合肥市濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、畢業(yè)論文學(xué) 院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院 班 級(jí) 學(xué) 號(hào) 姓 名 題 目 指導(dǎo)教師（姓名及職稱） 總評(píng)成績(jī)： 良 合肥市濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析內(nèi)容摘要：當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段，在復(fù)雜多變的現(xiàn)代市場(chǎng)中，制定一種有效的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，能夠在實(shí)踐中起到積極的作用和效果，文章利用實(shí)踐案例分析的方式，明確了合肥市濱湖新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，明確了在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中存在的問題和不足，之后對(duì)相應(yīng)的問題進(jìn)行針對(duì)性的應(yīng)對(duì)，對(duì)相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行明確，并且從宏觀和微觀層面進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的應(yīng)對(duì)，對(duì)濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠起到積極的應(yīng)對(duì)作用。關(guān)鍵詞：合肥；濱湖新區(qū)；房地產(chǎn)Analysis of the real estate market

2、 in Binhu New District of HefeiAbstract: Current domestic real estate market development entered the a new stage, an effective management strategy is formulated in the complex and changeable modern market, can play a positive role and effectiveness in practice to. In this paper, using practice case

3、analysis, clear Hefei Binhu New District real estate development present situation, clear the problems and deficiencies existing in the actual operation, after the corresponding problems are in response to the corresponding development strategy clearly, and from the macro and micro levels were subst

4、antial coping, Binhu New Area real estate market field can play a positive role in coping.Key words: Hefei;Binhu new district; real estate目 錄一、導(dǎo)言5（一）選題背景和研究意義4（二）文獻(xiàn)綜述4二、濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)swot分析5（一）濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況5（二）濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的SWOT分析7三、濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略12四、結(jié)論及政策建議12（一）宏觀管理層面13（二）微觀層面14參考文獻(xiàn)15一、導(dǎo)言（一）選題背景和研究意義據(jù)報(bào)道,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

5、公布了2015年11月國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的最新房?jī)r(jià),環(huán)比價(jià)格下降的城市有69個(gè),可以直觀得出我國(guó)樓市去庫(kù)存化正在加快。2016年3月樓市再度上漲引起了國(guó)民的關(guān)注。2006年11月15日,合肥市市委市政府抓住這一機(jī)遇,將濱湖新區(qū)作為合肥“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分（“一個(gè)主城區(qū)，四個(gè)副中心，一個(gè)濱湖新區(qū)”），正式啟動(dòng)濱湖新區(qū)建設(shè)。一個(gè)堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先、堅(jiān)持社會(huì)事業(yè)優(yōu)先、社會(huì)事業(yè)初具規(guī)模、人民群眾安居樂業(yè)、人氣逐漸匯集的新城區(qū)在三到五年內(nèi)傲然崛起。濱湖新區(qū)是合肥市“141”戰(zhàn)略的排頭兵，在近十年的發(fā)展中為環(huán)巢湖生態(tài)文明示范區(qū)做了一個(gè)良好的示范,靠著創(chuàng)新與敢為天下先的精神從無到有,由弱到

6、強(qiáng)。但是在發(fā)展的過程中也產(chǎn)生了一些問題。合肥市從2002年起房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度明顯，至2015年，房屋銷售均價(jià)上漲了將近2倍，部分區(qū)域甚至上漲了3倍左右。為了避免合肥市因房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲所帶來的潛在危害,合肥市政府積極實(shí)行國(guó)家限購(gòu)令等一系列房?jī)r(jià)抑制措施。合肥市房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)受多種因素影響，每種因素的影響程度也不一樣。筆者通過對(duì)濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行swot分析以及影響因素分析,剖析濱湖房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問題并提出可操作性的建議。更希望可以以濱湖新區(qū)為例，延伸到其他地區(qū)乃至為安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供建議。（二）文獻(xiàn)綜述國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過不同角度、不同程度的研究。張弛(2005)研究

7、了中國(guó)一二三線城市房?jī)r(jià)影響因素，認(rèn)為影響一線城市房?jī)r(jià)的主要因素是地價(jià)和人均GDP，影響二線城市房?jī)r(jià)的主要因素是地價(jià)、購(gòu)房者預(yù)期、地方政府財(cái)政收入及匯率，影響三線城市樓價(jià)的主要因素是三線城市人均GDP、購(gòu)房者預(yù)期及匯率。因此二線城市地方政府應(yīng)當(dāng)減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)。此外，袁平和吳杰在中國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及其影響因素分析一文中認(rèn)為土地價(jià)格的上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升,根據(jù)其研究成果，中國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系長(zhǎng)期兩者互相影響,短期，房?jī)r(jià)決定地價(jià)，而地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大。熊璐瑛(2009)從房地產(chǎn)供求角度出發(fā)，分析人民幣升值為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的財(cái)富效應(yīng)和收入效應(yīng);財(cái)富效應(yīng)增加國(guó)內(nèi)投資者對(duì)房地產(chǎn)的需求，資金流入效應(yīng)刺

8、激國(guó)外投資者對(duì)房地產(chǎn)需求，同時(shí)人民幣升值將增加開發(fā)商的土地儲(chǔ)備，在建工程和存貨價(jià)值，同時(shí)降低房地產(chǎn)行業(yè)建筑材料，住宅設(shè)備的進(jìn)口價(jià)格，降低開發(fā)建設(shè)成本，從而推動(dòng)供給增加。王菊(2016)提出，短期內(nèi)貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)和銀行信貸都有顯著的正向影響;從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)波動(dòng)與銀行信貸之間的正向影響程度更加顯著，而貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)有明顯的負(fù)面影響。大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家站在供需平衡的角度，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本因素在于供求結(jié)構(gòu)失衡。一方面地區(qū)和國(guó)家的房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響因素存在一致性，另一方面地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)還受到人口轉(zhuǎn)移、失業(yè)率和人均可支配收入和消費(fèi)者心理預(yù)期等因素的影響。二、濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)swot分析濱湖新區(qū)地理位

9、置優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，人口基數(shù)大，并且通過合肥市的輻射帶動(dòng)作用，發(fā)展空間得以擴(kuò)大。（一）濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（可以整合放在第一部分）近幾年來，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及總?cè)丝诘脑龆?合肥房?jī)r(jià)一路上漲,漲幅大大超過周邊城市。2014年房地產(chǎn)投資開發(fā)額1125.35億元，占固定資產(chǎn)投資總額的63.6%。住宅用地交易價(jià)格6885元/平方米，同比漲幅15.7%，在全國(guó)35個(gè)二線城市中名列第三。2016年3月合肥新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上升11.2%,新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲4.6%,二手住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲23.6%。作為一個(gè)中部?jī)?nèi)陸省會(huì)城市，合肥市2015年以

10、來，尤其是2016年第一季度房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲已經(jīng)引起社會(huì)各有關(guān)方面的關(guān)注。經(jīng)調(diào)查合肥近幾年房地產(chǎn)價(jià)格見下圖:圖1：合肥房?jī)r(jià)表1：2008年-2014年合肥房?jī)r(jià)均價(jià)年份2008200920102011201220132014平均價(jià)格/(元/m3592.004228.005905.006325.746155.916283.007157.00濱湖新區(qū)自2006年正式投入建設(shè)以來，經(jīng)過九年的櫛風(fēng)沐雨已經(jīng)發(fā)展成為合肥南部最重要的版塊。濱湖新區(qū)成為了合肥的新核心，相對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)。濱湖新區(qū)的毛坯房源因?yàn)榻鼛啄晖恋貎r(jià)格的不斷上漲,地價(jià)成本高,定價(jià)緩幅漲到了8000+,加之目前新區(qū)內(nèi)開發(fā)商著重

11、推出精裝修樓盤,成本大幅提高,很容易就達(dá)到10000+的價(jià)格。圖2：濱湖新區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)前幾年,濱湖新區(qū)開發(fā)伊始,開發(fā)速度快,新盤上市量大,庫(kù)存量充足。2015年，濱湖新區(qū)住宅成交量近200萬平方米，占據(jù)合肥市區(qū)總量的34%。而今年以來，合肥市區(qū)庫(kù)存量持續(xù)走低，到11月份，市區(qū)住宅庫(kù)存量不足2.5萬套，刷新了五年來最低紀(jì)錄。分區(qū)域看，蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)的庫(kù)存量相比上半年跌幅最為明顯。其中，濱湖區(qū)庫(kù)存量相比年初下跌近5000套，跌幅超過5成。數(shù)據(jù)顯示，11月，濱湖區(qū)庫(kù)存量為3600套，庫(kù)存去化周期較短。而最近幾周來，濱湖區(qū)多樓盤入市，受到購(gòu)房者青睞，“日光盤”再現(xiàn)，也客觀上反映出市場(chǎng)供求關(guān)系。進(jìn)

12、入12月后，合肥市國(guó)土部門加快了推地節(jié)奏，其中就包括多宗濱湖新區(qū)商住地塊。（二）濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的SWOT分析根據(jù)國(guó)家最新房地產(chǎn)政策,結(jié)合濱湖新區(qū)實(shí)際情況與合肥“141”空間發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)程，利用SWOT的方式進(jìn)行深入性分析，能夠在動(dòng)態(tài)性的發(fā)展中，形成一種穩(wěn)定有效的現(xiàn)代應(yīng)用模式?；赟wot模型的麗水房地產(chǎn)市場(chǎng)分析江金霞1.優(yōu)勢(shì)(S)分析（1)國(guó)家與地方政策支持。國(guó)家支持:濱湖新區(qū)吸引著省內(nèi)外購(gòu)房群體的關(guān)注，自2014年下半年開始，全國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策多管齊下，不論是住房補(bǔ)貼還是降準(zhǔn)降息，都為潛在的消費(fèi)者提供更優(yōu)惠的購(gòu)房成本。地方政府優(yōu)勢(shì):自合肥市政府“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施以來,濱湖新

13、區(qū)作為組團(tuán)重要部分,成立5年來，被稱為安徽的奇跡所在。昔日一片蠻荒之地，今日成為高樓林立城市新中心。中國(guó)人在選擇未來適居地點(diǎn)時(shí)，往往傾向于政治中心。因?yàn)檎闻c經(jīng)濟(jì)密不可分，前瞻蜀山區(qū)政務(wù)區(qū)的建設(shè)以及萬達(dá)的入駐就可以看出政治中心直接影響經(jīng)濟(jì)中心的形成。2016年4月1日起，中共安徽省委機(jī)關(guān)(合肥市長(zhǎng)江中路39號(hào))、省人大常委會(huì)機(jī)關(guān)(合肥市屯溪路435號(hào))、省人民政府機(jī)關(guān)(合肥市長(zhǎng)江中路221號(hào))、省政協(xié)機(jī)關(guān)(合肥市宿州路317號(hào))搬遷至濱湖新區(qū)。政策支持:濱湖區(qū)為非限購(gòu)區(qū),改善需求和學(xué)區(qū)房的投資置業(yè)者，都可以在此置業(yè).（2)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。濱湖新區(qū)擁有獨(dú)一無二的區(qū)位優(yōu)勢(shì),襟三河而帶一湖派河、十五里河、

14、南淝河川流其間,區(qū)南緊鄰全國(guó)五大淡水湖之一的巢湖,借此與沿江城市相聯(lián)系,可以使合肥從相對(duì)封閉的空間走向更為開放的濱湖發(fā)展城市。區(qū)西緊鄰國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),有利于產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和承接。(3)交通優(yōu)勢(shì)。當(dāng)濱湖新區(qū)的規(guī)劃、設(shè)施、服務(wù)等因素，不斷吸引著購(gòu)房者的眼光時(shí)，也有人指出距離老城區(qū)直線距離遠(yuǎn)是其“硬傷”。變革交通方式，促進(jìn)城市發(fā)展的地鐵1號(hào)線的推進(jìn)，就使得濱湖的短板瞬間變?yōu)閮?yōu)勢(shì)。在預(yù)計(jì)完工的2015年到來之時(shí)，地鐵會(huì)將老城區(qū)的人氣直接分流到沿線，其中濱湖區(qū)作為1號(hào)線的起始站，也將會(huì)承載數(shù)倍于現(xiàn)在的人口聚集。地鐵1號(hào)線的交通配套，直接促進(jìn)了濱湖區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售。從紫云路到中山路，短短三個(gè)街區(qū)內(nèi)，就自

15、北向南分布了利港銀河廣場(chǎng)、萬科藍(lán)山、佳源巴黎都市3個(gè)項(xiàng)目，依托著與1號(hào)線的“無縫對(duì)接”，使得“新省府版塊”的關(guān)注度不斷提高。由于三盤側(cè)重不同，所以在獲得良好銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，能滿足不同客群的需求。(4)資源優(yōu)勢(shì)。在發(fā)展的過程中，資源優(yōu)勢(shì)是非常明顯的，無論是全市的東向發(fā)展戰(zhàn)略,還是臨江指向的城市布局,都有承接產(chǎn)業(yè)的空間優(yōu)勢(shì)。此外,廣闊的水面資源和優(yōu)美的生態(tài)資源,也很有發(fā)展?jié)摿?適宜發(fā)展觀光旅游、商務(wù)居住。城市發(fā)展時(shí)趨向具有水資源的地方。教育資源優(yōu)勢(shì):濱湖新區(qū)聚集了教育資源雄厚，師范附小、四十六中以及合肥一中等名校相繼遷入濱湖新區(qū)，可享受12年一站式教育,區(qū)內(nèi)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)潛力巨大。名校周邊的學(xué)區(qū)房自然

16、成了搶手餑餑，房?jī)r(jià)高、房源少，需求大。(5)房企優(yōu)勢(shì)?！叭f科9億進(jìn)駐濱湖”、“保利9.6億濱湖拿地”，隨著這些大牌房企的進(jìn)駐，濱湖區(qū)的住宅品質(zhì)將迎來升級(jí)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力增大的同時(shí)，區(qū)域價(jià)值也將得到進(jìn)一步體現(xiàn)。2.劣勢(shì)(W)分析(1)環(huán)境情勢(shì)不容樂觀。環(huán)境是確保整個(gè)營(yíng)銷有效的關(guān)鍵，目前在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)中缺乏一種有效的環(huán)境保障，相應(yīng)的環(huán)境污染問題是非常突出的，這種問題的存在對(duì)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響。主要環(huán)湖河流中,十五里河、派河、南淝河和雙橋河污染嚴(yán)重,水質(zhì)為劣V類;兆河、杭埠河、白石天河水質(zhì)為IV類;玉溪河水質(zhì)為III類。環(huán)湖河流主要污染指標(biāo)為氨氮和石油類。要想在濱湖區(qū)長(zhǎng)久居住,政府及相關(guān)

17、部門必須將環(huán)境治理放在第一位。(2)空置率高。高規(guī)格、高等級(jí)、高價(jià)位的商品房供大于求，其直接反映是空置率高，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展是極為不利的;另一方面普通經(jīng)濟(jì)類型的商品房生產(chǎn)能力低于需求增長(zhǎng)，廣大中低收入居民所能支付得起的經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重缺乏因此，在需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)上，投機(jī)性的住房供求操作遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通消費(fèi)性的住房供求運(yùn)營(yíng)。(3)資金投入不足,合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量偏低。2006年,合肥市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值860億元,在27個(gè)省會(huì)城市中居18位,明顯偏后。濱湖新區(qū)房地產(chǎn)的建設(shè)量大,需要充足的資金保障,尤其是前期建設(shè)主要是公共措施,投資大收益小,難以吸引社會(huì)資金參與

18、。資金的籌集運(yùn)作,將是貫穿整個(gè)濱湖新區(qū)房產(chǎn)建設(shè)的必要環(huán)節(jié)。(4)國(guó)家政策環(huán)境的限制。目前,國(guó)家對(duì)大規(guī)模新城區(qū)建設(shè)有大規(guī)模限制,如何處理好國(guó)家政策和地區(qū)發(fā)展的關(guān)系,合理開發(fā)建設(shè)濱湖,是需要我們認(rèn)真思考和妥善解決的軟環(huán)境問題。(5)土地資源少，土地成本高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏高。隨著城市化的進(jìn)程加快，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在有限的土地上容納更多的人口，勢(shì)必增加土地成本，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏高。(6)大眾承受房?jī)r(jià)極限不高。據(jù)調(diào)查，大眾能承受的每平方米房?jī)r(jià)極限可見下表。濱湖房?jī)r(jià)因?yàn)闈q的過快而嚇退投資客與購(gòu)房者，在一定程度上給濱湖的發(fā)展帶來制約。表2：居民能承受每平米房?jī)r(jià)調(diào)查表4000元以下4000一6000元6000元-8000

19、元8000一10000元10000元以上53.52%25.73%12.60%7%1.83%3.機(jī)會(huì)(O)分析(1)次新二手房市場(chǎng)潛力巨大。從第一家中介的開業(yè)到現(xiàn)在的近20家中介門店，僅一年的時(shí)間，濱湖的中介門店就分布在了濱湖世紀(jì)城的各個(gè)商業(yè)集中點(diǎn)。與其它區(qū)域不同的是，鮮有剛需支撐的濱湖二手房即使在經(jīng)歷了整體的市場(chǎng)不景氣時(shí)仍舊“一枝獨(dú)秀”。房產(chǎn)證的陸續(xù)下發(fā)也增加了濱湖二手房的房源量。因?yàn)閷W(xué)區(qū)的陸續(xù)遷入，如一中、46中、師范附小的遷入，隨著濱湖區(qū)商業(yè)配套的逐步完善,讓濱湖二手房的成交價(jià)格日益倍增。學(xué)區(qū)因素大大增加了濱湖住房流動(dòng)性，更多的投資客出手轉(zhuǎn)讓濱湖二手房，也使得該區(qū)域交易流動(dòng)性大大增強(qiáng)。當(dāng)前

20、及未來一段時(shí)間內(nèi)，濱湖區(qū)的二手房市場(chǎng)將處于一種逐漸旺盛的狀態(tài)。(2)主打毛坯房市場(chǎng)。與毛坯房相比，精裝修產(chǎn)品有它的劣勢(shì)，其中，最大的劣勢(shì)就是價(jià)格高。目前濱湖區(qū)開發(fā)商大量推出精裝房，毛坯房成了濱湖的稀缺產(chǎn)品。房地產(chǎn)供應(yīng)商可以在考慮客戶需求的情況下適量擴(kuò)大毛坯房供應(yīng)量，適應(yīng)更多的消費(fèi)群體。(3)合肥城市擴(kuò)展的趨勢(shì)。合肥正在實(shí)施的“141”現(xiàn)代化大城市框架,使合肥城市形態(tài)由單中心、高集聚向多中心、組團(tuán)式轉(zhuǎn)變。一個(gè)嶄新的現(xiàn)代化合肥正在浮現(xiàn)。濱湖新區(qū)正處于合肥東南城市主要發(fā)展方向,是合肥融入“長(zhǎng)三角”的前沿地區(qū),也是未來十年合肥市最重要的發(fā)展區(qū)域。濱湖新區(qū)將成為合肥產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市功能提升的重要區(qū)域,房地

21、產(chǎn)行業(yè)作為濱湖主力行業(yè),也將有一個(gè)質(zhì)的飛躍。(4)著力發(fā)展高品質(zhì)住房住房品質(zhì)的高低會(huì)直接關(guān)系到整個(gè)后期的市場(chǎng)銷售，因此在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)中，重點(diǎn)性的開發(fā)相應(yīng)的高品質(zhì)住房是適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的一種積極方式，利用人文性設(shè)計(jì)理念，去提供更適合廣大人民群眾的居住環(huán)境。4.威脅(T)分析(1)區(qū)域精裝房?jī)r(jià)高企,品質(zhì)難以區(qū)分。區(qū)域房?jī)r(jià)高企，精裝修成為濱湖樓市最大困局，開發(fā)商都在尋求精裝與價(jià)格之間的平衡，從而突出重圍。隨著巢湖的拆分，濱湖新區(qū)再次成為置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。2010年以來，6個(gè)新盤進(jìn)入濱湖新區(qū)，萬科、淮礦、旭輝、保利、中鐵等各大牌開發(fā)商產(chǎn)品各不一樣，而這些樓盤都將打造精裝房。從2010年12月31日淮礦奪得濱湖

22、地塊開始，土地出讓條件中寫道未來交付的房源必須強(qiáng)制達(dá)到綠色一星標(biāo)準(zhǔn)即是精裝修房交付標(biāo)準(zhǔn)，濱湖樓市進(jìn)入了精裝修時(shí)代。濱湖精裝房除了價(jià)高外，不少購(gòu)房者對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)也存在質(zhì)疑:精裝房材料的品質(zhì)、裝修的質(zhì)量以及后續(xù)的維修對(duì)于我們普通購(gòu)房者來說難以界定。下圖為濱湖區(qū)在建的精裝房以及濱湖區(qū)精裝修地塊詳情:圖3：濱湖區(qū)精裝房?jī)r(jià)（自己做表）(2)新房供應(yīng)面臨匱乏。時(shí)至今日，濱湖各大房企銷售與供應(yīng)已進(jìn)入尾聲，盡管樓市調(diào)控對(duì)濱湖發(fā)展帶來一些影響，但關(guān)注濱湖的人仍然很多，后續(xù)房源的補(bǔ)給不足，導(dǎo)致不少客戶不得不重新選擇?！盀I湖現(xiàn)在處在一個(gè)很特別的歷史時(shí)期，由于受到調(diào)控的波及和供應(yīng)量的不足，濱湖樓市目前比較沉寂。(3)

23、無產(chǎn)業(yè)支撐?，F(xiàn)在合肥房子不是不夠，而是因?yàn)樵谶@個(gè)情況下哄搶顯得不夠，一旦這一波過去開始正常的市場(chǎng)條件，合肥房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的平穩(wěn)甚至下跌趨勢(shì)，主要原因可以歸納為：合肥的平均工資收入無法支撐長(zhǎng)期的高房?jī)r(jià)，收入決定了后續(xù)的流動(dòng)性，除非一直持續(xù)炒下去，否則只能使得市場(chǎng)停滯;合肥現(xiàn)有居民，不少已經(jīng)有二套甚至三套房，一旦投資價(jià)值失去，可能會(huì)出現(xiàn)集中拋售套現(xiàn)的行為;合肥就業(yè)機(jī)會(huì)有限，無法支撐大量年輕剛需真正的置業(yè)，沒有工作崗位，年輕人只能在一線城市發(fā)展，而在合肥的房產(chǎn)最終只能空著，最后也只能出售。濱湖新區(qū)主要就是規(guī)劃省政府和大片集中式的住宅，沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，未來空置率必然很高，即便地鐵通了后，通勤時(shí)間也

24、是影響生活的很大的因素。(4)購(gòu)房者觀望氣氛濃厚。購(gòu)房者在實(shí)際中會(huì)受到多種因素的影響，有時(shí)會(huì)呈現(xiàn)出一種觀望態(tài)勢(shì)，這一問題的存在很容易影響到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)規(guī)范性經(jīng)營(yíng)，要在實(shí)踐中認(rèn)識(shí)到這一問題存在的客觀性和復(fù)雜性，這樣才能夠有效的采取應(yīng)對(duì)方式。三、濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略（一）樹立城市建設(shè)發(fā)展新觀念為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，濱湖新區(qū)要在實(shí)際中進(jìn)行全面的優(yōu)化嘗試，借助多種有效方式能夠在實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)全面優(yōu)化發(fā)展的目的，尤其是在相應(yīng)的建設(shè)理念方面需要進(jìn)一步的規(guī)范和完善，充分利用本區(qū)域范圍內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行重點(diǎn)打造是非常關(guān)鍵的，相應(yīng)的建設(shè)管理工作要考慮到區(qū)域發(fā)展的有效性和穩(wěn)定性，從提升市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)

25、，明確未來發(fā)展需求，這樣以來可以形成一種持續(xù)性的現(xiàn)代意義上的開發(fā)利用模式，也是實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的必要手段之一。（二）平衡項(xiàng)目發(fā)展方式在實(shí)際中為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，濱湖新區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中采用的是項(xiàng)目平衡發(fā)展的方式，考慮到單一性的市場(chǎng)在實(shí)際中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的需求出發(fā)，制定動(dòng)態(tài)性的項(xiàng)目平衡是非常關(guān)鍵的，借助這種方式能夠在實(shí)踐中形成穩(wěn)定有效的經(jīng)營(yíng)管理方式，在適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展方面能夠形成穩(wěn)定有效的影響力。多種項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)也能夠帶來一定的穩(wěn)定性收益，是提升整個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)影響力的一種積極嘗試，因此要在動(dòng)態(tài)性的發(fā)展中，明確相關(guān)工作的開展重要性。（三）遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要在市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律上才能

26、夠?qū)崿F(xiàn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的影響是非常大的，尤其是在目前的發(fā)展中，要考慮到各種問題的復(fù)雜性，建立有效的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)方式就要考慮到實(shí)際發(fā)展的特殊性，濱湖新區(qū)把握房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律也是一種重要的戰(zhàn)略方式，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是在一定的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律下實(shí)現(xiàn)的，因此要在實(shí)踐中，明確市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律在實(shí)際中的特殊性價(jià)值。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)整體房地產(chǎn)運(yùn)行不景區(qū)的情況下，慎重開發(fā)相應(yīng)的市場(chǎng)業(yè)務(wù)是確保實(shí)際盈利的重要應(yīng)對(duì)方式，這樣才能夠在動(dòng)態(tài)性的市場(chǎng)開發(fā)和管理中，形成一種穩(wěn)定性的經(jīng)營(yíng)效益提升。四、結(jié)論及政策建議（結(jié)論要明確）通過上述分析，宏觀調(diào)控手段力度不夠、居民對(duì)住宅的潛在需求及有效需求都明顯不足，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)經(jīng)營(yíng)行

27、為不規(guī)范、房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化程度過高、貨幣供給過多、市場(chǎng)資金流動(dòng)性過剩、房地產(chǎn)投資性需求明顯、資源配置不合理等問題都是導(dǎo)致濱湖房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。筆者針對(duì)這一問題認(rèn)為政府和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該共同努力，使濱湖新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。本文主要從以下幾個(gè)方面提出幾點(diǎn)建議：（一）政府政策制定政府要努力發(fā)揮自身的經(jīng)濟(jì)職能作用，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置，正確規(guī)劃濱湖新區(qū)房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展計(jì)劃，發(fā)揮國(guó)家與地方優(yōu)勢(shì)，為了在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中取得一定的效果，要考慮到不同人群的實(shí)際需求，針對(duì)特定的市場(chǎng)群體進(jìn)行有效的營(yíng)銷推廣，才能夠?qū)崿F(xiàn)快速發(fā)展的目的。在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，要選擇具有一定的實(shí)力的房地產(chǎn)公司作為營(yíng)銷對(duì)象，

28、這樣以來可以避免小公司的盲目開發(fā)帶來的不利性影響，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)經(jīng)營(yíng)的有效性和規(guī)范性，以此來實(shí)現(xiàn)整個(gè)應(yīng)用開發(fā)的有效性和規(guī)范性。市場(chǎng)的發(fā)展需要政府的積極參與才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的目的，因此要在動(dòng)態(tài)性的運(yùn)作中，考慮到多樣性市場(chǎng)群體的需求，尤其是經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的開發(fā)建設(shè)，是穩(wěn)定社會(huì)發(fā)展的一種有效嘗試，各地在發(fā)展中，要有針對(duì)性的構(gòu)建相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房，這對(duì)濱湖新區(qū)的發(fā)展也是非常有利的。有效住房需求在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是客觀存在的，從穩(wěn)定社會(huì)發(fā)展的角度出發(fā)，對(duì)這一問題采取有效的應(yīng)對(duì)和保障措施是直觀重要的，為了是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，可以通過幾個(gè)方面的工作進(jìn)行開展：利用貨幣政策進(jìn)行住房推動(dòng)，市場(chǎng)中的購(gòu)買力是在動(dòng)態(tài)性的過程

29、中實(shí)現(xiàn)的，借助貨幣政策可以在一定的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)整個(gè)購(gòu)買能力的提高，進(jìn)而降低相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；在購(gòu)房入戶政策方面進(jìn)行調(diào)整，積極鼓勵(lì)外來人口購(gòu)買合肥市的商品房，利用這部市場(chǎng)的購(gòu)買力，可以在實(shí)踐中建立一種穩(wěn)定性的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式；在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)方面，也要進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆艑?，積極推進(jìn)二手房交易。通過多種有效的政策利用，可以在動(dòng)態(tài)性的發(fā)展中，形成穩(wěn)定性的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式，對(duì)推動(dòng)本區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展能夠起到積極的作用和效果。房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中，需要借助一定的資金才能夠?qū)崿F(xiàn)，因此要在資金方面進(jìn)行規(guī)范化管理，政府在日常的工作中，要集中資源進(jìn)行資金保障，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)資金的持續(xù)有效供應(yīng)，以此來實(shí)現(xiàn)推動(dòng)整個(gè)區(qū)域內(nèi)

30、部經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的目的。除了拓展房地產(chǎn)資金來源之外，還要在動(dòng)態(tài)性的發(fā)展中，形成穩(wěn)定的投資環(huán)境，積極利用外部資金來實(shí)現(xiàn)本區(qū)域房地產(chǎn)的穩(wěn)定開發(fā)和管理。在實(shí)踐分析中可以發(fā)現(xiàn)，影響房?jī)r(jià)過快上漲的一個(gè)重要原因就是相應(yīng)的資金投資渠道狹窄，由于大量的流動(dòng)資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)中，導(dǎo)致了相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)增加的趨勢(shì)。政府要在實(shí)際的工作開展中，認(rèn)識(shí)到這種問題帶來的潛在性風(fēng)險(xiǎn)，借助多元化的手段，實(shí)現(xiàn)整個(gè)運(yùn)作的有效性是非常關(guān)鍵的，同時(shí)也是規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的一種積極嘗試。（二）針對(duì)性的市場(chǎng)開發(fā)濱湖房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)清形勢(shì)，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中博得一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)只有扎實(shí)自己、打造品牌，優(yōu)化品質(zhì)、提高自身實(shí)力，滿足人們的住宅需求，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。濱湖房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮到合肥不同層次的收入群體的需求，使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化、合理化，滿足大多數(shù)人的不同需求。特別是中低收入群體在合肥市總?cè)丝谥姓急容^大，市場(chǎng)開發(fā)潛力巨大，濱湖的房?jī)r(jià)和戶型都應(yīng)向著這一群體的實(shí)際購(gòu)買力靠攏。這種靠攏不僅僅是數(shù)量，更重要是在房屋區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量、價(jià)格、配套各個(gè)方而符合消費(fèi)者要求。這樣一來大量供應(yīng)才能轉(zhuǎn)化為有效需求，避免空置上升、資金積壓濱湖開發(fā)商德資金實(shí)力是制約濱湖發(fā)展的重要原因，央行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知出臺(tái)和土地市場(chǎng)改革實(shí)施使開發(fā)企業(yè)前期投入大大增加，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了更高