié) 等級及建安成本價說明表 成本 單位:元/ 結(jié) 構(gòu) 等級 一等 結(jié)構(gòu)、 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施 建安價 建安價 層高 2.8m 以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保 溫，內(nèi)墻中級抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空 高層） （高層） 玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。 框 架 四層及以上，層高 2.8m 以上，整板基礎(chǔ)或獨立基礎(chǔ)，框架結(jié) 構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑 二等 鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層 高 3

45、.6m 以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)， 多層） （多層） 內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi) 齊全。 層高 2.8m 以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm 實心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及 層頂，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、 電、衛(wèi)、通訊齊全。 1150 1020 一等 磚 混 920 層高 2.8m 以上， 磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)， 底層樓板架 空， 240mm 實心磚墻， 層層圈梁， 現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂， 850 二等 內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門 窗，有水電，單獨或合用衛(wèi)浴。

46、 層高 2.8m 以上，磚基礎(chǔ)，180mm 或 240mm 磚墻，有圈梁， 現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷， 780 三等 水泥地面，木門窗，有水電。 層高(檐高)2.8m 以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實 砌 240mm 或以上磚墻，直徑 20cm 以上較好松杉木桁條，水 800 一等 泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面， 內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。 層高(檐高)2.6m 以上，磚基礎(chǔ)，實砌 240mm 或以上磚墻，直 磚 徑 17 至 20cm 松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦 700 二等 木 屋面，木門窗，

47、水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較 好，水電設(shè)施齊全。 層高(檐高)2.4m 以上，240mm 磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑 15 至 17cm 松杉木桁條或雜木桁條、 水泥桁條， 稀疏的屋面或椽條 三等 600 蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般， 水電設(shè)施齊全。 檐高 2.2m 以上，180mm 或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易 瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù) 460 一等 簡 制門窗框，磚、簡易水泥地面，水電到戶。 易 檐高 2.2m 以上， 空斗墻或土坯墻， 磚、 泥土地坪， 簡易門窗， 390 二等 水泥桁條或毛竹桁條。 注： 不包括工業(yè)及倉儲用房的

48、非住宅用房， 房屋層高為地平面與上層板頂面之間的 高度,前后檐高不等的,以平均高度計算。 20 附件 5： 住宅房屋區(qū)位因素（ 32、 住宅房屋區(qū)位因素（k32、k32i）修正說明表 一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表 因素 類別 因素項目 內(nèi) 容 評分等級 考 察 項 目 一等 自然景觀、風(fēng)向 a11 二等 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 三等 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 四等 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 五等 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 自然環(huán)境 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11

49、 11 11 征收 項目 周邊 大環(huán) 境 教育醫(yī)療設(shè)施 交通條件 空氣污染、噪音、水文 a12 離市區(qū)主干道的距離 a21 公交線路情況 a22 所在學(xué)區(qū) 1 公里內(nèi)學(xué)校情況 a31 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 a32 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 a41 建筑小區(qū)布局與外形等 a51 征 收 項 目 規(guī)劃設(shè)計 建筑密度、外型等 a52 綠化率、室外公共活動空間與綠 范 圍 化景觀 a53 內(nèi) 小 環(huán)境 物業(yè)管理 配套設(shè)施 物業(yè)管理情況 a61 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度 a71 以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時， 根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作0.5 的浮動。 21 二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)

50、評分等級說明表 序 因素 號 項目 考察項 目內(nèi)容 一等 二等 自然環(huán)境 良好，附近 有一定的 綠地和綠 化，基本整 潔、衛(wèi)生。 空氣良好， 少量污染， 白天有部 分交通噪 音，水體局 部污染。 離主干道 的距離在 50-150m 之 間。 三等 四等 五等 自然景 觀、風(fēng) 向 1 自然 環(huán)境 公認(rèn)的自 然環(huán)境優(yōu) 越地區(qū)。 附近周圍 附近無綠 附近有少 無綠化，比 化，環(huán)境散 量綠地和 較擁擠、雜 亂，自然觀 綠化，衛(wèi)生 亂、環(huán)境較 環(huán)境欠缺。 感明顯差。 差。 空氣局部 受污染，靠 靠近污染 近大馬路， 源或重噪 白天和晚 音源。 間均有噪 音影響。 離主干道 的距離在 300-500m 之

51、間。 距離公交 線路的距 離在 350-450m 之間，至少 有 1 條公交 線路。 一般中小 學(xué)學(xué)區(qū)。 距市級及 以上醫(yī)院 1500 2500m。 在 800m 范 圍內(nèi)基本 上無商業(yè) 網(wǎng)點。 長期受氣 味、煙塵、 噪音、污 水、垃圾等 污染影響， 環(huán)境污染 明顯。 離主干道 的距離在 500m 以上。 距離公交 線路的距 離在 450m 以上。 空氣清新、 空氣污 無污染，無 染、噪 噪音，水域 音、 水文 清潔，達(dá)衛(wèi) 生標(biāo)準(zhǔn)。 離主干 道的距 離 離主干道 的距離在 50m 以內(nèi)。 離主干道 的距離在 150-300m 之間。 距離重要 交通 距離公交 的公交線 2 距離公交 條件 站點

52、 路的距離 站點 100m 100-250m 公交線 在 250內(nèi)，有 2 條 路情況 內(nèi)，至少有 -350m 之 以上重要 公交線路。 1 條重要公 間，至少有 交線路。 1 條公交線 路。 屬于本市 屬于本市 所在學(xué) 屬于本市 較好的重 區(qū) 1.5 公 最好的重 點中學(xué)（初 點中學(xué)（初 一般中學(xué) 里內(nèi)學(xué) （初中）和 中）和重點 中）和重點 小學(xué)學(xué)區(qū)。 教育 校情況 小學(xué)學(xué)區(qū)。 小學(xué)學(xué)區(qū)。 3 醫(yī)療 設(shè)施 醫(yī)院及 距市級及 距市級及 距市級及 醫(yī)療機(jī) 以上醫(yī)院 以上醫(yī)院 以上醫(yī)院 構(gòu)分布 500 1000 500m 以內(nèi)。 1000m。 情況 1500m。 商業(yè) 重要商 4 配套 業(yè)配套 設(shè)

53、施 設(shè)施 在 500m 范 圍內(nèi)有大 型的市級 商業(yè)配套 設(shè)施。 在 500-800m 范圍內(nèi)市 級商業(yè)設(shè) 施較集中。 在 800m 范 圍內(nèi)有零 散分布的 商業(yè)網(wǎng)點， 基本滿足 生活需求。 無中學(xué)或 小學(xué)。 距市級及 以上醫(yī)院 2500m 以 上。 在 1000m 范圍內(nèi)無 商業(yè)網(wǎng)點。 22 序 因素 號 項目 考察項 目內(nèi)容 一等 二等 布局一般， 外形整齊， 滿足通風(fēng)、 日照等健 康要求。 三等 四等 五等 布局合理、 外形美觀、 建筑布 局、 小區(qū) 錯落有致， 滿足通風(fēng)、 外形等 日照等健 康要求。 5 規(guī)劃 建筑 設(shè)計 密度 建筑密度 建筑密度 在 40% 40%以下。 -50%。

54、。 綠化率、 綠地率在 綠地率在 室外公 30%以上， 30%以下， 共活動 部分綠地 室外公共 空間與 和綠樹，公 活動空間 綠化景 共活動空 豐富。 觀 間較小。 全封閉物 業(yè)管理。 半封閉物 業(yè)管理。 建筑散亂、 沒有布局， 布局一般， 任意布置、 且通行、空 排列不整 外型破舊 地利用明 齊，外型較 雜亂、擁 顯不合理， 整齊。 擠。 外型破舊 雜亂。 建筑密度在 建筑密度在 建筑密度 在 65%以 50-60%。 60%-65%。 上。 少量綠化， 無綠化，基 無公共活 動空間，出 少量的公 本無公共 行通道狹 共活動空 活動空間。 窄，小道彎 間。 曲。 有物業(yè)管 理。 無物業(yè)管

55、理。 6 物業(yè) 物業(yè)管 管理 理情況 住宅 7 區(qū) 配 配套完 套 設(shè) 善程度 施 無物業(yè)管 理，無環(huán)衛(wèi) 管理。 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 在住宅區(qū) 內(nèi)具備小 內(nèi)具備寬 內(nèi)具備寬 內(nèi)具備寬 內(nèi)具備有 區(qū)智能化、 帶網(wǎng)、有線 帶網(wǎng)、有線 帶網(wǎng)、有線 線電視線 寬帶網(wǎng)、有 電視線路、 電視線路、 電視線路、 路、上下水 線電視線 燃?xì)夤艿馈?上下水管 上下水管 管道和住 路、燃?xì)夤?上下水管 道、污水管 道和住宅 宅區(qū)道路 道、上下水 道、污水管 道和住宅 區(qū)道路等 等配套設(shè) 管道、污水 道和小區(qū) 區(qū)道路等 配套設(shè)施。 施。 管道和小 道路等配 配套設(shè)施。 區(qū)道路等 套設(shè)施。 配套設(shè)

56、施。 三、住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明 1.基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 為 基 礎(chǔ) 確 定 ， 住 宅 房 屋 區(qū) 位 因 素 調(diào) 節(jié) 系 數(shù) q aij ，其中 f12，f2 i =1 j =1 7 fi 2，f32，f41，f53，f61，f71。 2.可比實例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 為 qo，可比實例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù) k32qs/qo100 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 qo，被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù) 為 qb，標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù) k32iqb/qo100 23 附件 6

57、： 非營業(yè)用房及其成本法評估說明 一、非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用 1.成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格,然后扣除折 舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本技術(shù)細(xì)則中定義的 成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的 方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成 本為基礎(chǔ)的市場價格。 2.成本法評估的基本公式： 征收補(bǔ)償評估價格土地重新取得價格建筑物重置價格建筑物折 舊 3.土地重新取得價格應(yīng)首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法 時，可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格 內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)

58、成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā) 利潤。 注：土地重新取得價格的基準(zhǔn)地價修正法公式為： pdpo（1a）nk1k2k3 pd土地重新取得價格； po地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價，以政府管理部門公布的價格為準(zhǔn)； a地價漲落的年均價格變動率； n估價時點年份-基準(zhǔn)地價頒布年份 k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點后的剩余使用年限計算； k2土地實體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃 條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍 0.85-1.2。 序號 1 2 3 4 5 因素內(nèi)容 土地形狀 地勢 地質(zhì)條件 規(guī)劃條件 地上附屬物狀況 因素權(quán)重 0.25 0.10 0.10 0.35 0.2

59、0 一等 二等 三等 四等 五等 85-90 85-90 85-90 85-90 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 110-120 100-110 95-100 90-95 24 k3土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、 金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍 0.85-1.2。 序號 1 2 3 4 5 6 7 因素內(nèi)容 交通狀況 商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套 金融配套 通訊等條件 學(xué)校配套情況 醫(yī)院配套情況 其他公共設(shè)施配套 因素權(quán)重 0.15 0.20 0.1