物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

1、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施一、維修基金的建立與管房屋本體和共用設施設備的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的重要內容， 是 大廈使用功能不斷完善的基礎工作。 物業(yè)管理公司在管理實踐中，要 將如何保障房屋使用壽命及確保房屋在使用期內功能不斷完善、 增值 保值作為重點研究項目，探索成功經(jīng)驗。物業(yè)管理公司將參照建設備部、財政部 1988年11月9日頒發(fā) 的建住房1988213號修基金，建立物業(yè)維修基金科目。在維修基金的管理中，物業(yè)管理公司實行房屋本體和共用設施維修項目負責制，由物業(yè)管理公司負責向開發(fā)商匯報項目執(zhí)行情況， 努 力使維修基金發(fā)揮最大效用，保障房屋本體和共用設施始終完好、 運 轉正常。二、房屋本體及共用設施維

2、修養(yǎng)護范圍房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍：房屋承重結構部件（基礎、屋 面、梁、柱、墻體），抗震結構部位（構造柱、梁、墻）外墻面、樓 梯間、公共通道。共用設施設備維修養(yǎng)護范圍：大廈廣場道路及停車場、室外照明、 圍墻、大門、園林綠地、消防水池、標識導示、化糞池、雨污水管線、 機電設備、消防設施、上下水主管道。三、房屋本體共用部位及共用設施維修養(yǎng)護運行房屋本體及共用設施維修養(yǎng)護工作將按制度 （見下圖）有計劃按 標準要實施，日常維護的其費用由管理處日常物業(yè)管理費中支出，屬大中修、改造項目的報請開發(fā)商批準從房屋本體共用部位及設施設備 維修基金中支出。按建設部、財政部及廣州市有關法規(guī)精神，結合物 業(yè)管理公司

3、在物業(yè)“房屋本體共用部位及共用設施設備維修基金”使 用管理方案，建議“青藍”大廈基金的使用和審批采用以下方案。1. 管理處每年年末向開發(fā)商作出本年度共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護實施情況的總結，并提出下一年度計劃。開發(fā)商審核批準 后由管理處組織實施，所需費用從房屋共用部位共用設備設施維修基 金中支出。堅持?？顚Ｓ?，接受開發(fā)商（業(yè)主）的監(jiān)督、查詢。年度維修保養(yǎng)計劃運作程序結構圖2. 特殊情況下，緊急搶修項目是為了確保大廈工作人員正常工作 不受影響和人身安全、財產(chǎn)安全免受威脅而緊急實施后，立即報開發(fā) 商（有條件的盡量在實施前通知），費用在相應的維修基金中支出。 每半年向開發(fā)商匯總結算。四、房屋本體

4、共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護周期物業(yè)管理公司根據(jù)廣州市房屋本體共用部位維修和設施設備維修基金有關規(guī)章制度，結合大廈房屋本體共用部位及共用設施設備的使用年限，制定出房屋本體共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護周期。（1）屋本體共用部位維修養(yǎng)護周期（2）共用設施設備維修養(yǎng)護周期五、房屋本體共用部位及公共設施維修計劃、標準1房屋本體共用部位維修計劃、標準（1 ）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案緊急搶修程序圖(2) 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期表：(略)(3) 共用設施設備維修養(yǎng)護周期表：(略)(4) 房屋本體共用部位日日常養(yǎng)護計劃及實施方案：(略)(5 )房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護計劃及

5、實施方案：(略)(6) 房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準及實施效果：(略)(7) 房屋本體共用部位日常檢查表：(略)(8) 共用設施設備日常維修計劃及實施方案序號類別項目日常維修計劃萬案1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按項目維修規(guī)程實施高柱燈由工程部按項目維修規(guī)程實施2室外照明柱頭燈每天檢查一遍，隨壞隨修。藏地燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，由工程部按項目維修規(guī)雨水井及時維修程實施污水井化糞池閥門井1.綠化管理設施、設備齊全完好；4園林綠地綠化綠化工作標準2.園藝完好率達上;95%以3.綠化及時補種，覆蓋率達99%以上。變配電設備1.變配電設備保養(yǎng)規(guī)程；無故障

6、停水停電，常安全運行。設備正5機電設備給排水設備2. 給排水設備保養(yǎng)規(guī)程；3. 空調維護保養(yǎng)規(guī)程。自動煙感報警系統(tǒng)1. 給排水管道施工技術標準；2. 消防設施施工技術標準。6消防設施消防栓、噴淋系統(tǒng)1. 消防設施止常有效；2. 靈敏準確報警。疏散指示7給排水管管道給排水管道維護規(guī)程。道閥門管道通暢，尢滲漏。8公用標識標識牌1.標識清楚，無污漬破損；導視警示牌9其他公用垃圾轉運站每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部按相關維修規(guī)設施大門程實施圍墻(9) 公共設施設備日常維修標準及實施效果序號類另U項目日常維修標準定期維修實施效果1廣場道路路面、人行道、1、路面施工質里標準；2、平整、無坑塵、無積水、道

7、牙人行道輔設技術標準無缺損、完好率達99%以上。2室外照明高柱燈1、電氣作業(yè)安全操作規(guī)燈泡正常使用，燈罩完好柱頭燈程；2、燈具施工技術標清潔，燈桿及燈座無破藏地燈準損，完好率達99%以上。3溝渠池井雨水口1、井內無積物，井壁無1、井蓋完好率達100% ,雨水井脫落；標志清晰；2、無缺損，污水井2、化糞池出口及分隔池少污積；3、無堵塞?；S池無堵塞；3、井蓋上標志閥門井清晰4園林綠地綠化綠化工作標準1、綠化管理設施、設備齊全完好；2、園藝完好率達95%以上；3、綠化及時補種，覆蓋率 99%以上。5機電設備變配電設備1、變配電設備保養(yǎng)規(guī)程；2、給排水設備保養(yǎng)規(guī)程；3、空調維護保養(yǎng)規(guī)程。無故障停水停

8、電，設備正 常安全運行。給排水設備空調系統(tǒng)6消防設施自動煙感報警系1、給排水管道施工技術1、消防設施正常有效；2、統(tǒng)標準；2、消防設施施工靈敏準確報警。消防栓、噴淋系技術標準統(tǒng)疏散指示7給排水管管道給排水管道維護規(guī)程管道通暢，無滲漏。道閥門8公用標識標識牌1、標識清楚，無污漬，1、標志設施完好率導視警示牌破損；2、安放牢固。100% ； 2、標志無損壞。9其他公用垃圾轉運站1、無破損；2、無脫落；1、確保圍墻壁的完好；2、設施大門3、外觀良好。確保垃圾轉達運站正常圍墻運(10 )共用設施設備定期維修計劃及實施方案序號類別項目日常維修標準定期維修實施效果1廣場道路路面、人行道、道牙1、每年對局部

9、損壞壞嚴 重，修補多次的路面、道 牙、人行道、板進行翻新；2、路面翻新面積應控制在每年1 %。以內，其他控制每年5%。以內，逐年遞增10%翻新工作由工程部委托有關施工單位實施。2室外照明高柱燈1、燈桿每年刷漆一次；2、 每月清潔燈具一次；3、每 季度檢修線路一遍；4、對 于破損燈具及老化線路進 行更換。由工程部按相關作業(yè)規(guī) 程維修。柱頭燈藏地燈3溝渠池井雨水口1、化糞池每半年清理一 次；2、井蓋板每年刷一次 漆，防止銹蝕；3、每季度 清理井內雜物一次；4、每 年全面維修完善一次。由工程部按相關作業(yè)規(guī) 程維修。雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化1、春、夏各補換3%6%綠地一次，樹木春夏各補一

10、次，每次3% ； 2、花木每半月修剪一次；3、草坪 每月修剪一次；4、喬木每由管理部按照相應作業(yè)規(guī)程實施月修剪一次；5、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺。變配電設備1、每周一次檢查控制設備給排水設備一次；2、每季度檢查開關5機電設備靈敏度及開關堅固件完好由工程組織實施?？照{系統(tǒng)情況；3、每年保養(yǎng)水泵一次；自動煙感報警系1、消防栓及水泵接合器每統(tǒng)斗年油漆一次；2、消防栓由工程按相關維修規(guī)程6消防設施消防栓、噴淋系統(tǒng)每半年排一次水檢查一-每半年排次水，檢查次；3、消防系統(tǒng)主要設備實施。疏散指示每年聯(lián)動測試一次。管道1、每年刷一次管理油漆；7給排水管道閥門2、每年檢測一次管道固定 碼.3 每半

11、年維護一次閥由工程部負責維修碼；3、每十年維護 次閥門。標識牌1、每月清潔標識一次，并8公用標識導視警示牌對標識安放基礎穩(wěn)固情況 進行檢查維護一次；2、每 年對標識進行維護一次；3、每5年更換一次。由工程部組織實施9其他公用設施垃圾轉運站1、每年刷油漆一遍；2、 每季度檢查排水溝通暢情 況；3、每季度檢查一次泄 水也疏通情況。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施大門圍墻(11)大共用設施設備定期維修標準及實施效果序號類別項目日常維修標準定期維修實施效果使局部損壞嚴重路面通路面、人行道、1、路面施工質量標準；2、過翻新延長壽命，從而使1廣場道路道牙人仃道鋪設技術標準。整個道路保持均衡使用功能。高柱燈1、實現(xiàn)良好的燈具外柱頭燈觀；2、照明系統(tǒng)正常有2室外照明燈具施工技術標準。效啟用；3、照相館明設藏地燈施線路完好率達9%以上。雨水口1、池內、井內沉積物及雨水井1、化糞池清理作業(yè)規(guī)程；時清理，出口暢順；2、3溝渠池井污水井2、井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)井蓋正常使用，密合；3、化糞池流水通暢，無堵塞。閥門井4園林綠地綠化綠化工作標準。綠早發(fā)茵，樹木表翠剪切整齊。5機電設備變配電設備機電設備維護保養(yǎng)規(guī)程。1、無故障停水、停電；給排水設備空調系統(tǒng)6消防設施自動煙感報警系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī) 程。1、設施正常有效使用；2、外觀完好，標識清楚；3、