中國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的案例分析

1、中國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的案例分析一、房地產(chǎn)信托概況：房地產(chǎn)信托包含內(nèi)容較廣，由信托機(jī)構(gòu)代辦房地 產(chǎn)的買(mǎi)賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、 納稅等事項(xiàng)；投資者參與對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資均可納入信托范疇。房地產(chǎn)投資信托(Real Estate In vestme nt Trus, REITs),是從事房 地產(chǎn)買(mǎi)賣、開(kāi)發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種金融方式。具體而言，是由 房地產(chǎn)投資信托基金公司公開(kāi)發(fā)行收益憑證(如基金單位、基金股份 等)，將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門(mén)的 投資管理機(jī)構(gòu)加以管 理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng) 險(xiǎn)共擔(dān)的一種融資模式。

2、房地產(chǎn)投資信托實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房 地產(chǎn)類的集合資 金投資計(jì)劃(Collective Investment Schemeo )二、房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀：1、房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)發(fā)展的背景：據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈快速上升的趨勢(shì)，大約70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，成為與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)。國(guó)家展開(kāi)了一系列的宏觀調(diào)控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產(chǎn)融資渠道單一的缺點(diǎn)顯露 岀來(lái)。于是，構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的 房地產(chǎn)金融成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。我國(guó)的房 地 產(chǎn)投資信托正是由于國(guó)家對(duì)房地

3、產(chǎn)公司信貸資金加強(qiáng)了管理，在政 策高 壓下，房地產(chǎn)公司為了保證資金鏈條而與信托投資公司合作，從 而推 動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。從組織形態(tài)來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托都是契約型的，即信托投資 公司推出信托計(jì)劃，然后由投資者與信托公司簽訂信托合同，每 份合 同都有最低的認(rèn)購(gòu)金額（根據(jù)規(guī)定最低為五萬(wàn)元）。目前我國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有兩種形式：一種是貸款信托。 信托資金用于貸款，與商業(yè)銀行貸款基本相同，如中煤信托發(fā)行的“太 陽(yáng)星城貸款項(xiàng)目集合資金信托”，募集到的資金將以貸款方式專項(xiàng)用于 北京市太陽(yáng)星城金星園的開(kāi)發(fā)建設(shè)；二是權(quán)益信托。信托公司從房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的全部和部分產(chǎn)權(quán)，靠經(jīng)營(yíng)房地

4、產(chǎn)來(lái)獲得收入。 如北京國(guó)投推出“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”，購(gòu)買(mǎi)已與天 津歐尚超市有限公司簽訂長(zhǎng)期租約的天津峰匯廣場(chǎng)1-3層商鋪（即法國(guó)歐尚天津第一店）的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)租金收入的形式實(shí)現(xiàn)投資 人長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。貸款信托是我國(guó)目前房地產(chǎn)信托投資的主要形 式。2、房地產(chǎn)投資信托的中國(guó)化發(fā)展模式：從組織形態(tài)來(lái)看，公司型具有基金經(jīng)理和公司股東信息不對(duì)稱、股東 權(quán)益難以得到保護(hù)、雙重稅收負(fù)擔(dān)（公司所得稅和股東分紅個(gè)人所得 稅）等缺點(diǎn)；而契約型因所有權(quán)與收益權(quán)的分離使得信托財(cái)產(chǎn)具有相對(duì) 獨(dú)立性，基金收益可得到法律保護(hù)，此外契約型只需納稅一次，可提高 基金收益。美國(guó)作為成熟的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)主要為公司型

5、，考慮到 我國(guó)初期房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展應(yīng)以穩(wěn)定為主，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能 性，我國(guó)在初期宜采有契約型模式，雖然不利于基金的擴(kuò)張，但它可 以保證基金的相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)因投資者的退出而使基金解散或削弱。另外對(duì)缺乏成功操作經(jīng)驗(yàn)，處于起步階段的我國(guó)，發(fā)展房地產(chǎn)信托投 資基金規(guī)模不宜太大，期限應(yīng)以10- 15年的中期為佳。在房地產(chǎn)投資 信托資金籌集上，權(quán)益型有限期、自我償付式房地產(chǎn)投資信托的資金 籌集方式，應(yīng)以私募為主，其資金來(lái)源則應(yīng)主要出自機(jī)構(gòu)投資者，如保 險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金。三、我國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金實(shí)例：我國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)實(shí)際上是“房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托+受益 權(quán)轉(zhuǎn)讓”業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段，其優(yōu)勢(shì)在于能夠突

6、破200份限制。業(yè)界往往把 中煤信托的“榮豐2008”信托項(xiàng)目和北京國(guó)投的“盛鴻大廈”信托項(xiàng)目 作為此類業(yè)務(wù)的代表。下面以“盛鴻大廈”信托項(xiàng)目為例，分 析該業(yè)務(wù) 模式的具體流程。該項(xiàng)目的運(yùn)作流程如下：1、元鴻公司將其開(kāi)發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一一北京盛鴻大廈（市 場(chǎng) 價(jià)值人民幣約4. 1億元）委托給北京國(guó)投，設(shè)立盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托。 元鴻公司取得該信托項(xiàng)下全部受益權(quán)。2、元鴻公司將其享有的受益權(quán)分級(jí)為優(yōu)先受益權(quán)和普通受益權(quán)，并 將其享有的優(yōu)先受益權(quán)（人民幣約2. 5億元）以轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押的方式進(jìn) 行處置。北京國(guó)投作為獨(dú)家代理人代理其轉(zhuǎn)讓行為。投資人受讓優(yōu)先受 益權(quán)后成為優(yōu)先受益人。3、北京國(guó)投作為盛鴻大

7、廈財(cái)產(chǎn)信托的受托人，將處置信托財(cái)產(chǎn)所得全部收入存入北京國(guó)投開(kāi)立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益 人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受 益人不參與任何分配。該項(xiàng)目具有“信托+代理”的特點(diǎn)，并在方案設(shè)計(jì)中運(yùn)用了超額資 產(chǎn)擔(dān)保和優(yōu)先一一次級(jí)受益結(jié)構(gòu)等增信手段，具有典型意義。在本項(xiàng) 目中，北京國(guó)投作為財(cái)產(chǎn)信托的受托人，需要盡職履行受托人的義務(wù)。 作為受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的代理人，北京國(guó)投除了盡職完成代理轉(zhuǎn)讓 義務(wù) 外，不負(fù)任何直接責(zé)任；但是由于受益人轉(zhuǎn)換，北京國(guó)投仍然要為最終 受益人的最大利益管理信托財(cái)產(chǎn)。四、總結(jié)：由于中國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金還處于起步階段，所以信托公司都 要注意風(fēng)險(xiǎn)。投資者投資收益的支付具有剛性，稍有拖欠或不當(dāng)，即可 能導(dǎo)致信托公司名譽(yù)受損，很可能因一個(gè)項(xiàng)目的失敗而一蹶不 振。盡管 在法律上作為盡職的受托人不需要承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)，但是，我國(guó)國(guó)情決定 了信托公司必須為此承擔(dān)政治風(fēng)險(xiǎn)。因此，在設(shè)計(jì)方案時(shí)必須最大限度 控制風(fēng)險(xiǎn)。控制風(fēng)險(xiǎn)的手段多種多樣，應(yīng)該利用適當(dāng)?shù)脑鲂攀侄?。?信手段有很多種，例如超額資產(chǎn)擔(dān)保、第三方擔(dān)保、委托人準(zhǔn)備金擔(dān) 保、優(yōu)先一一次