工程維修工作手冊(修改)

1、錦繡江南物業(yè)服務(wù)中心文件名稱工程維修工作手冊頁 次第 5 頁,共 124 頁修訂日期2012-01-01文件編號版 本1.0 錦繡江南物業(yè)服務(wù)中心 工程維修工作手冊 工作手冊 work instruction 制定日期：2012年01月01日 實施日期：2012年01月10日 持 有 人： 工程維修主管文件管制狀態(tài)標(biāo)識處制 訂審 查核 準(zhǔn)孫紅利文件修訂狀態(tài)修訂申請書編號頁次版本修訂內(nèi)容摘要無全文1.0(第一版發(fā)行)目 錄一、工程維修部職能4二、人員配置4三、崗位職責(zé)8四、管理制度10五、設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程23六、工作流程及信息反饋渠道81七、相關(guān)表格一、工程維修管理設(shè)備設(shè)施的管理目標(biāo)1、客戶、業(yè)

2、主求助服務(wù)合格率95%以上、滿意率100%；2、客戶、業(yè)主有償服務(wù)滿意率100%；3、重點設(shè)備完好率 99%以上；4、設(shè)備設(shè)施維修及時率 95%；5、設(shè)備設(shè)施維修合格率 95%以上。二、工程維修管理思路用好、修好、管好設(shè)備設(shè)施，提高設(shè)備的利用率，保證設(shè)備完好率99%以上，是設(shè)備管理的根本目的，這就要求我們在設(shè)備的使用、維護(hù)保養(yǎng)及檢修等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的技術(shù)管理和有效的經(jīng)濟(jì)管理。所謂嚴(yán)格的技術(shù)管理，就是針對錦繡江南小區(qū)而設(shè)立的技術(shù)保證框架（質(zhì)量保證體系），如對設(shè)備房的狀態(tài)進(jìn)行技術(shù)監(jiān)控等，而有效的經(jīng)濟(jì)管理則是運用技術(shù)手段對設(shè)備的能耗物耗進(jìn)行設(shè)計測定，比較優(yōu)秀數(shù)據(jù)，實行優(yōu)化降耗運行。如對變壓器經(jīng)濟(jì)運

3、行等，路燈分時段控制等。為此我們在針對小區(qū)的物業(yè)管理的機(jī)電設(shè)備設(shè)施方面提出“一、二、三、四”的整體管理構(gòu)思。即，一個品質(zhì)指標(biāo)（設(shè)備設(shè)施完好率99%以上）；二項保證（技術(shù)保證和經(jīng)濟(jì)保證）；三種手段（規(guī)范化、專業(yè)化、高效化）；四個環(huán)節(jié)（計劃、實施、評定、提高）。如下圖：技術(shù)保證經(jīng)濟(jì)分析設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施完好率100%整體管理構(gòu)思1、具體做法規(guī)范化我公司將全面導(dǎo)入質(zhì)量體系，由標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)電設(shè)備類體系文件作管理基礎(chǔ)，一系列的機(jī)電設(shè)備管理制度、機(jī)電作業(yè)指導(dǎo)書、機(jī)電手冊、消防手冊等為范本，這些集聚多年物業(yè)管理機(jī)電類專業(yè)管理的規(guī)范文件是我們作為維修管理的指導(dǎo)性文件。專業(yè)化我公司目前擁有機(jī)械、電氣、機(jī)電一體化等

4、各類人才二十六人、中高級專業(yè)技術(shù)職稱的工程師二十三人，這些專業(yè)工程技術(shù)人員大多數(shù)在公司的發(fā)展進(jìn)程中組織、參與了從物業(yè)驗收接管、工程改造、設(shè)備管理和維修等各個環(huán)節(jié)，特別是通過整理編輯上述一系列的機(jī)電管理文件資料，體現(xiàn)出我公司在機(jī)電設(shè)備管理的豐富的經(jīng)驗。預(yù)防為主機(jī)電設(shè)備管理，除了日常運行管理之外。加強(qiáng)設(shè)備預(yù)期性維護(hù)保養(yǎng)是我們進(jìn)行機(jī)電設(shè)備管理的重要一環(huán)。在以往見識過的物業(yè)管理機(jī)電管理中，通常都是實行例行保養(yǎng)工作制，這是常規(guī)慣用模式。我們在穩(wěn)固例行保養(yǎng)的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步提出預(yù)防性保養(yǎng)，既實行設(shè)備運行的動態(tài)測試，掌握設(shè)備的運行規(guī)律，有計劃的提出預(yù)防性維護(hù)方案，按方案進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，真正達(dá)到“用心服務(wù)”

5、的目的，保證了設(shè)備的完好率達(dá)到99%以上。錦繡江南物業(yè)服務(wù)中心文件名稱工程維修工作手冊頁 次第 7 頁,共 124 頁修訂日期2012-01-01文件編號版 本1.0工程維修部職能園區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)園區(qū)公共園建木制品、金屬制品、路面、雨水沙井、路燈、健身器材、樓道墻面、天花、外墻及給排水管網(wǎng)等等設(shè)備設(shè)施定期巡檢及按計劃維修保養(yǎng)率100%工程維修部職能園區(qū)緊急突發(fā)事件的處理園區(qū)公共區(qū)域水電費的分?jǐn)偧按呃U園區(qū)公共區(qū)域水電維修工作機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)工程項目的驗收及接管土建工程、裝修工程、水電工程及機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試等相關(guān)工程的竣工驗收及接管保修范圍內(nèi)及已過保修期相關(guān)工程的維修跟進(jìn)園區(qū)

6、配電房、水泵房、消防泵房、消防監(jiān)控機(jī)房、電梯等相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)園區(qū)相關(guān)工程及相關(guān)設(shè)備設(shè)施（機(jī)電設(shè)備、房屋設(shè)備）等等的維修跟進(jìn)辦公室通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、公共用電設(shè)備設(shè)施、綠化清潔用水閥門管件、水表、智能化水表、路燈等等設(shè)備設(shè)施的定期巡查公共區(qū)域（清潔、綠化及園竟）水電分?jǐn)?，施工用水用電分?jǐn)?、商業(yè)用水用電分?jǐn)?、變電損耗及管損分?jǐn)?園區(qū)緊急停水停電的處理、機(jī)電設(shè)備緊急故障的處理、設(shè)備房緊急火災(zāi)的處理及園火警的緊急處理等等工程部人員配置圖工程維修部主管維修班領(lǐng)班1人水電維修員1人綜合維修員1人班次安排：（機(jī)電設(shè)備運行班）早班： 8：0016：00 ；中班：16：0000：00

7、；晚班：00：008：00（水電維修班）早班：8：0018：00；值班18：0022：30錦繡江南物業(yè)服務(wù)中心文件名稱工程維修工作手冊頁 次第 73 頁,共 124 頁修訂日期2012-01-01文件編號版 本1.0三、崗位職責(zé)（一）、工程維修主管崗位職責(zé)1）切實執(zhí)行項目經(jīng)理指令，認(rèn)真落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)部門員工嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)。2）及時傳達(dá)公司各種會議精神及領(lǐng)導(dǎo)指示，并組織部門員工學(xué)習(xí)、貫徹、落實。3）針對部門員工技術(shù)狀態(tài)和思想動態(tài)，編制培訓(xùn)計劃，對員工進(jìn)行職業(yè)道德物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)知識培訓(xùn)。4）負(fù)責(zé)組織制訂園區(qū)公共設(shè)施、樓宇、設(shè)備的管理規(guī)定，并貫徹執(zhí)行，確

8、保以上設(shè)施/設(shè)備處于安全完好狀態(tài)。5）負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制設(shè)施/設(shè)備保養(yǎng)維修計劃，并落實執(zhí)行，確保按計劃保養(yǎng)率100，設(shè)備完好率95以上。6）負(fù)責(zé)物業(yè)公司接管物業(yè)項目的供配電、空調(diào)給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作，并及時按要求將有關(guān)資料、圖紙歸檔、建檔。7）負(fù)責(zé)對園區(qū)內(nèi)的工程改造、設(shè)備更新、重要維修工程的方案及進(jìn)行技術(shù)審核并上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，現(xiàn)場督導(dǎo)工程施工，控制工程質(zhì)量、進(jìn)度。8）按照質(zhì)量保證健全部門各項規(guī)章制度、操作規(guī)程，以及各種記錄表格，并每月檢查、審核。9）協(xié)調(diào)施工單位按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供保修服務(wù)，保障業(yè)主利益。10）督導(dǎo)部門員工按服務(wù)規(guī)范為業(yè)主/住戶提供及

9、時、優(yōu)質(zhì)、高效的上門服務(wù)工作，要做到業(yè)主/住戶滿意率100，到位及時率95。11）對部門員工工作質(zhì)量、工作效率進(jìn)行考核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對員工的勞動安全負(fù)責(zé)和引導(dǎo)。12）完成上級臨時交辦的工作任務(wù)，服從考核管理辦法。（二）、維修領(lǐng)班崗位職責(zé)1）協(xié)助部門主管完成各項強(qiáng)弱電日常管理工作，制定設(shè)施/設(shè)備保養(yǎng)、檢修計劃，完成對園區(qū)各設(shè)施/設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)工作，確保設(shè)施/設(shè)備安全完好率達(dá)到95%。2）負(fù)責(zé)小區(qū)、配電房系統(tǒng)、二次生活給水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、泳池循環(huán)系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)和制定保養(yǎng)計劃和檢查保養(yǎng)計劃實施。3）督查各項設(shè)施/設(shè)備運行狀態(tài)，檢查各種設(shè)備的記錄表格，準(zhǔn)確、完整、規(guī)范與否，發(fā)現(xiàn)問題及時解決并向

10、部門主管匯報。4）負(fù)責(zé)小區(qū)緊急停水、停電和在建設(shè)施/設(shè)備工程跟進(jìn)。5）負(fù)責(zé)會所和小區(qū)設(shè)施/設(shè)備日常維修，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并與有關(guān)單位協(xié)調(diào)整改解決。6）協(xié)助部門主管完成各項園區(qū)日常維修管理工作。7）負(fù)責(zé)指導(dǎo)維修技工按維修服務(wù)規(guī)范要求對業(yè)主/住戶進(jìn)行上門服務(wù)和特約服務(wù),嚴(yán)格控制維修材料的使用和降低維修的成本,做到業(yè)主/住戶滿意率100%,到位及時率95%。8）負(fù)責(zé)檢查工作任務(wù)派發(fā)單、設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)記錄等記錄表格的準(zhǔn)確、完整、規(guī)范與否和緊急維修情況的搶修、組織工作,發(fā)現(xiàn)問題及時解決并向部門主管匯報。9）落實維修服務(wù)人員班前、班后訓(xùn)教、總結(jié)工作和抓落實服務(wù)人員的服務(wù)素養(yǎng)，嚴(yán)謹(jǐn)日常考核要求。10）每

11、月按時上報維修材料采購計劃。11）組織維修人員對二次裝修現(xiàn)場進(jìn)行定期檢查。12）完成上級臨時交辦的工作任務(wù)，服從考核管理辦法。（三）、維修技工崗位職責(zé)1）認(rèn)真執(zhí)行各項規(guī)章制度，負(fù)責(zé)項目區(qū)域設(shè)施建筑主體的土、木裝飾裝橫，門窗等設(shè)施的巡檢維修工作，服從領(lǐng)班管理。2）按照維修保養(yǎng)計劃實施工作，并與客戶服務(wù)中心等部門進(jìn)行溝通取得協(xié)調(diào)，由主管審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。3）嚴(yán)格按照建筑主體多項維修項目和公共區(qū)域多項維修項目進(jìn)行檢查維修，并每日登記工作量，認(rèn)真填寫工作記錄。4）培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，保持熱情、認(rèn)真細(xì)致和善始善終的工作態(tài)度，在維修中與客戶接觸時要注意文明禮貌尊重客戶，講究辦事和說話的技巧，嚴(yán)格執(zhí)行上門維修

12、操作程序和室內(nèi)維修的各項有關(guān)制度。5）認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握園區(qū)工程維修各方面的知識和各種維修技能，能做到獨立處理維修項目范圍的各種技術(shù)問題。6）嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，妥善保管和正確使用各種機(jī)械和工具，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整修理。7）合理領(lǐng)用零配件和原材料，嚴(yán)格按規(guī)定使用零配件，注意節(jié)約原材料。8）落實日常客戶裝修現(xiàn)場的巡視檢查工作。9）服從監(jiān)控中心、客戶中心日常的調(diào)度工作。10）完成上級臨時交辦的工作任務(wù)，服從考核管理辦法。（四）、綜合工崗位職責(zé)1、認(rèn)真執(zhí)行各項規(guī)章制度，負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)域設(shè)施建筑主體的土、木裝飾裝橫、門窗、空調(diào)、電梯等設(shè)施的巡檢維修工作。2、制定所轄范圍維修保養(yǎng)計劃，并與業(yè)主服務(wù)中心等部門進(jìn)行溝通

13、取得協(xié)調(diào)，由部門主管審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。3、嚴(yán)格按照設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定進(jìn)行檢查維修，并每日登記工作量，認(rèn)真填寫工作記錄。4、熟悉空調(diào)、電梯的各項性能及使用方法，能及時處理一般性應(yīng)急事件。5、培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，保持熱情、認(rèn)真細(xì)致和善始善終的工作態(tài)度，在維修中與客戶接觸時要注意文明禮貌尊重客戶，講究辦事和說話的技巧，嚴(yán)格執(zhí)行上門維修操作程序和室內(nèi)維修的各項有關(guān)制度。6、認(rèn)真學(xué)習(xí)和掌握園區(qū)工程維修各方面的知識和各種維修技能，能做到獨立處理維修項目范圍的各種技術(shù)問題。7、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，妥善保管和正確使用各種機(jī)械和工具，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整修理。8、合理領(lǐng)用零配件和原材料，嚴(yán)格按規(guī)定使用零配件，注意節(jié)約原材

14、料。四、管理制度（一）、工程維修部檔案的建立及管理規(guī)定1、房屋的單體竣工圖，管網(wǎng)管道圖，供配電系統(tǒng)圖，給排水系統(tǒng)圖等等，進(jìn)行分類，編號，建檔及歸檔。2、設(shè)備、設(shè)施建立設(shè)備臺帳、設(shè)備卡及相關(guān)設(shè)備使用說明書、質(zhì)量合格證，進(jìn)行分類，編號建檔及歸檔。3、設(shè)備、設(shè)施維修記錄、運行記錄、保養(yǎng)記錄、維修記錄，維修臺帳經(jīng)維修部主管確認(rèn)后，方可存檔及歸檔。4、維修臺帳及維修單，日期、維修項目、完成程度、派單人、接單人、使用材料、有償與無償服務(wù)記錄清楚及相關(guān)收費明確，經(jīng)部門主管確認(rèn)后方可存檔歸檔。5、存檔歸檔時，根據(jù)時間順序、區(qū)域、設(shè)備名稱、設(shè)施系統(tǒng)進(jìn)行分類，編號并做好記錄。6、投訴單寫明造成投訴原因、處理方案、

15、原因分析、派單人與接單人簽名、派單時間與接單時間、完成時間、投訴類別、業(yè)主滿意程度、經(jīng)部門主管確認(rèn)后方可存檔歸檔。7、回訪記錄做好，回訪時間、回訪項目、業(yè)主滿意程度、回訪人、業(yè)主姓名及區(qū)域經(jīng)部門主管確認(rèn)后方可存檔歸檔。8、所有資料嚴(yán)禁攜帶外出，如需要時經(jīng)部門主管同意后方可外借出并做好記錄。9、查相關(guān)資料時，經(jīng)部門主管同意后方可查閱，并做好相關(guān)記錄。10、歸還時必須檢查是否完好并做好記錄，經(jīng)部門主管確認(rèn)后方可存檔歸檔。（二）、工（器）具管理規(guī)定1、工（器）具屬于公司公共財產(chǎn)，每個員工都有責(zé)任和義務(wù)保證其正常使用。2、使用人員要愛護(hù)使用工（器）具，如有丟失或非公損壞需予以賠償。3、工（器）具使用完

16、畢后應(yīng)及時收回，并擦試干凈后整齊擺放回原處。4、工（器）具嚴(yán)禁個人攜帶外出，如確因工作需要，須報經(jīng)理批準(zhǔn)。5、工（器）具在使用中應(yīng)注意安全，高空作業(yè)工具如升降臺、鋁合金人字梯、腳手架等使用時須有兩人在場，且做好安全保護(hù)措施。6、工（器）具出現(xiàn)自然損壞而無法正常使用，應(yīng)在48小時內(nèi)進(jìn)行報廢處理。7、工(器)具原則上不得外借，如有特殊情況需外借的，須報部門經(jīng)理批準(zhǔn)并進(jìn)行登記。8、外借工（器）具歸還時進(jìn)行檢查，確認(rèn)完好后方可接受，在規(guī)定外借期間內(nèi)未歸還的，應(yīng)及時催還，如有破損或丟失的，應(yīng)主動向?qū)Ψ剿髻r。（三）、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定1、不得在機(jī)房內(nèi)吸煙；2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要

17、防止易燃物外泄。機(jī)房內(nèi)不得存放易燃物品；3、需要動火作業(yè)時，由維修領(lǐng)班填寫機(jī)房動火作業(yè)申請表，部門主管簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確無火種萬能離開；4、部門、班組管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法；5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號；6、機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件；7、機(jī)房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防火安簾、防排煙設(shè)備、滅火器、防煙面罩、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。保安部應(yīng)每月

18、檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應(yīng)記錄上報經(jīng)理；8、發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其它干式滅火器撲救；9、火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各種工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施；10、遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。（四）、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機(jī)房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機(jī)房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物；2、各班員工必須按時清潔機(jī)房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵；3、機(jī)

19、房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵；4、機(jī)房值班員工必須按時清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)；5、機(jī)房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵；6、領(lǐng)班負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時間表，并對機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)；7、部門主管定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改；8、維修部每月組織一次巡檢，對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生評比。（五）、停電、限電管理規(guī)定1、停電、限電的審批權(quán)限為項目經(jīng)理以上；2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告項目經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶；3、維修部主管應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作；4、轉(zhuǎn)、停電應(yīng)填寫操作票，交維修部主管簽名；5

20、、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修；6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。（六）、保安監(jiān)視系統(tǒng)運行管理規(guī)定1、保證系統(tǒng)不間斷電源的開啟；2、系統(tǒng)的不間斷電源嚴(yán)禁使用監(jiān)視設(shè)備以外的負(fù)載；3、樓層攝像頭的電源插座嚴(yán)禁使用其它負(fù)載；4、未經(jīng)部門主管的同意，嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)；5、系統(tǒng)參數(shù)修改后應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上，并即時通知當(dāng)值監(jiān)控員；6、每天巡查系統(tǒng)運行情況一次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并記錄在當(dāng)值日志上；7、系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)修改和重大維修都應(yīng)記錄在維修保養(yǎng)表格上；8、攝像頭和紅外線報警器故障應(yīng)于3小時內(nèi)修復(fù)；矩陣開關(guān)故障應(yīng)于8小時內(nèi)修

21、復(fù)，監(jiān)視器和線路故障應(yīng)于2個工作日內(nèi)修復(fù)，有關(guān)的維修情況記錄在當(dāng)值日志上。（七）、消防設(shè)備運行規(guī)定1、監(jiān)控中心護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、btm系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備；2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知工程維修部進(jìn)行維修處理；3、當(dāng)值護(hù)衛(wèi)員要負(fù)責(zé)監(jiān)控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬；4、工程維修部根據(jù)弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定和消防設(shè)備保養(yǎng)合同，對消防設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)；5、工程維修部和護(hù)衛(wèi)部每月定期對大廈消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀

22、態(tài)；6、消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其它原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動/自動等），應(yīng)由工程維修部書面通知護(hù)衛(wèi)部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大廈消防安全。（八）、污水井管理規(guī)定1、污水井口蓋板蓋好，污水泵放在自動位置；2、嚴(yán)禁向污水井內(nèi)拋雜物、小便；3、工程維修部人員每天檢查污水井及其設(shè)施一次，并將情況記錄在當(dāng)值日志上；4、發(fā)現(xiàn)污水井水位異常升高應(yīng)馬上追查原因并采取相應(yīng)措施降低水位；5、污水井每年清潔一次，清除井底沉積物；6、污水泵每季度檢查的保養(yǎng)一次。（九）、化糞池管理規(guī)定1、化糞池每年由指定的專業(yè)公司清潔一次；2、化糞池入口鐵蓋應(yīng)蓋好，并保證鐵蓋完好，未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)不得開啟化糞池蓋；3、清理化

23、糞池工作應(yīng)馬上追查原因并采取相應(yīng)措施降低水位；4、污水井每年清潔一次，清除井底沉積物；5、污水泵每季度檢查和保養(yǎng)一次。（十）、房屋維修管理規(guī)定為了認(rèn)真解決住戶入伙后房屋維修問題，在本著“實事求是，劃清責(zé)任，合理收費，服務(wù)住戶”的精神，特制訂本規(guī)定。1、住戶在入伙時同客戶服務(wù)中心人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)聯(lián)系項目公司組織專人維修。維修后實行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由項目公司負(fù)責(zé)。2、住戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，項目中心在接到住戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，

24、則維修部自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大，應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊保修，所發(fā)生的有關(guān)費用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。3、住戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。屬于住戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由住戶自行負(fù)責(zé)。4、如住戶需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向維修部提出維修申請，由項目中心維修部進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修部按成本價合理收費。5、如住戶提出大的維修申請，維修部應(yīng)上報項目中心，項目中心派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由住戶驗收并在工程維修單上簽字。6、凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由項

25、目中心負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費用均在公共維修基金中開支，不再向用戶收費。（十一）、電氣維修規(guī)定為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?。規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，制定以下規(guī)定：1、必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無一失。2、工程維修部對于小區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修計劃，要由項目中心把關(guān)審查并派專人參加。3、維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，工程維修部對作業(yè)人員必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底的技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。4、在電源干線。低壓配電盤及

26、配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗電，并懸掛標(biāo)識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5、對于高壓設(shè)備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗電后，必須裝設(shè)接地線，在醒目處懸掛標(biāo)志牌，必要時加裝遮欄。6、維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢驗無誤并拆除所有安全措施后方可投入運行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。7、本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補(bǔ)充。（十二）、安全用水、供水管理規(guī)定為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1、凡屬小區(qū)范圍內(nèi)

27、的供水系統(tǒng)（即自來水公司向本小區(qū)供水總表以內(nèi)的）一律由物業(yè)公司管理；2、用戶出門前應(yīng)將水閘關(guān)閉，避免發(fā)生事故；3、用戶不可隨意更改小區(qū)供水管道；有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，物業(yè)公司將按下列規(guī)定處理：（1）、私自裝表接水或繞表接水管者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外還要賠償物業(yè)公司損失；（2）、私自啟用水表的封印影響準(zhǔn)確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償物業(yè)公司損失；（3）、私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償物業(yè)公司損失；4、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)公司機(jī)電維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ?/p>

28、它用戶造成損失的，按實際情況賠償損失。5、由工程維修部指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。6、在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），物業(yè)公司應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。7、地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗4次以上，并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢驗，水質(zhì)必須合格。水箱孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。8、水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向維修部報告，由維修部組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費。9、抄表員每月要對每戶用水量進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常

29、應(yīng)進(jìn)戶查詢，幫助解決用水浪費現(xiàn)象。10、隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。（十三）、電梯機(jī)房管理規(guī)定1、每周對電梯機(jī)房全面清潔一次，保持設(shè)備表面無明顯塵土，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人，堆放雜物。2、保證機(jī)房通風(fēng)良好，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計，機(jī)房溫度不超過40。3、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈。滅火器和盤車工具應(yīng)掛于顯眼處。4、做好機(jī)房防水、防潮工作，風(fēng)口要有防雨措施。5、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，禁止外人進(jìn)入，并采取措施防止小動物進(jìn)入。，6、電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及有關(guān)警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。7、按

30、規(guī)定定期對機(jī)房內(nèi)各種設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。8、按時巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。（十四）、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度1、各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用；2、巡樓人員每天檢查一次緊急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上報維修部維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮；3、應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔；4、發(fā)現(xiàn)燈具有破損或缺失應(yīng)馬上由維修部補(bǔ)充并報保安部追查。（十五）、工程維修部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水審批權(quán)限為項目經(jīng)理以上；2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告項目經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶；3

31、、維修部主管應(yīng)安排足夠人員處理停、限水工作；4、停水前將地下水池注滿；5、停水期間維修人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通過短信平臺通知受影響用戶；6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。（十六）、設(shè)備保修期管理制度1、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：1、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；2、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項目的保修期限自竣工驗收合之日起計算。2、保修期的計算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，應(yīng)建議

32、發(fā)展商適當(dāng)延長保修期。3、物業(yè)設(shè)備接管時，物業(yè)公司、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，項目中心維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。4、保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需項目中心自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。5、設(shè)備保修期時間內(nèi)，項目中心宜委托專業(yè)公司對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，項目中心應(yīng)督促保修單位解決。

33、6、保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，項目中心須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見，并報經(jīng)理審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，項目中心有權(quán)拒絕簽字。（十七）、物資管理制度1、物資的計劃管理2、維修部的物資管理實行由班組計劃申請，維修部集中審批的制度。3、年度物資計劃編制4、根據(jù)維修部納入次年度工程計劃的項目，由班組根據(jù)項目要求編制物資費用計劃。在每年十二月由維修部集中審查后，匯編上報總經(jīng)理批準(zhǔn)后下達(dá)執(zhí)行。5、月度物資計劃編制6、班組物資月度計劃，分常用和專項使用兩種：（1）常用物資材料要制訂儲備定額,經(jīng)維修部主管批準(zhǔn)后,按額儲備,班組每月25日前填報補(bǔ)充定額計劃,經(jīng)維修部集中報人事行政部采購；（

34、2）專項使用物資材料,根據(jù)項目要求,班組每月25日前上報次月度計劃,經(jīng)項目經(jīng)理審批并報總經(jīng)理批準(zhǔn)后，交人事行政部采購；7、緊急情況下，急需的搶修物資（指影響水、電、空調(diào)的搶修），由班組提出臨時申請報告，經(jīng)項目經(jīng)理或主管審批后，交人事行政部立即執(zhí)行或由班組執(zhí)行后補(bǔ)辦手續(xù)；8、當(dāng)人事行政部采購人員對一些技術(shù)性規(guī)格材料不熟悉時，班組可派人配合采購，配合人員不得隨意改變規(guī)格品種，如確需改變，采購后應(yīng)作說明備案；9、班組人員工作領(lǐng)料，要辦理班組領(lǐng)料手續(xù)，由維修部主管或項目經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)料；10、工作完畢，對余料進(jìn)行退庫（退還維修保養(yǎng)部小倉庫），做到節(jié)約用料；11、月底要對庫存材料、備件按儲備定額盤點，按公司

35、統(tǒng)一規(guī)定的表格填寫。（十八）、配電房管理制度為貫徹安全第一的方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運行，特制定配電房管理制度。1、負(fù)責(zé)供電運作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。2、配送電建立小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報上級主管處理。3、配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。4、供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時，應(yīng)按負(fù)荷的需求，有

36、計劃的切換變壓器。5、停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。6、配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)維修部主管同意；重大變更，要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。7、配電房消防設(shè)施完好，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)維修部主管或項目經(jīng)理許可方可進(jìn)入。8、加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，保證配電房內(nèi)公共照明、指示、顯示燈具等設(shè)施的完好。（十九）、水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、小區(qū)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和樓宇消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防

37、水系統(tǒng)、設(shè)備等，由維修部負(fù)責(zé)監(jiān)控、清潔及日常運行的巡視。2、水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由維修部人員負(fù)責(zé)，由值班人員操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。3、消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單明確。4、生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。5、消防泵每月進(jìn)行一次“自動、手動”切換操作檢查。6、泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查擦洗一次。7、水池入孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。8、水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交維修部辦公室存檔。（二十）、安全工作制度1、維修部全體員工必須加強(qiáng)安全意識，貫徹

38、安全第一、預(yù)防為主的方針，確保安全生產(chǎn)，同時要求嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的治安管理制度，協(xié)同保安部門認(rèn)真做好本小區(qū)生產(chǎn)設(shè)備，特別是動力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)工作和防火防盜工作；2、實行誰主管誰負(fù)責(zé)的安全責(zé)任制：（1）維修部的安全工作由維修部主管負(fù)責(zé)；（2）維修部主管負(fù)責(zé)分管本系統(tǒng)范圍內(nèi)的安全工作；（3）領(lǐng)班負(fù)責(zé)該班管轄范圍的安全工作；3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章作業(yè)；4、工作人員工作時，要穿工作服，高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全帽，有高空落物危險的要有人監(jiān)護(hù)，拉警示線，掛標(biāo)示牌；5、帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)區(qū)要懸掛標(biāo)示牌，必要時要拉警示線；6、在轉(zhuǎn)動設(shè)備上工作時，嚴(yán)禁戴手

39、套，防上卷入機(jī)內(nèi)。女性作業(yè)者，有長發(fā)及長辨者要戴工作帽，將長發(fā)及長辨藏在帽內(nèi)；7、工作需要動火時，要辦理動火證；8、進(jìn)入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)要按電氣安全管理制度規(guī)定執(zhí)行；未經(jīng)維修部主管或總經(jīng)理批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工人員）禁止進(jìn)入變電站、設(shè)備間和電梯機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進(jìn)入；9、各崗位人員必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速報告上司和保安部，并負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場；10、定期進(jìn)行安全大檢查，各班組每月進(jìn)行一次，維修部每季度組織一次，全小區(qū)性的安全大檢查由公司決定；11、不準(zhǔn)隨意配制設(shè)備房、配電房、工具房以及其它專用鑰

40、匙。水池蓋應(yīng)加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)維修部主管或項目經(jīng)理批準(zhǔn)。12、班組工具、材料要有專人管理，要登記臺帳，攜帶工具離開本小區(qū)工作，要填寫“放行證”，由領(lǐng)班審查，報維修部主管或項目經(jīng)理批準(zhǔn)才能放行。13、易燃材料、油料要存放在指定的安全地點，不得隨意亂放，檢修后的廢油要集中倒在油桶內(nèi)，不準(zhǔn)倒入溝渠。14、不能隨意挪動或使用消防設(shè)施，如果必須使用（除火警外），要經(jīng)保安部門批準(zhǔn)。15、發(fā)生火警時，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)、事故照明、排煙機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)等消防設(shè)施用電。（二十一）、發(fā)外工程管理制度1、凡需要委外施工的工程項目統(tǒng)一由維修部負(fù)責(zé)發(fā)包；2、外委工程實行招標(biāo)形

41、式，由兩個或兩個以上和施工單位報價，經(jīng)維修部全面考慮并報總經(jīng)理批準(zhǔn)后定標(biāo)；3、外委工程項目納入維修保部年度檢修計劃管理范圍，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行；4、外委工程項目的質(zhì)量監(jiān)督由維修部主管負(fù)責(zé)，由維修部主管具體執(zhí)行，由項目經(jīng)理或維修主管負(fù)責(zé)驗收工作；5、外委工程項目的預(yù)（結(jié)）算由維修部負(fù)責(zé)審查；6、外委工程的合同洽談工作由維修部負(fù)責(zé)，草擬合同要報總經(jīng)理審批，批準(zhǔn)后由公司負(fù)責(zé)簽約，合同的執(zhí)行和管理由維修部負(fù)責(zé)。（二十二）、設(shè)施/設(shè)備管理制度1、部門技工要按規(guī)定周期、項目，對責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施/設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)保養(yǎng)。檢查中發(fā)現(xiàn)問題要及時處理、匯報，處理不了或人員材料等缺少，需要支持時馬上向主管匯報。2、主管

42、接到支持請求要馬上到現(xiàn)場組織協(xié)調(diào)工作，如本部門解決不了及時向項目經(jīng)理匯報請示。3、檢查工作分為日檢、周檢、月檢、不定時檢查，具體按有關(guān)制度執(zhí)行。4、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，按維修保養(yǎng)計劃執(zhí)行。（二十三）、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案（一）給水系統(tǒng)1、水泵（1）發(fā)現(xiàn)或接報生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵；（2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停；（3）及時報告維修部主管安排維修；2、氣壓罐（1）發(fā)現(xiàn)或接報氣壓罐內(nèi)膠膜哐外置水銀開關(guān)故障，不能有效控制水泵的啟停，應(yīng)立即關(guān)閉氣壓罐的進(jìn)水閥；（2）由專人負(fù)責(zé)根據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動故障區(qū)水泵；（3）即刻報告維修部主管安排維修；

43、3、垂直管網(wǎng)（1）發(fā)現(xiàn)或接報垂直管網(wǎng)漏水應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)水泵；（2）排空管網(wǎng)積水后，更換或修補(bǔ)破損管道；（3）如一時無法修復(fù)應(yīng)報告維修部主管；4、下水池出水管（1）發(fā)現(xiàn)或接報下水池出水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水池出水閥和水泵；（2）即刻通知維修部主管，由其安排維修，并在事后作維修報告；5、下水池進(jìn)水管（1）發(fā)現(xiàn)或接報下水池進(jìn)水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水表房進(jìn)水總閥和水池進(jìn)水閥；（2）即刻報告維修部主管，由其安排維修并于事后寫維修報告；（二）排水系統(tǒng)1、污水井（1）發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應(yīng)立即手動開啟污水泵抽水；（2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井；（3）即刻報告維修部主管，由其安排維修水泵

44、或控制電路，并于事后作維修報告；2、排污管道（1）排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口；（2）關(guān)閉破裂管對上的用水設(shè)備；（3）調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口；（4）報告維修部主管，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道；3、通知用戶（1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由維修部主管預(yù)計修復(fù)時間；（2）4小時可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由服務(wù)中心通過短信平臺通知影響的用戶；（3）需超過4小時修復(fù)的故障，物業(yè)公司應(yīng)書面通知受影響的用戶。五、操作規(guī)程（一）、高壓配電柜操作規(guī)程1、高壓操作實行“工作票”制度。2、高壓操作必須由兩名持電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證的電工操作，其中一人讀票監(jiān)護(hù)，另一人按工作票要求操作。3、操作高壓設(shè)備必須戴

45、高壓絕緣手套，穿高壓絕緣鞋站絕緣墊上操作。4、全部或部分停電作業(yè)時，停電應(yīng)用同等電壓等級驗電器檢驗無誤后，合上接地刀閘或接好短路接地線，并在斷開的開關(guān)上懸掛“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌。5、操作完畢，檢查無誤后，填寫高壓操作記錄。6、手動停電程序（1）下真空斷路器按鈕，斷路器處于斷開狀態(tài)。（2）把操作手柄插入操作孔內(nèi)，斷開隔離刀閘。（3）把操作手柄插入操作孔內(nèi)，合上接地開關(guān)。（4）操作過程中同早操作限位銷。7、手動送電程序（1）操作手柄插入操作孔內(nèi)，斷開接地開關(guān)。（2）把操作手柄插入操作孔內(nèi)，合上隔離刀閘。（3）把操作手柄插入操作孔內(nèi)，合上真空斷路開關(guān)。8、電動停送電程序按下“合閘”或“分閘”

46、按鈕，斷路器開關(guān)即合上或斷開。（二）、低壓配電柜操作規(guī)程1、手動停電操作（1）斷開饋線柜各負(fù)荷空氣開關(guān)。（2）把操作手柄插入操作孔，斷開饋線柜隔離刀閘。（3）按下變電柜上“合閘”按鈕，斷路器合閘。（4）把操作手柄插入操作孔，斷開變電柜隔離刀閘。（5）把變電柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，置于“?！钡奈恢谩?、手運送電操作（1）變電柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動”位置。（2）把操作手柄插入操作孔，合上變電柜隔離刀閘。（3）當(dāng)變電柜控制回路有電時，按下變電柜上“合閘”按鈕，斷路器合閘。（4）當(dāng)變電柜控制回路無電時。（5）操作機(jī)械儲能手柄，直到斷路器儲能完畢。（6）按下斷路器上“合閘”按鈕，斷路器合閘。（7）把操作手柄插入操

47、作孔，合上饋線柜隔離刀閘。（8）依次合上饋線柜內(nèi)各負(fù)荷空氣開關(guān)。3、電動停送電程序把變電柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動”位置，斷路器將自動合閘。（三）、電梯安全操作規(guī)程1、電梯保養(yǎng)公司人員必須持證上崗工作，電梯維護(hù)保養(yǎng)工作必須兩人以上操作。2、對檢修保養(yǎng)的電梯，應(yīng)在首層廳門外放軒“檢修停用”告示牌，并在轎廂?？繕菍臃胖谩稗I廂在此”告示牌。3、幾臺電梯共用機(jī)房需要停電檢修一臺電梯時，要在該梯的電源開關(guān)手把上懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示牌。4、應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)在下方工作的人員應(yīng)戴上安全帽。5、需要長時間停留在井道內(nèi)進(jìn)行操作時，機(jī)房至井道的所有有孔洞應(yīng)遮蓋好，以免高空墜物造成人身

48、事故。6、電梯在進(jìn)行維修檢查清潔工作時應(yīng)根據(jù)具體情況斷開相應(yīng)位置的開關(guān)。7、嚴(yán)禁維修人員在廳門外探身到轎廂內(nèi)或者從轎廂頂探身到廳門外取工具和操作。8、在井道內(nèi)作業(yè)時，嚴(yán)禁一腳踏在轎廂，另一腳踏在井道內(nèi)的任何一固定點操作，要特別注意轎廂和對重相會時的距離。9、需要在機(jī)房用控制柜調(diào)動電梯行駛時，必須在確定所有廳拇轎門都關(guān)閉好，并切斷電機(jī)回路后方可進(jìn)行。10、當(dāng)電梯運行時，應(yīng)絕對禁止調(diào)試，潤滑或維修機(jī)件（在檢修時例外，但要做好安全措施）。11、在轎頂和底坑進(jìn)行保養(yǎng)或檢修時，如需開動電梯應(yīng)與駕駛?cè)藛T應(yīng)答好，并選好站立位置，不準(zhǔn)倚靠護(hù)欄，身體任何部分不得探出轎廂之外。12、嚴(yán)禁安全開關(guān)用機(jī)械方法或電氣短

49、路方法封起來運行。13、在機(jī)房內(nèi)井道內(nèi)嚴(yán)禁用汽油清洗機(jī)件，并禁止在井道和轎廂頂上吸污煙。14、檢修用照明行燈應(yīng)36v安全電壓。15、電梯維修人員在維修保養(yǎng)工作中，應(yīng)注意掌握兩條原則：（1）能靜態(tài)檢修保養(yǎng)的，決不動態(tài)檢修和保養(yǎng)。（2）能不帶電梯修的，決不帶電進(jìn)行檢修，如必須帶電作業(yè)時應(yīng)遵守帶電有關(guān)規(guī)定，并設(shè)專人監(jiān)護(hù)，做好安全防護(hù)措施。16、進(jìn)行轎頂工作，要按下列工作秩序進(jìn)行：先斷開轎頂急停開關(guān)，其次接通檢修回路，再開啟轎頂照明，退出轎頂次序相反。17、進(jìn)入底坑，如底坑深度超過1.5m的，應(yīng)使用梯子上落，禁止攀附電纜和井道其它部件上落。18、禁止把安全鉗夾塊充當(dāng)導(dǎo)靴使用。19、維修時不得擅自改動線

50、路，改動線路應(yīng)由原生產(chǎn)廠家技術(shù)人員進(jìn)行，改動部分應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)資料存檔并符合國家安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。20、檢修未完，檢修人員需暫時撤離現(xiàn)場時應(yīng)做到：（1）關(guān)閉所有廳門，一時關(guān)不上廳門的樓層，必須設(shè)置明顯而可靠的障礙物，并在該廳門口懸掛“危險，切勿靠近”等警示牌，并派專人看守值班。（2）切斷電梯總電源開關(guān)。（3）關(guān)好電焊，風(fēng)焊烙鐵等熱源開關(guān)，消除一切火種。21、維修保養(yǎng)結(jié)束時，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點工具和物品齊全后，方可離開。（四）、電梯救人操作規(guī)程1、轎廂停于接近電梯門區(qū)位置時。2、確定轎廂所在位置（根據(jù)層顯指示或小心開啟廳門察看）。3、關(guān)閉電梯控制電源開關(guān)。4、用專用外門鎖匙開啟廳門。5、用人力開

51、啟轎廂門（要慢、用力不要過大）。6、協(xié)助乘客離開轎廂。7、重新將廳門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）。8、轎廂停于遠(yuǎn)離電梯門區(qū)位置時。9、電源有效時執(zhí)行程序。10、通知乘客正在設(shè)法救助他們。11、把緊急電動開關(guān)“270”置于“on”的位置。12、在“l(fā)opcb”板上按下“rdf up”上行或者“rdf .down”下行及“270rb”運行按鈕。13、當(dāng)lopcb板上綠色門區(qū)指示燈亮?xí)r，表示轎廂到達(dá)門區(qū)。14、鎖閉維?？刂破灵T。15、打開廳門及轎門放出乘客。16、斷電或上述無效時，執(zhí)行程序。17、通知乘客正在設(shè)法救助他們。18、檢查確認(rèn)所有電梯井道門都關(guān)閉。19、切斷主電源。20、使用抱閘釋放

52、手柄打開抱閘。21、觀察“l(fā)opcb”板的“speed”速度顯示燈，當(dāng)轎廂移動后每隔1至2秒間歇合閘。22、當(dāng)lopcb板上綠色門區(qū)指示燈亮?xí)r，表示轎廂到達(dá)門區(qū)。23、合上抱閘。24、鎖閉維?？刂破灵T。（五）、電梯保養(yǎng)規(guī)程1、由綜合維修工負(fù)責(zé)電梯日檢，協(xié)助和督促電梯公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作。2、在維修過程中，嚴(yán)格遵守電梯安全操作程序。3、電梯技工按規(guī)定對電梯作月、季、年保養(yǎng)，并填寫相關(guān)記錄。4、主控制箱、操作箱的保養(yǎng)。5、關(guān)閉電源：控制柜掃塵，各接電點清潔、主要接觸器。6、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。7、電動機(jī)、測速發(fā)電機(jī)、卷揚機(jī)、引輪的檢查及油質(zhì)、油量的檢查。8、卷揚機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的

53、檢查。9、限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃，活動部位注油。10、制動器的行程、動作、靈活性，制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。11、選層器詳細(xì)檢查清掃注油。12、電動機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。13、各回路絕電阻測量。（半年一次）14、保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)。（用檢修速度）15、轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)。（安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修、開關(guān)、 鋼帶防斷開關(guān)等）16、內(nèi)外門開閉動作及門腳膠檢查。17、內(nèi)外門合檢查，清掃注油；開關(guān)門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃。18、內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點清潔，廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查。19、接合開關(guān)裝置、快慢門

54、的各活動部位清掃、注油。20、各種撞動開關(guān)、刀、接點檢查。21、鋼帶清掃、抹油，鋼帶開關(guān)檢查。22、超重開關(guān)清掃、注油。23、行車情況檢查。（起動、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動噪音程度、平層差等）24、各訊號燈檢查及燈泡更換。25、各油盅油量檢查補(bǔ)充，張緊輪加油。26、井底各設(shè)備檢查、清掃、抹油，各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。（六）、電梯運行管理規(guī)程1、綜合維修工負(fù)責(zé)電梯運行情況巡查和故障報告，每日按電梯日巡視記錄表進(jìn)行一次檢查，并做好記錄。2、電梯不設(shè)專職操作，由乘客自行操作，小時投入運行。3、任何人不得在電梯機(jī)房、轎箱、井道吸煙。4、電梯系統(tǒng)內(nèi)任何設(shè)備，非電梯維修工、電梯公司專業(yè)人員禁止操作。5、電梯維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。6、發(fā)生火災(zāi)時，禁止使用電梯。7、當(dāng)電梯底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源。8、當(dāng)樓層水淹而使井邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源。9、