房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷方案

1、成績(jī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)結(jié)課論文題目：“師生周轉(zhuǎn)房地塊”房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告院系名稱:土木建筑學(xué)院專業(yè)班級(jí)：工程管理1001學(xué)生姓名：劉云龍學(xué)號(hào)：201048150107指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)：簽名：年月日第一部分：項(xiàng)目總括1. 項(xiàng)目名稱：中原小江南2. 占地面積： 201 畝3. 位置：牡丹路與月季街交叉口4. 性質(zhì)：住宅用地5. 建筑形式：小高層為主第二部分：消費(fèi)者分析1 消費(fèi)者主體定位 工作在市區(qū)，生活在郊區(qū)，這種趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越深入人心了。距離鄭州市區(qū)僅僅11 公里的鄭州高新區(qū)，這個(gè)升值潛力巨大的板塊也將越來(lái)越受置業(yè)者的青睞！ 如今人們買(mǎi)房，不僅僅注重物質(zhì)消費(fèi)，更加在乎精神享受 , 購(gòu)房者一直在找尋一

2、種適合自己的生活方式。 經(jīng)過(guò)分析該項(xiàng)目的地理位置，在該位置新建小區(qū)，主要 適合中等收入人群還有一些2. 消費(fèi)者分析 教職工：該項(xiàng)目的地理位置靠近河南工業(yè)大學(xué)（蓮花街校區(qū)）、鄭州大學(xué)新校區(qū)、鄭州輕工業(yè)大學(xué)， 但是者幾所學(xué)校附近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較少，并且這幾所 學(xué)校的教職工人數(shù)非常的多，所以這幾所學(xué)校中教職工有很大的消費(fèi)潛力。 附近村民：附近的東史馬村、溝趙鄉(xiāng)等都已經(jīng)開(kāi)始拆遷，附近拆遷的居民是以 個(gè)很大的消費(fèi)群體。 學(xué)生：這里的學(xué)生指的是家境非常富裕的?，F(xiàn)在很多家長(zhǎng)擔(dān)心學(xué)校的住宿問(wèn)題， 有能力的家庭會(huì)在學(xué)校附近給自己的子女購(gòu)買(mǎi)一套住房， 而在該地塊處在西大學(xué) 城，附近將近有 10 萬(wàn)學(xué)生，這也將會(huì)

3、成為一股潛在的需求。 炒房者：鄭州東部建設(shè)已經(jīng)基本完成，政府已將建設(shè)的重心轉(zhuǎn)向西部開(kāi)發(fā)區(qū)，目前西部的房?jī)r(jià)在鄭州來(lái)說(shuō)處在一個(gè)比較低的水平， 西部開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)升值潛力 很大，很多炒房的人開(kāi)始不目光聚集在西部開(kāi)發(fā)區(qū)，尤其是西大學(xué)城附近。 其他購(gòu)房者：主要是生活在市區(qū)舊房里的富人，還有一些新結(jié)婚的人等。第三部分：項(xiàng)目分析1. 高新區(qū)綜合分析 相對(duì)鄭州目前房?jī)r(jià)而言，鄭州西區(qū)房?jī)r(jià)偏低，但是由于距離遙遠(yuǎn)總讓人有所猶 豫。然而，隨著地鐵的來(lái)臨，這一切都迎刃而解，越來(lái)越多的購(gòu)房者將目光投向了 這里。于是，也促使開(kāi)發(fā)商紛紛搶攤西區(qū)。同時(shí)，政府也順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展要求，加大 了對(duì)西區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持力度，高新區(qū)管委會(huì)成立專

4、門(mén)的工作小組進(jìn)駐一些高品質(zhì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)扶持其開(kāi)發(fā)，便是一個(gè)有力的佐證。于此相對(duì)應(yīng)的是， 經(jīng)過(guò) 20 年的建 設(shè)，鄭州高新區(qū)已成為高新產(chǎn)業(yè)聚集的高地，形成電子信息等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和軟件 服務(wù)外包等七大特色產(chǎn)業(yè)集群， 創(chuàng)造了 20個(gè)世界或全國(guó)第一， 已成為自主創(chuàng)新的高 地，有各類科技人才近 4 萬(wàn)人，科技人才密度位居河南之首。同時(shí)，以鄭大為代表的幾所大學(xué)的入駐，極大地刺激了西區(qū)板塊經(jīng)濟(jì)的活躍程 度。伴隨著將來(lái)配套設(shè)施的不斷完善，多條交通道路的暢通，諸多高科技企業(yè)的入 駐，西區(qū)的未來(lái)讓人期待。以鄭大新區(qū)為例，僅教職工住宅就有 4200 余戶，加上在 校師生，達(dá) 10 萬(wàn)余人。周?chē)€有河工大、解放軍信

5、息工程大學(xué)等一批名校，輻射帶 動(dòng)效應(yīng)巨大高新區(qū)在不斷地成長(zhǎng)和成熟，高品質(zhì)的住宅配套也日漸成為其發(fā)展的必 須。作為鄭州西區(qū)的重要組成部分，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)具有不可比擬的交通優(yōu)勢(shì)及適 宜人居的生態(tài)環(huán)境，這將使其成為眾商家來(lái)鄭投資興業(yè)的沃土，有著巨大的開(kāi)發(fā)潛 力。2. 優(yōu)勢(shì) 鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心開(kāi)始向西部開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移。而現(xiàn)在該改地區(qū)的經(jīng)濟(jì)正處于 一個(gè)增長(zhǎng)的旺盛時(shí)期。 該地塊處于西大學(xué)城邊，人口流動(dòng)非常的大，流動(dòng)人口使得該地區(qū)的房地產(chǎn) 具有一個(gè)潛在的消費(fèi)群體。 由于西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于旺盛時(shí)期，許多投資者和消費(fèi)者開(kāi)始將目光投向西部 開(kāi)發(fā)區(qū)，并且西部房?jī)r(jià)在一直增長(zhǎng)，許多投資者開(kāi)始在西部投資。 目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)

6、的貸款控制的比較寬松。 由于地鐵即將建好， 并且該項(xiàng)目距離科學(xué)大道只有 1000米，交通非常的便利。3. 劣勢(shì) 該地段附近的大部分人的收入水平處于中等偏下。 由于西部開(kāi)發(fā)區(qū)剛開(kāi)始建設(shè)不久，現(xiàn)在很多設(shè)施不完善。第四部分：產(chǎn)品定位1. 命名：中原小江南這種命名強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的建筑景觀， 具有很好的格調(diào)與品位，對(duì)置業(yè)者返樸歸真、向 往寧?kù)o心里有強(qiáng)烈的暗示作用， 營(yíng)造詩(shī)情畫(huà)意的居家環(huán)境， 構(gòu)筑可居可游的世外 桃源。樓盤(pán)建筑風(fēng)格典雅、簡(jiǎn)練，有極富人性化的社區(qū)景觀。2. 主體：彰顯現(xiàn)代居住文明的中高檔居住小區(qū)，以“靈秀小江南”的開(kāi)發(fā)理念，力 圖創(chuàng)造優(yōu)雅、簡(jiǎn)潔、樸素的江南風(fēng)格建筑形態(tài)。所有樓層南北朝向排列整齊，整

7、 體布局寬綽而不顯局促，主題突出，布局緊湊，清秀大方，運(yùn)用陪襯關(guān)系和對(duì)比 手法，演繹靈秀江南風(fēng)情。讓生活在繁華市區(qū)的人從心底感到一股寧?kù)o。3. 產(chǎn)品規(guī)劃 建筑及布置：建筑造型設(shè)計(jì)應(yīng)具有江南水鄉(xiāng)建筑特色，凸現(xiàn)整個(gè)樓盤(pán)的時(shí)代 性。建筑立面以淡色調(diào)為主。局部采用磚瓦的形式凸顯江南的特色。戶型采 用大陽(yáng)臺(tái)、低飄窗的設(shè)計(jì)，豐富了立面的輕巧，通透感。在小區(qū)樓房的第一 排建為 6層的樓房。后面的全部建為 18 層的小高層。 環(huán)境：既是以靈秀小江南為主題，就少不了小溪、小橋。采用景觀、園林覆 蓋低密度建筑的規(guī)劃方案，采用 35以上超高綠化率，超大樓間距，保證了 景觀視覺(jué)效果、采光的效果，體現(xiàn)建筑的最大化景觀和

8、光照。其中，在小區(qū) 的中央設(shè)置噴泉，以噴泉為中心，向東西南北各引一條支流到小區(qū)邊上，在 每個(gè)支流上建 2 各小橋，噴泉的周?chē)榇髽?，供汽?chē)通行。 配套設(shè)施 第一類是與基本居住有關(guān)的各種公用管線以及設(shè)施，包括水、電、天然氣、 有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、供暖、雨水處理、污水處理等，這些設(shè)施保障 基本居住需求的滿足。第二類是與家庭生活需求有關(guān)的各種公共設(shè)施，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化 體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理等設(shè)施，這些設(shè)施是對(duì)基 本居住需求之上的更高生活需求的滿足。其中每戶應(yīng)設(shè)置不低于 0.6 個(gè)停車(chē) 泊位。按照該地塊的主要消費(fèi)群體是大學(xué)的教職工，他們很多時(shí)候都在學(xué)校 沒(méi)有時(shí)間

9、照顧自己的孩子，所以在小區(qū)邊上設(shè)立一所幼兒園。 戶型設(shè)計(jì)小戶型 60 平米，一室一廳，一衛(wèi)一廚（ 15%）, 這樣的戶型是為那些家境 比較好的學(xué)生而設(shè)計(jì)的。中等戶型，以 90 平米為主，兩室一廳，一衛(wèi)一廚（ 65%）, 此戶型比較適 合大部分教職工和周?chē)用?。三室一廳，兩衛(wèi)一廚（ 15%）, 此戶型是為家庭人數(shù)比較多的人。三室兩廳，兩衛(wèi)一廚（ 5%），此類戶型定位為高端客戶。 第五部分：營(yíng)銷策劃1. 廣告設(shè)計(jì) 廣告語(yǔ)：“人文素雅，宅地江南”宣傳方案工地廣告：工地現(xiàn)場(chǎng)懸掛條幅，烘托工地現(xiàn)場(chǎng)的工程進(jìn)度氣氛，給客戶 一種項(xiàng)目正在快速地進(jìn)行中，潛移默化的得到市場(chǎng)的認(rèn)知。施工紗網(wǎng)：建議項(xiàng)目小高層施工紗網(wǎng)

10、更換為大型噴繪畫(huà)面，主體文案： 項(xiàng)目形象塑造，以提高現(xiàn)場(chǎng)廣告的利用度，充分節(jié)約廣告推廣成本。售房部廣告：售房部設(shè)置沙盤(pán)，宣傳展示畫(huà)、項(xiàng)目主背板、POP展板、立牌、樓書(shū)取閱夾，屋頂POP吊旗進(jìn)行包裝；戶外廣告：以售房部為中心，用彩旗、花卉、燈光進(jìn)行識(shí)別包裝及效果 美化，營(yíng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)氣氛?；疖?chē)站附近等繁華路段設(shè)置大型戶外廣告牌；大型戶外可以提升樓盤(pán)品 質(zhì)和企業(yè)形象，并且實(shí)效性強(qiáng)，但考慮到成本較高，做 2-3 個(gè)就可以了。 選 5 輛左右的公交車(chē)輛做車(chē)體廣告；具體車(chē)輛根據(jù)鄭州市車(chē)輛的車(chē)型路 線設(shè)定。報(bào)紙：報(bào)紙 （大河報(bào)）夾頁(yè)；電視 （飛播字幕/廣告片）。2. 銷售方案 定價(jià)方案：采用低開(kāi)走高的定價(jià)方案，沿用前期推廣基本調(diào)性，樹(shù)立區(qū)域中 高檔盤(pán)的市場(chǎng)形象。銷售價(jià)格要低于受眾心理價(jià)位，給客戶高性價(jià)比樓盤(pán)的 印象。通過(guò)新產(chǎn)品入市，引起市場(chǎng)關(guān)注，進(jìn)而通過(guò)系列公關(guān)造勢(shì)引爆市場(chǎng)， 促銷、價(jià)格策略，造成二次銷售高潮。 調(diào)價(jià)方式：開(kāi)盤(pán)發(fā)售前公開(kāi)購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)最低起步價(jià)（初步擬定在5500元/ 平米），給客戶一種項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于同類市場(chǎng)的感覺(jué)， 以便迅速鎖定目標(biāo)客戶。開(kāi) 盤(pán)后以每月 50元/每平米的價(jià)格上漲， 直到價(jià)格漲至 6500元/ 每平米的時(shí)候， 穩(wěn)定價(jià)格。 促銷手段：開(kāi)盤(pán)