5月廣東惠州豪宅發(fā)展研究報(bào)告（63頁(yè)）

1、世 聯(lián) 地 產(chǎn) 2011年5月 惠州豪宅發(fā)展研究惠州豪宅發(fā)展研究 1 1 蛇蛇 口口 半半 島島 華僑城華僑城 香密湖香密湖 梅沙片區(qū)梅沙片區(qū) 尖崗山尖崗山 橫崗橫崗 觀瀾觀瀾 坂田坂田 紅樹(shù)灣紅樹(shù)灣 中心區(qū)中心區(qū) 一級(jí)資源區(qū)一級(jí)資源區(qū) 深圳豪宅發(fā)展歷程分布圖 銀湖銀湖 第一階段：頂級(jí)資源區(qū)域開(kāi)發(fā)，一線海第一階段：頂級(jí)資源區(qū)域開(kāi)發(fā)，一線海 景與一線湖景開(kāi)發(fā)；豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)；代景與一線湖景開(kāi)發(fā)；豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)；代 表項(xiàng)目蛇口半山別墅、銀湖山莊表項(xiàng)目蛇口半山別墅、銀湖山莊 第四階段：城市新區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)，區(qū)域的 規(guī)劃價(jià)值未來(lái)發(fā)展空間，次級(jí)自然資源 區(qū)域；代表項(xiàng)目中信紅樹(shù)灣、紅樹(shù)西岸 第三階段：城市中心區(qū)域

2、占有，城第三階段：城市中心區(qū)域占有，城 市資源豐富區(qū)域，高密度豪宅產(chǎn)品市資源豐富區(qū)域，高密度豪宅產(chǎn)品 出現(xiàn)；代表項(xiàng)目星河國(guó)際、雅頌居、出現(xiàn)；代表項(xiàng)目星河國(guó)際、雅頌居、 黃埔雅苑，時(shí)間上與第二階段有所黃埔雅苑，時(shí)間上與第二階段有所 交叉交叉 第五階段：城市近郊自然資源區(qū)域第五階段：城市近郊自然資源區(qū)域 開(kāi)發(fā)，豪宅產(chǎn)品郊區(qū)化；代表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，豪宅產(chǎn)品郊區(qū)化；代表項(xiàng)目 星河丹堤、圣莫麗斯星河丹堤、圣莫麗斯 第一階段：頂級(jí)資源區(qū)域開(kāi)發(fā)，一線海第一階段：頂級(jí)資源區(qū)域開(kāi)發(fā)，一線海 景與一線湖景開(kāi)發(fā)；豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)；代景與一線湖景開(kāi)發(fā)；豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)；代 表項(xiàng)目蛇口半山別墅、銀湖山莊表項(xiàng)目蛇口半山別墅、銀湖山莊

3、第二階段：城市內(nèi)的二級(jí)自然資源區(qū)域第二階段：城市內(nèi)的二級(jí)自然資源區(qū)域 開(kāi)發(fā)，區(qū)位成熟交通便利；代表項(xiàng)目熙開(kāi)發(fā)，區(qū)位成熟交通便利；代表項(xiàng)目熙 園、水榭花都、波托菲諾園、水榭花都、波托菲諾豐澤湖豐澤湖 深圳的豪宅發(fā)展之路：深圳的豪宅發(fā)展之路：深圳擁有完整的山、海、深圳擁有完整的山、海、 湖資源，深圳豪宅發(fā)展代表了完整的豪宅發(fā)展歷程湖資源，深圳豪宅發(fā)展代表了完整的豪宅發(fā)展歷程 資源條資源條 件件 產(chǎn)品特產(chǎn)品特 點(diǎn)點(diǎn) 價(jià)格表價(jià)格表 現(xiàn)現(xiàn) 代表項(xiàng)代表項(xiàng) 目目 2001-2004，兩階段有所交叉2004-20052005-2007 銀湖山莊 蛇口半山別墅 黃埔雅苑 雅頌居 星河國(guó)際 熙園 蘭溪谷 水榭花都

4、 波托菲諾 中信紅樹(shù)灣 紅樹(shù)西岸 香蜜湖1號(hào) 星河丹堤 圣莫麗斯 十七英里 占據(jù)城市最好資 源，銀湖與蛇口 一級(jí)的自然資源 豪宅 在城市近郊區(qū)域 占據(jù)城市中心 區(qū)資源 內(nèi)部打造自身 大環(huán)境資源 占據(jù)城市稀缺的 二級(jí)自然資源 區(qū)位發(fā)展成熟， 交通便利 城市新開(kāi)發(fā)區(qū) 域二級(jí)自然資 源 僅剩成熟區(qū)域 地塊 城市近郊區(qū) 域，二三級(jí) 資源資源 城市新城中 心 低密度產(chǎn)品為 主，注重大尺 度，注重景觀 資源利用打造 產(chǎn)品密度增加 注重產(chǎn)品材質(zhì) 及產(chǎn)品尺度 產(chǎn)品形象大幅 提升，風(fēng)格突 出 注重戶型創(chuàng)新 高密度產(chǎn)品為 主 產(chǎn)品適度創(chuàng)新 高配置，高配 套 戶型適度創(chuàng) 新 個(gè)性化產(chǎn)品 出現(xiàn) 是區(qū)域價(jià)格5- 6倍

5、是區(qū)域價(jià)格 1.5-2倍 是區(qū)域價(jià)格 2-3倍 是區(qū)域價(jià)格 1.5-4倍 是區(qū)域價(jià)格 1.5-4倍 90年代-2002 頂級(jí)自然資源頂級(jí)自然資源 主導(dǎo)階段主導(dǎo)階段 城市中心資源城市中心資源 主導(dǎo)階段主導(dǎo)階段 二級(jí)自然資源二級(jí)自然資源 主導(dǎo)階段主導(dǎo)階段 城市新區(qū)主導(dǎo)城市新區(qū)主導(dǎo) 階段階段 城市近郊自然城市近郊自然 資源主導(dǎo)資源主導(dǎo) 階段階段 03-0503-05年，惠州還缺乏對(duì)豪宅概念的理解，大多數(shù)人認(rèn)為年，惠州還缺乏對(duì)豪宅概念的理解，大多數(shù)人認(rèn)為 別墅就是豪宅別墅就是豪宅，對(duì)景觀、地段、資源的占有沒(méi)有明確的概，對(duì)景觀、地段、資源的占有沒(méi)有明確的概 念；念； 藍(lán)波灣藍(lán)波灣 合生國(guó)合生國(guó) 際新城際

6、新城 奧園奧園 惠州豪宅發(fā)展歷程：第一階段惠州豪宅發(fā)展歷程：第一階段別墅就是豪宅別墅就是豪宅 其他本地開(kāi)發(fā)商在干啥呢？其他本地開(kāi)發(fā)商在干啥呢？ 隆生隆生-東湖花園東湖花園 約約30003000元元/ /平米平米 麗日麗日-麗日百合麗日百合 約約30003000元元/ /平米平米 金裕金裕-碧水灣碧水灣 約約30003000元元/ /平米平米 30年藍(lán)波灣為惠城區(qū)域首個(gè)別墅型項(xiàng)目，首批別墅單價(jià)約5400-6000元/平米，超 過(guò)當(dāng)時(shí)在售各項(xiàng)目一倍有余，在惠州奠定了首個(gè)別墅豪宅概念 項(xiàng)目位置 地處水口門戶地帶，緊靠廣汕公地處水口門戶地帶，緊靠廣汕公 路，毗鄰惠澳大道進(jìn)出口路，毗鄰惠澳大道進(jìn)出口 占

7、地面積為為2020萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 建筑面積約約13. 2813. 28萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 主力戶型別墅別墅 客戶客戶深圳客戶、本地客戶深圳客戶、本地客戶 惠州豪宅發(fā)展歷程：第一階段惠州豪宅發(fā)展歷程：第一階段別墅就是豪宅別墅就是豪宅 藍(lán)波灣的入市作為惠州別墅豪宅的起點(diǎn)，之后又陸續(xù)出現(xiàn)了奧林匹克花園以及合 生國(guó)際新城等項(xiàng)目 項(xiàng)目位置 惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)2 2、3 3 號(hào)小區(qū)號(hào)小區(qū) 占地面積9191萬(wàn)萬(wàn) 建筑面積127127萬(wàn)萬(wàn) 容積率1.51.5 主力戶型聯(lián)排別墅、小高層聯(lián)排別墅、小高層 客戶客戶 主要以深圳香港客戶為主，惠主要以深圳香港客戶為主，惠 州本地客戶少數(shù)，客戶

8、多為私州本地客戶少數(shù)，客戶多為私 企業(yè)主，以自住為目的企業(yè)主，以自住為目的 奧林匹 克花園 推出時(shí)間主力戶型均價(jià) 第一批第一批07.08 別墅單位別墅單位 開(kāi)盤開(kāi)盤6700元元/ 平米（精裝平米（精裝 修修8000元元/平平 米）米） 第二批第二批08.11.17 開(kāi)盤開(kāi)盤6500元元/ 平米（精裝平米（精裝 修修8500元元/平平 米）米） 第三批第三批09.01.15 開(kāi)盤開(kāi)盤6500元元/ 平米（毛坯平米（毛坯 房）房） 惠州豪宅發(fā)展歷程：第一階段惠州豪宅發(fā)展歷程：第一階段別墅就是豪宅別墅就是豪宅 藍(lán)波灣的入市作為惠州別墅豪宅的起點(diǎn)，之后又陸續(xù)出現(xiàn)了奧林匹克花園以及合 生國(guó)際新城等項(xiàng)目

9、項(xiàng)目位置惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)2 2、3 3號(hào)小區(qū)號(hào)小區(qū) 物業(yè)管理康景物業(yè)服務(wù)有限公司康景物業(yè)服務(wù)有限公司 占地面積640000640000 建筑面積11000001100000 容積率1.71.7 主力戶型聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 客戶客戶 基本以深圳投資客為主，純投資占少數(shù)，基本以深圳投資客為主，純投資占少數(shù)， 多數(shù)為投資偏自住為主；有少量惠州水多數(shù)為投資偏自住為主；有少量惠州水 口本地客；口本地客； 合生國(guó) 際新城 推出時(shí)間 占地 面積 主力戶型均價(jià) 一期一期 2006年年 10月月1日日 16萬(wàn)萬(wàn) 平米平米 toho建筑面建筑面 積積180-320平平 米。首推米。首推1

10、59 套，套，2007年年5 月月1日售完，日售完， 開(kāi)盤開(kāi)盤6500元元/ 平米平米 二期二期 2006年年11 月月20日日 （已售完）（已售完） 開(kāi)盤開(kāi)盤7200元元/ 平米，平米， 現(xiàn)價(jià)約現(xiàn)價(jià)約9000 元元/平米平米 三期三期8月月11日日 7萬(wàn)萬(wàn) 平米平米 三期推出三期推出299 套別墅，其中套別墅，其中 街墅街墅100套，套， 雙拼雙拼116套套 （可能先賣），（可能先賣）， 雙拼別墅雙拼別墅321 平方米為平方米為5房房 三廳六衛(wèi)，聯(lián)三廳六衛(wèi)，聯(lián) 排別墅排別墅83套套 300.75平方米平方米 為五房?jī)蓮d五為五房?jī)蓮d五 衛(wèi)衛(wèi), 三期約三期約11000 元元/平方米平方米 （帶裝

11、修）（帶裝修） 左右左右 隨著城市的發(fā)展，客戶對(duì)豪宅的認(rèn)識(shí)不斷成熟，生活水平隨著城市的發(fā)展，客戶對(duì)豪宅的認(rèn)識(shí)不斷成熟，生活水平 日益提高，更多的客戶開(kāi)始為資源買單；因此出現(xiàn)了大量日益提高，更多的客戶開(kāi)始為資源買單；因此出現(xiàn)了大量 資源型豪宅資源型豪宅 高爾夫高爾夫 莊園莊園 白鷺湖白鷺湖 帝景灣帝景灣 富力港富力港 中心中心 惠州豪宅發(fā)展歷程：第二階段惠州豪宅發(fā)展歷程：第二階段資源造就豪宅資源造就豪宅 隨著城市的不斷發(fā)展，惠州的豪宅從單純的別墅豪宅轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y源型豪宅；并出現(xiàn) 了遠(yuǎn)郊型強(qiáng)勢(shì)資源的高端物業(yè)單位；如白鷺湖、合生高爾夫莊園 奧林匹 克花園 推出時(shí)間主力戶型均價(jià) 第一批第一批07.10 四

12、孖屋、聯(lián)排、四孖屋、聯(lián)排、 獨(dú)棟獨(dú)棟 獨(dú)棟獨(dú)棟25000- 30000元；元； 聯(lián)排聯(lián)排15000 元；四孖屋元；四孖屋 12000元元 第二批第二批08.08聯(lián)排、獨(dú)棟聯(lián)排、獨(dú)棟 獨(dú)棟獨(dú)棟20000 元；聯(lián)排元；聯(lián)排 14000元元 第三批第三批08.11聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼 雙拼雙拼12000 元；聯(lián)排元；聯(lián)排 14000元元 第四批第四批09.07聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼 雙拼雙拼16000 元；聯(lián)排元；聯(lián)排 14000元元 超超 五五 星星 級(jí)級(jí) 酒酒 店店 娛娛 樂(lè)樂(lè) 購(gòu)購(gòu) 物物 區(qū)區(qū) 別別 墅墅 區(qū)區(qū) 別別 墅墅 區(qū)區(qū) 別別 墅墅 區(qū)區(qū) 高層高層 住宅住宅 高層高層 住宅住宅 高層高層

13、 住宅住宅 高層高層 住宅住宅 高層高層 住宅住宅 游游 艇艇 碼碼 頭頭 游游 泳泳 池池 項(xiàng)目位置 惠州市區(qū)東北部、轄屬惠城區(qū)汝湖惠州市區(qū)東北部、轄屬惠城區(qū)汝湖 鎮(zhèn)，鎮(zhèn)， 占地面積1.61.6萬(wàn)畝萬(wàn)畝 建筑面積201.2201.2萬(wàn)萬(wàn) 主力戶型聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼、公寓聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼、公寓 客戶客戶 項(xiàng)目前期以深港客戶為主，惠州客項(xiàng)目前期以深港客戶為主，惠州客 戶逐步上升，度假、投資、自主均戶逐步上升，度假、投資、自主均 占一定比例。占一定比例。 業(yè)主主要以私企老板業(yè)主主要以私企老板 為主為主 惠州豪宅發(fā)展歷程：第二階段惠州豪宅發(fā)展歷程：第二階段資源造就豪宅資源造就豪宅 隨著城市的不斷發(fā)展，

14、惠州的豪宅從單純的別墅豪宅轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y源型豪宅；并出現(xiàn) 了遠(yuǎn)郊型強(qiáng)勢(shì)資源的高端物業(yè)單位；如白鷺湖、合生高爾夫莊園 合生高 爾夫 推出時(shí)間主力戶型均價(jià) 第一批第一批09.08別墅別墅6300元元/平米平米 第二批第二批09.10別墅別墅 6500元元/平米；平米； 帶裝修帶裝修1500 元元/平米平米 第三批第三批10.05二期聯(lián)排單位二期聯(lián)排單位 9800元元/平米平米 （帶（帶1500元元/ 平米精裝修）平米精裝修） 第四批第四批11.05聯(lián)排、公寓聯(lián)排、公寓 聯(lián)排聯(lián)排9800元元/ 平米精裝修；平米精裝修； 公寓公寓5100元元/ 平米（帶平米（帶 1200元元/平米平米 精裝修）精裝修） 項(xiàng)

15、目位置 位于惠州市東江上游的水口東部新位于惠州市東江上游的水口東部新 城片區(qū)。城片區(qū)。 占地面積207207萬(wàn)平米萬(wàn)平米 建筑面積122122萬(wàn)萬(wàn) 主力戶型別墅、公寓別墅、公寓 客戶客戶 項(xiàng)目前期以深港客戶為主，二期惠項(xiàng)目前期以深港客戶為主，二期惠 州客戶逐步上升，度假、投資、自州客戶逐步上升，度假、投資、自 主均占一定比例。主均占一定比例。 業(yè)主主要以私企業(yè)主主要以私企 老板為主老板為主 惠州豪宅發(fā)展歷程：第二階段惠州豪宅發(fā)展歷程：第二階段資源造就豪宅資源造就豪宅 在江北區(qū)域出現(xiàn)了依托一線海景資源的高層豪宅，帝景灣；帝景灣打破了別墅即 是豪宅的概念，成為惠州首個(gè)高層豪宅物業(yè)； 帝景灣推出時(shí)間

16、主力戶型均價(jià) 第一批第一批06.06高層單位高層單位6000元元/平米平米 第二批第二批08.01 高層高層210單單 位位 9500元元/平米平米 第三批第三批09.09 高層高層408單單 位位 14000元元/平平 米米 第四批第四批10.05 高層高層280-370 單位單位 15000- 18000元元/平平 米米 第五批第五批11.04 高層高層280-370 單位單位 一線江景一線江景 1600元元/； 二線江景二線江景 12000元元/平平 米米 項(xiàng)目位置 惠城區(qū)江北區(qū)文昌一路惠城區(qū)江北區(qū)文昌一路1 1號(hào)號(hào)( (東東 江大橋北江大橋北) ) 占地面積2020萬(wàn)平米萬(wàn)平米 建筑面

17、積6060萬(wàn)萬(wàn) 主力戶型高層住宅高層住宅 客戶客戶 主要以惠州本地土豪老板為主，主要以惠州本地土豪老板為主， 均以自住為職業(yè)目的均以自住為職業(yè)目的 帝景灣項(xiàng)目作為惠州首個(gè)高層豪宅物業(yè)的代表，帝景灣項(xiàng)目作為惠州首個(gè)高層豪宅物業(yè)的代表， 高出市場(chǎng)價(jià)格一倍以上；且豪宅地位保持至今高出市場(chǎng)價(jià)格一倍以上；且豪宅地位保持至今 惠州豪宅發(fā)展歷程：第二階段惠州豪宅發(fā)展歷程：第二階段資源造就豪宅資源造就豪宅 帝景灣推出時(shí)間主力戶型均價(jià) 第一批第一批08.05.17高層單位高層單位 10000元元/平平 米米 第二批第二批09.05.12 高層高層185-300 單位單位 6500元元/平米平米 第三批第三批10

18、-07.01 商鋪、公寓、商鋪、公寓、 寫字樓、高層寫字樓、高層 商鋪商鋪14000 元元/平米；公平米；公 寓寓15000元元/ 平米；寫字平米；寫字 樓樓18000元元/ 平米；高層平米；高層 折后折后9000元元/ 平米平米 第四批第四批10.05 高層高層280-370 單位單位 15000- 18000元元/平平 米米 第五批第五批11.04 高層高層280-370 單位單位 一線江景一線江景 1600元元/； 二線江景二線江景 12000元元/平平 米米 項(xiàng)目位置 惠城區(qū)江北東江二路惠城區(qū)江北東江二路1 1號(hào)（第一號(hào)（第一 小學(xué)旁）小學(xué)旁） 占地面積5810158101平米平米 建

19、筑面積292953292953萬(wàn)萬(wàn) 主力戶型高層住宅高層住宅 客戶客戶 主要以惠州本地老板為主，均以主要以惠州本地老板為主，均以 自住為職業(yè)目的自住為職業(yè)目的 隨后出現(xiàn)了富力港中心等濱江一線高層豪宅，占據(jù)絕佳地段、一線景觀，成為惠 州的豪宅標(biāo)桿； 城市化氛圍日益濃厚，老城區(qū)商業(yè)以及配套發(fā)展趨于成熟，城市化氛圍日益濃厚，老城區(qū)商業(yè)以及配套發(fā)展趨于成熟， 客戶開(kāi)始為地段買單，因此出現(xiàn)了客戶開(kāi)始為地段買單，因此出現(xiàn)了城市型豪宅的趨勢(shì)城市型豪宅的趨勢(shì) 瓏湖灣瓏湖灣 華茂中心華茂中心 惠州豪宅發(fā)展歷程：第三階段惠州豪宅發(fā)展歷程：第三階段城市型豪宅城市型豪宅 城市的逐步發(fā)展，資源型豪宅不在稀缺，消費(fèi)者的生

20、活水品日益提高，豪宅正面 臨者從資源型像城市型的轉(zhuǎn)變；今年年初面世的瓏湖灣已經(jīng)成為城市型豪宅項(xiàng)目 的代表； 項(xiàng)目位置惠城區(qū)金山大道與惠沙堤二路交匯處 類型/規(guī) 模 項(xiàng)目總占占地面積138372平方米 建筑面積 450000平方米，規(guī)劃828戶，本次推售為一期 產(chǎn)品。 推售套數(shù)推售110套， 推售戶型 高層 113140 雙拼 k1 238 l1 267281 聯(lián)排 j1b 195211 開(kāi)盤時(shí)間2011年1月8日（下午14:00） 開(kāi)盤地點(diǎn)方直瓏湖灣營(yíng)銷中心 實(shí)收均價(jià) 高層8000元/平米 雙拼4萬(wàn)元/平方 聯(lián)排2萬(wàn)元/平方 銷售率 開(kāi)盤當(dāng)天高層銷售約25套，銷售率約41%；聯(lián) 排銷售約30，

21、銷售率約75%；雙拼銷售約4套， 銷售率約100% 客戶構(gòu)成 客戶來(lái)源以惠州客戶為主，其次為深圳，廣州 客戶。 l瓏湖灣作為金山湖區(qū)域的代表，立志瓏湖灣作為金山湖區(qū)域的代表，立志 打造成惠州的高端品質(zhì)樓盤，目前實(shí)現(xiàn)打造成惠州的高端品質(zhì)樓盤，目前實(shí)現(xiàn) 高層高層0.80.8萬(wàn)萬(wàn)/ /平米，雙拼平米，雙拼4 4萬(wàn)萬(wàn)/ /平米的標(biāo)桿平米的標(biāo)桿 價(jià)格，取代了帝景灣歷年來(lái)的豪宅地位價(jià)格，取代了帝景灣歷年來(lái)的豪宅地位 惠州豪宅發(fā)展歷程：第三階段惠州豪宅發(fā)展歷程：第三階段城市型豪宅城市型豪宅 城市的逐步發(fā)展，資源型豪宅不在稀缺，消費(fèi)者的生活水品日益提高，豪宅正面 臨者從資源型像城市型的轉(zhuǎn)變；今年年初面世的瓏湖

22、灣已經(jīng)成為城市型豪宅項(xiàng)目 的代表； l華貿(mào)中心坐落在惠州江北cbd 核心區(qū)，總占地約13.5公頃，總 建筑面積約71萬(wàn)平方米，總投資 50多億元。 l是由一座15萬(wàn)平方米的超大規(guī) 模國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物中心、兩座16萬(wàn) 平方米的國(guó)際水準(zhǔn)的cbd金融中 心5a智能寫字樓、以及六棟40萬(wàn) 平方米的超高層城市觀景豪宅， 簇?fù)斫鼉扇f(wàn)平方米的中央花園廣 場(chǎng)圍合而成，是北京國(guó)華以北京 華貿(mào)中心為模版原版布局珠三角 的第一個(gè)大型高端城市綜合體項(xiàng) 目。 l華貿(mào)中心占據(jù)江北華貿(mào)中心占據(jù)江北cbdcbd核心地段，集合市政核心地段，集合市政 配套、體育中心、市民樂(lè)園等多種配套于一身，配套、體育中心、市民樂(lè)園等多種配套于一身

23、， 強(qiáng)勢(shì)打造惠城區(qū)高端豪宅物業(yè)。強(qiáng)勢(shì)打造惠城區(qū)高端豪宅物業(yè)。 l其項(xiàng)目主要以高層為主；均價(jià)約其項(xiàng)目主要以高層為主；均價(jià)約1500015000元元/ /平平 米，預(yù)計(jì)米，預(yù)計(jì)7-87-8月正式開(kāi)盤月正式開(kāi)盤 l在豪宅的發(fā)展之路上，在豪宅的發(fā)展之路上， l我們的城市已經(jīng)走過(guò)了別墅就是豪、資源就是豪階段，正我們的城市已經(jīng)走過(guò)了別墅就是豪、資源就是豪階段，正 在處于城市中心區(qū)域占有階段。在處于城市中心區(qū)域占有階段。 l同時(shí)正在向著第四階段的城市新區(qū)開(kāi)發(fā)階段過(guò)渡。同時(shí)正在向著第四階段的城市新區(qū)開(kāi)發(fā)階段過(guò)渡。 那么，我們的客戶又處于哪個(gè)階那么，我們的客戶又處于哪個(gè)階 段，有什么樣的演變過(guò)程？段，有什么樣的

24、演變過(guò)程？ 2 2 早期的早期的別墅別墅豪宅項(xiàng)目均豪宅項(xiàng)目均已深圳客戶為主已深圳客戶為主，目的自住少數(shù)，目的自住少數(shù)， 主要偏投資，惠州本地客戶的比例少數(shù)主要偏投資，惠州本地客戶的比例少數(shù) 07年1-5月公爵小鎮(zhèn)成交客戶構(gòu)成 71%深圳客戶，29%香港客戶 高爾夫莊園的一期別墅客戶主要 以深圳關(guān)內(nèi)客戶為主；惠州本地 客戶占少數(shù) 早期的惠州原住民選擇自建房，對(duì)商品房需求不大；本地的高端客早期的惠州原住民選擇自建房，對(duì)商品房需求不大；本地的高端客 戶比例較少，購(gòu)買能力較弱；因此惠州早期的高端項(xiàng)目均被深圳客戶比例較少，購(gòu)買能力較弱；因此惠州早期的高端項(xiàng)目均被深圳客 戶消化。戶消化。 早期的早期的高層

25、高層豪宅項(xiàng)目深圳客戶仍然占據(jù)一定比例，但豪宅項(xiàng)目深圳客戶仍然占據(jù)一定比例，但主主 力群體以本地高端客戶為主；力群體以本地高端客戶為主； 早期惠州發(fā)展尚未成熟，客戶整體水平處于中下階段；但仍然存在早期惠州發(fā)展尚未成熟，客戶整體水平處于中下階段；但仍然存在 少量的高端客戶；此類客戶多為暴發(fā)戶、生意人，屬于土豪階級(jí)，少量的高端客戶；此類客戶多為暴發(fā)戶、生意人，屬于土豪階級(jí)， 對(duì)帝景灣較為青睞對(duì)帝景灣較為青睞 早期帝景灣客戶比例 l早期的帝景灣定位的核心群體早期的帝景灣定位的核心群體 為惠州高端群體，比例較少；為惠州高端群體，比例較少； l因此帝景灣開(kāi)盤推售的單位較因此帝景灣開(kāi)盤推售的單位較 少，推售

26、少，推售80-10080-100來(lái)套；且銷售來(lái)套；且銷售 速度一般速度一般 l0808年市場(chǎng)低迷階段，帝景灣項(xiàng)年市場(chǎng)低迷階段，帝景灣項(xiàng) 目出現(xiàn)過(guò)一次斷貨階段；目出現(xiàn)過(guò)一次斷貨階段； 他們購(gòu)房目的主要關(guān)注于，身份檔次、投資保值、優(yōu)良的環(huán)境以他們購(gòu)房目的主要關(guān)注于，身份檔次、投資保值、優(yōu)良的環(huán)境以 及配套；及配套； 現(xiàn)階段現(xiàn)階段別墅別墅豪宅豪宅主要以惠州本地客戶為主主要以惠州本地客戶為主，多數(shù)為企業(yè)，多數(shù)為企業(yè) 高管、私企業(yè)主等具有較大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶群體為主高管、私企業(yè)主等具有較大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶群體為主 通過(guò)惠州自住客戶的比例上升，可以看出惠州城市以及產(chǎn)業(yè)進(jìn)幾年通過(guò)惠州自住客戶的比例上升，可以看出

27、惠州城市以及產(chǎn)業(yè)進(jìn)幾年 來(lái)的發(fā)展水平，本地的高端物業(yè)不再依賴深圳客戶；來(lái)的發(fā)展水平，本地的高端物業(yè)不再依賴深圳客戶； 帝景灣成交客戶組帝景灣成交客戶組 成成 以私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高層管理和公務(wù)員為主，他們屬于社會(huì)中以私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中高層管理和公務(wù)員為主，他們屬于社會(huì)中 的上層階層，收入較為豐厚的上層階層，收入較為豐厚 現(xiàn)階段現(xiàn)階段高層高層豪宅的豪宅的本地客戶比例同樣得到提升本地客戶比例同樣得到提升，同樣私，同樣私 企業(yè)主與公務(wù)員占多數(shù)比例；企業(yè)主與公務(wù)員占多數(shù)比例； 通過(guò)對(duì)比可看出，高層與別墅均以本地私企業(yè)主為主力群體，而高通過(guò)對(duì)比可看出，高層與別墅均以本地私企業(yè)主為主力群體，而高 層豪宅客

28、戶中出現(xiàn)了不少的普通職員以及自由職業(yè)者；說(shuō)明惠州整層豪宅客戶中出現(xiàn)了不少的普通職員以及自由職業(yè)者；說(shuō)明惠州整 體發(fā)展水平上升，未來(lái)潛力較大；體發(fā)展水平上升，未來(lái)潛力較大； 客戶主要以本地客戶為主，且年齡層次偏中青年，主要以自住為客戶主要以本地客戶為主，且年齡層次偏中青年，主要以自住為 目的，投資占少數(shù)；目的，投資占少數(shù)； 本地的高端客戶比例逐漸增加，且年齡層次開(kāi)始逐步年輕本地的高端客戶比例逐漸增加，且年齡層次開(kāi)始逐步年輕 化；化；客戶的置業(yè)目的逐漸的從投資轉(zhuǎn)向自主；客戶的置業(yè)目的逐漸的從投資轉(zhuǎn)向自主； 通過(guò)分析，高端客戶不再以投資為主要目的，絕大數(shù)客戶均以改善通過(guò)分析，高端客戶不再以投資為主要

29、目的，絕大數(shù)客戶均以改善 居住，第一居所為主要置業(yè)目的；反映多數(shù)惠州本地人的物質(zhì)生活居住，第一居所為主要置業(yè)目的；反映多數(shù)惠州本地人的物質(zhì)生活 水平提高，置業(yè)層次提高；水平提高，置業(yè)層次提高； 3 3 客戶為什么會(huì)發(fā)展變化？未來(lái)將如何繼續(xù)演變？ 數(shù)據(jù)來(lái)源:惠州統(tǒng)計(jì)信息公眾網(wǎng) 惠州在珠三角的經(jīng)濟(jì)地位排名 靠前，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度更是雄踞 榜首蘇州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，提高 了城市居民的收入，使其住宅消 費(fèi)能力大幅度提高，給惠州房地 產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大商機(jī) 08年惠州gdp首次突破千億 部分企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)受到影 響，然而后期發(fā)展依然迅速 2001200120022002200320032004200420052

30、0052006200620072007200820082009200920102010 gdpgdp（億）（億） 478.9526.5586.5686.4803.49351085129014581730 名義增長(zhǎng)率名義增長(zhǎng)率9.0%10.0%11.4%17.0%17.0%16.4%16.0%18.9%13.2%18.6% 視角視角1經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)：珠三角九市中，珠三角九市中，gdp總值名列第六；總值名列第六； 增長(zhǎng)保持強(qiáng)勁，雄踞榜首；發(fā)展極為迅速。增長(zhǎng)保持強(qiáng)勁，雄踞榜首；發(fā)展極為迅速。 n進(jìn)入04年后，惠州經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期 保持10%以上的增長(zhǎng)率，社會(huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；而惠州房地產(chǎn) 市場(chǎng)也在05年開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)

31、定快 速增長(zhǎng)期；08年又是一個(gè)增長(zhǎng) 高峰； n人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi) 品零售總額均保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì) 頭。2010年通貨膨脹，市場(chǎng)受 到了調(diào)控的影響，增長(zhǎng)率環(huán)比 有所下降，但市場(chǎng)購(gòu)買力仍存 在上漲市場(chǎng)空間。 視角視角1 1經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)：惠州經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，：惠州經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定支撐對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定支撐 20002001200220032004200520062007200820092010 常住人口59.3 61.0 61.2 99.1 101.1 102.1 103.9 107.0 108.79112.56116.52 人均gdp2

32、3513.0 23779.0 26486.030097.0 30564.0 34862.0 38290.0 42723.0 428094926766560 視角視角1 1經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)：自：自0303年開(kāi)始的人均年開(kāi)始的人均gdpgdp穩(wěn)定增長(zhǎng)，財(cái)富穩(wěn)定增長(zhǎng)，財(cái)富 積累開(kāi)始擴(kuò)大化，給惠州帶來(lái)大量的中端購(gòu)買能力群體積累開(kāi)始擴(kuò)大化，給惠州帶來(lái)大量的中端購(gòu)買能力群體 視角視角2 2城市交通：到城市交通：到20202020年惠州將構(gòu)建成年惠州將構(gòu)建成“5 5橫橫3 3 縱縱”8 8條高速公路及廈深高速鐵路組成高速網(wǎng)絡(luò)，與廣條高速公路及廈深高速鐵路組成高速網(wǎng)絡(luò)，與廣 州、深圳、廈門等國(guó)內(nèi)大中城市交通將更加便利

33、。州、深圳、廈門等國(guó)內(nèi)大中城市交通將更加便利。 5橫：橫： 河（源）清（遠(yuǎn)）高速公路惠州段，主線長(zhǎng)河（源）清（遠(yuǎn)）高速公路惠州段，主線長(zhǎng)91公里公里 ； 規(guī)劃完畢，待實(shí)施。規(guī)劃完畢，待實(shí)施。 廣惠高速公路及其東延線，全長(zhǎng)廣惠高速公路及其東延線，全長(zhǎng)141.5公里公里 ；廣惠已；廣惠已 通車，東延線通車，東延線08年開(kāi)工，年開(kāi)工，2010年通車。年通車。 惠莞高速公路及其東延線，全長(zhǎng)惠莞高速公路及其東延線，全長(zhǎng)122公里公里 ；施工中，；施工中， 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2008年年底通車。年年底通車。 深汕高速公路，全長(zhǎng)深汕高速公路，全長(zhǎng)62.55公里公里 ；已建成通車。；已建成通車。 惠深沿海高速公路，全長(zhǎng)

34、惠深沿海高速公路，全長(zhǎng)48.3公里公里 。施工中，預(yù)計(jì)。施工中，預(yù)計(jì) 2008年底通車。年底通車。 3縱：縱： 粵贛高速公路惠州段，全長(zhǎng)粵贛高速公路惠州段，全長(zhǎng)107公里公里 ；2005年年12月月28 日全線通車。日全線通車。 惠大高速公路，全長(zhǎng)惠大高速公路，全長(zhǎng)75公里公里 ；規(guī)劃完成，開(kāi)工籌備中。；規(guī)劃完成，開(kāi)工籌備中。 粵湘高速公路，惠州段長(zhǎng)粵湘高速公路，惠州段長(zhǎng)141公里公里 ?；浵娓咚俟坊荨；浵娓咚俟坊?州段計(jì)劃分三期建設(shè)，州段計(jì)劃分三期建設(shè)，“十一五十一五”期間建設(shè)博羅（接期間建設(shè)博羅（接 廣惠高速公路）至深圳段，投資廣惠高速公路）至深圳段，投資30億，已開(kāi)工建設(shè)。億，已開(kāi)工

35、建設(shè)。 “十二五十二五”期間建設(shè)龍門（接廣河高速公路）至博羅期間建設(shè)龍門（接廣河高速公路）至博羅 （接廣惠高速公路），（接廣惠高速公路），“十三五十三五”期間建設(shè)龍門（接期間建設(shè)龍門（接 廣河高速公路）至新豐段?；浵娓咚俟凡┝_至深圳廣河高速公路）至新豐段。粵湘高速公路博羅至深圳 段已完成工可評(píng)審，進(jìn)入了工程勘測(cè)設(shè)計(jì)階段。段已完成工可評(píng)審，進(jìn)入了工程勘測(cè)設(shè)計(jì)階段。 除規(guī)劃的除規(guī)劃的“五橫三縱五橫三縱”高速公路外，全市的高速公路高速公路外，全市的高速公路 網(wǎng)附加線有四條：網(wǎng)附加線有四條： 附橫附橫1線：環(huán)市高速南線，長(zhǎng)約線：環(huán)市高速南線，長(zhǎng)約15公里；公里； 附橫附橫2線：吉巽高速，長(zhǎng)約線：吉巽

36、高速，長(zhǎng)約22公里；規(guī)劃完成，待實(shí)公里；規(guī)劃完成，待實(shí) 施。施。 附縱附縱1線：從莞高速，長(zhǎng)約線：從莞高速，長(zhǎng)約30公里；公里；09年動(dòng)工，年動(dòng)工，2011 年通車。年通車。 附縱附縱2線：瑞汕高速，長(zhǎng)線：瑞汕高速，長(zhǎng)15公里；規(guī)劃完成，待實(shí)施。公里；規(guī)劃完成，待實(shí)施。 未來(lái)區(qū)域內(nèi)外軌道交通的建成，惠州內(nèi)部將進(jìn)一 步整合，外部深莞惠一體化會(huì)進(jìn)一步加快。 區(qū)域影響區(qū)域影響 p“異城族異城族”將成時(shí)尚將成時(shí)尚 p“軌道經(jīng)濟(jì)軌道經(jīng)濟(jì)”將成熱點(diǎn)將成熱點(diǎn) p公路時(shí)代進(jìn)入公交時(shí)代公路時(shí)代進(jìn)入公交時(shí)代 樓市影響樓市影響 p樓市起伏節(jié)奏趨同深莞樓市起伏節(jié)奏趨同深莞 p樓價(jià)洼地抹平速度加快樓價(jià)洼地抹平速度加快

37、p產(chǎn)品差異化趨勢(shì)進(jìn)一步明顯產(chǎn)品差異化趨勢(shì)進(jìn)一步明顯 視角視角2 2城市交通：深莞惠一體化，惠州城市價(jià)值將進(jìn)一城市交通：深莞惠一體化，惠州城市價(jià)值將進(jìn)一 步得到展示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激明顯步得到展示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激明顯 三環(huán)路：三環(huán)路：貫穿而過(guò)，連接河南岸 及江北區(qū)域（全線已貫通） 四環(huán)路：四環(huán)路：貫穿而過(guò)，連接金山湖 及江北區(qū)域（ 其中南段已開(kāi)工建 設(shè)，現(xiàn)已部分通車現(xiàn)已部分通車） 四環(huán)路南段四環(huán)路南段 惠大高速：惠大高速：緊鄰區(qū)域，以連接廣 惠高速及大亞灣（已開(kāi)工建設(shè)） 惠州大道東段：惠州大道東段：貫穿而過(guò)，連接 江北區(qū)域及惠東（已開(kāi)工建設(shè)） 據(jù)了解，隨著四環(huán)路建成通車，將承擔(dān)起 惠州過(guò)境公路

38、功能；因此，三環(huán)路的功能三環(huán)路的功能 將隨之發(fā)生改變，變?yōu)槌鞘械缆穼㈦S之發(fā)生改變，變?yōu)槌鞘械缆?視角視角2 2城市交通城市交通：惠州城市交通網(wǎng)絡(luò)分析：惠州城市交通網(wǎng)絡(luò)分析 視角視角3 3土地人口：土地人口：20032003年撤市合區(qū)，惠州行政區(qū)劃年撤市合區(qū)，惠州行政區(qū)劃 面積發(fā)生較大調(diào)整，尤其是惠城區(qū)面積得到較大幅度的擴(kuò)面積發(fā)生較大調(diào)整，尤其是惠城區(qū)面積得到較大幅度的擴(kuò) 張。張。 惠城區(qū)惠陽(yáng)區(qū)大亞灣 區(qū) 惠東縣博羅縣龍門縣 2002年4191910268339628702295 2010年1410994268339627952295 單位：平方公里 視角視角3 3土地人口：規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口規(guī)模和建

39、設(shè)用地規(guī)土地人口：規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口規(guī)模和建設(shè)用地規(guī) 模呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)模呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì) 規(guī)劃區(qū)2010年、2020年配 套人口規(guī)模分別為230萬(wàn)人 和370萬(wàn)人。 人口規(guī)模發(fā)展趨勢(shì) 建設(shè)用地規(guī)模發(fā)展趨勢(shì) 規(guī)劃區(qū)2010年、2020年的城 市建設(shè)用地規(guī)模分別控制在 253平方公里、427平方公里。 資料來(lái)源于惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）綱要 惠州統(tǒng)計(jì)年鑒 p惠城戶籍人口的增長(zhǎng)高于人口增長(zhǎng)，主要是因 為第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，帶來(lái)的高素質(zhì)人才的加入； p目前從絕對(duì)數(shù)量來(lái)說(shuō)，惠州人口增速對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)增長(zhǎng)支撐極為有限 視角視角3 3土地人口：惠州人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)支撐較弱，但土地人口：惠州人口增

40、長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)支撐較弱，但 人口素質(zhì)穩(wěn)步提升，中高端置業(yè)能力加強(qiáng)人口素質(zhì)穩(wěn)步提升，中高端置業(yè)能力加強(qiáng) 視角視角4 4產(chǎn)業(yè)發(fā)展：惠州市規(guī)劃提升第三產(chǎn)業(yè)比例，將引產(chǎn)業(yè)發(fā)展：惠州市規(guī)劃提升第三產(chǎn)業(yè)比例，將引 入大量高新服務(wù)業(yè)入大量高新服務(wù)業(yè) 三產(chǎn)業(yè)比例將由目前的06年的10.3：57.2：32.5達(dá)到65440； 大力發(fā)展商貿(mào)、金融、信息服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)； 高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到42%。 惠州市城市近期建設(shè)規(guī)劃(2006-2010) 提升第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與旅游文化產(chǎn)業(yè)。 惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）綱要 中心鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)板塊 工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)板塊 城市中心區(qū)板塊 開(kāi)發(fā)

41、區(qū)經(jīng)濟(jì)板塊 視角視角4 4產(chǎn)業(yè)發(fā)展：未來(lái)惠州市將形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展：未來(lái)惠州市將形成“2+6”2+6”強(qiáng)勢(shì)支柱強(qiáng)勢(shì)支柱 產(chǎn)業(yè)體系和四大強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)體系和四大強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)板塊 “2+6”強(qiáng)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè) “”：石化、電子信息兩 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) “6” ：特色農(nóng)業(yè)、汽車零部 件業(yè)、水泥建材業(yè)、服裝制 鞋業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè) 工業(yè)年增加值（億元）占gdp比重（%） 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2010年產(chǎn)值年增加值 特色農(nóng)業(yè)20億元以上 汽車零部件業(yè)150億元50億元 水泥建材業(yè)100億元30億元 服裝制鞋業(yè)350億元100億元 旅游業(yè)100億元 港口物流業(yè)50億元 四大強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)板塊四大強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)板塊 產(chǎn)業(yè)園區(qū)占地產(chǎn)業(yè)類

42、型進(jìn)駐企業(yè)年產(chǎn)值 惠城惠城 數(shù)碼工業(yè)園數(shù)碼工業(yè)園 2121平方公平方公 里里 電子信息產(chǎn)業(yè)、光機(jī)電產(chǎn)電子信息產(chǎn)業(yè)、光機(jī)電產(chǎn) 業(yè)、現(xiàn)代裝備與汽車配件業(yè)、現(xiàn)代裝備與汽車配件 產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè) 等等 普利司通等企業(yè)普利司通等企業(yè)100100多多 億元億元 西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū) 3030平方公平方公 里里 電子信息、汽車零部件等，電子信息、汽車零部件等， 主要包括響水河工業(yè)園、主要包括響水河工業(yè)園、 東風(fēng)車城、西區(qū)科技園等東風(fēng)車城、西區(qū)科技園等 東風(fēng)本田、三洋、住友、永昶、寶興、東風(fēng)本田、三洋、住友、永昶、寶興、 合正、東風(fēng)、龍億、普利司通、新華合正、東風(fēng)、龍億、普

43、利司通、新華 昌等昌等 水口水口水口工業(yè)區(qū)水口工業(yè)區(qū) 42.3842.38平方平方 公里公里 納偉仕、健力、納偉仕、健力、tcltcl金能電池、統(tǒng)將、金能電池、統(tǒng)將、 同健、天祥、和鑫實(shí)業(yè)、君宇紙品、同健、天祥、和鑫實(shí)業(yè)、君宇紙品、 南旋、宏凱工業(yè)、兆婷化妝品等南旋、宏凱工業(yè)、兆婷化妝品等 陳江陳江- -仲愷仲愷 惠臺(tái)工業(yè)區(qū)惠臺(tái)工業(yè)區(qū) 6.76.7平方平方 公里公里 基本形成電子信息、機(jī)電基本形成電子信息、機(jī)電 一體化、食品飲料和新材一體化、食品飲料和新材 料為重點(diǎn)地產(chǎn)業(yè)框架。料為重點(diǎn)地產(chǎn)業(yè)框架。 日本的日本的sonysony、spgspg、kenwoodkenwood、信華精、信華精 機(jī)，美

44、國(guó)的寶豐機(jī)，美國(guó)的寶豐atiati電子、順福達(dá)電子、電子、順福達(dá)電子、 冠惠、先通光電，意大利的冠惠、先通光電，意大利的urmeturmet，澳，澳 大利亞的大利亞的clipsalclipsal， 臺(tái)灣的臺(tái)灣的turbocommturbocomm、 惠成、惠成、coolermastercoolermaster，香港的益生堂，香港的益生堂 等。等。 仲愷高新技術(shù)區(qū)仲愷高新技術(shù)區(qū)10-1510-15公頃公頃 數(shù)字視聽(tīng)產(chǎn)品、通信設(shè)備、數(shù)字視聽(tīng)產(chǎn)品、通信設(shè)備、 汽車電子產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)及汽車電子產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)及 網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、新型元器件、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、新型元器件、 汽車零配件、生物制藥和汽車零配件、生物制藥和 現(xiàn)代

45、物流業(yè)等現(xiàn)代物流業(yè)等 sonysony、tcltcl、三星等近、三星等近500500家企業(yè)，先家企業(yè)，先 后與香港、臺(tái)灣、日本、韓國(guó)等國(guó)家后與香港、臺(tái)灣、日本、韓國(guó)等國(guó)家 和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)系和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)系 炒炒200200億億 元元 惠陽(yáng)惠陽(yáng) 大亞灣大亞灣 大亞灣石油化學(xué)大亞灣石油化學(xué) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 27.827.8平方平方 公里公里 石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)中海殼牌、中海煉油、中海殼牌、中海煉油、lnglng電廠等電廠等8585億元億元 視角視角4 4產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)分布示意表格產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)分布示意表格 u2010年惠州房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為 1322.27萬(wàn)平米，與去年同期

46、相比有 大幅上升，上升幅度是239.92%； 竣工面積為564.59萬(wàn)平米，同比去 年增幅為27.64%，同時(shí)10年新開(kāi)工 面積與竣工面積比為2.34：1。 l10年惠州房地產(chǎn)銷售面積627.3萬(wàn) 平米，與去年同期相比上升了 41.43%，銷售額為311.17億元，與 去年同期相比上升了62.89%； 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展：惠州市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，總體上升房地產(chǎn)發(fā)展：惠州市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，總體上升 趨勢(shì)明顯趨勢(shì)明顯 11年惠州商品房累計(jì)銷售均價(jià)為4961元/平米，與去年相比增長(zhǎng)了16.3%， 增長(zhǎng)速度明顯加快。 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展：在經(jīng)歷房地產(chǎn)發(fā)展：在經(jīng)歷0707年的大幅增長(zhǎng)后，惠州價(jià)

47、年的大幅增長(zhǎng)后，惠州價(jià) 格體系增長(zhǎng)平穩(wěn)且幅度較小，泡沫空間較小格體系增長(zhǎng)平穩(wěn)且幅度較小，泡沫空間較小 市場(chǎng)成交量表現(xiàn)：市場(chǎng)成交量表現(xiàn)： 1 1、1111年價(jià)格維持在較高位，預(yù)計(jì)年價(jià)格維持在較高位，預(yù)計(jì)1212年均價(jià)將突破年均價(jià)將突破70007000元元/ /平米，平米， 2 2、受到政策的影響，、受到政策的影響，1111年的簽約面積存在波動(dòng)，但浮動(dòng)不打；成交均價(jià)仍然年的簽約面積存在波動(dòng)，但浮動(dòng)不打；成交均價(jià)仍然 保持穩(wěn)步上漲；保持穩(wěn)步上漲； 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展：房地產(chǎn)發(fā)展：0909年年“量?jī)r(jià)齊升量?jī)r(jià)齊升” ” ，1010年經(jīng)過(guò)季年經(jīng)過(guò)季 節(jié)性調(diào)整后，樓市繼續(xù)進(jìn)入平緩的上升空間；節(jié)性調(diào)整后

48、，樓市繼續(xù)進(jìn)入平緩的上升空間； 市場(chǎng)存量影響：市場(chǎng)存量影響： 1 1、0909年之前，惠州市場(chǎng)存量維持在年之前，惠州市場(chǎng)存量維持在300300萬(wàn)平米以上，且產(chǎn)品面積偏大質(zhì)量?jī)r(jià)萬(wàn)平米以上，且產(chǎn)品面積偏大質(zhì)量?jī)r(jià) 差價(jià)格偏低，對(duì)新推售大盤造成擠壓；差價(jià)格偏低，對(duì)新推售大盤造成擠壓； 2 2、1010年市場(chǎng)存量急劇縮減，導(dǎo)致市場(chǎng)均價(jià)居高不下，同時(shí)新盤推售壓力減小。年市場(chǎng)存量急劇縮減，導(dǎo)致市場(chǎng)均價(jià)居高不下，同時(shí)新盤推售壓力減小。 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展：房地產(chǎn)發(fā)展：1010年底年底惠州市場(chǎng)存量已不足惠州市場(chǎng)存量已不足100100萬(wàn)萬(wàn) 平米，存量的變化代表著需求的旺盛；平米，存量的變化代表著需求的旺盛；

49、 市場(chǎng)供求關(guān)系：市場(chǎng)供求關(guān)系： 1 1、從、從0909年年7 7月開(kāi)始，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)不足，主要是因?yàn)樵麻_(kāi)始，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)不足，主要是因?yàn)?808年市場(chǎng)環(huán)境影響了大年市場(chǎng)環(huán)境影響了大 量的房地產(chǎn)投資決策，對(duì)市場(chǎng)影響在量的房地產(chǎn)投資決策，對(duì)市場(chǎng)影響在0909年出現(xiàn)；年出現(xiàn)； 2 2、1010年中旬市場(chǎng)供求基本達(dá)到平衡，然而年底出現(xiàn)需求高峰；說(shuō)明市場(chǎng)上潛年中旬市場(chǎng)供求基本達(dá)到平衡，然而年底出現(xiàn)需求高峰；說(shuō)明市場(chǎng)上潛 在需求量巨大；在需求量巨大； 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展：需求量不斷增大，短暫時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展：需求量不斷增大，短暫時(shí)期內(nèi)出現(xiàn) “供不應(yīng)求供不應(yīng)求”局面；市場(chǎng)需求量巨大局面；市場(chǎng)需求量

50、巨大 小結(jié)小結(jié) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，惠州進(jìn)入珠三角前經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，惠州進(jìn)入珠三角前6 6，且還在不斷提高，人均，且還在不斷提高，人均 單產(chǎn)上升，代表著生活水平的提高，未來(lái)發(fā)展惠州認(rèn)為對(duì)物質(zhì)的最求將會(huì)逐步增單產(chǎn)上升，代表著生活水平的提高，未來(lái)發(fā)展惠州認(rèn)為對(duì)物質(zhì)的最求將會(huì)逐步增 大；大； 城市交通：城市交通：惠州惠州5 5縱縱3 3橫的宏觀規(guī)劃，將拉近與廈門、深圳、廣州等珠三角主橫的宏觀規(guī)劃，將拉近與廈門、深圳、廣州等珠三角主 要城市之間的距離；城區(qū)內(nèi)部未來(lái)四環(huán)的建設(shè)，將承擔(dān)起惠州過(guò)境公路功能；因要城市之間的距離；城區(qū)內(nèi)部未來(lái)四環(huán)的建設(shè)，將承擔(dān)起惠州過(guò)境公路功能；因 此，三環(huán)路的

51、功能將隨之發(fā)生改變，變?yōu)槌鞘械缆罚唤煌肪W(wǎng)不斷發(fā)達(dá)，城市發(fā)此，三環(huán)路的功能將隨之發(fā)生改變，變?yōu)槌鞘械缆罚唤煌肪W(wǎng)不斷發(fā)達(dá)，城市發(fā) 展?jié)摿薮螅徽節(jié)摿薮螅?產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展：大量的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐惠州，將會(huì)帶動(dòng)惠州人口的提升，產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)大量的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐惠州，將會(huì)帶動(dòng)惠州人口的提升，產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā) 展暗示著客戶置業(yè)比例將會(huì)上升；展暗示著客戶置業(yè)比例將會(huì)上升； 土地人口：土地人口：從從0202年年1212年惠城區(qū)域行政區(qū)域面積增加了年惠城區(qū)域行政區(qū)域面積增加了3.53.5倍，人口比例倍，人口比例 不斷增加，預(yù)計(jì)不斷增加，預(yù)計(jì)20202020年將達(dá)到年將達(dá)到370370萬(wàn)人；人口密度的提升代表著未來(lái)對(duì)于房產(chǎn)

52、的萬(wàn)人；人口密度的提升代表著未來(lái)對(duì)于房產(chǎn)的 需求更加強(qiáng)烈；需求更加強(qiáng)烈； 需求小結(jié)： 1、惠州早期的項(xiàng)目均已“量大就是美”為概念；大量的開(kāi)發(fā)， 迅速的走量，出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，因此價(jià)格增長(zhǎng)速度較為緩慢， 缺乏質(zhì)的變化； 2、自09、10年開(kāi)始成交量與推售量基本趨于持平，說(shuō)明需求量 大大增加，剛性需求強(qiáng)烈，惠州購(gòu)房水平提高； 3、隨著城市的不斷發(fā)展，gdp不斷增長(zhǎng)，慢慢會(huì)出現(xiàn)供小于求的 趨勢(shì)，那是房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于精品化階段，城市中將會(huì)有明顯的 富人區(qū)、中產(chǎn)區(qū)、白領(lǐng)區(qū)的圈層劃分； 4 4 惠城按照城市規(guī)劃分為惠城按照城市規(guī)劃分為8 8大板塊大板塊 cbd一線江景 豪宅板塊 江北cld居住 生活板塊

53、 水口區(qū)域 新居住板塊 東江新城 新居住板塊 金山湖區(qū)域 新居住板塊 東平老城區(qū) 居住板塊 麥地、南岸老城區(qū) 居住板塊 龍豐上排 紅花湖區(qū)域 居住板塊 白鷺湖白鷺湖,06,06年年, ,別墅別墅/ /洋房洋房 天地源；別墅天地源；別墅 東方威尼斯東方威尼斯, , 別墅別墅/ /洋房洋房 沿江路城市外圍資源型沿江路城市外圍資源型 豪宅：豪宅： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)在資源項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)在資源+ +高端高端 產(chǎn)品產(chǎn)品+ +大社區(qū)大社區(qū) ，別墅，別墅+ +中大中大 戶型為主，別墅戶型為主，別墅80008000元元/ /平平 米米 江北城市濱江核心型豪江北城市濱江核心型豪 宅：宅： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)在地段項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)

54、在地段+ +完善完善 的城市配套的城市配套 ，大戶型為主，大戶型為主 ， 價(jià)格價(jià)格10000-1300010000-13000元元/ /平米平米 紅花湖城市中心資源型紅花湖城市中心資源型 豪宅：豪宅： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)在資源項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)在資源+ +高端高端 產(chǎn)品產(chǎn)品+ +地段，別墅地段，別墅+ +中大戶中大戶 型型 ，別墅，別墅11000 2000011000 20000元元 / /平米，洋房平米，洋房5500-65005500-6500元元/ / 平米平米 潤(rùn)園潤(rùn)園,06,06年年, ,別墅別墅/ /洋房洋房 萬(wàn)林湖萬(wàn)林湖,07,07年年, ,別墅別墅/ /洋房洋房 鵬基金榜南鵬基金榜南 奧園奧

55、園,06,06年年, ,別墅別墅 山水城山水城,10,10年年, ,別墅別墅/ /洋房洋房 帝景灣帝景灣 華貿(mào)中心華貿(mào)中心,11,11年年, ,高層高層 佳兆業(yè)中佳兆業(yè)中 心心,10,10年年, ,高層高層 鳳凰谷鳳凰谷,07,07年年, ,別墅別墅/ /高層高層 瓏湖灣瓏湖灣,10,10年年, ,別別 墅墅/ /高層高層 保利達(dá)項(xiàng)目保利達(dá)項(xiàng)目 中洲項(xiàng)目中洲項(xiàng)目 金山湖、水口城市型豪金山湖、水口城市型豪 宅：宅： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)在區(qū)域潛力、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn)在區(qū)域潛力、 景觀景觀 ，大戶型為主，大戶型為主 ，價(jià)格，價(jià)格 8000-100008000-10000元元/ /平米平米 惠城區(qū)域各版塊：主要分

56、為江北濱江豪宅區(qū)、沿江路資惠城區(qū)域各版塊：主要分為江北濱江豪宅區(qū)、沿江路資 源型豪宅區(qū)、紅花湖城市中心資源型豪宅區(qū)、金山湖東源型豪宅區(qū)、紅花湖城市中心資源型豪宅區(qū)、金山湖東 平水口城市型豪宅區(qū)平水口城市型豪宅區(qū) 從項(xiàng)目?jī)r(jià)值來(lái)看，以江北為中心的豪宅化進(jìn)程已開(kāi)始，從項(xiàng)目?jī)r(jià)值來(lái)看，以江北為中心的豪宅化進(jìn)程已開(kāi)始， 城市價(jià)值逐步在項(xiàng)目?jī)r(jià)格上體現(xiàn)城市價(jià)值逐步在項(xiàng)目?jī)r(jià)格上體現(xiàn) 屬性：行政中心/頂級(jí)豪宅區(qū)/城市價(jià)值第一圈 代表樓盤：帝景灣、華貿(mào)中心、金域華庭 主流均價(jià)： 7000-15000元/m2 發(fā)展趨勢(shì)：商務(wù)、行政、高檔住宅 屬性：大盤區(qū)域/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價(jià)值第二圈 代表樓盤：翡翠灣、東湖八區(qū)、翡儷港

57、 主流均價(jià)：6500-11000元/m2 發(fā)展趨勢(shì)：純居住區(qū)，中高檔住宅 屬性：熱點(diǎn)片區(qū)/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價(jià)值第三圈 代表樓盤：瓏湖灣、金山湖國(guó)墅園、山水華府、金山湖花 園 主流均價(jià)： 5500-8000元/m2 發(fā)展趨勢(shì)：南部新城，未來(lái)居住中心 屬性：新興大盤區(qū)/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價(jià)值第三圈 代表樓盤：萬(wàn)林湖、山水江南、名流印象、熙龍小鎮(zhèn) 主流 均價(jià)：4300-6500元/m2 發(fā)展趨勢(shì)：城市的延伸、資源大盤 江北江北 金山湖金山湖 南線南線 大東平大東平 城市價(jià)值分布線城市價(jià)值分布線 （依次降低）（依次降低） 價(jià)格：價(jià)格：8000-100008000-10000 價(jià)格：價(jià)格：13000-1800

58、013000-18000 第二極：高端項(xiàng)目：第二極：高端項(xiàng)目： 翡翠灣、萬(wàn)林湖、潤(rùn)園、碧水灣翡翠灣、萬(wàn)林湖、潤(rùn)園、碧水灣 第一極：豪宅：第一極：豪宅： 瓏湖灣、帝景灣、華貿(mào)中心瓏湖灣、帝景灣、華貿(mào)中心 價(jià)格：價(jià)格：5000-70005000-7000 第三極：中高端項(xiàng)目：第三極：中高端項(xiàng)目： 萬(wàn)科金域華庭、陽(yáng)光御園、山水華府萬(wàn)科金域華庭、陽(yáng)光御園、山水華府 惠城房地產(chǎn)市場(chǎng)：惠城房地產(chǎn)市場(chǎng)： 按照不同檔次，可劃分為中高端、高端和豪宅三個(gè)層級(jí)按照不同檔次，可劃分為中高端、高端和豪宅三個(gè)層級(jí) 現(xiàn)階段的熱點(diǎn)豪宅分布主線，是由江北濱江線到東平，沿現(xiàn)階段的熱點(diǎn)豪宅分布主線，是由江北濱江線到東平，沿 新開(kāi)河

59、到金山湖；新開(kāi)河到金山湖； 華茂中心華茂中心 翡儷港翡儷港 翡翠灣翡翠灣 瓏湖灣瓏湖灣 未來(lái)城市發(fā)展的分析：富人區(qū)域板塊、中產(chǎn)階層板塊、白未來(lái)城市發(fā)展的分析：富人區(qū)域板塊、中產(chǎn)階層板塊、白 領(lǐng)區(qū)域板塊領(lǐng)區(qū)域板塊 白領(lǐng)板塊 富人、中產(chǎn)階級(jí)板塊 中產(chǎn)階級(jí)板塊 白領(lǐng)、普通階級(jí) 板塊 富人板塊 項(xiàng)目名稱占地面積（m2)建面（m2)產(chǎn)品類型11年推售量 荷蘭水鄉(xiāng)40萬(wàn)60萬(wàn)多層、小高層、高層8萬(wàn)（三期） 東方威尼斯17萬(wàn)26萬(wàn)聯(lián)排別墅、洋房、小高層8萬(wàn)（二期） 中信水岸城25萬(wàn)75萬(wàn)小高層、高層、別墅11萬(wàn) 天地源水口項(xiàng)目18萬(wàn)20萬(wàn)別墅、高層10萬(wàn) 龍光東江新城項(xiàng)目10萬(wàn)20萬(wàn)高層10萬(wàn) 合生上觀國(guó)際

60、40萬(wàn)100萬(wàn)小高層、高層10萬(wàn) 寶安水口項(xiàng)目12萬(wàn)25萬(wàn)別墅、高層10萬(wàn) 鼎峰項(xiàng)目27萬(wàn)67.5萬(wàn)高層預(yù)計(jì)10萬(wàn) 盈超項(xiàng)目3萬(wàn)7.4萬(wàn)別墅、高層預(yù)計(jì)4萬(wàn) 中頤項(xiàng)目7.8萬(wàn)33萬(wàn)高層預(yù)計(jì)10萬(wàn) 萬(wàn)科項(xiàng)目25.3萬(wàn)32.8萬(wàn)洋房、小高層、高層預(yù)計(jì)12萬(wàn) 雙城國(guó)際5.6萬(wàn)28.4萬(wàn)-預(yù)計(jì)6萬(wàn) 合生帝景灣23萬(wàn)42萬(wàn)小高層、高層預(yù)計(jì)8萬(wàn) 奧園100萬(wàn)130萬(wàn)聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計(jì)10萬(wàn) 東南項(xiàng)目1萬(wàn)2萬(wàn)預(yù)計(jì)2萬(wàn) 鵬基萬(wàn)林湖42萬(wàn)33萬(wàn)多層、小高層、高層、獨(dú)立、臺(tái)地別墅8萬(wàn)（明年） 潤(rùn)園30萬(wàn)21.7萬(wàn)獨(dú)棟、聯(lián) 排、疊拼、小高層預(yù)計(jì)8萬(wàn)（二期） 山水江南7.2萬(wàn)10萬(wàn)多層、別墅4萬(wàn)（二期） 東江學(xué)