某學院與某房地產公司投資建房、房屋使用權糾紛案

1、某學院與某房地產公司投資建房、房屋使用權糾紛案一、案件的基本事實某學院以由政府劃撥的用于辦公、教學、住宅中的部分土地，與某房地產公司簽訂聯建合同，合同約定：由房地產公司(乙方)在學院(甲方)的該劃撥土地上全額出資修建a、b兩座娛樂樓，甲方協助乙方辦理建設施工土地基建審批手續(xù)。樓建成后，由甲方給乙方辦理房產使用證，期滿后，產權仍歸甲方所有。甲方同意乙方使用a、b樓，使用權限定為a樓20年，b樓10年。乙方除將a樓建成后將7層無償交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40萬元人民幣，每年在原基礎上遞增，任何一方違約，守約方可要求違約方承擔總投資5%-10%的違約金，并有權要求違約方繼續(xù)履約。某市

2、規(guī)劃局等部門為學院及施工單位頒發(fā)了建設a樓的建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。施工期間，某市建設委員會因該工程項目違法建設，向學院發(fā)出行政處罰決定，責令立即停止違法建設，待辦完建設手續(xù)并得到市建設行政主管部門批準后方可復工。某市城市規(guī)劃管理局因a樓的加層屬違法建設，亦向學院房地產公司發(fā)出關于停止違法建設的通知，要求其立即停止施工，派員持有關資料接受處罰。學院以其是為了配合政府有關部門糾正房地產公司的違法建設行為、行使其法定權利為由，對施工場地采取停水、停電，致a樓工程停建至今。a樓現已封頂，b樓因未辦到相關手續(xù)，尚未施工。某學院訴至法院請求解除合同，由被告承擔違約責任。二、一審法院審理情況一審法

3、院經審理認為，學院與房地產公司所簽訂的聯建房地產合同，該合同約定由房地產公司投資建成后，除將部分房屋產權無償交付學院使用外，每年還向學院交付支助金40萬元，其余房屋房地產公司僅在一定期限內使用，房產權仍歸學院所有。學院雖以聯建房屋糾紛提起訴訟，但該合同名為聯建，實為投資建房、房屋使用權糾紛。該合同系雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，故該合同合法有效。學院將所使用的國有劃撥土地，委托房地產公司投資建房，房地產公司所付建房投資款以及房屋建成后給學院交付的支助金具有房屋土地租金性質。依據中華人民共和國城市房地產管理法第五十五條規(guī)定，故學院在房屋建成投入使用后應將該房屋收益部分上繳國家

4、。學院訴房地產公司違法建設，應向有關行政管理部門交納罰款和要求拆除違法建筑一節(jié)，屬行政部門處理范圍，本案不予涉及。學院請求解除合同不符合法定解除合同的條件，其理由不能成立。因為城市規(guī)劃管理局關于停止違法建設通知，僅指a樓超建加層部分。學院以其配合政府有關部門糾正房地產公司的違法建設行為為由，而對房地產全部工程停水、停電的行為，已明顯違反了雙方合同約定，給房地產公司造成了很大的經濟損失，故學院應按雙方合同約定承擔違約責任。據此判決：1、學院與房地產公司所簽訂的聯建合同合法有效，按合同內容繼續(xù)履行;2、學院支付房地產公司違約金315萬元;3、駁回學院其它訴訟請求。三、二審法院審理情況該案判決后，雙

5、方均不服一審判決提起上訴。二審法院經審理認為，學院與房地產公司簽訂的合同系當事人真實意思表示，內容不違反法律禁止性規(guī)定，一審判決認定合同有效是正確的。學院請求解除合同不符合法定或約定解除合同的條件，雙方應按原合同內容繼續(xù)履行。至于房屋加層問題，有待政府有關部門依據行政法規(guī)進行處理，加之當事人對加層面積如何使用并無訴訟請求，故對加層問題本院不予處理。政府有關部門做出所建大樓擅自加層應停工接受處罰的決定，該項工程在政府有關部門責令停工通知下達后就應停止施工，學院應執(zhí)行政府的決定，如繼續(xù)施工則是違法的。學院將停工通知書在告知房地產公司后，采取停水、停電的措施不應視為違約行為。一審判決學院支付房地產公

6、司315萬元違約金不妥，本院應予糾正。據此判決：1、變更原判第一項為：學院與房地產公司所簽聯合建房協議有效，雙方按合同內容繼續(xù)履行。2、撤銷原判第二項。四、對本案的評析本案爭議的焦點是雙方所簽合同是否有效?這是本案能否得到公正處理的前題。(一)本案的合同性質在民事合同糾紛案件中，合同的性質決定了案件的性質，從而最終決定了應該適用的法律。對該案是否屬聯建合同性質有兩種截然不同的觀點，一種觀點認為：該合同雖非典型聯建合同，但仍不失聯建合同的性質。所謂聯建合同，一般是指由一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合作開發(fā)房地產的合同。該合同的主要對價關系是符合這一基本特征的。依照合同約定，由學院提供

7、土地使用權，作為對價是取得a樓7層的使用權，每年40萬元人民幣的支助金和房地產公司使用期限屆滿后的房屋產權。作為房地產公司，由其提供建房資金，并于房建成后，每年支付40萬人民幣支助金。作為對價的是取得a樓20年、b樓10年的房屋使用權。但是，該聯建合同具有其特殊性，如學院提供的土地使用權，不是出讓的國有土地使用權，而是行政劃撥的土地使用權，按照房地產管理法規(guī)定，行政劃撥土地使用權是不能用于房地產開發(fā)的;房地產開發(fā)公司雖支付支助金，但卻沒有取得土地使用權，而僅取得建成的部分房產一定期限的使用權;房子建成后，房地產公司雖不能轉讓房地產去營利，但卻可以該房的一定期限的使用權去營利，仍可以達到開發(fā)房地

8、產的最終目的。綜上，該案定為聯建性質雖有諸多瑕疵，但就合同性質而言，仍以聯建合同定性為妥。另一種觀點認為，該合同名為聯建，實為投資建房，房屋使用權糾紛，該案若以聯建合同定性，顯然與房地產管理法相悖，且與聯建合同性質不符。理由為：1該合同是由學院使用行政劃撥土地，因無資金建房，而利用閑置的土地使用權作為聯建一方，由房地產公司投資建房，得房建成后，房地產公司除將部分房屋直接交付學院外，其余房屋房地產公司僅在一定期限內使用，房產權仍歸學院所有，每年還向學院交付支助金40萬元。所以，按照合同約定，該土地及建成的房屋產權均未改變，而改變的僅是在一定期限內的房屋使用權。2聯建是一種土地使用權有償轉讓的特殊

9、形式，即聯建一方在有償取得土地使用權后，才能以土地使用權作為投資，另一方或多方提供資金聯合建房，并對建成房屋進行分配，而該合同均未體現出聯建合同的特征。3、該合同約定，學院將所使用的國有劃撥土地委托房產公司投資建房，房地產公司所付建房投資款以及房屋建成后給學院交付的支助金具有房屋土地租金性質，亦符合中華人民共和國城市房地產管理法第五十五條規(guī)定，房屋所有人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應將租金中所含土地收益上繳國家。因該房尚未建成，亦未產生土地收益，所以，待房屋建成投入使用后，學院才應將收益部分上繳國家。一審法院采納了第二種觀點，該學院不服，提出上訴，最高法院

10、對此予以維持。對于此類無名合同，雖冠以聯建合同字樣，但就其本質而言，就是投資建房，在一定期限內享有房屋所有權，房地產公司在此期間，可以該房一定期限的使用權去營利。這種形式也是隨著我國房地產業(yè)的不斷迅猛發(fā)展而出現的一種新型房地產開發(fā)經營模式，在目前的法律法規(guī)中均未對投資建房，有期限房屋使用權的法律特征、法律地位及其規(guī)范作出明確規(guī)定，原審法院著眼于我省房地產業(yè)發(fā)展的客觀現實，本著實事求是，合情合理地處理各類房地產糾紛的原則，對于我們審理房地產案件，具有一定的指導意義。(二)關于合同效力合同的效力是案件的核心問題，因為它決定了當事人在合同中約定的權利義務能否受到法律的保護，也決定了當事人的經濟目的能

11、否最終實現，因此，在合同糾紛案件中，合同效力往往成為案件的主要焦點。而該合同無論主體，還是內容，均不存在無效的情節(jié)。影響合同效力的唯一因素是土地使用權的性質問題。按照我國房地產法的規(guī)定，既然行政劃撥土地上建成的房產是可以用作出租經營，是可以用作營利的，而所建大樓是學院的基建項目，使用的是行政劃撥土地。那么，學院是用自有資金完成基建，還是用房地產公司的資金完成基建，學院是自己將其用作出租經營，還是由房地產公司去出租經營，均不影響行為性質。唯一有意義的是，要將出租收入中的土地收益部分上繳國家。對于土地收益部分，由誰上繳國家，怎樣上繳國家，原合同雖沒有約定，但依照合同的性質，是可以確定主體的。況且，

12、對于這個問題的審查和認定，不是合同糾紛審理的范圍，而只能是土地行政監(jiān)督，土地行政管理過程中，管理者和被管理者之間權利、義務關系的內容。既然行政劃撥土地用于出租經營，和行政劃撥土地上所建成房產用于出租經營是法律所不禁止的。那么，合同的內容就是法律所不禁止的，只要合同是當事人真實意志的反映，就應當確認合同有效。(三)案件的實體處理根據中華人民共和國合同法的有關規(guī)定，當事人必須全面履行合同規(guī)定義務的精神，有效合同應該繼續(xù)履行。首先，房地產公司出資建設，只是合同約定的行為。按照合同相對性原則，只在學院和房地產公司之間產生效力。由于基建項目單位是學院，因而對外只有學院才是城建委的管理對象，房地產公司的違

13、法加層，對城建委而言，視為學院違法建設。因此，城建委處罰的對象是學院。其次，負有停工義務的是學院，在城建委作出處罰決定之后，由于施工依照合同已交由房地產公司組織和管理。因此，學院有義務，依照合同也有權利通知房地產公司停工，在通知無效的情況下，停水、停電也并無不妥。第三，停工是行政處罰的結果，還是停水、停電引起的后果，在違法建設，停工處罰的前提下，應當認定的是前者。第四，違法加層的行為具有雙重性，在行政法律關系中，屬違法建設，在合同法律關系中，屬違約行為，因此，因加層所引起的一切法律后果，應由房地產公司承擔。據此，上級人民法院依法改判是正確的。文章來源：中顧法律網 (免費法律咨詢，就上中顧法律網

14、）下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝！保安部工作制度一、認真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法規(guī)，按照#年度目標的要求，做好#的安全保衛(wèi)工作，保護全體人員和公私財物的安全，保持#正常的經營秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，認真貫徹“預防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊#各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設備，確保#各通道暢 通，嚴防各種災害事故的發(fā)生。三、嚴格貫徹值班、巡檢制度，按時上崗、到崗，加經對重要設備和重點部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動，確保#內外安全。四、加強保安隊部建設，努力學習業(yè)務知識，認真貫徹法律法規(guī)，不斷提

15、高全體保安人員的思想素質和業(yè)務水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法，建設一支思想作風過硬和業(yè)務素質精良的保安隊伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領導安排，完成領導交辦任務。5、積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災，應積極維護火場秩序，保證進出道路暢通?？垂軗尵戎匾镔Y，疏散危險區(qū)域人員。九、協同本部門或其他部門所進行的各項工作進行記錄。保安員值班操作及要求一、交接崗1、每日上午9時和下午 19時 為交接崗。2、交接崗時將當班所接納物品清點清楚，以及夜班所發(fā)生的情況未得到解決的需面匯報。檢查值班室內

16、外的衛(wèi)生狀況，地面無紙屑，桌面無雜物，整齊清潔。二、執(zhí)勤1、7:50 8:10、13：50 14：10立崗迎接上班人員；12:00 12:20 、18:00 18:20立崗送下班人員。2、值勤時做到遇見領導立崗，檢查物品立崗，外來人員進出立崗。3、門衛(wèi)室值勤時，應做到坐姿端正，注視監(jiān)視器的動態(tài)，做好接待工作，值勤期間不看書報電視，聽收音機。不與無關人員聊天，勸阻無關人員不要在門衛(wèi)室寄存物品或打電話，禁止打瞌睡。4、維持門口秩序，使之保持暢通。5、熟記消防，報警，救護及內部聯系電話。三、巡邏巡邏是防盜及發(fā)現#有不安全因素的重要措施。1、每天按照巡檢制度定時輪流巡邏。2、巡邏時思想集中，保持高度警

17、惕，不吸煙，不與無關人員閑聊，并將每一點所發(fā)生情況記錄清楚，巡邏時做到勤走動，勤思考，勤觀察。發(fā)現問題及時報告。3、白天加強對觀眾區(qū)、辦公區(qū)及樓道的巡邏，夜晚以機房為重點進行檢查，每晚零點之后巡查不少于兩次。四、防火工作1、嚴格門衛(wèi)制度，嚴禁無關人員，將易燃易爆物品帶入#。2、發(fā)現違反安全規(guī)定的電源和火種，應予以切斷和熄滅，應報告#領導采取相關措施。3、值勤時發(fā)現物質儲存，保管不符合防火要求，消防器材移作他用及非正常使用滅火器，應及時阻止，并報告，提請有關部門整改。4、發(fā)生火災先撥打 119 向消防部隊報警，并立即報告#領導。報警時簡要講清#地址，電話號碼及火情，同時派人在門口接應，引導消防車

18、進入火場，向消防人員介紹水源，總電閘部位等。下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝！保安部工作制度一、認真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法規(guī)，按照#年度目標的要求，做好#的安全保衛(wèi)工作，保護全體人員和公私財物的安全，保持#正常的經營秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，認真貫徹“預防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊#各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設備，確保#各通道暢 通，嚴防各種災害事故的發(fā)生。三、嚴格貫徹值班、巡檢制度，按時上崗、到崗，加經對重要設備和重點部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動，確保#內外安全。四、加強保安隊部建設，

19、努力學習業(yè)務知識，認真貫徹法律法規(guī)，不斷提高全體保安人員的思想素質和業(yè)務水平，勤奮工作，秉公執(zhí)法，建設一支思想作風過硬和業(yè)務素質精良的保安隊伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領導安排，完成領導交辦任務。5、積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災，應積極維護火場秩序，保證進出道路暢通。看管搶救重要物資，疏散危險區(qū)域人員。九、協同本部門或其他部門所進行的各項工作進行記錄。保安員值班操作及要求一、交接崗1、每日上午9時和下午 19時 為交接崗。2、交接崗時將當班所接納物品清點清楚，以及夜班所發(fā)生的情況未得到解決