葉劍英基金會東莞虎門項目前期策劃報告

1、葉劍英基金會東莞虎門項目葉劍英基金會東莞虎門項目前期策劃報告前期策劃報告科通置業(yè)2016.8.1虎門經(jīng)濟發(fā)展概況虎門經(jīng)濟發(fā)展概況Part. one宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟虎門經(jīng)濟保持高速增長，與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比遙遙領先。2010年虎門完成生產(chǎn)總值285億元，增長13.9%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值520億元，增長13.4%；出口總額22.7億美元，增長17.5%虎門經(jīng)濟實力全市第一，繼續(xù)保持高速增長；與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比，虎門經(jīng)濟實力全市第一，繼續(xù)保持高速增長；與周邊鎮(zhèn)區(qū)相比，遙遙領先，且第三產(chǎn)業(yè)占半壁江山。遙遙領先，且第三產(chǎn)業(yè)占半壁江山。社會人口社會人口虎門戶籍人口平穩(wěn)增長，外來人口有小幅下降趨勢?；㈤T戶籍人口平穩(wěn)

2、增長，外來人口有小幅下降趨勢。2009年虎門戶籍人口126120人保持相對穩(wěn)定。2009年虎門外來人口1426320人本地、外來人口倒掛嚴重。財政與消費財政與消費虎門鎮(zhèn)級可支配財政收入增多，社會消費總額節(jié)節(jié)攀升?；㈤T鎮(zhèn)級可支配財政收入增多，社會消費總額節(jié)節(jié)攀升。2010年虎門鎮(zhèn)級可支配財政收入17億元，增長18.5%。2010年虎門社會消費品零售總額124.81億元，增長20.2%。城建規(guī)劃城建規(guī)劃東莞將形成東莞將形成“復合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型復合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型”的空間發(fā)展結構。的空間發(fā)展結構。常平副常平副中心中心在東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20052020）中，東莞將形成“復合中心、五

3、大片區(qū)、生態(tài)型”的空間發(fā)展結構。按照城市功能確立具有區(qū)域性的四大專業(yè)中心，以“城區(qū)、松山湖、虎門一厚街、常城區(qū)、松山湖、虎門一厚街、常平一樟木頭平一樟木頭”形成復合型的中心，共同承擔區(qū)域與市域的服務職能。此外，按照區(qū)位、發(fā)展條件、自然條件和歷史傳統(tǒng)，將市域劃為“西北部片區(qū)、中部片區(qū)、西南西北部片區(qū)、中部片區(qū)、西南部片區(qū)、東北部片區(qū)、東南部片區(qū)部片區(qū)、東北部片區(qū)、東南部片區(qū)”，五大片區(qū)，片區(qū)內(nèi)部突出功能整合，片區(qū)之間由生態(tài)綠地相分隔，片區(qū)中心之間由軌道交通相連。區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃虎門發(fā)展總體規(guī)劃：虎門發(fā)展總體規(guī)劃：“一河兩岸三板塊一河兩岸三板塊”虎門城市總體規(guī)劃編制5年后迎來首次編修，新一輪編修是

4、積極融入珠三角一體化大格局的戰(zhàn)略舉措。之所以對總規(guī)進行修編，是因為虎門建設濱海國際商城，確立確立“一河兩岸三板塊一河兩岸三板塊”的新城市發(fā)展格局的新城市發(fā)展格局，提出產(chǎn)業(yè)升級與城市升級的戰(zhàn)略重點，都對城市總體規(guī)劃提出了新的、更高的要求。修編總體規(guī)劃是要和新的發(fā)展戰(zhàn)略定位實現(xiàn)有效銜接，突出濱海國際商城這一城市定位，突出“一河兩岸三板塊”這一城市格局。 “一河兩岸三板塊”，形成以太平河“一河”為中軸,虎門和威遠“兩岸”齊頭并進,威遠、新灣、虎門中心區(qū)“三大板塊”鼎立聯(lián)動。交通網(wǎng)絡交通網(wǎng)絡虎門作為珠三角交通樞紐，帶動經(jīng)貿(mào)、物流快速發(fā)展?；㈤T作為珠三角交通樞紐，帶動經(jīng)貿(mào)、物流快速發(fā)展。n虎門港國家一類

5、開放港n廣深高速n廣深沿海高速n?；⒏咚賜廣深港高鐵白沙站（預計12月開通）nR2線與廣深港客運專線交站n穗莞深城軌珠三角一小時生活圈地塊交通四通八達，輕軌的前景誘人，未來廣深客戶可以輕松融入珠三角一小時生活圈專業(yè)市場專業(yè)市場虎門服裝專業(yè)市場分布虎門服裝專業(yè)市場分布服裝商業(yè)區(qū)內(nèi)有大型服裝專業(yè)市場18個，經(jīng)營服裝商鋪達8600家，商業(yè)網(wǎng)點分布密集，虎門專業(yè)服裝市場主要以黃河地產(chǎn)開發(fā)的黃河服裝城片區(qū)和以富民地產(chǎn)開發(fā)的富民服裝城為兩大區(qū)域項目概況項目概況Part. two 項目分東西大、小兩個地塊，整體地勢規(guī)整、內(nèi)部較為平整項目分東西大、小兩個地塊，整體地勢規(guī)整、內(nèi)部較為平整n占面：60570平米

6、n容積率：2.5n大地塊限高：80 米n小地塊限高：60米n建筑密度：25%n綠化率：30%n地塊現(xiàn)狀：地塊周圍基礎設施達到三通，東側擁有山體山景資源，南側為菜地及磨喋河涌，西側臨連升路及虎門地標，北側靠華池酒店和虎門高速。地塊地形整體條件較好，有一定山景資源，但周邊環(huán)境不純粹；項地塊地形整體條件較好，有一定山景資源，但周邊環(huán)境不純粹；項目地理位置和交通條件優(yōu)越，屬于虎門中心南片區(qū)的核心區(qū)域。目地理位置和交通條件優(yōu)越，屬于虎門中心南片區(qū)的核心區(qū)域。連升路連升路山體山體虎門高速虎門高速華池酒店華池酒店金寧路金寧路虎門地標虎門地標本本 案案磨喋河磨喋河虎門房價有望與廣深“接軌”，各房企大佬長遠看好

7、虎門市場。自萬科通過萬科紫臺開辟虎門市場，并且實現(xiàn)了品牌落地。接著，萬科乘勢追擊，開發(fā)“萬科金色里城”，擴大虎門版圖。2013年萬科斥資31億元斬獲虎門大寧四宗商住地，是目前市場暢銷的標桿大盤南部灣萬科城?；㈤T成為萬科布局的重心，品牌影響力顯著。虎門是東莞經(jīng)濟實力發(fā)達強鎮(zhèn)和人口大鎮(zhèn)，吸引了萬科、萬達、佳兆業(yè)、金地等龍頭房企布局，虎門成了品牌房企云集的區(qū)域。n虎門“撤鎮(zhèn)設市”后，人力、交通、配套等有望進一步提升，未來發(fā)展?jié)摿捎^?；㈤T“撤鎮(zhèn)設市”，城市配套、產(chǎn)業(yè)轉型等方面將有望升級，為樓市發(fā)展注入新的活力。南沙自貿(mào)區(qū)掛牌，虎門二橋建立后將直接對接南沙，接受自貿(mào)區(qū)的輻射，再加上近兩個月深圳房價的暴

8、漲，加速深圳客外流?；㈤T銜接廣州、深圳，接受南沙輻射以及對接深圳客的流入，虎門將加快與廣州、深圳的融合，房價也有望與廣州南沙、深圳“接軌”?；㈤T坐享多重利好，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，虎門又作為人口大鎮(zhèn)，市場需求旺盛，符合房企“快建快銷”的高周轉策略，這也是各房企長遠看好虎門市場的重要原因。從主觀條件來看：從主觀條件來看：從客觀條件來看：從客觀條件來看： 本項目屬于城市中心住宅，城市中心區(qū)位是項目必須充分發(fā)揮的優(yōu)勢本項目屬于城市中心住宅，城市中心區(qū)位是項目必須充分發(fā)揮的優(yōu)勢 本項目必須走高端定位路線本項目必須走高端定位路線 本項目必須成為虎門高端市場領航者及虎門新豪宅標準的創(chuàng)建者本項目必須成為虎門高端市

9、場領航者及虎門新豪宅標準的創(chuàng)建者n虎門房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展推動了虎門的城市發(fā)展；n虎門城市化進程發(fā)展短期內(nèi)未如預期，城市中心仍是消費者購房首選區(qū)域；n金洲片區(qū)作為虎門城心的地位越來越重要，這是項目的主要競爭優(yōu)勢之一。n本項目的高地價成本及萬科的品牌背景是對金洲項目高端定位的要求同時也是支持；本項目對于東莞萬科在虎門乃至東莞西部鎮(zhèn)區(qū)的長遠發(fā)展具有指標性意義！n虎門相對稀缺的市場供求狀況使城市中心高端社區(qū)盤價值不斷提升！n虎門新中心區(qū)域多為高檔樓盤，但檔次和整體品質感仍有很大提升空間。n虎門房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀為項目創(chuàng)造了超越市場的絕佳機會！n本項目是奠定公司在虎門房地產(chǎn)行業(yè)話語權的最佳機會！毋庸置疑

10、，科通虎門項目必須是：1 1、三高要求：高形象、高速度、高品牌提升、三高要求：高形象、高速度、高品牌提升2 2、入市時間：、入市時間：20162016年年第四季度第四季度3 3、銷售目標：、銷售目標：20162016年年年年底實現(xiàn)底實現(xiàn)6 6個個億（附成本分析表）億（附成本分析表）1 1、保證高形象：通過打造虎門最具競爭力的高端豪宅產(chǎn)品形象，、保證高形象：通過打造虎門最具競爭力的高端豪宅產(chǎn)品形象，從而實現(xiàn)項目的高形象及理想利潤從而實現(xiàn)項目的高形象及理想利潤2 2、保證高速度：根據(jù)地塊條件規(guī)劃市場接受度高的高端產(chǎn)品、保證高速度：根據(jù)地塊條件規(guī)劃市場接受度高的高端產(chǎn)品3 3、保證高品牌提升：通過高

11、端產(chǎn)品、保證高品牌提升：通過高端產(chǎn)品+ +高端營銷贏得市場口碑高端營銷贏得市場口碑思考：思考：在今天的虎門，在今天的虎門，這樣一個天賦高端項目，這樣一個天賦高端項目，應針對哪些人？應針對哪些人？該做什么樣的產(chǎn)品？該做什么樣的產(chǎn)品？如何營銷？如何營銷？才能實現(xiàn)我們的才能實現(xiàn)我們的“ “三高目標三高目標” ”？虎門房地產(chǎn)市場發(fā)展情況虎門房地產(chǎn)市場發(fā)展情況Part. three1 1土地成交分析土地成交分析常平土地供應緩慢；流拍現(xiàn)象與個人拿地行為共存！近幾年土地供應緊缺，且地塊面積偏??！2008年樓市蕭條，出現(xiàn)流拍；同時由于地塊較小，個人拿地行為盛行！年份土地位置面積（）容積率總成交價地面地價樓面地

12、價買方2006金洲村348422.5306008782.53513廣州凱藍房地產(chǎn)有限公司2006連升路236934.596304064.5903.2東莞市合盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006連升路216513.4866503071.5882.6東莞市合盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007白坑水庫旁13476022830021001050東莞市虎門建設發(fā)展有限公司2007博涌社區(qū)823.82052488.5東莞市嘉安實業(yè)投資有限公司2008金洲村30096.93.575242499.9714.3東莞市東方偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008金洲村393773.598442499.9714.3東莞市東方偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

13、有限公司2008博涌社區(qū)人民北路2827.610423685.1東莞市鈞達實業(yè)有限公司2008博涌社區(qū)人民北路4258.624505753.1東莞市鈞達實業(yè)有限公司2008博涌社區(qū)人民北路23319.62.35121275200.32212.9東莞慧盈咨詢管理有限公司2008博涌社區(qū)人民北路20736.31.98107835200.12626.3東莞慧盈咨詢管理有限公司2009虎門金洲村748364.03843051351284東莞市龍泉實業(yè)發(fā)展有限公司2009虎門金洲村156594.01180075361884東莞市龍泉實業(yè)發(fā)展有限公司2010虎門金洲村405262.57900013042.

14、765217.1萬科地產(chǎn)2010200442.5萬科地產(chǎn)2010虎門博涌社區(qū)157573.01590010090.83363.6東莞市高盛譽信用擔保有限公司但2009年以來，全市土地市場升溫明顯，商住用地普遍拍出高價，特別是2010年1月虎門金洲村地塊，以5217元/的地王價格成交。2015年6月25日，編號為2015WG017-18位于虎門博涌社區(qū)的2宗商住地進入競拍階段，兩宗地塊占地面積分別是2.9萬、3.3萬，容積率均是3，最終東莞市萬勝房地產(chǎn)有限公司分別以底價40023萬元、45270斬獲，折合樓面地價均是4500元/。萬科斥萬科斥8.58.5億連拿兩地塊擴版圖億連拿兩地塊擴版圖拍出今

15、年最高樓面地價拍出今年最高樓面地價截止6月21日，萬科銷售金額為44.17億元，保持行業(yè)領先地位，同比去年增加44.94%。其中南部灣萬科城13.76億元、萬科金色悅府8.28億元、萬科棠樾6.24億元，三個項目合計28.28億元，貢獻全公司64%的業(yè)績。萬科目前在售貨量略顯不足，靠個盤業(yè)績拉動明顯。今年東莞土地市場供應深度放緩，市場尤其缺乏熱門區(qū)域的優(yōu)質地塊。2007-20102007-2010年供應情況年供應情況供應年份供應年份產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù)2007年別墅92550.03202公寓00洋房297563.8725752007年 匯總390113.927772008年

16、別墅62269.07142公寓65149.741079洋房125973.3911302008年 匯總253392.223512009年別墅36032.13131公寓7655.68194洋房178437.0516172009年 匯總222124.8619422010年別墅32278.3380公寓00洋房97706.0812942010年 匯總129984.41137420112011年年1-111-11月供應情況月供應情況 0707年樓市紅火，新增供應創(chuàng)下歷史最高，供應面積為年樓市紅火，新增供應創(chuàng)下歷史最高，供應面積為39.0139.01萬平米，同比增加萬平米，同比增加59.52%59.52%；

17、 20102010新增供應持續(xù)偏緊，僅有來自虎門國際公館新增供應持續(xù)偏緊，僅有來自虎門國際公館11341134套、豐泰套、豐泰東海城堡東海城堡228228套、套、萬科紫臺萬科紫臺1212套。套。 20112011年年1-111-11月，新增住宅供應月，新增住宅供應47.6047.60平米，平米，34843484套，套，主主要有萬科紫臺、地標廣場、龍要有萬科紫臺、地標廣場、龍泉豪泉豪苑、虎門國際公苑、虎門國際公館等等。館等等。2 2近年虎門住宅供應情況近年虎門住宅供應情況用途建筑面積套數(shù)別墅15361.8150公寓21083.4338普通住宅439523.83096總計4759693484自11

18、年新政調(diào)控以來，受樓市大勢影響，虎門住宅由供不應求轉向供大于求！2011年市場整體供應為3484套，成交2524套，市場整體供大于求！60-100平米為虎門的主力去化的合拼前戶型，占虎門總成交量的45%！3 3供求面積區(qū)間分析供求面積區(qū)間分析20112011年年1-111-11月住宅市場整體供需月住宅市場整體供需情況情況面積區(qū)間供應套數(shù)面積區(qū)間成交套數(shù)均價供需比庫存21-4030420-402958159 1.03 36041-6024940-604187971 0.60 14561-8018460-801938523 0.95 9381-100156280-1009449764 1.65 1

19、136101-12052100-120629572 0.84 20120-1400120-140297779 0.00 17141-160202140-1601119760 1.82 34161-180219160-1801789022 1.23 83181-200112180-2004910530 2.29 70201-300321200-30016512045 1.95 213301-400165300-4004913820 3.37 126401-5008401-500812556 1.00 8500以上106500以上2314533 4.61 114總計3484總計252410256

20、1.38 24191111年年1-111-11月虎門住宅市月虎門住宅市場排名場排名樓盤名稱成交套數(shù)成交面積成交金額名次萬科紫臺47571.034786.78 1地標廣場61854.825965.88 2豐泰東海城堡50869.154814.83 3龍泉豪苑45653.41624.82 4虎門國際公館42017.324564.24 5虎門地標25187.553621.68 6金灣花園5791.92120.76 7虎門1號4939.14740.48 8濱江花園5535.5400.45 9怡景山水名都689.540.05 10虎門前十名排名中，萬科紫臺以6.78億居首，第二、三名分別是地標廣場、東海

21、城堡！高端標桿大盤推出的新貨，開盤銷售較為理想，其他項目以存量為主、慢慢去貨！4 420112011年住宅整體市場年住宅整體市場在在售售項項目目1 11 1年年洋洋房房面面積積區(qū)區(qū)間間銷銷售售套套數(shù)數(shù)情情況況從個盤銷售套數(shù)看，地標廣場、紫臺一枝獨秀，合拼從個盤銷售套數(shù)看，地標廣場、紫臺一枝獨秀，合拼戶型也較多。戶型也較多。5 5洋房出貨面積區(qū)間洋房出貨面積區(qū)間樓盤名稱20-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200 200以上 合拼戶型總計濱江花園1412131040地標廣場113801055497147596豐泰東海城堡2141

22、1121445豐泰裕田花園22海岸國際1113虎門1號4212371074虎門地標267655121129362虎門國際公館62116961214178442龍泉豪苑129132162萬科紫臺320449472怡景山水名都1214總計2183601945966528112182421266272602 虎門市場別墅累積供需比虎門市場別墅累積供需比虎門別墅市場，新上市產(chǎn)品都能快速消化，均價在18000-25000元/平米間，總價在800-1000萬為主！近年別墅整體供應為523套，成交389套，成交率達到74.38%，但像金灣花園等老盤則還有一些頑固的貨量沒被消化！其中萬科紫臺一支獨秀，達到虎門

23、別墅價格的天花板！6 6別墅市場分析別墅市場分析樓盤名稱總套數(shù)總建筑面積銷售均價銷售套數(shù)剩余套數(shù)豐泰東海城堡17942548.031812614930豐泰東海山莊1224332176451220豐泰觀山碧水9547957門國際公館4223671.31194922418金灣花園73810.911268125蟠龍山莊一期5127626.933996501萬科紫臺279772.04252801611在在售售項項目目1 11 1年年別別墅墅面面積積區(qū)區(qū)間間銷銷售售套套數(shù)數(shù)情情況況大面積別墅暢銷。從個盤銷售套數(shù)看，大面積別墅暢銷。從個盤銷售套數(shù)看，200-300200-300平

24、米以平米以上大別墅需求較大，從別墅產(chǎn)品類型來看，聯(lián)排別墅上大別墅需求較大，從別墅產(chǎn)品類型來看，聯(lián)排別墅出貨理想，其次為雙拼別墅；出貨理想，其次為雙拼別墅；7 7別墅成交面積區(qū)間別墅成交面積區(qū)間獨棟聯(lián)排雙拼總計面積區(qū)間金灣花園蟠龍山莊豐泰東海城堡東海山莊 萬科紫臺 豐泰東海城堡 虎門國際公館180-20088200-30027229300-400549401-5006118500以上621018總計12235261147220082008年至年至20112011年年1111月整體成交均價變動不大，不部分時間維持在月整體成交均價變動不大，不部分時間維持在70007000元元/ /平米左右；即使在平

25、米左右；即使在0808年年低東莞樓市最慘淡的時候，虎門樓市也只是小幅調(diào)整，此后從低東莞樓市最慘淡的時候，虎門樓市也只是小幅調(diào)整，此后從0909年開始成交逐漸放大，價格節(jié)節(jié)年開始成交逐漸放大，價格節(jié)節(jié)攀升；攀升；1010年受供應匱乏拖累，成交較為平淡；而隨著虎門國際公館、萬科紫臺的入市，精裝洋房年受供應匱乏拖累，成交較為平淡；而隨著虎門國際公館、萬科紫臺的入市，精裝洋房和別墅成交拉高整體均價，目前價格依然能保持在相對高位。和別墅成交拉高整體均價，目前價格依然能保持在相對高位。0804 0805 0806 0807 0808 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0

26、904 0905 0906 090708010909 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 1008成交均價（元成交均價（元/ /平米）平米）成交面積（萬平米）成交面積（萬平米）3,9960802 08030908數(shù)據(jù)來源：東莞市房管局2008年2009年2010年51018 8價格分析價格分析如剔除豪宅精裝修影響，住宅成交均價在如剔除豪宅精裝修影響，住宅成交均價在9000-100009000-10000元元/ /；2011年1010市場存量分析市場存量分析截止截止1111年年1111月月3030日，虎門目前住宅庫日，虎門目前住宅庫存量為存量為31.7931.7

27、9萬平米，萬平米，22702270套，套，其中普通住宅存量為其中普通住宅存量為29.2929.29萬平萬平米，米，22052205套；別墅存量為套；別墅存量為2.502.50萬萬平米，平米，6565套；套；樓盤名稱可售套數(shù)可售面積虎門國際公館83374261 豐泰東海城堡43544367 龍泉豪苑378131389 地標廣場19516655 萬科紫臺17425131 虎門1號1084876 虎門地標596452 濱江花園445817 虎門安居大廈162464 海岸國際91743 黃金洲天安大廈8852 金灣花園52565 怡景山水名都2439 錦繡半山花園2212 蟠龍山莊1560 豐泰裕田花

28、園1130 總計2270317912 虎門樓市表面上看，住宅存量都以虎門樓市表面上看，住宅存量都以100100平米以下為主，實際上是合拼之前的狀態(tài)，大部分樓盤存量平米以下為主，實際上是合拼之前的狀態(tài)，大部分樓盤存量是在是在120120平米以上居多。平米以上居多。數(shù)據(jù)來源：東莞市房管局1111市場存量分析市場存量分析虎門合拼戶型消化壓力較大虎門合拼戶型消化壓力較大注意：數(shù)據(jù)截止2011年11月面積區(qū)間可售套數(shù)套數(shù)占比可售面積面積占比20-4035215.96%11688 3.99%40-601235.58%6012 2.05%60-80863.90%6607 2.26%80-100104347.

29、30%96152 32.82%100-120200.91%2309 0.79%120-140150.68%1929 0.66%140-160331.50%4851 1.66%160-180803.63%13634 4.65%180-200632.86%12268 4.19%200-3001838.30%41074 14.02%300-4001064.81%40218 13.73%400-50060.27%2671 0.91%500以上954.31%53521 18.27%總計2205100.00%292934 100.00%深冠華地塊深冠華地塊1212虎門樓市版圖：白沙新聯(lián)、新城中心、威遠島虎

30、門樓市版圖：白沙新聯(lián)、新城中心、威遠島 虎門市場潛在供應虎門市場潛在供應2011年供需比=（存量+潛在供應）/10年成交=5.19，高檔樓盤扎堆競爭壓力加大！2011年，別墅在售面積（新貨+存量）將達到4.09萬平米，供需比2左右，小于整體市場的壓力！1313潛在供應市場分析潛在供應市場分析樓盤名稱物業(yè)類型建筑面積地標廣場商鋪41696.00 普通住宅76923.42 車庫26432.69 萬科紫臺二期普通住宅134313.16 龍泉豪苑商鋪709.85 普通住宅53667.37 車庫56018.02 豐泰.東海城堡普通住宅63966.62 車庫18324.23 別墅5633.06 龍泉華苑普

31、通住宅55050.62 車庫10636.65 海鴻銀居普通住宅36783.20 萬科紫臺普通住宅23375.75 車庫6082.91 別墅4850.33 虎門國際公館別墅2999.73 總計617463.60 萬科萬科紫紫臺臺龍泉豪苑龍泉豪苑 龍泉華苑龍泉華苑地標廣場地標廣場虎門國際公館虎門國際公館海鴻銀居海鴻銀居豐泰豐泰東海城堡東海城堡潛在供應項目分布圖潛在供應項目分布圖深冠華地塊深冠華地塊1414周邊區(qū)域競爭項目分析周邊區(qū)域競爭項目分析樓盤名稱樓盤名稱區(qū)域區(qū)域建筑面積建筑面積均價均價產(chǎn)品產(chǎn)品賣點賣點銷售情況銷售情況長安1號長安18萬10386100170平米長安鎮(zhèn)最中心尾盤富盈御墅蓮峰長安

32、14.4萬9725聯(lián)排別墅蓮花山下僅剩1套蓮湖四季豪園長安22.5萬17642聯(lián)排 雙拼獨棟地段 產(chǎn)品80%沃多夫長安5.2萬1448843-85平米公寓精裝酒店管理尾盤萬科麓湖別墅大嶺山11.7萬14014獨棟 雙拼同沙生態(tài)圈內(nèi)91%新世紀領居大嶺山70萬729480-190平米標桿大盤80%豐泰觀山碧水厚街80萬11448別墅 高層橫崗湖90%湖景壹號莊園二期厚街36萬10895別墅 高層橫崗湖50%虎門周邊區(qū)域的厚街、大嶺山、長安有些高端樓盤也會對虎門的項目形成一定競爭1515虎門個案分析虎門個案分析項目基本指標：物業(yè)類別: 高層住宅裝修情況：毛坯物業(yè)地址：龍泉國際大酒店東側，虎門公園南

33、面 開 發(fā) 商：瑞豐地產(chǎn) 東莞市凱藍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 容 積 率：2.5綠 化 率：35%開盤時間：07年11月18日交通狀況：位于虎門CBD中心，毗鄰虎門大道、連升 路，2分鐘至黃河時裝城，3分鐘至高速路口周邊配套： 中小學虎門中學、虎門三中 幼兒園黃金洲幼兒園法式：歐洲血統(tǒng)點 評：從2007年虎門1號開盤，就完成了從地王到樓王的飛躍，也一直倍受市場關注，銷售價格一直高于周邊項目30%，書寫了虎門地產(chǎn)銷售神話。而其持續(xù)吸引市場熱度的原因就是地王身份、自身高品質與強有力的營銷手法個案分析個案分析虎門虎門1 1號號該項目定位:虎門50萬頂級山水公館項目基本指標：總建筑面積：248709.17住

34、宅面積：196307.22；別墅面積：約21000 ；商業(yè)面積：2752.34 規(guī)劃總戶數(shù)：2478戶小區(qū)建筑密度： 12.2小區(qū)容積率：1.50 小區(qū)綠地率：47.19一期住宅面積： 71950 一期總戶數(shù)900(合并后600)多戶 一期車位比例：地下817、地上398 個案分析個案分析虎門國際公館虎門國際公館虎門目前最大規(guī)模高檔社區(qū)，其大規(guī)?？梢杂凶銐虻目臻g打造特色精品園林，而這又迎合了虎門客戶注重園林的心理預期！項目基本指標：占地面積：69480 建筑面積：25萬容 積 率：3.50 綠 化 率：40% 總 戶 數(shù)：1553戶園林：獨享一座10000平米的花園，在山水園林間，整個社區(qū)園林

35、的景觀視野就形成了上、中、下三層立體景觀，層次分明。 規(guī)劃：定位為時尚都會生活豪宅。整個小區(qū)規(guī)劃講究，商業(yè)與住宅互不影響，天虹百貨已租賃本項目達40000平米，打造成華南區(qū)域旗艦店，另外本項目還有20000余平米的國際主題街區(qū)。除自身大體量高端商業(yè)外，周邊配套齊全，擁有龍泉國際大酒店、虎門地標商業(yè)廣場等虎門頂級商務商業(yè)配套。認籌5萬抵15萬，開盤98折，當天98折，一次性付款99折。4月13日開盤，首推1#、2# 245套145-178大戶型產(chǎn)品，售出130套左右，均價98000元/平米。個案分析個案分析地標廣場地標廣場個案分析個案分析海岸國際海岸國際項目規(guī)模：規(guī)劃用地面積27452平方米，總

36、建筑面積130170平方米，其中住宅面積92938平方米，地下停車場面積27039平方米，車位有近600個，綠化率45.7%；主力戶型：共約440套，全部為大戶型中高端產(chǎn)品。一期推出170套。三種主力戶型：三房130平方米，僅有48戶，四房160平方米，五房200平方米 ；形象定位：鎮(zhèn)中心區(qū)，居住豪宅目標客戶群：主要為周邊專業(yè)市場私營業(yè)主，以自住為主。項目簡評：太沙路與虎門大道交界處南，06年下半年泛中心區(qū)惟一較大規(guī)模的新項目。毗鄰天河城、黃河服城等專業(yè)市場。但目前周邊環(huán)境較雜亂，沒有景觀資源，且戶型全為中大戶型，自06年5月蓄客，10月開盤以來，至今銷售約100套，月均銷售速度緩慢，僅為15

37、-20套/月。價格由開盤5200暗降至目前的4800。地段好，定位于大戶型豪宅，但項目自身及周邊形象與之不相匹配個案分析個案分析濱江花園濱江花園本項目分兩期開發(fā)，共計10棟，均為11層的小高層建筑，主力戶型：100-140平米的三房，160左右的四房，當時均價6200元/平方米。 項目基本指標占地面積:40000平方米總筑面積:87400平方米容 積 率：2.2虎門首個低密度社區(qū)，剛一面市便受到歡迎和矚目38基本資料項目名稱：龍泉豪苑占地面積：90495平方米容 積 率：4.0建筑面積：36.49萬平方米客 戶：已經(jīng)開始積累客戶產(chǎn) 品：公布了戶型面積區(qū)間，以三房、四房為主建筑風格：歐式風格價格

38、：11480元/個案分析個案分析龍泉豪苑龍泉豪苑按規(guī)劃，共有12棟25層高層洋房、1棟4層、1棟1層組成。龍泉豪苑主力產(chǎn)品：最小的戶型都超過了180平方米，更有300、500平方米的超大戶型。 虎門房地產(chǎn)市場總結與展望虎門房地產(chǎn)市場總結與展望Part. four 市場熱銷戶型導向：市場熱銷戶型導向：虎門過去三年戶型銷售情況（虎門過去三年戶型銷售情況（07-0907-09年整體）年整體）數(shù)據(jù)來源:合富輝煌(東莞)市場研究部u 07-09年三年間，考慮總供應套數(shù)因素，111-130平米戶型銷售最好，銷售率達87.7%；其次為171-200平米和131-150平米戶型，銷售率分別為79.9%和76.

39、3%；u 151-170平米、81-90平米、91-110平米，200平米以上戶型也不錯，整體銷售率都在7成以上。面積區(qū)間暢銷戶型排序總供應已銷售銷售率60以下6838712.7%61-801744123.6%81-90 5 562845271.9%91-110 7 755639771.4%111-130 111-130 1 1100688287.7%87.7%131-150 131-150 3 345634876.3%76.3%151-170 4 421715872.8%170-200 170-200 2 259247379.9%79.9%200以上 6 645932871.5%虎門過去三年

40、最熱銷戶型主要為（前三名）：虎門過去三年最熱銷戶型主要為（前三名）：111-130111-1303 3房，房，170-200170-2004 4房，房， 131-150131-150大大3 3房，房，面積段暢銷戶型排序新增套數(shù)已售套數(shù)銷售率60以下主要是公寓產(chǎn)品1942010.3%60-80因該戶型供應量太少，不具排序意義262388.5%81-9062257432.9%91-11041495033.6%111-130132222670.203%171-200238024664.7%200以上319610553.6%虎門虎門2

41、0092009年各戶型銷售情況（年各戶型銷售情況（20092009年整體）年整體）數(shù)據(jù)來源:合富輝煌(東莞)市場研究部u 綜合考慮供應套數(shù)因素，相對而言，111-130平方米戶型銷售最好，銷售率達70.2%；其次為為171-200平方米戶型，供應套數(shù)最多，銷售率較高，達64.%u 相對而言，60平方米以下戶型銷售最差，銷售率僅一成。此類產(chǎn)品以公寓為主，代表項目為虎門1號，價格高是一大因素，此外虎門公寓需求有限是另一因素。市場熱銷戶型導向：市場熱銷戶型導向：虎門虎門20092009年最熱銷戶型主要為：年最熱銷戶型主要為：111-130111-1303 3房，房，171-200171-2004 4

42、房。房。項目名稱項目名稱建面建面( (萬萬) )容積率容積率總套數(shù)總套數(shù)戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間( () )暢銷戶型暢銷戶型( () )均價均價( (元元/ /) )虎門1號12約3.4洋房約600洋房： 145-190 四房公寓： 27-57 的單房、一房170190洋房：7580（毛坯價）公寓：9000（含1000裝修）虎門地標一期25（不含商業(yè)）約8.0洋房約400洋房： 88兩房/100-140三房/170-232 四房公寓： 30-6088兩房100-140三房170-232 四房洋房：6800公寓：4900-6300虎門國際公館50約1.66約2000余戶洋房： 75-94 二房、

43、三房/110130140三房、四房三房、四房洋房：6600頂復：89000豐泰東海城堡35約2.3洋房約2000戶別墅約60戶洋房： 78-98 2+1房，129 3+1房別墅： 230-430聯(lián)排/雙拼129 的3+1房430平米雙拼洋房：4100-7000別墅：8000-13000海岸國際13約4.7約440166-181約208套，196-201約112套，265-271約108套，307-417約12套166-18106年5000元，07年6500元，08年6300元（簽約4套），09年5200元濱江花園8.7約2.1596產(chǎn)品全為3房以上戶型。部分產(chǎn)品可贈送花園，可改造成N+1戶型。

44、3、4房占三分之一，5房以上占三分之一120-140三、四房5700數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（東莞）市場研究部選取標準：虎門目前在售的中高檔住宅市場熱銷戶型導向：市場熱銷戶型導向：虎門在售項目最熱銷戶型主要為：虎門在售項目最熱銷戶型主要為：120-140120-1403 3房，房，160-180160-1804 4房。房。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（東莞）市場研究部選取標準：虎門目前在售及新增中高檔住宅區(qū)域項目供應物業(yè)類型建面占地預計入市時間供應套數(shù)面積區(qū)間中心區(qū)板塊龍泉豪苑新增高層30萬7.5萬2010年下半年預計400套170-560 龍泉華苑新增高層6.2萬1.5萬2010年下半年預計200套主力戶均

45、為200虎門地標二期新增高層8.8萬3.5萬2010年9月份預計400套主力戶型為3房4房白沙板塊 虎門國際公館新增高層、別墅50萬30萬2010年下半年預計400套洋房：1-8棟，產(chǎn)品以110-120 為主力，聯(lián)排別墅面積200 ；獨棟別墅面積380-580 ，為半地下室設計。豐泰東海城堡新增高層、別墅35萬15萬2010年下半年預計400套洋房以3房為主濱江板塊金灣花園新增高層1712未定（未動工）預計本項目2010年四季度入市，虎門1號、虎門地標一期（洋房）、濱江花園現(xiàn)在已進入清理尾貨期，故把主要競爭對手鎖定為新增供應項目：龍泉豪苑、龍泉華苑、虎門地標二期、虎門國際公館新品、豐泰東海城堡

46、新品。市場競爭導向：市場競爭導向：預計虎門未來預計虎門未來2 2年內(nèi)新增供應戶型主要為：年內(nèi)新增供應戶型主要為：110-150110-1503 3房，房，170-190170-1904 4房，房，200 200 以上大戶型以上大戶型市場總結展望市場總結展望CONCLUSIONCONCLUSION2010年虎門GDP285億元，排名全市第一，但虎門的樓市成交金額僅僅排在第10位，非常不符合虎門的經(jīng)濟地位，說明虎門樓市的發(fā)展?jié)摿Ψ浅Ｖ?，這也引來地產(chǎn)龍頭爭相進駐、戰(zhàn)略布局?；㈤T私企業(yè)主聚集需求旺盛，高端豪宅成開發(fā)主流?；㈤T私企業(yè)主聚集需求旺盛，高端豪宅成開發(fā)主流?；㈤T經(jīng)濟全市第一，樓市發(fā)展?jié)摿薮?/p>

47、?；㈤T經(jīng)濟全市第一，樓市發(fā)展?jié)摿薮??；㈤T是東莞民營經(jīng)濟最為發(fā)達的成熟區(qū)域，片區(qū)內(nèi)聚集了龐大的私企業(yè)主，他們的改善性高端需求旺盛，不少開發(fā)商紛紛開發(fā)高端豪宅契合需求。近期豪宅競爭加劇，但新推別墅較受青睞。近期豪宅競爭加劇，但新推別墅較受青睞?；㈤T豪宅扎堆競爭加劇，特別是萬科紫臺、龍泉豪苑、地標廣場“貼身肉搏”，但價格仍然是節(jié)節(jié)攀升，而虎門國際公館、萬科紫臺的新推別墅都是以推出就幾近售罄。交通樞紐、規(guī)劃利好逐漸釋放，交通樞紐、規(guī)劃利好逐漸釋放，長遠長遠虎門樓市仍將有上升空間?；㈤T樓市仍將有上升空間。2011年底，高鐵白沙站將正式啟用，屆時虎門將融入全國鐵路快速路網(wǎng)；未來廣深沿海高速、莞惠城軌的開

48、通，更加便捷來往珠三角，虎門樓市的影響力與日俱增。思考：面對競爭對手，本項目應采取怎樣的產(chǎn)品競爭策略？競品對手分析競品對手分析Part. five 龍泉豪苑龍泉豪苑虎門國際公館虎門國際公館虎門地標二期虎門地標二期龍泉華苑龍泉華苑豐泰東海城堡豐泰東海城堡科通科通虎門虎門項目項目競爭項目對比競爭項目對比VSVS項目定位：項目定位：豪宅豪宅主力戶型：主力戶型：170-560170-560平米大戶型平米大戶型預計入市時間：預計入市時間：20102010年下半年年下半年競爭對比：本項目VSVS龍泉豪苑項目位置：項目位置：連升中路龍泉國際大酒店南側約200米處占地面積：占地面積：7.5萬平米建筑面積：建筑

49、面積：約30萬平米預推貨量：預推貨量：約400套物業(yè)類型：物業(yè)類型：純高層+商業(yè)樓層狀況：樓層狀況：共有12棟25層高，現(xiàn)正打樁龍泉豪苑本項目本項目VS結果結果龍泉豪苑龍泉豪苑占地（）約6低于低于7.5建面（）約15萬約30萬容積率2.5低于低于約4區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)略低于略低于中心區(qū)/高尚住宅區(qū)配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)+周邊商業(yè)配套核心景觀自身園林、一線山體景觀略優(yōu)于略優(yōu)于自身園林產(chǎn)品類型高層、小高層持平持平高層主力戶型170560純大戶型核心優(yōu)勢中心區(qū)位/萬科品牌/精裝修優(yōu)勢不明顯優(yōu)勢不明顯中心區(qū)/本土知名開發(fā)商不足周邊配套不成熟，北側有高速噪音影響，東側有墳地影響地塊

50、南側受高速噪音影響龍泉豪苑規(guī)模及區(qū)位更優(yōu)于萬科項目，但容積率較高，建筑龍泉豪苑規(guī)模及區(qū)位更優(yōu)于萬科項目，但容積率較高，建筑密度較大，綜合條件與萬科項目不相伯仲。密度較大，綜合條件與萬科項目不相伯仲。競爭對比：本項目VS龍泉豪苑項目定位：項目定位：豪宅豪宅主力戶型：主力戶型：200200平米左右大戶平米左右大戶預計入市時間：預計入市時間：20102010年下半年年下半年競爭對比：本項目VSVS龍泉華苑項目位置：項目位置：連升中路龍泉國際大酒店南側約300米處占地面積：占地面積：1.5萬建筑面積：建筑面積：6.2萬預推貨量：預推貨量：約200套容積率：容積率：約4.1物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層+商業(yè)

51、樓層狀況：樓層狀況：共有5棟21層高，現(xiàn)已打好樁龍泉豪苑本案龍泉華苑虎門地標（寫字樓）虎門地標（住宅）本項目本項目VS結果結果龍泉華苑龍泉華苑占地（）約6高于高于1.5建面（）約15萬6.2萬容積率2.5低于低于約4.1區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)略低于略低于中心區(qū)/高尚住宅區(qū)配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)+周邊商業(yè)配套核心景觀自身園林、一線山景觀優(yōu)于優(yōu)于自身園林產(chǎn)品類型高層、小高層持平持平高層主力戶型200純大戶型核心優(yōu)勢中心區(qū)位/萬科品牌/精裝修占有優(yōu)勢占有優(yōu)勢中心區(qū)/本土知名開發(fā)商不足周邊配套不成熟，北側有高速噪音影響，東側有墳地影響容積率高，舒適度低萬科項目規(guī)模及舒適度更優(yōu)于龍泉華

52、苑，但周邊配套不成熟，萬科項目規(guī)模及舒適度更優(yōu)于龍泉華苑，但周邊配套不成熟，綜合條件來看萬科項目占有優(yōu)勢。綜合條件來看萬科項目占有優(yōu)勢。競爭對比：本項目VS龍泉華苑項目定位：項目定位：虎門地標豪宅虎門地標豪宅主力戶型：主力戶型：3 3房房4 4房房預計入市時間：預計入市時間：20102010年下半年年下半年競爭對比：本項目VSVS虎門地標二期項目位置：項目位置：連升中路龍泉國際大酒店南側占地面積：占地面積：3.5萬建筑面積：建筑面積：8.8萬(住宅)預推貨量：預推貨量：約400套物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層+商業(yè)+公寓樓層狀況：樓層狀況：目前地基已打好，現(xiàn)已建到地上3層，共有七棟虎門地標虎門地標（

53、住宅）（住宅）虎門地標虎門地標（二期）（二期）龍泉豪苑龍泉豪苑龍泉華苑龍泉華苑本案本案虎門地標虎門地標（公寓（公寓/ /寫字樓）寫字樓）虎門地標二期工地現(xiàn)場虎門地標二期工地現(xiàn)場本項目本項目VS結果結果虎門地標二期虎門地標二期占地（）約6高于高于3.5建面（）約15萬8.8（住宅）容積率2.5區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)略低于略低于中心區(qū)/高尚住宅區(qū)配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)+周邊商業(yè)配套核心景觀自身園林、一線山景觀優(yōu)于優(yōu)于自身園林產(chǎn)品類型高層、小高層持平持平高層主力戶型3房4房核心優(yōu)勢中心區(qū)位/萬科品牌/精裝修占有優(yōu)勢占有優(yōu)勢中心區(qū)不足周邊配套不成熟，北側有高速噪音影響，東側有墳地影響

54、容積率高，舒適度低萬科項目規(guī)模及舒適度更優(yōu)于虎門地標二期，但周邊配套不萬科項目規(guī)模及舒適度更優(yōu)于虎門地標二期，但周邊配套不成熟，綜合條件來看萬科項目占有優(yōu)勢。成熟，綜合條件來看萬科項目占有優(yōu)勢。競爭對比：本項目VS虎門地標二期項目定位：項目定位：虎門國際豪宅大社區(qū)虎門國際豪宅大社區(qū)主力戶型：主力戶型：洋房主力為洋房主力為110-120110-120平；聯(lián)排平；聯(lián)排200200平；獨棟平；獨棟380-580380-580平平預計入市時間：預計入市時間：20102010年下半年年下半年競爭對比：本項目VSVS虎門國際公館項目位置：項目位置：白沙占地面積：占地面積：30萬建筑面積：建筑面積：50萬預

55、推貨量：預推貨量：約400套容積率：容積率：1.66物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層+別墅+商業(yè)+酒店樓層狀況：樓層狀況：共有5棟21層高，現(xiàn)已打好樁已售已售9-149-14棟，在售棟，在售1515、1717棟棟1-81-8棟未推棟未推未推未推本項目本項目VS結果結果虎門國際公館虎門國際公館占地（）約6低于低于30萬建面（）約15萬50萬容積率2.5高于高于1.66區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)高于高于白沙板塊/城郊區(qū)域/輕軌配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)街+五星酒店配套核心景觀自身園林、一線山景觀低于低于湖景+山景+自身園林產(chǎn)品類型高層、小高層低于低于高層+別墅主力戶型洋房主力為110-120平；

56、聯(lián)排200平；獨棟380-580平核心優(yōu)勢中心區(qū)位/萬科品牌/精裝修略有優(yōu)勢略有優(yōu)勢大社區(qū)/自然資源/本土知名開發(fā)商不足周邊配套不成熟，北側有高速噪音影響，東側有墳地影響周邊配套不成熟，片區(qū)整體偏遠虎門國際公館項目規(guī)模及舒適度優(yōu)于萬科項目，但區(qū)位偏遠，虎門國際公館項目規(guī)模及舒適度優(yōu)于萬科項目，但區(qū)位偏遠，且周邊配套欠佳，綜合條件來看萬科項目略有優(yōu)勢。且周邊配套欠佳，綜合條件來看萬科項目略有優(yōu)勢。競爭對比：虎門項目VS虎門國際公館項目定位：項目定位：虎門國際豪宅虎門國際豪宅主力戶型：主力戶型：78-98 78-98 的的2+12+1房，房，129 129 的的3+13+1房房預計入市時間：預計入

57、市時間：20102010年下半年年下半年競爭對比：本項目VSVS豐泰東海城堡項目位置：項目位置：新聯(lián)白馬湖畔占地面積：占地面積：15萬建筑面積：建筑面積：35萬預推貨量：預推貨量：約400套容積率：容積率：2.33物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層+別墅+商業(yè)別墅別墅洋房洋房本項目本項目VS結果結果豐泰東海城堡豐泰東海城堡占地（）約6低于低于15萬建面（）約15萬35萬容積率2.5高于高于2.33區(qū)位中心南片區(qū)/高尚住宅區(qū)高于高于白沙板塊/城郊區(qū)域配套自身商業(yè)、會所等低于低于自身商業(yè)+豐泰大社區(qū)商業(yè)配套核心景觀自身園林、一線山景觀低于低于湖景+山景+自身園林產(chǎn)品類型高層、小高層低于低于高層+別墅主力戶型

58、78-98 的2+1房，129 的3+1房， 230-430平米別墅核心優(yōu)勢中心區(qū)位/萬科品牌/精裝修略有優(yōu)勢略有優(yōu)勢大社區(qū)/自然資源環(huán)境不足周邊配套不成熟，北側有高速噪音影響，東側有墳地影響片區(qū)整體偏遠東海城堡規(guī)模及舒適度更優(yōu)于本案，但周邊配套不成熟，且東海城堡規(guī)模及舒適度更優(yōu)于本案，但周邊配套不成熟，且位于城郊，綜合條件來看萬科項目略有優(yōu)勢。位于城郊，綜合條件來看萬科項目略有優(yōu)勢。競爭對比：虎門項目VS豐泰東海城堡宏觀背景：適當控制風險；宏觀背景：適當控制風險；市場競爭導向：本項目地塊綜合質素較優(yōu)，市場競爭導向：本項目地塊綜合質素較優(yōu)，但在未來競爭中優(yōu)勢不是特別突出和明顯。但在未來競爭中優(yōu)

59、勢不是特別突出和明顯。產(chǎn)品面積突破難度較大產(chǎn)品面積突破難度較大產(chǎn)品競爭策略：產(chǎn)品競爭策略：主流熱銷與部分緊縮相結合主流熱銷與部分緊縮相結合目前市場熱銷主力： 111-130111-1303 3房，房，160-180160-1804 4房；房；未來2年供應主力：110-150110-1503 3房，房，170-190170-1904 4房，房， 2 20000以上大戶型以上大戶型小地塊：小地塊：山景觀較山景觀較優(yōu)，噪音較小，總體優(yōu)，噪音較小，總體舒適性較高。舒適性較高。次力：次力：111-130111-1303 3房房主力：主力：160-180160-1804 4房房少量：少量：200200以上

60、頂層復式以上頂層復式主流面積主流面積大地塊：大地塊：緊鄰主干緊鄰主干道，噪音較大，總體道，噪音較大，總體舒適性面臨考驗。舒適性面臨考驗。主力：主力：111-130111-1303 3房房 次主：次主：160-180160-1804 4房房少量：少量：200200以上頂層復式以上頂層復式明星產(chǎn)品明星產(chǎn)品品質取勝品質取勝現(xiàn)金流產(chǎn)品，盡量控制面現(xiàn)金流產(chǎn)品，盡量控制面積，單價高，控總價積，單價高，控總價部分緊縮面積部分緊縮面積市場結論市場結論從而，本項目產(chǎn)品戶型定位初步判斷為：順勢而為，打造虎門最高端形象問題：問題：我們的客戶是誰？我們的客戶是誰？他們的需求是什么？他們的需求是什么？根據(jù)虎門高端住宅市