房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（二十）

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（二十）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬(wàn)m2，預(yù)測(cè)銷售量為380萬(wàn)m2。如果平滑指數(shù)a=065，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該緘市商品住宅銷售量為()萬(wàn)m2。a3905b3995c5235d54302、在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地主市場(chǎng)自然周期的()。a第一階段b第二階段c第三階段d第四階段3、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（）。a青苗補(bǔ)償

2、費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定4、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是（）。a購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)b市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)c政策風(fēng)險(xiǎn)d比較風(fēng)險(xiǎn)5、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬(wàn)m2，土地總價(jià)16000萬(wàn)元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。a1.4b1.5c1.6d1.86、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬(wàn)元，則此報(bào)告期該物

3、業(yè)的有效毛收入為（）萬(wàn)元。a16b18c20d227、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。a計(jì)算期b動(dòng)態(tài)投資回收期c項(xiàng)目壽命期d開發(fā)期8、下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用范圍的是（）。a保險(xiǎn)費(fèi)b房產(chǎn)稅c法律費(fèi)d貸款利息9、下列行業(yè)中，（）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。a批量行業(yè)b僵滯行業(yè)。c分塊行業(yè)d專業(yè)化行業(yè)10、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為()。a100b140c250d35

4、011、某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。（提供）a建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2b建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2c建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2d建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m212、某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元/m2，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。?，出租運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200

5、元/m2，則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為（）元/m2。a.3300b.3324c.3335d.357313、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。a.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在b.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料c.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)d.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格14、評(píng)估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（）。a、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值b、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失c、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失d、建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失15、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)

6、時(shí)，一般將空置率歸為（）。a時(shí)間類參數(shù)b融資類參數(shù)c評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)d收益類指標(biāo)16、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)m2，容積率為15，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計(jì))，預(yù)測(cè)能夠以8000元m2(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為()元m2。a3000b，5000c7500d800017、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。a損益表b資金來(lái)源與運(yùn)用表c資本金現(xiàn)金流量表d全投入現(xiàn)金流量表18、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。a價(jià)格分析b市

7、場(chǎng)分析c產(chǎn)品分析d成本分析19、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。a宅基地所有權(quán)b空間利用權(quán)c地役權(quán)d建筑物相鄰關(guān)系20、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)（）臨街寬度。a單獨(dú)深度價(jià)格修正率b累汁深度價(jià)格修正率c平均深度價(jià)格修正率d混合深度價(jià)格修正率21、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在（）下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。a.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)b.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法c.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)d.同一估價(jià)原則、同一

8、估價(jià)目的22、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28，貸款利率為5.85，投資市場(chǎng)的平均收益率為12，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。a4.42b8.11c8.13d9.5423、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。a容積率b空置率c，利息備付率d成本利潤(rùn)率24、某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。a10b11

9、.27c14.18d22.5525、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5，投資利息占直接成本的5，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6，則開發(fā)后的地價(jià)為()元/m2。a、1840b、2840c、2966d、300026、估價(jià)中的不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。a、應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔b、不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔c、由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔d、依委托人的意見決定是否歸檔27、市場(chǎng)的客體通常是指（）。a買家b賣家c交易對(duì)象d交易價(jià)格28、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（）。a.單獨(dú)深度價(jià)格修

10、正率b.累計(jì)深度價(jià)格修正率c.平均深度價(jià)格修正率d.加權(quán)深度價(jià)格修正率29、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。a利潤(rùn)總額b投資利潤(rùn)c稅后利潤(rùn)d可分配利潤(rùn)30、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用（）。a概率分析b解析法c蒙特卡洛法d杠桿分析31、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。a.3000b.3277c.3295d.359932、某可比實(shí)例的成交價(jià)

11、格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。a、2290.91b、2326.41c、2344.16d、2308.6633、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。a.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期b.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期c.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期d.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期34、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米

12、建筑面積的價(jià)格為（）元m2。a1667b1765c1875d200035、從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格()a.最終會(huì)基本趨于一致b.最終會(huì)擴(kuò)大差別c.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別d.由有關(guān)部門確定二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。a、繁華程度b、臨街狀況c、容積率d、使用年限e、周圍環(huán)境2、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)法除了用于推測(cè)，判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于（）等。（提供）a收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金b收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整c填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏d比較分

13、析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力e成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格3、獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有（）。（提供）a突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求b提高服務(wù)質(zhì)量c恰當(dāng)?shù)男麄鱠低收費(fèi)e最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期4、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（）。a商住樓b土地c在建工程d寫字樓e建成后的物業(yè)5、銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到()因素。a抵押物的流動(dòng)性b貸款期限的長(zhǎng)短c通貨膨脹的預(yù)期d貸款企業(yè)的信用等級(jí)e所處的市場(chǎng)條件6、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（）。a等于銀行存款利率b等于銀行貸款利率c是投資者所要求的最低利率d是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率提供e一般

14、使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為其代表7、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(）工作。a客戶評(píng)價(jià)b項(xiàng)目評(píng)估c擔(dān)保方式評(píng)價(jià)d貸款綜合評(píng)價(jià)e環(huán)境評(píng)價(jià)8、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。a.功能落后b.功能缺乏c.環(huán)境污染d.交通擁擠e.正常使用的磨損9、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度10、直接影響土地級(jí)別界線位置的是()a.單元?jiǎng)澐謆.定級(jí)單位c.面積單元d.指標(biāo)取樣e.指標(biāo)計(jì)算11、建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。a單位比較法b工料測(cè)量法c指數(shù)調(diào)整法d分部分項(xiàng)法e成新折扣法12、固定資產(chǎn)投資按照工

15、作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。a建筑安裝工程b新建和擴(kuò)建c設(shè)備與工器具購(gòu)置d遷建和恢復(fù)e其他費(fèi)用13、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有（）。a可出租或可使用面積b出租方的商業(yè)信譽(yù)c基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金d出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修e物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)14、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。a內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率b內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率c同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率d內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率e內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小15、公開市場(chǎng)價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（

16、）。a.賣方和買方掌握必要的市場(chǎng)信息b.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象c.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)d.賣方和買方追求各自利益的最大化e.賣方和買方急于完成交易三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。（）2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。（）3、在城市房屋拆遷沽價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。（）4、成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的

17、購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。（）5、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。（）6、估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平進(jìn)行估算。（）7、某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元和94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬(wàn)元。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10，則2006年1月1日該

18、房地產(chǎn)價(jià)值均為886萬(wàn)元。（）8、收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（）9、假設(shè)開發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)問價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。（）10、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。()11、假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是求土地、在建工程、舊房改造的剩余價(jià)值的方法。12、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。（）13、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無(wú)關(guān)。（）14、我國(guó)目

19、前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。15、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（）（提供）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某宗房地產(chǎn)建成于2002年3月1日，此后收益期限為39年；2003年3月1日至2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬(wàn)元、92萬(wàn)元、95萬(wàn)元、97萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2007年3月1日至2009年3月1日可分別獲得凈收益98萬(wàn)元、100萬(wàn)元、103萬(wàn)元，從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在105萬(wàn)元；該類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。述資料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價(jià)格。2、某賓

20、館總建筑面積15000m2，一層建筑面積2500m2，其中500m2為賓館大堂，2000m2出租用于餐廳和購(gòu)物場(chǎng)所；其余各層為會(huì)議室、客房和自用辦公室。該賓館共有客房250間（建筑面積10000m2），會(huì)議室4間（建筑面積400m2），自用辦公室5間（建筑面積300m2）；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房?jī)r(jià)為400元，年平均空置率為30%；會(huì)議室的租金平均每間每次1000元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為20000元/m2，同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為10000元/m2。該賓館正常經(jīng)營(yíng)平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。用上述資料估算該賓館的正常價(jià)格。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格