有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制分析

1、有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制分析 摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成內(nèi)容部分，具體組成包括：項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招標(biāo)階段、發(fā)包、施工階段和項(xiàng)目銷(xiāo)售階段。投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量應(yīng)控制在允許的范圍內(nèi)，及時(shí)糾錯(cuò)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，應(yīng)合理利用現(xiàn)有的資源使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上取得良好的效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的工程。實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制，具有提高行業(yè)資金的高效利用率，降低項(xiàng)目造價(jià)成本，進(jìn)一步提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制進(jìn)行階段性分析。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本構(gòu)成 成本控制 造價(jià) 一、項(xiàng)目策劃階段

2、一般的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目應(yīng)先啟動(dòng)數(shù)據(jù)收集，需要做大量基礎(chǔ)資料的前期工作。一個(gè)工程項(xiàng)目的模式不是那么簡(jiǎn)單的，因此要了解土地的基本情況、內(nèi)部通水、通電等實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行深入探討。其中包括：施工材料的類(lèi)型，價(jià)格和質(zhì)量，如果用其他材料代替，需收集其他材料的整體數(shù)據(jù)。應(yīng)該指出的是，當(dāng)面對(duì)一個(gè)資深的房地產(chǎn)商，高標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算成本也會(huì)相應(yīng)的增加，這意味著，定位不同的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算成本也會(huì)不同。一個(gè)資深的房地產(chǎn)企業(yè)不可能只看到現(xiàn)在，但在發(fā)展的規(guī)劃階段，預(yù)計(jì)將當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃和它所能達(dá)到的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景等方面做特別重要的評(píng)估，研究市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向和定位要準(zhǔn)確。如果企業(yè)想實(shí)現(xiàn)最終以盈利為目的的目標(biāo)，那么就是要確保有未

3、來(lái)盈利的成長(zhǎng)空間，產(chǎn)品必須是合理的唯一可行性。因此，這就要求開(kāi)發(fā)人員做好提前研究的準(zhǔn)備，盡量減少預(yù)算成本，盡可能適合房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目成本預(yù)算成本管理的計(jì)劃階段是建立在合理的實(shí)際數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，然而，很長(zhǎng)一段時(shí)間，許多造價(jià)工程師的思想道德水平和業(yè)務(wù)水平都在降低，大多數(shù)項(xiàng)目預(yù)算憑借自己的意愿來(lái)估計(jì)，沒(méi)有聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，追求自己的利益。鑒于這種現(xiàn)象，我們一定要明確、了解清楚投資估算。這需要房地產(chǎn)企業(yè)使用集體決策的方法，良好的設(shè)計(jì)已不再是擺設(shè)，而將是一個(gè)真正的真實(shí)的“建筑房地產(chǎn)的框架”。切實(shí)落實(shí)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)算成本控制，以保證企業(yè)項(xiàng)目能夠占據(jù)市場(chǎng)領(lǐng)先地位。通過(guò)這種方式，才是

4、房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，不僅能夠增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)的營(yíng)運(yùn)資金，并相應(yīng)減少經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的又好又快發(fā)展。 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)階段的預(yù)算成本控制，是工程造價(jià)管理整個(gè)過(guò)程中的重點(diǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)招標(biāo)是最有說(shuō)服力的事情，能夠讓設(shè)計(jì)單位相信這樣一個(gè)項(xiàng)目可以為他們帶來(lái)好處。項(xiàng)目設(shè)計(jì)要最大限度地利用國(guó)家和省的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楹玫脑O(shè)計(jì)將有助與減少投資，縮短工期，才能帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)單位選擇投標(biāo)設(shè)計(jì)單位，必須進(jìn)行前期設(shè)計(jì)委托范圍內(nèi)的項(xiàng)目詳細(xì)分析，在限額設(shè)計(jì)常用方法的基礎(chǔ)上，確保有效的成本管理，注重以下幾點(diǎn)：（1）設(shè)計(jì)前的投資估算。通過(guò)類(lèi)似的項(xiàng)目材料、設(shè)備、勞動(dòng)力成本，稅收、管理費(fèi)、利潤(rùn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，

5、對(duì)該項(xiàng)目的綜合比較，對(duì)投資估算做詳細(xì)評(píng)估，作為初步設(shè)計(jì)的編制依據(jù)。（2）初步設(shè)計(jì)應(yīng)注意的事項(xiàng)，進(jìn)一步根據(jù)投資估算實(shí)施成本費(fèi)用，嚴(yán)格控制施工圖紙會(huì)審的預(yù)算成本，并應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。對(duì)于設(shè)計(jì)存在的漏洞可以被質(zhì)疑的，在雙方同意下可以進(jìn)行更改預(yù)算成本和設(shè)計(jì)。作為一名優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師，必須熟悉建筑材料、施工預(yù)算期間發(fā)生的費(fèi)用和預(yù)算定額，根據(jù)房地產(chǎn)投資估算進(jìn)行有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)為了在眾多企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中能夠脫穎而出，就必須使自己的企業(yè)建立在一個(gè)雙贏的戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，而不是夾在縫隙中。要做到良好的預(yù)算成本控制設(shè)計(jì)階段，首先，總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)企業(yè)的深刻認(rèn)識(shí)，準(zhǔn)確改變可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)；其次，做好相關(guān)施工技

6、術(shù)的科學(xué)分析，如果整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理，勢(shì)必對(duì)估算成本產(chǎn)生一定的影響，會(huì)相應(yīng)增加管理成本后半部分的難度。最后，房地產(chǎn)公司和設(shè)計(jì)師共同協(xié)商簽訂協(xié)議，各方責(zé)任和義務(wù)的協(xié)議，特別是設(shè)計(jì)圖紙和要求，不能更改或替換圖紙。 三、項(xiàng)目招標(biāo)階段 項(xiàng)目工程在招標(biāo)階段預(yù)算成本控制的主要內(nèi)容是尋找項(xiàng)目、市場(chǎng)調(diào)研和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把研究重點(diǎn)放在投資環(huán)境、項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、項(xiàng)目的規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、交通、市政設(shè)施、施工材料和設(shè)備等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)必須重視開(kāi)發(fā)階段，并結(jié)合可能發(fā)生的費(fèi)用，該項(xiàng)目的成本整個(gè)控制中發(fā)揮著不可或缺的作用。 第一，要堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的原則，招標(biāo)前，如果你想清楚地了解是否施工單位有資

7、格來(lái)完成這個(gè)任務(wù)，你也可以進(jìn)行實(shí)地考察，以防萬(wàn)一。這主要是由于私自分包的現(xiàn)象特別突出，中標(biāo)的是一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，由于利益的驅(qū)使，一級(jí)企業(yè)私自分包給二級(jí)的企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工，嚴(yán)重影響成品的質(zhì)量，不僅過(guò)多消耗建筑材料，也影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。第二，招一些實(shí)惠并且施工有保障的施工單位，作為項(xiàng)目投資方不能一味追求價(jià)格最低，我們必須保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，在質(zhì)量合格的基礎(chǔ)上在對(duì)預(yù)算成本進(jìn)行有效的控制。比如：有些工程質(zhì)量不合格，將會(huì)有道路，房屋倒塌等嚴(yán)重事故的發(fā)生，給人類(lèi)的生活帶來(lái)嚴(yán)重危害。第三，投標(biāo)企業(yè)單位的惡性競(jìng)爭(zhēng)，是一個(gè)嚴(yán)重性的問(wèn)題。特別是在當(dāng)前，一些投標(biāo)單位以不良的形式來(lái)獲取某個(gè)工程項(xiàng)目，在競(jìng)爭(zhēng)中采用非法手段

8、，然后獲得該項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在招標(biāo)階段對(duì)預(yù)算成本進(jìn)行有效的控制，可以在招標(biāo)過(guò)程中，選到適宜中標(biāo)合適自己的單位，獲得更多經(jīng)濟(jì)利益，達(dá)到處變不驚的理想狀態(tài)。 四、發(fā)包、施工階段。 房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目總承包合同，施工和設(shè)備安裝及材料采購(gòu)合同。發(fā)包、施工階段的項(xiàng)目預(yù)算成本控制是工程造價(jià)控制的全過(guò)程的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用多種方式的合同價(jià)格，合同價(jià)一般為固定的預(yù)算，材料預(yù)算定額和取費(fèi)的基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)定的國(guó)家或地方標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商給出工程范圍和圖紙，承包人按照這些資料報(bào)出工程造價(jià)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)承包人實(shí)際完成的工程項(xiàng)目質(zhì)量和數(shù)量進(jìn)行最終結(jié)算。因此，發(fā)包、施工階段的預(yù)算成本控制對(duì)項(xiàng)目完成后的工程決算有

9、著顯著影響。預(yù)算成本控制中的施工階段包括：（1） 熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將容易影響項(xiàng)目費(fèi)用的部分，作為重點(diǎn)控制對(duì)象；（2） 對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)進(jìn)行比較，并預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和技術(shù)的變化；（3） 工程數(shù)量要詳細(xì)審計(jì)，審核工程付款賬單，嚴(yán)格管理經(jīng)費(fèi)簽證；做好施工記錄，保存好各種施工圖紙，特別是設(shè)計(jì)變更，為處理可能發(fā)生的索賠提供了依據(jù)。（4）要有一支自己的工程項(xiàng)目監(jiān)管隊(duì)伍，控制對(duì)項(xiàng)目的投資。定期或不定期開(kāi)展對(duì)工程質(zhì)量的審核，不能只在工程竣工后再對(duì)其進(jìn)行審計(jì)，這樣我們就可以在施工階段降低風(fēng)險(xiǎn)，以及減少了相應(yīng)的不必要投資。 五、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段。 預(yù)算成本控制中的銷(xiāo)售階段，主要是銷(xiāo)售費(fèi)用。一般主要開(kāi)支部分是銷(xiāo)售房地產(chǎn)廣告費(fèi)用。一般情況下，成本為商品房銷(xiāo)售價(jià)格的2-4%，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本對(duì)利潤(rùn)水平產(chǎn)生直接影響。 六、結(jié)束語(yǔ) 總而言之，預(yù)算有利于控制房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的成本的，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的建筑市場(chǎng)，為緩解當(dāng)前環(huán)境下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的困難，維持公司快速發(fā)展的連續(xù)性，應(yīng)堅(jiān)持項(xiàng)目預(yù)算成本控制的目標(biāo)，堅(jiān)持以成本為核心，最大限度地優(yōu)化資源配置，增強(qiáng)企業(yè)的建設(shè)工程項(xiàng)目管理與成本控制目標(biāo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，逐步提高企業(yè)的綜合實(shí)力和協(xié)同能力，并最終走上發(fā)展質(zhì)量效益型企業(yè)的道路。 參考文獻(xiàn)： 1封新彥，楊曉玲. 房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的成本預(yù)