XX機(jī)場(chǎng)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、HZ機(jī)場(chǎng)原導(dǎo)航臺(tái)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告西部機(jī)場(chǎng)集團(tuán)置業(yè)（XA）有限公司二O一年十月第一章 總論1.1項(xiàng)目建設(shè)單位：西部機(jī)場(chǎng)集團(tuán)置業(yè)（XA有限公司1 2 項(xiàng)目背景1.2.1項(xiàng)目名稱(chēng)：HZ機(jī)場(chǎng)原導(dǎo)航臺(tái)地塊項(xiàng)目1.2.2建設(shè)地點(diǎn)：HZ市漢臺(tái)區(qū)西環(huán)路西側(cè)1.2.3用地面積： 8863.79 平方米（ 13.29 畝）；1.2.4建設(shè)規(guī)模： 29238 平方米；1 . 3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法 ； 可行性研究指南； 項(xiàng)目有關(guān)資料；企業(yè)有關(guān)資料第二章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位2.1HZ 市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析HZ素有“西北小江南” 的美譽(yù)，水資源是HZ的天然之寶，也是HZ樓市區(qū) 別與其

2、他城市的最主要特征。借助優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭，目 前目前中心城區(qū)多層住宅銷(xiāo)售均價(jià)約 2900元/川,高層住宅銷(xiāo)售均價(jià)3500元/ ，沿江項(xiàng)目均價(jià)4300元川左右，在售項(xiàng)目20余個(gè)。綜觀(guān)HZ因城市骨架不 大，還沒(méi)有形成大的城市發(fā)展藍(lán)圖。同時(shí)受地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)實(shí)力、當(dāng)?shù)?的供求關(guān)系影響， HZ 目前還缺少能開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區(qū)域板塊項(xiàng)目的大型企業(yè)，但是， 沿漢江兩岸的板塊格局已見(jiàn)雛形。一江兩岸的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、天漢大道的貫通，HZ 的城市骨架在逐步拉開(kāi)， 規(guī)劃也更加合理， 打造陜西唯一一個(gè)以水文化為特色的 居住城市勢(shì)在必然， 可以吸引部分或大量的外地置業(yè)者在此購(gòu)房置業(yè)， 凸顯城市 適宜居住的

3、獨(dú)特性。2.2 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目前 HZ 市政府邀請(qǐng)城市發(fā)展戰(zhàn)略策劃大師王志綱赴漢進(jìn)行城市戰(zhàn)略策劃， 主要策劃區(qū)域?yàn)闉I江西區(qū)，該片區(qū)主要有原西關(guān)機(jī)場(chǎng)搬遷形成，是目前 HZ 市政 府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。根據(jù)調(diào)研了解，目前城西區(qū)所售商品房周邊學(xué)校、醫(yī)療比較 完善；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶(hù)型以 HZ 市整體房地產(chǎn)發(fā)展情況保持一致，主要表現(xiàn)為小 型化趨勢(shì)。221 2010 年HZ市整體商品房銷(xiāo)售狀況2010 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)施工面積 239.11 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 11%；完 成投資 23.76 億元，同比增長(zhǎng) 30%；商品房新開(kāi)工面積 84.78 萬(wàn)平方米，同比增 加 28%；預(yù)銷(xiāo)售面積 129.2 萬(wàn)

4、平方米，同比增長(zhǎng) 31%；商品房供應(yīng)量2010年HZ市批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目54個(gè)，同比增長(zhǎng)74.2%。新增商品房面積106.1 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 103.65%（其中，新增經(jīng)濟(jì)適用房面積 30.39 萬(wàn)平方 米，同比增長(zhǎng) 178.55%）。商品房成交量2010年HZ市商品房簽約成交面積93.957萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)98.7%,;成 交 8993套，同比增長(zhǎng) 130.53%。2.2.2 各物業(yè)價(jià)格表現(xiàn)2010年; HZ市商品住房平均價(jià)格為2813元平方米；同比上漲17.69%。其中; 多層商品住房平均價(jià)格為 3000元平方米；高層商品住房平均價(jià)格為 3600元平方 米。商業(yè)、辦公用房等非住宅平均

5、價(jià)格為 9537元平方米;同比略有上漲。2.3 項(xiàng)目定位及銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)2.3.1 目標(biāo)客戶(hù)群定位分析1）各區(qū)域客源比例預(yù)估：HZ機(jī)場(chǎng)以及HZ市區(qū)80%周邊郊縣20%2）年齡層區(qū)分預(yù)估： 30-45 歲 65%、其他 35%；3）購(gòu)買(mǎi)目的預(yù)估：純自用 85%、純投資 5%、自住兼投資 10%。2.3.2 本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)2010年5月份調(diào)研HZ市各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)總水平來(lái)看，本項(xiàng)目地處 HZ市濱江新區(qū)核心區(qū)域，這里將是HZ城建史上規(guī)模最大、投資最多、標(biāo)準(zhǔn)最高、 功能配套、 設(shè)施最為完善的綜合性城市新區(qū)。 依據(jù)現(xiàn)階段在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格作為定價(jià) 依據(jù)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在每平方米 5000元左右。（住宅

6、與商業(yè)整體均價(jià)預(yù)計(jì)） 2.4 市場(chǎng)分析結(jié)論隨著HZ城市的不斷發(fā)展，HZ后續(xù)發(fā)展樓盤(pán)集中在城市新區(qū)，這必將帶來(lái)大 量的土地供應(yīng)，相應(yīng)的樓盤(pán)規(guī)模化會(huì)逐漸增多，規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈。住宅市場(chǎng)需 求旺盛，市場(chǎng)發(fā)展前景光明，因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有較好的外部環(huán)境。價(jià)格明 顯表現(xiàn)為增長(zhǎng)趨勢(shì)；主要的原因表現(xiàn)為兩個(gè)：一是小高層、高層將逐漸替代多層 成為開(kāi)發(fā)的主流產(chǎn)品， 二是品質(zhì)提升形成的價(jià)格轉(zhuǎn)移， 三是通貨膨脹預(yù)期以及到 來(lái)帶來(lái)的價(jià)格提升。第三章 項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境3.1 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地塊位于HZ市西一環(huán)路以西，二炮家屬院以東，新興街以南 50米，民主街以北 100米3.2地塊概況該項(xiàng)目?jī)粲玫?3.2畝(8863.

7、79 m2),項(xiàng)目用地通土地過(guò)招拍掛的方式獲得, 用地性質(zhì)為住宅，地勢(shì)平坦，使用年限 70年，現(xiàn)階段正在準(zhǔn)備土地變性的前期 工作，待土地規(guī)劃報(bào)批結(jié)束后，可隨時(shí)動(dòng)工。3.3環(huán)境分析項(xiàng)目位于HZ市濱江新區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)，該地塊規(guī)劃為二類(lèi)住宅用 地，該項(xiàng)目與仁和春天南北相鄰，西側(cè)為二炮家屬院，周邊交通便利，配 套較為齊全，生活氛圍濃厚。第四章項(xiàng)目建設(shè)方案4.1項(xiàng)目總體規(guī)劃4.1.1主要指標(biāo)用地面積：8863.79平方米建筑面積：建筑面積29238平方米。容積率：3.3綠化率：不小于35%4.1.2建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目定位為高檔綠色住宅社區(qū)。在設(shè)計(jì)上體現(xiàn)以生態(tài)、環(huán)保、健康、文化為 主題，合理布置建筑，體現(xiàn)以

8、人為本，保證業(yè)主優(yōu)越的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。該項(xiàng)目各類(lèi)建筑詳細(xì)情況見(jiàn)下表。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表建筑物類(lèi)別棟數(shù)(位)建筑面積住宅11層229238住宅18層1合計(jì)292384.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目將建設(shè)適應(yīng)時(shí)代要求的生活社區(qū)， 力求在總體空間布局、 室內(nèi)外環(huán)境、 低密度住宅類(lèi)型、 區(qū)域配套設(shè)施上有一定的超前性與創(chuàng)新性， 推出具有精品意識(shí) 的高尚生活區(qū)。 主要從建筑形態(tài)、 景觀(guān)環(huán)境和社區(qū)服務(wù)三方面體現(xiàn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理 念，三幢住宅樓都是南北通透，采光充足，小高層、高層住宅景觀(guān)良好。設(shè)備配置先進(jìn)，單元都配有品牌高速電梯，上下快捷方便，電梯門(mén)廳及轎廂 內(nèi)都采用精裝修， 并配用緊急對(duì)講設(shè)備和數(shù)碼探頭。 每個(gè)單

9、元一樓均設(shè)有入戶(hù)大 堂。確立了相對(duì)高端的項(xiàng)目定位，首先在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上力求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，確保主體結(jié) 構(gòu)安全可靠；其次在材質(zhì)選擇上，選用品質(zhì)較高的建筑材料，保證建筑物良好的 內(nèi)在品質(zhì)。4.3 建筑風(fēng)格按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念， 以創(chuàng)造合理、舒適、高品位為目的，為住戶(hù)設(shè)計(jì)理想的居住建筑，外立面新穎、 個(gè)性、實(shí)用為目的，建筑單體融合于優(yōu)美、恬靜的環(huán)境中。4.4 園林綠化項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)將在有限的土地空間利用上突出創(chuàng)新， 融入綠色建筑的設(shè)計(jì)理 念和當(dāng)今建筑科技，開(kāi)發(fā)出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、符合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的建筑產(chǎn)品，并 做到節(jié)能、環(huán)保，將建筑與自然景觀(guān)水乳交融，創(chuàng)造出環(huán)保、健康的

10、生活空間。4.5 總平面布置圖第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期為(36)個(gè)月，銷(xiāo)售期24個(gè)月，項(xiàng)目計(jì)算期按(36 )個(gè)月 計(jì)算。工程期：(201204 201503)項(xiàng)目總建筑面積29800平方米。銷(xiāo)售期：(201206-201406)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)下表：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目 名稱(chēng)2012 年2013 年2014 年2015年季 度季 度四 季 度季 度季 度季 度四 季 度季 度季 度季 度四 季 度季 度季 度工程 期銷(xiāo)售 期第六章投資估算及資金來(lái)源6.1投資估算范圍本次可行性研究的對(duì)象為“ HZ機(jī)場(chǎng)原導(dǎo)航臺(tái)”項(xiàng)目。投資估算的范圍為本次項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi) 用

11、、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 用等。6.2投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為12448.33萬(wàn)元，各單項(xiàng)投資見(jiàn)下表。HZ機(jī)場(chǎng)原導(dǎo)航臺(tái)項(xiàng)目成本分析團(tuán)序號(hào)名稱(chēng)建筑面積（m2單方造價(jià)（元 m2）總投資（萬(wàn)兀）備注-一一土地費(fèi)用29238583.091704.85-二-前期費(fèi)用29238139.13406.78三勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)2923842.5124.26四建管費(fèi)2923841.3120.75五建安工程費(fèi)2923822726642.87六其它費(fèi)用292381179.573448.81七總投資292

12、384257.5912448.33第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.1銷(xiāo)售收入估算根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，銷(xiāo)售收入按三年計(jì)算，銷(xiāo)售收入見(jiàn)下表表7 1銷(xiāo)售收入估算表項(xiàng)目銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）建筑面積29238平米2012 年3575.75銷(xiāo)售價(jià)格5065 元 m22013 年7151.5銷(xiāo)售收入14303力兀2014 年3575.757.2盈利能力分析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表及指標(biāo)）根據(jù)前面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目損益表、全部投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，從而 計(jì)算出有關(guān)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)，詳見(jiàn)下面報(bào)表。表7 2項(xiàng)目損益表 萬(wàn)兀序號(hào)項(xiàng)目名 稱(chēng)合計(jì)2012 年2013 年2014 年2015 年備注1銷(xiāo)售收入143033575.757151.53575.7

13、52開(kāi)發(fā)建設(shè)成 本11839.214143.722959.802367.842367.843期間費(fèi)用176.1544.0444.0444.0444.034經(jīng)營(yíng)稅金及786.67196.67393.33196.67附加5利潤(rùn)總額1500.97-808.683754.33967.2-2411.876各年累計(jì)利 潤(rùn)總額1500.97-808.682945.653912.851500.977所得稅375.24000375.2425%稅 率8凈利潤(rùn)1125.73-808.683754.33967.2-2787.11表73全部投資現(xiàn)金流量表萬(wàn)兀序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2012 年2013 年2014 年2015 年1

14、現(xiàn)金流入143033575.757151.53575.751.1銷(xiāo)售收入143033575.757151.53575.751.2回收經(jīng)營(yíng)資金02現(xiàn)金流出13177.274384.433397.172608.552787.112.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資11839.214143.722959.802367.842367.842.2期間費(fèi)用（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）176.1544.0444.0444.0444.032.3經(jīng)營(yíng)資金02.4經(jīng)營(yíng)稅金及附加786.67196.67393.33196.672.5所得稅375.24000375.243凈現(xiàn)金流量1125.73-808.683754.33967.2-2787.114累計(jì)凈現(xiàn)金流量1125.73-808.682945.653912.851125.735財(cái)務(wù)指標(biāo)5.1投資利潤(rùn)率：15.99%5.2投資凈利潤(rùn)率：10.5%5.3銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率：8%第八章結(jié)論近年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)之勢(shì)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)向好，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持供需兩旺的局面。HZ “以打造最佳人居環(huán)境為目標(biāo)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)。規(guī)范一級(jí) 市場(chǎng)，