某銀行抵押貸款暫行管理辦法(doc 15)

1、xxx銀行抵押貸款管理暫行辦法 第一章 總則 第一條為了強(qiáng)化我社抵押貸款管理，保證貸款安全，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，防范和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)貸款通則和擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。 第二條本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶和具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人向我社申請的流動(dòng)資金貸款和其他貸款。 第三條抵押貸款是指按照擔(dān)保法規(guī)定的抵押方式，以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作抵押而發(fā)放的貸款。借款方到期不能歸還貸款本息的，我社有權(quán)依法處分其抵押物從中得到補(bǔ)償。 第四條 辦理抵押貸款必須遵守國家法律和我社有關(guān)信貸規(guī)章、制度、原則，在

2、平等協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂抵押貸款合同。第二章抵押貸款的申請和審查 第五條抵押貸款由借款人提交書面申請報(bào)告，明確借款用途、借款方式、借款金額和期限、還款方式、還款來源等主要事項(xiàng)，并向貸款人提供以下需要審查的資料：（一）借款人基本情況：經(jīng)工商行政管理部門年檢合格營業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件、組織結(jié)構(gòu)代碼證原件及復(fù)印件、稅務(wù)登記證原件及復(fù)印件、法定代表人法人代碼證、主要負(fù)責(zé)人身份證（法人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）、經(jīng)過年審的貸款卡、在貸款銀行開立賬戶類型及賬號(hào)等（二）借款人合法、真實(shí)的經(jīng)過審計(jì)的近三年和近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。借款人各種負(fù)債的明細(xì)賬及詳盡的文字說明。（三）股份有限公司、有限責(zé)任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格

3、的中外合作企業(yè)作為抵押人的，須提供董事會(huì)關(guān)于同意出具抵押擔(dān)保的文件或書面證明。包括授權(quán)委托書、董事會(huì)決議等。若公司章程明確需由股東大會(huì)作出決議，則由股東大會(huì)提出。（四）抵押財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明資料：（1）以土地使用權(quán)作為抵押的，須提交縣級(jí)以上土地管理部門頒發(fā)的國有土地使用證。（2）以房屋做抵押的，須提交：以現(xiàn)房做抵押的，須提交房產(chǎn)管理部門核發(fā)的房屋所有權(quán)證、縣級(jí)以上土地管理部門頒發(fā)的國有土地使用證；以在建工程做抵押時(shí)，須提交國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。（3）以機(jī)器設(shè)備抵押的，提供機(jī)器設(shè)備購置發(fā)票及其他產(chǎn)權(quán)證明。（4）申請用于固定資產(chǎn)投

4、資項(xiàng)目的抵押貸款時(shí)，除提供以上所說的資料，還需提供經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及其批文，項(xiàng)目投資及進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作情況，項(xiàng)目自籌資金落實(shí)情況等。（五）如果借款人同時(shí)還提供第三人保證的，還應(yīng)提供保證人基本情況、財(cái)務(wù)報(bào)表和已提供擔(dān)保金額等資料和保證人同意擔(dān)保的合法、有效地證明文件。（六）如果借款人是本市公民或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可無需建賬的個(gè)體工商戶、小型私營企業(yè)，所提供的貸款申請資料，除第（四）條資料外，其他可適當(dāng)簡化。但必須提供下列資料：（1）基本資料：個(gè)人身份證原件及其復(fù)印件（包括借款人、已婚配偶，有第三方擔(dān)保需提供保證人的），個(gè)人詳細(xì)住址，經(jīng)營地址，聯(lián)系電話；（2）營業(yè)執(zhí)照、

5、稅務(wù)登記證原件及復(fù)印件；（3）按人民銀行規(guī)定應(yīng)辦貸款證的還應(yīng)出示貸款證；（4）抵押財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)明晰，貸款用途合法合規(guī)，用房屋做抵押的，原則上至少應(yīng)有兩套，一套自住，一套用于抵押；（5）借款人往來情況和歷次還本付息情況，資信證明情況；（6）在貸款銀行開立賬戶的類型及賬號(hào)；（7）個(gè)人家庭成員及財(cái)產(chǎn)收入狀況，有單位的需提供工資收入證明資料。第六條 借款人有下列情形之一者，貸款人應(yīng)終止貸款程序：（一）提供虛假財(cái)務(wù)報(bào)表的； （二）隱瞞真實(shí)負(fù)債情況的；（三）隱瞞借款用途的，挪用貸款，改變借款用途的；（四）注冊資本金嚴(yán)重不足的；（五）違反國家政策和法規(guī)，從事擾亂市場秩序或違禁經(jīng)營活動(dòng)的； （六）偽造或變造各種

6、證明文件或證件的；（七）固定資產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建、報(bào)批手續(xù)不完備的；（八）多頭負(fù)債，大量負(fù)債，拖欠不還的；（九）為第三人多次或大量提供保證，尚未消滅的；（十）嚴(yán)重經(jīng)營虧損、資不抵債、扭虧無望的；（十一）瀕臨破產(chǎn)或已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序的；（十二）不具備法人資格，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任或不具備完全民事行為能力的；（十三）已被他人提起訴訟的，或即將進(jìn)入重大訴訟程序的；（十四）有其他嚴(yán)重危害貸款安全行為的。第七條 貸款人應(yīng)對借款人或第三人提供的擬作抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真審查與選擇。（一）抵押人合法取得、有權(quán)處分且易于變現(xiàn)的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押： （1）房屋和其他土地附著物； （2）國有土地使用權(quán)； （3）生產(chǎn)設(shè)備及原材料、

7、半成品、產(chǎn)品等存貨； （4）正在建造的建筑物； （5）依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 （二）下列財(cái)產(chǎn)不能作為抵押物：（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)歸國家所有的土地、礦藏等自然資源；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及教育、醫(yī)療衛(wèi)生和其他社會(huì)公益設(shè)施；（4）法律規(guī)定禁止流通的財(cái)產(chǎn)（金銀及其制品、字畫、珠寶、收藏品、超面值郵票、錢幣、文物、軍火、麻醉品等）；（5）租用的財(cái)產(chǎn)；（6）保質(zhì)期小于貸款期或大于貸款期但不足兩年的存貨和各種鮮活商品，以及原材料、燃料、半成品等；（7）危、舊房屋，紅線內(nèi)各種違章建筑，防洪堤內(nèi)各種建筑物，城市發(fā)展規(guī)

8、劃中擬拆遷的地上定著物，企、事業(yè)單位籌資或集資購建的職工個(gè)人住宅商品房，臨時(shí)建筑物，無產(chǎn)權(quán)證書的房屋、商業(yè)門面及其他建筑物；（8）行政、事業(yè)單位的公用房屋；（9）企業(yè)、公司的專用建筑物（如水塔、圍墻、冷庫、煙囪、水井、坑道、碼頭、船塢、油庫、儲(chǔ)油罐等）；（10）抵押權(quán)不能驗(yàn)證、登記的各種物品；（11）所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)不明確或有爭議的財(cái)產(chǎn)；（12）不能強(qiáng)制執(zhí)行或處理的財(cái)產(chǎn)；（13）依法被查封、扣押、監(jiān)管或采取訴訟保全措施的財(cái)產(chǎn)；（14）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。第八條 信貸經(jīng)辦人員應(yīng)對客戶或抵押人提交的材料和抵押物進(jìn)行審查，對抵押物進(jìn)行全面的評價(jià)。1、審查抵押人對抵押物占有的合法性。（1）抵

9、押財(cái)產(chǎn)是否具有產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)證明上的產(chǎn)權(quán)所有人與抵押人是否相同。（2）查閱董事會(huì)、股東會(huì)（或類似機(jī)構(gòu)）決議，審查抵押是否經(jīng)董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)同意。決議必須包括下列內(nèi)容：抵押物名稱、規(guī)格、數(shù)量、坐落地點(diǎn)，抵押信貸的類別、金額、抵押期限、抵押擔(dān)保范圍、授權(quán)代理人。股份制企業(yè)、中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)以其財(cái)產(chǎn)作抵押的，須經(jīng)該企業(yè)董事會(huì)同意并簽字的書面授權(quán)證明。承擔(dān)連帶責(zé)任的非法人聯(lián)營企業(yè)須有聯(lián)營各方單位同意并簽字、蓋有公章的證明。（3）以共有財(cái)產(chǎn)作抵押物的，要取得共有人的同意證明，并以借款方所有的份額為限。（4）以被出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)取得抵押人與承租人簽訂的租賃合同。2、審查抵押物的合法性。（1）以依

10、法取得的國有土地上的房屋作抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押；（2）以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)作抵押，必須將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押，抵押期限必須在國有土地使用期內(nèi)；（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押； （4）海關(guān)監(jiān)管期內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)作抵押的，需由負(fù)責(zé)監(jiān)管的海關(guān)出具同意抵押的證明文件。根據(jù)海關(guān)有關(guān)規(guī)定，享受減免關(guān)稅的商品5年內(nèi)由海關(guān)監(jiān)管，被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)作抵押，必須經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)；（5）對以國有企業(yè)已確認(rèn)為關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備或重要建筑物設(shè)立抵押的，必須提供政府主管部門批準(zhǔn)的證明文件。（6）以劃撥方式取得

11、的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，但以劃撥土地上的建筑物抵押的，應(yīng)將其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押；（7）以在建建筑物抵押的，擬就抵押后繼續(xù)投入的新增財(cái)產(chǎn)增加抵押的，應(yīng)就該新增財(cái)產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)辦理后續(xù)抵押。 抵押權(quán)存續(xù)期間，已辦理抵押登記手續(xù)的在建建筑物竣工的，本社應(yīng)督促抵押人及時(shí)領(lǐng)取建筑物權(quán)屬證書，并及時(shí)辦理抵押登記；（8）以存貨抵押的，抵押物應(yīng)具備易計(jì)量、價(jià)值相對穩(wěn)定、不易變質(zhì)且市場交易活躍等特征。第九條 本社應(yīng)對抵押物認(rèn)真進(jìn)行審查，并參照現(xiàn)行市場價(jià)格，重新估算其價(jià)值。抵押物的估價(jià)，應(yīng)由專門估價(jià)機(jī)構(gòu)作出有法律效力的鑒證。在選擇抵押物時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇現(xiàn)房、以出讓方式取得的建

12、設(shè)用地使用權(quán)及其他價(jià)值相對穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的抵押物；對生產(chǎn)設(shè)備、存貨及其他不易變現(xiàn)或價(jià)值波動(dòng)較大的抵押物應(yīng)從嚴(yán)掌握，一般不接受專用性較強(qiáng)的生產(chǎn)設(shè)備及其他財(cái)產(chǎn)抵押。第三章 抵押權(quán)、抵押價(jià)值的設(shè)定和抵押率第十條 凡作本社抵押貸款的抵押物必須按擔(dān)保法的規(guī)定，向有關(guān)部門辦理抵押物登記，無論該抵押物屬法律規(guī)定應(yīng)該辦理登記或是自愿辦理登記范圍。按通行慣例和有關(guān)規(guī)定，抵押物分別送如下有權(quán)機(jī)關(guān)驗(yàn)證登記：（一）無地上定著物的國有土地使用權(quán)由核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理機(jī)關(guān)驗(yàn)證登記抵押權(quán)；（二）城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物由地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)證登記抵押權(quán)；（三）機(jī)械設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)由工商行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)

13、證登記抵押權(quán)。 （四）國有企業(yè)使用的無獨(dú)立處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)，由國有資產(chǎn)管理機(jī)關(guān)驗(yàn)證登記抵押權(quán)； （五）以其他財(cái)產(chǎn)抵押的由抵押人所在地的公證部門驗(yàn)證登記抵押權(quán)；第十一條 抵押物價(jià)值設(shè)定 1、抵押設(shè)定前應(yīng)對抵押物價(jià)值進(jìn)行評估。 2、抵押物價(jià)值評估或確認(rèn)應(yīng)遵循客觀、公正、合法、審慎的原則，評估方法執(zhí)行以下規(guī)定： （一）以公允價(jià)值取得的建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物，以取得成本扣除相應(yīng)折舊后的價(jià)值為基礎(chǔ)并結(jié)合市場價(jià)值確定； （二）自建的建筑物，以自建成本扣除相應(yīng)折舊后的價(jià)值為基礎(chǔ)并結(jié)合市場價(jià)值確定； （三）生產(chǎn)設(shè)備、存貨，按照成本、市價(jià)孰低原則確定； （四）在建建筑物，以抵押人實(shí)際投入的成本扣除工程墊資（預(yù)收貨款

14、）及相關(guān)稅費(fèi)為基礎(chǔ)確定； （五）劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)扣除土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)； （六）租賃在先的抵押物，應(yīng)扣除預(yù)收的租金； （七）其他抵押物，應(yīng)根據(jù)抵押物的特性選擇合理的評估方法評估，原則上需采取兩種以上評估方法進(jìn)行比較確認(rèn)。第十二條 信貸經(jīng)辦人員應(yīng)根據(jù)有權(quán)機(jī)關(guān)對抵押物的評估抵押價(jià)值確定抵押率。抵押率是抵押貸款本金、利息及相關(guān)費(fèi)用之和與抵押物的抵押價(jià)值的比率。計(jì)算公式為：抵押貸款本金+利息+相關(guān)費(fèi)用抵押率= 100% 抵押物抵押價(jià)值抵押率的確定，應(yīng)綜合考慮信用人的資信狀況、償債能力，信貸業(yè)務(wù)的期限、風(fēng)險(xiǎn)度、抵押物新舊程度、功能狀況、經(jīng)濟(jì)效益、變現(xiàn)難易程度、變現(xiàn)貶值可能、變現(xiàn)費(fèi)稅等因

15、素，逐筆確定抵押率。（一）房屋的抵押率：1、公民所有的住宅50%；2、公民所有的商業(yè)門面50%70%;3、企業(yè)、公司所有的商業(yè)門面50%70%；4、企業(yè)、公司辦公營業(yè)用房50%；5、其他房屋50%60%；（二）建筑物的抵押率：1、企業(yè)、公司所有的生產(chǎn)用廠房40%50%；2、企業(yè)、公司所有的生產(chǎn)經(jīng)營用倉庫30%40%；3、其他建筑物30%40%。（三）土地使用權(quán)的抵押率：按評估價(jià)值和地理位置一般確定在40%50%之間，最高抵押率不超過60%。（四）機(jī)器設(shè)備的抵押率：1、通用設(shè)備40%以內(nèi)；2、專用設(shè)備20%以內(nèi)。（五）本辦法未詳細(xì)列舉的抵押物的抵押率一般不超過60%。 第十三條抵押貸款利率，分別

16、按照相應(yīng)的流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)貸款、和其他貸款所規(guī)定的利率辦理。 第十四條抵押貸款期限：流動(dòng)資金貸款一般為一年，原則上最長不超過兩年，固定資產(chǎn)貸款一般為一至三年，原則上最長不超過五年。貸款要按期歸還，一般不得展期。第十五條 對應(yīng)辦保險(xiǎn)的抵押物必須辦理保險(xiǎn)。對未投保的抵押物，借款人必須在簽訂財(cái)產(chǎn)抵押借款合同之前投保。投保金額不得少于貸款本息及相關(guān)費(fèi)用總額，保險(xiǎn)期限必須長于貸款期限。保險(xiǎn)第一受益人為貸款人。保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)。抵押期間內(nèi)，保險(xiǎn)到期的必須續(xù)保。抵押期內(nèi)，抵押人不得中斷保險(xiǎn)或撤銷保險(xiǎn)。第十六條 我社與抵押人簽訂抵押合同后必須到法定登記部門辦理抵押登記，取得他項(xiàng)權(quán)利證書或其他抵押登記

17、證明。抵押登記辦妥后方能辦理所擔(dān)保的信貸業(yè)務(wù)。第十七條 抵押物他項(xiàng)權(quán)利證書和保險(xiǎn)單證應(yīng)視同重要憑證保管。 第十八條 抵押人可以與本社協(xié)議辦理最高額抵押，即在最高借款額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的借款作擔(dān)保。借款合同可以附最高額抵押合同。最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。第十九條 采用最高額抵押擔(dān)保的，最高額抵押合同約定的債權(quán)發(fā)生期間一般不超過抵押合同簽訂起的3年，存貨抵押不超過1年，房地產(chǎn)抵押不超過5年。 債權(quán)發(fā)生期間屆滿需簽訂新的抵押合同時(shí)，若登記部門要求對原抵押登記先辦理解押手續(xù)才能重新辦理抵押登記的，應(yīng)在新合同中明確約定該最高額抵押的擔(dān)保對象包括原最高額抵押項(xiàng)下未全部清償?shù)膫鶛?quán)。

18、 第二十條 抵押物抵押價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但總抵押率不得超過本辦法的規(guī)定。嚴(yán)禁已設(shè)立抵押的財(cái)產(chǎn)在同一價(jià)值范圍重復(fù)抵押。 第四章 抵押物的監(jiān)管第二十一條 抵押期間，信貸人員應(yīng)經(jīng)常檢查抵押物的狀況，要求抵押人保持抵押物的正常狀況。定期對抵押物使用、管理和價(jià)值變化等情況進(jìn)行檢查，同時(shí)按照下列頻率對抵押物價(jià)值進(jìn)行重新評估和確認(rèn)： （一）建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物，至少每年進(jìn)行一次；其他不動(dòng)產(chǎn)，至少每半年進(jìn)行一次。 （二）存貨，至少每季度進(jìn)行一次；其他動(dòng)產(chǎn)，至少每半年進(jìn)行一次。 如發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值非正常的減少，應(yīng)及時(shí)查明原因，采取有效措施。如發(fā)現(xiàn)抵押人的行為將造成抵押物價(jià)值的減少，應(yīng)要求

19、抵押人立即停止其行為。如抵押人行為已經(jīng)造成抵押物價(jià)值的減少，應(yīng)要求抵押人恢復(fù)抵押物價(jià)值。如果抵押人無法完全恢復(fù)，應(yīng)要求抵押人提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，包括另行提供抵押物、質(zhì)物、權(quán)利質(zhì)押或保證。第二十二條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，必須取得本社的書面同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款，應(yīng)提前償還抵押貸款的本息。清償不足的部分，由借款人另行提供相應(yīng)的擔(dān)保。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款低于清償貸款本息而借款人又不能提供相應(yīng)擔(dān)保的，不得轉(zhuǎn)移抵押物。第二十三條 抵押擔(dān)保的債權(quán)已全部清償或抵押物已被處置的，我社應(yīng)與抵押人向原登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。第二十四條 抵押期內(nèi)抵押人有下列情形之一的，信貸經(jīng)辦

20、人員應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，可以向人民法院提起訴訟。（一） 抵押人未經(jīng)我社同意擅自處分抵押物；（二）抵押人行為足以使抵押物價(jià)值減少，我社要求其停止該行為不予理睬的；（三）抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值，我社要求其提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不予提供的；（四）抵押人沒有就其轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款向我社提前清償其所擔(dān)保的債權(quán)的；（五）抵押人有故意阻礙我社依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的其他行為的。第五章 抵押債權(quán)的保全與實(shí)現(xiàn)第二十五條 一旦發(fā)現(xiàn)貸款逾期，信貸經(jīng)辦人員必須向借款人和抵押人發(fā)出催收通知。并報(bào)告本社領(lǐng)導(dǎo)，組織相關(guān)人員，通過各種有效途徑全力催收，以化解貸款風(fēng)險(xiǎn)：（一）與借款人簽訂還款協(xié)議，并征得抵押人同意，狠抓還款協(xié)議的落實(shí)，保證還貸資金來源。（二）向借款人提出合理化建議，協(xié)助借款人改進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營，加強(qiáng)管理，改善財(cái)務(wù)狀況，增強(qiáng)借款人還本付息能力。（三）協(xié)助借款人清理債權(quán)、債務(wù)、盤活資金，大力籌措還貸資金。（四）向抵押人催收，拓展還貸資金來源。（五）通過其他非訴訟途徑催收，增加催收手段，加大催收力度。第二十六條