![房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算及分配.doc_第1頁(yè)](http://file2.renrendoc.com/fileroot_temp3/2021-6/8/cebd9c9e-b8af-403f-89d6-e5b182595c0c/cebd9c9e-b8af-403f-89d6-e5b182595c0c1.gif)
![房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算及分配.doc_第2頁(yè)](http://file2.renrendoc.com/fileroot_temp3/2021-6/8/cebd9c9e-b8af-403f-89d6-e5b182595c0c/cebd9c9e-b8af-403f-89d6-e5b182595c0c2.gif)
![房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算及分配.doc_第3頁(yè)](http://file2.renrendoc.com/fileroot_temp3/2021-6/8/cebd9c9e-b8af-403f-89d6-e5b182595c0c/cebd9c9e-b8af-403f-89d6-e5b182595c0c3.gif)
下載本文檔
版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶(hù)提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
1、Important & Selected Documents一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)象但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)向縱深發(fā)展,一個(gè)項(xiàng)目是綜合的,按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫(xiě)字 樓、商業(yè)用房或可單獨(dú)出售的配套設(shè)施等建構(gòu)筑物,按其建筑的性質(zhì)可能有普通多層、小高層、高層、別 墅或裙樓等等,按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等,總之開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是復(fù)雜多樣。于 是,在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中有的以小區(qū)為核算對(duì)象、有的以分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為核算對(duì)象、有以工程發(fā)包標(biāo)段為 核算對(duì)象、有的以能否單獨(dú)編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象、有的甚至提出以房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為主要依據(jù)來(lái)確
2、定成本歸集對(duì)象,我們不能去武斷地評(píng)價(jià)哪一種方法 正確與否,但有一點(diǎn)是明確的,那就是這些方法所核算出的單位面積的成本是不合理的,不能真正保證收 入與成本配比。還有可能出現(xiàn)人為地調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況,從而使會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性大打折扣。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)成本歸集的對(duì)象無(wú)論項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是單一還是復(fù)雜多樣,均應(yīng)以政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的單個(gè) 項(xiàng)目為核算對(duì)象,不管是該項(xiàng)目是否與其他項(xiàng)目的名稱(chēng)、地塊以及其他配套設(shè)施是否相聯(lián)系,因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng) 目無(wú)論是立項(xiàng)審批還是規(guī)劃審批,一般是獨(dú)立于其他項(xiàng)目的作為一個(gè)整體考慮的,在項(xiàng)目的建筑密度、容 積率、綠化履蓋率、人防設(shè)計(jì)要求、配套設(shè)施的建設(shè)都是單獨(dú)要求的.所以在項(xiàng)目分批分期開(kāi)發(fā)時(shí)如果簡(jiǎn)單地
3、按批次、按標(biāo)段或按建筑類(lèi)別都不能合理而準(zhǔn)確地反映出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。于此有一檢驗(yàn)成本核算準(zhǔn)確 合理的方法,那就是在同一個(gè)立項(xiàng)項(xiàng)目中的同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本相當(dāng),在銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)再剔除其他價(jià)格調(diào) 整因素的情況下,同類(lèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售毛利是不會(huì)有很大的波動(dòng)的。所以考慮成本核算對(duì)象時(shí)應(yīng)該以政 府批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目為單位,只有按照規(guī)劃的要求將所有應(yīng)該實(shí)施及配套的工程項(xiàng)目建設(shè)完成后才能算是整 個(gè)項(xiàng)目的成本歸集完畢,否則,即使提前按照工程預(yù)算將相關(guān)的成本預(yù)提計(jì)入開(kāi)發(fā)總成本也會(huì)有誤差。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集與其他行業(yè)的成本核算一樣,在確定了成本核算對(duì)象后,就是客觀選擇確定成本的結(jié)構(gòu)。在開(kāi)發(fā)成本 一級(jí)科目下設(shè)置“土地成本
4、、前期費(fèi)用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、財(cái) 務(wù)費(fèi)用”等二級(jí)明細(xì)核算,再在二級(jí)明細(xì)科目下設(shè)三級(jí)明細(xì),對(duì)各個(gè)二級(jí)科目進(jìn)行細(xì)化。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品 規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng),往往成片分期開(kāi)發(fā),而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品,因此在設(shè)立三級(jí)成本明細(xì)時(shí),對(duì) 同一小區(qū)內(nèi)的各工程項(xiàng)目應(yīng)該分類(lèi)進(jìn)行核算,可以借助于工程或前期部門(mén)所編制的項(xiàng)目預(yù)算,盡可能與項(xiàng) 目規(guī)劃、預(yù)算的項(xiàng)目?jī)?nèi)容一致,或者說(shuō)以上內(nèi)容都能在所設(shè)置的三級(jí)明細(xì)成本中合理地歸集,同時(shí)對(duì)于成 片、分批開(kāi)發(fā)的相近的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可以行當(dāng)合并,如甲小區(qū)小高層、甲小區(qū)普通多層等,對(duì)于受益 對(duì)象較多或是整個(gè)立項(xiàng)項(xiàng)目都需要承擔(dān)的公共成本,在核算時(shí)要做詳細(xì)的記載
5、,以便于今后的分步分配計(jì) 算。Important & Selected Documents合理歸集完全部開(kāi)發(fā)成本后,最關(guān)鍵工作就是成本的分配了。在此前,我們要討論一下單位成本的對(duì) 象問(wèn)題,以往大家都是計(jì)算出全部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單位建筑面積或可售面積成本, (即直接用總成本除以總的建 筑面積或可售面積 ),進(jìn)而根據(jù)各產(chǎn)品對(duì)象的面積乘以單位面積成本就計(jì)算出單個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本了, 有些企業(yè)甚至不設(shè)置“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目或是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目不設(shè)置明細(xì)戶(hù),當(dāng)然,這對(duì)于一些規(guī)模小、開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品較為單一的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)這樣分配是不會(huì)影響成本的真實(shí)性及合理性的,但對(duì)于一個(gè)大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái) 說(shuō)有些成本內(nèi)容未必就合理了,而且這么
6、做也使得成本的二、三級(jí)明細(xì)核算失去意義。所以筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā) 企業(yè)的成本核算也應(yīng)借鑒一些制造企業(yè)的產(chǎn)品的核算方法,比如品種法、分批法甚至是分步法等等確定開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)別,進(jìn)行小類(lèi)歸總,借助于現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù),對(duì)各成本明細(xì)費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的分配,從而計(jì)算出 可售單個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本,真實(shí)客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。下面就成本項(xiàng)目一一進(jìn)行說(shuō)明。三、成本項(xiàng)目分配(一)土地成本的分配土地成本包括土地出讓金、動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地權(quán)證費(fèi)、契稅、土地使用稅、土地閑置費(fèi)等。如果開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一,那就可以用房管測(cè)繪部門(mén)所確定的可售總面積或建筑規(guī)劃部門(mén)確定的總面積去與 土地開(kāi)發(fā)總成本對(duì)比,得到單位面積成本,進(jìn)而根據(jù)單一的
7、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積計(jì)算出其土地開(kāi)發(fā)成本。如果 是綜合項(xiàng)目土地用途不一樣,出讓價(jià)格也不一樣,那就必須根據(jù)宗地受讓的用途分類(lèi)計(jì)價(jià),將商業(yè)用地、 辦公用地、住宅用地、可售配套設(shè)施用地的成本分開(kāi)計(jì)算其相應(yīng)的成本在住宅成本的計(jì)算分配時(shí)如果還有 不同類(lèi)別的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,比如普通多層住宅、小高層、高層住宅及單體別墅或連體別墅,它們的土地成本就 包括兩部分,即根據(jù)單體占地面積直接計(jì)算的土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本的分?jǐn)傊汀#ǘ┣捌谫M(fèi)用的分配前期費(fèi)用包括勘察費(fèi)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、政府收取 的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、“五通一平費(fèi)用”等為項(xiàng)目施工前所做的一切準(zhǔn)備而發(fā)生的成本費(fèi)用。前期費(fèi)用在開(kāi)
8、發(fā)產(chǎn)品 的成本中所占比例相對(duì)來(lái)說(shuō)較低,可以根據(jù)總費(fèi)用與總面積直接計(jì)算分配。如果其中單項(xiàng)費(fèi)用很高的話(huà), 也可將公攤部分和單體分開(kāi)計(jì)算,總之,根據(jù)重要性原則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。(三)建筑安裝成本的分配建筑安裝成本包括土建工程、水電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、設(shè)備及工器具購(gòu)置等所發(fā)生的費(fèi)用。 這部分成本在某個(gè)單一產(chǎn)品成本中所占的比重是很大的,但是相對(duì)于其他成本項(xiàng)目來(lái)而言,其分配對(duì)象較 為明確,可直接按單體分配到單一產(chǎn)品對(duì)象,也可以借鑒工業(yè)企業(yè)的成本核算方法,對(duì)同一類(lèi)別的開(kāi)發(fā)產(chǎn)Important & Selected Documents品進(jìn)行分類(lèi)匯總,比如同結(jié)構(gòu)相同造價(jià)相近、裝修標(biāo)準(zhǔn)或檔次相同等等??傊潜阌?/p>
9、計(jì)算,能真實(shí)準(zhǔn)確地 反映開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)價(jià)成本。(四)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括排污排洪費(fèi)、供電費(fèi)、供氣費(fèi)、供水費(fèi)、通訊費(fèi)、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、照明費(fèi)、環(huán) 衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、道路橋梁涵洞、綠化景觀等其他基礎(chǔ)性工程費(fèi)用,它的分配相對(duì)于其他費(fèi)用而言,要 簡(jiǎn)單明了,可采用按可售面積、工程造價(jià)比等方法進(jìn)行分配,這樣對(duì)客觀公允地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果是沒(méi)有影響的。(五)公共配套設(shè)施費(fèi)的分配公共配套設(shè)施包括教育設(shè)施費(fèi)、醫(yī)療設(shè)施費(fèi)、商業(yè)設(shè)施費(fèi)、地區(qū)市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)、物業(yè)管理配套服務(wù) 設(shè)施費(fèi)、大型人防工程等配套工程的成本費(fèi)用。這部分成本的分配要根據(jù)受益對(duì)象進(jìn)行,這些配套工程大 部分是為了完善項(xiàng)目的功能或是為了提高項(xiàng)
10、目的服務(wù)品質(zhì)而建設(shè)的,大致可分為可單獨(dú)有償轉(zhuǎn)讓或不能有 償轉(zhuǎn)讓的大型配套項(xiàng)目,而可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施在財(cái)務(wù)上應(yīng)該視同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算,這里所指的是 不能有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施。公共配套設(shè)施的成本只需歸集其建造成本,不需要分?jǐn)偼恋氐认嚓P(guān)的其他成本。分 配方法與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的相同。(六)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的分配有些企業(yè)的項(xiàng)目公司將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一些應(yīng)該計(jì)入期間費(fèi)用的管理費(fèi)用計(jì)人開(kāi)發(fā)間接費(fèi),這對(duì)成本的核 算和真實(shí)地反映經(jīng)營(yíng)成果是有影響的。關(guān)于借款費(fèi)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中所講的是“固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)應(yīng)停止借款費(fèi)用的資本化”:而 以前的股份企業(yè)會(huì)計(jì)制度中講的是“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售前計(jì)入開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本”,也就是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi) 始銷(xiāo)售后就應(yīng)該將借款費(fèi)用計(jì)入期間費(fèi)用了;而現(xiàn)行稅法則規(guī)定“借款費(fèi)用如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的應(yīng)按
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶(hù)所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶(hù)上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶(hù)上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶(hù)因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 五年級(jí)數(shù)學(xué)下冊(cè)蘇教版第四單元第3課《求一個(gè)數(shù)是另一個(gè)數(shù)的幾分之幾》聽(tīng)評(píng)課記錄
- 湘教版數(shù)學(xué)八年級(jí)下冊(cè)第一章《直角三角形》聽(tīng)評(píng)課記錄
- 蘇科版數(shù)學(xué)七年級(jí)上冊(cè)2.1 比0小的數(shù)教聽(tīng)評(píng)課記錄
- 湘教版數(shù)學(xué)七年級(jí)上冊(cè)3.3《一元一次方程的解法》聽(tīng)評(píng)課記錄1
- 特長(zhǎng)生錄取協(xié)議書(shū)(2篇)
- 生產(chǎn)制造外包合同(2篇)
- 八年級(jí)道德與法治下冊(cè)第二單元理解權(quán)利義務(wù)第四課公民義務(wù)第2框依法履行義務(wù)聽(tīng)課評(píng)課記錄(新人教版)
- 八年級(jí)思想讀本《3.2協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局》聽(tīng)課評(píng)課記錄
- 人教版地理七年級(jí)上冊(cè)第四節(jié)《世界的氣候》聽(tīng)課評(píng)課記錄4
- 北師大版歷史九年級(jí)上冊(cè)第13課《法國(guó)大革命》聽(tīng)課評(píng)課記錄
- 自然科學(xué)基礎(chǔ)(小學(xué)教育專(zhuān)業(yè))全套教學(xué)課件
- 華為客服制度
- 醫(yī)美面部抗衰老注射項(xiàng)目培訓(xùn)課件
- 小學(xué)語(yǔ)文閱讀教學(xué)落實(shí)學(xué)生核心素養(yǎng)方法的研究-中期報(bào)告
- 電梯使用轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)范文
- 工程變更履歷表
- swagelok管接頭安裝培訓(xùn)教程
- 煤礦崗位標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程
- 唯物史觀課件
- 公墓管理考核方案
- 冀教版五年級(jí)上冊(cè)英語(yǔ)全冊(cè)單元測(cè)試卷(含期中期末試卷及聽(tīng)力音頻)
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論