前期顧問(wèn)策劃意向書(shū)

1、精品文檔你我共享 西青大寺保障房項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 金世達(dá)投資咨詢有限公司非常榮幸能夠參與貴公司在西青大寺地區(qū)的地產(chǎn) 項(xiàng)目的可行性研究及項(xiàng)目策劃顧問(wèn)工作，我們希望通過(guò)我們的專業(yè)投資咨詢顧問(wèn) 后，能夠?yàn)橘F公司提供有專業(yè)價(jià)值的建議。 此次服務(wù)的內(nèi)容包括以下部分: 、項(xiàng)目本體研究 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件的深入研究，初步判定項(xiàng)目可能的定位方向，并尋找出 項(xiàng)目發(fā)展中將會(huì)遇到或可能遇到的問(wèn)題， 以便從接下來(lái)的投資環(huán)境、市場(chǎng)、客戶 等方面的研究中得出相應(yīng)問(wèn)題的解決辦法，指導(dǎo)項(xiàng)目的發(fā)展定位建議。 研究?jī)?nèi)容包括: 1、地理位置 2、交通條件 3、項(xiàng)目自身規(guī)劃指標(biāo)條件 4、項(xiàng)目周邊顯著物業(yè)發(fā)展情況 5、項(xiàng)目地塊可利用資

2、源條件 6區(qū)域發(fā)展特征 7、SWOT分析 8、項(xiàng)目初步界定與項(xiàng)目發(fā)展需要解決的問(wèn)題 二、項(xiàng)目投資發(fā)展環(huán)境研究 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所處的投資環(huán)境、 項(xiàng)目所在區(qū)域的整體定位、未來(lái)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā) 展情況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的研究，確定項(xiàng)目定位發(fā)展的主要方向、 研究現(xiàn)有及潛在 的客戶群體的特征，以指導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)行具有針對(duì)性的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。 研究?jī)?nèi)容包括: 1、投資環(huán)境研究 (1)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)研究：主要關(guān)注處于通脹狀態(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)對(duì)于房 地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，特別是客戶群體結(jié)構(gòu)的變化、購(gòu)買力的變化 (2)政策環(huán)境研究 2、區(qū)域發(fā)展定位及規(guī)劃情況研究 (1)西青區(qū)發(fā)展定位及規(guī)劃情況 (2)西青區(qū)的定位及發(fā)展規(guī)劃：西青大寺的整體

3、功能定位及發(fā)展規(guī)劃對(duì)區(qū) 域未來(lái)發(fā)展的影響，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域價(jià)值的提升及其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)作用; 3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況研究 (1)西青區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：重點(diǎn)研究產(chǎn)業(yè)及其對(duì)人口的影響 (2)西青區(qū)的發(fā)展情況：研究西青區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及趨勢(shì)，研判區(qū)域內(nèi) 潛在客群的發(fā)展情況。 三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及案例借鑒研究 1、一級(jí)市場(chǎng) 天津市住宅用地成交情況：包括成交量、土地成本、分布情況 西青區(qū)土地成交情況：包括成交量、土地成本、分布情況 西青區(qū)重點(diǎn)地塊情況：位置、成本、指標(biāo)、可能的發(fā)展方向等 結(jié)論 2、二級(jí)市場(chǎng) 住宅市場(chǎng)整體情況 濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)整體情況 天津限價(jià)房項(xiàng)目市場(chǎng)情況 個(gè)案研究 在市場(chǎng)研究部分，我司將采

4、用點(diǎn)、面結(jié)合的研究方法: 1、對(duì)市場(chǎng)整體的特征性、規(guī)律性的研究與判斷: 橫向研究：對(duì)天津市及西青區(qū)市場(chǎng)的產(chǎn)品分布特征，包括產(chǎn)品分布、 價(jià)格分布、客戶走向等進(jìn)行研究和分析; 縱向研究：通過(guò)同類區(qū)域及項(xiàng)目所在區(qū)域相同市場(chǎng)的發(fā)展歷程、各 階段發(fā)展特征研究，把握整體市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 2、典型項(xiàng)目研究: 多角度的項(xiàng)目選取原則全面反映市場(chǎng)狀況：重點(diǎn)關(guān)注主流項(xiàng)目和成 功項(xiàng)目; 項(xiàng)目相關(guān)資料的全面分析：項(xiàng)目背景、基本數(shù)據(jù)、產(chǎn)品、營(yíng)銷推廣、 客戶特征等; 針對(duì)性的總結(jié)與點(diǎn)評(píng)：定位、產(chǎn)品、策略等。 3、結(jié)論 四、客戶需求研究 1、人群分類法: 首先確定某類客戶的人群構(gòu)成，然后研究各類人群的規(guī)模，最后分別對(duì)每類 人

5、群進(jìn)行分析，了解其居住現(xiàn)狀與置業(yè)計(jì)劃 2、項(xiàng)目客戶分析內(nèi)容: 區(qū)域客戶情況及發(fā)展變化趨勢(shì) 目標(biāo)客戶問(wèn)卷、深訪 競(jìng)品項(xiàng)目客戶情況研究 3、客戶分析內(nèi)容 客戶背景研究：來(lái)源、家庭生命周期、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征、家庭 收入、近期家庭變化情況等 置業(yè)目的情況：安居、改善、投資、復(fù)合型、便利工作、子女教育、 養(yǎng)老等 價(jià)格承受力：總價(jià)、單價(jià)、首付、貸款等 產(chǎn)品需求：位置、交通、生活配套（社區(qū)內(nèi)外）、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境、 產(chǎn)品形式、立面風(fēng)格、園林景觀、戶型面積、功能空間、物業(yè)服務(wù)、 車位配比等 4、結(jié)論 客戶流向 項(xiàng)目主流客戶界定 各類客戶容量、與項(xiàng)目契合度分析 各類客戶需求分析（對(duì)位產(chǎn)品系的客戶敏感點(diǎn)） 核心客

6、戶界定 五、項(xiàng)目發(fā)展定位建議 通過(guò)以上各方面的研究，得出第一部分本體研究中項(xiàng)目發(fā)展所面臨的問(wèn)題的 解決辦法，結(jié)合在各部分研究環(huán)節(jié)中得出的項(xiàng)目發(fā)展的可能方向，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展 給出可行性建議 1、項(xiàng)目整體定位建議: 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略建議 項(xiàng)目形象定位建議 2、項(xiàng)目功能定位建議: 項(xiàng)目業(yè)態(tài)建議 項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的整體定位建議：居住、商業(yè) 項(xiàng)目各業(yè)態(tài)之間的關(guān)系建議 3、分業(yè)態(tài)定位及設(shè)計(jì)建議: (1)居住產(chǎn)品 整體定位 目標(biāo)客群定位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品面積區(qū)間建議 產(chǎn)品配比建議 戶型設(shè)計(jì)建議 建筑單體設(shè)計(jì)建議 立面風(fēng)格建議 園林景觀風(fēng)格建議 配套設(shè)施建議 物業(yè)服務(wù)建議 (2)商業(yè)產(chǎn)品 整體定位 目標(biāo)客群定位 功能定

7、位 規(guī)劃建議 產(chǎn)品建議 立面、園林風(fēng)格建議 業(yè)態(tài)建議 配套及服務(wù)建議 4、營(yíng)銷推廣建議 各業(yè)態(tài)操作模式建議 價(jià)格定位建議 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 推廣建議：渠道選擇、策略建議 六、財(cái)務(wù)分析 對(duì)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā) 并根據(jù)結(jié)果進(jìn)行優(yōu) 針對(duì)上一部分項(xiàng)目定位發(fā)展方向的建議進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性論證, 模式、節(jié)奏及盈利情況進(jìn)行驗(yàn)證，以確保項(xiàng)目方案的可行性, 化: 1、投資分析依據(jù) 2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 (3) 項(xiàng)目銷售收入估算：銷售價(jià)格估算、銷售總收入估算、 銷售計(jì)劃與收 款計(jì)劃 稅金估算：銷售稅金及附加估算、土地增值稅估算 (5)項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措 3、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (1)盈利能力分析：全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、資本金財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤(rùn)率 (2)不確定性分析：包括成本與售價(jià)的敏感性分析 4、評(píng)價(jià)結(jié)論 結(jié)束語(yǔ) 金世達(dá)投資咨詢對(duì)自己在行業(yè)中作用和影響充滿信心，更對(duì)于與貴司合作充 滿信心。我司將著力整合優(yōu)質(zhì)資源，以最充足的市場(chǎng)信息，最專業(yè)的企劃能力, 最有效的銷售執(zhí)行，最敬業(yè)的工作態(tài)度，為貴公司的項(xiàng)目提供最專業(yè)的服務(wù)。 金世達(dá)投資咨詢期待與您攜手共進(jìn)，共創(chuàng)輝煌! 天津金世達(dá)科技發(fā)展有限公司 2011年7月 沁園春f 北國(guó)風(fēng)光，千里冰封, 里雪飄。 望長(zhǎng)城內(nèi)外， 下，頓失滔滔。 惟余莽莽; 大河 山