合肥太湖路住宅項(xiàng)目定位綜合報(bào)告

1、合肥太湖路住宅項(xiàng)目定位綜合報(bào)告第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場供求狀況調(diào)研結(jié)論一、合肥市國民經(jīng)濟(jì)總體概況1、合肥市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情形良好合肥是安徽省省會(huì)，是全省政治、文化、經(jīng)濟(jì)和科教中心，市區(qū)土地面積 458 平 方公里。按照合肥市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，合肥市 2000 年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 325 億 元，按可比價(jià)格運(yùn)算，比 1999 年增長 10.3% ，分別高于全國、全省的 4.2 、4.9 個(gè)百 分點(diǎn)，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 35.93 億元，增長 6% ；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 139.3 億 元，增長 12% ，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 117.77 億元，增長 12% 。國內(nèi)生產(chǎn)總值中三次 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上

2、年的 14.9 ：46.5 ：38.6 調(diào)整為 12.3 ：47.5 ：40.2 ，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所 下降，第二、三產(chǎn)業(yè)的比重略有上升。消費(fèi)品市場穩(wěn)中見升。 在國家采取增加城鎮(zhèn)居民收入、 再次降息、 開征利息稅等一 系列措施的啟動(dòng)下，市場銷售由穩(wěn)轉(zhuǎn)活。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 148.27 億元， 實(shí)際增長 12.9% 。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)穩(wěn)步增長，餐飲業(yè)增長較快，制造業(yè)增 長緩慢，分別增長 8.6% 、24.8% 、0.4% 。商品交易成交活躍，全年商品成交市場總成 交額 147 億元 ,增長 24.5%物價(jià)連續(xù)保持低位運(yùn)行。全年商品零售價(jià)格指數(shù)比上年下降 3.5% ，居民消費(fèi)品價(jià)

3、格比上年下降 2.3% ，其中衣著和居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上升12個(gè)點(diǎn)。（以 1999年為 100 ）行業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)： 合肥市是以加工工業(yè)為主的綜合性工業(yè)都市， 全部現(xiàn) 有 34 個(gè)工業(yè)行業(yè)， 200 多個(gè)工業(yè)門類， 2000 多種大類產(chǎn)品；國有及年銷售收入 500 萬以上的非國有工業(yè)企業(yè)共 426 家。目前已初步形成以電冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、空 調(diào)機(jī)為主的日用電器和電子工業(yè)，以輪胎、日用化工和化肥為主的化學(xué)工業(yè)，以汽車、 叉車、挖掘機(jī)、 成套配電設(shè)備為主的機(jī)械工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)， 新型建材和環(huán)保產(chǎn)業(yè)初具規(guī) 模，擁有榮事達(dá)電冰箱、美菱空調(diào)、日立挖掘機(jī)等要緊名優(yōu)產(chǎn)品。2、合肥市人口規(guī)模、結(jié)

4、構(gòu)、人口分布情形、人口變動(dòng)情形2000 年年末全合肥市總?cè)丝?429.95 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 136.91 萬人；市區(qū)（東市 區(qū)、中市區(qū)、西市區(qū)、郊區(qū)）年末人口 130.28 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 102.78 萬人。人口增長連續(xù)得到操縱，本年出生人口 45372人，出生率12.51 %。，人口自然增 長率7.94 %。，人口機(jī)械增長率是 1.97%。東市區(qū) 22.47 萬人,中市區(qū) 25.98 萬人,西市區(qū)人口 32.67 萬人，郊區(qū)人口較多，要緊集中在西南部，包括蜀山鎮(zhèn)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在內(nèi)。3、合肥市居民收入水平與消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)職工工資和城鄉(xiāng)居民收入連續(xù)增長。 2000

5、 年全市職工工資總額 41.3 億元，比上 年增長 4.9% ，職工年人均工資 7556 元，比上年增長 10.6。按照抽樣調(diào)查資料， 2000 年全市人均可支配收入 5813 元，比上年增長 5.2% ，扣除價(jià)格因素增長 7.5% ，不同群 體間收入差距拉大，不同行業(yè)、不同經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)間職員收入差距加大合肥市居民實(shí)際支出增幅加大， 其中非消費(fèi)性支出比重大幅度提升， 消費(fèi)性支出內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨于合理，儲(chǔ)蓄借貸支出略有下降，儲(chǔ)蓄存款連續(xù)增加。 據(jù)城調(diào)隊(duì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，合肥市民每月消費(fèi)結(jié)構(gòu)：居住類支出 8.0% ，衣著類支出占11.0% 食品類支出 47.3%, 文化教育支出 13.2%, 設(shè)備用品 7.0

6、%,交通通訊 6.4%, 醫(yī)療衛(wèi) 生 3.2% 。合肥市平均每戶人口 3.05 人,平均每戶就業(yè)人口 1.87 人，平均每個(gè)就業(yè)者負(fù)擔(dān)人數(shù) 1.63 人（贍養(yǎng)系數(shù)）。二、合肥市房地產(chǎn)進(jìn)展情形及變化趨勢(shì)推測(cè)1、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)規(guī)模及進(jìn)展水平至 2001 年 1 月底，在合肥市都市面上開發(fā)綜合辦公室登記的備案的開發(fā)企業(yè)295家，比上年的 235 家增加 50 家，其中具備一、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的 43 家，占總量 15% ， 開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊，從業(yè)人員 3 千多人。目前合肥市房地產(chǎn)咨詢、 信息、銷售代理、交易評(píng)估、 拍賣等房地產(chǎn)中介服務(wù)專門 不完善、服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量專門少、規(guī)模小，從業(yè)人員素養(yǎng)不高、服

7、務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，中介服務(wù) 體系不完善，房地產(chǎn)二級(jí)市場和三級(jí)市場不活躍。2、合肥市 93 2000 年房地產(chǎn)市場總體供求概況從 93 2000 年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)增長，施工面積平均每年增 4.8%, 新開工面積平均增幅是 2.2%,竣工面積平均每年增長 12.86%, 銷售面積以平均 21.08 的增長速度穩(wěn)固增長 ,房地產(chǎn)開發(fā)中住宅投資占主體 ,住宅施工、開工、竣工和銷售面積 占總體的比重都在 50 60% 之間，供求差不多平穩(wěn)。 1999 年，合肥市居民人均居住 面積 10.7 平方米 ,比上年增長了 7.6%2000年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成土地開發(fā)面積 66.44萬平方米，比上

8、年增 長160.86% ;正在開發(fā)的30.65萬平方米，比上年增長91.73% ;而待開發(fā)土地168.61 萬平方米，比上年增長了 56.91% ;當(dāng)年內(nèi)購置的土地146.80萬平方米，比上年增長了 225.57% ; 土地儲(chǔ)備規(guī)模和增長速度都相當(dāng)驚人。年份本年完成土地開發(fā)面積正在開發(fā)的土地面積待開發(fā)土地面積本年購置土地面積199925.4720.98107.4245.51200066.44+ 160.86%39.6591.73%168.6156.96%146.80225.57%（資料來源：合肥市土地局）按照合肥市土地局介紹，合肥市商品住宅用地有償出讓情形，前幾年增長平穩(wěn)，平均增長速度在5%左

9、右，而2000年有償出讓30萬平方米，增長幅度是20%，增長迅猛，要緊受房改政策的阻礙；估量2001年的增長速度會(huì)在3%左右，約31萬平方米。比較政府有償出讓的土地規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)規(guī)模，可知土地市場供應(yīng)要緊是各企事業(yè)單位歷史儲(chǔ)備用地，以及拆遷改造用地等。合肥市房地產(chǎn)建設(shè)在量上增長的同時(shí)， 居住環(huán)境和功能質(zhì)量也得到了明顯提升， 但 仍處于粗放型、生產(chǎn)型時(shí)期，工業(yè)化程度低，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)治理等方 面處于較低水平。合肥市規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)高、建設(shè)配套齊全、工程質(zhì)量好的住宅成為市民 爭購的熱銷房，現(xiàn)房銷售達(dá)90%以上。3、合肥市2000年房地產(chǎn)市場供求概況據(jù)合肥市都市開發(fā)綜合辦公

10、室統(tǒng)計(jì)，2000年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額累計(jì)達(dá)20.71億元，其中住宅14.33億元；開發(fā)房屋施工面積 318.86萬平方米，其中住宅244.12萬平方米；本年度新開工房屋面積146.35萬平方米，其中住宅120.61萬平方米；房屋竣工面積116.23萬平方米，其中住宅89.59萬平方米；實(shí)際銷售商品房91.19 萬平方米，其中銷售住宅80.79萬平方米,成交額17.26億元，其中住宅13.45億元。 2000年合肥市房地產(chǎn)市場要緊指標(biāo)單位：萬平方米、億元年份指標(biāo)1998 年1999 年2000 年與1999年同期比（%）房地產(chǎn)投資額15.7918.9420.719.35施工面積284285

11、.54318.8611.78新開工面積122102.54146.3542. 70竣工面積101112.75116.233.08銷售面積6682.0991.1911.39空置面積72.4063.1356.5910.34（資料來源：合肥市都市建設(shè)開發(fā)辦公室）1）投資增幅較大，住宅投資占主體全市累計(jì)完成投資20.71億元，比上年增長9.35%，其中住宅投資14.33億元， 同比增長38.72%,其中住宅開發(fā)的投資占房地產(chǎn)投資總量的 70%,住宅開發(fā)成為房地產(chǎn) 投資的主體。2）新開工面積有所下降，綜合開發(fā)效益提升本年度新開工面積146.35萬平方米，同比下降16.21%房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目203個(gè)，其 中綜

12、合開發(fā)2萬平方米以上的住宅小區(qū)（組團(tuán)）86個(gè)，綜合開發(fā)率61.6%。3）商品房交易較為活躍，個(gè)人住房消費(fèi)市場差不多形成全市商品房銷售面積 82.09 萬平方米 ,其中住宅銷售 73.26 萬平方米，同比分別增 長 24.38% 、 24.18%, 住宅銷售中個(gè)人購房 64.35 萬平方米，個(gè)人購買面積占商品住宅 的銷售總量的 79.65%,與上年相比提升了 5.92 個(gè)百分點(diǎn),與全國個(gè)人購房比例相當(dāng)。4）融資渠道暢通 ,開發(fā)工作量較大2000 年,全市房地產(chǎn)開發(fā)資金 22.56 億元,其中貸款 3.76 億元 ,自籌資金 7.69 億元, 其他資金 10.54 億元,分別占資金來源的 15.8

13、9% 、34.33% 、47.13% ，講明資金渠道 多樣化，并以自籌資金和其他資金來源為主。5）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)趨于合理從 2000 年的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資情形來看， 按工程用途分， 住宅占 54.48%, 辦公和商業(yè)區(qū)用房各占 14.94% 和 15.01%, 住宅投資占主體 ,住宅投資中又以一般住宅 為主體,比例約占 72%,高檔公寓和別墅的投資額占住宅投資總額的 2.67% 。4、房地產(chǎn)市場價(jià)格水平及變化趨勢(shì)1）商品房總體價(jià)格水平有升有降據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報(bào)告， 房屋銷售市場上住宅成交活躍， 價(jià)格指數(shù)小幅上 揚(yáng)，商服價(jià)格指數(shù)跌勢(shì)趨緩， 辦公用房價(jià)呈直線回落態(tài)勢(shì)， 都市綜合指數(shù)和

14、價(jià)格在平穩(wěn) 中略降。據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報(bào)告， 2000 年第四季度，住宅指數(shù)比上年末上升 2 個(gè) 百分點(diǎn)， 2000 年合肥市商品房平均價(jià)格是 1887.68 元/平方米左右 ,比上年的 1869.2 元/平方米提升了 18.48 元/ 平方米。辦公類房屋價(jià)格指數(shù)仍舊，比上年末下降了 18 個(gè) 點(diǎn)，平均價(jià)格下降 116.96 元/ 平方米。商服用房連續(xù)下降，比上年末下降了 13 個(gè)點(diǎn)， 跌勢(shì)在回落中趨于穩(wěn)固，銷售價(jià)格平均下降了 81.37 元/ 平方米。2）合肥市各類住宅價(jià)格構(gòu)成分析500 元左合肥市房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位經(jīng)濟(jì)價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯， 住宅價(jià)格隨地理位置不同， 差別專門 大，住宅的價(jià)格從

15、一環(huán)內(nèi)到二環(huán)外依次降低，成環(huán)狀分布，每平方米差價(jià)達(dá) 右。般商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)高于安居工程（解困）房。由于安居工程式（解困）房是政府為了解決市民住房困難，合肥市政府 97 年 40 號(hào)文中公布了政府令及 42 號(hào)文中以同 意國家安居工程有稅費(fèi)減免的政策， 實(shí)施土地使用， 減免稅等措施， 致使其價(jià)格低于市 場價(jià)。一般商品房的價(jià)格受市場供求關(guān)系阻礙， 同時(shí)由于商品房所消耗成本和費(fèi)用較高 等，致使一般商品房價(jià)格高于安居工程（解困）房。合肥市住宅價(jià)格構(gòu)成因素是住房建設(shè)的征地費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用； 勘探設(shè)計(jì)和前 期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)） ；貸款利 息；利潤；稅金共

16、八個(gè)組成部分。從利稅方面看： 一環(huán)內(nèi)住宅和利稅較高于一環(huán)外住宅。 其要緊緣故是一環(huán)內(nèi)是經(jīng)濟(jì) 繁華地段，由于土地級(jí)差帶來高利潤，同時(shí)為了調(diào)劑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，采納高稅金。另外：安 居工程（解困） 房的稅利遠(yuǎn)低于一般商品房。 這講明要緊是由于政府減免稅來解決中低 收入戶住房困難之故。從房屋建安工程費(fèi)、 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)方面看， 一環(huán)內(nèi)一般商品住房的土地費(fèi)用 居高，一環(huán)內(nèi)征地拆遷安置費(fèi)用的占住宅總價(jià)格的 30% 左右，而一環(huán)外的這部分費(fèi)用 約占 15 20% ，這要緊是土地的級(jí)差地租形成的，同時(shí)一環(huán)內(nèi)住宅用開發(fā)用地多數(shù)是 實(shí)際市場交易價(jià)格，是供需情形決定的。5、房地產(chǎn)市場空置總量及空置緣故分析：1）空置總

17、量規(guī)模至 2000 年 12 月底，歷年累計(jì)商品房空置面積 56.59 萬平方米。其中住宅 33.69 萬平方米，辦公房8.62萬平方米,商業(yè)用房 14.28 萬平方米,分別占空置量的 60% 、16% 、24% ；一年以上的積壓房 42.78 萬平方米 ,其中一年以上積壓住宅 13.75 萬平方米。2）空置緣故分析空置的緣故要緊是 9698 年房地產(chǎn)開發(fā)高潮時(shí)期部分房地產(chǎn)商盲目開發(fā)所至， 不 進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究， 市場定位不準(zhǔn)。 空置商品住宅的區(qū)位要緊集中在火車新 站試驗(yàn)區(qū)、高新區(qū)、西南郊區(qū)一帶，如欣輝公司開發(fā)的新加坡花園城、金濠（合肥）公 司開發(fā)的金濠廣場、 星海公司開發(fā)的翡翠園小

18、區(qū)二期、 集鎮(zhèn)建設(shè)中心的玉蘭新村等， 積 壓的商業(yè)辦公樓集中在淮河路一帶?？罩镁壒室o有以下幾方面咨詢題： 位置較偏，交通不便 開發(fā)規(guī)模小，配套公共建設(shè)不健全 商品類型、套型、檔次脫離市場需求，設(shè)計(jì)不合理、不有用 環(huán)境差，無景觀，與破舊的民房混雜一起 市場定位失誤，營銷能力不強(qiáng) 建筑質(zhì)量差，開發(fā)商信譽(yù)不行 朝向不行，樓層差 總體供應(yīng)量大而市場需求不足的商服用房和寫字樓 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供應(yīng)集中，缺少特色 市場定位偏高6、合肥市房地產(chǎn)市場進(jìn)展趨勢(shì)推測(cè)開征利息稅、 減免稅費(fèi)、公房上市、銀行降息、 房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步進(jìn)展以及規(guī)范和 刺激房地產(chǎn)市場政策的連續(xù)出臺(tái)， 有利于調(diào)劑個(gè)人收入， 擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)

19、， 對(duì)房地 產(chǎn)的投資與消費(fèi)也將起到重要作用。2001 年秉承 2000 年良好勢(shì)頭，估量形勢(shì)比較樂觀。各種對(duì)房地產(chǎn)市場利好的政 策持續(xù)出臺(tái)， 這一系列政策與措施的實(shí)施將不僅促進(jìn)三級(jí)市場交易， 也將進(jìn)一步刺激二 級(jí)市場、一級(jí)市場的進(jìn)展，對(duì)房地產(chǎn)總體市場產(chǎn)生主動(dòng)的阻礙。1）市場供應(yīng)量增長幅度小，市場存量不大93 97 年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積增長不多，平均增長速度4.8%,新開面積除了98年高于 93年外,其他幾年都低于 93年的新開工量 ,99 年的新開工面積比 98 年 減少 16%, 供應(yīng)量增幅減少 ,存量不大。2）市場需求穩(wěn)步增長，需求量較大93 99 年，合肥市竣工面積平均每年增長

20、12.86%,99 年竣工面積增幅大于新開 工面積；而銷售面積年平均增長速度 21.08%, 增幅最大 ,銷售面積的增幅大于竣工面積 的增幅,市場需求興盛 ,消化力強(qiáng)。3）個(gè)人主體消費(fèi)增強(qiáng)隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變， 居民個(gè)人購房的主動(dòng)性將進(jìn)一步提升， 住房消費(fèi)金融的進(jìn)一 步拓展，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展， 以及隨著住房公積金歸集力度的加 大，公積金向個(gè)人購房進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)與綜合保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)合， 將在專門大程度上提升個(gè) 人的購房能力，增大市場有效需求。4）住宅供應(yīng)量增幅穩(wěn)固，住宅需求穩(wěn)步增長新開面積增幅穩(wěn)固， 2000 年度新開工面積同比上升 37.04% ，竣工面積以后幾年 平均每年有 1

21、10 140 萬平方米左右。住房潛在需求穩(wěn)固增長，需求量較大，城區(qū)內(nèi) 也還有 1500 戶的危舊房需要改造。隨著都市人口持續(xù)增長和都市化水平的提升，至 2010 年，合計(jì)平均每年需新建商品住房建筑面積 90 110 萬平方米左右。三、太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及推測(cè)1、太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)情形太湖路片區(qū)內(nèi)目前有大量住宅銷售， 市場環(huán)境較好， 供銷兩旺。 正在銷售住宅小區(qū) 有世紀(jì)陽光花園，新世界太寧花園，太陽島花園，萬振逍遙苑。世紀(jì)陽光花園，是目前 區(qū)內(nèi)唯獨(dú)的大型住宅小區(qū)。 位于馬鞍山南路以西， 太湖東路以北， 占地 48.3 萬平方米，建筑面積 56 萬平方米，容積率 1.16 ，開始銷售

22、一年多以來，一期 8 萬平方米當(dāng)前銷 售 75% 左右。新世界太寧花園由合肥新世界康居進(jìn)展公司興建，占地8.67 萬平方米，建筑面積 12 萬平方米，容積率 1.38 ，當(dāng)前銷售 60% 左右，入住率 20% 。太陽島花園 由安徽省銀瑞林投資公司興建，占地 9.67 萬平方米，建筑面積 14 萬平方米，容積率 1.45 ，當(dāng)前銷售 50%左右。萬振逍遙苑目前正在發(fā)售前預(yù)備工作時(shí)期。2 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化趨勢(shì)住宅供應(yīng)穩(wěn)固：以后 13 年內(nèi)，太湖路片區(qū)將有 70 80 萬平方米的住宅供應(yīng)， 且區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備有限， 按合肥市都市總體規(guī)劃第二十五條規(guī)定將片區(qū)確定為不宜建設(shè)用 地。商業(yè)服務(wù)將集中

23、興建，目前百大合家福超市已確定世紀(jì)陽光花園旁選址興建。3 太湖路片區(qū)市場需求推測(cè)為了分析泰峰房地產(chǎn)在太湖路片區(qū)的可能開發(fā)住宅物業(yè)在市場上的需求， 第一需要 對(duì)可能產(chǎn)生的消費(fèi)者的地理區(qū)域的范疇作一確定， 以建立該項(xiàng)目的市場區(qū)， 通常定義為 如此一個(gè)地區(qū)，“在該區(qū)域內(nèi)所有居住單元差不多上互有關(guān)聯(lián)且可互相替代的” 。在這一 區(qū)域內(nèi)， 關(guān)于潛在消費(fèi)者來講， 某一特定類型和價(jià)格的住宅之間， 能夠互相替代。 為了 確定泰峰房地產(chǎn)太湖東路項(xiàng)目的市場區(qū)， 我們通過查找潛在消費(fèi)者和目標(biāo)項(xiàng)目之間的關(guān) 聯(lián)性，例如就業(yè)場所來確定大致的市場邊界。從任何一個(gè)居住的地點(diǎn)到所有可能就業(yè)點(diǎn)的范疇， 取決于上班所花的時(shí)刻、 車費(fèi)

24、和 難易程度。 我們一樣選取當(dāng)?shù)厥⑿械慕煌üぞ咝旭倳r(shí)刻和距離來測(cè)量這一范疇。 按照在 合肥市進(jìn)行的定量訪咨詢調(diào)查結(jié)果， 合肥市居民要緊使用的交通工具是自行車和公共汽 車，最多能同意的上下班時(shí)刻是 30 分鐘之內(nèi)。因此，我們利用自行車及項(xiàng)目區(qū)域所能 通行的公共汽車和來測(cè)量市場區(qū)的范疇。1） 市場區(qū)測(cè)量結(jié)果 ：從項(xiàng)目地塊動(dòng)身， 向東南西北四個(gè)方向騎自行車 30 分種的距離范疇是東北至大東 門，東南端至安凱集團(tuán)；西北至稻香樓，西南端是姚公廟，區(qū)域面積約 6-7 平方公里。從項(xiàng)目地塊動(dòng)身乘公共汽車 30 分鐘（包括等候車時(shí)刻）的距離范疇，乘 133 路， 146 路，到達(dá)區(qū)域面積約 7 公里。具體區(qū)域

25、面積見市場研究報(bào)告之物業(yè)普查附表。2）乘公共汽車 30 分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模區(qū)域內(nèi)道路沿線有大小單位 766 個(gè)。經(jīng)營面積約 700 萬平方米，平均每個(gè)單位 9432 平方米，其中 20 平方米左右的最多，最大的約 105 萬平方米，最小的 4 平方米。除 制造企業(yè)和少數(shù)行政事業(yè)單位外經(jīng)營面積較大外，其他單位多數(shù)經(jīng)營面積在 100 平方 米以下，占 58.4%,100 500 平方米的占 16.8% ，500 平方米以上的占 21.1% 。片區(qū) 總?cè)丝谝?guī)模約 15 萬人，人口密度約 2 萬人每平方公里。按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分國營單位 144 個(gè)，私營企業(yè) 428 個(gè)，比例 58.5% 最高，合

26、資型企業(yè) 58 個(gè)，行政事業(yè)單位 46 個(gè)，集體企業(yè) 36 個(gè)。按業(yè)態(tài)分，最多的是批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)， 有 497 個(gè)單位，占 72.7% ，其次是制造業(yè) 36 個(gè)單位，占 5.2% ，社會(huì)服務(wù)業(yè)有 2 個(gè)單 位，其他行業(yè)比例專門低。3 ）騎自行車 30 分鐘的區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)分布及人口規(guī)模距離項(xiàng)目地塊中自行車程 30 分鐘范疇的區(qū)域，面積約 6-7 平方公里 ,區(qū)內(nèi)總?cè)丝?約 15 萬人，人口密度約 2 萬人每平方公里。區(qū)內(nèi)目前要緊以商業(yè)及服務(wù)業(yè)為主，其中有 10 余家企業(yè)規(guī)模較大，經(jīng)營面積在 3000 平方米以上，而文教衛(wèi)等生活服務(wù)設(shè)施數(shù)量也較多，規(guī)模卻不大，經(jīng)營面積多數(shù) 在 50 200 平方米左

27、右。全部機(jī)構(gòu)平均從業(yè)人員 95 人，其中商業(yè)企業(yè)平均從業(yè)人員195 人，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)平均從業(yè)人員 28 人4太湖路片區(qū)地域環(huán)境資源進(jìn)展?jié)摿^大太湖路片區(qū)位于合肥自然生活區(qū)的核心一一合肥的東南區(qū)上風(fēng)口，太湖路片區(qū)北 有一環(huán)路，西臨美菱大道，東靠南淝河路，馬鞍山南路貫穿其中，南與二環(huán)路相聯(lián)。具 有與全市各區(qū)快速便利的交通條件。四、典型個(gè)案分析此次在合肥市共選取了 10個(gè)面積在8萬平方米以上的小區(qū)（百盛苑除外）作為研 究對(duì)象，進(jìn)行了典型樓盤調(diào)查。調(diào)查對(duì)象有：世紀(jì)陽光花園、太寧花園、太陽島花園、 夢(mèng)園、安居苑、銀杏苑、百盛苑、園景天下、元一時(shí)代花園、柏景灣，其中世紀(jì)陽光花 園和太寧花園與項(xiàng)目地塊

28、位置最近， 都在太湖路片區(qū)內(nèi)，同時(shí)位于沿河路的柏景灣也比 較具有可比性。各典型樓盤的詳細(xì)資料見市場研究報(bào)告之競爭性樓盤調(diào)查表。10個(gè)競爭樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)及營銷情形比較序號(hào)樓盤名稱位置主力戶型均價(jià)（元/M2）銷售業(yè)績備注1世紀(jì)陽光花園太湖東路2/1/13/2/13/2/2多層:2100一期 75%占地48.3萬M2,建面56萬M2,容積率1.15，綠地 率41%,有用率84%2太寧花園太湖路2號(hào)3/2/22/2/1多層:223060%占地8.67萬M2建面12萬M2,容積率1.38綠地率47%有用率93%3安居苑青陽路2/13/1城改辦:1802 中房:1788 富安：1780城改辦100%中房9

29、0%富安85%占地30萬M2,建面33萬M2,容積率1.1,綠地率40%,有用率78%4太陽島花園寧國路南端3/2/2多層:2100高層:2650總體平均50%占地9.67萬M2,建面14萬M2,容積率1.45，綠地 率42%,有用率58-80%5銀杏苑美菱大道148號(hào)3/2/13/2/2多層:2180高層:2480一二三期 90%第四期30-40%占地17.86萬M2,建面 20萬M2,容積率1.12,綠 地率40.5%,有用率80%6百盛苑黃山路441號(hào)3/2/13/2/2多層:2400一期 30%占地3萬M2,建面6.8萬 M2,容積率 2.26,綠地率41.8%,有用率80%7園景天下

30、高新區(qū)2/2/13/2/2多層:1770高層:2000占地8萬M2,建面12萬M2,容積率1.5,綠地率45%,有用率88%8夢(mèng)園小區(qū)高新區(qū)3/2/22/2/1平面:1800高層:220050-60%占地25.6萬M2,建面30萬M2,容積率1.17，綠地率40%,有用率80-86%9元一時(shí)代花園鳳陽路與 勝利交匯 口2/2/13/2/2高層:240050%占地3.3868萬 M2,建面8.9152 萬 M2,容積率2.63,綠地 40%,有用率80-83%10柏景灣沿河路218號(hào)3/2/13/2/2多層:3000高層:3100一期 70%占地20萬M2,建面30萬M2,容積率1.5,綠地率4

31、5%，有用率 78-84%（資料來源：合肥中原地產(chǎn)市場研究部）1、建筑指標(biāo)概況合肥市是安徽省的省會(huì)，是安徽最發(fā)達(dá)的都市，然而因安徽地處內(nèi)陸，又屬傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，導(dǎo)致合肥總體進(jìn)展仍不比江浙一帶，從房地產(chǎn)業(yè)上表現(xiàn)是土地尚算富裕，因此這10個(gè)住宅小區(qū)皆以多層為主，占地要緊在 12 33萬平方米， 最大是規(guī)劃中的世紀(jì)陽光48.3萬平方米；多層較多，容積率在 1.10左右，最大不超過 2.6 ;綠化率總體超過40%，最大為安居苑城改辦部分，達(dá)到 61% （按規(guī)劃圖數(shù)據(jù)）； 樓層層高2.8 3.1米，多為磚混結(jié)構(gòu)。整個(gè)房地產(chǎn)市場競爭不猛烈，在國家取消福利 分房 2000年往常竣工的樓盤，差

32、不多不存在銷售壓力，甚至在半年內(nèi)就能夠銷出80% 以上。2、戶型設(shè)計(jì)住宅分為康居和安居兩種，都以 2/2/1和3/2/2（ 3/2/1 ）為主力戶型。安居房照國家規(guī)定，一樣面積不大，2/2/1在66 75平方米，3/2/2多在80平方米左右。商 品房以康居為標(biāo)準(zhǔn)，面積偏大，按合肥當(dāng)?shù)匾痪浒胝姘爰俚脑捊小霸酱笤胶觅u”。市場平面房中，21211 面積介于74 98平方米，要緊集中在87 93平方米；3/2/2介于 90 153平方米，普遍集中于118 132平方米。70 多平早年設(shè)計(jì)的平面房面積不管大小，都只有一個(gè)衛(wèi)生間，且廳的面積偏小， 方米兩房廳的面積只有 7 8 個(gè)平米，使用中多有不便現(xiàn)在情

33、形有所改變， 講究“三 大三明”，一樣兩功能廳相加能達(dá)到 20 平米以上，主臥房 12 平米以上，洗手間 5 9 個(gè)平米。 有一種兩房半的戶型， 實(shí)際可歸三房中， 那半間比較小， 在 7、8 平方米左右， 功用為書房或小孩房。近來頗流行的復(fù)式房，其購銷呈兩旺趨勢(shì)，由于建筑時(shí)多安排在頂層，受坡屋頂?shù)?限制，第二層往往是一個(gè)閣樓， 其低矮部分不夠直立， 常做貯藏用或做小孩游樂室。 追 求崇高生活檔次和生活品位的人選擇住別墅。別墅最大面積為 360 平方米，要緊介于 190 280 平方米之間，位于市中心，位置極好、配套齊全的別墅，盡管售價(jià)高昂，遠(yuǎn) 遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)刈≌钠骄?，仍顯得十分搶手。住宅幾

34、乎全為坐北朝南安排， 并盡可能地加大進(jìn)深， 這是結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂蛭稂c(diǎn)， 通風(fēng)、 節(jié)能等因素來考慮的。3、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（ 1） 便利、自然、明快的道路系統(tǒng)（ 2） 公建布局合理，配套完善（ 3） 園林綠化豐富多彩（ 4） 充分利用地勢(shì)，組織外部空間4、單體建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)早期住宅區(qū)以琥珀山莊為代表， 為典型的皖南民居派， 以純樸典雅著稱， 重視過渡 地區(qū)氣候特點(diǎn)、朝向、通風(fēng)、節(jié)能和傳統(tǒng)文脈，大部分坐北朝南排列。單體設(shè)計(jì)上檐口 采納“道士帽”造型，并從徽式建筑中提煉出“馬頭墻”符號(hào)用于建筑物山墻。窗戶做 窗楣，屋面挑出檐口處做藝術(shù)處理。 色彩力求和諧， 以淺色調(diào)為主，并發(fā)色彩區(qū)分不同 組團(tuán)。近年來歐風(fēng)東漸

35、的結(jié)果， 使新建小區(qū)熱衷于把風(fēng)格定于歐陸風(fēng)情， 以夢(mèng)園小區(qū)和銀 杏苑為典型， 醒目的尖屋頂和寬敞的羅馬廊柱使立面顯得專門清新和氣派， 顯示出另外 一種審美觀。用材方面，新建住宅逐步屏棄了低檔的馬賽克和水磨石外墻， 普遍的采納不易褪色 和防潮的優(yōu)質(zhì)涂料，另用深色釉面磚或石料勒腳；木質(zhì)門窗被塑鋼門窗所代替。5、裝修先前住宅幾乎清一色為毛坯房， 水泥抹平墻地面， 管線暗埋， 所有細(xì)部設(shè)施都需要 住戶自行裝配。 現(xiàn)一些中檔以上樓盤的開發(fā)商差不多意識(shí)到此間的費(fèi)時(shí)費(fèi)勁， 開始對(duì)室 內(nèi)進(jìn)行簡單裝修或精裝修， 重點(diǎn)在廚衛(wèi)， 廚房搭辦理臺(tái)， 瓷磚鋪面，有整套廚柜和采暖 供熱兩用爐，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，配齊衛(wèi)浴三件

36、，或廳房鋪地磚（木地板專門少） ，或 裝對(duì)講門鈴，電子防盜門，別墅則裝好樓梯扶手，一樣價(jià)鈔票在 100 元每平方米，高 只是 200 元/ 平方米，購房者可按照個(gè)人需要進(jìn)行比較選擇，典型的例子是琥珀山莊新 盤和安居苑。從銷售形勢(shì)看，合肥市民專門喜愛這種方式。6、配套設(shè)施配套是合肥人選擇中高檔住宅小區(qū)時(shí)的重要條件。 小區(qū)的配套分內(nèi)外兩種。 本身地 理位置好， 或有政府支持的小區(qū)在外部配套的齊備上是令人驚奇的。 以號(hào)稱合肥市的門 面工程琥珀山莊為例， 政府的關(guān)懷是全面而具體的， 鄰近有聞名中小學(xué)、 三座以上幼兒 園，有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、專線中巴、郵局、銀行、配電站、液化氣站，還專門設(shè)了派出 因此加大

37、治安。最令人仰慕的是山莊門前即包河環(huán)城公園， 那流淌的水面， 漂亮的亭臺(tái) 樓榭，寬廣的旱冰場， 精心培植的花草樹木和潔凈的石階石凳是住戶們隨步可至的游玩 勝地。由于小區(qū)定位較高，住戶充足，在物業(yè)公司的嚴(yán)格選擇下，包括中西餐廳、面包 屋、超市、日雜店、建材店、書店等等的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也在短期內(nèi)迅速的健全起來；同時(shí)小 區(qū)自已也建有青青年活動(dòng)中心、 中老年活動(dòng)中心， 有籃球場、乒乓球室、 舞廳和閱覽室， 生活專門方便。普遍地講，并非每個(gè)小區(qū)都有琥珀山莊的先天條件， 一樣住宅區(qū)能做到配齊包括農(nóng) 貿(mào)菜場、幼兒園、公廁、日雜店、超市、餐廳，再留出休閑活動(dòng)綠地等就算專門不錯(cuò)了。隨著住戶需求項(xiàng)的逐步增加， 一些意識(shí)

38、超前的公司開始注意學(xué)習(xí)鄰近上海和國內(nèi)其 它都市的先進(jìn)之處， 盡量靠近和利用大市政配套， 注重了解住戶的實(shí)際需要， 加大會(huì)所 和公共活動(dòng)中心的建設(shè)，專門是地段相對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)一些的小區(qū)，更日益重視內(nèi)功修煉， 如夢(mèng)園小區(qū)完備的配套就著重增加了業(yè)主活動(dòng)中心， 建有籃球場、 足球場、 網(wǎng)球場、游 泳池，娛樂方面則有影視廳、歌舞廳，商務(wù)服務(wù)有會(huì)議室、商務(wù)中心，文化教育方面提 供閱覽室， 小區(qū)外圍聯(lián)系設(shè)置郵政所、 銀行、社區(qū)醫(yī)療中心等。 完善這些設(shè)施在滿足小 區(qū)人日常生活需要的同時(shí)，也為自已的后續(xù)開發(fā)制造了良好的名聲。7、物業(yè)治理合肥市專業(yè)輸出物業(yè)治理服務(wù)的公司有兩家， 鄰近安居苑的名君花園還請(qǐng)來了上海 萬科

39、都市花園物業(yè)公司做顧咨詢， 但總體看來， 各個(gè)小區(qū)仍差不多屬于誰開發(fā)誰治理的 自管模式。 現(xiàn)時(shí)期深圳等南方都市已引入的如幼兒托管、 代訂機(jī)票和住宿、 代租代售房 屋、代請(qǐng)家教和保姆、 聯(lián)系搬家公司等體貼入微的內(nèi)容在合肥物管項(xiàng)目中比較難見。 他 們治理的內(nèi)容比較單一， 僅包括一樣的治安愛護(hù)， 日常修理， 衛(wèi)生保潔和水電氣費(fèi)代繳 等，尚未上升到高級(jí)的服務(wù)層次。 另外有別墅的小區(qū)不嚴(yán)格區(qū)分與平面房的界限， 不強(qiáng) 調(diào)“私家住宅神圣不可入侵” ，能進(jìn)入小區(qū)的人也能去參觀別墅另外，綠化方面普遍治理較疏。盡管所調(diào)查小區(qū)的綠化率普遍超過30% ，最高到46% ，但明顯都沒有得到專業(yè)而認(rèn)確實(shí)養(yǎng)護(hù)，草木枯敗。沒有

40、悅目的綠色，幾年下來 小區(qū)的檔次就會(huì)低了許多。8、房價(jià) （具體樓盤價(jià)格參見上表 ）從商品房價(jià)看，平面房一環(huán)內(nèi)能達(dá)到 2300 元/ 平方米，二環(huán)鄰近 1700-2000 元/平 方米不等，郊區(qū)地段的往往在 1300 元/ 平方主以下（偏僻的桃花私營企業(yè)區(qū)內(nèi)由于積 壓日久，純住宅售價(jià)只要 780 元，還可有 20% 的優(yōu)待）。復(fù)式房的閣樓部分有兩種標(biāo) 價(jià)方式，一為降低單價(jià)，閣樓為平面的 40% 左右，一為只以一半面積計(jì)入總額，別墅 市場總體來講比較淡靜， 象高新區(qū)內(nèi)的別墅項(xiàng)目即使做到風(fēng)格難得的地道， 然而周圍大 環(huán)境的嘈雜和配套上的缺陷，也導(dǎo)致其不可幸免地陷入低谷。只是名牌自有名牌的價(jià)鈔票。 1

41、2 層帶電梯小高層，琥珀山莊把它定在 3200 元/平方米，新造的 16 棟別墅更均價(jià)為 6600 元/ 平方米，大超出了目前的市場水平， 只是出人意料的是，兩種房的銷售率卻都相當(dāng)好。9、付款方式付款方式要緊分為三種：一次性，銀行按揭和建筑分期，而且一次性付款與銀行按 揭所獲得的折扣幾乎是相同的，一樣在下式價(jià)上廉價(jià) 30-40 元/ 平方米，從目前來看， 兩者被選擇的比例也差不多相當(dāng)，共同占到 80% 左右。對(duì)建筑分期付款時(shí)刻有不同規(guī) 定，大部分是 5-3-2 ，即預(yù)售首期 50% ，三個(gè)月后再交 30% ，入伙交房時(shí)付完余下的 20%。銀行按揭早在兩年前依舊新奇名詞， 人們寧愿找親戚朋友借鈔

42、票一次付清樓款， 也 不愿找銀行；而且銀行提供的按揭條件也比較苛刻，早幾年多為五成五年或五成十年， 購房者首期要交總樓款的一半， 置業(yè)壓力較大。 現(xiàn)在年輕一代由于收入和消費(fèi)觀念的阻 礙，對(duì)每月供款的懂得已大大超過上一代人， 從調(diào)查結(jié)果看， 單位效益發(fā)收入較穩(wěn)固的 雙職工一樣能承擔(dān) 600-700 元/月的供樓款，他們選擇最多的是 7成 15年的按揭。10、營銷策略考察合肥市房地產(chǎn)， 給人印象最深刻的是， 那個(gè)地點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商的 “產(chǎn)品與概 念平行營銷”做得專門不到位， 即使設(shè)置漂亮的售樓處， 在營銷手法上也極為落后， 也 不設(shè)內(nèi)部認(rèn)購期，更沒有軟性硬性的公關(guān)活動(dòng)助陣。廣告市民的手段要緊有兩個(gè)

43、，一是報(bào)紙，一是利用電視，上合肥經(jīng)濟(jì)臺(tái)晚上 8 點(diǎn) 的“樓市專訪”。最常見的則是在現(xiàn)場樹大展板，和周末率人馬到喧鬧街頭擺模型、向 路人發(fā)傳單。除了以上的措施外，有的樓盤還在市中心做路牌廣告。但總的講來銷售氣氛遠(yuǎn)比不上南方猛烈。 所去的幾個(gè)新盤現(xiàn)場， 現(xiàn)場氣氛都顯得比 較淡靜，客房需要了解的所有有關(guān)資料包括價(jià)格和面積全部列表掛在墻上， 并不單獨(dú)或 成冊(cè)交到個(gè)人手里，客戶如需詳細(xì)了解，只能自行抄錄。價(jià)格的確定一樣采納對(duì)比法，參照周圍同質(zhì)樓盤，然后凝視自已的成本和利潤條件作多多少少的增刪。 只是人們普遍只信任現(xiàn)樓， 即使知名公司也面臨前期資金 回收壓力， 直到中后期大伙兒才蜂擁而上。 由于大部分樓盤

44、的要緊客戶是集團(tuán)， 或是定 向開發(fā)， 或是集團(tuán)購買， 雙方確定下戶型折扣， 兩三個(gè)回合即能夠成交大頭。 據(jù)開發(fā)辦 的資料，一環(huán)以內(nèi)的住房平均 10 個(gè)月能售出 90% ，二環(huán)內(nèi)條件較好的， 一年下來也能 銷 80% 以上第二部分 項(xiàng)目差不多情形、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位于合肥市太湖路片區(qū)，位于合肥自然生活區(qū)的核心一一合肥的東 南區(qū)上風(fēng)口，北接王大郢，西臨江淮汽車，東靠市政溝渠，南與二環(huán)路相聯(lián)，距 2002年5月開通的馬鞍山南路約700米。具有與全市各區(qū)快速便利的交通條件。項(xiàng)目打算用地400畝，一期120畝；容積率1.2 （進(jìn)展商預(yù)期0.8）；限高12 米。、項(xiàng)目自然環(huán)境狀況地塊朝向地塊內(nèi)部現(xiàn)狀及周邊

45、現(xiàn)狀自然條件評(píng)判綜合評(píng)判東南東南向有少量村莊、民居，條件最好，處于真正的合肥景觀資源充足，可其他為綠地，東南部標(biāo)咼咼東南上風(fēng)口，冋時(shí)有機(jī)會(huì)在拓展空間大于太湖東路東南向做社區(qū)公園東西東西向面對(duì)太湖東路與銅條件較好，交通更為便利，項(xiàng)目的門面，沿太陵南路，污水處理廠有一定稍感不足的是面對(duì)污水處理湖東路與銅陵南路阻礙廠的不良心理感受需慎重處理東北東北向受王大郢村莊雜舌L條件一樣，可選擇做第二、地塊內(nèi)部景觀創(chuàng)及西的阻礙，西南向受江淮汽車三期開發(fā)建，將有效的均衡南廠房的阻礙，標(biāo)高低于太湖各朝向的價(jià)值差東路三、項(xiàng)目地塊區(qū)域交通條件及配套設(shè)施1、項(xiàng)目區(qū)域交通條件項(xiàng)目片區(qū)設(shè)有133路公交底站，途經(jīng)安大交通分校、

46、送變電、科技大學(xué)、安醫(yī)附 院、稻香樓、三孝口、城隍廟，至雙崗。項(xiàng)目片區(qū)西側(cè)安大交通分校設(shè)有134、137路公交底站。其中134路途經(jīng)美菱大 道、蕪湖路、馬鞍山路、勝利路，直達(dá)新火車站；137路途經(jīng)銅陵南路、蕪湖路、馬 鞍山路、逍遙津、百花井、白水壩、刨花板廠。146公交車從三十二中至長江批發(fā)市場，途經(jīng)衛(wèi)崗、安大交通分校、文昌新村、曙光影院、東七里站、玻璃廠、紡機(jī)廠，從項(xiàng)目片區(qū)前通過。2、項(xiàng)目區(qū)域政配套設(shè)施區(qū)內(nèi)學(xué)府林立，有安大交通分校、安徽社會(huì)主義學(xué)院、交通學(xué)校、安徽省對(duì)外經(jīng)濟(jì) 貿(mào)易學(xué)校、工大南區(qū)、安徽都市建設(shè)學(xué)校、省農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校、合肥集萃女子職業(yè)學(xué)校等。 超市、合肥大藥房陽光分店、電子服務(wù)部、

47、農(nóng)貿(mào)市場、建材商城、酒店、移動(dòng)通信公司 等環(huán)顧片區(qū)四周。合肥市二十九中新址與之毗鄰。北邊的周谷堆批發(fā)市場、天安保齡球 館，東邊的神力健身器材店，西邊的合家福超市便利了休閑，購物。第三部分 項(xiàng)目投資效益分析測(cè)算方案模型：地塊擬建安居房為例進(jìn)行分析一、差不多參數(shù)確定依據(jù)1）按照合肥市總體規(guī)劃及土地出讓合同一樣約定建筑物退道路紅線大于5米；建筑密度小于40% ;容積率小于1.2 （以下按0.8計(jì)）；限高12米；土 地出讓金28萬/畝；綠化覆蓋率大于25%2）按照安徽省建設(shè)環(huán)境愛護(hù)廳建規(guī)字（ 1992 ）年 55 號(hào)頒發(fā)的安徽省都市 居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)暫行規(guī)定 ，結(jié)合項(xiàng)目用地現(xiàn)狀條件確定公建服務(wù)設(shè)施配建

48、 指標(biāo)，包括小學(xué)，幼兒園及車庫。3）參考合肥目前開發(fā)較成熟并最得消費(fèi)者贊揚(yáng)的琥珀山莊及夢(mèng)園小區(qū)的用地 功能規(guī)劃有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及比例。4）開發(fā)安居房，按國家和合肥的有關(guān)政規(guī)定，能夠申請(qǐng)減免一定的土地開發(fā) 費(fèi)和前期規(guī)費(fèi)。按合肥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體會(huì)，前期規(guī)費(fèi)最高能減免 50% ，此 次成本分析中往常期規(guī)費(fèi)平均可能減免的 50% 幅度進(jìn)行核算。5）按照消費(fèi)者定量調(diào)查結(jié)果 （項(xiàng)目價(jià)格測(cè)試），典型競爭樓盤調(diào)查結(jié)果進(jìn)行市 場需求價(jià)格比較。、差不多參數(shù) :總用地面積： 266800M 2;建筑覆蓋率 40%;容積率:0.8（按保守計(jì) ）;總建筑面 積:213440M 2,假定2002年3月開始開發(fā)，整開發(fā)周期

49、為3年（分組團(tuán)滾動(dòng)開發(fā)）。 以多層住宅為主 .按調(diào)查結(jié)果每戶居住面積按 100 平方米計(jì),約2033 戶,平均每戶 人口 3.05 人,居住人口是 6506 人;按公建配建操縱指標(biāo)居住小區(qū)建筑面積 1421-2277 平方米/千人,6506 人計(jì)公建設(shè)施建筑面積 9236-14800 平方米。其中：A住宅部分：建筑面積為201322M 2B 公建配套部分：建筑面積為12018M 21 ）幼兒園（ 1 所 8 班）1600 平方米2）小學(xué)（ 1 所 18 班）4000 平方米3）保健中心200 平方米4）會(huì)所3000 平方米(5)超市1000平方米(6)儲(chǔ)蓄所150平方米(7)郵政所150平方米

50、(8)變電所120平方米(9)煤氣調(diào)壓站150平方米(10)垃圾站150平方米(11)派出所100平方米(12)居委會(huì)80平方米(13)街道辦事處100平方米(14)自行車停放場1000平方米商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)共3000平方米（另計(jì)）三、投資效益分析與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱及內(nèi)容運(yùn)算式(元/M 2)金額（萬元）備注-一-土地成本1 .土地岀讓金280000 X400419.7911200.00一期 120 畝，3360.002 土地使用金32001 起利自419 79 X266800 X5 94%24 94665 28開發(fā)期計(jì)自 1 5年小計(jì)444 7311865 28-二二前期費(fèi)用-J

51、 14 土地開發(fā)費(fèi)用1 O5前期規(guī)費(fèi)266800 X84 XC0%77 51120 56（明細(xì)見附表）O. 前期規(guī)費(fèi)6 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)W O266800 X39r r .J391 1 ilU. Law5104056明細(xì)見附表6 . 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)小計(jì)OU1 U峠 U . JJO三建安成建筑工-程1小計(jì),7 土建工程266800 X75075016000 5/框架口厶士構(gòu)）7 . 土建丄程266800 x 77 501600005（框架結(jié)口構(gòu)丿8 .室外日配套，9人防工程9 .丿人防丄程-小75016000 。 5本設(shè) 備 安 裝10 水由安裝11 通訊12 消防13 煤氣管道14 由視天線小 計(jì)154

52、410872小 計(jì)四有關(guān)費(fèi)用15 不可預(yù)見費(fèi)16 治理費(fèi)(一 )+(三)X3%668 20小計(jì)LV - ) 7J 7 /u668 20建筑成本合計(jì)五利息及稅17 貸款利息LV ) V 一J V 1 1 J11(一 )+(三)+(四)X40% V6% X1 58051418 廣告營銷費(fèi)19 稅費(fèi)小計(jì)80514、總成木費(fèi)用可售面積綜合成木37592。4/2013221885 . 21、開發(fā)成本1-1 土地成本(1) 土地出讓金為400 X280000=11200 萬元 2001年開始開發(fā)到2004年開發(fā)完成利息累計(jì)計(jì)入土地成本利息：419.79 X266800 X5.94%=665.28 萬元土地

53、成本合計(jì)(1)+(2) =11865.28 萬元每平方米土地成本為:444.73元/平方米1-2建筑成本(1)前期規(guī)費(fèi):266800 X84 X50%=1120.56 萬元勘察設(shè)計(jì)費(fèi):266800 X39=1040.52 萬元 建筑工程費(fèi):213340 X750(框架)=16000.5 萬元設(shè)備及安裝工程費(fèi);266800 X154=4108.72 萬元(5)治理費(fèi)：(1)+(2)+(3)+(4) X(3%)=668.20 萬元合計(jì)建筑總成本為：(1)+(2)+(3)+(4)+(5) =22938.5萬元平均每平方米可售面積建筑成本是:22938.5/201322=1139.4 元1-3貸款利息

54、：按投資總額的40%,年利率5.85%,貸款期1年半運(yùn)算：貸款利息：22938.5 M0% X5.85% X1.5=805.14 萬元目標(biāo)利潤為0時(shí)總銷售收入應(yīng)為(廣告費(fèi)1.5%+營業(yè)稅5%+城建成稅0.05%+印花稅 0.03%)=7.08%(11865.28+22938.5+805.14”(1-7.08%)=35608.92/92.92%=33087.81萬元目標(biāo)售價(jià)33087.81萬元/201322=1643.52元/平方米(即保本單位成本)1-4稅費(fèi)按住宅保本價(jià)1643.52元/M 2運(yùn)算合計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)為:201322 X1643.52 X(1.5%+5.58%)=2343.48萬元?jiǎng)t每平方米住宅應(yīng)納稅費(fèi)：1643.52 X(1.5%+5.58%)=116.36元/M 21-5綜合開發(fā)成本：總成本=土地成本+建筑成本+貸款利息+稅費(fèi)=11865.28+22938.5+805.14+2343.48=37592.4萬元平均每平方米綜合成本:37592.4/201322=1885.2元/平方米3、可能條件下綜合成本分析1) 按典型樓盤平均容積率為