未來購物中心開發(fā)與管理運(yùn)作模式

1、未來購物中心開發(fā)與管理運(yùn)作模式 北京中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司 首席商業(yè)咨詢師 越村幸弘一、 （）的定義 國際協(xié)會(huì)的概念：是被作為一個(gè)整體來進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一管理的零售店鋪與配套設(shè)施的聯(lián)合體，擁有自己的停車場(chǎng)。一般情況下，其規(guī)模和店鋪數(shù)量會(huì)因目標(biāo)商圈的大小而有所不同。 日本協(xié)會(huì)的概念：是指被作為一個(gè)整體來統(tǒng)一規(guī)劃,開發(fā),運(yùn)營管理的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施的聯(lián)合體,擁有自己的停車場(chǎng).具有與其立地,規(guī)模及構(gòu)成相適應(yīng)的選擇多樣性,便利性,舒適性,娛樂性功能,以滿足商圈范圍內(nèi)的居民消費(fèi)需求,它是實(shí)現(xiàn)城市功能中不可或缺的一部分。二、 的特征：計(jì)劃性店址選擇,設(shè)施規(guī)模,構(gòu)造,功能等諸項(xiàng)要素的確定要以地

2、區(qū)人口分布、交通條件、居民生活特征、競(jìng)爭(zhēng)狀況等必需的市場(chǎng)條件為參考前提來考慮。2綜合性集合了百貨店,量販店,專賣店等設(shè)施的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑健身功能、公共功能、文化功能于一體，因而比單個(gè)的商業(yè)設(shè)施更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。而且它能夠滿足廣域商圈內(nèi)的各個(gè)不同層次的消費(fèi)者的購物需求.3運(yùn)營管理的統(tǒng)一性開發(fā)商和各店鋪共同合作,在共同的基本理念下進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營管理。運(yùn)營管理包括廣告宣傳、共同促銷、店鋪銷售管理、店鋪經(jīng)營管理、客戶服務(wù)、安全管理、防災(zāi)管理、設(shè)施維護(hù)管理等。三、 的社會(huì)功能銷售功能有計(jì)劃的引入多樣業(yè)種業(yè)態(tài),通過各業(yè)種業(yè)態(tài)之間的搭配組合,滿足地區(qū)居民不斷增長的物質(zhì)和文化消費(fèi)需要.2公共功能不僅

3、是商業(yè)功能,sc還通過各項(xiàng)服務(wù)功能、交流功能、文化功能等非商業(yè)性功能來滿足消費(fèi)者的多樣化需求。銀行、證券、旅游服務(wù)、陪同導(dǎo)游等；包含劇場(chǎng)、電影院、游戲中心等娛樂設(shè)施在內(nèi)的城市服務(wù)系統(tǒng)功能；郵電局、政府機(jī)關(guān)事務(wù)所、公共服務(wù)站、小診所等公共服務(wù)功能；大廳、畫廊、展覽廳等文化設(shè)施；會(huì)議室、交流室、宴會(huì)廳等集會(huì)設(shè)施；各種信息服務(wù)、導(dǎo)游路線等信息提供中心；公園、廣場(chǎng)、綠地、兒童游樂園等休息場(chǎng)所；健身中心、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)及其它的體育健身設(shè)施中心；各種文化教室；3創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)可以為地區(qū)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì),如開發(fā)公司的管理人員、各商鋪的工作人員招聘等。4地區(qū)開發(fā)功能隨著人口的增加、城市地鐵開通、住宅開發(fā)、公共

4、機(jī)關(guān)及教育機(jī)關(guān)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施日漸完備,地區(qū)生活的方便程度將大大增加。sc為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入更多的活力。四、 關(guān)于招商開發(fā)的基本思考：與經(jīng)銷商不僅是銷售場(chǎng)所的租賃問題,應(yīng)本著“共存共榮”的理念多方團(tuán)結(jié)合作。項(xiàng)目開發(fā)商自身要有明確的經(jīng)營設(shè)想和基本理念。項(xiàng)目開發(fā)商主導(dǎo)的運(yùn)營管理要本著自己的基本設(shè)想和理念,做到措施有力、人才齊備。項(xiàng)目開發(fā)商要獲取正確的信息、知識(shí)，要有經(jīng)營遠(yuǎn)見、開發(fā)提案要有長遠(yuǎn)性。開發(fā)商對(duì)商品的供應(yīng)和市場(chǎng)化發(fā)展要主張明確,有具體的企業(yè)ci發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)招商店鋪在合同條款和招商機(jī)會(huì)方面要本著公平、公正的態(tài)度。在店鋪管理和營業(yè)管理方面要確立相應(yīng)的規(guī)章制度。要有專人進(jìn)行店鋪管理和商品

5、政策的專業(yè)指導(dǎo)與培訓(xùn)。五、 今后業(yè)態(tài)的發(fā)展方向六、 的類型分類分類七、各業(yè)態(tài)區(qū)分圖外部：商圈大小內(nèi)部：綜合程度八、經(jīng)營基本點(diǎn)九、 運(yùn)營中不可或缺的要素條件： 集客能力：設(shè)施魅力、業(yè)種構(gòu)成、便利性 賣場(chǎng)營造：空間設(shè)計(jì)、色彩設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì) 商品的吸引力：商品渠道、商品品質(zhì)、商品價(jià)格 待客服務(wù)：顧客接待、商品知識(shí)、售后服務(wù) 穩(wěn)定客戶：促銷活動(dòng)、會(huì)員機(jī)制、銷售信息十、經(jīng)營不濟(jì)的因素：客流量提袋率十一、 更新時(shí)必須明確的個(gè)要點(diǎn)問題：（一） 的基本理念 sc整體的基本理念是否明確。 sc中是否有與其自身基本理念和市場(chǎng)目標(biāo)不相符的招商店鋪。 sc的招商組合,商品構(gòu)成和sign計(jì)劃是否能夠體現(xiàn)出其自身的基本理

6、念。（二） 回游性水平動(dòng)線的回游性是否處于最佳狀態(tài)。5是否存在客人不會(huì)涉足的死角地帶。6各樓層間的垂直動(dòng)線是否通行無暢。7可以擴(kuò)大客人活動(dòng)圈的樓梯,電梯和滾梯的位置是否適當(dāng)。8公共指示系統(tǒng)牌是否位置適當(dāng)。9公共通道的寬度恰當(dāng)與否。10具有吸引力的商鋪配置是否合理。11主力店鋪的所在位置是否有助于延長客動(dòng)線。12在到達(dá)主力店鋪前是否需要通過專賣店區(qū)。13客動(dòng)線有無中斷現(xiàn)象。14有無防礙客人流通的商品陳設(shè)和其它設(shè)置。透視性15商業(yè)街到商鋪的可視性是否很強(qiáng)16有無阻擋觀看商鋪視線的商品陳列或堆放物品招商組合17.有無不足業(yè)種18.sc是否具備滿足客人“一站式購物”需求的功能19.商鋪組合是否方便客人

7、購物20.商鋪內(nèi)的商品區(qū)劃組合是否符合客人購物習(xí)慣21.同一樓層內(nèi)的主力店鋪和一般店鋪是否能和諧統(tǒng)一22.競(jìng)爭(zhēng)店鋪間的商品是否實(shí)現(xiàn)了差別化經(jīng)營(特別是主力店)23.商鋪的商品組合能否滿足客人消費(fèi)需求24.主力店鋪和一般店鋪的互補(bǔ)性是否完備25.有無市場(chǎng)受歡迎度較高的商鋪26.是否有有利于商鋪今后發(fā)展的店家加盟27.有無新業(yè)種業(yè)態(tài)加盟28.是否積極推行店鋪的招商更新工作店鋪老化29.店鋪構(gòu)造是否已經(jīng)老化30.有無被污損或不方便顧客使用的場(chǎng)所31.顧客是否感覺店鋪已經(jīng)老化落后32.是否會(huì)讓人感覺:這個(gè)sc已經(jīng)有5年的歷史了33.保潔工作是否充足,店鋪是否干凈,有無垃圾死角店內(nèi)誘導(dǎo)34.sc入口通道是否合適35.店鋪入口是否太少36.店鋪入口是否方便顧客進(jìn)入37.店鋪入口附近是否散亂著自行車或其它雜物（七） 停車場(chǎng)38.停車位是否充足39.車輛存取是否方便,道路是堵塞40.停車場(chǎng)內(nèi)的通道寬度是否充分,設(shè)施是否方便停車,新手也能方便使用嗎?41.停車場(chǎng)內(nèi)的sign規(guī)劃是否充足,標(biāo)志能否讓人一目了然服務(wù)設(shè)施42.休息空間是否充足(長椅數(shù)等)43.綠