城中村改造項目可行性實施報告

1、贠村二組城中村改造項目可行性研究報告第一章 編制依據(jù)及項目概述1可研報告編制依據(jù)1）市城市總體規(guī)劃（2011 - 2015年）；2）市城市近期建設規(guī)劃；3）市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（2011-2015 年）;4）允村二組城中村改造項目實施方案；5）市臨渭區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局關于允村二組城中村改造項目立項的批復；6）各主管部門批準的有關資料；2、所在地塊的現(xiàn)況贠村二組城中村改造項目位于站北路中段北側(cè)，東臨站南工商 所，南臨站北路，西臨站北路農(nóng)貿(mào)市場，北臨紡機家屬院。該地塊用 地面積13.618畝，現(xiàn)居住村民50余戶，人口 200多人，住房面積 11000平方米，土地用途原本為安置本村出嫁

2、女兒戶宅基地，大部分 住房已被村民出租或轉(zhuǎn)讓。因早期村組建房未進行合理規(guī)劃，部分村 民違章建房現(xiàn)象嚴重，使得現(xiàn)有住房產(chǎn)權狀況復雜，道路、水、電等 基礎配套設施極差，加上租房的外來人口增多，管理難度較大，嚴重 影響了城市面貌。3、改造的總體方案為改善我村組村民的居住條件，完善城市基礎配套設施，進一步改變城市面貌，經(jīng)全體村民會議討論通過，決定申請實施城中村項目 改造。計劃由村委會牽頭成立拆遷組，將贠村二組整體拆除，遵循中 心城市總體規(guī)劃的相關要求，依法報批報建，建設居民小區(qū)并成立社 區(qū)。建成后的小區(qū)以優(yōu)先安置村組村民為主，剩余的部分住房可以對外出售。4、城改項目的簡介贠村二組城改項目用地面積13.

3、618畝，由臨渭區(qū)站南辦贠村委 會（二組）將該幅土地依法出讓給正通房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)。根據(jù)市城中 村改造的有關要求與規(guī)劃部門的相關批示，擬建磚混多層兩棟，框架結(jié)構高層一棟，總建筑面積 20000余平米。項目總投資3000萬元， 計劃自2011年7月初開工，至2013年6月底竣工，歷時兩年落成。 該小區(qū)建成后，擁有專屬的休閑場地，完善的區(qū)配套，可以極大改善 原村組村民的住房現(xiàn)狀。同時，由于該城改項目西鄰農(nóng)貿(mào)市場，南臨 站北路，對面不遠處就是火車站廣場，附近較多居住小區(qū)，配套設施 齊全，交通環(huán)境便捷，地理位置優(yōu)越，投入使用后，定將成為城中村 項目的亮點工程。5、主要經(jīng)濟技術指標用地面積13.618 畝

4、代征道路面積0.349 畝建設面積13.269 畝總建筑面積20000 M2容積率2.1綠化率25%住宅套數(shù)192套參考資料第二章項目所處的背景1、市情 基本市情市位于黃河中游，關中平原東部。地理坐標為東經(jīng)108 58一110 35，北緯34 13 35 52。東與、毗鄰，西與、相 接，南倚秦嶺與為界，北靠、接壤，南北長182.3公里，東西寬149.7 公里，是八百里秦川最寬闊的地帶，位居新歐亞大陸橋的重要地段， 是省和西部地區(qū)進入中東部的“東大門”。市下轄一區(qū)（臨渭區(qū)）、兩市（韓城、華陰）、八縣（華縣、潼關、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平）和高新區(qū)，196個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，其中建制鎮(zhèn)10

5、7個，辦事處13個，3235個行政村。2006 年底總?cè)丝?546萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 96.4萬人。國土總面積13134 平方公里，其中耕地面積58.8萬公頃，占總面積的44.8%。市交通便利，西渭、渭潼、西禹3條高速公路，隴海、西南、西 延、西韓、南同蒲等6條鐵路與108、310國道，101、106等7條省 道縱橫貫通，形成四通八達的交通網(wǎng)絡?？h縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路， 村村通公路，公路密度每百平方公里 43.2公里，高速公路總里程為 268.4公里，均居省各市之首。中心城市距省會60公里，距國際機場90多公里。通訊便捷，固定用戶已達 100萬部，移動用戶128萬 部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶5.3萬

6、戶，均居省第二。 自然條件與資源1）地形地貌市地處我國陸中緯地帶，全區(qū)呈南北隆起，中部斷陷的階梯狀地 塹構造。地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級上升的槽谷 地形（仰瓦狀），自南向北分為五個自然區(qū)域：秦嶺北坡山區(qū)、秦嶺 北麓黃土臺塬區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塬區(qū)、北部邊緣山丘陵 區(qū)。地勢南北高，中間低，東西開闊，海拔在 3302645米之間。2）氣候水文市屬暖溫帶半濕潤半干旱季風氣候，四季分明，光照充足，雨量 適宜。除秦嶺山區(qū)外，年日照時數(shù) 2009小時2528.1小時，年均氣 溫 11.5 C13.6 C, 0C以上積溫 4250.3 C5022.9 C,在于 10C 積溫3780.

7、8 C4509.4 C,光能輻射量118.7134.18千卡/平方厘 米，是關中地區(qū)熱量的高值區(qū)。無霜期為199天224天，年降水量508毫米608毫米，年均降水量570毫米。風向以東北風為主，年 平均風速2.56米/秒。市地表水資源量8.88億立方米，地下水資源量15.1億立方米， 全市水資源總量20.06億立方米（扣除重復計算量），占全省水資源 總量的4.4%。流經(jīng)市域的黃、洛、渭三河客水年均徑流量 486.92億 立方米，可利用量5.55億立方米。3）動物植物生態(tài)條件多樣，生物資源豐富。全市有野生維管植物190余科800多屬2500余種，栽培植物150多種，其中糧食作物17種，經(jīng)濟 作物

8、7種，蔬菜作物34種。野生動物360余種，其中鳥類211種， 獸類150多種，屬于國家一、二級保護的珍稀動物23種。秦川牛、 關中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇，丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等 珍稀禽獸馳名中外。家禽家畜20多種，人工栽培干鮮果樹種類20種 226個品種上，綠化樹種20多種，觀賞植物50科120屬400種1000 多個品種。林業(yè)用地38.7萬公頃，林木蓄積量868.1萬立方米，森 林覆蓋率達29.3 %。4）礦產(chǎn)資源境礦產(chǎn)資源豐富，開發(fā)潛能巨大。已探明礦藏51種，可開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源38種，其中能源礦產(chǎn)3種，煤、鈾、地熱；金屬礦產(chǎn) 13種，鐵、銅、鉛、鉬、鋁土、鎢、金、銀、鈮、鍶、硒

9、、碲、錸； 非金屬礦產(chǎn)22種，粘土、白云石、水晶石灰?guī)r、巖、長石、料石、 石英巖等。原煤地質(zhì)儲量255億噸，已探明儲量50億噸，主要集中 在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰帶”而聞 名全國。鉬礦探明儲量150萬金屬噸，居全國第二位；年產(chǎn)鉬精粉 2.76萬噸，約占全國總產(chǎn)量的一半，是亞洲最大的鉬精粉生產(chǎn)基地。 黃金儲量和產(chǎn)量均居全國地級市第三位。 石灰石探明儲量1.08億噸， 石儲量1.3億立方米，年產(chǎn)水泥240萬噸。分布在9縣（市、區(qū)）的地 熱水和醫(yī)飲兼用礦泉水儲量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水6萬噸，富含多種人體所需元素，被譽為“中國之最”。5）人文旅游市歷史悠久，史跡遺存薈

10、萃，地貌類型多樣，自然景觀神奇瑰麗。 豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃， 形成得天獨厚的旅游資源。全市 現(xiàn)有館藏文物21025件（組）旅游文物資源5456處，列入保護和開發(fā)的文物旅游景點619處，其中國家級24處，居全省各市第二。有 國家級重點風景名勝區(qū)兩處。以“奇險天下第一山”著稱于世的西岳 華山，五峰聳立，72峰羅列其周，猶如一朵盛開的蓮花，圣潔峻秀， 是馳名中外的旅游勝地；風景秀麗的洽川，融“山河湖灘泉”于一體， 是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風景區(qū)。省級風景區(qū)2處，集“山河川塬”自然景觀與元、明古建人文景觀之大成的黃河龍門旅 游景區(qū)，素有“北國小三峽”之美譽；以橋陵為核心的橋陵風景

11、區(qū)， 規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄風，是中國封建皇室宮廷文 化的縮影。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀，層巒疊嶂， 奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底， 美不勝收。2、市經(jīng)濟發(fā)展狀況 經(jīng)濟發(fā)展“十一五”發(fā)展以來，市緊緊圍繞全面建設小康社會的宏偉目 標，堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以加快發(fā)展為主題，以項目建設為重 點，抓住加快中心城市建設、新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和服務業(yè)現(xiàn)代 化等關系全市經(jīng)濟社會發(fā)展的關鍵領域，團結(jié)一心，奮力拼搏，全市 經(jīng)濟社會呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展態(tài)勢。農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯。初步形成了以糧棉油、果菜、奶畜、林果為主 體的特色產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)有西北地區(qū)唯一的國家

12、優(yōu)質(zhì)小麥基地、 省唯一的 以秦川牛為主導產(chǎn)業(yè)的國家農(nóng)業(yè)科技園，有國家蘋果生產(chǎn)百強縣5個，有國家優(yōu)質(zhì)棉花基地縣1個和商品魚基地縣3個。全市現(xiàn)有水果面積158萬畝，其中綠色果品面積86萬畝，是省最大的綠色果品生 產(chǎn)基地。全年水果產(chǎn)量穩(wěn)定在150萬噸以上，綠色果品、優(yōu)質(zhì)果品、 加工專用果品比重逐年增加。全市糧食總產(chǎn)穩(wěn)定在200萬噸左右，棉 花產(chǎn)量7萬噸，油料產(chǎn)量6.84萬噸，素有“糧倉”、“棉庫”之稱。 果品冷藏庫容超過20萬噸，以澄城海升、合陽恒興、白水安得利、 富平三陽等企業(yè)為主的果汁加工企業(yè)，年加工能力達21萬噸，是最大的果品冷藏群和全國最大的果汁生產(chǎn)基地?，F(xiàn)代工業(yè)初具規(guī)模。能源、化工、食品、

13、建材、有色、機械、 醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，是乃至全國重要的能源重化工基地。秦嶺、韓 城、蒲城三大發(fā)電廠和星羅棋布的地方發(fā)電站，年發(fā)電167.7億度，占省總發(fā)電量的1/3強。以韓城、澄合、蒲白三大礦務局為主體、地 方煤礦相輔助的煤炭工業(yè)，年產(chǎn)原煤1191萬噸。以渭河煤化工集團、 華山化工集團公司等企業(yè)為主的化肥工業(yè)，年產(chǎn)化肥60萬噸，約占全省產(chǎn)量一半。以西北地區(qū)三大鋼鐵企業(yè)之一的龍鋼集團為主的冶煉 工業(yè)，年產(chǎn)鋼材153萬噸，占到全省產(chǎn)量的近一半。以量子高科、容 廈、榮國、利君恒心堂、美邦、博愛等制藥企業(yè)為主的現(xiàn)代醫(yī)藥工業(yè) 發(fā)展較快，在全省具有重要的位置。高新技術開發(fā)區(qū)占地31平方公里，基礎設施完善

14、，投資環(huán)境良好，現(xiàn)已形成現(xiàn)代醫(yī)藥、精細化工、 設備制造、電子信息等6個產(chǎn)業(yè)園，近三年生產(chǎn)總值均增長 40%以 上，是全市經(jīng)濟增長最快的區(qū)域。韓城龍門生態(tài)工業(yè)園被國家環(huán)?？?局確定為循環(huán)經(jīng)濟示園。全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，消費市場穩(wěn)中趨旺，第三產(chǎn)業(yè)較 快增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 102.8億元，增長13.6%;居 民消費價格指數(shù)上漲1.7個百分點。旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，接待游客 人次、旅游綜合收入分別增長 14.8%和15.7%。信息、咨詢等新型服 務業(yè)發(fā)展較快，傳統(tǒng)服務業(yè)市場活力增強。全年完成外貿(mào)出口總額0.78億美元，增長21.5%；吸引外商直接投資3100萬美元，增長34.8%。地

15、方財政收入增長加快，社會保障體系日趨完善。全市地方財政收入完成12.02億元，增長33.4%。就業(yè)和再就業(yè)工作力度進一步 加大，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)4.69萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.7%。 社會事業(yè)發(fā)展各項社會事業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。全市共有各類科研25家，科技人員6.8萬多人。高新技術企業(yè)發(fā)展到12家。 民營科技企業(yè)發(fā)展到350家，技工貿(mào)總收入達5億元。各級各類學校 3132所，在校學生95.6萬人。其中，全日制高等院校2所，在校學 生2.5萬人。職業(yè)教育發(fā)達。各類職業(yè)技術學校發(fā)展到 277所，年輸 出各類技術人才4.5萬人?！凹脊ぁ笔俏宕舐毥唐放浦?，技術學院 成為全國“職教名校

16、”。全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點工作穩(wěn)步推進?，F(xiàn)有四個縣市區(qū)的154萬農(nóng)民參加了新型合作醫(yī)療保險。全市共有醫(yī) 療324個，從業(yè)人員17169人，床位10680, 4個試點縣參合農(nóng)民154 萬人，參合率86%醫(yī)療條件不斷改善。電視和廣播綜合覆蓋率達 89.52%和85.52 %。體育館設施良好，曾成功多次舉辦全國性的體育 賽事和全市第十屆運動會。華縣皮影戲、合陽提線木偶戲、華陰老腔 多次出國演出，五味什字、千樹萬樹梨花開等文藝作品獲全國及全省“五個一工程”獎3、城市發(fā)展現(xiàn)狀中心城區(qū)處于渭河沖積平原區(qū)，海拔 330500米，地勢南高北 低，氣候溫暖，年均氣溫13.1 C13.6 C, 0C以上積溫49

17、00C，年 降水量520毫米620毫米，年太陽總輻射118.3130.9千卡/平方 厘米，年均風速1.6米/秒。中心城市歷史悠久。自公元 360年城池始建至公元1934年間， 城市發(fā)展局限于沋河以東區(qū)域。解放初，城區(qū)面積僅 2平方公里，人 口2萬有余。隴海鐵路通車后城區(qū)開始向沋河以西區(qū)域發(fā)展，至七十年代城區(qū)已發(fā)展至現(xiàn)今的解放路一帶， 城區(qū)面積發(fā)展到10平方公里， 人口 10萬人左右，并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中心。改革開放以后，特別是撤地設市十年來，隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展， 城市建設日新月異，城區(qū)向西發(fā)展至零河，城市中心也由以前的市政 府區(qū)域向西遷移到東風大街與前進路交匯區(qū)域。 目前，市中心城

18、市東 西綿延15公里，南北寬2公里，建成區(qū)面積31.6平方公里，現(xiàn)有人 口 33.5萬人，形成了南靠隴海鐵路，北依渭河的帶狀城市格局。市是省新興的工業(yè)城市和關中東部交通要道，市域政治、經(jīng)濟和文化中心，以能源、化工、機械、輕紡、食品和旅游為主導產(chǎn)業(yè)，工 商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型現(xiàn)代化中等城市。 撤地設市以來，中心城市建設 累計投入資金13億元以上，完成了 60多項重點工程，城市基礎設施 水平進一步提升，城市功能日趨完善。建成水廠2座，日供水能力10萬噸；污水處理廠一期建成，日處理污水 6萬噸；天然氣管網(wǎng)55 公里，年供氣600多萬立方米；改建和新建廣場3個，城市公共綠地 面積達到90公頃，綠化覆蓋率達

19、到24.61%,有24家單位被命名為 省、市級“園林式單位”；城市公交車輛130臺，公交線路11條213 公里；城區(qū)出租車輛近千臺。加快中心城市建設，是市委、市政府確定的在今后要著力抓好的 兩件大事之一。市第二次黨代會報告指出“經(jīng)過二十年或更長一段時 期的努力，把建成西北地區(qū)的社會進步的文明城市、 環(huán)境優(yōu)美的生態(tài) 城市、實力雄厚的經(jīng)濟強市”。根據(jù)市城市發(fā)展規(guī)劃，到2020年，城 市人口將達到50萬人，城市建成區(qū)面積達到 50平方公里。市國民 經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要提出，“十二五”時期，加強中心城市建設要以規(guī)劃為龍頭，高標準建設、高效益經(jīng)營、高水平 管理城市，完善提高中心區(qū)，重點發(fā)展

20、高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)， 穩(wěn)步改造老城區(qū)，加速 “西進北擴”步伐，力爭到2015年，使中心 城市建成區(qū)面積達到40平方公里以上，人口達到45萬人以上。重點 是依據(jù)城市總體規(guī)劃，按照適度超前、配套完善、統(tǒng)一規(guī)劃、建設精 品的思路，著重搞好道路、供排水、供電、供熱、供氣、綠化、治污 等項目建設，逐步完善城市基礎設施體系。4、項目的提出市是省新興的中等城市，是和西北進入中東部的東大門，交通方 便，具有承上啟下的重要地位。贠村二組城中村改造項目位于市站北 路中段北側(cè)，隸屬臨渭區(qū)站南辦事處管轄，周圍社會設施齊全，交通 方便，地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。建設該項目首先是改善了贠村二組50多戶村民的居住環(huán)

21、境，是- 項重要的民生工程，具有重要的社會效益；其次，項目建成后，優(yōu)先 安置被拆遷村民，其余住房對外銷售，不但解決了城市居民的住房問 題，也將成為城市發(fā)展的一個亮點工程， 解決了這一地區(qū)長期以來環(huán) 境條件差的狀況；第三，本項目所在區(qū)域處于市房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點 地區(qū)，可以把潛在資本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實資本，實現(xiàn)城市資本的流通和增值。 對完善城市形象、提咼城市品味，提咼城市實力、改善人民生活、建 設成為優(yōu)美、文明、繁榮的現(xiàn)代化城市打下良好的基礎。第四，該項 目經(jīng)過了前期反復論證，各種技術問題和施工建設問題均已得到有效 解決，經(jīng)過反復研究論證，提出了建設方案。因此，項目的提出符合 有關要求。第三章項目建設的必

22、要性和可行性1項目建設的必要性 項目建設滿足城市規(guī)劃要求與發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要。根據(jù)國務院關于加強城市建設工作的通知精神，城市要實行統(tǒng)一 規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設，這樣就可以克服分散投資、 分散征地、分散建設的混亂現(xiàn)象，有計劃的提高城市建設綜合開發(fā)的 比例。城市綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、 統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、 文教、衛(wèi)生、服務等設施配套建設，達到開發(fā)一片、建成一片、收益 一片。所以，綜合開發(fā)是實施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益 的重要保證。贠村二組城中村改造項目建設依據(jù)城市規(guī)劃原則與要 求，以住宅建設為主，集

23、中建設居民住宅小區(qū)，將加快市區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃 開發(fā)的建設步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。 項目建設是解決中低收入家庭住房困難的需要。市作為擁有548萬人口的大市，但城市建設緩慢，城市居民的住 房困難問題一直是城市發(fā)展的難點和熱點問題， 也是容易引發(fā)矛盾的 問題。加快城市建設，是市委、市政府確定的在今后要著力抓好的大 事之一。贠二組城中村改造項目堅持標準適度、功能齊全、便利節(jié)能 的原則，并結(jié)合全面建設小康社會的目標，優(yōu)劃規(guī)劃設計方案，以人 為本，質(zhì)量第一，規(guī)劃科學，設計超前，功能完善，項目建成后將切 實解決該區(qū)域的環(huán)境問題和社會問題，為建設和諧打好堅實的基礎。 項目建設是滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的住房

24、需求的需要。改革開放以來，社會經(jīng)濟快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應地人們 的生活水平與居住消費水平也在不斷提高，特別是廣大農(nóng)村有相當一 部分先富起來的人已大量涌進城區(qū)， 從事經(jīng)營與服務等第三產(chǎn)業(yè)，既 發(fā)展了城區(qū)經(jīng)濟，也帶來了共同富裕。追求高質(zhì)量的生活水平已成為 人們的普遍需要。人們收入水平與商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進了各檔次住房消費需求的不斷增長。 因此，贠二組城中村改造 項目可以很好的解決村民的住房需求，項目建設非常必要。 項目建設是拉動需、促進經(jīng)濟發(fā)展的需要。首先是加快經(jīng)濟發(fā)展的需要，1995年撤地設市以來的十五年，是 經(jīng)濟社會發(fā)展最快最好的時期。市經(jīng)濟快速增長的主要動力在于

25、投 資，投資對經(jīng)濟增長的貢獻率達到70%以上，而消費對經(jīng)濟增長的貢 獻率僅30%左右，也就是說，要實現(xiàn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展，必須加大投 資力度。加大對房地產(chǎn)項目的投資，是近期拉到經(jīng)濟發(fā)展的重要方面。 其次是在全球經(jīng)濟危機的情況下， 擴大需的需要。全球經(jīng)濟危機發(fā)生 后，我國的出口受到嚴重影響，要保持經(jīng)濟快速發(fā)展，只有在擴大需 上下功夫，而大力發(fā)展房地產(chǎn)是擴大需的有效手段。2、項目建設的可行性 項目建設符合國家住房制度市場化改革政策的要求國務院關于解決城市部分中低收入家庭住房困難的若干意見 中指出：住房問題是民生問題，要始終把改善群眾居住條件作為城市 住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 贠村二組城

26、中村改造項目 的開發(fā)完全按照市場規(guī)律運作，從各項手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準等所有程序皆符合市有關城市規(guī)劃、 土地以及房地產(chǎn)開發(fā)等相 關的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。 項目建設符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展方向贠村二組城中村改造項目，符合城市總體規(guī)劃的土地用途要求， 符合城市規(guī)劃要求，符合城市中心的發(fā)展要求。 市場前景良好委托設計院進行高水平、高檔次的規(guī)劃設計，功能齊全，設施到 位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，特別是在住宅面積、戶型、價格等方面定 位準確，符合當?shù)鼐用竦南埠?。小區(qū)開發(fā)的戶型多樣，大小皆有，銷 售價位合理，完全能夠滿足各個層次、各個類型消費承受度。銷售前 景良好。因此，在滿足廣大市民需求上講，在潛

27、在市場挖掘和未來市 場開發(fā)的角度上分析，該項目是有保的、可行的。第四章市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與預測1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但近幾年隨著住房制度改革的推 進、房地產(chǎn)業(yè)市場化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購房住房觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，成為城市經(jīng)濟發(fā)展的亮點之一。隨著房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，全市建筑業(yè)也得到快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全市現(xiàn)有 800萬元以 上注冊資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)59家，物業(yè)管理企業(yè)27家，房地產(chǎn)市場 的發(fā)展，不僅極大地改善了城市居民的生活條件， 還帶動了城鄉(xiāng)一體 化進程。2、市場需求量預測隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房屋改 造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快

28、發(fā)展，市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求 潛力巨大。按照中共市委第二次代表大會提出的建設小康社會分三步 走戰(zhàn)略目標和市城市總體規(guī)劃，到2020年中心城市建成區(qū)面積達 到50平方公里以上，人口達到50萬人以上。按照小康社會城鎮(zhèn)居民人 均居住面積30平方米的住房標準，未來9年，中心城市將有760萬平方 米的住宅需求。按照市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱 要，到2015年市中心城市建成區(qū)面積達到40平方公里，人口達到45 萬人以上。按城鎮(zhèn)居民人均住房面積25平方米計算，未來4年，市中 心城市將有300萬平方米的住宅需求。由此可見，中心城市房地產(chǎn)開 發(fā)潛力和空間巨大。舊城改造及城中村改造新增需求。 城市前進路

29、以東、火車站附近 居住用房多為70年代建設，在結(jié)構、面積、功能等方面不能滿足居民 不斷提高的生活水平的需求。特別是城中村居民住房基礎設施落后， 衛(wèi)生條件和居住環(huán)境較差，多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房，已不能滿足 經(jīng)濟較好家庭的居住需求，進行危舊房屋和城中村改造勢在必行。家庭投資的需求。隨著市場經(jīng)濟發(fā)展以及人們投資理財觀念的變 化，部分富裕家庭出于對不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮， 把購置房產(chǎn)作為一種長期投資活動。3、產(chǎn)業(yè)趨勢分析經(jīng)過近年來的積累發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁明顯增強。產(chǎn)業(yè)部的 規(guī)化運作水平明顯提升，房地產(chǎn)企業(yè)科學管理、科學決策和市場化運 營、理性化競爭、人文化發(fā)展的理念進一步加強，這為

30、今后市房地產(chǎn) 業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好的基礎。市委、市政府明確提出，在十二五 時期要加快市中心城市建設步伐，完善提咼中心區(qū)，重點發(fā)展咼新區(qū)， 積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造舊城區(qū)，這為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供 了廣闊的空間。第五章 建設該項目的相關分析1項目實施單位簡介正通房地產(chǎn)開發(fā)于2009年6月1日經(jīng)省工商行政管理局審核批準， 公司營業(yè)執(zhí)照注冊號：610502100004393,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級資質(zhì)， 法人代表：宮建政，注冊資本金：800萬元，辦公地址：市臨渭區(qū)民 主路中段回收公司。公司下設開發(fā)部、工程部、銷售部、財務部、前 期物業(yè)管理部、辦公室的五部一室，擁有高素質(zhì)管理人員和工程技術 人員25

31、人，中高級職稱20人，初級5名。公司組織齊全，技術、管理 力量雄厚，已形成了完的企業(yè)管理體系及質(zhì)量保證體系。公司始終堅持“以人為本，質(zhì)量第一”的理念，堅持品牌經(jīng)營，良性發(fā)展的模式， 在各級領導的大力支持下，積極加快和完善投資城中村項目的改造建 設，具備了開發(fā)員二組城中村改造項目的能力和基礎。2、主要建設條件簡述1）供水在該項目所處地塊東南角有 DN1000m上水管線，該項目上水可 從該干線引入。2）雨水、污水排放利用站北路現(xiàn)有DN2100m的雨水管線和DN1800mr的污水管線， 可以就近排入。3）供電由該項目西北角引入一條10千伏電纜，接入項目配電室；4）供熱項目建成后，擬從站北路熱力公司所

32、敷設的熱力管道干線接入。5）燃氣項目建成后，向市天然氣公司申請接入天然氣管網(wǎng)。6）電信項目建成后，向市電信分公司申請敷設電信管線。7）其他該小區(qū)的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套， 均由正通房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均接至本項目紅線。綜合來說，贠村二組城中村改造項目所處于站北路中段北側(cè)，給排水、供電、供熱、燃氣、通信等外部設施系統(tǒng)齊全，距離較近，保 障性可靠，均可滿足項目建設需要。3、設計方案簡述該項目屬于城中村改造項目，建成后的小區(qū)主要安置村組村民， 因此在設計戶型上多數(shù)以中小戶型兩室為主， 配套設計小面積的三室 戶型。最北邊1號樓磚混六層，共6個單元，其中設計4個單位為

33、兩 室，面積在90平米左右；2個單元為三室，面積115平米左右。項 目用地圍東南方位為2號樓，共2個單元，戶型以三室為主，面積在 125平米左右。最南邊的設計為3號高層住宅樓，共2個單元，一梯 三戶，面積區(qū)間在88平米一一115平米。位于1號樓多層與3號樓 高層之間，精心設計小區(qū)休閑場地，面積 2000余平米。力爭在做好 樓體設計的同時，注重小區(qū)的環(huán)境，為住戶提供一個溫馨、舒適的居 住環(huán)境。4、項目優(yōu)、劣勢、機會分析1）項目優(yōu)勢（1）本項目位于市站北路中段，毗鄰陜鐵院，周邊銀行、菜市 場、學校、火車站、汽車站、飯店等市政配套齊全。（2）站北路是連接新老城區(qū)的主街道，該項目周邊的企事業(yè)單 位較多

34、，居住氛圍濃厚。2）項目劣勢（1）周圍居住環(huán)境雜亂，整體未形成文化理念居住社區(qū)，給人 整體印象檔次較低。（2）該項目位于市區(qū)東南方位，受城市“西移北擴”的規(guī)劃影 響，部分客戶容易受到政策的影響而選擇西北地段。（3）該項目周邊整體形象較差，規(guī)模小，地塊、地貌不夠理想, 對項目的品牌提升和市場推廣有一定影響。（4）該項目不能提供住房按揭貸款，市場環(huán)境若進一步惡化， 銷售周期將會延長，項目開發(fā)的資金壓力將會增大。3）項目機會（1）該項目周邊的居住群體，對原生活地段的認知、認可所帶 來的懷舊感，將成為該項目的推廣機會。（2）該項目設計住宅戶型面積區(qū)間適中，對于購買能力較弱， 但又有剛性購房需求的客戶群

35、體而言存在消費機會。5、項目定位分析1）地理位置分析該項目位于市東南方位，在城市規(guī)劃中偏東南，位置稍偏僻，但 我們應辯證的看待位置偏僻的優(yōu)劣性， 努力去營造一種安靜、優(yōu)雅的 居住氛圍，加上日漸完善的配套設施，對于手中資金有限，但又想在 城區(qū)購房置業(yè)的住戶來講，是一種圓夢的機會。2）面積區(qū)間定位在該項目設計住宅面積中，合理的面積區(qū)間值也能看作是一種優(yōu) 勢。88川兩室和115川三室，對于接受該地段的購房群體而言，無 疑具有較大的吸引力。對于購買能力較差的客戶，買房更看重的是實 際的利用空間，同樣的使用功能，在設計上提高利用率后，將使購房 成本減少，購房的計劃也就更容易實現(xiàn)。3）銷售價格定位要根據(jù)該

36、項目自身的實際情況，結(jié)合項目周邊其它項目的整體情 況，綜合各方面因素，做到合理化、市場化的定價。4）目標客戶定位根據(jù)該城改項目自身的特性，所處的地理位置，以及對房地產(chǎn)市 場購房群體的分析，可以初步確定該項目的目標客戶主要為以下幾 類：1）該項目住房主要為贠村村組村民的安置用房；2）在周邊居住年限較長，具有一定購買力的工薪階層；3）周邊臨近縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的村民；4）在工作的有置業(yè)需求，購買力有限的外地年輕人；5）常年在火車站附近做生意，習慣于站北路居住環(huán)境的老住戶， 計劃改善居住條件的改善性客戶。第六章項目總體規(guī)劃1規(guī)劃設計指導思想 立足城市創(chuàng)衛(wèi)，構建和諧環(huán)境設計力求與城市的整體風格和定位相

37、協(xié)調(diào)， 創(chuàng)造富有現(xiàn)代居住觀 念的高品質(zhì)居住環(huán)境，力求人與人的和諧相處。本項目結(jié)合城市規(guī)劃 的要求，力求做到建筑、小區(qū)、城市渾然一體。設計在滿足規(guī)劃要求 的基礎上，適當加大建筑后退紅線距離，均滿足規(guī)劃要求。同時在建 筑造型上力求豐富多變，避免大片墻面對街道空間的單調(diào)感、壓抑感。 彰顯地塊優(yōu)勢，創(chuàng)建人文綠色尋找諸多制約限制和有利因素，結(jié)合住宅項目自身特點尋求適合 于本地塊特征的規(guī)劃布局形式?？傮w布局上以小區(qū)中心綠地為構圖中 心，行列式的布局令全部住宅都能面向部綠地， 爭取做到戶戶均能見 綠，將小區(qū)綠化與城市有機結(jié)合。2、項目規(guī)劃設計原則 注重規(guī)劃設計方案的經(jīng)濟可行性滿足住宅的居住性、適用性、安全性

38、、耐久性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一 個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟適用房小區(qū)。住 宅設計充分考慮到各種不同的開發(fā)要求，設計出多系列、多戶型住宅, 以滿足不同的居住需要。 加強空間圍合，提高居住安全性小區(qū)按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地 分為不同的空間序列，并通過小區(qū)主次入口的塑造，以及組團、院落、 單元入口的標志性引導，再由景觀綠地的配合，進一步加強居住區(qū)空 間的領域感和歸屬感，從而提高了居住環(huán)境的安全品質(zhì)。 增強小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性堅持可持續(xù)發(fā)展原則，按照動態(tài)體系進行規(guī)劃。注意采用具有靈 活性和可改性的技術處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策 略布置，使規(guī)劃具有彈性

39、，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。 堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃 用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)， 充分考慮人的可達性、便捷 性及舒適性，做到以人為本，為人服務。在滿足日照、采光和通風的 基礎上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然，享受自 然，保證居民的身心健康。 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)、配套 建設的原則。規(guī)劃立足實際，面向未來，按照高起點、高質(zhì)量、高標準的原則 進行合理分區(qū)和功能布局。針對市經(jīng)濟適用房市場需求，正確處理規(guī) 劃中社會效益與經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關系，實現(xiàn)自然景 觀與人文景觀、時代特色與地

40、方特色、近期與遠期的有機結(jié)合。3、項目規(guī)劃目標 力求使小區(qū)與城市形成有機、統(tǒng)一的整體。 具有完整、清晰的空間形態(tài)結(jié)構和層次豐富的公共空間及景觀環(huán)境。 具有完善的公共設施，為居住者提供安全、健康、舒適 的居住生活場所。 為居住者提供一個識別性強的、能夠認同的生活居住環(huán)境。第七章創(chuàng)建優(yōu)秀城中村改造項目的措施1節(jié)能保溫措施贠村二組城中村改造項目，建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計， 均貫 徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能設計 標準。在保證舒適、健康的室熱環(huán)境基礎上，米取有效的節(jié)能措施， 改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的 可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)

41、的效率；最大限度地減少 建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。 節(jié)能措施圍護結(jié)構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mri厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準 GB710第2級，空氣滲透 性能屬標準GB710第3級，雨水滲透性能屬標準GB710第4級，外墻窗 均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其 傳熱系數(shù)為k=1.70W

42、/(m2.k)樓梯間：普通墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k) 節(jié)能措施、新材料、新工藝的應用在建設過程中，大量應用四新技術，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。排水管采用 UPVCt件；屋面聚苯板保溫 技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空 玻璃；單元分門戶采用鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關； 樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用磁卡燃氣表；電表為磁卡電 表；水表采用遠程控制裝置；變壓式通風道等技術的應用。2、工程建設中對環(huán)境影響的處置 施工中的污染源A、噪聲污染來源于施工場地噪聲

43、，主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞 噪聲及施工人員的活動噪聲。B、施工中揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及 堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。C、廢水污染包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水， 施工廢水主要 包括土方階段降水井的排水，結(jié)構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車 輛沖洗水。D固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑 裝修材料。 工程建設中對環(huán)境影響的處置措施通過對施工中影響環(huán)境各種源頭的分析， 施工期主要污染依然為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：A、現(xiàn)場施工

44、中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的燃機 械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽 車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染， 同時車輛應限速行駛；混凝土 攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車輛的進出口， 盡可能遠離居民住宅，施工 車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。B、施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求。C、施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”。即環(huán)境治理設施應與項目的主體工程同時設計，同時施 工，同時交付使用。D建筑垃圾及時清理，文明施

45、工，在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。3、勞動安全與消防安全工程建設中的勞動安全與消防安全的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產(chǎn)過程中存在的哪些對 勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應的防措施。勞動安全A、危害因素和危害程度分析a、有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、 材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類， 易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì) 類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質(zhì)，引起火 災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可 能性。b、危險性

46、作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)， 輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能對人身造成的危害。B、安全措施針對不同危害和危險性因素的場所、圍以及危害程度，研究提出 相應的安全措施方案，主要有：a、在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的 生產(chǎn)工藝和設備。b、對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。c、對危險場所，按勞動安全規(guī)提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設置 安全間距。消防安全主要分析工程在建設過程中與投入使用后可能存在的火災隱患 和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕?防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。A、火災危險性分析分析工程在建

47、設過程中使用的原材料、 中間產(chǎn)品、成品的火災危 險性，包括儲存物品的火災危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部 位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。B、了解項目周圍消防設施狀況了解項目周邊公安消防的規(guī)模、 裝備，所在地公安消防隊與項目的距離等，確定項目對公安消防的依托程度4、項目實施進度計劃為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，該項目在時間和 空間上盡可能的組織平行搭接施工。該工程計劃自2011年7月初開工，至2013年6月底竣工，總工 期2年。工程建設進度計劃安排如下：2011年5月，項目在經(jīng)濟發(fā)展局備案，辦理項目建設用地審批手續(xù)2011年6月，項目設計方案獲批，辦理建筑工程規(guī)劃許可

48、證；2011年7月，取得建筑工程施工許可證，項目進入工程施工階段；2011年7月一一12月，1號樓（磚混多層）主體封頂，2號樓（磚混 多層）建設正負零。2012年1月一一2012年6月，1號樓完成室外安裝工程，2號樓主體 封頂，3號樓（框架咼層）完成基礎部分。2012年6月一一2013年4月，2號樓、3號樓完成室外安裝工程。2013年6月底前，完成道路、綠化等其他配套設施工程。第八章項目投資估算贠村二組城中村改造項目建設用地 13.628畝，擬建住宅樓3棟, 其中1#、2#樓為多層住宅，3#樓為高層住宅，總建筑面積 20000余 平方米。因拆遷原村組村民住房 50余戶，拆遷安置方案以面積置換

49、為主，貨幣補償為輔。經(jīng)統(tǒng)計，拆遷建筑面積9800余平米，實行產(chǎn)權置換，其余10200平方米可以面向市場銷售。1、項目開發(fā)成本估算1）目前已投入拆遷費用：160萬元。2）前期工程費用：40萬元。包含規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費、三通一平費、建筑設計費等。3）房屋開發(fā)費：1100元/ m2X 20000 m2 =2200萬元。包含建安工程費、附屬工程費、室外工程費、綠化等費用。4）城市配套設施費用：120萬元。5）開發(fā)費用：60萬元。包含管理費、財務費、銷售費、其他費等。6）不可預見費用：50萬元。成本估算：160+40+2200+120+60+50=263萬 元。2、項目銷售估算產(chǎn)權置換面積98

50、00平米，其余10200平方米可以面向市場銷售。 按照本區(qū)域2900元/ m?的銷售均價來計算：A、住宅銷售額：2900元/ mx 10200 m2 =2958萬元。B、住宅銷售稅費：1）營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育附加：2958萬元X 5.5%=163萬元 2）印花稅：2958萬元X 0.5%=15萬元。C 銷售利潤估算：2958-2630 163-15=150萬元3、項目投資評價1）項目總投入約：2630萬元2）銷售回款總額：2958萬元3）銷售利潤：150萬元4）項目投資利潤率約為：6 %以上數(shù)據(jù)分析為該項目目前銷售均價初步估算結(jié)果，整體估算較為保守，項目銷售單價根據(jù)市場銷售前景，實際還有可提升空間，項 目開發(fā)成本也有降低的空間。因此，在項目